大中型外資商業(yè)項(xiàng)目駐場(chǎng)估算師的必要性探討[權(quán)威資料]

大中型外資商業(yè)項(xiàng)目駐場(chǎng)估算師的必要性探討 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要： 文章根據(jù)上海陸家嘴金融中心區(qū)（二期）瑞明項(xiàng)目駐場(chǎng)估算師情況，分析內(nèi)、外資商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目管理不同，羅列出駐場(chǎng)估算師能提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù)三個(gè)方面，最后提及不同施工階段派駐估算師人數(shù)要求。 Abstract： According to the fields quantity surveyors in Ruiming project， analysis the different of project management in foreign commercial project. To set out three aspects that quantity surveyors can provide high quality professional service in the field. At last， mentioned to the number of quantity surveyors in different phases. 關(guān)鍵 詞： 外資商業(yè)項(xiàng)目；駐場(chǎng)估算師；項(xiàng)目管理部模式 Key words： foreign commercial projects；fields quantity surveyors； mode of project management department TU71 A 1006-4311（ 2013） 09-0052-03 0 引言 我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，港臺(tái)地區(qū)及東南亞國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（如和記黃埔、新鴻基、瑞安及凱德等）相繼在國(guó)內(nèi)北京、上海及廣州等大城市投資寫字樓、酒店等商 業(yè)項(xiàng)目，投資數(shù)億乃至幾十億的大、中型外資項(xiàng)目。這些外資開(kāi)發(fā)商大多數(shù)采用 FIDIC 合同條件的工程師管理模式項(xiàng)目管理，由工程師實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量、進(jìn)度及造價(jià)的全面項(xiàng)目管理，其中造價(jià)管理基本上都由建設(shè)單位委托專業(yè)的估算師（國(guó)外稱 Quantity Survey）負(fù)責(zé)全過(guò)程造價(jià)控制，等同于國(guó)內(nèi)的造價(jià)工程師。結(jié)合工程師管理模式，估算師駐場(chǎng)配合工程師進(jìn)行施工期間的造價(jià)控制是非常必要。本人結(jié)合從事上海陸家嘴金融中心區(qū)（二期）瑞明項(xiàng)目 4 年多的駐場(chǎng)工作的體會(huì)，就大中型外資商業(yè)項(xiàng)目駐場(chǎng)估算師的必要性進(jìn)行探討。 1 上海陸家嘴金融中心區(qū)（二期）瑞明項(xiàng)目概況 上海陸家嘴金融中心區(qū)（二期）是陸家嘴一期完成 450萬(wàn)平方米規(guī)劃任務(wù)后新增的 90 萬(wàn)平方米項(xiàng)目。由中國(guó)船舶工業(yè)集團(tuán)與香港中信泰富集團(tuán)合資開(kāi)發(fā)的位于陸家嘴金融中心區(qū)的大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中瑞明項(xiàng)目為一期開(kāi)發(fā)，地塊編號(hào)為 2E2-1、 2E2-2、 2E2-5，集辦 公、酒店、購(gòu)物和娛樂(lè)等多功能于一體。本項(xiàng)目建設(shè)期從 2007 年 1 月開(kāi)工，整個(gè)建設(shè)周期約 5 年半時(shí)間，完成的建筑面積約 40 多萬(wàn)平方米。上海陸家嘴金融中心區(qū)（二期）瑞明項(xiàng)目投資規(guī)模如表 1 所示。 2 建立技術(shù)與造價(jià)管理并重的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu) 國(guó)內(nèi)企業(yè)即內(nèi)資建設(shè)投資項(xiàng)目其工程管理多數(shù)采用籌建處模式（見(jiàn)圖 1），較側(cè)重于技術(shù)施工方面的管理，忽視商務(wù)方面管理，往往隨意性的發(fā)出很多承包人借此提出索賠的工程指令。在瑞明項(xiàng)目中，采用國(guó)際通用的 FIDIC 合同條件，工程師是由建設(shè)單位項(xiàng)目管理部門、及建設(shè)單位聘請(qǐng)各專業(yè)顧問(wèn)組成團(tuán)隊(duì)，是整個(gè)項(xiàng)目管理的領(lǐng)導(dǎo)者和組織者（見(jiàn)圖 2），在工程師發(fā)出工程指令之前聽(tīng)取技術(shù)方面的意見(jiàn)也要求得到合約方面的意見(jiàn)。