深圳華僑城地產(chǎn)尖崗山純別墅項目可研報告.doc

深圳華僑城地產(chǎn)尖崗山純別墅項目可研報告深圳華僑城地產(chǎn)尖崗山純別墅項目可研報告 A 目 錄 100 目目 錄錄 I 第一部分第一部分 土地開發(fā)策略土地開發(fā)策略 5 1 問題的提出及解決問題的提出及解決 5 2 綜合開發(fā)的必要性綜合開發(fā)的必要性 6 3 綜合開發(fā)策略綜合開發(fā)策略 7 3 1 綜合開發(fā)模式選擇 7 3 2 綜合開發(fā)模式實施要點 10 4 集中開發(fā)策略集中開發(fā)策略 12 4 1 開發(fā)片區(qū)位置選擇 12 4 2 集中開發(fā)模式 13 5 現(xiàn)已取得宗地開發(fā)策略現(xiàn)已取得宗地開發(fā)策略 14 6 6 后續(xù)出讓后續(xù)出讓土土地建議地建議 15 第二部分第二部分 項目分析項目分析 22 1 項目地盤解析項目地盤解析 22 1 1 地理位置及周邊環(huán)境22 1 2 項目用地條件 24 1 3 項目交通條件 25 1 4 項目周邊配套設(shè)施 27 2 項目項目 SWOT 分析分析 29 2 1 優(yōu)勢分析 29 2 2 劣勢分析 30 2 3 機會分析 31 2 4 威脅分析 32 第三部分第三部分 項目定位項目定位 33 1 項目發(fā)展主題定位項目發(fā)展主題定位 33 2 檔次定位檔次定位 37 3 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 38 3 1 建筑類型定位 38 3 2 戶型面積定位 40 4 客戶定位客戶定位 41 附錄附錄 項目發(fā)展背景研究項目發(fā)展背景研究 45 1 深圳市城市發(fā)展?fàn)顩r深圳市城市發(fā)展?fàn)顩r 45 1 1 深圳市國民經(jīng)濟發(fā)展概況45 1 2 深圳市總體規(guī)劃及發(fā)展概況 47 1 3 寶安區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展概況51 1 4 寶安區(qū)規(guī)劃及發(fā)展概況 52 2 深圳市房地產(chǎn)宏觀市場概況深圳市房地產(chǎn)宏觀市場概況 56 2 1 深圳市宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 56 2 2 寶安區(qū)住宅市場發(fā)展分析59 3 深圳市別墅市場供應(yīng)狀況深圳市別墅市場供應(yīng)狀況 66 3 1 深圳市別墅市場的發(fā)展歷程回顧 66 3 2 深圳市別墅市場的供應(yīng)特征 67 3 2 1區(qū)域分布及區(qū)域特征 67 3 2 2供應(yīng)量 72 3 2 3容積率分布 73 3 2 4容積率低于0 6的低密度別墅項目調(diào)查 74 3 2 5容積率為0 6 1 0的別墅項目調(diào)查 81 4 別墅市場需求調(diào)查別墅市場需求調(diào)查 87 4 1 潛在目標(biāo)市場分析 87 4 2 潛在客戶需求調(diào)查 89 5 供需市場調(diào)查結(jié)論供需市場調(diào)查結(jié)論 105 6 典型別墅項目分析典型別墅項目分析 106 6 1 城市山谷 106 6 2 香港愉景灣111 B 第一部分 土地開發(fā)策略 C 1 問題的提出及解決 華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)合作競得尖崗山片區(qū)第一塊出讓土地 約為整個尖崗山片區(qū)的十分 之一 但地塊存在以下開發(fā)難點但地塊存在以下開發(fā)難點 該地塊為尖崗山片區(qū)第一塊開發(fā)土地 片區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施不完善 片區(qū)內(nèi)外生活配套缺 乏 且片區(qū)公建配套建設(shè)的時間表未定 存在一定開發(fā)風(fēng)險 地塊臨近高速公路 噪音影響大 也破壞了自然景觀 地塊條件優(yōu)勢不明顯 尤其在東區(qū) 所處位置地勢較低且平緩 不利于高檔低密度住宅 的形象塑造 由于尖崗山片區(qū)的整體形象尚未樹立 項目開發(fā)時對片區(qū)形象整體推廣的難度大且成本 較高 而且該地塊的地價較高 樓面地價達(dá) 5440 元 平方米 較高的開發(fā)成本決定了開 發(fā)項目日后的售價將超過 10000 元 平方米 根據(jù)上述分析 我們認(rèn)為目前該地塊的開發(fā)條件開發(fā)高檔低密度住宅的難度較大 但本地 塊的高成本又決定了該地塊開發(fā)必須走高檔路線提高收益 因此形成矛盾 建議爭取取得爭取取得 整個尖崗山片區(qū)用地進(jìn)行綜合開發(fā) 整個尖崗山片區(qū)用地進(jìn)行綜合開發(fā) D 2 綜合開發(fā)的必要性 對政府而言 有利于尖崗山片區(qū)規(guī)劃建設(shè)的整體性 華僑城和蛇口的成功 銀湖失敗 說明了綜合開發(fā)的優(yōu)勢 蛇口及華僑城綜合開發(fā)的優(yōu)勢有目共睹 綜合開發(fā) 統(tǒng)一規(guī)劃和管理 使兩片區(qū)功 能布局合理 配套設(shè)施完善 社區(qū)居住氛圍濃郁 住宅的保值升值空間大 而銀湖片區(qū)采用分宗出讓土地 由各開發(fā)商自己開發(fā) 缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理 出 現(xiàn)了各種各樣的問題 首先 土地分宗出讓 拿到土地的開發(fā)商知名度不高 開發(fā) 勢力較弱 其開發(fā)的高檔住宅項目建筑設(shè)計和園林規(guī)劃缺乏特點 檔次不高 其次 由于各開發(fā)商自行開發(fā) 各個小區(qū)的建筑風(fēng)格各異 缺乏協(xié)調(diào)性 而且 各發(fā)展商 在開發(fā)時 并不注意在景觀利用上的互補和協(xié)調(diào) 出現(xiàn)了后建項目擋住先建項目這 類爭奪景觀資源的現(xiàn)象 另外 由于銀湖片區(qū)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃 片區(qū)公共配套設(shè)施缺 乏 主要以小區(qū)內(nèi)部配套為主 這不僅增加了開發(fā)商的成本 卻仍然不能夠解決配 套不足的問題 綜合開發(fā)有利于政府融資 降低政府資金投入和管理壓力 由企業(yè)進(jìn)行綜合開發(fā) 政 府可以充分利用企業(yè)資金 減少財政投入 同時不必參與具體的開發(fā)管理 而從宏觀 層面進(jìn)行協(xié)調(diào)和配合 可以降低政府的管理壓力 對華僑城和招商而言 綜合開發(fā) 可利用本地塊與其他地塊的互動 化解本地塊的不 利條件 可以在產(chǎn)品類型的搭配上 景觀的利用上 使現(xiàn)有地塊得到最佳的利用 是華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)塑造品牌的需要 整個尖崗山片區(qū)規(guī)模大 規(guī)劃定位為高端 住宅 進(jìn)行綜合開發(fā)不僅能夠充分發(fā)揮華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的開發(fā)優(yōu)勢 而且有利 于提升兩公司的形象和塑造品牌 