上海地產(chǎn)資源配置及狀況分析研究(1).doc

上海地產(chǎn)資源配置及狀況分析研究一、上海住房面積的貧富差距：12.5%的人擁有的住房面積等于56.4%的人的面積， 至今，對房產(chǎn)市場的研究中有一塊領(lǐng)地從未有人涉及。這就是上海的各階層市民對住房資源的擁有情況。每年上海的有關(guān)年鑒公布的只是上海居民住房總量和當(dāng)年增加了多少住宅，銷售了多少住宅，還有各區(qū)各有多少里弄房子、多少公房、多少花園洋房等。這些，對研究房產(chǎn)市場沒有意義，單純研究總量沒有任何意義，任何經(jīng)濟(jì)問題不可以從總量為起點來分析。只有在以研究個別為出發(fā)點、為基礎(chǔ)的前提下，研究總量才有意義。 一直到看到中國統(tǒng)計出版社2003年8月出版的中國2000年人口普查資料和2000人口普查分縣資料，才感覺到我們總算有了實實在在分析上海房產(chǎn)市場的權(quán)威依據(jù)和可靠數(shù)據(jù)，對上海的房產(chǎn)市場研究有了從個體為出發(fā)點、為基礎(chǔ)的開端。 根據(jù)第五次人口普查結(jié)果，以第五次人口普查標(biāo)準(zhǔn)時2000年11月1日為界，上海市區(qū)家庭戶總數(shù)4080617戶。第五次人口普查向公眾提供了詳盡的家庭戶住房資料，現(xiàn)將408.06萬家庭戶的住房資料轉(zhuǎn)載如下： 上海城市家庭戶住房資料（按住房建筑面積分） 人均建筑面積（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及以上 戶均建筑面積（平方米） 22.4及 以下 25.2 33.6 36.4 44.8 47.6 53.2 56 81.2 84 109.2 112以上 戶數(shù)合計 74.3萬 61.9萬 58.1萬 35.9萬 87.5萬 39.4萬 51萬 戶數(shù)擁有面積 1248.33 1820.05 2356.68 1808.1 6001.35 3809.68 7209.38 占總戶數(shù) 18.2% 15.2% 14.2% 8.8% 21.4% 9.7% 12.5% 占總面積 5.1% 7.5% 9.7% 7.5% 24.7% 15.7% 29.7% 戶數(shù)：戶數(shù)擁有面積 1：17 1：29.4 1：41 1：52 1：69 1：97 1：141 注：戶均建筑面積由筆者按戶均2.8人乘以人均建筑面積欄的平均數(shù)計算，人均8平方米以下按6平方米計算，人均50平方米以上按54.5平方米計算，（4049平方米檔的戶數(shù)有20.5萬戶）。這樣計算的結(jié)果，2000年上海市區(qū)實際住房建筑面積約24254萬平方米，比各類年鑒登載的住房建筑面積20865萬平方米多16.2 %。由于年鑒統(tǒng)計數(shù)的來源基于在30年前（1973年）住房普查基礎(chǔ)上的增減，本文以根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)得來的計算結(jié)果為分析依據(jù)。表中住戶數(shù)的實際計算單位是“戶”，與以“萬戶”為單位的計算結(jié)果略有差異。 上海城市家庭戶住房資料（按住房間數(shù)分） 擁有間數(shù) 0 1 2 3 4 5間及以上 戶數(shù) 0.41萬 180.18萬 165.14萬 40.74萬 10.17萬 11.42萬 占總戶數(shù) 0.1% 44.15% 40.5% 9.98% 2.5% 2.77% 以上統(tǒng)計數(shù)告訴我們，到2000年為止，上海市區(qū)12.5%家庭戶人均建筑面積40平方米以上，這部分家庭戶擁有市區(qū)29.7%的房屋資源，這部分的房屋資源相當(dāng)于上海市區(qū)所有人均建筑面積19平方米以下家庭擁有的全部房屋資源總和，這說明，12.5%的人擁有的住房面積與56.4%的人擁有的相等。 把人均建筑面積8平方米和8平方米以下的戶數(shù)擁有的住房資源與人均建筑面積40平方米和40平方米以上的戶數(shù)擁有的住房資源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是說，房屋資源比相差8.3倍。 