另一方面，很多工程變更需要估算師及時(shí)提供估算意見(jiàn)，如駐場(chǎng)對(duì)于技 術(shù)上的疑問(wèn)，第一時(shí)間可與駐場(chǎng)設(shè)計(jì)顧問(wèn)當(dāng)面溝通解決，避免理解在傳遞過(guò)程中偏差；專業(yè)職能細(xì)化導(dǎo)致施工階段質(zhì)量、進(jìn)度及造價(jià)管理三方面人員配合工程師進(jìn)行管理。 3 駐場(chǎng)估算師提供高效優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù) 3.1 及時(shí)動(dòng)態(tài)的反應(yīng)造價(jià)變化 派駐估算師，能保證專職人員跟蹤服務(wù)。瑞明項(xiàng)目?jī)H 2E2-2 地塊辦公樓項(xiàng)目我們?cè)诖似陂g配合建設(shè)單位審閱工地指示近 2800 個(gè)，其中涉及費(fèi)用的設(shè)計(jì)變更各類各專業(yè)估算近 500 個(gè)。設(shè)計(jì)變更之多故估算師從工程開(kāi)工后，就需著手對(duì)施工期間的造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。其中特別是對(duì)變更簽證、中期付 款以及竣工決算管理具有及時(shí)跟蹤的特征。如對(duì)工程變更賬，承包人收到工程師工程指令后及時(shí)申報(bào)給估算師審核。已完成的變更賬將在每月的中期付款中得到兌現(xiàn)。賬目亦將在估算師提供的每月或每季的財(cái)務(wù)報(bào)表中得到反映，使建設(shè)單位對(duì)工程的投資增減做到心中有數(shù)。（見(jiàn)圖 3）在工程施工過(guò)程中，估算師嚴(yán)格按照合同規(guī)定的支付時(shí)間、支付范圍、支付方法、支付程序進(jìn)行工程款的支付（見(jiàn)圖 4）。認(rèn)真核對(duì)已完工程進(jìn)度，不但要控制出現(xiàn)超付工程進(jìn)度款現(xiàn)象而造成占用建設(shè)單位資金，降低投資效益，甚至出現(xiàn)壞帳損失，也要控制工程款支付不足或拖欠，影響工程進(jìn)度和 質(zhì)量，影響施工企業(yè)的效益。 3.2 嚴(yán)格核查工程變更，保證總投資限額不被突破 在 2E2-1 地塊總承包合同中因前期招標(biāo)階段招標(biāo)圖紙深度不夠，有部分建筑材料品牌、型號(hào)、產(chǎn)地等技術(shù)規(guī)格不明，按暫定供應(yīng)單價(jià)計(jì)入，例如面磚，在合同中暫定供應(yīng)單價(jià)為 150 元 /m2，本意是要求承包人以 150 元 /m2 為控制限額單價(jià)，而承包商先行提供某種品牌的面磚給項(xiàng)目管理部審批材料，并滿足建設(shè)單位的使用，同時(shí)項(xiàng)目管理部將承包人提供該品牌的資料提供給駐場(chǎng)估算師估算，估算師經(jīng)過(guò)詢價(jià)發(fā)現(xiàn)該材料供應(yīng)價(jià)為 250 元 /m2，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)控 制限額單價(jià)，并將該意見(jiàn)反饋給項(xiàng)目管理部，再次要求承包人按暫定供應(yīng)單價(jià)為 150 元 /m2 為價(jià)格參考尋找滿足技術(shù)要求的材料，最終承包人找到一種 120 元 /m2 材料，大大的節(jié)省了費(fèi)用。駐場(chǎng)估算師嚴(yán)格控制工程變更，對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位以及承包商提出的每一項(xiàng)工程變更，都須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，在保證變更目的的情況下，盡量用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，計(jì)算出投資額的變化幅度，并向建設(shè)單位提出是否需要變更的參考意見(jiàn)，防止承包商 “ 殺死豬再講價(jià) ” ，因?yàn)槿绻こ套兏吨T實(shí)施再去核實(shí)計(jì)量，現(xiàn)場(chǎng)已面目全非，事后核量不準(zhǔn)確 。只有規(guī)范工程變更操作，實(shí)行事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，工程變更的投資才能得到有效控制。對(duì)于主要材料的價(jià)格進(jìn)行控制也是投資控制重點(diǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)要求承包人對(duì)無(wú)價(jià)主材或暫定價(jià)主材先報(bào)價(jià)后采購(gòu)或通過(guò)招標(biāo)比價(jià)工作，經(jīng)建設(shè)單位批準(zhǔn)認(rèn)可后方可采購(gòu)。 3.3 規(guī)范承包人變更材料的完整性 駐場(chǎng)估算師可在過(guò)程中審查承包人申報(bào)的報(bào)價(jià)資料是否齊全（見(jiàn)表 2），等工程竣工后，往往當(dāng)時(shí)具體經(jīng)辦人員很難找到。