金山北工業(yè)園項目整體定位

無錫北塘區(qū)金山北工業(yè)園項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告 謹呈：無錫市北塘區(qū)人民政府 A-021-GW-080527-020 2008-09-18 本報告是嚴格保密的。 /webmoney 2 項目研究工作的階段劃分 中期 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 終期 提交終稿 2008/07/22 2008/08/21 工作 最終成果 項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷 項目定位研究 項目物業(yè)配比研究 成功案例借鑒 提交整體報告（終稿） 根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告 項目優(yōu)劣勢分析 項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略 項目發(fā)展方向 與案例研究 用地比例分配與案例研究 前期 市場調(diào)研和溝通 區(qū)域（無錫、北塘及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟背景研究 區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、房地產(chǎn)市場調(diào)研 政府官員、專家及貴司中高層領(lǐng)導(dǎo) 目標客戶訪談 地塊的了解和分析 市場情況的分析 項目方向的初步判斷 2008/08/01 2008/09/18 本報告是嚴格保密的。 /webmoney 3 在過去的一個多月里，世聯(lián)專案組針對項目涉及不同的層面進行了如下調(diào)研與研究工作 工作內(nèi)容 項目本體 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)集群 收集的數(shù)據(jù) 項目用地現(xiàn)狀 項目用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟人口狀況 無錫及北塘區(qū)宏觀經(jīng)濟相關(guān)數(shù)據(jù) 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù) 無錫及北塘區(qū)總體規(guī)劃 世界成功老工業(yè)區(qū)改造相關(guān)數(shù)據(jù) 國內(nèi)外老工業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù) 長三角經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù) 進行的訪談 北塘區(qū)政府的項目負責人 金山北工業(yè)園管委會 政府相關(guān)部門：無錫市經(jīng)貿(mào)委、科技局、外經(jīng)貿(mào)、惠山區(qū)和錫山區(qū)政府 專業(yè)人士：萊鋼公司經(jīng)理等 工業(yè)園區(qū)：新區(qū)土地儲備中心主任、汽配城專業(yè)人士 世聯(lián)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)研究專家 進行的分析 用地現(xiàn)狀分析 區(qū)域經(jīng)濟人口分析 用地資源及交通分析 可利用土地分析 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析 區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景分析 城市經(jīng)濟以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景分析 區(qū)域經(jīng)濟以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析 4 世聯(lián)對項目目標的理解是：提升產(chǎn)業(yè)活力和帶動人氣；在成本的一定投入下，保證資金回收和政府稅收。 長三角 北塘區(qū) 改變工業(yè)集中區(qū)不園不村的面貌，實現(xiàn)整體產(chǎn)業(yè)升級，有利于招商引資。 減少政府的投入，實現(xiàn)資金平衡，增加政府稅收。 通過招商或合作開發(fā)，實行多期滾動開發(fā)模式，平衡投入與產(chǎn)出的關(guān)系。 經(jīng)濟目標 開發(fā)目標 金山北工業(yè)園 項目目標解析 5 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發(fā)展瓶頸 項目核心問題 報告結(jié)構(gòu) 6 無錫屬于蘇錫常經(jīng)濟圈的幾何中心，制造業(yè)和民營資本發(fā)達的二線城市，地理位臵和市場環(huán)境優(yōu)越。 2007年長三角總體經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)定良好的發(fā)展勢頭 ,地區(qū)生產(chǎn)總值達到 46672.07億元 ,占全國經(jīng)濟總量的 18.9%；平均增幅達到 15.2 % ； 無錫位于蘇錫常經(jīng)濟圈 核心部位 ，距離上海及南京都市圈均在 2小時車程范圍內(nèi)； 無錫市為經(jīng)濟發(fā)達的三線城市，主要產(chǎn)業(yè)為制造業(yè)，特別是 “ 冶金、機械、化工 ” 三大產(chǎn)業(yè)，占工業(yè)總產(chǎn)值的 49%； 資本構(gòu)成以民營自本為主，其次是國營資本和外資； 資料來源：無錫國土規(guī)劃局 南京都市圈 上海都市圈 錫常泰都市圈 蘇錫常都市圈 城市層級 7 無錫的 GDP規(guī)模超過常州，但遠落后于蘇州； 無錫在利用外資上 ,略高于無錫，但蘇州利用外資比常州和無錫的總和還要多，處于絕對領(lǐng)先的地位； 蘇錫常三個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體上差別不大，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是 以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 占到60%左右的比例； 其中無錫的第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高于常州，卻落后于蘇州。