E 3 綜合開發(fā)策略 3 1 綜合開發(fā)模式選擇 在整個尖崗山片區(qū)的綜合開發(fā)策略上 主要有以下幾種開發(fā)模式可供選擇 1 1 旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)模式 旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)模式 開發(fā)模式 開發(fā)模式 以旅游開發(fā)為契機 取得尖崗山居住用地的綜合開發(fā)權(quán) 通過建設(shè)旅游項目 帶動房地產(chǎn)的發(fā)展 分析 分析 政府對旅游項目有明確的規(guī)劃 目前寶安的旅游項目集中在沙井和光明 根據(jù)尖崗山 片區(qū)的規(guī)劃 尖崗山片區(qū)將發(fā)展成為居住區(qū) 而且附近的鐵崗水庫是一級水資源保護(hù) 區(qū) 在此發(fā)展旅游項目不符合政府規(guī)劃 即使尖崗山片區(qū)允許發(fā)展旅游項目 在短期內(nèi)也難以成為具有象世界之窗那樣影響力 的核心景點 對地產(chǎn)項目的推動能力有限 華僑城旅游地產(chǎn)的成功主要依托世界之窗 歡樂谷等旅游項目的開發(fā)帶來了人氣 帶來了完善的商業(yè)和生活配套 同時也直接帶 動華僑城房地產(chǎn)價值的穩(wěn)步提升 但是在尖崗山發(fā)展旅游項目對房地產(chǎn)項目價值的提 升作用無法在短期內(nèi)達(dá)到華僑城的水平 尖崗山的旅游資源條件并非十分優(yōu)越 而且距離尖崗山住宅項目非常近 在此開發(fā)公 共旅游項目 會帶來較大人流 不僅影響了項目的私密性 而且增加了項目的安全隱 患和管理難度 同時也不利于項目的形象提升 旅游項目投資較大 回收期長 綜合上述分析 旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)模式的可行性不大 旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)模式的可行性不大 2 2 深圳地鐵 深圳地鐵 4 4 號線模式號線模式 開發(fā)模式 開發(fā)模式 與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議 以捆綁開發(fā)部分基礎(chǔ)設(shè)施項目為條件 取得尖崗 山居住區(qū)土地的一級開發(fā)權(quán) 開發(fā)完后 再與政府聯(lián)合通過掛牌 招標(biāo) 拍賣的 方式公開出讓已開發(fā)熟地 按商定的比例 與政府共同分享土地增值收益 該模式源于香港地鐵的深圳地鐵香港地鐵的深圳地鐵 4 4 號線模式號線模式 香港地鐵與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議 由香港地鐵投資建設(shè)深圳地鐵 4 號 線 政府將沿線站點用地劃定藍(lán)線范圍給予地鐵公司 由地鐵公司進(jìn)行土地一 級開發(fā) 再與政府聯(lián)合通過掛牌 招標(biāo) 拍賣的方式公開出讓已開發(fā)熟地 土 地增值收益由政府和香港地鐵公司按預(yù)先約定的比例分成 共享土地增值收益 分析 分析 該模式成功的重要前提是政府有需求而作為主導(dǎo)來促成該模式 但對于尖崗山項目并 非易事 近幾年深圳政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入相當(dāng)大 深圳地鐵 福田中心 區(qū) 深港西部通道等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)消耗了大量的政府財政 使政府面臨資金壓力 在地鐵 4 號線的建設(shè)上 政府為了降低資金壓力 同時引進(jìn)香港地鐵先進(jìn)的地鐵管理 和營運經(jīng)驗 主動與香港地鐵公司談判 促成地鐵 4 號線的捆綁開發(fā)模式 本項目目 前尚不具備這個條件 該模式成功的關(guān)鍵是發(fā)展商愿意捆綁的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否對政府有足夠的吸引力 一 旦政府沒有興趣 談判將會非常困難 在尖崗山項目上 如果捆綁大型的基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)項目 投資將會非常大 對開發(fā)商的財力是一個考驗 但如果捆綁尖崗山居住區(qū)的 共建配套設(shè)施和周邊市政公園等項目 由于投資不大 政府能獨立完成 對政府的吸 引力不大 綜合上述分析 深圳地鐵深圳地鐵 4 4 號線模式成功的難度較大 號線模式成功的難度較大 3 3 捆綁開發(fā)模式 捆綁開發(fā)模式 開發(fā)模式 開發(fā)模式 與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議 以捆綁建設(shè)尖崗山居住區(qū)公建配套及周邊市政公 園設(shè)施為條件 通過公開招標(biāo)結(jié)合拍賣的方式取得整個尖崗山居住區(qū)的開發(fā)用 地 對片區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā) 分析 分析 該模式無需與政府分享土地增值收益 不影響政府的土地收益 政府較容易接受 捆綁開發(fā)尖崗山居住區(qū)公建配套及周邊市政公園設(shè)施能減少政府資金投入 節(jié)約政 府資金 同時捆綁公建設(shè)施建設(shè) 也有利于發(fā)展商控制開發(fā)節(jié)奏 配合項目開發(fā)進(jìn) 度 出讓建設(shè)用地時捆綁學(xué)校 居委會管理用房等公建配套的做法 在深圳過去拍 賣出讓土地時已被多次采用 在尖崗山項目上也應(yīng)該容易被采納 采用公開招標(biāo)結(jié)合拍賣的出讓方式 符合政府土地出讓政策規(guī)定 政府在推動該模 式時沒有政策障礙 而且采用招標(biāo)方式 不僅考慮出價 還要考察投標(biāo)者的設(shè)計方 案等 有利于項目獲得最佳開發(fā)方案 同時也是對項目負(fù)責(zé)任的做法 因此 捆綁開發(fā)模式的可行性較大 捆綁開發(fā)模式的可行性較大 綜合以上對三種綜合開發(fā)模式的分析 建議通過 捆 綁開發(fā)模式 取得尖崗山片區(qū)整體項目用地 3 2 綜合開發(fā)模式實施要點 在采用捆綁開發(fā)模式的過程中 要關(guān)注以下實施要點 選擇公開招標(biāo)與拍賣相結(jié)合的土地出讓方式 采取綜合評標(biāo)的方法 選擇公開招標(biāo)與拍賣相結(jié)合的土地出讓方式 采取綜合評標(biāo)的方法 根據(jù)政府規(guī)定 商業(yè) 旅游 娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地 必須以招標(biāo) 拍 賣或者掛牌方式出讓 而拍賣和掛牌方式都是出價高者得 不能確保項目用地一定 由華僑城拿到 因此必須選擇招標(biāo)結(jié)合拍賣的方式 招標(biāo)階段除了考慮投標(biāo)者的出 價 還應(yīng)充分考慮投標(biāo)者的規(guī)劃方案 開發(fā)實力等 通過設(shè)置有利于華僑城的評標(biāo) 條件 減少競爭對手 增加華僑城的中標(biāo)機會 采用公開招標(biāo)結(jié)合拍賣出讓土地 