北京商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告.doc

北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書前 言隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益繁榮發(fā)展，消費(fèi)文化日趨多元化，定向消費(fèi)市場(chǎng)的潛力巨大。精品百貨和主題商場(chǎng)的發(fā)展保持著平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，社區(qū)商業(yè)也漸露鋒芒。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)高收入階層數(shù)量顯著增加，居民消費(fèi)觀念日趨成熟，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)日顯匱乏。借此東風(fēng)，越來(lái)越多的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作，但由于專業(yè)商業(yè)開(kāi)發(fā)知識(shí)的匱乏，眾多房地產(chǎn)專業(yè)人士意識(shí)到，要成為這場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中最后的生存者，就必須直面市場(chǎng)規(guī)則的改變，積極做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主體，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為依托的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要分支，它的運(yùn)作過(guò)程相對(duì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是比較復(fù)雜的。一些市場(chǎng)嗅覺(jué)度敏銳、有創(chuàng)新意識(shí)的地產(chǎn)商較早轉(zhuǎn)行，涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。隨后而來(lái)的，是相當(dāng)一批地產(chǎn)商，其中多為有實(shí)力的品牌地產(chǎn)商，紛紛從住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)投資滾滾而來(lái)，大型商業(yè)設(shè)施八面開(kāi)花，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部投資過(guò)熱的不良勢(shì)頭。 偉業(yè)商業(yè)作為專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)營(yíng)銷策劃顧問(wèn)公司，具備國(guó)內(nèi)最強(qiáng)的系統(tǒng)營(yíng)銷策劃模式和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。作為業(yè)內(nèi)的資深專家，憑著多年來(lái)對(duì)近百個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功操作經(jīng)驗(yàn)，偉業(yè)商業(yè)對(duì)北京以及其他特性化的商業(yè)發(fā)展城市一直保持著高度的關(guān)注，并進(jìn)行著深入的研究。為了讓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)更加協(xié)調(diào)穩(wěn)步的發(fā)展。使開(kāi)發(fā)商、投資者更加了解其商業(yè)發(fā)展特性所在。我司現(xiàn)將20022005年北京商業(yè)發(fā)展各項(xiàng)數(shù)據(jù)及特性分析公布如下。鳴 謝技術(shù)支持機(jī)構(gòu)：偉業(yè)顧問(wèn)有限公司資料收集以及調(diào)研協(xié)助人員：北京偉業(yè)商業(yè)發(fā)展中心、地產(chǎn)研究組全體第一部分：分析目的和原因商業(yè)房地產(chǎn)作業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的組成部分，在現(xiàn)今的市場(chǎng)地位愈加重要，隨著市場(chǎng)擴(kuò)大，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，激烈的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)市場(chǎng)愈發(fā)受到如發(fā)展商、零售企業(yè)、投資者、各專業(yè)公司以及對(duì)行業(yè)密切關(guān)注的相關(guān)人士及團(tuán)體的重視。分析商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)出北京市商業(yè)地產(chǎn)06年發(fā)展的趨勢(shì)，總結(jié)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從而對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)作出前置性的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的操作作出應(yīng)有的指導(dǎo)意義，是對(duì)行業(yè)研究的意義所在，這也是此次白皮書發(fā)表的初衷。偉業(yè)商業(yè)希望通過(guò)自身對(duì)北京市近幾年商業(yè)市場(chǎng)跟蹤研究分析，結(jié)合多年市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，分析總結(jié)近幾年北京市商業(yè)市場(chǎng)的總體情況及區(qū)域特性，將自身的研究成果運(yùn)用于項(xiàng)目的操作，以推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，并對(duì)市場(chǎng)的良性發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。第二部分：分析的范圍和內(nèi)容本次分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于北京偉業(yè)多年來(lái)從事商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的顧問(wèn)策劃工作中積累的商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，并從北京市商鋪大全中抽取近年來(lái)開(kāi)發(fā)的367個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，貼近市場(chǎng)，貼近商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從實(shí)際的項(xiàng)目出發(fā)，結(jié)合北京市商業(yè)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，敏銳和求實(shí)的分析北京市及各個(gè)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。本次數(shù)據(jù)分析的范圍及內(nèi)容確定分析時(shí)間段的確定為了便于數(shù)據(jù)的比較及數(shù)量的有效性，我司將白皮書的分析范圍時(shí)間段確定在2002年2005年之間。 通過(guò)對(duì)這一時(shí)段內(nèi)北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化來(lái)對(duì)其特性進(jìn)行深入研究，從而對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行有效的展望。所分析項(xiàng)目來(lái)源及數(shù)量的確定本次白皮書的分析內(nèi)容來(lái)源，為偉業(yè)商業(yè)自近年以來(lái)所收集到的北京商業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤數(shù)據(jù)“偉業(yè)商鋪大全”，抽樣的總共數(shù)量為367個(gè)樓盤。所分析項(xiàng)目體量確定由于北京商業(yè)目前的火熱開(kāi)發(fā)狀況，使得許多項(xiàng)目不能代表城市商業(yè)發(fā)展特性（例如眾多小型零時(shí)商業(yè)個(gè)體），對(duì)此，我司在進(jìn)行分析之前對(duì)其商業(yè)進(jìn)行了篩選（主要篩選原則為項(xiàng)目商業(yè)體量），我司確定，所分析商鋪體量均在5000平米以上。