房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程最新版.doc

.房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程王艷輝2012年11月24日主要內(nèi)容：I 房屋登記的概念I(lǐng)I 房屋登記的原則III房屋登記程序I 房屋登記的概念：案例：一房兩賣房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。1、房屋（2.1.1）：有固定基礎(chǔ)、固定界限且有獨立使用價值，人工建造的建筑物、構(gòu)筑物以及特定空間。2、登記機構(gòu)：房屋所在地，一個行政轄區(qū)（直轄市、市、縣人民政府設(shè)立的），可設(shè)分中心。3、依法（7類）：法定程序、規(guī)定的要件、登記事項適用的法律4、登記事項：房屋權(quán)利，即房屋所有權(quán)、他項權(quán)利、預(yù)告登記的請求權(quán)其他應(yīng)當記載的事項：異議登記、查封事項等5、登簿：登簿時間即為公示時點，發(fā)證屬于附隨義務(wù)II 房屋登記的原則（1.0.3）：法定機構(gòu)原則法定人員原則法定程序原則權(quán)利主體一致原則在先已登記原則依法查詢原則：利害關(guān)系人III房屋登記程序（一）登記程序確立的制度：1、申請材料確認制度（4.2.7/B.0.8）：申請材料應(yīng)提交原件，或視為規(guī)范、有效的復(fù)制文本，身份證讀取，簽名摁指紋2、合并辦理制度（4.3.2）：七（八）種情形（預(yù)告在銷及轉(zhuǎn)本，在建后初始與抵押，轉(zhuǎn)移與抵押，繼承，所有權(quán)與抵押權(quán)變更，所有權(quán)與地役權(quán)的變更，抵押轉(zhuǎn)讓）3、登記官崗位責任制度（4.1.2）。崗位設(shè)置：受理、審核、登簿、質(zhì)量管理4、疑難業(yè)務(wù)會審制度（4.1.3）：審核委員會5、質(zhì)量檢查制度（4.1.4/5）：（二）登記的一般程序：一、申請（啟動登記的第一個程序，首要程序）：申請登記的例外：依職權(quán)進行的更正登記、根據(jù)法律文書進行的登記1、 申請主體（審核可參照該標準）：（1）雙方申請/單方申請（申請方式：雙方與單方、本人與代理、共同與單獨）申請房屋登記，應(yīng)當由當事人雙方共同申請，本辦法另有規(guī)定的除外。賣方失蹤、夫妻離異單方申請的情形（4.2.2）：1因合法建造房屋取得房屋權(quán)利2因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書取得房屋權(quán)利3因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利4 房屋所有權(quán)變更登記情形（包括所有權(quán)人姓名或名稱變更、房屋座落的街道、門牌號或房屋名稱變更、房屋面積增加或減少、同一所有權(quán)人分割、合并房屋）5 房屋滅失6權(quán)利人放棄房屋權(quán)利7房屋權(quán)利人申請不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的更正登記8異議登記9房屋登記辦法所列預(yù)購人可單方申請的預(yù)告登記。（2）共同和單獨申請（4.2.3）：共有房地產(chǎn)，應(yīng)由共有人共同申請，按份共有的房地產(chǎn)，應(yīng)有份額的約定。案例：湯月紅房屋抵押案（3）本人和委托申請申請當事人（自然人、法人、其他組織）應(yīng)使用中文名稱或姓名，將母語名記載在登記文件中（漢字）可以自己申請，也可以由代理人代為申請。代為申請的，代理人應(yīng)當提交授權(quán)委托書和身份證明。委托人有兩人以上的，都可獨立行使代理權(quán)，但共同代理的除外。被代理人或代理人死亡，委托代理終止。轉(zhuǎn)委托1 自然人：具有民事權(quán)利能力的人（完全民事行為能力人、無/限制民事行為能力人）：16歲、罪犯、胎兒、其他。a委托代理（指定代理）：中國人：書面委托，涉及處分的，建議辦理公證。華僑：大使館或領(lǐng)事館公證。外國人：應(yīng)當公證或認證。港澳同胞：應(yīng)經(jīng)中國法律服務(wù)（香港）有限公司、中國法律服務(wù)（澳門）有限公司加章轉(zhuǎn)遞。臺胞：中華人民共和國臺灣地區(qū)出具的公證材料應(yīng)經(jīng)?；鶗D(zhuǎn)遞，由中國公證員協(xié)會或各省公證員協(xié)會認證。b法定代理：無/限制民事行為能力人未成年人：應(yīng)由其監(jiān)護人父/母代為申請，因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當提供為未成年人利益的書面保證，由父母雙方申請（注：離異、再婚-夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權(quán)取消對方對該子女的監(jiān)護權(quán)、死亡（一方或雙方）-祖父母外祖父母/兄姐），提交本人與未成年人的身份證明、監(jiān)護關(guān)系證明。父母以外的監(jiān)護人處分的，監(jiān)護證明應(yīng)當公證，指定監(jiān)護除外，非民政部門。 成年人：配偶、父母、成年子女案例：未成年人房屋轉(zhuǎn)讓案2 法人：單位加蓋公章，法定代理人簽章。 