綜合評標(biāo)選擇開發(fā)商的方式在國內(nèi)其他城市也被 廣泛采用 其中中海興業(yè)在成都拿到 地王 的方式就是一個很好的范例 成都地王成都地王 出讓案例出讓案例 捆綁開發(fā)模式捆綁開發(fā)模式 與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議 以捆綁建設(shè)尖崗山居住區(qū)公建配套及周與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議 以捆綁建設(shè)尖崗山居住區(qū)公建配套及周 邊市政公園設(shè)施為條件 通過公開招標(biāo) 拍賣的方式取得整個尖崗山邊市政公園設(shè)施為條件 通過公開招標(biāo) 拍賣的方式取得整個尖崗山 居住區(qū)的開發(fā)用地 對片區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā)居住區(qū)的開發(fā)用地 對片區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā) 該案例中土地出讓方式采用招標(biāo)與拍賣結(jié)合的方式采用招標(biāo)與拍賣結(jié)合的方式進(jìn)行 第一階第一階 段 段 意向競買人在土地出讓公告發(fā)布之日起至 2004 年 3 月 10 日前 參加成都國土部門組織的 規(guī)劃設(shè)計方案招標(biāo) 按照有關(guān)規(guī)定自費編制規(guī)劃設(shè) 計成果文件 提交專家評審委員會進(jìn)行初審 第二階第二階 段 段 意向競買人的規(guī)劃設(shè)計成果文件經(jīng)專家評審委 員會初審 評分獲前三名的入圍 入圍者按專家評 審委員提出的修改意見自費修改完善后交專家評審 委員會終審 終審?fù)ㄟ^的 可以申請參加土地拍賣 第三階第三階 段 段 競買人參加土地拍賣 以價高者得 具體實施步驟具體實施步驟 建議本項目采用招標(biāo)建議本項目采用招標(biāo) 拍賣的土地出讓方式拍賣的土地出讓方式 具體操作步驟如下 步驟步驟操作內(nèi)容操作內(nèi)容操作要點操作要點 步驟一 向社會公告公開招標(biāo)出讓尖崗 山用地 符合資格條件的投標(biāo)人才能 參與投標(biāo) 參加投標(biāo)者必須準(zhǔn)備規(guī)劃 設(shè)計方案 過往開發(fā)經(jīng)歷等在內(nèi)的成 果文件 該階段通過設(shè)置有利于華僑 城的投標(biāo)人資格 如土地開發(fā)資質(zhì) 曾完成片區(qū)綜合開發(fā)的規(guī)模 成功 完成片區(qū)綜合開發(fā)項目的數(shù)量等 減少參與投標(biāo)的競爭者 步驟二 由評審委員會對各投標(biāo)人提供 的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審 按分?jǐn)?shù)評 選出三名入圍者 取得參加土地拍賣 的資格 爭取華僑城和招商地產(chǎn)都能 通過該輪評審 增加下一輪成功的 機會 步驟三 三名資格競買人參加土地拍賣 價高者取得尖崗山居住用地土地使用 權(quán) F 4 集中開發(fā)策略 經(jīng)過上述努力仍無法實現(xiàn)尖崗山片區(qū)整體綜合開發(fā)的情況下 我們建議爭取取得盡可能大 的開發(fā)用地 進(jìn)行集中開發(fā) 4 1 開發(fā)片區(qū)位置選擇 考慮因素 考慮因素 已取得的 A012 0068 地塊位于整個尖崗山片區(qū)的東片區(qū) 在開發(fā)用地的位置選擇上應(yīng) 該有利于化解已取得用地地勢較低 地形較為平坦等不利條件 形成整合開發(fā) 提高 土地的開發(fā)價值 從土地的景觀資源和利用條件來看 尖崗山居住區(qū)東片區(qū)四面環(huán)山 地勢變化較大 景觀較好 更利于開發(fā)高檔物業(yè) 因此 我們建議因此 我們建議 4 2 集中開發(fā)模式 問題的提出 集中開發(fā)是否要捆綁片區(qū)公建配套及周邊市政公園建設(shè) 問題的提出 集中開發(fā)是否要捆綁片區(qū)公建配套及周邊市政公園建設(shè) 根據(jù)規(guī)劃 尖崗山居住區(qū)東區(qū)總用地面積約 71 萬平方米 建筑總面積約 47 萬平方米 建設(shè)規(guī)模仍然較大 只有捆綁片區(qū)公建配套及周邊市政公園建設(shè) 對政府才有吸引力 公建配套位于東區(qū)內(nèi) 嶺下山 尖崗山等市政公園也圍繞在東區(qū)周圍 一起捆綁開發(fā) 優(yōu)先選擇開發(fā)尖崗山居住區(qū)東片區(qū)優(yōu)先選擇開發(fā)尖崗山居住區(qū)東片區(qū) 公建配套設(shè)施和市政公園有利于對東片區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃和項目開發(fā)的總體安排 充分 利用周邊的園林資源為項目制造賣點 提升東區(qū)的開發(fā)價值 經(jīng)上述分析 我們認(rèn)為 集中開發(fā)應(yīng)當(dāng)捆綁公建配套 開發(fā)模式采用捆綁開發(fā)模式 開發(fā)模式采用捆綁開發(fā)模式 在具體操作上建議仍然采用招標(biāo)與拍賣相結(jié)合的土地出讓方式招標(biāo)與拍賣相結(jié)合的土地出讓方式 G 5 現(xiàn)已取得宗地開發(fā)策略 如果政府仍然不同意整體出讓尖崗山片區(qū)東區(qū) 而只考慮分宗拍賣出讓尖崗山片區(qū)用地 爭對現(xiàn)已取得的 A012 0068 號宗地 可以采取以下開發(fā)策略 推遲開發(fā)已取得宗地推遲開發(fā)已取得宗地 推遲開發(fā)有利于降低后續(xù)拿地成本推遲開發(fā)有利于降低后續(xù)拿地成本 已取得的 A012 0068 號宗地為尖崗山片區(qū)首宗開發(fā)用地 其開發(fā)情況對整個片區(qū)的 整體形象和日后發(fā)展至關(guān)重要 政府和其他開發(fā)商都非常關(guān)注 如果該宗地推遲開 發(fā) 必然會使其他開發(fā)商對尖崗山片區(qū)的開發(fā)前景心存疑慮 在尖崗山片區(qū)拿地的 決心有所動搖 從而影響其在尖崗山拿地的積極性 這便使華僑城 招商能有機會以 較低的價格拿取后續(xù)出讓宗地 推遲開發(fā)有利于迫使政府回到采納集中開發(fā)模式的談判桌上推遲開發(fā)有利于迫使政府回到采納集中開發(fā)模式的談判桌上 由于已取得的A012 0068 號宗地開發(fā)關(guān)系到尖崗山片區(qū)的整體發(fā)展 政府非常關(guān)注該宗地 捆綁開發(fā)模式捆綁開發(fā)模式 與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議 以捆綁建設(shè)尖崗山居住區(qū)公建配套及周與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議 以捆綁建設(shè)尖崗山居住區(qū)公建配套及周 邊市政公園設(shè)施為條件 通過公開招標(biāo) 拍賣的方式取得尖崗山居住邊市政公園設(shè)施為條件 通過公開招標(biāo) 拍賣的方式取得尖崗山居住 區(qū)東區(qū)的開發(fā)用地 對片區(qū)進(jìn)行集中開發(fā)區(qū)東區(qū)的開發(fā)用地 對片區(qū)進(jìn)行集中開發(fā) 