其中：第一第二產(chǎn)業(yè)所占比重都處于下降的狀態(tài)，其中第三產(chǎn)業(yè)在小幅緩緩上升，上升速度 蘇州 無錫 常州 ； 在 GDP規(guī)模、利用外資情況以及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值等方面，無錫超過常州，但與蘇州有一定的差距，處于蘇錫常都市圈的中間位臵。 2007年蘇錫常利用外資情況 城市 協(xié)議注冊外資 (億美元 ) 實際利用外資 (億美元 ) 常州 44.01 18.35 無錫 54.47 27.72 蘇州 185.2 73.8 2007年蘇錫常都市圈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 城市層級 8 北塘是近代無錫 民族工商業(yè)的發(fā)祥地 之一，歷史上是重要的水利碼頭，是 “ 蘇南模式 ”的重要發(fā)源地。 2007年北塘區(qū) GDP總量處于無錫市三個老城區(qū)的末位，與無錫各個區(qū)相比來說也處于末端。 北塘區(qū)近年發(fā)展一方面受到區(qū)域產(chǎn)業(yè)落后，污染嚴重，城市管理水平差的影響，另一方面無錫市“城市南進、產(chǎn)業(yè)北移”政策使北塘區(qū)面臨重大的產(chǎn)業(yè)升級壓力 。 項目所在的北塘區(qū)，屬于無錫市沒落的老城區(qū)，面臨“城市南進，工業(yè)北移”政策帶來的產(chǎn)業(yè)升級壓力。 城市南進 產(chǎn)業(yè)北移 無錫市各區(qū) 2007年 GDP比較（億元） 城中三區(qū) 區(qū)域?qū)蛹?9 項目北臨京杭運河、西與錢橋工業(yè)園交接，南靠 312國道。具有良好的交通通達性和較好的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 本案 市中心 山北 錢橋 洛社 無錫市制造業(yè)的集中地：主要是冶金、機械、紡織三大行業(yè) 金山北工業(yè)園區(qū)近鄰惠山的錢橋工業(yè)園區(qū)和洛社工業(yè)園區(qū) 錢橋工業(yè)園區(qū) ： 主要是發(fā)展冶金、紡織、電子等傳統(tǒng)制造業(yè)，具有較好的產(chǎn)業(yè)聚集性。 洛社工業(yè)園區(qū)： 主要是發(fā)展機械產(chǎn)業(yè)，還有紡織印染、精細化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集群。 金山北與臨近兩工業(yè)園在一定程度是 競合關(guān)系 ，既相互補充又相互競爭，共同形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)圈。 運河： 京杭運河和錫澄運河，到達全國各地。 國道： 項目經(jīng)過 312國道，及規(guī)劃中的外環(huán)路通往南京和上海 高速公路： 2公里至錫宜高速，并經(jīng)滬寧高速、錫澄高速直達上海、南京、蘇北 鐵路： 臨近高速鐵路、新長鐵路等 河道： 緊鄰四級（即將改為三級）運河京杭 上海 浙江 宜興 蘇北 南京 區(qū)域?qū)蛹?10 項目地塊平整，但有較多的高壓線。 項目交通較好，但周邊環(huán)境較差，且生活設(shè)施配套等缺乏。 錢皋路 在建 國聯(lián)金屬材料貿(mào)易市場 商品房 居民 變電所 京杭運河 貨運二路 B區(qū) A區(qū) 農(nóng)田 地塊層級 312國道 安臵房 A區(qū)：共 1500畝。主要是工業(yè)集中地。 B區(qū)：共 1500畝。拆遷后可用地約 944畝 11 A、 B分區(qū)： A區(qū)主要為工業(yè)集中區(qū)； B區(qū)主要為居民房和農(nóng)地。區(qū)內(nèi)物業(yè)雜亂，整體檔次低，缺乏整體性。 A區(qū)： 總量約為 1500畝 現(xiàn)已 無可用凈地 。主要是工業(yè)集中區(qū)，以冶金加工企業(yè)數(shù)占50%，包含化工、紡織等企，職工宿舍和物流貿(mào)易企業(yè)。 B區(qū)： 總量約為 1500畝，凈地量約1300畝 可用凈地較多 。主要是居民房和農(nóng)地，含鎮(zhèn)商業(yè)中心 與惠山的錢橋和洛社交界， 地塊邊界復(fù)雜，缺乏整體性 園區(qū)里分布著村，村里有工廠 商業(yè)配套方面： 酒店： A區(qū)有鑫福苑和積金兩家酒店，檔次均較低 商業(yè)： 上海如意、恒光等便利超市，居民自設(shè)的雜貨店 銀行： 僅江蘇銀行一家 地塊層級 工業(yè)用地 住宅 行政用地 學(xué)校 酒店 加油站 停車場 倉儲物流業(yè) 村辦工廠 （在建） 河流 耕地 錢 橋 鎮(zhèn) （農(nóng)民房及耕地） 商品房及安臵房 國聯(lián) 變電所 12 二線城市、老城區(qū)邊緣；交通和區(qū)位優(yōu)勢明顯；傳統(tǒng)工業(yè)集中區(qū)；整體檔次低，環(huán)境差，缺乏配套和人氣。 項目屬性 1 5 4 3 2 經(jīng)濟發(fā)達的二線城市 老城區(qū)的邊緣地帶 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中區(qū) 區(qū)域形象差，缺乏人氣 良好的交通優(yōu)勢 項目屬性界定 13 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發(fā)展瓶頸 項目核心問題 報告結(jié)構(gòu) 14 歷史遺留問題 本項目在發(fā)展工業(yè)集中區(qū)的過程中，缺少整體規(guī)劃，導(dǎo)致園區(qū)經(jīng)濟增長緩慢，環(huán)境差，缺乏人氣。 