升龍鳳凰城專業(yè)市場定位

金匯商業(yè)公司 升龍鳳凰城項目 B區(qū) 商業(yè)定位匯報 2012.11.12 鄭州金匯商業(yè)有限公司 金匯商業(yè)公司 金匯商業(yè)公司 一、 商圈分析 二、市場分析 三、項目分析 四、項目定位 五、業(yè)態(tài)規(guī)劃 六、項目包裝 金匯商業(yè)公司 一 商圈分析 金匯商業(yè)公司 成熟商圈承東啟西，連接新老鄭州 鄭汴商圈 是由家具、建材、家電專業(yè)市場群組成的成熟大型商圈，已在鄭州本地形成強大的市場號召力。 “ 十二五 ” 規(guī)劃中，鄭汴商圈承東啟西，向南可直達二七新區(qū)，向北則到曼哈頓商圈，東接 CBD，鄭東新區(qū)，西攘鄭州老城區(qū)。 是鄭汴一體化的 “ 財富橋頭堡 ” 。 1 金匯商業(yè)公司 城市發(fā)展，市場外遷 2012年 6月 15日鄭州市出臺了 關(guān)于加快推進中心城區(qū)市場外遷工作的實施意見 該市將于 2012年下半年正式啟動中心城區(qū) 177家商品交易批發(fā)市場的外遷工作，并計劃將在 2015年年底前完成該項工作。 2 金匯商業(yè)公司 2012年 9月 12日，頒布了 鄭州市中心城區(qū)占用道路違法建筑拆除工作指揮部公告 ，里面涉及到中博市場。 目前中博家電市場拆遷已經(jīng)列入政府議程，商戶經(jīng)營不穩(wěn)定，普遍需要想尋找一個穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境。 金匯商業(yè)公司 市場分析 金匯商業(yè)公司 鄭州家居業(yè)態(tài)分布 金匯商業(yè)公司 金匯商業(yè)公司 中高端市場：紅星美凱龍、居然之家、歐凱龍等巨頭連續(xù)擴張進入。 低端市場：鄭州各區(qū)域家居市場縱多，鄭汴商圈更是繁多，并發(fā)展穩(wěn)定。 目前鄭州家居市場供大于求，市場趨于飽和，附近眾多成熟家居的高中低端項目，項目沒有競爭優(yōu)勢。 據(jù)業(yè)內(nèi)專家初步統(tǒng)計，我國目前擁有 5000平米以上面積的家具賣場超過 2500家， 1萬平以上的有 900多家， 2萬平以上的有 500多家， 5萬平以上的 100多家。家具賣場已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，但是消費者的需求并沒有達到與之相匹配的程度。 鄭州僅歐凱龍、紅星美凱龍、居然之家等大型家居商場和中博家具市場的總體量已經(jīng)達到了 70多萬平方米，在城市各個方向還有眾多的專業(yè)市場和非專業(yè)的家居批發(fā)市場。 由此可見目前家居行業(yè)競爭激烈，市場空間狹小，業(yè)主投資回報較低。 鄭州家居市場飽和，家居業(yè)態(tài)無競爭優(yōu)勢 1 金匯商業(yè)公司 鄭州家電業(yè)態(tài)分布 目前鄭州家電市場，主要有國美、蘇寧、永樂、五星等連鎖賣場，鄭州主要的一些家電批發(fā)市場，主要集中在鄭汴商圈。 蘇寧電器 永樂電器 國美電器 家電城 金匯商業(yè)公司 國美、蘇寧、永樂、五星等多家大型家電連鎖企業(yè)占據(jù)鄭州 家電零售市場 國美、蘇寧、永樂、五星是中國最大的幾家家電零售連鎖企業(yè)。經(jīng)營業(yè)態(tài)是零售，進銷存自主的經(jīng)營模式。目前處在繁華或居住群集中的地段。在家電零售市場中，占據(jù)主導優(yōu)勢。 2 金匯商業(yè)公司 鄭汴商圈現(xiàn)存的中博家電批發(fā)市場、未來路家電市場均為 傳統(tǒng)家電批發(fā)市場 以中博家電批發(fā)市場為例，這里是集眾多家電廠商云集的專業(yè)批發(fā)市場，基本都是廠商、代理商直銷，或者專賣店，也是目前各 連鎖賣場的主要售后服務(wù)市場 。雖然是批發(fā)市場，目前很多商家“大家電做零售，小家電搞批發(fā)”，商家各自為陣，進行銷售，市場方只收取管理費用，但是并未對市場進行統(tǒng)一的規(guī)劃推廣，就是一個商家聚集地。同時由于屬于街邊店形式，環(huán)境形象差，展示條件不夠，售后服務(wù)無法提升，達不到品牌家電的高端要求。 3 金匯商業(yè)公司 金匯商業(yè)公司 國家“家電下鄉(xiāng)”以舊換新，行業(yè)政策扶持力度持續(xù)增加 2009年 5月份，在全面實施家電下鄉(xiāng)同時，出臺了以舊換新的政策，對家電以舊換新，通過財政補貼促進消費。 2012年 11月初，工信部電子信息司會同消費品工業(yè)司組織召開了家電下鄉(xiāng)和以舊換新后續(xù)政策座談會 , 工信部正在醞釀推出新的家電產(chǎn)業(yè)扶持政策。 