（工商管理專(zhuān)業(yè)論文）大中城市房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)模式研究.pdf

東南大學(xué)碩士學(xué)位論文摘要 大中城市房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式研究 研究生 周海寧導(dǎo)師 江孝感東南大學(xué) 摘要 目前中國(guó)的城市化水平接近4 0 從珠三角到長(zhǎng)三角 伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 這 些沿海大中城市已進(jìn)入飛速提高城市現(xiàn)代化水平的關(guān)鍵時(shí)期 在這一階段 城市的擴(kuò)張 已經(jīng)成為城市發(fā)展最顯著的一個(gè)特征 而城市的擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)造成的最直接的一個(gè)影響 就是催動(dòng)了 大盤(pán)時(shí)代 的到來(lái) 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)1 5 年的市場(chǎng)洗禮后 又進(jìn)入了一個(gè) 嶄新的發(fā)展階段 目前 以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 促進(jìn)房地 產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意義十分重大 而在大中城市快速擴(kuò)張的背景下 開(kāi)發(fā) 市郊化 已 成為解決城市快速擴(kuò)張與土地緊張間矛盾的主要手段 要在 市郊化 過(guò)程中開(kāi)發(fā)第五 代住宅產(chǎn)品 規(guī)?；_(kāi)發(fā)必將成為最主要的一種手段 因此 對(duì)房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式進(jìn)行研究不僅對(duì)沿海大中城市 而且對(duì)中西部的大 中城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要且深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義 此外 該課題的研究對(duì)政府發(fā)揮 第 三只手 作用 完善相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)配套政策和監(jiān)督機(jī)制也具有積極的借鑒意義 本文首先簡(jiǎn)要分析了國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程 現(xiàn) 狀與趨勢(shì) 然后對(duì)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行比較分析 推導(dǎo)出房地產(chǎn)規(guī) ?；_(kāi)發(fā)的四大趨勢(shì) 隨后 本文對(duì)房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn) 必然性 關(guān)鍵問(wèn)題 基 本條件等都進(jìn)行了相應(yīng)剖析 并歸納和對(duì)比分析房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)的三大模式 即復(fù)合 地產(chǎn)模式 品牌連鎖模式和可持續(xù)發(fā)展模式 最后 本文以深萬(wàn)科為案例 對(duì)房地產(chǎn)規(guī) ?；_(kāi)發(fā)的進(jìn)行了實(shí)證研究 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 a b s t r a c t t h er e s e a r c ho fl a r g e s c a l er e a le s t a l t e d e v e l o p m e n tp a t t e r n si nb i go r m e d i a s i z e dc i t y s g r a d u a t e z h o uh a i n i n g s u p e r v i s o r j i a n gx i a o g a n s o u t he a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t a tp r e s e n tt h eu r b a n i z a t i o nr a t ei nc h i n aa p p r o a c h e s4 0 f r o mz h u j i a n gr i v e rd e l t at o t h ey a n g t z er i v e rd e l t a w i t ht h ee c o n o m i c a lt h eh i 曲d e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m y t h e s e c o a s t a lb i go rm e d i a s i z e dc i t i e se n t e ri n t ot h eh i g hs p e e dd e v e l o p m e n tp h a s e i nw h i c ht h e e x p a n s i o no fc i t i e sb e c o m e sr e m a r k a b l e w h o s ed i r e c te f f e c to nt h er e a le s t a t ei st h ea r r i v a lo f 恤el a r g e s c a l et i m e t h ec h i n e s er e a le s t a t ep a s s e dt h e1 5y e a r sm a r k e tb a p t i s m a n d e n t e r e di n t oan e w d e v e l o p m e n tp h a s e a tp r e s e n t t h eh o u s i n g r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m e t h ep i l l a ri n d u s t r yo ft h en a t i o n a le c o n o m yn a t i o n a l a n dp r o m o t i n gr e a le s t a t ei n d u s t r yt o d e v e l o ph e a l t h i l yi se x t r e m e l ys i g n i f i c a n t b u ti nu n d e rt h eb a c k g r o u n do f b i go rm e d i a s i z e d c i t i e sf a s t e x p a n s i o n d e v e l o p i n g s u b u r b s b e c o m et h em a i nm e t h o dt o s o l u t et h e c o n t r a d i c t o r yo ff 夠te x p a n s i o na n dt h el a n dt e n s e t od e v e l o pt h ef i f t hh o u s i n gp r o d u c ti n i n t h es u b u r b s t h el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n tw i l lb et h em o s tm a i nm e t h o d t h e r e f o r e t h e r e s e a r c hi n l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n tp a t t e r nn o to n l yh a st h eh i g l lg u i d i n gs e n s et ot h e d e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei nt h ec o a s t a lb i go rm e d i a s i z e dc i t i e s b u ta l s of o rt h eg o v e r n m e n t t o d i s p l a yt h e t h et h i r dh a n d f u n c t i o n c o n s u m m a t i n gt h ec o r r e s p o n d i n gi n d u s t r i a l n e c e s s a r yp o l i c ya n dt h ei n s p e c t o rg e n e r a lm e c h a n i s m t h i sp a p e rc o n s i s t so ff i v ec h a p t e r s c h a p t e r li st h ei n t r o d u c t i o n i te l a b o r a t e st h et o p i c b a c k g r o u n d t h es i g n i f i c a n c ea n dt h ea r t i c l er e l a t e dt h e o r y t h ea n a l y s i sm e t h o da n dt h e i n n o v a t i o ns p o to f t h i sr e s e a r c hp r o p o s i t i o n c