2000年，上海有44.3%的家庭戶僅有1間住房，40.5%的家庭戶擁有二間住房，有3間及三間以上的占家庭戶15.3%。（普查資料的“說明”攔中，明確“間數(shù)”包括搭建房屋） 從1987年上海宣布將解決人均居住面積2平方米以下的特困戶開始到99年低上?；窘鉀Q人均建筑面積4平方米以下困難戶，12年里上海一共解決了住房特困戶和住房困難戶14.4萬戶，要化12年時間解決14.4萬戶的住房困難問題，說明解決住房問題的不易。但是，那些占上海市區(qū)12.5%的家庭戶他們擁有上海30%的住房資源為什么就那么容易？他們擁有與56.4%的人同樣的住房資源為什么就那么容易？ 眾所周知，就在幾年前，我們每人都要居住的房屋還不是商品，后來是有條件地部分地成為商品，到現(xiàn)在是所有的房屋都有價，都能在市場上用貨幣交易。當(dāng)所有的住房都成了其持有者財富的一部分時,筆者要探討的是，這部分財富的多寡是怎樣造成的？ 二、為什么12.5%與56.4%會相等？按等級分房掘得“第一桶金”， 在中國第一波房產(chǎn)資源改革中，權(quán)力發(fā)揮了最大的作用 1995年頒布的滬房地改（1995）767號文件職工家庭購買公有住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，是造成房產(chǎn)市場形成之初居民房產(chǎn)資源差別的源頭。這個文件在很長時間里影響著上海房地產(chǎn)市場，更直接影響了當(dāng)時國有企業(yè)的全體職工利益。文件把每個職工家庭允許以成本價購買公有住房的面積按職別等級和專業(yè)技術(shù)職稱等級以法規(guī)形式加以區(qū)別，明確一般職工、干部初級技術(shù)職稱人員可購買公有住房面積的上限是75平方米，科級干部、中級技術(shù)職稱人員、具有證書的高級工購買上限85平方米，縣處級干部、副高級職稱人員購買上限100平方米，副局級享受120平方米，正局級、正高級和享受正高級待遇的專業(yè)技術(shù)職稱人員享受140平方米。如購買高層公有住房，所有人員在上述建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再增加建筑面積10平方米。這樣一個行政文件，成了劃分上海市民個人房產(chǎn)財富的依據(jù)，并就此奠定了上海市民個人擁有的房產(chǎn)資源格局。從此，“一般”的職工要達(dá)到“上限”歷盡辛苦而不易得，而“不一般”的職工已把“上限”當(dāng)作了“達(dá)標(biāo)”的起點。他們能容易達(dá)到目標(biāo)，因為他們手中擁有著權(quán)力資源。 筆者認(rèn)為，上海房產(chǎn)市場的真正形成的時間是在99到2000年。這個市場形成是以1999年上海市政府頒發(fā)的一系列文件為標(biāo)志的。這些文件是：99年1月19日頒發(fā)的關(guān)于發(fā)布上海市公有住房差價交換試行辦法的通知、99年11月25日頒布的批轉(zhuǎn)市房地局制訂的關(guān)于內(nèi)銷商品房種類歸并若干規(guī)定的通知、99年11月26日頒布的批轉(zhuǎn)市房地局、市房改辦制訂的關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市公有住房出售若干規(guī)定的通知。這一系列文件使上海的所有住房都有了貨幣交易的可能，上海的房產(chǎn)市場也就正式形成。這個市場的形成，是在上海房屋資源格局奠定之后。房屋資源格局奠定了，只要一紙公文，把原有的“住房”改成“房產(chǎn)”，原來只供居住功能的房屋就變成可隨時變現(xiàn)的財富。 第五次人口普查數(shù)據(jù)提供了誰擁有最多的房屋資源的線索。 中國2000年人口普查資料提供了這樣幾張表：全國按戶主的職業(yè)、住房來源分的家庭戶戶數(shù)、全國按戶主的職業(yè)、購建房費用分的家庭戶戶數(shù)、全國按職業(yè)分的家庭戶人口人均住房面積，按戶主的住房來源分的家庭戶戶數(shù)和按購建房費用分的家庭戶戶數(shù)是附有各省市詳細(xì)表的，按職業(yè)分的家庭戶戶數(shù)和按職業(yè)分的購建房費用只有全國匯總表，沒有各省市附表，這里的原因不難理解。