法定代理和委托代理企業(yè)法人解散或者被撤銷的，由其主管機關(guān)組織的清算小組申請。企業(yè)法人被宣告破產(chǎn)的，由人民法院組織的破產(chǎn)管理人申請。企業(yè)法人被吊銷執(zhí)照的：應(yīng)由有關(guān)主管機關(guān)或投資人申請。工商企字2002第106號3 其他組織：（）依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的私營獨資企業(yè)、合伙組織；（）依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營企業(yè)；（）依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)；（）經(jīng)民政部門核準登記領(lǐng)取社會團體登記證的社會團體；（）法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)；（）中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機構(gòu)；（）中國人民保險公司設(shè)在各地的分支機構(gòu)；（）經(jīng)核準登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。5/6/7也可以成為不動產(chǎn)權(quán)利主體。2、客體：房屋等建筑物及構(gòu)筑物（能特定，具有獨立利用價值）基本單元（10有固定界限、可以獨立使用、有明確唯一編號的房屋或特定空間）：成套住宅（套），非成套住宅（幢、層、間），村民住房（獨立建筑）、共有宅基地上的村民住房（套、間），非住宅（幢、層、套、間）。多套合并登記，以套登簿；可分割，以套登簿。固定界限：不是當事人自己任意進行分割或圍護，應(yīng)是經(jīng)過管理部門審定或確定的界限。車庫、車位的登記：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。配置比例。糾紛較多，案例：元盛3、申請內(nèi)容：房屋權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅房屋自然狀況的變化：初始登記、翻改擴拆分、地名變更等 所有權(quán)狀況的變化：轉(zhuǎn)移登記，放棄所有權(quán)（無主房屋） 他項權(quán)利狀況的記載與變化：抵押權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷其他權(quán)利登記狀況的記載與變化：預(yù)告登記、異議登記、查封登記1 夫妻共有產(chǎn)：夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫妻共同所有的財產(chǎn)：繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但確定只歸一方所有的除外；夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。 夫妻一方的財產(chǎn)：一方的婚前財產(chǎn)； 遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時不能達成協(xié)議的，該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。約定所有：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。登記：本為一人或兩人，約定為兩人或一人（含份額變化），都屬于轉(zhuǎn)移登記。夫妻共有產(chǎn)變?yōu)橐环降呢敭a(chǎn)，轉(zhuǎn)移登記。 本屬于夫妻共有產(chǎn)，登記時為一方，增加名字為更正登記，不是變更登記，不收契稅。不能，異議登記 離異后房屋歸一方所有，是共有關(guān)系的變化而導(dǎo)致房屋分割，轉(zhuǎn)移登記，不收契稅。一方已故，繼承，屬轉(zhuǎn)移登記，不收契稅2 幾種特殊的登記類型：共有性質(zhì)或共有份額變化：共同共有等額按份共有，變更登記；共同共有不等額按份共有，按份共有份額變化，轉(zhuǎn)移登記個體工商戶改個人：變更登記，所有權(quán)未轉(zhuǎn)移個人獨資企業(yè)或一人公司轉(zhuǎn)到法定代表人名下：轉(zhuǎn)移登記；股東變化：不需登記，不是轉(zhuǎn)移行為。但以房地產(chǎn)增資擴股的，是轉(zhuǎn)移登記企業(yè)合并、分立、改制、重組：轉(zhuǎn)移登記舊房翻改建：變更登記，非初始登記項目轉(zhuǎn)讓：初始登記，非轉(zhuǎn)移登記聯(lián)合建房：初始登記，再轉(zhuǎn)移登記4、申請材料：物11，應(yīng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。1 要求：申請登記材料齊全且符合法定形式、真實有效、內(nèi)容合法法定形式：a原件與復(fù)印件：申請登記材料應(yīng)當提交原件，或經(jīng)過比對或確認的復(fù)制件。（遵循“誰出具，誰證明”的原則、出文機構(gòu)或法定存檔機構(gòu)確認、公證機構(gòu)公證或認證）。 b漢字文本：申請人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)提供經(jīng)公證或認證的漢字譯本；少數(shù)民族的，應(yīng)附漢字文本。