h a p t e r 2 r e a le s t a t ei n d u s t r ys u m m a r y i tc o u n t s t h ed e v e l o p m e n tc o u r s eo fc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y d e s c r i b e st h ec h i n e s er e a le s t a t e i n d u s t r yc u r r e n td e v e l o p m e n tc h a r a c t e r i s t i c t a k e st h es t a t u sa n dt h eb a s i cf u n c t i o no fr e a l e s t a t em d l l s t r yi nt h ec u r r e n tc h i n e s en a t i o n a le c o n o m y a n a l y s i st h ef u t u r ed e v e l o p m e n t t e n d e n c yo fc h i n e s e r e a le s t a t e i n d u s t r y c h a p t e r 3 e x i s t i n g r e a le s t a t e l a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tp a t t e r nr e s e a r c h f i r s t i tc a r r i e so nt h ea n a l y s i sc o m p a r i s o nw i t ht h eo v e r s e a s d e v e l o p e dc o u n t r i e s n e x t i tc a r r i e so nt h ea n a l y s i sc o m p a r i s o nw i t ht h ed o m e s t i ce x i s t i n g p r o p e r t yd e v e l o p m e n tp a t t e r n f i n a l l yt h r o u g ht h ea b o v ed o m e s t i ca n df o r e i g nd e v e l o p m e n t s 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 a b s t r a 了 p a t t e r na n a l y s i sc o m p a r i s o n o f f e r st h et r e n d si nf o u ra s p e c t sw h i c hi n c l u d e t h er e l a t i o n si n l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n ta n dr e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n t g o v e r n m e n t a lf u n c t i o ni n r e a le s t a t el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t h l a t i o 璐i nr e a le s t a t el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n ta n d e n t e r p r i s eb r a n d t h ei n d u s t r i a la l l i a n c e c h a p t e r 4 r e a le s t a t el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t p a t t e r nr e s e a r c h f i r s t t h r o u g ha n a l y z i n gt h em e r i ta n dt h ei n e v i t a b l eo ft h el a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tp a t t e r np r o p o s e st h ec o n d i f i o na n dt h ed i f f i c u l tp r o b l e mi nt h el a r g e s c a l e d e v e l o p m e n t n e x t t h r o u g ht h ec o m p a r i s o n so fs o m ed o m e s t i co u t s t a n d i n gr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n tp a t t e r np r o p o s e dt h r e et y p e so fl a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t s p a t t e r n 1 c o m p o u n d r e a le s t a t ep a t t e r n 2 b r a n dc h a i n l i k e p a t t e r n 3 s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n tp a t t e r n t a k i n gt h e s et h r e et y p e sa sa i m c a r r yo nt h ec a s ea n a l y s i st ot h e z h o n g f io l y m p i ag a r d e n t h eb r a n do ft h ez h o u h a ir e a le s t a t ee n t e r p r i s e s n e wv i l l a g e b u s i n e s ss t r e e to fq i f u t o c h a p t e r 5 c a s ea p p l i e dr e s e a r c h t h r o u g hc a n i n go nt h es w o t a n a l y s i s t h ec o m p e t i t i o ns t r a t e g ya n a l y s i s l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n ta n a l y s i st ow a n k e d e m o n s t r a t eh o wc a nw a n k ei m p l e m e n tt h el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t b a s e do nt h ee x t e r n a l e n v i r o n m e n ta n di n t e r n a lr e s o u r c e s i nt h ee n do ft h i sp a p e ri sc o n c l u s i o n t h es t u d ys h o w st h a t 1 a 瑁e s c a l ed e v e l o p m e n ti s i n e v i t a b l et oc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y t h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n te n t e r p r i s es h o u l de m b a r k o nt h ee n t e r p r i s e s t r a t e g yd e v e l o p m e n ta n g l e c h o o s et h e m o s ts u i t a b l e l a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tp a t t e r n a n dt a k et h i sa st h eg o a lt op m m o t ee n t e r p r i s ec o r ec o m p e t i t i v ep o w e r c o n s u m m a t ee x t e r n a lr e s o u r c e sa n di n t e r n a lc o n d i t i o na ss o o na sp o s s i b l e r e a l i z et h e l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t a n dt h e nt h ee n t e r p r i s ew i l la d a p tt h ef u t u r ei n t e n s em a r l c t c o m p e t i t i o nd a yb yd a y k e yw o r d r e a le s t a t el a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tp a t t e r n i i i 東南大學(xué)學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成 果 盡我所知 除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外 論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表 