金山北工業(yè)園是在 “ 蘇南模式 ” 下發(fā)展的，山北鎮(zhèn)借助交通條件和周邊傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展冶金的初加工，成為一批零散的 小企業(yè)云集的園區(qū) 。 2000年園區(qū)初步形成，當時 A區(qū)規(guī)劃中包括工業(yè)、倉儲、商業(yè)金融、教育科研等功能。 2002年對 A和 B區(qū)的規(guī)劃，已經(jīng)有很大變化，基本上是工業(yè)用地，含少量的物流和配套用地。 現(xiàn)狀主要為廠房和居民房，說明園區(qū)現(xiàn)主要是 中小型企業(yè)集中區(qū) ， 生活和商業(yè)配套缺乏 。 2000年 2002年 缺乏合理規(guī)劃 園區(qū)發(fā)展緩慢 企業(yè)數(shù)量： 園區(qū)從 2000年開始建立以來，共有 93家企業(yè)，外加一些貿(mào)易倉儲企業(yè)，總數(shù)不超過 130家。基本上是低附加值的制造加工環(huán)節(jié)。 經(jīng)濟增長： 07年 1-11月份，一百多家企業(yè)，園區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值僅 9.42億元 , 園區(qū)環(huán)境差 物業(yè)雜亂： 園區(qū)作為工業(yè)集中區(qū)，工業(yè)廠房區(qū)、居民、農(nóng)地等自然分布。形成不園，不村的狀態(tài)。 配套： 園區(qū)酒店、餐飲等設(shè)施不足，缺乏商業(yè)氛圍和人氣。 15 產(chǎn)業(yè)問題 本項目作為老城區(qū)的老工業(yè)集中區(qū)，產(chǎn)業(yè)集中于低附加值的制造加工環(huán)節(jié)、缺乏優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)，也未形成產(chǎn)業(yè)鏈。 從現(xiàn)有企業(yè)名單分析，可以看出園區(qū)的企業(yè)基本集中在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主要是金屬加工，占比43%，而新型工業(yè)企業(yè)數(shù)量少。電子企業(yè)僅三家。 從產(chǎn)業(yè)鏈上分析，主要是制造加工型企業(yè)，占比 94.5%，僅少量的倉儲貿(mào)易型企業(yè)， 產(chǎn)業(yè)整體檔次低 。 產(chǎn)業(yè)層次低： 低附加值的傳統(tǒng)制造業(yè)，比如冶金、紡織、機械。技術(shù)含量低，產(chǎn)值少。 企業(yè)規(guī)模小： 在各行業(yè)里，基本上缺乏龍頭企業(yè)，屬于中小型企業(yè)集聚區(qū) 缺乏產(chǎn)業(yè)鏈： 園區(qū)企業(yè)基本是加工制造環(huán)節(jié)，缺乏產(chǎn)業(yè)鏈前后端，研發(fā)和展示營銷缺乏。也造成整體環(huán)境差，經(jīng)濟效益低等問題 16 從現(xiàn)狀上看，本項目主要是廠房和居民區(qū)，物業(yè)雜亂，密度較高，拆遷處臵較難。 圖例說明 工業(yè)用地 耕地 住宅 行政用地 學(xué)校 酒店 加油站 停車場 倉儲物流業(yè) 河流 村辦工廠 （在建） 拆遷問題 錢 橋 鎮(zhèn) （農(nóng)民房及耕地） 商品房及安臵房 國聯(lián) 變電所 17 按照國家及地方政府的拆遷管理辦法，以貨幣補償?shù)姆绞焦浪悴疬w成本。 按照國家和地方政府政策，結(jié)合園區(qū)的具體狀況，本項目的拆賠主要考慮一下幾點 ： 居住用地，按照房屋的建筑面積計算，以單價 4000元 / 補償： 耕地征用費按照 20萬 /畝 的標準支付； 工業(yè)用房以 2000元 / 的標準補償。 居民安臵房的造價； 居民裝修費用補償； 耕地征用補償 廠房拆遷補償 停產(chǎn)停業(yè)損失； 特等設(shè)備補償 綜合以上因素，本項目采用以下拆賠標準 ： 說明：以上拆賠價格是保守估算，實際拆賠價格可適當降低 拆遷問題 錢 橋 鎮(zhèn) （民房及耕地 ） 商品房及安臵房 國聯(lián) 變電所 居民 994戶， 工商企業(yè) 23家 居民 535戶， 工商企業(yè) 91家 B區(qū) A區(qū) 18 根據(jù)現(xiàn)有拆遷標準，項目拆遷難度大，拆遷成本高，需政府投入資金高。 拆遷問題 注：耕地征用成本為 20萬 /畝；居民房拆遷成本 4000元 / ； 工商業(yè)用房按土地屬性給予補償，一般為 2000元 / 桔黃色部分按照 0.8容積率計算 拆遷成本 2.03億 征地成本 1700萬 可建設(shè)用地 128.7畝 折合 171.2萬元 /畝 拆遷成本 3.06億， 征地成本 6636萬， 可建設(shè)用地 453.45畝 地塊成本 82.15萬 /畝 拆遷成本 3.46億 , 征地成本 2703萬， 可建設(shè)用地為 362畝地塊成本 103.19萬 /畝 拆遷本 4.36億 可建設(shè)用地 440.85畝 折合 98.93萬元 /畝 拆遷成本約為 7.56億 可建設(shè)用地約 708.4畝 折合 106.7萬元 /畝 以居民房、耕地為主 廠房為主 廠房為主 居民房為主 拆遷成本 5.68億 可建設(shè)用地 350畝 折合 162.4萬元 /畝 A區(qū)平均征地成本為 117萬 /畝 B區(qū)平均征地成本為 90萬 /畝 金山北工業(yè)園區(qū)的平均地塊 成本約為 107萬元 /畝 ， 總金額約為 26.15億元 本報告是嚴格保密的。 19 從無錫各園區(qū)的納稅銷售收入分析，本項目的單位面積納稅銷售額低于幾個典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。現(xiàn)有單位拆遷成本遠遠高于現(xiàn)有產(chǎn)值。 根據(jù) 2006年的數(shù)據(jù)，金山北工業(yè)園完成地區(qū)生產(chǎn)總值 9.13億元，園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值42.37億元，完成納稅銷售收入80.88億元，稅收收入 1.3億。 