的開發(fā)情況 如果推遲開發(fā) 片區(qū)開發(fā)進(jìn)度放慢 則會給政府形成壓力 一方面有機會爭取重新 回到集中開發(fā)模式的談判桌上 另一方面 也有可能推動政府加速出讓后續(xù)地塊 從而有利于本 項目宗地開發(fā)策略后階段的實施 由于由于 A012 0068A012 0068 號宗地號宗地存在地勢較低 成本較高等開發(fā)難點 目前開發(fā)時機尚不存在地勢較低 成本較高等開發(fā)難點 目前開發(fā)時機尚不 成熟 成熟 要求政府出讓尖崗山片區(qū)后續(xù)宗地 參加土地拍賣要求政府出讓尖崗山片區(qū)后續(xù)宗地 參加土地拍賣 既然無法實現(xiàn)綜合開發(fā)和集中開發(fā) 而現(xiàn)已取得用地的開發(fā)條件和開發(fā)時機并不理想 那么就要求政府盡快出讓尖崗山片區(qū)后續(xù)宗地 爭取取得合適地塊 與已取得地塊整 合 形成開發(fā)優(yōu)勢 H 6 后續(xù)出讓土地建議 1 1 建議后續(xù)出讓土地捆綁建議后續(xù)出讓土地捆綁 A A 區(qū)公建配套用地區(qū)公建配套用地 A A 區(qū)公建配套概況 區(qū)公建配套概況 用地代碼用地代碼位置位置 用地面積用地面積 m m2 2 建筑面積建筑面積 m m2 2 容積率容積率建筑密度建筑密度用途用途 01 05 01 菠蘿場 34344156000 45 18 公建 會所 商業(yè) 01 04 01 菠蘿場 29306 37334001 14 48 公建 商業(yè) 辦公 小計小計 63650 3763650 3749000490000 770 77 A 區(qū)公建配套位于尖崗山居住區(qū)的中心 菠蘿場 東區(qū)的西部 離已取得地塊較近 后續(xù)出讓土地捆綁 A 區(qū)公建配套用地有利于項目的整體規(guī)劃和項目開發(fā)的總體安排 A 區(qū)公建配套是尖崗山片區(qū)的核心配套 規(guī)劃作會所 商業(yè) 辦公用途 建筑面積約 49000 平方米 如不捆綁出讓而考慮單獨出讓 由于該商業(yè)配套面積不大 土地成本總 額不高 部分開發(fā)商有可能愿意以較高的地價拿地 則對其他開發(fā)商非常不利 如果拿 到公建配套的開發(fā)商在開發(fā)進(jìn)度上不配合 甚至不開發(fā) 將會令其他開發(fā)商非常被動 不利于整個片區(qū)的建設(shè) 另外 如果政府不單獨出讓 A 區(qū)公建配套而自行建設(shè) 在沒有明確的公建配套建設(shè)時間 表的情況下 也不利于開發(fā)商對項目開發(fā)的安排 因此 建議后續(xù)出讓土地捆綁建議后續(xù)出讓土地捆綁 A A 區(qū)的公建配套用地 區(qū)的公建配套用地 2 2 后續(xù)出讓土地規(guī)模確定 后續(xù)出讓土地規(guī)模確定 考慮因素 考慮因素 為了提升尖崗山片區(qū)的整體形象和檔次 應(yīng)盡量避免中小開發(fā)商進(jìn)入該片區(qū) 因此選擇的 土地規(guī)模要比較大 可通過設(shè)置較高的資金門檻來達(dá)到這一目的 從最近幾年深圳住宅用地交易情況來看 總地價達(dá)到 5 億元以上的成交案例有以下幾宗 地塊編號地塊編號位置位置 土地面積土地面積 平方米 平方米 建筑面積建筑面積 平方米 平方米 總地價總地價 萬元 萬元 買家買家 B303 0041 香蜜湖 9354413100095000 信和置業(yè)中國投資集團(tuán) 有限公司 中海地產(chǎn)股 份有限公司 A012 0068 寶安區(qū)新安 213186 8110660058000 深圳招商房地產(chǎn)有限公 司與深圳華僑城房地產(chǎn) 有限公司聯(lián)合競買 G03404 1 龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn) 坂雪崗 397883 543767097000 深圳市萬科房地產(chǎn)有限 公司 G01029 17 19 20 30 龍崗中心城 400658 5658366 583800 深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開 發(fā)公司 T207 0026 沙河?xùn)|路 75101 8255300 078000 深圳百仕達(dá)實業(yè)有限公 司 百仕達(dá)石化投資有 限公司 百仕達(dá) LPG 發(fā) 展有限公司 FIRSTLINE INVESTMENT LIMITED 聯(lián) 合競得 T207 0034 白石二道南 沙河?xùn)|路 81920 3266500 075500 泰華房地產(chǎn) 中國 有 限公司 T207 0035 白石洲路南 沙河?xùn)|路 80732 8250600 070000 泰華房地產(chǎn) 中國 有 限公司 從上表交易案例來看 5 億以上的大宗土地交易有以下特點 發(fā)展商均為品牌發(fā)展商 單宗用地交易總地價沒有超過 10 億 但有潛力的發(fā)展商的資金實力不可小視 2001 年 紅樹灣地王 三塊地拍賣 泰華地 產(chǎn)出價 14 億拿下其中兩塊 依然讓人驚心動魄 因此 建議政府至少拿出 5 億以上總地價規(guī)模的用地 出讓土地總地價如果達(dá) 10 億以上 相信有此實力參與競爭的發(fā)展商將非常少 那么華僑城 招商拿到出讓土地的機會將會更大 后續(xù)出讓土地規(guī)模測算 后續(xù)出讓土地規(guī)模測算 后續(xù)出讓土地的總地價按照 10 億計算 樓面地價按 5500 元 平方米考慮 出讓土地的建筑 面積將達(dá)到 1818 萬平方米萬平方米 該土地規(guī)模包括了 A 區(qū)公建配套的建筑面積 49000 平方米 扣除 公建配套的建筑面積 住宅用地的可建設(shè)建筑面積至少達(dá)到 1313 萬平方米萬平方米 注 上述測算 假設(shè)公建配套樓面地價和住宅用地樓面地價相同 3 3 后續(xù)出讓土地位置選擇 后續(xù)出讓土地位置選擇 考慮因素考慮因素 鄰近已取得的 A012 0068 號宗地 便于與已取得用地進(jìn)行整合 整體規(guī)劃 綜合 開發(fā) 靠近公建配套設(shè)施 使項目未來的居住者生活較為便利 選擇用地條件較好的土地 該類用地地形地勢 景觀具有開發(fā)高檔住宅的明顯優(yōu) 勢 有利于迅速提升整個片區(qū)形象 根據(jù)規(guī)劃 東區(qū) 02 區(qū) 以主次干道自北而南分為 4 個地塊 02 01 為第一塊 編號自 02 01 01 至 02 01 06 共 6 個地塊 02 02 為第二塊 編號自 02 02 01 至 02 01 04 共 4 個地塊 02 04 為第三塊 編號自 02 04 01 至 02 04 06 共 6 個地塊 02 05 為第四塊 編號自 02 05 01 至 02 05 03 共 3 個地塊 尖崗山片區(qū)東區(qū)用地供應(yīng)情況見下表 用地代碼用地代碼 用地面積用地面積 m m2 2 建筑面積建筑面積 m m2 2 容積率容積率建筑密度建筑密度建筑類型建筑類型 0117864 3196000 5418 獨立 0223920102000 4314 獨立 0334293 62138000 413 獨立 049875 5866000 6722 獨立 0520256 08108000 5318 獨立 0671340 28282000 413 獨立 02 