另外，所有的建設(shè)單位的確認(rèn)資料直接交給駐場(chǎng)估算師能避免資料傳遞過(guò)程中缺失，如承包人申報(bào)資料缺失，可第一時(shí)間告之。駐場(chǎng)估算師在 現(xiàn)場(chǎng)與承包人相關(guān)的商務(wù)人員直接對(duì)賬，提高效率。部分承包商往往利用建設(shè)單位和監(jiān)理人員對(duì)費(fèi)用組成不了解，在做簽證時(shí)，故意不注明要簽證的用途和原因，利用竣工結(jié)算審核人員不了解現(xiàn)場(chǎng)情況而多估冒算。有些承包商在變更事件發(fā)生后故意不辦理相關(guān)簽證，而是到竣工結(jié)算時(shí)才一股腦兜出來(lái)，大部分連簽證日期都沒(méi)有，以至于變成一筆糊涂帳，沒(méi)有辦法核實(shí)當(dāng)初事件發(fā)生的具體細(xì)節(jié)，使事后審核相當(dāng)困難。估算師駐場(chǎng)能及時(shí)督促承包人按合同文件有關(guān)規(guī)定對(duì)變更的程序和時(shí)間要求去執(zhí)行，對(duì)承包商故意延誤提出的簽證可以不予受理。規(guī)范施工簽證單的格式和內(nèi)容要求 ，建設(shè)單位和監(jiān)理單位不能在簽證單上籠統(tǒng)簽上 “ 情況屬實(shí) ” ，建議建設(shè)單位搞清楚為何變更、誰(shuí)主張變更、應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)變更費(fèi)用等重要信息作出分析和說(shuō)明，以免竣工結(jié)算審核時(shí)引起糾紛。 4 根據(jù)工程施工不同的階段派駐場(chǎng)估算師數(shù)量 在瑞明項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，在試樁階段，辦公樓項(xiàng)目和酒店項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工，后因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段性進(jìn)度要求，辦公樓總包率先啟動(dòng)，酒店延后半年時(shí)間進(jìn)場(chǎng)施工，最后辦公樓先竣工，酒店項(xiàng)目后竣工，按不同的施工階段駐場(chǎng)估算師工作量也不同，保證人力資源合理利用，根據(jù)瑞明項(xiàng)目特點(diǎn)現(xiàn)將人員安排如表 3 所示。 5 結(jié)束語(yǔ) 近幾年來(lái)，隨著工程項(xiàng)目管理的發(fā)展，建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制的概念也越來(lái)越成熟，每一個(gè)階段和環(huán)節(jié)都離不開(kāi)費(fèi)用的控制、都離不開(kāi)估算師的專業(yè)知識(shí)。雖然工程實(shí)施階段的造價(jià)控制影響總投資的比例不大（表 4），但對(duì)于大中型外資商業(yè)項(xiàng)目從決策到竣工交付都有一個(gè)較長(zhǎng)的建設(shè)期，工程實(shí)施階段是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中時(shí)間跨度最長(zhǎng)、變化最多，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理來(lái)說(shuō)也是最難最復(fù)雜的階段，其中的難點(diǎn)就是工程變更和工程索賠。根據(jù)本人 4 年多駐場(chǎng)體會(huì)，對(duì)于大中型項(xiàng)目因投資額大，施工階段對(duì)投資影響 15%比例所占的 金額也很大，建設(shè)單位應(yīng)依托估算師的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施全過(guò)程監(jiān)督管理，控制投資，提高投資效益是非常有必要的。 參考文獻(xiàn)： 1王文繹，張愛(ài)華 .淺談造價(jià)工程師跟蹤施工現(xiàn)場(chǎng)的作用 J.黑龍江科技信息 . 2賴明 .淺談造價(jià)工程師在工程實(shí)施階段的作用 J.廣東科技， 2006， 7. 3宓浩祺 .造價(jià)工程師在工程實(shí)施過(guò)程中的地位和作用 J.建筑經(jīng)濟(jì)， 2004， 7. 閱讀相關(guān)文檔 :沈陽(yáng)市地鐵控制中心大樓電氣設(shè)計(jì) 從聊城站房使用情況談鐵路客運(yùn)站的細(xì)節(jié)設(shè) 計(jì) 基于工程建設(shè)全過(guò)程的造價(jià)糾紛成因分析及對(duì)策 會(huì)理縣城關(guān)鎮(zhèn)古城保護(hù)修繕工程管理實(shí)施建議 獨(dú)柱墩連續(xù)箱梁橋抗傾覆穩(wěn)定性驗(yàn)算分析 缸體鑄件材料縮松缺陷的解決及硬度的改善 液壓系統(tǒng)故障診斷技術(shù) 價(jià)值工程在建筑工程項(xiàng)目施工方案優(yōu)選中的應(yīng)用 振動(dòng)測(cè)速法在潛油電泵機(jī)組性能測(cè)試中的應(yīng)用 基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的物流信息系統(tǒng)集成研究 基于農(nóng)校對(duì)接的鮮活