4 金匯商業(yè)公司 項目分析 金匯商業(yè)公司 交通： 具備了專業(yè)市場的必要條件 高可達性 ，這里三維立體式交通，地鐵、公交、 BRT一應俱全。中州大道、未來路、鄭汴路、貨棧街等城市主干道連接鄭州東西南北。人流、車流，物流動線都能得到合理暢通規(guī)劃。 地段 ： 位于鄭汴商圈的核心位置，享受成熟商圈的市場強大號召力 區(qū)位優(yōu)勢 1 金匯商業(yè)公司 金匯商業(yè)公司 行業(yè)目標 2 重點目標： 鄭汴商圈的家電市場 分析研究： 現(xiàn)有河南家電批發(fā)市場現(xiàn)狀 金匯商業(yè)公司 中博家電批發(fā)市場 金匯商業(yè)公司 市場 名稱 中博家電 (靜面積、無公攤 ) 管理費 /稅費 /押金 招商 政策 租賃 形式 付款 方式 一期： 未來路門面房（三層） 市場出租三層均價 80元 /平方 /月 ，商戶轉(zhuǎn)租價格在 300-750元 /平方 /月 管理費含在租金內(nèi)，稅費 15元元 /平方 /月，一期未來路門面房押金3萬 /家，其余押金 1萬元 /家 該市場始于 1995年，因年代久遠，招商政策及優(yōu)惠政策目前已無人明確。 租賃形式:一年一簽，三年一簽 遞增幅度不定 季度、半年、年三種交款方式 中博家具西門面（兩層） 市場出租兩層均價 60-70元 /平方 /月，商戶轉(zhuǎn)租價格在 300-500元 /平方 /月 二期：中博名優(yōu)家電門面 市場出租 60-70元 /平方 /月 ，商戶轉(zhuǎn)租 200-400元 /平方 /月 三期：中博小家電批發(fā) 市場出租 55-65元 /平方 /月 ，商戶轉(zhuǎn)租 200-300元 /平方 /月 倉庫 二層以上為倉庫，無二層鋪位內(nèi)部自行分割倉庫 金匯商業(yè)公司 未來路家電城市場 市場名稱 租金政策（靜面積、無公攤） 管理費 /稅費/押金 招商政策 租賃形式 付款方 式 未來路音響市場門面房（兩層） 兩層層均價100-120元 /平方 /月 （無公攤） 管理費含在租金內(nèi)，稅費 15元 /平方/月 始于 1995年，因年代久遠，招商政策及優(yōu)惠政策目前無人明確。 租賃形式 :一年一簽，三年一簽遞增幅度不定 一次交半年 金匯商業(yè)公司 燃氣燃具大世界 市場名稱 租金政策 （無公攤，靜面積） 管理費 /稅費 /押金 招商政策 租賃形式 付款方式 中博廚具廚電市場門面房 60-70元 /平方 /月 （無公攤） 管理費含在租金內(nèi)，稅費不等，押金 100元/平方 市場是 二次招商，前期一般商戶免 1年租金，核心商戶免租 18個月，二次招商租金 25-40元平方 /月 啟動時合同簽 3年，3年后租賃合同一年一簽，租金漲幅不定 季付 中博廚具廚電市場內(nèi)部賣場 30-60元 /平方 /月 （公攤門前通道一半 )，租金一樓 60元 /平方 /月，每層遞減 10元 /平方 /月） 倉庫 門面房二層為倉庫，無門面房自行租賃倉庫。 金匯商業(yè)公司 1、項目區(qū)域優(yōu)勢 2、項目實力優(yōu)勢 3、經(jīng)營管理穩(wěn)定性優(yōu)勢 4、藍?？瞻啄Ｊ絻?yōu)勢 5、專業(yè)的運營團隊優(yōu)勢 1、目前 C區(qū)安置房商業(yè)項目，與家電商戶進行溝通，想成立家電商場。 2、目前華南城進行的家電規(guī)劃和招商。 3、中博市場的新市場以及老市場對部分家電商戶的安置，等都會給我們造成一定的客戶資源競爭。 1、中博家電市場面臨拆遷商戶經(jīng)營不穩(wěn)定，需要尋找穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境。 2、廠家、經(jīng)銷商進一步擴張 ，需要尋找檔次高、形象好的經(jīng)營場所 。 3、 處 于非專業(yè) 批發(fā)市場內(nèi)商戶 需尋專業(yè)市場。 4、家電市場鋪位較差， 在寫字樓設(shè)置展廳 的 客戶 ，需要專業(yè)化市場的展示平臺。 1、路網(wǎng)不通，對商場啟動影響很大。 2、商戶風險意識很強，觀望情緒濃厚。 3、品牌資源有限，商戶實力較弱，經(jīng)營思路局限較大 ，難以擴張， 4、行業(yè)競爭加劇，家電行業(yè)商戶承租能力較弱。 