01 小計小計 177549 87177549 8779200792000 450 45 0128690 5390701 3632 合院 0264849 3483000 7434 聯(lián)排 0347475 6375000 7936 聯(lián)排 0435099 5249000 7132 聯(lián)排 02 02 小計小計 176114 9176114 91497701497700 850 85 0126047 13 0231894 79 0330065 14 0433322 0555923 0635939 2 02 04 小計小計 213191 26213191 261066001066000 500 50 25 25 獨立 聯(lián)排獨立 聯(lián)排 0156449 6432000 7735 聯(lián)排 0247620 33282500 5932 聯(lián)排 02 05 0336280 19232500 6435 聯(lián)排 02 02 地塊 02 01 地塊 02 04 地塊 02 05 地 塊 公建配套 小計小計 140350 12140350 1294700947000 670 67 注 其中 02 04 地塊即為已取得的 A012 0068 號宗地 東區(qū)各地塊的分布位置見下圖 尖崗山居住區(qū)東區(qū)地塊分布圖尖崗山居住區(qū)東區(qū)地塊分布圖 各地塊位置特點分析各地塊位置特點分析 02 0102 01 地塊 地塊 地塊地勢較高 擁有較好的景觀資源 但與本項目已取得用地隔離 02 0502 05 地塊 地塊 地塊靠近本項目已取得用地 但距離公建配套用地較遠(yuǎn) 02 0202 02 地塊 地塊 地塊與本項目已取得用地相鄰 西側(cè)緊靠公建配套用地 而且地塊地勢較高 呈北高南低的特點 未來建筑布局朝向大部分為座北朝南 景觀資源也較豐 富 可見 在位置上 可見 在位置上 02 0202 02 地塊具有相對優(yōu)勢 地塊具有相對優(yōu)勢 出讓土地位置選擇出讓土地位置選擇 在出讓土地的位置選擇上 建議采取以下方案 建議方案一 建議方案一 02 0102 01 和和 02 0202 02 地塊組合捆綁地塊組合捆綁 A A 區(qū)公建配套用地出讓區(qū)公建配套用地出讓 注 上述地塊地價按照樓面地價 5500 元 平方米計算 從土地規(guī)模來看 東區(qū)可建建筑面積達(dá)到 13 萬平方米以上的土地只有 02 02 地塊 因此滿 足可建建筑面積 13 萬平方米以上的土地規(guī)模 可以選擇 02 02 地塊 或者是幾個地塊組合 出讓 各地塊的組合有以下三種方式 公建配套 公建配套 用地6 4萬M2 建面4 9萬M2 別墅用地 別墅用地 用地35 4萬M2 建面22 9萬M2 總總 地地 價 價 15 3億元 組合方式組合方式組合規(guī)模組合規(guī)模組合特點組合特點 02 01 和 02 02 用地面積 35 4 萬平方米 建筑面積 22 9 萬平方米 組合的兩地塊位置上相連 距離公建配套 較近 而且地塊條件較好 利于高檔住宅 開發(fā) 02 02 和 02 05 用地面積 31 6 萬平方米 建筑面積 24 4 萬平方米 組合的兩地塊之間不相連 且 02 05 地塊 距離公建配套較遠(yuǎn) 02 01 和 02 05 用地面積 31 8 萬平方米 建筑面積 17 4 萬平方米 組合的兩地塊之間不相連 且 02 01 地塊 與已取得地塊隔離 不利于形成整體規(guī)劃 和開發(fā)的優(yōu)勢 綜合上述分析 02 0102 01 和和 02 0202 02 地塊組合是后續(xù)土地出讓的最優(yōu)選擇 地塊組合是后續(xù)土地出讓的最優(yōu)選擇 建議方案二 建議方案二 選擇選擇 02 0202 02 地塊捆綁地塊捆綁 A A 區(qū)公建配套用地出讓區(qū)公建配套用地出讓 在政府不采納方案一的情況下 建議采取該方案 公建配套 公建配套 用地6 4萬M2 建面4 9萬M2 別墅用地 別墅用地 用地17 6萬M2 建面15萬M2 總總 地地 價 價 11億元 注 上述地塊地價按照樓面地價 5500 元 平方米計算 02 02 地塊地理位置條件好 且可建建筑面積超過 13 萬平方米 在政府不采納方案一的情 況下 建議選擇建議選擇 02 0202 02 地塊捆綁地塊捆綁 A A 區(qū)公建配套用地出讓 區(qū)公建配套用地出讓 I 第二部分 項目分析 以下分析以以下分析以 230230 萬平方米整個尖崗山片區(qū)作為分析對象萬平方米整個尖崗山片區(qū)作為分析對象 1 項目地盤解析 1 1 地理位置及周邊環(huán)境 地理位置地理位置 尖崗山居住區(qū)處于深圳市寶安區(qū)新安街道辦事處和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)交接部位 具體位于鐵崗水庫及 尖崗山以南 廣深高速公路以北 寶安 71 72 區(qū)以西 鐵崗排洪河以東 規(guī)劃總用地面積 為 230 25 萬平方米 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 項目地塊 尖崗山居住區(qū)東面的寶安 71 72 區(qū)主要為居民生活區(qū)和建設(shè)工業(yè)區(qū) 建筑形式以多層住宅 和多層工業(yè)廠房及配套宿舍為主 用地西南面為廣深高速公路寶安出口 寶安立交橋 企龍山和嶺下山 其中嶺下山將規(guī)劃為寶安公園 用地西面為鐵崗排洪河 鐵崗泵站及鐵 崗村工業(yè)區(qū) 建筑形式主要為多層工業(yè)廠房及配套宿舍 用地北面為鐵崗水庫及其一級飲 用水源保護(hù)區(qū)與尖崗山 加周圍環(huán)境的照片 鐵崗水庫鐵崗工業(yè)村 廣深高速71 72 區(qū) 1 2 項目用地條件 1 4 1 地形 地勢 尖崗山居住區(qū)用地主要為緩坡及丘陵結(jié)合地形 呈不規(guī)則形狀 西北 東南方向長 東北 西南方向較窄 東部和北部主要為山體 用地范圍內(nèi)有子子松山 大井山 菠蘿場三個地 勢較高的山體 總體地勢呈現(xiàn)東南高 西南低的特點 1 4 2 用地現(xiàn)狀 目前用地內(nèi)除規(guī)劃道路建設(shè)外 基本保持原有園地概貌 山體上種植著荔枝林等低矮林木 和部分高大樹木 部分區(qū)域分布有農(nóng)田和水塘 用地西北部建有 1 棟 6 層建筑和多棟低層 建筑 中部設(shè)有弘海實業(yè)公司的低層簡易廠房 另有多棟簡易臨時建筑零星分布在用地各 處 用地上有多條高壓電線通過 1 3 項目交通條件 外部交通外部交通 從外部交通區(qū)位條件來看 本項目對外交通聯(lián)系非常便利 廣深高速公路從項目用地西南 側(cè)經(jīng)過 與用地周邊的機荷高速公路 松白公路 寶石公路 廣深公路形成了四通八達(dá)的 公路網(wǎng) 從項目用地可非常方便地進(jìn)入深圳市區(qū) 聯(lián)系寶安區(qū)各鎮(zhèn)及龍崗區(qū) 通達(dá)東莞 廣州 惠州等地 項目用地靠近同樂關(guān)和南頭關(guān) 距深圳寶安國際機場約 8 公里 離蛇口 港約 25 公里 到東莞約 35 分鐘車程 到廣州和惠州約 60 分鐘車程 內(nèi)部交通內(nèi)部交通 項目用地與外部聯(lián)系道路概況 路名路名走向走向說明說明 廣深高速公路偏東西雙向六車道 與 71 72 區(qū)相連的道路偏東西雙向四車道 與西鄉(xiāng)大道相連的道路偏南北雙向四車道 