c公證：應(yīng)當公證的事項：繼承（強調(diào)）、受遺贈、涉外的委托書、父母之外其他人處分未成年人房屋時享有監(jiān)護權(quán)的、中文譯本。（注意：委托、聲明、遺囑等單方法律行為外，其他涉及房地產(chǎn)的公證應(yīng)由房屋所在地的公證機構(gòu)出具；境外公證材料經(jīng)認證或轉(zhuǎn)遞）建議處分房屋權(quán)利的委托書予以公證，處分未成年人房產(chǎn)，法定監(jiān)護人的書面保證可不公證提示：公證被撤銷的處理，偽造公證書的處理。張敏案公證、認證與律師見證：d其他要求：紙張尺寸，涉及數(shù)量、日期、編號的處理，等2 其他必要材料：如委托書，放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，監(jiān)護人為了未成年人的利益處分財產(chǎn)的證明，上級批文，受案證明，中文譯本等3 責任：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。二、受理（登記機構(gòu)的首要程序）：1、職責：物12，1、查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料2、就有關(guān)登記事項詢問申請人 物15，不得要求對不動產(chǎn)進行評估 不得以年檢名義進行重復(fù)登記2、受理要求：申請登記材料齊全、符合法定形式，否則，不予受理。3、受理工作應(yīng)包括的主要內(nèi)容（7）：查驗申請主體，查驗申請材料，核對申請登記事項，詢問申請人，錄入申請登記信息，出具收件收據(jù)，簽署受理意見。1）驗證：確認是申請人的申請（處分），杜絕未經(jīng)委托的代理登記，有處分的權(quán)利。案例：張云初案自然人身份證明材料應(yīng)符合下列要求：1 境內(nèi)居民：居民身份證，未成年人宜提交居民身份證或戶口簿。身份證明上的相片與本人相差很遠，應(yīng)由公安機關(guān)在近期照上加蓋印章。2 軍人：居民身份證或軍官證、士兵證、文職干部證、學員證等有效身份證件。2004年身份證法3 中華人民共和國香港、澳門特別行政區(qū)自然人：香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證或香港、澳門特別行政區(qū)護照，港澳居民來往內(nèi)地通行證，港澳同胞回鄉(xiāng)證。（1999/1/15，11位，H/M）4 中華人民共和國臺灣地區(qū)自然人：臺灣居民來往大陸通行證或臺胞證。（08/9/25，終身不變）5 華僑：中華人民共和國護照。6 外籍人士：中國政府主管機關(guān)簽發(fā)的居留證件或其所在國護照。法人的身份證明材料應(yīng)符合下列要求：1 境內(nèi)企業(yè)：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（是從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的主體身份證明，證明公司是否成立、能否從事民事活動、承擔法律責任的直接憑證）。2 境內(nèi)機關(guān)、事業(yè)單位和社團組織：組織機構(gòu)代碼證（組織機構(gòu)識別標識的載體和法定憑證，公司的身份證，對公司本身不產(chǎn)生實質(zhì)性影響）、事業(yè)單位法人證書和社會團體法人登記證書。3 境外企業(yè)和其他組織：在境內(nèi)設(shè)立分支機構(gòu)或代表機構(gòu)的批準文件和注冊證明。4 其他特殊主體：破產(chǎn)管理人，工會法人，村委會或居委會其他組織的身份證明材料應(yīng)符合下列要求：1 境內(nèi)經(jīng)營性其他組織：營業(yè)執(zhí)照。2 境內(nèi)非經(jīng)營性其他組織：組織機構(gòu)代碼證。3 境內(nèi)法人設(shè)立的非法人分支機構(gòu)：設(shè)立其的法人身份證明和法人授權(quán)證明，及分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照或分支機構(gòu)登記證書。4 境外其他組織：在境內(nèi)設(shè)立分支機構(gòu)的登記證明或代表證明。5 外國駐華使館、領(lǐng)館和外國駐華辦事機構(gòu)、國際組織駐華代表機構(gòu)：該使館、領(lǐng)館、辦事機構(gòu)、代表機構(gòu)出具的身份證明。2）查驗：申請材料要求：齊全、完整；合法、有效；權(quán)屬證書真實、有效；其他部門出具的證明有職權(quán)，在有效期內(nèi)。（合法制作主體合法，內(nèi)容與法律不沖突；有效生效法律文書）3）核對：申請材料上的內(nèi)容與申請登記事項相符，申請材料之間的內(nèi)容相互對應(yīng)，申請登記事項與登記簿記載事項不沖突4）詢問：就有關(guān)登記事項詢問申請人。詢問內(nèi)容真實意思表示、共有產(chǎn)、需進一步明確的其他事項、異議登記的應(yīng)詢問權(quán)利人是否同意更正詢問要求簽字確認，歸檔保留案例：華遠案夫妻共有產(chǎn)：以單方名義登記的夫妻共有房產(chǎn)，處分時是否要求夫妻雙方都接受詢問？應(yīng)當詢問是否有共有人，有-詢問，無-信賴保護合同上只有一人名字，申請登記夫妻雙方，真實意思表示，可5）出具：應(yīng)當受理的出具書面憑證，應(yīng)收資料明示。 繳費：不動產(chǎn)登記費按件收取。 