所分析的商業(yè)類型劃分確定為了使分析更加明晰，我司將商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)類型和商業(yè)業(yè)態(tài)做了統(tǒng)一劃分，將商業(yè)物業(yè)類型劃分為獨(dú)立集中商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、寫字樓底商等；將商業(yè)業(yè)態(tài)劃分為餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服裝業(yè)、超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)等。按照商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃情況，我們又可以將商業(yè)物業(yè)分為待建、未建和已建。第三部分：主要分析內(nèi)容 北京市商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)與房地產(chǎn)是兩個(gè)截然不同的概念，我們所說(shuō)的商業(yè)更多的是指一種虛無(wú)的事物，它包括零售、批發(fā)、服務(wù)等一系列內(nèi)容，屬于經(jīng)營(yíng)方式的一種描述；而房地產(chǎn)則屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，具有不動(dòng)產(chǎn)的所有屬性，以一種實(shí)物的形態(tài)被大眾所認(rèn)知。商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)是內(nèi)因，地產(chǎn)是外因。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展其內(nèi)在因素是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的一種直觀表現(xiàn)。因此，在研究商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，我們首先來(lái)分析的是北京市的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況。一、北京商業(yè)物業(yè)發(fā)展整體概況2000年以后，京城商業(yè)整體面貌有了較大改觀。商業(yè)街和專業(yè)市場(chǎng)調(diào)整改造步伐加快，定位清晰準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)特色初步顯現(xiàn)。王府井、西單燈主要繁華商業(yè)區(qū)順利完成了新一輪的調(diào)整改造，而形成京城“主流”商業(yè)街區(qū)。重點(diǎn)商業(yè)企業(yè)的“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”，結(jié)果調(diào)整取得新進(jìn)展，多個(gè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)區(qū)脫穎而出，形成個(gè)性鮮明的特色商業(yè)街、酒吧街、餐飲街、電子街、茶葉街等。大型現(xiàn)代化商廈，連鎖超市，便利店等星羅棋布，體現(xiàn)出北京商業(yè)格局逐漸走向成熟，行業(yè)結(jié)構(gòu)日見(jiàn)合理，讓廣大投資者在必要與補(bǔ)充之間取得平衡，而消費(fèi)者更可以從中增加選擇的余地。根據(jù)商業(yè)物業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)發(fā)展規(guī)律可以看出，從簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套物業(yè)進(jìn)化成為具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)形態(tài)的物業(yè)主體，北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展目前已經(jīng)經(jīng)歷了4個(gè)進(jìn)程。二、北京商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)概況2.1綜述從北京市2003年消費(fèi)市場(chǎng)分析，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1916.7億元，增長(zhǎng)14.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)16.6%。結(jié)構(gòu)升級(jí)成為推動(dòng)消費(fèi)需求增長(zhǎng)的重要因素，消費(fèi)熱點(diǎn)主要集中于住房、交通和通信等領(lǐng)域。全年銷售各類汽車40.8萬(wàn)輛，實(shí)現(xiàn)零售額305.2億元，分別增長(zhǎng)56.6%和51.2%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出11123.8元，增長(zhǎng)8.1%。其中，服務(wù)性消費(fèi)比重達(dá)到30.3%，與上年基本持平；城鎮(zhèn)居民人均用于交通通信方面的支出1688.1元，增長(zhǎng)32.8%。農(nóng)村居民家庭人均消費(fèi)支出4655.3元，增長(zhǎng)10.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.7%。全市最終消費(fèi)率為53.1%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。92年以后，京城大型商廈陸續(xù)拔地而起，截止到97年，大小商廈超過(guò)百家。但隨著市場(chǎng)逐漸成熟，消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)不斷增強(qiáng)，消費(fèi)更加理性化，加之亞洲進(jìn)入危機(jī)的報(bào)復(fù)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。于是98年一些經(jīng)營(yíng)管理不善的大興商廈開(kāi)始接連倒閉，如纖村百貨、海蘭云天等。還有部分大型商廈被迫轉(zhuǎn)型為小商品市場(chǎng)，如萬(wàn)通世界等。經(jīng)過(guò)幾年來(lái)市場(chǎng)的篩選，到2003年京城具有代表性的大型商廈有三、四十家。近兩年，京城內(nèi)、合資大大小小連鎖超市也不斷發(fā)展壯大，店鋪遍布京城，數(shù)量超過(guò)千家。另外行業(yè)細(xì)分的現(xiàn)象日見(jiàn)普及，幾乎一夜之間，所有場(chǎng)主都有在做“高精尖，大而全”的專業(yè)主題商場(chǎng)的盤算，如電器城、家居城等，使京城商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，商家采取各種形式的降價(jià)促銷活動(dòng)，導(dǎo)致銷售利潤(rùn)下降，因此說(shuō)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代。2.2商業(yè)業(yè)態(tài)供需狀況分析現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，從現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心、中檔、高檔綜合性商場(chǎng)、大型、中型、小型超級(jí)市場(chǎng)、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場(chǎng)等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同程度的供應(yīng)和需求。大型商場(chǎng)的數(shù)量增長(zhǎng)有限，但所占面積比重相對(duì)較大。2002年北京市新開(kāi)業(yè)之大型商場(chǎng)有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場(chǎng)供應(yīng)面積，累計(jì)超過(guò)20萬(wàn)平方米。相對(duì)而言，小型商業(yè)場(chǎng)所和中、小型店鋪的數(shù)量增長(zhǎng)速度較快，同時(shí)年租賃成交量較大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)、需求增長(zhǎng)較大。按行業(yè)劃分，北京市對(duì)商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場(chǎng)狀況如下表所示。 三、北京市居民消費(fèi)狀況3-1居民收入水平2004年北京城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)11.5%。人均消費(fèi)支出為12200.4元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)8.6%。由于糧油及相關(guān)副食品價(jià)格上漲，城市居民恩格爾系數(shù)為32.2%，比上年上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。