2007年 1-11月份，園區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 9.42億元 ,同比增長6.4%；園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 44.13億元 ,同比增長 9.4%。 金山北工業(yè)元單位面積銷售收入為 34億元，僅為能統(tǒng)計園區(qū)同類的一半。 拆遷問題 20 現(xiàn)有規(guī)劃問題 政府對本項目的現(xiàn)有規(guī)劃，延續(xù)歷史，仍不明確，致使項目走向不確定。 園區(qū)招商投資項目 家電：新型家用電器 及配套產(chǎn)品 電子：電子元器件及各類電子產(chǎn)品。 醫(yī)藥：生物工程技術(shù)、醫(yī)藥新品。 機械：環(huán)保設(shè)備產(chǎn)品、汽摩配件，精密機械儀器儀表制造。 建材：高檔涂料、工程塑料、新型建材。 輕紡：新型包裝材料、服裝及紡織品加工等。 食品：各類食品、飲料、保健產(chǎn)品等。 服務(wù)業(yè)：科研機構(gòu)、貿(mào)易公司、中介機構(gòu)等。 其他符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有發(fā)展前景的行業(yè)。 從現(xiàn)有招商項目來看，本項目的產(chǎn)業(yè)重點不突出， 缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)定位 。 從招商的產(chǎn)業(yè)鏈上看，主要仍然是制造加工型企業(yè)。 項目目前與國聯(lián)金屬貿(mào)易市場的合作來看，項目目前仍處于以稅收為目的的招商階段，對本項目地塊價值和項目未來發(fā)展方向沒有明確規(guī)劃。 政府對于本項目的規(guī)劃方向也不明確，項目未來走向存在很大的不確定性。項目仍處于 散亂發(fā)展階段。 片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃問題： 北塘區(qū) 城市建設(shè)較落后 ，導(dǎo)致區(qū)域市政基礎(chǔ)實施建設(shè)一直跟不上產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展，金山北工業(yè)自 2000年成立后直到 2006年完成污水管網(wǎng)的建設(shè)，此前園區(qū)每天都有 2000噸的污水直接進入河道。 21 金山北由于一些歷史和政策原因，園區(qū)產(chǎn)業(yè)檔次低，環(huán)境差，規(guī)劃不明確。而現(xiàn)有拆遷成本高，收益較差。 中小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的云集和污染、低附加值企業(yè)的遷入； 規(guī)劃不合理導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展緩慢和物業(yè)雜亂 歷史原因 拆遷問題 園區(qū)現(xiàn)有物業(yè)雜亂、密度高 拆遷成本高，而現(xiàn)有經(jīng)濟效益差，產(chǎn)值很難彌補成本 現(xiàn)有規(guī)劃 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃落后 招商仍停留在增加政府稅收為目的，缺乏長期的規(guī)劃。 目前園區(qū)在產(chǎn)業(yè)低端、污染嚴重、小企業(yè)云集的狀況下，一直沒有清晰的產(chǎn)業(yè)定位，招商方面也是來者不拒，拆遷難度大。所以 在無錫市以及北塘新的一輪規(guī)劃之下，急需明確發(fā)展方向 城市邊緣化、產(chǎn)業(yè)低端化、規(guī)劃不明確 項目瓶頸總結(jié) 22 報告結(jié)構(gòu) 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發(fā)展瓶頸 項目核心問題 23 我們通過 S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題 資料來源：世聯(lián)模型 R2 我們想要什么？ （針對目標的規(guī)范分析） 政府目標 ：提升產(chǎn)業(yè)活力，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)增長，保證就業(yè)水平。 產(chǎn)業(yè)目標： 在無錫市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的方向下，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級和新產(chǎn)業(yè)的培育； 經(jīng)濟目標： 在有限投入前提下，通過招商引資，增加稅收； 戰(zhàn)略目標： 改善園區(qū)的整體形象，增強園區(qū)的生命力，實現(xiàn)土地價值和區(qū)域價值的快速提升； S 我們有什么？ （針對現(xiàn)狀的實證分析） 區(qū)位： 地處中心城區(qū)板塊，距離市區(qū)較近； 區(qū)域： 區(qū)域環(huán)境較差，區(qū)域形象差，認知度低； 交通： 地塊周邊交通通達性較好，省級道路、運河、鐵路等較集中； 資源： 環(huán)境差，缺乏自然、教育等資源； 配套： 周邊聚集廠區(qū)、生活配套設(shè)施不足，且現(xiàn)有檔次很低； 核心問題是什么？ 我們怎么辦？ （解決方案的提出） 項目核心問題 24 基于項目前期溝通達成的一些共識和限制性條件，世聯(lián)認為項目應(yīng)該解決的核心問題是： 項目需要回歸到市場找到問題的本源，并從國內(nèi)外類似已經(jīng)成功的案例中找到啟發(fā)，因此我們必須明確： 本項目如何占位未來？ 改造老工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀，實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展，提升土地產(chǎn)值。 Q1： 在無錫市的規(guī)劃背景下，以及城市化和工業(yè)化的推動下，區(qū)域未來價值如何？ Q2： 本項目如何定位產(chǎn)業(yè)和功能，才能突破現(xiàn)有區(qū)域形象和產(chǎn)業(yè)的束縛，提升區(qū)域人氣？ Q3： 如何挖掘和整合項目自身資源，尋找區(qū)域發(fā)展機會點， 實現(xiàn)項目與城市和周邊的聯(lián)動，提升地塊價值？ 項目核心問題 25 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結(jié)構(gòu) 26 區(qū)位優(yōu)勢 中心城市的區(qū)位，低于市中心的商務(wù)成本，分享中心城市成熟的生活和商業(yè)配套，融入城市的發(fā)展。 中心城區(qū)位臵： 項目位于北塘區(qū)的北面，距離北塘區(qū)新政府約 15分鐘車程，距市區(qū)中心約 30分鐘路程。 商務(wù)成本： 低于中心城區(qū)。 成熟的商業(yè)和生活配套： 便捷的交通項目可以輕松到達無錫市中山路核心商圈和北塘區(qū)的片區(qū)商圈的生活和商業(yè)設(shè)施配套。 “四園八區(qū) ” 的規(guī)劃：作為無錫市的八區(qū)之一，項目享受產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)惠政策，也是中心城區(qū)現(xiàn)有唯一的工業(yè)園區(qū)。 本項目屬于中心城區(qū)的工業(yè)區(qū)，具有突出的土地價格優(yōu)勢， 分享城市的功能 ，卻也能 補充和完善城市的功能。 中心城區(qū) 27 本項目具有與長三角其他城市和區(qū)域緊密聯(lián)系的便捷交通。 150Km 35Km 100Km 300Km 滬寧鐵路 滬寧高速公路 京滬高鐵 城際輕軌 重大交通項目 的建設(shè)如 城際列車、京滬高鐵開通，滬寧高速公路擴建 等，將極大的縮短城市間的時間距離，加速城市間人流、物流、資金流、技術(shù)流的互動，從而使城市體系向網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)業(yè)分工向明細化的方向發(fā)展。 無錫地處 南京和上海 中間點，一體化的交通體系使得 無錫 成為聯(lián)系兩大都市圈的 節(jié)點城市。 規(guī)劃的軌道 3號線 規(guī)劃的軌道 4號線 北塘是城市交通中心，據(jù)規(guī)劃，城市軌道線 3號線 和 環(huán)繞城區(qū)的 4號線 匯集北塘。 本項目交通優(yōu)勢明顯，緊鄰 錫宜高速 ， 滬寧鐵路、 312國道 以及 京杭大運河 ，具有航運、高速、鐵路等交通網(wǎng)。 交通優(yōu)勢 北塘區(qū) 28 本項目作為城區(qū)的工業(yè)園區(qū)，從 3000畝（ 2.3平方公里）的規(guī)模來看，對城市的建設(shè)和發(fā)展具有重大的影響。 工業(yè)園區(qū)動態(tài)發(fā)展的三個層次： 規(guī)模 位置 產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 配套 工業(yè)園 最簡單的產(chǎn)業(yè)園類型，規(guī)模一般 一般分布在城鎮(zhèn)的邊緣 N/A 無居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。 企業(yè)社區(qū)聯(lián)合體工業(yè)園 /城市單元體 此類園區(qū)規(guī)模較大 一般位于城市郊區(qū) 多從事工業(yè)生產(chǎn)和零配件加工以及倉儲業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模與程度有限 就業(yè)人員同時依賴產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市中心附近的配套 就業(yè)人口規(guī)模尚不足以承受大型的休閑和娛樂設(shè)施以及大片的綠地， 但已能夠形成自我維持的，具有良好社會結(jié)構(gòu)和認同感的城市單元。 多功能綜合體工業(yè)園 /新城 規(guī)模很大，達城市級 一般分布在核心城市邊緣 產(chǎn)業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生足夠的就業(yè)需求與消費需求 居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂等活動的集聚，多功能綜合體工業(yè)園區(qū)本身就是一個新城。 資料來源：世聯(lián)模型 規(guī)模優(yōu)勢 本項目作為城市單元體，是城市的重要補充，也是片區(qū)的核心主體。 29 本項目作為無錫市重點開放園區(qū)，受到北塘區(qū)政府的重視，也能夠獲得無錫市政府的主導(dǎo)和支持。 長江龍城科技有限公司 金山北發(fā)展歷程 發(fā)展起步期 重點培養(yǎng)期 發(fā)展機遇期 2000 2001 2001 2007 2008 2000年 12月，原郊區(qū)山北鎮(zhèn)響應(yīng)市委、市政府“一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立一個工業(yè)集中區(qū)”的號召 2001年度被市委、市政府評為鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)先進園區(qū)， 2002年 1月被市政府批準為重點開放園區(qū)。 區(qū)政府于 2007年 11月專門成立了無錫金山北科技產(chǎn)業(yè)園管委會，并將金山北私營工業(yè)園更名為金山北科技產(chǎn)業(yè)園，提出了“兩沿一集中”的園區(qū)調(diào)整發(fā)展新思路 2008年 4月，區(qū)政府設(shè)立了15000萬元的市場化運作主體 -無錫市金山北科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，從人力、財力、物力上舉全區(qū)之力來整合、調(diào)整、提升金山北科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，為園區(qū)迎來了新的發(fā)展機遇。 