房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告.doc

項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)匯總表名稱評(píng)價(jià)結(jié)果（萬(wàn)元）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總銷售收入利潤(rùn)總額稅后利潤(rùn)自有投資利潤(rùn)率盈虧平衡點(diǎn)銷售率21、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資與財(cái)務(wù)分析1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案該地塊占地面積11.06萬(wàn)平方米，總建筑面積249469。分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一期為別墅以及部分高層（建筑面積42240）。二期為全為高層項(xiàng)目（建筑面積97166）。本地塊住宅總建筑面積221279m2,其中墅建筑面積為81873平方米，高層建筑面積為139406平方，地下車庫(kù)面積為20000平方米，1000個(gè)車位，公共配套設(shè)施面積8190。本項(xiàng)目計(jì)劃從2007年1月開(kāi)始進(jìn)行前期工程，總工期約為40個(gè)月，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為72個(gè)月，約六年。（1） 前期開(kāi)發(fā)。（時(shí)間：2007年1月2008年2月約13個(gè)月）主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷方案策劃，初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建，繳納各種稅費(fèi)，辦理各種證件。（2） 一期開(kāi)發(fā)。（時(shí)間：2008年3月2009年5月約15個(gè)月）主要包括全部的別墅項(xiàng)目和兩棟33層的高層項(xiàng)目，變電站、幼兒園、銷售中心等配套設(shè)施。（3） 二期開(kāi)發(fā)。（時(shí)間：2009年6月2010年6月約12個(gè)月）主要包括全部的高層住宅項(xiàng)目，球類場(chǎng)地，娛樂(lè)設(shè)施，物業(yè)管理所，垃圾壓縮站，煤氣調(diào)壓站等配套設(shè)施。關(guān)于進(jìn)度的安排詳見(jiàn)“項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表”，下表所示： 1.2 項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略及階段目標(biāo)1.2.1銷售價(jià)格的擬訂1.2.1.1理論均價(jià)水平的擬訂1）別墅產(chǎn)品的價(jià)格擬訂參考項(xiàng)目選取參考項(xiàng)目目前最高均價(jià)（元/m2）Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因A(i=1)3000050%區(qū)位相近、產(chǎn)品相似B(i=2)2000040%區(qū)位相近C（i=3)2000010%產(chǎn)品相似注：以上參考樓盤價(jià)格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合售樓部售價(jià)及三級(jí)市場(chǎng)售價(jià)，折合成毛坯房?jī)r(jià)格的結(jié)果。與參考項(xiàng)目質(zhì)素評(píng)分比較均價(jià)得分修正系數(shù)Q修正價(jià)格權(quán)重W本項(xiàng)目X8.4-A(i=1)300008.71.042896550%B(i=2)200007.60.902210540%C（i=3)200008.10.962074010%理論價(jià)格推導(dǎo)2）高層產(chǎn)品參考項(xiàng)目選取參考項(xiàng)目目前最高均價(jià)（元/m2）Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因A(i=1)1500060%產(chǎn)品相似B(i=2)1000020%產(chǎn)品相似C(i=1)1200020%產(chǎn)品相似注：上述表格價(jià)格均為帶精裝修的價(jià)格；價(jià)格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合售樓部售價(jià)及三級(jí)市場(chǎng)售價(jià)估算的市場(chǎng)價(jià)格。與參考項(xiàng)目質(zhì)素評(píng)分比較均價(jià)得分修正系數(shù)Q修正價(jià)格權(quán)重W本項(xiàng)目X8.3-A150008.70.951431080%B100008.21.011012110%C120008.40.981185710%理論價(jià)格推導(dǎo)1.1.2.2 實(shí)際均價(jià)水平的確定以理論推算為基礎(chǔ)，綜合宏觀市場(chǎng)等各方面的因素，本項(xiàng)目的產(chǎn)品入市均價(jià)（取整）確定標(biāo)準(zhǔn)為：別墅實(shí)際價(jià)格=理論價(jià)格*0.98 高層實(shí)際價(jià)格=理論價(jià)格*1.026 1.3 投資組合方式（擬定資金來(lái)源與運(yùn)用表）本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金109215.75萬(wàn)元，全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入的25%計(jì)算，從有銷售收入年開(kāi)始，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的最后一年不需按銷售收入的25%計(jì)算。此外還缺少的資金，則向銀行借貸。