3-2居民消費(fèi)水平2004年北京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101%，高于上年0.8個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)低3個(gè)百分點(diǎn)。其中，食品類價(jià)格上漲最多，達(dá)到4.8%； 2005年居民消費(fèi)價(jià)格上升的拉動(dòng)力將強(qiáng)于抑制力，加之2004年價(jià)格上漲的滯后影響，北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在103%左右。3-3居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)2004年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見(jiàn)旺。批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值263.7億元，比上年增長(zhǎng)6.8%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額2191.8億元，增長(zhǎng)14.4%。其中，吃類商品零售額610.8億元，增長(zhǎng)22.7%；穿類商品零售額242.1億元，增長(zhǎng)15%；用類商品零售額1224.6億元，增長(zhǎng)8.2%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級(jí)，汽車、家居、通訊類商品消費(fèi)快速增長(zhǎng)。全年銷售機(jī)動(dòng)車44.7萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)9.8%。其中，新車30.4萬(wàn)輛，增長(zhǎng)3.9%；舊車14.3萬(wàn)輛，增長(zhǎng)24.8%。北京社會(huì)消費(fèi)品零售額構(gòu)成（按用途分類）四、關(guān)于對(duì)北京市商務(wù)局05年北京市商業(yè)白皮書的分析北京市商務(wù)局、市發(fā)展和改革委員會(huì)正式印發(fā)了“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄”。這個(gè)被人們稱為“北京商業(yè)白皮書”的目錄已是第五次印發(fā)，它明確指出了05年鼓勵(lì)和限制發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目。雖然，商業(yè)的發(fā)展有一定的自然性，但隨著城市理性化的發(fā)展不斷深入，政府對(duì)商業(yè)的規(guī)劃和良性的發(fā)展起到了一定的指導(dǎo)作用。該書列出了鼓勵(lì)發(fā)展的商業(yè)業(yè)態(tài)及設(shè)施、商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)建設(shè)、物流配送與批發(fā)體系建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品流通、商業(yè)新技術(shù)應(yīng)用、流通服務(wù)行業(yè)、新型營(yíng)銷方式、循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目等九大類鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目,將對(duì)企業(yè)投資商業(yè)起到引導(dǎo)作用。 北京市商務(wù)局05年初發(fā)布的05年北京市商業(yè)白皮書原文北京市商務(wù)局去年頒布的2005年北京商業(yè)白皮書明確列出鼓勵(lì)商業(yè)設(shè)施專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理咨詢、商業(yè)信用評(píng)價(jià)中介組織、商業(yè)開(kāi)發(fā)商、商務(wù)專業(yè)服務(wù)、商業(yè)房地產(chǎn)信息服務(wù)等“商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理咨詢”、“商業(yè)開(kāi)發(fā)商”等行業(yè)的發(fā)展,鼓勵(lì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資的前期調(diào)研。并對(duì)北京各區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提出了指導(dǎo)性意見(jiàn)，原文如下： 北京市商務(wù)局關(guān)于印發(fā)北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2005年）的通知京商規(guī)字200510號(hào)各有關(guān)單位：根據(jù)新的北京城市總體規(guī)劃要求，為合理引導(dǎo)社會(huì)投資方向，加快流通業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和功能水平提升，促進(jìn)北京流通業(yè)持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，構(gòu)建適應(yīng)人民生活水平提高、滿足首都現(xiàn)代國(guó)際城市發(fā)展需要的現(xiàn)代流通服務(wù)體系，特制定本分類指導(dǎo)目錄。一、 北京流通業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)伴隨首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京市流通業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：（一）市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。2004年，北京全市商品銷售總額達(dá)到5428.9 億元，比上年增長(zhǎng)18.4%，全年社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)2191.8億元，實(shí)際增長(zhǎng)14.4%，連續(xù)8年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，北京已成為我國(guó)北方重要的市場(chǎng)中心?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今后幾年北京市場(chǎng)將繼續(xù)保持這種勢(shì)頭，規(guī)模將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。（二）社會(huì)投資商業(yè)積極性較高。隨北京城市建設(shè)的步伐加快，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)也有較快發(fā)展。至2004年底北京市已建成開(kāi)業(yè)營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上的大型店鋪116家，營(yíng)業(yè)面積約281萬(wàn)平方米。隨著北京市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)放，國(guó)內(nèi)外著名零售企業(yè)進(jìn)入北京速度加快，全市經(jīng)批準(zhǔn)已運(yùn)營(yíng)外商投資商業(yè)企業(yè)26家，開(kāi)設(shè)零售店鋪139個(gè)，營(yíng)業(yè)面積107萬(wàn)平方米左右。預(yù)計(jì)借助奧運(yùn)會(huì)商機(jī)，特別是城市總體規(guī)劃修編后，眾多新城和新的功能區(qū)域的確定，商業(yè)設(shè)施將會(huì)進(jìn)入新一輪建設(shè)高潮。同時(shí)，至2004年底全市空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá)20萬(wàn)平方米左右。（三）現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。隨著流通現(xiàn)代化不斷推進(jìn)，現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。至2004年底，各類連鎖店鋪累計(jì)達(dá)到5159家，連鎖企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額635億元，占全市零售額的比重達(dá)到29%?，F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度加快，物流專業(yè)化、社會(huì)化特征有所增強(qiáng)，實(shí)力水平和服務(wù)能力穩(wěn)步提高。同時(shí)，隨著物流發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，物流基地等公共物流區(qū)建設(shè)步伐加快。