發(fā)展階段 園區(qū)開發(fā)主體 政府主導(dǎo)建立的園區(qū)。金山北管委會屬于政府背景，政府公關(guān)能力強，能夠為項目爭取更多的政府資源支持 政府優(yōu)勢 金山北工業(yè)園受無錫產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策的需要成立，為無錫 “ 退城進園 ” 的實施做出重大的貢獻。 園區(qū)建立背景 30 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結(jié)構(gòu) 31 無錫市在推進城市化和發(fā)展產(chǎn)業(yè)的過程中，以改善城市環(huán)境和提升產(chǎn)業(yè)層次為主體，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。 江蘇省城市化水平等級分布： 南京 - 無錫 -蘇州 常州 -鎮(zhèn)江 揚州 -南通 -泰州 徐州 -鹽城 -連云港 60%以上 50% 60%之間 50% 60%之間 40% 50%之間 從江蘇省城市化水平的梯隊來看，無錫處于第一梯隊，從2001年的 41.3上升到2006年末的 75.4， 僅次于南京的 76。 隨著城市功能的逐步完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速調(diào)整，無錫正在由以工業(yè)為主的傳統(tǒng)加工制造中心向 服務(wù)業(yè)為主 的現(xiàn)代經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)變。 無錫推進都市化，一方面就是通過無錫南長、北塘、崇安中心城區(qū)的更新改造 實現(xiàn)環(huán)境美化和功能提升。 另一方面就是通過超前的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市區(qū)綜合交通體系的構(gòu)建加強中心城區(qū)的一體化 惠山板塊 功能定位： 無錫 先進制造業(yè) ， 現(xiàn)代物流業(yè) 的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 一城、一區(qū)、三鎮(zhèn)，若干郊區(qū)社區(qū) 濱湖板塊 功能定位： 風景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 兩城、兩區(qū)、一鎮(zhèn)和若干郊區(qū)社區(qū) 城中板塊 功能定位： 商務(wù)商貿(mào)文化居住中心區(qū)； 空間結(jié)構(gòu)： 雙核多中心，兩類發(fā)展軸，六大功能區(qū) 建設(shè)重點： 以崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)、廣益特色片區(qū)、古運河特色片區(qū)等為載體， 成片綜合建設(shè)；基本完成工業(yè)退城進園， 實施全域城市化和現(xiàn)代化 ； 錫山板塊 功能定位： 無錫 商貿(mào)物流集聚區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)孵化區(qū) 和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)新區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 一城、三鎮(zhèn)，若干郊區(qū)社區(qū) 新區(qū)板塊 功能定位： 創(chuàng)新型國際化科技新城 空間結(jié)構(gòu)： 一主、二副，若干郊區(qū)社區(qū) 區(qū)域規(guī)劃方向 32 北塘區(qū)作為城中板塊，未來主要承擔居住、商貿(mào)等都市化功能的角色，以發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)為重點。 兩帶三尖、山水北塘：“兩帶”分別指錫山、惠山沿山風光帶和京杭大運河風光帶，“三尖”分別指運河沿岸的南尖、北尖和雙河尖 兩心兩區(qū)、活力北塘：“兩心”分別是指北塘區(qū)的商業(yè)中心和行政中心，“兩區(qū)”分別是指惠山古街歷史街區(qū)和天主教堂風貌區(qū) 一城四片、和諧北塘：“一城”是指北塘新城（鳳翔片區(qū)），“四片”分別指兩個居住片和兩個產(chǎn)業(yè)片，兩個居住片分別是盛安居住片和劉潭廣石居住片，兩個產(chǎn)業(yè)片分別是 金山北 和 江海路生產(chǎn)性服務(wù)集聚區(qū) 區(qū)域規(guī)劃方向 33 本項目可以依托現(xiàn)有優(yōu)勢和基礎(chǔ)，承擔城市功能和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力，帶動片區(qū)和區(qū)域的人氣與價值的提升。 都市型工業(yè) 都市型服務(wù)業(yè) 本項目基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 規(guī)模優(yōu)勢 提升片區(qū)價值 促進北塘區(qū)的發(fā)展 區(qū)位交通優(yōu)勢 區(qū)域規(guī)劃 都市型工業(yè) 依托城市重點工業(yè)集中區(qū)，鼓勵城區(qū)保留對環(huán)境干擾小、水氣噪聲等污染少、 勞動密集型的企業(yè) ，特別是一些 傳統(tǒng)輕工業(yè)和手工藝制作 ，接近 就業(yè)和消費市場 ； 都市服務(wù)業(yè) 服務(wù)業(yè)包括 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 和 生活性服務(wù)業(yè)， 既為生產(chǎn)提供中間服務(wù) ，也為消費者提供 終端服務(wù) ； 總結(jié) 34 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結(jié)構(gòu) 35 項目的交通區(qū)位資源和片區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，決定了項目既承擔區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的引力，又是城市功能的重要組成部分。 