1.4 投資與成本費(fèi)用估算1.4.1開(kāi)發(fā)成本估算（1） 土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（按總建筑面積）：7700元/計(jì)算。（2） 前期工程費(fèi)：_萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表 前期工程費(fèi)估算表 表1序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)0.15%3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)0.15%4籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)2.5%總計(jì)（3） 建安工程費(fèi)：數(shù)據(jù)依據(jù)： 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) 表2項(xiàng)目高層（元/ m2）項(xiàng)目高層（元/ m2）樁基礎(chǔ)100土建工程1350電梯100消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15地下室費(fèi)用250智能化設(shè)施140別墅類建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) 表3項(xiàng)目別墅（元/ m2）項(xiàng)目別墅（元/ m2）樁基礎(chǔ)60土建工程1200電梯0消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15地下室費(fèi)用0智能化設(shè)施140（4） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(按占地面積計(jì)算)： 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 表4序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程65萬(wàn)元/ha2供水工程15萬(wàn)元/ha3電信工程7萬(wàn)元/ha4煤氣工程7萬(wàn)元/ha5綠化工程5.4萬(wàn)元/ha6道路工程42.13萬(wàn)元/ha7排水工程37.6萬(wàn)元/ha合計(jì)注：1公頃（ha）=10000m2（5） 公共配套設(shè)施費(fèi)： 表5項(xiàng)目建筑面積（m2）單價(jià)（元/ m2）金額（萬(wàn)元）幼兒園1500850球類場(chǎng)地5000780體育娛樂(lè)場(chǎng)地20060物業(yè)管理所200400垃圾壓縮站200300變電站1050500煤氣調(diào)壓站40600銷售中心2000800合計(jì)10190（6） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按以上1-5項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%計(jì)算）：（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為實(shí)際成交數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見(jiàn)性）（7） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 表6類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6%建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)0.4%建設(shè)工程招標(biāo)活動(dòng)基金建安工程費(fèi)0.2%工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)0.6%其他建安工程費(fèi)1%合計(jì)（8） 開(kāi)發(fā)成本：（萬(wàn)元） 表7序號(hào)項(xiàng)目成本（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)出讓金2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3前期工程費(fèi)4建安工程費(fèi)5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6公共配套設(shè)施費(fèi)7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)合計(jì)1.5開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1.5.1管理費(fèi)用（按以上15項(xiàng)之和的3%計(jì)算）。1.5.2銷售費(fèi)用： 銷售費(fèi)用估算表 表8項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入2%銷售代理費(fèi)銷售收入2%合計(jì)銷售收入4%1.5.3財(cái)務(wù)費(fèi)用：按項(xiàng)目需要計(jì)算總貸款額度，分三次貸，每次貸款額度相等。根據(jù)中國(guó)工商銀行的利率標(biāo)準(zhǔn)，13年期的借款年利率為7.56%，半年借款利率為3.78%。3筆借款都是在2008年下半年開(kāi)始償還，2009年還清，分三次償還。借款還本付息表 表9 注：當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）年利率1.5.4開(kāi)發(fā)費(fèi)用：前三項(xiàng)（管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）之和1.5. 5 總成本匯總表 表10 1.5.6銷售收入及稅金測(cè)算表：銷售總收分批按比例預(yù)測(cè)表 表11 銷售稅金及附加 表12 1.5.7本項(xiàng)目住宅部分損益表 表13（1）住宅部分總投資的投資利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額/總投資額）100% （