未來(lái)幾年，物流節(jié)點(diǎn)空間布局調(diào)整、資源整合和社會(huì)化、專業(yè)化物流發(fā)展將繼續(xù)推進(jìn)。（四）新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)將為商業(yè)提供新的發(fā)展空間。新的城市總體規(guī)劃提出將北京建成宜居城市，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是方便居民生活、提高生活品質(zhì)和建設(shè)宜居城市的有效載體，目前社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)雖有較快發(fā)展，連鎖超市、便利店覆蓋率達(dá)到85左右，但在一些新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)商業(yè)仍然不足，總體看社區(qū)商業(yè)還有很大發(fā)展空間，是未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，并已逐步成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)。二、2005年北京流通業(yè)發(fā)展原則和重點(diǎn)2005年北京市流通業(yè)將堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，以籌辦2008年奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，積極推進(jìn)現(xiàn)代流通方式發(fā)展，加快流通產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)，完善便民服務(wù)體系，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，規(guī)范經(jīng)營(yíng)秩序，強(qiáng)化規(guī)劃的引導(dǎo)作用，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，保持城鄉(xiāng)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定。2005年重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和新的北京城市總體規(guī)劃、商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃的要求，適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、營(yíng)銷方式、技術(shù)；限制發(fā)展不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、不適應(yīng)北京城市發(fā)展需要的行業(yè)和商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)屬于鼓勵(lì)發(fā)展的，政府將在政策協(xié)調(diào)、資金扶持等方面給予必要的支持；對(duì)屬于限制發(fā)展的，有關(guān)部門將采取有效地措施予以限制；對(duì)于不符合首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和違反城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目，將予以禁止。五、零售業(yè)對(duì)外開(kāi)放對(duì)北京市商業(yè)市場(chǎng)的影響分析中國(guó)自1992年開(kāi)始進(jìn)行零售業(yè)對(duì)外開(kāi)放試點(diǎn)。十幾年來(lái)，商業(yè)對(duì)外開(kāi)放吸引了外資，引進(jìn)了先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、流通方式和營(yíng)銷技術(shù)，大大推進(jìn)了中國(guó)零售業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，滿足了人民群眾的消費(fèi)需求，也帶動(dòng)了中國(guó)消費(fèi)品的出口。實(shí)踐充分證明，中外企業(yè)通過(guò)商業(yè)對(duì)外開(kāi)放，實(shí)現(xiàn)了互利合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、“雙贏”發(fā)展。 截至2004年底，經(jīng)正式批準(zhǔn)設(shè)立的外資商業(yè)企業(yè)314家，合同利用外資51.8億美元，開(kāi)設(shè)店鋪3997個(gè)，營(yíng)業(yè)面積約920萬(wàn)平方米。列入2004年財(cái)富500強(qiáng)的商業(yè)零售企業(yè)中，有11家已在中國(guó)開(kāi)設(shè)店鋪，其中包括亞太零售商聯(lián)盟成員地區(qū)的日本永旺、伊藤洋華堂、大榮等公司。2004年外資商業(yè)占消費(fèi)品零售總額的比重，大約在3%左右。外資商業(yè)比重北京為8.1%、。全國(guó)商業(yè)利用外資累計(jì)合同金額，占全部利用外資累計(jì)合同金額的0.5%。 2004年12月11日起，中國(guó)取消了對(duì)外資商業(yè)的地域、股權(quán)和數(shù)量限制，出現(xiàn)了一些新的情況和動(dòng)向。 一、外資商業(yè)企業(yè)申報(bào)數(shù)量明顯增加2005年16 月，商務(wù)部已批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)245個(gè)，為2004年全年批準(zhǔn)設(shè)立企業(yè)的近6倍，相當(dāng)于商業(yè)對(duì)外開(kāi)放前12年總和的78%。其中，零售（含批零兼營(yíng)）企業(yè)59個(gè)，為2004年批準(zhǔn)的零售企業(yè)的1.9倍。 二、外商獨(dú)資企業(yè)明顯增加2004年底取消對(duì)外資商業(yè)的股權(quán)限制后，今年16月新批準(zhǔn)了216個(gè)外商獨(dú)資企業(yè)，占全部新批外資商業(yè)企業(yè)的88.2%。其中，新批的59家外資零售企業(yè)中，外商獨(dú)資企業(yè)38家，比重為64.4%。 三、外資批發(fā)企業(yè)明顯增加2003年底開(kāi)放批發(fā)經(jīng)營(yíng)后，2004年批準(zhǔn)設(shè)立11家外資批發(fā)企業(yè)。今年16月共批準(zhǔn)186家批發(fā)企業(yè),占新批準(zhǔn)企業(yè)總數(shù)的75.9%。 四、外資并購(gòu)案例明顯增加今年上半年，商務(wù)部已批準(zhǔn)家樂(lè)福等外資企業(yè)的并購(gòu)項(xiàng)目8個(gè)。此外，英國(guó)百安居公司從境外收購(gòu)了德國(guó)歐倍德公司在國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)的25個(gè)大型建材專業(yè)店。英國(guó)TESCO公司從境外收購(gòu)了國(guó)內(nèi)“樂(lè)購(gòu)”25個(gè)大型超市50%的股份， 并正式入駐北京，據(jù)偉業(yè)商業(yè)發(fā)展中心可靠消息，樂(lè)購(gòu)已經(jīng)與北京一家知名房地產(chǎn)公司簽署協(xié)議，入駐北京東四環(huán)的一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目一至三層，協(xié)議面積19000平米。 北京市土地市場(chǎng)分析一、宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)政策研究我司通過(guò)對(duì)北京政策等進(jìn)行搜集和研究，總結(jié)如下：北京市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃（試行）（2005450號(hào)）：本市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行市、區(qū)（縣）分級(jí)管理。市級(jí)指標(biāo)2500公頃，由市國(guó)土局、市發(fā)改委負(fù)責(zé)安排使用；區(qū)縣級(jí)指標(biāo)4000公頃，按照本市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃區(qū)縣級(jí)指標(biāo)分解方案，由區(qū)（縣）人民政府負(fù)責(zé)安排使用；市級(jí)指標(biāo)由市國(guó)土局、市發(fā)改委會(huì)同市建委等相關(guān)部門，根據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)的中央單位、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及中央直屬企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)在北京地區(qū)2005年度在京建設(shè)項(xiàng)目和2005年度市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的跨區(qū)縣項(xiàng)目，進(jìn)行綜合平衡，編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃市級(jí)指標(biāo)安排使用方案。