根據(jù)無錫市和北塘區(qū)的規(guī)劃，中心城區(qū)（包括北塘區(qū)）為未來發(fā)展重點是居住和商貿(mào) 。 項目作為 城市的重要組成部分 ，需要承擔部分城市功能，滿足城市需求。為片區(qū)發(fā)展 聚集商業(yè)氛圍和人氣。 作為無錫市“四園八區(qū)”之一，自身具有長期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。需要拉動片區(qū)產(chǎn)業(yè)的活力。 周邊產(chǎn)業(yè)的影響和拉動，需要本項目與周邊產(chǎn)業(yè)互動，形成優(yōu)勢互補。 城市極 產(chǎn)業(yè)極 錢橋工業(yè)集中區(qū) 惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 城市核心區(qū) 洛社工業(yè)集中區(qū) 項目發(fā)展使命 36 項目發(fā)展使命 與片區(qū)產(chǎn)業(yè)互動，補充城市功能需求，帶動片區(qū)人氣聚集。 37 本報告將從以下五個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目產(chǎn)業(yè)研究 項目市場分析 項目機會分析 報告結(jié)構(gòu) 38 根據(jù)國內(nèi)外的經(jīng)驗，尋找老工業(yè)區(qū)改造的方向 我們的方向選擇？ 39 更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 4 都市型服務(wù)業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 根據(jù)國內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向： 40 選擇案例的標準： 老城區(qū)： 區(qū)位 ：屬于城市中心區(qū)域或是城市原有的核心區(qū)域。 交通 ：具有良好的交通條件，在鐵路、公路、高速或是航運方面具有優(yōu)勢 歷史基礎(chǔ) ：因為資源或是交通優(yōu)勢，曾對城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長做出重要的作用。 老工業(yè)區(qū)： 地位 ：曾在一個城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中處于重要的地位，做出重要貢獻。 基礎(chǔ) ：具有一定的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，集中度較高。 背景 ：因為面臨技術(shù)落后或產(chǎn)業(yè)衰退或是環(huán)境污染等問題。 亟需改造： 以改善環(huán)境 提升土地價值； 解決就業(yè)； 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 41 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集聚 發(fā)展服務(wù)業(yè) 產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力 項目自身條件和市場背景 城市環(huán)境壓力 ？ 項目的思考點： 如何改造自身，實現(xiàn)價值最大和持續(xù)發(fā)展 42 更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級 根據(jù)國內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 4 都市型服務(wù)業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 43 德國 .魯爾老工業(yè)區(qū) 魯爾是德國，也是世界的 工業(yè)重地 。是德國經(jīng)濟發(fā)展的一個 核心區(qū) 。 區(qū)位： 位于德國西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區(qū) 交通： 水陸交通便利 。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的 4條運河網(wǎng)；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國西部通往柏林和荷蘭的高速公路。 規(guī)模： 面積 4593平方公里，占全國面積的 1.3。區(qū)內(nèi)人口和城市密集，人口達570萬，占全國人口的 9。 成績： 曾經(jīng)生產(chǎn)全國 80的硬煤， 90的焦炭，集中了全國鋼鐵生產(chǎn)能力的 2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業(yè)等均在全國居重要地位。 產(chǎn)業(yè)變化過程 面臨問題： 經(jīng)歷著 資源開發(fā)到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業(yè)沒落的經(jīng)濟陣痛。 環(huán)境差，污染嚴重。濃煙蔽日，煤渣滿地。 居住、企業(yè)交叉分布，人口稠密。 44 發(fā)展歷程 魯爾工業(yè)區(qū)在 產(chǎn)業(yè)危機和環(huán)境壓力 的驅(qū)動下，產(chǎn)業(yè)淘汰和引進 并舉促進改造。 階段特征 關(guān)鍵舉措 階段問題 1950以前 1950 1970年代 1990現(xiàn)在 階段成果 階段 初步階段 發(fā)展階段 衰落階段 調(diào)整發(fā)展 煤炭的開采。以煤炭業(yè)為主導(dǎo)，延伸出機械、化學(xué)等重工業(yè)的發(fā)展。 