上川路偏南北雙向四車道 鐵崗路偏南北雙向二車道 連接寶石公路的道路偏南北雙向二車道 與寶安公園相連的通道偏南北寬約 3 米 其中連接寶石公路的道路上有支路可通往鐵崗水庫 可充分利用 尖崗山居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路分為主干道和次干道兩級 主干道規(guī)劃為雙向四車道 次干道規(guī) 劃為雙向二車道 目前主干道路網(wǎng)和沿山次干道路網(wǎng)除部分路段外已基本建設(shè)完成 廣深高速 鐵崗路 寶石公路 接寶石公路道路 上川路 接 71 區(qū)道路 1 4 項目周邊配套設(shè)施 尖崗山居住區(qū)用地目前周邊生活配套設(shè)施較少 最近的生活配套設(shè)施主要集中在用地東面 的寶安 71 72 區(qū)和南面的 74 76 區(qū)生活區(qū) 靠近用地 在前進(jìn)路東北側(cè) 創(chuàng)業(yè)二路西北 側(cè) 寶田一路東南側(cè)的區(qū)域范圍內(nèi) 主要生活配套設(shè)施如下 配套類型配套類型位置位置名稱名稱與項目用地距離與項目用地距離 學(xué)校74 區(qū)機關(guān)第二幼兒園4 分鐘車程 36 區(qū)上合幼兒園5 分鐘車程 寶田一路鐵崗幼兒園3 分鐘車程 寶田一路鳳凰崗幼兒園3 分鐘車程 75 區(qū)天驕小學(xué)5 分鐘車程 35 區(qū)上合小學(xué)5 分鐘車程 69 區(qū)新蕾小學(xué)3 分鐘車程 寶田一路鳳崗小學(xué)3 分鐘車程 33 區(qū)寶龍小學(xué)5 分鐘車程 34 2 區(qū)文匯中學(xué)5 分鐘車程 醫(yī)院74 區(qū)深圳市寶安人民醫(yī)院 第三門診部 4 分鐘車程 23 區(qū)深圳市寶安人民醫(yī)院 第二門診部 5 分鐘車程 百貨及超市76 區(qū)多多樂百貨3 分鐘車程 35 區(qū)沃爾瑪購物廣場5 分鐘車程 74 區(qū)大通百貨4 分鐘車程 71 區(qū)江南百貨2 分鐘車程 銀行76 區(qū)工商銀行4 分鐘車程 34 2 區(qū)交通銀行 廣東發(fā)展 銀行 5 分鐘車程 31 區(qū)工商銀行 建設(shè)銀行 西鄉(xiāng)信用社 8 分鐘車程 公園75 區(qū)流塘公園5 分鐘車程 32 區(qū)上川公園6 分鐘車程 交通西鄉(xiāng)大道寶安客運中心3 分鐘車程 其他西鄉(xiāng)大道東端加油站4 分鐘車程 主要配套設(shè)施位置分布圖主要配套設(shè)施位置分布圖 江南百貨 沃爾 瑪 多多樂百貨 大通百貨 人民醫(yī)院 第三門診 人民醫(yī)院 第二門診 工商銀行 廣發(fā) 行 交通銀行 文匯中學(xué) 天驕小學(xué) 上合小學(xué) 上合幼兒園寶龍小學(xué) 機關(guān)第二幼兒園 加油 站 流塘公園 上川公園 新蕾小學(xué) 項目地塊項目地塊 J 2 項目 SWOT 分析 2 1 優(yōu)勢分析 位置優(yōu)勢位置優(yōu)勢 項目用地靠近鐵崗水庫 周圍青山環(huán)抱 同時又靠近成熟的城市中心生活圈 既可享受 成熟的城市配套 又因為天然的地理條件使用地與城市喧囂隔離 是鬧中取靜的優(yōu)雅之 地 地形優(yōu)勢地形優(yōu)勢 項目用地主要為緩坡和丘陵地形 地勢高低起伏 且周邊青山環(huán)抱 具有良好的生態(tài)環(huán) 境 適合開發(fā)高檔低密度住宅 規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢 項目用地規(guī)模較大 面積達(dá) 230 25 萬平方米 有利于整體規(guī)劃開發(fā) 有助于打造住宅 精品 樹立企業(yè)品牌 交通條件優(yōu)勢交通條件優(yōu)勢 項目用地附近的廣深高速公路 西鄉(xiāng)大道 廣深公路 寶石公路等發(fā)達(dá)的路網(wǎng) 使尖崗 山居住區(qū)與外部的溝通非常便利 規(guī)劃優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢 根據(jù)寶安區(qū)政府的城市規(guī)劃 尖崗山居住區(qū)將規(guī)劃為低密度高尚居住區(qū) 是改善寶安區(qū) 居民生活環(huán)境 提高寶安區(qū)整體形象的重要項目之一 本項目高起點 高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃 決定了本項目必將成為寶安區(qū)甚至深圳市未來幾年最具影響力和示范作用的標(biāo)志性高尚 住宅項目 對寶安區(qū)房地產(chǎn)的升級發(fā)展將起到不可忽視的推動作用 發(fā)展商優(yōu)勢發(fā)展商優(yōu)勢 華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的品牌效應(yīng)有利于增強市場對本項目的關(guān)注程度和信心 是本項 目開發(fā)的優(yōu)勢之一 2 2 劣勢分析 項目用地周邊生活配套缺乏項目用地周邊生活配套缺乏 目前項目尚未形成成熟的居住氛圍 其最近的生活配套集中在地塊東側(cè)的寶安 71 72 區(qū)和地塊南側(cè)的 74 76 區(qū) 距項目用地有一定距離 且部分配套檔次較低 與項目未 來住戶的檔次和需求不太符合 因此本項目開發(fā)時應(yīng)注意在項目內(nèi)部營造相對完善的配 套設(shè)施 靠近廣深高速公路 噪聲影響較大靠近廣深高速公路 噪聲影響較大 廣深高速公路從項目西側(cè)經(jīng)過 繁忙的車流對項目帶來不可忽視的噪聲影響 可以在廣 深高速靠近項目一側(cè)堆起一定高度的土坡 安設(shè)隔音擋板并栽種綠樹 最大程度地減少 噪聲對項目開發(fā)的影響 用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓 影響項目形象用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓 影響項目形象 用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓 且距本項目較近 會對項目的開發(fā)建設(shè)及后期 的銷售帶來負(fù)面影響 附近區(qū)域為工業(yè)區(qū) 人流雜亂 容易對本項目形成安全隱患附近區(qū)域為工業(yè)區(qū) 人流雜亂 容易對本項目形成安全隱患 尖崗山居住區(qū)西面為鐵崗村工業(yè)區(qū) 東面為寶安 71 72 區(qū)的建設(shè)工業(yè)區(qū) 這兩個區(qū)域 的常駐人口較為復(fù)雜 素質(zhì)較低 容易對本項目形成安全隱患 尖崗山片區(qū)未形成居家生活氛圍 市場有待培育和引導(dǎo)尖崗山片區(qū)未形成居家生活氛圍 市場有待培育和引導(dǎo) 尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃的高尚生活區(qū) 目前的工作只是進(jìn)展到規(guī)劃設(shè)計和基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)階段 尚未真正形成居家生活的氛圍 因此 該片區(qū)的前期推廣難度較大 成本較高 市場有待培育和引導(dǎo) 關(guān)外整體形象認(rèn)知度的提高有待時日關(guān)外整體形象認(rèn)知度的提高有待時日 