或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果 也不包含為獲得東南大學(xué)或其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書(shū)而使用過(guò) 的材料 與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說(shuō)明并 表示了謝意 研究生簽名 越日期 研究生簽名 豆魃 日期 7 口舀 吼 g 東南大學(xué)學(xué)位論文使用授權(quán)聲明 東南大學(xué) 中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息研究所 國(guó)家圖書(shū)館有權(quán)保留本人所送交學(xué)位論文的 復(fù)印件和電子文檔 可以采用影印 縮印或其他復(fù)制手段保存論文 本人電子文檔的內(nèi) 容和紙質(zhì)論文的內(nèi)容相一致 除在保密期內(nèi)的保密論文外 允許論文被查閱和借閱 可 以公布 包括刊登 論文的全部或部分內(nèi)容 論文的公布 包括刊登 授權(quán)東南大學(xué)研 究生院辦理 研究生簽名 導(dǎo)師簽名 泣歪窿釜日期 吐坤 卅 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文第一章緒論 第一節(jié)論文的選題背景 第一章緒論 1 目前中國(guó)的城市化率接近4 0 而長(zhǎng)三角地區(qū)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的一個(gè)區(qū)域 早已超過(guò)這一水平 按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化率從3 0 上升至7 0 的過(guò)程 正是這些城市進(jìn)入高速發(fā)展階段 飛速提高城市現(xiàn)代化水平的關(guān) 鍵時(shí)期 在這一階段 城市的擴(kuò)張已經(jīng)成為城市發(fā)展最顯著的一個(gè)特征 而城市擴(kuò)張 對(duì)房地產(chǎn)造成的最直接的一個(gè)影響就是催動(dòng)了 大盤(pán)時(shí)代 的到來(lái) 2 大盤(pán)時(shí)代 的到來(lái) 意味著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)1 5 年的市場(chǎng)洗禮 又進(jìn)入了一個(gè) 嶄新的發(fā)展階段 在這個(gè)更高層次 更復(fù)雜的平臺(tái)上 開(kāi)發(fā)商要想長(zhǎng)袖善舞 就必須懂 得新的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的游戲規(guī)則 探索新的開(kāi)發(fā)思路 優(yōu)化整合企業(yè)資源 準(zhǔn)確領(lǐng)悟 政府宏觀政策走向 深刻理解區(qū)域和城市的發(fā)展走向 全面關(guān)注與城市同步增長(zhǎng)的相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 熟練使用各種復(fù)合開(kāi)發(fā)工具 適度超前地把握與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展同步衍生的多元 化需求 總之 大盤(pán)時(shí)代 的到來(lái) 使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨諸多全新的值得業(yè)內(nèi) 人士深思的課題和領(lǐng)域 3 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展 競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化 資金實(shí)力 開(kāi)發(fā)能力和技術(shù)水 平已成為企業(yè)能否在競(jìng)爭(zhēng)中生存并發(fā)展下去的主要因素 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了 從以數(shù)量擴(kuò)展為主的粗放型增長(zhǎng)方式向以數(shù)量和質(zhì)量并重的集約型增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變的 趨勢(shì) 大盤(pán)時(shí)代 的到來(lái) 將促使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過(guò)新一輪的重新 洗牌 后 逐步 走上規(guī)?；?jīng)營(yíng)的道路 在競(jìng)爭(zhēng)中得以生存發(fā)展的企業(yè) 一定不會(huì)將視野還局限在研究 戶(hù)型 容積率或者園林景觀等問(wèn)題上 而是具有深邃的戰(zhàn)略眼光 善于整合資源跳出地 產(chǎn)做地產(chǎn) 盡可能優(yōu)化土地和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潛在價(jià)值 4 房地產(chǎn)行業(yè)的住宅產(chǎn)品在經(jīng)過(guò)多年的更新?lián)Q代后 已經(jīng)產(chǎn)生了第五代產(chǎn)品 與 前幾代產(chǎn)品不同之處在于 第五代住宅產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)利用自然 地理 文化 社會(huì)等大環(huán)境 資源 使得樓盤(pán)與城市空間 用地環(huán)境形成良好整合 從而向客戶(hù)輸出一種環(huán)境和一種 生活方式 這種超越樓盤(pán)本身的營(yíng)銷(xiāo)理念是一種可持續(xù)發(fā)展理念 它對(duì)樓盤(pán)與周邊環(huán)境 和各種配套設(shè)施間的關(guān)系所表示出的關(guān)注程度是前所未有的 第五代產(chǎn)品的出現(xiàn) 是房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向系統(tǒng)化戰(zhàn)略規(guī)劃層面的必然結(jié)果 所以從某種意義上說(shuō) 第五代產(chǎn)品是房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整合企業(yè)資源與能力 應(yīng)對(duì) 大盤(pán)時(shí)代 的要求 適應(yīng)房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā) 需要的歷史產(chǎn)物 注 英 k j b u t o m 城市經(jīng)濟(jì)學(xué) 理論和政策 北京 商務(wù)印書(shū)館1 9 8 4 年版 第5 頁(yè) 1 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 第一章緒論 第二節(jié)論文的選題意義 l 黨中央 國(guó)務(wù)院一直關(guān)心居民住房問(wèn)題 十分關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 胡錦濤總 書(shū)記指出 住房 汽車(chē) 電信 旅游 環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快 與提高人民生活水平和質(zhì) 量密切相關(guān) 這些領(lǐng)域市場(chǎng)潛力大 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大 對(duì)促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有 重要作用 要完善政策 促進(jìn)其健康發(fā)展 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 的通知 國(guó)發(fā) 2 0 0 3 1 8 號(hào) 明確提出 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 是提高居民 住房水平 改善居住質(zhì)量 滿足人民群眾物資文化生活需要的基本要求 是促進(jìn)消費(fèi) 擴(kuò)大內(nèi)需 拉動(dòng)投資增長(zhǎng) 保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施 是充分發(fā)揮人 力資源優(yōu)勢(shì) 擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑 目前 以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展意義十分重大 因此 選擇一個(gè)能反映房 地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的課題進(jìn)行研究 其意義不言而喻 2 房地產(chǎn)企業(yè)走上規(guī)?；?jīng)營(yíng)的道路 不僅僅意味著其所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在數(shù)量 上會(huì)有很大的增加 也意味著其所承擔(dān)的項(xiàng)目的平均規(guī)模也在不斷擴(kuò)大 還意味著企業(yè) 的管理模式 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式等一系列機(jī)制都將隨之發(fā)生根本性的變革 房地產(chǎn)的規(guī)?；?