但無論如何，全國表是各個地區(qū)樣本的綜合，除非上海公布按職業(yè)分的家庭戶戶數(shù)和按職業(yè)分的購建房費用，否則，全國表的權(quán)威性無可替代。 全國按戶主的職業(yè)、住房來源分的家庭戶戶數(shù)和全國按職業(yè)分的家庭戶人口人均住房面積是按職業(yè)分的，由于表格的空間限制，筆者把職業(yè)分類用數(shù)字替代。一類人員國家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，二類人員：專業(yè)技術(shù)人員，三類人員：辦事人員和有關(guān)人員（行政辦公人員占69%），四類人員：商業(yè)、服務(wù)人員，五類人員：農(nóng)林牧漁水利業(yè)生產(chǎn)人員，六類人員：生產(chǎn)、運輸設(shè)備操作人員及有關(guān)人員，七類人員：不便分類的其他勞動者。 全國購房戶人均住房建筑面積按職業(yè)分 人均建筑面積（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及 以上 全國平均 8% 12.6% 15.8% 7.9% 27.8% 13.3% 14.6% 100% 一類戶 4.5% 7.5% 11.4% 8.2% 29.8% 16.8% 21.8% 100% 二類戶 5.7% 9.9% 14.2% 9.6% 31.3% 14.6% 14.7% 100% 三類戶 6.3% 9.8% 13.9% 10% 31% 14.4% 14.6% 100% 四類戶 13.7% 13.8% 15% 7.7% 24.2% 11.2% 14.3% 100% 五類戶 6.9% 12.8% 16.3% 7.7% 28.4% 13.7% 14.2% 100% 六類戶 11.7% 13.1% 15% 8.3% 24.8% 11.5% 15.6% 100% 七類戶 13.2% 14.7% 16.2% 7.3% 25% 10.9% 12.6% 100% 結(jié)論：我們清楚地看到，在人均建筑面積3039平方米 和40平方米以上這兩檔里，國家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人占的比例最高。他們擁有人均40平方米房的比例更是超過20%達(dá)到22%，超出次高的生產(chǎn)、運輸設(shè)備操作人員及有關(guān)人員6.2個百分點。這些人按等級分房掘得了“第一桶金”，他們的住房資源來自“計劃”而不是“市場”。在中國第一波房產(chǎn)資源改革中，權(quán)力發(fā)揮了最大的作用。 三、各種職業(yè)人員所支付的購房費用 我們還想知道，在房屋資源格局已定的情況下，各種職業(yè)人等支付的購房費用。先看全國表。 全國購房戶購房費用按職業(yè)分 購房費用 一類 二類 三類 四類 五類 六類 七類 合計 1萬以下 0.8% 2.1% 1.1% 3% 84.7% 8.1% 0.04% 100% 12萬 2.1% 4.6% 3.1% 5.3% 71.8% 13% 0.05% 100% 23萬 3.2% 6.4% 4.5% 7.4% 61.3% 17.2% 0.06% 100% 35萬 5.3% 9.5% 7.1% 11% 44.8% 22.3% 0.08% 100% 510萬 8.3% 11.8% 9.6% 16.2% 27.4% 26.7% 0.08% 100% 1020萬 12.5% 13.1% 11.1% 21.5% 15.9% 25.8% 0.07% 100% 2030萬 19% 15.7% 13.8% 23.2% 8.8% 19.4% 0.04% 100% 3050萬 26.8% 17.8% 15% 21.9% 4.6% 13.8% 0.03% 100% 50萬以上 37.9% 17% 15% 18.5% 3.5% 8% 0 100% 這張表中，從一類戶到三類戶，是購房費用越高消費越踴躍，購房費用呈清一色的遞增趨勢。