關(guān)外的整體形象認(rèn)知度不高 寶安臟亂差的環(huán)境狀況和治安等社會問題 是吸引關(guān)內(nèi)高 端購房者和香港 臺灣等海外購房者的主要障礙 雖然隨著寶安城市建設(shè)的發(fā)展 上述 狀況會得到逐步緩解 但人們對寶安整體形象的認(rèn)可 尚需要一個過渡時期 2 3 機會分析 同類項目市場供應(yīng)較小 項目發(fā)展空間大同類項目市場供應(yīng)較小 項目發(fā)展空間大 深圳市目前唯一一個超低密度 可供大規(guī)模開發(fā)高端住宅的處女地 政府不在批別墅用 地 未來低密度住宅的供應(yīng)將會越來越少 項目競爭較小 發(fā)展空間大 深圳經(jīng)濟高速發(fā)展 為項目培養(yǎng)了可觀的潛在需求深圳經(jīng)濟高速發(fā)展 為項目培養(yǎng)了可觀的潛在需求 深圳市經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展 培養(yǎng)了大批積累了一定財富的企業(yè)主和企業(yè)金領(lǐng)階層 為 項目提供潛在需求 寶安區(qū)整體形象日益提升為項目帶來發(fā)展機遇寶安區(qū)整體形象日益提升為項目帶來發(fā)展機遇 近幾年寶安區(qū)在城市規(guī)劃發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的力度和取得的成就有目共睹 高標(biāo) 準(zhǔn)規(guī)劃的寶安中心區(qū) 廣深公路拓寬工程等大型項目建設(shè)將會極大改善寶安區(qū)的城市環(huán) 境 從而促進(jìn)寶安區(qū)整體形象的提升 寶安區(qū)整體形象的改善有利于打破關(guān)內(nèi)和境外 高端客戶在寶安購房的心理障礙 寶安區(qū)交通條件改善為項目帶來發(fā)展機遇寶安區(qū)交通條件改善為項目帶來發(fā)展機遇 寶安區(qū)路網(wǎng)改造 地鐵開通 深港西部通道建設(shè) 關(guān)口申請撤銷的利好 將使寶安和特 區(qū)的聯(lián)系更加快捷方便 便利的交通拉近了寶安與特區(qū)的距離 使項目的輻射區(qū)域范圍 更大 在一定程度上擴大了本項目的消費群體 政府支持使項目更具發(fā)展優(yōu)勢政府支持使項目更具發(fā)展優(yōu)勢 本項目的規(guī)劃和定位的起點高 是近年來政府推出的唯一一個超大規(guī)模低密度住宅項目 不僅有利于改善當(dāng)?shù)氐木幼∩瞽h(huán)境 而且有利于完善城市功能 提升城市整體形象 因此尖崗山居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)受到政府的相當(dāng)重視 相信政府在開發(fā)過程中會給與一定 的支持和配合 2 4 威脅分析 來自寶安區(qū)的競爭威脅來自寶安區(qū)的競爭威脅 寶安其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅 如西鄉(xiāng)濱海區(qū) 如果該區(qū)域的土地 啟動 將會對本項目造成一定的影響 另外 龍華坂雪崗和橫崗大型低密度住宅項目即 將推出 也將對本項目形成一定競爭 來自特區(qū)內(nèi)的競爭威脅來自特區(qū)內(nèi)的競爭威脅 從目前市場情況來看 特區(qū)內(nèi)別墅或者 townhouse 等低密度住宅在未來幾年仍然有相當(dāng) 的供應(yīng)量 如何在規(guī)劃設(shè)計上增加亮點 打破買家對于本項目位于關(guān)外的心理障礙 是 本項目與特區(qū)內(nèi)別墅項目競爭成敗的關(guān)鍵 K 第三部分 項目定位 以下分析以以下分析以 230230 萬平方米整個尖崗山片區(qū)作為分析對象萬平方米整個尖崗山片區(qū)作為分析對象 L 1 項目發(fā)展主題定位 定位思路定位思路 充分考慮本項目的地理環(huán)境和自然條件 考慮本項目規(guī)劃設(shè)計條件對項目開發(fā)的影響 結(jié)合深圳國際化發(fā)展背景尋找開發(fā)思路 結(jié)合以下幾個關(guān)鍵詞 提煉本項目發(fā)展主題 山地山地 自然自然國際國際 人文人文 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 本項目用地依山傍水 環(huán)境優(yōu)美 地勢高低 起伏 植被豐富而富有層次感 具備山地的 基本形態(tài)和特征 山地山地 自然和生態(tài)是別墅的靈魂 也是別墅住戶的 基本需求 強調(diào)人與自然的和諧是本項目主 題定位考慮的重要方面 自然自然 國際化是深圳發(fā)展的目標(biāo) 外籍人士的數(shù)量不斷增長 本項目規(guī)模大 規(guī)劃定位高 鎖定的目 標(biāo)客戶范圍不僅考慮國內(nèi)人士還要擴大 到外籍人士 國際國際 別墅項目提供的不僅僅是高標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品 還要營造一個體現(xiàn)居住者獨特文化品位的氛 圍 為居住者創(chuàng)造交流的平臺 形成和睦 共融的居住社區(qū) 人文人文 項目發(fā)展主題項目發(fā)展主題 發(fā)展主題內(nèi)涵 發(fā)展主題內(nèi)涵 山地居所山地居所 自然的居所 自然的居所 山地是遠(yuǎn)離城市的凈土 悠遠(yuǎn)而寧靜 山地地勢起伏 光線明暗富于 變化 山地里植物種類豐富 枝繁葉茂 從綠草地到低矮的灌木再到參天大樹 給 人予最原始 最自然的親近感 山地里人們與各種昆蟲和小動物自由 和諧地共存 是人類對自然最徹底的回歸 健康的居所 健康的居所 山地里充足的陽光 輕新的空氣 自然的通風(fēng) 讓人精神飽滿 保持 健康心態(tài)和體魄 強調(diào)居所概念 強調(diào)居所概念 居所是人們放松 休憩的私人場所 講究寧靜與舒適 項目用地四 周環(huán)山 有條件開發(fā)成各種主題的郊野公園 如植物園 果園等 為社區(qū)增添樂趣 但不應(yīng)成為外來游人紛繁而至的旅游景點 本項目應(yīng)該充分利用用地的山地形態(tài) 盡可能保持用地原有的地形 地貌 與住宅建筑相 融合 形成 低密度 高綠化 全景觀 的人居環(huán)境 同時引入豐富的樹種和植被 溪流 水源 創(chuàng)造人與動物接近的機會 擴大人與自然之間的關(guān)系和對自然的情感 努力營造自 然和諧的山地意象 創(chuàng)建最適合人居的健康居所 自然和諧的山地居所 名流匯聚的國際社區(qū)自然和諧的山地居所 名流匯聚的國際社區(qū) 國際社區(qū)國際社區(qū) 本項目國際化定位與深圳市國際化發(fā)展目標(biāo)相一致 本項目國際化定位與深圳市國際化發(fā)展目標(biāo)相一致 深圳的國際化發(fā)展目標(biāo)是把深 圳建設(shè)成為重要的區(qū)域性國際化城市 這不僅要求要把深圳建設(shè)成為高科技城市 現(xiàn)代物流樞紐城市 區(qū)域性金融中心城市 在人居環(huán)境定位上 還要把深圳建成一 個美麗的濱海旅游城市 高品位的文化 生態(tài)城市 努力創(chuàng)造一個最適合居住的國際 人居環(huán)境 國際化定位將為本項目帶來發(fā)展機遇 國際化定位將為本項目帶來發(fā)展機遇 一方面 隨著深圳國際化步伐的 加速 對外經(jīng)濟的高速發(fā)展 