開(kāi)發(fā) 將是這些企業(yè)在發(fā)展中正在面臨或?qū)⒁媾R的一個(gè)基本命題 該命題是否能夠成 功破解進(jìn)而被企業(yè)熟練掌握 關(guān)系到它們能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中得以生存和發(fā)展 所以 研究該命題具有很強(qiáng)的緊迫性和重要性 3 房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品在進(jìn)入第五代之后 與樓盤(pán)相關(guān)的各項(xiàng)資源之間將會(huì)進(jìn)行更為 密切的整合 在城市快速擴(kuò)張的背景下 開(kāi)發(fā) 市郊化 已成為解決快速擴(kuò)張與土地緊 張間矛盾的主要途徑 要在 市郊化 過(guò)程中開(kāi)發(fā)第五代住宅產(chǎn)品 規(guī)?；_(kāi)發(fā)是最主 要的一種手段 所以 研究該課題對(duì)于建設(shè)第五代住宅產(chǎn)品將發(fā)揮重要的影響力 同時(shí) 也將促進(jìn) 市郊化 能夠走上持續(xù)健康發(fā)展的道路 4 沿海大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r以及在發(fā)展中所形成的各種經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)其他城 市的房地產(chǎn)發(fā)展具有很高的借鑒意義 這些城市在擴(kuò)張中所出現(xiàn)的 房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā) 是它們必然會(huì)面對(duì)但又最難把握的課題 所以 研究該課題對(duì)全國(guó)大中城市的房地產(chǎn)規(guī) ?；_(kāi)發(fā)能產(chǎn)生重要的指導(dǎo)作用 5 中國(guó)的城市化進(jìn)程一方面給房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn) 另一方面 也給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展帶來(lái)了很多隱患 第一是城市土地交易在很大程度上已將 真正的土地使用者排除在外 成為土地販子間賭博賺錢(qián)的籌碼 土地價(jià)格如脫韁野馬 一方面使投機(jī)者大發(fā)橫財(cái) 另一方面使城市公益性建筑只能挪到低價(jià)區(qū)去 造成居民的 孩子就學(xué)困難 社會(huì)公益設(shè)施不能合理配置 第二是普通住宅只能修建到遠(yuǎn)離市區(qū)的偏 僻地方 遠(yuǎn)距離上班又造成 鐘擺式 交通擁堵 污染加劇等城市病 第三是土地投機(jī) 囤積居奇 阻礙了城市的健康發(fā)展 無(wú)論是工商界還是社會(huì)組織 誰(shuí)掌握了土地方面的 權(quán)利或占有土地 誰(shuí)就熱衷于促使其價(jià)格上漲 誰(shuí)就可以從中獲取巨額利潤(rùn) 造成富者 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 第一章緒論 不勞而獲而愈富 貧者愈貧 出現(xiàn)了新的貧富不均等嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題 第四是地價(jià)的劇 烈波動(dòng)必然引發(fā)大量的資金外流 迫使日元匯率大幅波動(dòng) 例如 日元與美元的比值1 9 9 6 年6 月的最低點(diǎn)與1 9 9 5 年4 月的最高點(diǎn)相比貶值了4 6 從而嚴(yán)重影響了日本財(cái)政體 制的穩(wěn)定運(yùn)行 誘發(fā)了通貨膨脹或通貨緊縮 所以研究該課題為政府完善相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)配 套政策和監(jiān)督機(jī)制具有積極的借鑒意義 第三節(jié)論文的主要內(nèi)容及創(chuàng)新點(diǎn) 本文以房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式作為研究對(duì)象 全文共分為六部分 緒論 闡述本研究命題的選題背景 選題意義 相關(guān)理論及分析方法等 第一章 簡(jiǎn)要論述了房地產(chǎn)業(yè)的基本概念和主要特征 并分析了國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的主 要特點(diǎn)和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程 發(fā)展特征 并以房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的 地位和作用為依據(jù)分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) 第二章 對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的分析 通過(guò)對(duì)全球三種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和國(guó)內(nèi)現(xiàn) 有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的比較分析 歸納出房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 第三章 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn) 發(fā)展必然性 發(fā)展中的關(guān)鍵問(wèn)題和 基本條件等因素的分析 更為全面地揭示出房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)的內(nèi)在要求 在此基礎(chǔ)上 對(duì)房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行歸納和比較分析 復(fù)合地產(chǎn)模式 品牌連鎖模式與可持 續(xù)發(fā)展模式 第四章 案例應(yīng)用研究 在以上分析研究的基礎(chǔ)上 本文以深萬(wàn)科作為案例研究對(duì) 象 對(duì)其進(jìn)行s w o t 分析 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析和規(guī)模化開(kāi)發(fā)分析 展示了深萬(wàn)科是如何依 據(jù)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境資源來(lái)實(shí)施房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的 最后 文章結(jié)論 研究表明 中國(guó)的房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)是未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì) 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的角度出發(fā) 選擇適合自己的規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式 并以此 為目標(biāo)提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 盡快完善內(nèi)外部資源條件的整合 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā) 以適應(yīng)日益復(fù)雜和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 綜上所述 本文的創(chuàng)新主要集中在 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的產(chǎn)生和發(fā)展的必然 趨勢(shì)進(jìn)行闡釋 剖析了房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的基本理論 從經(jīng)驗(yàn)層面和理論層面對(duì)房地產(chǎn) 規(guī)?；_(kāi)發(fā)的幾種模式都進(jìn)行了比較和分析 以期對(duì)正在或?qū)⒁獙?shí)施房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā) 的企業(yè)提供一些有價(jià)值的指導(dǎo)意見(jiàn) 3 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文第一章緒論 第四節(jié)論文采用的相關(guān)理論 分析方法及思路 房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)近年來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐漸興起并引起人們重視的一個(gè)課 題 在這一領(lǐng)域 目前并沒(méi)有建立專(zhuān)門(mén)的理論對(duì)其進(jìn)行分析研究 還處于基礎(chǔ)理論的建 設(shè)階段 基于此 本文采用實(shí)證研究與規(guī)范研究相結(jié)合的做法 對(duì)大中城市房地產(chǎn)規(guī)模 化開(kāi)發(fā)進(jìn)行了比較深入的分析研究 在整個(gè)研究過(guò)程中 本文借助了熊彼特競(jìng)爭(zhēng)理論 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論 整體產(chǎn)品 理論和可持續(xù)發(fā)展理論對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)的形式和 過(guò)程進(jìn)行了分析研究 并結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和要求 提出了規(guī)?