一類戶從10萬元處開始跳躍式增長，二類與三類戶則呈現(xiàn)以2為步長值的等差級數(shù)增長，四類戶亦呈現(xiàn)以2為步長值的等差級數(shù)增長在2030萬處達(dá)到頂峰，隨后等比下降，五類戶是跳躍式一路遞減，六類戶呈標(biāo)準(zhǔn)的正態(tài)分布。從全國范圍看，30萬元以上房的最大買家是屬于機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)和不分國企、私企的“老總”們，2030萬元的住房則機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)和企業(yè)“老總”們也要占五分之一比例；專業(yè)人員的住房與其說是根據(jù)技術(shù)職稱分不如更確切地說是按職務(wù)高低分，因為住高標(biāo)準(zhǔn)房的具有高級技術(shù)職稱人員大多有著高或較高的職位。 另外，人口統(tǒng)計中企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)是不包括“領(lǐng)導(dǎo)班子”全體成員的，其他“領(lǐng)導(dǎo)班子”中人員包括副職在人口普查中往往以專業(yè)人員面貌出現(xiàn)，所以“專業(yè)人員”的住房待遇總體能居于高位，其中總有幾個百分點是“領(lǐng)導(dǎo)班子”貢獻(xiàn)的；行政辦事人員由于其工作性質(zhì)，在住房分配上有著“先得月” 的優(yōu)勢，所以三類戶的購房費用也是房價越高住戶比例越高，雖然增長速度與一類戶不同步，但很穩(wěn)??；四類戶是第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，弱勢群體中的最大多數(shù)，反映在住房消費上，有84%的住戶購建房消費不滿一萬元，且住房消費越高，問津的住戶就越少；第六類是產(chǎn)業(yè)工人大軍，以5萬10萬的購房費用為最大多數(shù)，基本等距離向高低兩個方向遞減。 全國情況如此，我們再把注意力移回上海。第五次人口普查對22.11萬戶的上海城市購房家庭戶作了購房費用抽樣調(diào)查，下表是發(fā)生不同購房費用的家庭戶百分?jǐn)?shù)。購建房費用抽樣調(diào)查 抽樣戶數(shù) 1萬以 下 12萬 23萬 35萬 510萬 1020萬 2030萬 3050萬 50萬以上 221112 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 抽樣調(diào)查顯示，2000年有69%的住戶購房費用僅在5萬以下。20萬以上只占購房戶的10%。 根據(jù)購建房費用抽樣比例所作的總體推斷 1萬以下 12萬 23萬 35萬 510萬 1020萬 2030萬 3050萬 50萬 以上 貨幣購房戶數(shù)比例 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 貨幣購房戶數(shù) 25.52 （萬戶） 43.53 （萬戶） 19.96 （萬戶） 13.81 （萬戶） 15.76 （萬戶） 17.56 （萬戶） 6.75 （萬戶） 4.8 （萬戶） 2.4 （萬戶） 注： 根據(jù)中國2000年人口普查資料中對各省市直轄市按住房來源分的戶數(shù)（城市）中上海部分的調(diào)查結(jié)果，抽樣的39.7萬家庭戶（十分之一抽樣率）中購買商品房的比例占9.6%，購買經(jīng)濟(jì)適用房比例占4.3%，購買原有住房占27.4%，全部購房戶占上海市區(qū)家庭戶41.3%?？傎彿繎粢还?68.53戶，其中，買商品房和買原有住房的是150.1萬戶。此表的貨幣購房總戶數(shù)即是按150.1萬戶計。與上海房地產(chǎn)部門統(tǒng)計數(shù)比較，扣除其在同一戶內(nèi)重復(fù)發(fā)生的各種購房行為（包括轉(zhuǎn)讓、交換后再發(fā)生的買房行為、購買第二套住宅行為等），購房戶數(shù)與人口普查資料的購房戶數(shù)基本相等。 總體推斷表顯示，花費20萬以上購房費的一共只有14萬戶。 