列入市級(jí)指標(biāo)安排使用方案的項(xiàng)目用地，即列入2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃。 北京市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃（試行）（2005450號(hào)）：2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為6500公頃，其中：增量土地供應(yīng)3900公頃，存量土地供應(yīng)2600公頃。用途如下：北京市2005年土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu)表 （單位：公頃） 并對(duì)商品房和商業(yè)服務(wù)用地出臺(tái)以下措施： 住宅商品房用地措施：鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；合理調(diào)控不同檔次住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止供應(yīng)高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地。 商服用地措施：優(yōu)先支持商務(wù)中心區(qū)和金融街項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；支持區(qū)域性的購(gòu)物中心、大型會(huì)展設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)大型綜合超市、專業(yè)超市、便利店等商業(yè)設(shè)施向郊區(qū)、社區(qū)延伸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)用地供應(yīng)。但是，根據(jù)實(shí)際土地供應(yīng)量顯示，截至05年8月份，已經(jīng)供應(yīng)和安排的用地指標(biāo)為1644公頃，這就意味著本年度后四個(gè)月需要供應(yīng)4856公頃，此目標(biāo)顯然無(wú)法完成。偉業(yè)商業(yè)分析其中原因主要有以下幾點(diǎn)：原定的6500公頃的指標(biāo)著實(shí)高了；雖然05年供應(yīng)的量不多，但加上04年因“8.31”而提前放量的1290公頃，05年供應(yīng)總量并不少；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的速度加快，去年一年，一級(jí)開(kāi)發(fā)商就囤積了166.3公頃土地，也是制約入市土地?cái)?shù)量的影響因素。但從總體來(lái)看，北京市土地供應(yīng)量還比較充足，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)用地緊張的局面。 二、北京市房地產(chǎn)土地價(jià)格分析 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少。如圖所示： 短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開(kāi)發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高。 三、宏觀地產(chǎn)總結(jié)以上對(duì)于北京宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，可以反映整個(gè)北京各類物業(yè)的市場(chǎng)狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)： 住宅類物業(yè)價(jià)格大幅度上揚(yáng)，由于政策等的原因，住宅類物業(yè)近期走勢(shì)看好； 辦公類物業(yè)在2003年年底有較大漲幅，之后趨于平緩，2005年市場(chǎng)比較蕭條； 商業(yè)類物業(yè)2004年供需兩旺，2005年上半年供需趨于平緩，個(gè)別區(qū)域有所下降，下半年商業(yè)市場(chǎng)有所上升，呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。 北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析一、北京市商業(yè)體量分布情況分析隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤分析，截止到2005年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為1,267萬(wàn)平方米，并且在未來(lái)的三到五年內(nèi)，還將新增300400萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量。如果按此增長(zhǎng)速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將基本滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看，北京市短時(shí)期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。 從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽(yáng)區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。 朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。朝陽(yáng)區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括CBD、建國(guó)門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來(lái)分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長(zhǎng)、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來(lái)四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開(kāi)，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢(shì)明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來(lái)的商業(yè)放量巨大。海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來(lái)進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。豐臺(tái)區(qū)近期發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場(chǎng)未來(lái)體量有望達(dá)到200萬(wàn)平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來(lái)此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時(shí)可輻射到整個(gè)華北地區(qū)。二、各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析根據(jù)我司2005商鋪大全中的統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進(jìn)行了整理分析。各環(huán)路分布情況表 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況為分析近年各環(huán)線的開(kāi)發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對(duì)各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。 如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無(wú)明顯差異。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量仍然較多，有67個(gè)，占到北京市整體數(shù)量的24%，這些項(xiàng)目以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時(shí)尚文化區(qū)等。