；_(kāi)發(fā)的基本模式 一 相關(guān)理論 1 熊彼特競(jìng)爭(zhēng)理論 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫 熊彼特認(rèn)為 在不同時(shí)期 不同市場(chǎng)均由一兩家具有技術(shù)優(yōu) 勢(shì)的廠商所控制 隨著新的創(chuàng)新取代原有技術(shù) 主導(dǎo)廠商經(jīng)常面l 臨對(duì)其技術(shù)優(yōu)勢(shì)的競(jìng) 爭(zhēng) 即使當(dāng)主導(dǎo)廠商沒(méi)有被另一家廠商所取代 進(jìn)入的威脅也使它時(shí)刻保持警惕 當(dāng)一 家公司支配一個(gè)市場(chǎng)時(shí) 它使邊際收益等于邊際成本 其產(chǎn)量將低于完全競(jìng)爭(zhēng)下的產(chǎn)量 但是 如果它希望保持其地位 勢(shì)必將一部分利潤(rùn)重新投資到新產(chǎn)品的研究和成本更低 的新生產(chǎn)工藝的開(kāi)發(fā)上 因此 依據(jù)熊彼特的觀點(diǎn) 不完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在壟斷方面的缺 點(diǎn)一一產(chǎn)量的降低一一完全可以被壟斷利潤(rùn)所資助的研究開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)所抵消 熊彼特競(jìng)爭(zhēng)理論能很好地解釋房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；_(kāi)發(fā)與建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)之間的悖論 分 析規(guī)?；_(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn) 2 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論 規(guī)模經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大產(chǎn)生的成本節(jié)約和利潤(rùn)提升o 規(guī)模經(jīng)濟(jì)在為企業(yè) 帶來(lái)產(chǎn)品成本降低的直接效益的同時(shí) 還可以給企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 提高企業(yè)知名度 美譽(yù)度 增加企業(yè)無(wú)形資產(chǎn) 可以給企業(yè)帶來(lái)融資渠道的拓寬和融資能力的提高 可以 提高原材料供應(yīng)的可靠性 為企業(yè)贏得價(jià)格 質(zhì)量和營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì) 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論研究的成 果表明 企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模存在適度性 這種適度性也被叫作經(jīng)濟(jì)規(guī)模 即單位產(chǎn)品成本最 低的生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng) 規(guī)模 影響企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的因素有三類(lèi) 即技術(shù)經(jīng)濟(jì)因素 地理因素和 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)建立一個(gè)分析框架 指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立正確 的發(fā)展戰(zhàn)略方向 注 美 熊彼特 經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論 對(duì)于利潤(rùn) 資本 信貸 利息和經(jīng)濟(jì)周期的考察 北京 商務(wù)印書(shū)館1 9 9 0 年版 第1 8 7 頁(yè) 注 美 斯蒂格利茨 經(jīng)濟(jì)學(xué) 第二版 上冊(cè) 北京 中國(guó)人民大學(xué)出版社2 0 0 0 年版 第3 2 5 頁(yè) 4 東南大學(xué)頊?zhǔn)繉W(xué)位論文 第 章緒論 3 整體產(chǎn)品 理論 西奧多 李維特將整體產(chǎn)品定義為四個(gè)層次 即基礎(chǔ)產(chǎn)品 期望產(chǎn)品 附加產(chǎn)品和 潛在產(chǎn)品o 營(yíng)銷(xiāo)學(xué)大師菲利普 科特勒對(duì)此進(jìn)行了修正 在 基礎(chǔ)產(chǎn)品 前又添加了 核心利益 即顧客真正所購(gòu)買(mǎi)的是基本服務(wù)或利益 他認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)者必須將核心利益 轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)產(chǎn)品 即產(chǎn)品的基本形式 并在第三個(gè)層次上準(zhǔn)備一個(gè) 期望產(chǎn)品 即購(gòu) 買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品時(shí)通常希望和默認(rèn)的一組屬性和條件 最后一個(gè)層次是 附加產(chǎn)品 即 包括增加的服務(wù)和利益 它能把公司的提供物與競(jìng)爭(zhēng)者的提供物區(qū)別開(kāi) 整體產(chǎn)品 理論是分析房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)能否獲得成功與是否擁有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的 基礎(chǔ)理論 并能由此推導(dǎo)出相應(yīng)的企業(yè)差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 以此為基礎(chǔ)分析房地產(chǎn)規(guī)?；?開(kāi)發(fā)模式 能比較清晰的解釋各模式的優(yōu)劣與改進(jìn)方向 4 連鎖經(jīng)營(yíng)理論 連鎖經(jīng)營(yíng)是把現(xiàn)代化大生產(chǎn)和專(zhuān)業(yè)分工的原理應(yīng)用于流通領(lǐng)域的一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)與 組織形式 它一方面將流通領(lǐng)域相互獨(dú)立的職能有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái) 另一方面又在企業(yè)內(nèi)實(shí) 行更為細(xì)致的分工和專(zhuān)業(yè)化o 這樣連鎖店在各個(gè)經(jīng)營(yíng)分支的作業(yè)安排不再是傳統(tǒng)的職 能混合式 而是實(shí)行了科學(xué)的專(zhuān)業(yè)化分工 連鎖企業(yè)的專(zhuān)業(yè)分工主要是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化管理 實(shí)現(xiàn)的 通過(guò)數(shù)據(jù)采集 定性定量分析 現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)研究 制定出既簡(jiǎn)便可行 又節(jié)省時(shí) 間 費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序 這樣不僅會(huì)大大提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)效率 保證專(zhuān)業(yè)分工優(yōu)勢(shì) 的發(fā)揮 而且還可以有效地保持企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色 以標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)為消費(fèi)者提供品質(zhì)穩(wěn) 定的產(chǎn)品與服務(wù) 以此確立連鎖企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì) 房她產(chǎn)連鎖產(chǎn)品是近年來(lái)一些知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為市場(chǎng)所提供的一種新型產(chǎn) 品 通過(guò)對(duì)品牌成熟且品質(zhì)較高的產(chǎn)品 克隆 不僅能保持較為快速的規(guī)?