農(nóng)民利用宅基地建住房，不收登記費，只收工本費三、公告：應(yīng)當公告的事項：房地產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明公告作廢，集體土地上的房屋所有權(quán)初始登記，集體土地上的房地產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明遺失、滅失需補發(fā)。公告地址：應(yīng)在房屋所在地公開發(fā)行的報紙上刊登，或官方網(wǎng)站上發(fā)布。集體土地上的公告，應(yīng)在集體經(jīng)濟組織或村委會辦公場所或房屋所在地張貼。（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會出已公告證明、現(xiàn)場拍照為已公告依據(jù)）時限：5個工作日（提示）。建議：建立登記公告查詢系統(tǒng)并向社會提供查詢服務(wù)。處理遺留問題建議公告：對需由政府批準或決定的，應(yīng)由政府行文。開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或注銷的： 破產(chǎn)，購房者的房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，可向法院起訴，憑司法文書辦理房屋登記。上訪的處理： 已注銷未發(fā)證，由業(yè)主共同申請。工商部門出具的注銷證明，國土、規(guī)劃和安鑒等部門的意見，合同、發(fā)票，公告后無權(quán)屬爭議的 已注銷已發(fā)證，收回權(quán)證或公告注銷。工商部門出具的注銷證明，合同、發(fā)票，公告后無權(quán)屬爭議的。 四、實地查看：物理狀態(tài)變化，如初始登記，在建工程抵押登記，因房屋滅失的所有權(quán)注銷登記看的內(nèi)容：初始：座落、房屋狀態(tài)在建：座落與證明材料記載的信息一致，抵押部分已建滅失：座落、滅失案例：紫薇案五、審核：如實、及時登記審核內(nèi)容：1審核材料的一致性、合法性 2 實地查看 3 公告 4 會審 5 簽署意見以程序性審核為主，實質(zhì)性審核為輔。對登記行為的法律基礎(chǔ)不審查，但對不實的申報如價格，對是否符合法律的規(guī)定如轉(zhuǎn)讓抵押等，應(yīng)進行審查。一審、二審、三審都可。一致性審核：1、主體（申請人身份信息與申請材料、登記簿記載的一致）2、客體（申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致）：屬于業(yè)主共有的：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或其它場所用于停放汽車的車位。共有份額：沒有約定，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。無約定，按出資額確定份額或等額享有。99%也可，不同于1。不能以面積大小限定是否可登記。1，主要特指向社會集資售房，有效。建筑物區(qū)分所有權(quán)：初始登記時提交，包括專有、共有及公用具體位置的情況說明，由規(guī)劃部門確認或區(qū)分所有權(quán)人書面約定。合法性審核：3、內(nèi)容（申請材料的形式符合要求；申請登記的內(nèi)容，應(yīng)在規(guī)劃許可、預(yù)售許可和登記簿記載的范圍內(nèi)；符合基本單元要求；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；公告期限屆滿無異議或不成立；不存在不予登記的情形）：1 轉(zhuǎn)讓時應(yīng)注意的問題：處分權(quán)：是否由權(quán)利人行使、處分權(quán)是否充分（非登記簿記載的權(quán)利人不得進行處分，如未成年人的房產(chǎn)處分、教育用房教育或政府主管部門，已抵、凍的房產(chǎn)）案例：黃潤澤房屋買賣案土地已抵押的，在未取得抵押權(quán)人同意前，建筑物不能辦理轉(zhuǎn)移登記，例外：受讓人承擔債務(wù)。（提示在建抵押） 按份共有房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓：物97處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意。處分，是整體處分，風險的控制：優(yōu)先購買權(quán)； 租戶的處理：優(yōu)先購買權(quán)，買賣不破租賃所有權(quán)保留：財產(chǎn)所有權(quán)人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有于對方當事人，仍保留其對該財產(chǎn)的所有權(quán)，待對方當事人完成特定的條件時，該財產(chǎn)所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。即所有權(quán)變動附條件。如離婚后房屋給女方，但不能處分，只歸子女繼承等，受贈房屋的終身居住權(quán)，開發(fā)商的回購，所附條件不記載于登記簿，待條件成就時登記。與遺贈撫養(yǎng)協(xié)議不同、異議登記不同。2 抵押登記（效力：優(yōu)先受償權(quán)，追及力-繼承、買賣、贈與、拆遷，物上請求權(quán)）：集體土地上房屋抵押主體：優(yōu)先權(quán)例外：案例：拆遷安置戶購房，明城公司注：國家機關(guān)的房產(chǎn)不得抵押。