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個(gè)，占19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬(wàn)平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬(wàn)象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目體量分布情況 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，為更清楚的反映整體開(kāi)發(fā)情況，我司在下面將對(duì)各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對(duì)比分析。如圖表，從開(kāi)發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無(wú)明顯差異，二環(huán)內(nèi)，1,779,000平方米；三四環(huán)之間，2,049,428平方米；四五環(huán)之間，1,961,600平方米；五環(huán)外，1,919,100平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三環(huán)之間項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開(kāi)發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語(yǔ)城、順馳藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國(guó)際等。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無(wú)明顯差異。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。 二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門復(fù)興門商圈、宣武門前門崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。 二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片5A級(jí)寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒(méi)有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購(gòu)物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來(lái)可挖掘的潛力大。 三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來(lái)了希望。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開(kāi)發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開(kāi)等快速路相繼通車，地鐵5號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開(kāi)通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。以餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。當(dāng)北京被宣布為2008年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭(zhēng)之地，價(jià)格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了CBD和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了CBD次商圈，并不斷延伸。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。北城則或以?shī)W運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開(kāi)了。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無(wú)論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 總的來(lái)看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)北京城市總體規(guī)劃的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來(lái)分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： (1) 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。(2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從1993年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸兩帶多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。 新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化，從商業(yè)角度來(lái)看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購(gòu)物的習(xí)慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡(jiǎn)單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺(jué)的地方睡覺(jué)，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費(fèi)。以后身邊的中型社區(qū)購(gòu)物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購(gòu)物的首選。新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 通過(guò)上面兩張圖的對(duì)比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部?jī)A斜的態(tài)勢(shì)，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來(lái)，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分， 可見(jiàn)在北京市未來(lái)的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級(jí)道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來(lái)四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長(zhǎng)將達(dá)到431.3公里，到2008年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬(wàn)平米，還有400多萬(wàn)平米商業(yè)集中在近幾年來(lái)建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽(yáng)北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷?lái)的效益要10倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入100億元人民幣，將會(huì)拉動(dòng)周邊的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。四環(huán)路的開(kāi)通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號(hào)線的開(kāi)通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。 未來(lái)北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長(zhǎng)度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個(gè)差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問(wèn)題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒(méi)有堵塞問(wèn)題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來(lái)道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過(guò)大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問(wèn)題。