；_(kāi)發(fā)效 率 同時(shí)還不會(huì)降低產(chǎn)品質(zhì)量 是房產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的一條有效途徑 5 可持續(xù)發(fā)展理論 2 0 世紀(jì)7 0 年代初 圍繞著 增長(zhǎng)極限論 而展開(kāi)的大爭(zhēng)論 導(dǎo)致一種新的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展理論一一可持續(xù)發(fā)展理論 它要求改變單純追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 忽視生態(tài)環(huán)境保護(hù)的傳 統(tǒng)發(fā)展模式 由資源型經(jīng)濟(jì)過(guò)渡到技術(shù)型經(jīng)濟(jì) 綜合考慮社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 資源與環(huán)境效益 積極控錆目人口增長(zhǎng) 通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和合理布局 應(yīng)用高新技術(shù) 實(shí)行清潔生產(chǎn)和文 明消費(fèi) 協(xié)調(diào)環(huán)境與發(fā)展的關(guān)系 使社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展既滿足當(dāng)代人的需求 又不會(huì)對(duì)后 代人的需求構(gòu)成危害 最終達(dá)到社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 生態(tài)和環(huán)境的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 使用可持續(xù)發(fā)展理論研究房地產(chǎn)規(guī)?；?主要是要解決房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與人口適度增 長(zhǎng) 生態(tài)環(huán)境的關(guān)系 通過(guò)系統(tǒng)分析房地產(chǎn)規(guī)?；漠a(chǎn)生 運(yùn)行機(jī)制及發(fā)展趨勢(shì)等問(wèn)題 指導(dǎo)房地產(chǎn)規(guī)?；\(yùn)作朝著綜合性 系統(tǒng)性和全面性的方向發(fā)展 注 美 菲利昔 科特勒 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理 亞洲版 第二版 北京 中國(guó)人民大學(xué)出版社2 0 0 1 年 第1 1 3 頁(yè) 注 陸強(qiáng)華編著 連鎖經(jīng)營(yíng) 北京 中國(guó)工人出版杜2 0 0 0 年版 第4 3 頁(yè) 注 2 0 0 3 年世界銀行發(fā)展報(bào)告 變革世界中的可持續(xù)發(fā)展 改進(jìn)制度 增長(zhǎng)模式與生括質(zhì)量 北京 中國(guó)財(cái)政經(jīng) 濟(jì)出版社2 0 0 3 年版 第1 5 5 頁(yè) 5 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 第一章緒論 二 分析方法 本文以上述五種理論作為最基本的分析工具 將規(guī)范研究與實(shí)證分析相結(jié)合 對(duì)我 國(guó)大中城市房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)的基本問(wèn)題進(jìn)行論述和研究 在研究中 本文將遵照 提 出問(wèn)題一分析問(wèn)題一解決問(wèn)題 的基本框架 對(duì)房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的幾種模式進(jìn)行研究 三 論文的撰寫(xiě)思路 在整個(gè)研究過(guò)程中 本文注重將規(guī)范研究與實(shí)證研究相結(jié)合 對(duì)于房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi) 發(fā)的研究 本文從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本屬性和發(fā)展趨勢(shì)著手 特別是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未 來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了比較系統(tǒng)的分析 在此基礎(chǔ)上 本文對(duì)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模 式進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理和比較分析 從中總結(jié)出房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的未來(lái)發(fā)展方向 緊接 著 本文從規(guī)范研究的角度 對(duì)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn) 必然性 關(guān)鍵性問(wèn)題和基本實(shí)現(xiàn)條 件等問(wèn)題進(jìn)行了分析論證 并綜合上述研究成果 提出了房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)的三種模式 即復(fù)合地產(chǎn)模式 品牌連鎖模式和可持續(xù)發(fā)展模式 最后 本文以深萬(wàn)科為例 對(duì)房地 產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)進(jìn)行了更為具體的分析 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)基本現(xiàn)狀 一 房地產(chǎn)概念界定 房地產(chǎn) 即房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng) 從物質(zhì)形態(tài)上看 房產(chǎn)依附于地產(chǎn) 房產(chǎn) 相聯(lián) 不可分割 在經(jīng)濟(jì)形態(tài)中 其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容和運(yùn)行過(guò)程也具有內(nèi)在整體性和統(tǒng)一性 因此 房地產(chǎn)即是由房屋建筑和建筑地塊組成的有機(jī)整體 是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)在經(jīng) 濟(jì)方面的商品表現(xiàn)形式 房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)都屬于不可移動(dòng) 或者一經(jīng)移動(dòng)就要喪失 極大價(jià)值的物體 因此俗稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)o 按照用途的不同 房屋財(cái)產(chǎn)可以分為兩大類(lèi) 住宅房屋和非住宅房屋 住宅是居民 最重要的生活資料與發(fā)展資料 是人們從事社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 政治 文化活動(dòng)所需要的最基 本的物資條件之一 非住宅房屋又可分為四類(lèi) 1 生產(chǎn)用房 是指物資生產(chǎn)部門(mén)作為 基本生產(chǎn)要素使用的房屋 2 營(yíng)業(yè)用房 是指商店 銀行 旅館 郵局 飯店等各種 經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋 3 行政用房 是指黨 政 軍機(jī)關(guān)和工 青 婦團(tuán)體 民主黨派等使用的辦公用房與輔助用房 4 其他專(zhuān)業(yè)用房 指文化 教育 科技 衛(wèi)生 體育活動(dòng)用房 外國(guó)駐所在國(guó)機(jī)構(gòu)用房 宗教事業(yè)用房等 土地財(cái)產(chǎn)是指明確所有權(quán)的土地 簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn) 它既包括住宅和非住宅附著物的土地 也包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的土地 二 房地產(chǎn)業(yè)概念界定 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 租賃 抵押 信托以及裝修等經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)的行業(yè) 它具有流通和服務(wù)兩種職能o 從房地產(chǎn)運(yùn)行的全過(guò)程及其業(yè)務(wù)范圍來(lái)分析 房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程可以分為生產(chǎn) 流通 消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié) 生產(chǎn)環(huán)節(jié) 是指通過(guò)對(duì) 自然狀態(tài)的土地投入人類(lèi)勞動(dòng) 進(jìn)行房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 獲得房地產(chǎn)的過(guò)程 其 前提條件是獲得可供開(kāi)發(fā)的土地 流通環(huán)節(jié) 主要有買(mǎi)賣(mài) 租賃兩種方式 消費(fèi)環(huán) 節(jié) 是指經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中后 即進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)具有聯(lián)系又有區(qū)別 