以有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，債務(wù)履行期限不應(yīng)超過經(jīng)營期限。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押，不得超剩余年限。經(jīng)濟適用房可抵（以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，以可以處分和收益的份額比例為限）租賃抵押：先租，有效；后租，無拘束力。處分權(quán)：未成年人，有限公司（對內(nèi)、對外），貸款人必須有金融許可證，企業(yè)之間不能貸款，但可委托銀行，也可以商品賒銷，民間借貸允許，利率不影響合法性，國家機關(guān)的房產(chǎn)不可抵，經(jīng)適房可抵（以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限）重點審核為第三人擔保。主合同應(yīng)有效。 順位抵押：可多次設(shè)定抵押，不登記房屋本身的價值多次抵押受償順序：已登記的按先后，同時登記（國土、房產(chǎn)登記）按比例；已登記先于未登記；未登記按比例。注意：土地使用權(quán)和在建工程抵押順位變更：延期、數(shù)額增，應(yīng)征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。 最高額抵押（信用卡）： 與一般抵押權(quán)的區(qū)別：債權(quán)特定/主債權(quán)存在/期限 案例：銀都案在建工程抵押：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。主體要求：客體要求：已建成部分轉(zhuǎn)本登記：初始登記后，當事人應(yīng)當申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。抵押后被法院查封，不能辦理債務(wù)延期抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移：主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)轉(zhuǎn)移；最高額抵押權(quán)所擔保的主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)并不一定隨之轉(zhuǎn)讓。（債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不得辦理最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。）抵押權(quán)注銷的條件：（一）主債權(quán)消滅；（二）抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)；（三）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán) 抵押合同：流抵押條款禁止4 預(yù)告登記與備案的區(qū)別：依據(jù)/目的/效力/申請人單方申請的條件：有約定，附條件和期限的，應(yīng)提交相應(yīng)證明失效的條件：債權(quán)消滅，自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月預(yù)告登記和查封時權(quán)利人處分受到限制。 案例：鄧明案5 地役權(quán)（略）：用益物權(quán)的種類：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)（按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益）與相鄰關(guān)系的區(qū)別： 性質(zhì)不同：用益物權(quán)/所有權(quán)，產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同：合同約定/法律規(guī)定 登簿：分別記載 一個基本單元，既可以是供役地，也可以是需役地6 更正登記：申請主體為權(quán)利人、利害關(guān)系人、 登記機構(gòu)轉(zhuǎn)讓不能按更正登記辦，如交房款人7 異議登記：申請主體利害關(guān)系人夫妻準備離異的處理，股東之間的糾紛作用：更正登記、異議登記暫緩辦理其他登記，阻斷公信力失效：15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。但登記機構(gòu)不能依職權(quán)只能依申請注銷異議登記。8 集體土地范圍內(nèi)的房屋登記特別注意：初始登記的主體身份受限制轉(zhuǎn)讓情形和受讓主體身份受限客體要求不同：地先轉(zhuǎn)，房后轉(zhuǎn)初始登記：申請人屬于房屋所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明轉(zhuǎn)移登記：村民住房，提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，提交經(jīng)村民會議同意或由村民會議授權(quán)村民代表會議同意的證明 受讓人須為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。繼承除外抵押登記：村民住房不能抵押，只有鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房可抵。 