落戶深圳的跨國公司和企業(yè)越來越多 在深圳工作和 生活的外籍人士也越來越多 為本項目帶來潛在需求 另一方面 深圳在城市建設(shè) 和人居環(huán)境建設(shè)上取得了有目共睹的成就 國際花園城市 聯(lián)合國人居環(huán)境獎 和 世界環(huán)保 全球 500 佳 等榮譽稱號 讓世界從另一個角度認(rèn)識深圳 讓越來越多的 外籍人士愿意選擇和居住在深圳 因此本項目國際化定位符合深圳的發(fā)展方向 能 在深圳國際化發(fā)展的大環(huán)境中獲得廣闊的發(fā)展空間 本項目未來居住群體呈現(xiàn)國際化特征 本項目未來居住群體呈現(xiàn)國際化特征 本項目規(guī)模大 目標(biāo)客戶群體層次豐富 未 來的居住者不僅會有國內(nèi)人士 還會有港臺 歐美 日本 韓國等外籍人士 因此 本項目在規(guī)劃設(shè)計 配套 社區(qū)文化營造上都應(yīng)該充分考慮到這部分人士的需要 國際水準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 國際水準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 本項目的高檔定位要求高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計 這就要求本 項目無論在建筑設(shè)計上 還是園林設(shè)計上 都應(yīng)該選擇具有國際背景和國際設(shè)計經(jīng) 驗的一流的設(shè)計公司 把本項目打造成具有國際水準(zhǔn)的一流的產(chǎn)品 強調(diào)社區(qū)的概念 強調(diào)社區(qū)的概念 注重人與人之間關(guān)系的和睦 通過建設(shè)完善的配套設(shè)施和豐富的 社區(qū)活動 營造出體現(xiàn)居住者獨特文化品位的社區(qū)文化 為居住者創(chuàng)造交流的平臺 提高小區(qū)的健康生活品質(zhì) 從而使整個社區(qū)的發(fā)展達(dá)到更高層次的追求 充分體現(xiàn) 和睦人居社區(qū) 的氛圍 M 2 檔次定位 定位考慮因素定位考慮因素 尖崗山居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案使項目具備開發(fā)高檔住宅物業(yè)的條件尖崗山居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案使項目具備開發(fā)高檔住宅物業(yè)的條件 尖崗山居住區(qū)規(guī)劃總用地面積約 230 萬平方米 規(guī)劃建筑總面積約 80 萬平方米 容積率僅 為 0 35 如此大規(guī)模的超低容積率住宅用地在深圳可謂首屈一指 而且政府對該項目用地 的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)顯示 項目的建筑高度大多不超過 12 米 層數(shù)不超過 4 層 項目建筑 類型以獨立住宅和聯(lián)排住宅為主 因此 規(guī)劃設(shè)計條件決定了本項目必須開發(fā)為高檔住宅 物業(yè) 尖崗山片區(qū)自然條件適合開發(fā)高檔居住物業(yè)尖崗山片區(qū)自然條件適合開發(fā)高檔居住物業(yè) 尖崗山片區(qū)四周環(huán)山 靠近成熟的城市中心生活圈 既可享受成熟的城市配套 又因為天 然的地理條件使用地與城市喧囂隔離 是鬧中取靜的優(yōu)雅之地 項目的地理位置符合富人 既要追求生活的便利 又要獨享清幽 隱世而居的要求 而且項目用地靠近鐵崗水庫 四周被尖崗山 大井山 嶺下山 企龍山環(huán)繞 依山傍水 空氣清新 環(huán)境優(yōu)美 項目用地地勢高低起伏 地上植被錯落有致富有層次感 周邊還規(guī) 劃有多個郊野公園 如此自然和諧的生態(tài)環(huán)境非常適合開發(fā)高檔住宅物業(yè) 高成本決定了本項目要爭取高價位高成本決定了本項目要爭取高價位 從尖崗山片區(qū)首拍宗地的地價來看 政府對尖崗山居住區(qū)的期望值較高 后續(xù)用地的拿地 成本預(yù)計不會低 較高的土地成本也決定了本項目只能開發(fā)高品質(zhì)高價位的高檔居住物業(yè) 華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)塑造品牌的需要華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)塑造品牌的需要 本項目規(guī)模大 規(guī)劃定位高 只有開發(fā)高檔物業(yè)才能更大程度地提升華僑城地產(chǎn)和招商地 產(chǎn)的公司形象 打造企業(yè)品牌 綜合上述分析 尖崗山居住區(qū)整體檔次定位為綜合上述分析 尖崗山居住區(qū)整體檔次定位為 高檔低密度居住物業(yè)高檔低密度居住物業(yè) N 3 產(chǎn)品定位 3 1 建筑類型定位 定位考慮因素定位考慮因素 本項目規(guī)模較大 面對的細(xì)分市場要足夠大本項目規(guī)模較大 面對的細(xì)分市場要足夠大 由于本項目規(guī)模較大 總建筑面積接近 80 萬平方米 因此本項目在產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)提供較為 豐富的產(chǎn)品類型 增加產(chǎn)品的選擇面 以滿足不同消費群體的需要 深圳別墅市場升溫 聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅熱銷深圳別墅市場升溫 聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅熱銷 目前深圳低密度別墅的供應(yīng)特點是純別墅區(qū)少 別墅類型以獨立別墅為主 聯(lián)排別墅等經(jīng) 濟型別墅供應(yīng)較少 從銷售情況來看 獨立別墅由于總價較高 銷售速度稍慢 但總體銷 售情況仍較理想 聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅熱銷 市場承接能力較強 近兩年別墅市場明顯 升溫已經(jīng)成為不爭的事實 主要是因為政府不再批別墅用地 這意味著擁有優(yōu)越景觀資源 的別墅將越來越少 從而刺激市場需求持續(xù)升溫 從提升項目檔次和彌補市場供應(yīng)不足的從提升項目檔次和彌補市場供應(yīng)不足的 角度考慮 建議本項目建設(shè)成為純別墅區(qū) 不考慮花園洋房 豪華公寓等建筑類型 同時角度考慮 建議本項目建設(shè)成為純別墅區(qū) 不考慮花園洋房 豪華公寓等建筑類型 同時 適當(dāng)增加聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅 滿足市場需求 適當(dāng)增加聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅 滿足市場需求 深圳市主要低密度 容積率低于 0 6 別墅區(qū)建筑類型比較 項目名稱項目名稱建筑類型和數(shù)量建筑類型和數(shù)量 齊明別墅113 棟獨立別墅 4 棟 12 層公寓 銀谷別墅獨立別墅 20 棟 公寓 11 棟 仙湖山莊一期由 28 棟獨立別墅和 1 棟 7 層公寓樓組成 西麗山莊45 棟獨立別墅 2 棟雙拼別墅和 24 套復(fù)式房 半山海景別墅有獨立別墅 雙拼別墅