根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號(hào)線、十號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、四號(hào)線、九號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)線、亦莊線，加上已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。地鐵的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)或者是商業(yè)開(kāi)發(fā)的上上之選。 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2005年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬(wàn)平米；分布在未來(lái)軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有85個(gè)，面積總計(jì)231萬(wàn)平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來(lái)的增值效應(yīng)由此可見(jiàn)。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號(hào)線將于2007年6月率先進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，加上奧運(yùn)的影響，毫無(wú)疑問(wèn)，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來(lái)的。五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 從1996年以來(lái)，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開(kāi)始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度大大加快，僅20022005年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)900多萬(wàn)平米，其中已建商業(yè)面積550萬(wàn)左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有180多萬(wàn)平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場(chǎng)，因此2006年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約150萬(wàn)平米，占到總體面積的17%。20022005年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒(méi)有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽(yáng)區(qū)，比例高達(dá)35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來(lái)亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)，同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽(yáng)北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼； 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來(lái)有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過(guò)多，一時(shí)難以消化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬(wàn)，人均商業(yè)面積0.9平米，依據(jù)北京市2010年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來(lái)五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到200300萬(wàn)平米，因此預(yù)計(jì)到2010年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬(wàn)平米以上。六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析（獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到35%；寫字樓底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛(ài)，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。 在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來(lái)一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。七、開(kāi)發(fā)商有無(wú)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的對(duì)比分析 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上近半數(shù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作缺乏市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以盲目的追求開(kāi)發(fā)利益為主，導(dǎo)致市場(chǎng)上許多商業(yè)項(xiàng)目滯銷，例如珠江帝景的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，源屋曲的商業(yè)街皆屬于開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)的了解，造成項(xiàng)目的定位失誤，又缺乏較強(qiáng)的可實(shí)施性，后期又未做出有效合理的策略調(diào)整，導(dǎo)致市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目雖多，但真正運(yùn)作成功的案例卻很少。具體比例結(jié)果如下表所示： 以上表格為目前北京市各區(qū)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)比例分析圖表，表中數(shù)據(jù)表明： 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)次數(shù)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目后期的成功運(yùn)作具有一定的影響性因素，其開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的成熟度將直接影響到商業(yè)項(xiàng)目后期的市場(chǎng)可實(shí)施性。 各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商商業(yè)經(jīng)驗(yàn)主要以朝陽(yáng)、西城、東城三個(gè)城區(qū)較為豐富，因此三個(gè)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)成功率較高，商業(yè)市場(chǎng)較為活躍。 隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷洗牌，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成功率將越來(lái)越高，市場(chǎng)成熟度及活躍度已將愈加完善。八、開(kāi)發(fā)商拿地前具有商業(yè)策劃分析的比例目前商業(yè)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商對(duì)于前期策劃的重視度在不斷加強(qiáng)，在商業(yè)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的今天，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目時(shí)將更加慎重，前期對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行積極深入的策劃分析，且前期進(jìn)行商業(yè)策劃分析的開(kāi)發(fā)商的比例越來(lái)越高，可見(jiàn)，前期商業(yè)策劃分析以為眾多開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可，并且成為開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的前導(dǎo)師，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作起到了積極的方向性指引作用。