優(yōu)勢 劣勢 w 機會 O 威脅 T S 3 金匯商業(yè)公司 業(yè)態(tài) 洽談家數(shù) 意向商戶數(shù) 意向面積（實際需 求面積平方） 意向樓層 冰箱、洗衣機、 冰柜 41戶 26戶 4900平方 一樓 電視 37戶 21戶 3350平方 一樓 家用空調(diào)、 中央商用空調(diào) 28戶 13戶 2500平方 一樓 家用音響、工程音響 39戶 25戶 4000平方 二樓 廚房電器、 87戶 57戶 5410平方 二樓 小家電 112戶 100戶 5925平方 三樓 家電廠家辦事處 16戶 5戶 1200平方 一樓 合計 360戶 233戶 27285平方 前期意向商戶數(shù)據(jù)調(diào)查 金匯商業(yè)公司 項目定位 金匯商業(yè)公司 升龍 金匯 電器世界 金匯 電器 升龍 金匯 電器城 升龍 金匯 國際家電中心 結(jié)合宏觀環(huán)境、市場分析、及企業(yè)自身發(fā)展的各方面優(yōu)勢分析，做耐用品、目的性專業(yè)購物商場 -家電商場 最適合項目地塊區(qū)位的發(fā)展特點。 名稱：升龍 金匯電器 定位：國際連鎖直銷中心 金匯商業(yè)公司 商業(yè)名稱： 升龍 金匯電器 借助集團名稱的平臺優(yōu)勢和集團自身的品牌影響力，更便于傳播和確立行業(yè)知名度。 商場產(chǎn)品線全面，種類豐富多樣，電器可包涵家用電器和工程電器。 集團商業(yè)自有品牌，可以多區(qū)域進行直接復制，可持續(xù)性發(fā)展，做成連鎖商業(yè)效應，提升集團整體戰(zhàn)略品牌。 未來立足于家電批零結(jié)合的商業(yè)品牌，填補國內(nèi)家電批零綜合業(yè)態(tài)的家電商場“藍海”模式。 1 2 3 4 金匯商業(yè)公司 定位：國際連鎖直銷中心 國際： 匯集如索尼、三星、松下、東芝、美的、格力、海爾等 國內(nèi)外電器知名品牌。 連鎖： 可復制的 集團商業(yè)品牌 模式，以租賃聯(lián)營的合作形式和零售和批發(fā)的經(jīng)營模式，進行品牌多點的反復擴張； 直銷： 具有零售、批發(fā)多種銷售經(jīng)營的家電“ 藍海” 形態(tài)，無過多中間經(jīng)營環(huán)節(jié)，通過連鎖達成戰(zhàn)略品牌，引導消費者直面廠商。 中心： 六萬平米的專業(yè)賣場，通過“市場化經(jīng)營，商場化管理”模式，在專業(yè)營運團隊統(tǒng)一管理與推廣下，迅速達到 中原的第一家電專業(yè)市場 美譽。 1 2 3 4 金匯商業(yè)公司 “金匯電器”品牌發(fā)展戰(zhàn)略 ： 1 2 整合有利于升龍 金匯電器發(fā)展的項目資源優(yōu)勢，著力品牌全國區(qū)域的構(gòu)建和推廣，最終形成長效發(fā)展的集團核心商業(yè)競爭力。 形成可復制的自有商業(yè)連鎖品牌，組成廠商聯(lián)動商業(yè)聯(lián)盟機制，通過鄭州、天津、福州、南京等項目的品牌植入效應，逐步推動升龍 金匯電器步入良性發(fā)展軌道。 金匯商業(yè)公司 規(guī)劃布局 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 8433m2 實用面積： 8103.2m2 套內(nèi)面積： 3943.916m2 公攤率： 53.23% 租金： 70元 /平米 /月 （含公攤） 150元 /平米 /月 （使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 8453m2 實用面積： 8272.46m2 套內(nèi)面積： 4551.56m2 公攤率： 46.15% 租金： 55元 /平米 /月 (含公攤） 102元 /平米 /月 (使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 8444m2 實用面積： 8263.46m2 套內(nèi)面積： 4519.46m2 公攤率： 46.48% 租金： 35元 /平米 /月 （含公攤） 66元 /平米 /月 （使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 12995m2 實用面積： 12059.42m2 套內(nèi)面積： 6623.83m2 公攤率： 49.03% 租金： 70元 /平米 /月 (含公攤） 138元 /平米 /月 (使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 12261m2 實用面積： 11796.88m2 套內(nèi)面積： 6981.86m2 公攤率： 43.06% 租金： 55元 /平米 /月 (含公攤） 97元 /平米 /月 (使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 12270m2 實用面積： 11812m2 套內(nèi)面積： 6931.29m2 公攤率： 43.51% 租金： 35元 /平米 /月 (含公攤） 62元 /平米 /月 (使用面積） 金匯商業(yè)公司 項目形象 金匯