從聯(lián)系上看 房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ) 房 地產(chǎn)業(yè)投資建設(shè)及其經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的對(duì)象是房地產(chǎn) 因此 沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有房地產(chǎn) 業(yè) 從區(qū)別上看 房地產(chǎn)是一個(gè)自然屬性的不動(dòng)產(chǎn) 而房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有社會(huì)屬性的 運(yùn)行機(jī)制 是人們直接參與的一種生產(chǎn)活動(dòng) 是由生產(chǎn) 流通和服務(wù)等三方面環(huán)節(jié)所組 注 周漢榮 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大全 北京 中國(guó)物價(jià)出版社1 9 9 3 版 第1 2 頁(yè) 注 王洪衛(wèi) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 上海 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社1 9 9 7 版 第7 頁(yè) 7 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 成的 是人們直接參與的一種生產(chǎn)活動(dòng) 因此 房地產(chǎn)業(yè)是與人 社會(huì)以及生產(chǎn)緊密聯(lián) 系在一起 是與供人類(lèi)居住的住宅和推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起的 房地產(chǎn)一般可以分為三大類(lèi) 一是作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn) 包括土地及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性 用房 二是作為消費(fèi)資料的房地產(chǎn) 主要是住宅 三是房地產(chǎn)服務(wù) 這其中 住宅是人 類(lèi)賴(lài)以生存的基本物資條件 是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的集生存 享受 發(fā)展資料為一體的不可 缺少的消費(fèi)品 住宅的需求與供給 建設(shè)與分配 是國(guó)際公認(rèn)的重大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問(wèn)題 在城市建筑物的總量中 至少有一半以上是住宅面積 目前 我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 主要 是針對(duì)住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 國(guó)家很多政策的制定也主要是圍繞住宅房地產(chǎn)展開(kāi)的 因此 研究房地產(chǎn)業(yè) 必須首先研究住宅與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系問(wèn)題 三 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征 1 房地產(chǎn)業(yè)正在成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性作用 由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行 業(yè)具有巨大的關(guān)聯(lián)作用 為實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)可以適度考慮優(yōu)先發(fā)展該行業(yè) 早在 1 9 9 6 年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上 中央就提出住宅建設(shè)要成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的 消費(fèi)熱點(diǎn) 1 9 9 8 年秋 國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)再次強(qiáng)調(diào)1 9 9 9 年住宅建設(shè)要為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出更大貢 獻(xiàn) 住宅建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力 1 9 9 9 年1 1 月召開(kāi)的全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定2 0 0 0 年仍 要將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要行業(yè)來(lái)抓 由此可見(jiàn) 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的 拉動(dòng)作用十分看重 可以說(shuō) 當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 內(nèi)需市場(chǎng)的新亮點(diǎn) 它不僅僅是 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果 更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力 長(zhǎng)期以來(lái) 很多專(zhuān)家學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)在國(guó) 民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著 基礎(chǔ)性 和 先導(dǎo)性 作用 更有一種流行的形象說(shuō)法 將房地產(chǎn) 業(yè)稱(chēng)之為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 寒署表 有的專(zhuān)家學(xué)者甚至還認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)完全有條件成為我 國(guó)今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)而成為支柱產(chǎn)業(yè)之一 按建設(shè)部制訂的計(jì)劃 至2 0 0 0 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)年增加值占g d p 的3 5 2 0 1 0 年 占5 至2 0 2 0 年可望達(dá)到1 0 左右回 那時(shí)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的序列 2 房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)商品化 房地產(chǎn)業(yè)在一定意義上說(shuō) 是投資開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)商品的產(chǎn)業(yè) 因此 房地產(chǎn)品 的商品化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ) 隨著中國(guó)土地使用制度和住房制度改革的深 化 以及房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的進(jìn)一步發(fā)育與規(guī)范 房地產(chǎn)品的大部分已進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn) 基 本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品的商品化 2 0 0 4 年 全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額1 0 3 7 6 億元 比上年增長(zhǎng) 3 0 0 其中銷(xiāo)售給個(gè)人增長(zhǎng)3 0 4 所占比重為9 3 3 o 注 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)五大特征 載于h t t p i l w w w b j f a n g c o r n n e w s n e w s d e t a i l a s p c o l t r e n d s l d 蕾1 7 6 8 注 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 中華人民共和國(guó)2 0 0 4 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 8 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 3 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)基本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在大量增加科技投入 