可是，上海光擁有人均建筑面積50平方米以上的就有30.5萬戶，按照買商品房和買原有住房比例占總戶數(shù)37%計，光這部分住戶中有11.3萬戶是購房戶，是上海的房子太便宜了，還是有太多的人“買進(jìn)”的價錢太便宜了？ 總體推斷結(jié)果還使我們可以計算出另一張表，那就是上海150.1萬個購房戶的購房費用價格分類情況和上海到2000年為止的市區(qū)家庭戶購房總費用。 至2000年上海市區(qū)居民家庭戶購房消費一覽表 購房費分類 1萬以 下 12萬 23萬 35萬 510萬 1020萬 2030萬 3040萬 50萬 平均購房費 0.8萬 1.5萬 2.5萬 4萬 7.5萬 15萬 25萬 40萬 64.1萬 購房戶（萬） 25.52 43.53 19.96 13.81 15.76 17.56 6.75 4.8 2.4 總購房費用 20.4億 65.3億 49.9億 55.2億 118.2億 263.4億 168.8億 192億 153.8億 占總購房費 1.9 % 6 % 4.6 % 5.1 % 10.9 % 24.2 % 15.5 % 17.7 % 14.1 % 注：上表中全部購房費總計是1087.2億。購房費大于50萬的檔次取平均價64.1萬。 大于50萬檔次取平均價64.1萬，這是根據(jù)2001年上海房地產(chǎn)市場中“2000年上海市內(nèi)銷商品住宅預(yù)售單套成交總價與成交套數(shù)比例”加權(quán)計算（附帶一句，這張很詳細(xì)的表只有百分比，沒有實數(shù)）。在2000年50100萬以上價格成套房的成交價中，50萬元占41%，60萬元價位占23%，70、80、90、100萬元以上各占比例14.2%、7.9%、4.1%、9.8%。筆者根據(jù)比例換算得到購房支出大于50萬元的平均購房價。 讀了這張購房費用一覽表，看來我們很有必要再重新回憶99年、2000年上海房產(chǎn)市場價格狀況。2000年內(nèi)銷商品房平均價：多層3117元/ m2，混合結(jié)構(gòu)3882元/ m2，小高層4126元/ m2，高層4696元/ m2，別墅3912元/ m2，（見2001年上海房地產(chǎn)市場中“2000年上海內(nèi)銷住宅預(yù)售價格匯總”， 別墅價沒有筆誤。）99年時不屬于原住公房的產(chǎn)權(quán)房買入價是平均每套28.39萬元，平均單價3095元/ m2。99年轉(zhuǎn)讓不可售公房平均每套售價7.67萬，平均單價2128元/ m2 ；2000年轉(zhuǎn)讓不可售公房平均單價2198元/ m2。 把99年、2000年的房產(chǎn)市場交易價格、各類家庭戶參與交易情況、市區(qū)居民購房總消費這些信息綜合起來，筆者總結(jié)出4點：1.購房發(fā)生費用在5萬以下的102.82萬戶和10萬以下5萬以上的15.8萬戶中，絕大部分是原有住房購買者、差價換房改善居住條件者。 2.到2000年，能出售已購公房再購買商品房和轉(zhuǎn)讓舊房后再購買商品房的還是上海居民中的極少數(shù)。96年到2000年，出售已購公房的累計有7.41萬戶，這部分住戶是可以有條件購買10萬以上商品房和新購產(chǎn)權(quán)房的。但他們，只占408.06萬城市家庭戶的1.8%。占150.1萬個通過貨幣交易得房的家庭戶的4.9%。轉(zhuǎn)讓戶也是有條件購買10萬以上商品房和產(chǎn)權(quán)房的，但他們在購房戶中占的比例更低。 3.有部分住大面積房的家庭戶是在超值消費。由于有前面提到的滬房地改（1995）767號文件，有部分住戶能有條件用2萬左右甚至更低的代價購進(jìn)大面積面積房。上海51萬戶的人均建筑面積40平方米以上的家庭戶擁有的住房資源與230.2萬戶的人均建筑面積19平方米以下住戶相同，但付20萬以上房價的總共只有14萬戶，付出3040萬的只有4.8萬戶，付出50萬以上房價的只有2.4萬戶。 4.部分中高價購房戶是享受公款購房待遇的。 能超值消費、公款消費的，占的是“單位分房”的光。曾有人認(rèn)為讓職工用成本價購買單位分的房子是 “國有資產(chǎn)流失”，那是沒有讀過馬克思的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。曾經(jīng)把分房當(dāng)成“福利”，不對，“單位