以上表格為目前北京市各區(qū)開(kāi)發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例圖表，表中數(shù)據(jù)說(shuō)明：隨著商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，開(kāi)發(fā)商對(duì)于自己項(xiàng)目本身的可實(shí)施性及市場(chǎng)需求型關(guān)注點(diǎn)不斷加大，前期策劃分析的重要性日益凸現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)商本身缺乏對(duì)商業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)運(yùn)作模式的了解，需要專業(yè)的代理服務(wù)公司為其進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作指導(dǎo)。專業(yè)的代理服務(wù)公司前期對(duì)于市場(chǎng)的把握及對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作模式指導(dǎo)具有專業(yè)的分析及把控能力，可以使開(kāi)發(fā)商規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大商業(yè)收益。九、銷售不利情況下有作自營(yíng)準(zhǔn)備的比例依據(jù)我司商業(yè)白皮書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果表明，目前北京市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目在銷售不利的情況下選擇自營(yíng)的比例相對(duì)較低，均在50%以下，因市場(chǎng)上多數(shù)開(kāi)發(fā)商都希望盡快回款，而不希望被某一個(gè)項(xiàng)目套牢，從而使手中的流動(dòng)資金缺乏周轉(zhuǎn)性，所以大多會(huì)選擇銷售，自營(yíng)比例較低。具體比例狀況如下:以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目銷售自營(yíng)比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目的銷售自營(yíng)情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目主要以銷售為主，自營(yíng)比例較低，但也有較小部分的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)在銷售不利的情況下選擇自營(yíng)。主要原因?yàn)椋耗壳笆袌?chǎng)上的開(kāi)發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。目前市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)作開(kāi)發(fā)時(shí)較為慎重，不會(huì)輕易投資，前期對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的具體情況會(huì)做出仔細(xì)的分析，尤其是會(huì)邀請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)為其做出市場(chǎng)可行性分析報(bào)告，以期降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性，增加市場(chǎng)可行性。部分選擇自營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目亦會(huì)重新定位自己的商業(yè)產(chǎn)品，以待市場(chǎng)環(huán)境成熟后再行銷售。十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。由上圖可見(jiàn)，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)，現(xiàn)階段已基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下，北京市新的商圈逐漸形成。新商圈位置示意圖木樨園商圈交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號(hào)線(宋家莊太平莊北站)工程2005年全線貫通；規(guī)劃中的4號(hào)線(北宮門馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號(hào)線(辛店南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。 環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開(kāi)通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。 商業(yè)：永定門糧庫(kù)地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來(lái)自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。 馬連道商圈交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離。 環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。 商業(yè)：馬連道采購(gòu)中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個(gè)都市采購(gòu)中心將成為一批國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)中國(guó)采購(gòu)總部的云集之地。 特色：北京全力規(guī)劃打造的國(guó)內(nèi)外著名品牌商品的流通總部宣武區(qū)馬連道采購(gòu)中心區(qū)將成為以專業(yè)采購(gòu)為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國(guó)際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。 石景山沃爾瑪商圈交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無(wú)車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。 環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂(lè)園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。 商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。 特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線最大的公園。 馬甸亞奧商圈交通：地鐵4、10號(hào)線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號(hào)線、環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及正在建設(shè)的5號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國(guó)家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。 商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所等應(yīng)有盡有。 特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會(huì)落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對(duì)周邊區(qū)域帶來(lái)的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)。高碑店商圈交通：地鐵一號(hào)線、八通線、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。 環(huán)境：綠化率達(dá)到43。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場(chǎng)，還有800多畝的高碑店湖。 商業(yè)：作為東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對(duì)于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。 特色：擁有興隆公園中國(guó)紫檀博物館高碑店