開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)的素質(zhì)正在不斷提高 城市規(guī)劃設(shè)計(jì) 建材生產(chǎn)供應(yīng)及建筑施工工藝等正在逐步走向標(biāo)準(zhǔn)化 系列化和機(jī)械化 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化與工業(yè)化基本實(shí)現(xiàn) 4 房地產(chǎn)中介服務(wù)體系正在逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)化 中國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系目前還處于起步階段 無(wú)論就其發(fā)展規(guī)模和管理體制來(lái) 看 還是從人員素質(zhì)和功能作用來(lái)看 與發(fā)達(dá)國(guó)家相比水平還很低 隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展和社會(huì)主義市場(chǎng)體系的逐步完善 再經(jīng)過(guò)2 0 年的發(fā)展 一定能夠逐步建立起比 較完善的社會(huì)化的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系 5 居民住宅正在實(shí)現(xiàn)自有化 居民住宅基本自有化是住宅商品化的必然結(jié)果 目前中國(guó)城市居民住宅的自有化率 還比較低 全國(guó)平均約為3 0 左右 其中小城市和城鎮(zhèn)比例高些 大中城市比例低些 隨著中國(guó)房改的進(jìn)一步深化和住房分配貨幣化的逐步實(shí)施 居民住房自有化率必將逐步 提高 據(jù)估算 到2 0 年代前后 可能達(dá)到5 0 以上 綜上所述 當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中已經(jīng)表現(xiàn)為成熟行業(yè) 房地 產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 正在逐步趨向于成本導(dǎo)向和服務(wù)導(dǎo)向 行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻越來(lái)越 高 整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念正從產(chǎn)品觀念與推銷(xiāo)觀念向市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念過(guò)渡 在經(jīng)濟(jì)較為發(fā) 達(dá)的地區(qū) 已經(jīng)出現(xiàn)了秉持社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念的城市運(yùn)營(yíng)商 房地產(chǎn)品的研究 開(kāi)發(fā)與應(yīng)用 的難度越來(lái)越大 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)品的選擇余地越來(lái)越大 緩慢的增長(zhǎng) 更老練的買(mǎi)主 越來(lái)越突出的市場(chǎng)占有率 以及所需要的戰(zhàn)略變化的不確定因素和種種困難意味著短期 內(nèi)行業(yè)的利潤(rùn)經(jīng)常下降 第二節(jié)國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 一 城市化進(jìn)程的加快促使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 縱觀世界各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史可以發(fā)現(xiàn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展與該國(guó)的城市 化進(jìn)程有著密不可分的關(guān)系 以美國(guó)為例 1 9 世紀(jì)后半葉 工業(yè)化浪潮席卷整個(gè)美國(guó) 尤其是城市 使得都市地區(qū)猶如磁石一般吸引著國(guó)內(nèi)外農(nóng)村地區(qū)的大量移民 這些移民 在迅速擴(kuò)張的都市中尋找在工廠 商店和辦公樓中的工作機(jī)會(huì) 以及更新更好的城市住 宅 城市人口的急劇膨脹與人們對(duì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求極大推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的發(fā)展 在芝加哥 從1 8 3 0 1 8 9 4 年 城市人口增加了3 3 4 倍 地價(jià)上漲了8 3 2 倍o 而高聳的寫(xiě)字樓 城市中心旅館 城市公寓 百貨商店等在這一階段就成為美國(guó)中央商 務(wù)區(qū)的主要物業(yè)形式 二戰(zhàn)后 1 1 0 0 萬(wàn)退伍軍人回到家庭所在社區(qū) 導(dǎo)致房地產(chǎn)住宅市 注 李揚(yáng) 美圜房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)及其對(duì)中國(guó)的啟示 載于 中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng) 2 0 0 5 年七月號(hào) 第4 4 頁(yè) 9 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 場(chǎng)的供求狀況嚴(yán)重失衡 借助政府的幫助 住宅建筑業(yè)以迅速的發(fā)展應(yīng)對(duì)政府挑戰(zhàn) 新 竣工住宅的數(shù)量達(dá)到了前所未有的規(guī)模 2 0 世紀(jì)5 0 年代 就有1 5 0 0 萬(wàn)套住宅和公寓建 成 超過(guò)了2 0 世紀(jì)4 0 年代的兩倍 比3 0 年代的五倍還多o 到了2 0 世紀(jì)7 0 年代 美 國(guó)的城市化率己上升到7 4 服務(wù)型經(jīng)濟(jì)和白領(lǐng)勞動(dòng)力的發(fā)展促進(jìn)了新的寫(xiě)字樓建設(shè) 不斷增加的收入以及不斷變化的年輕人 老年人的生活習(xí)慣導(dǎo)致零售物業(yè)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)新的 投資方向 在一些城市甚至出現(xiàn)了城市中心區(qū)住宅的建設(shè)與革新 美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由 此進(jìn)入一個(gè)新的快速增長(zhǎng)時(shí)期 二 政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)正在采取更為直接和廣泛的公共干預(yù) 工業(yè)與貿(mào)易的發(fā)展促使了城市的繁榮 加強(qiáng)了城市從 步行城市 中轉(zhuǎn)變出來(lái) 朝 著工業(yè)場(chǎng)所和居民區(qū)分離的方向發(fā)展 隨著越來(lái)越多的人移居到城市 城市變得也越來(lái) 越大和越來(lái)越復(fù)雜 過(guò)度擁擠 交通堵塞 垃圾 污染 火災(zāi)威脅和公共健康與安全等 都成為公眾更重要的關(guān)注對(duì)象 對(duì)這些事務(wù)的關(guān)注導(dǎo)致了不同的解決方案的提出 出現(xiàn) 了國(guó)家干預(yù)私人市場(chǎng)的新形式 政府開(kāi)始增加提供市政服務(wù) 促使公共基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展 加強(qiáng)對(duì)城市的規(guī)劃管理 規(guī)范私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 從2 0 世紀(jì)6 0 年代以來(lái)西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策實(shí)踐來(lái)看 政府對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的干預(yù)可以歸結(jié)為兩種方式 數(shù)量干預(yù)和價(jià)格干預(yù)o 第一 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 數(shù)量干預(yù) 即對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的干預(yù) 政府通過(guò)城市規(guī)劃 頒布土地法規(guī) 規(guī)定土地用途 征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給 平抑地價(jià)控制開(kāi)發(fā)成本 從 而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 此外 政府還通過(guò)公共住房制度 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定 保 障市民的基本生活水平 提高整個(gè)社會(huì)的福利水平 第二 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格干 預(yù) 即通過(guò)補(bǔ)貼 稅收優(yōu)惠等經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 從西方國(guó)家的房地產(chǎn)政 策實(shí)踐來(lái)看 二戰(zhàn)