耕地、宅基地、自留地、自留山不能抵承包的荒山、荒溝、荒丘荒灘等荒地的土地使用權(quán)可抵提示：溫州小產(chǎn)權(quán)房9 撤銷登記：與注銷登記的區(qū)別：種類/法律后果撤回登記：21，登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿前，申請人可撤回登記。條件：申請人提出；登簿前。案例：*區(qū)住建局的撤銷登記案例4、不予登記的情形： （一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。六、登簿：1、登記簿的概念：登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。應(yīng)當記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當記載的事項?？梢圆捎眉埥橘|(zhì)、電子介質(zhì)，有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，定期異地備份。紙介質(zhì)登記簿應(yīng)單獨存放，不能隨產(chǎn)權(quán)檔案存放。登記簿由登記機構(gòu)管理。房屋基本單元建立后，物權(quán)變動情況都應(yīng)當在登記簿中予以體現(xiàn)。2、登簿時點：登記事項在登記簿上記載完畢并點擊確認或簽名之時3、登記簿的公示效力：即物權(quán)的公示效力，推定力、決定力、公信力（法定權(quán)利、交易習慣登記無權(quán)處分導(dǎo)致的物權(quán)變動）。4、任何人不得擅自更改登記簿，有錯，應(yīng)按更正登記程序。房屋登記簿有關(guān)內(nèi)容發(fā)生改變，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當通過增加新的頁碼、界面和內(nèi)容體現(xiàn)，不得直接在原內(nèi)容上刪改，也不得對登記簿記載的內(nèi)容進行更改或覆蓋。5、登記生效的例外：人民法院、仲裁委的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)變轉(zhuǎn)滅，自文書生效時發(fā)生效力政府的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)變轉(zhuǎn)滅，自決定生效時發(fā)生效力因繼承或受遺贈取得物權(quán)，自繼承或受遺贈開始時發(fā)生效力因合法建造房屋的事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力因合法拆除房屋的事實行為消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力但處分不動產(chǎn)時，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)的效力。（如繼承后轉(zhuǎn)讓）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對抗第三人七、發(fā)證1、房屋登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書、登記證明。2、與房屋權(quán)屬證書的關(guān)系：權(quán)屬證書與登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿卻有錯誤外，以房屋登記簿為準。3、發(fā)證時，應(yīng)核對身份證明，收回受理憑證，無，由權(quán)利人領(lǐng)。4、不發(fā)證的情形：屬全體業(yè)主共有的房屋登記；異議登記八、時限：自受理登記申請之日起，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當于下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：（一）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個工作日；（二）抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個工作日；（三）預(yù)告登記、更正登記，10個工作日；（四）異議登記，1個工作日。公告時間不計入前款規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機構(gòu)負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。（補正的時間） 當事人申請登記沒有時間的限定，即無逾期申請。九、責任：1、法律規(guī)定：物：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。92：房屋登記機構(gòu)及其工作人員違反規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構(gòu)承擔相應(yīng)的法律責任。房屋登記機構(gòu)承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權(quán)追償。 93房屋登記機構(gòu)工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）擅自