煉油業(yè)和石油化工業(yè)的發(fā)展 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸變化， 電氣、電子工業(yè)有了很大發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和附加值提升。 大肆開采豐富的煤炭資源，促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 大學(xué)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)研發(fā)中心等陸續(xù)建立； 1968年開始轉(zhuǎn)型。 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的調(diào)、并、轉(zhuǎn)、關(guān)等 淘汰措施 。新型產(chǎn)業(yè)引進政策 。 開展工業(yè)政治，發(fā)展科研，重點 引進和引導(dǎo)技術(shù)型產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟增速減慢。煤炭業(yè)面臨危機，失業(yè)加劇。 鋼鐵危機發(fā)生，面臨結(jié)構(gòu)性危機。 煤礦基地 140個，全國 80%的煤； 81座煉鋼爐， 2/3的鋼鐵量；幾十萬工人。 信息類企業(yè)超過 11萬；電信類企業(yè)達 380家。煤炭和鋼鐵從業(yè)人數(shù)減少 50%。 環(huán)境的改善；新開發(fā)的產(chǎn)業(yè)將在未來幾年創(chuàng)造20萬個工作崗位 1970 1990年代 45 采煤 采煤 機械 工業(yè)區(qū)早期 電子 工業(yè) 機械 食品等 輕工業(yè) 電力 鋼鐵 工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化期 電力 石油 機械 電子 化學(xué) 鋼鐵 采煤 食品 化學(xué) 石油 汽車 化學(xué) 工業(yè)區(qū)現(xiàn)在 生物 技術(shù) 產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量提高和新型化過程 產(chǎn)業(yè)調(diào)整 魯爾工業(yè)區(qū)由 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 逐漸轉(zhuǎn)化成以 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 為主導(dǎo)的 新型工業(yè)區(qū) 。 鋼鐵 信息技術(shù) 食品 魯爾現(xiàn)有新型產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)中心轉(zhuǎn)化： 以采煤、鋼鐵工業(yè)中心，發(fā)展成多種工業(yè)中心，以信息技術(shù)、機械等最重要。 教育和技術(shù)的發(fā)展： 魯爾區(qū)現(xiàn)在是歐洲境內(nèi)大學(xué)密度最大的工業(yè)區(qū)；全區(qū)有 30個技術(shù)中心， 600個致力于發(fā)展新技術(shù)的公司。 技術(shù)轉(zhuǎn)化： 所有大學(xué)和研究所都有 “ 技術(shù)轉(zhuǎn)化中心 ” 12個產(chǎn)業(yè)重點： 信息技術(shù)、新材料、醫(yī)藥技術(shù)、環(huán)保等 服務(wù)業(yè)發(fā)展： 零售業(yè)、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。在原來煉鋼廠的舊址上，現(xiàn)在是歐洲最大的購物中心。 重工業(yè)基地 引進新型產(chǎn)業(yè) 46 魯爾工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)成功調(diào)整，實現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)引進的關(guān)鍵點。 關(guān)鍵點 利用資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，培育新產(chǎn)業(yè) 堅實的工業(yè)基礎(chǔ)：豐富的煤資源，煤炭、鋼鐵等工業(yè)產(chǎn)品占國內(nèi)重要比例 培育 12個重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，比如電子、信息技術(shù)、環(huán)保等新型產(chǎn)業(yè)或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，未來將解決 20萬個就業(yè)崗位 歐洲境內(nèi)大學(xué)密度最大的工業(yè)區(qū) 各區(qū)域均建立技術(shù)開發(fā)中心，全區(qū)有 30個技術(shù)中心。 建立把技術(shù)轉(zhuǎn)化到市場應(yīng)用的體系。所有大學(xué)和研究所都有 “ 技術(shù)轉(zhuǎn)化中心 ” ，幫助企業(yè)把技術(shù)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力 1 2 發(fā)展技術(shù)和教育 對失業(yè)人員的就業(yè)保障 為落戶的企業(yè)提供支持，新成立的公司能得到低息貸款或部分無償援助等優(yōu)惠，中小型公司尤其得到關(guān)照。 政府投入資金，改善環(huán)境。建起了大量風景優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 制定環(huán)境政策，限制污染氣體排放、建立空氣質(zhì)量監(jiān)測系統(tǒng) 3 政府政策和支持 47 武漢 .漢正街工業(yè)園 漢正街工業(yè)園，是武漢市 制造業(yè)五大板塊之一 。創(chuàng)造了 “ 漢正街模式 ” 的改造方法。 漢正街 區(qū)位： 位于漢口沿河大道以北，屬于武漢市中心城區(qū)的硚口古田地區(qū)。東鄰江漢區(qū)，西、北接?xùn)|西湖區(qū)。 交通： 緊鄰漢口火車站