2020年最新房地產(chǎn)成本管理論文.doc

最新房地產(chǎn)成本管理論文 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開始越來越受到重視，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理也變得非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品有著一次性、多變性與不確定性的特點，其特定開發(fā)項目適用于一次性設計，而一些環(huán)境與項目的設計相對較為多變。要想降低開發(fā)項目成本，就要對造價成本進行管理與控制，使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)質量不斷提升，為人民提供更為優(yōu)質的生活環(huán)境。 房地產(chǎn)幵發(fā)項目的成本管理直接決定了其發(fā)展方向與長久性，其對成本進行控制是為了在工程質量良好、開發(fā)期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產(chǎn)品成本的合理性，要對項目進行全過程管理、全方位的控制，將多種可以對成本進行干擾的因素排除，要將激勵競爭機制建立起來，全員簽訂管理目標責任書，實行獎懲制度，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益的良好發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理主要分為以下四個階段： 一、策劃準備階段 策劃準備階段的成本管理與控制決定著開發(fā)項目經(jīng)濟效益的成敗。相關調查表示：每個項目的策劃對成本和效益都有著35%的影響，策劃階段的成本管理是對項目進行地段地塊的選擇和建設方案的設計。要對地價與出讓金進行了解，對拆遷等補償費用的髙低進行比較，配套設施的費用要明確。然后經(jīng)過與銷售價格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設方案，在建設地點選擇完畢以后，方案的建設對開發(fā)的成本和效益非常重要，利用建設方案進行招標。開發(fā)商要對區(qū)域總體設計進行招標，對建筑設計進行招標，對投資進行估算。組成評審專家組對方案進行評定，專家組包括技術專家和經(jīng)濟專家。業(yè)主所選定的必須是技術指標與經(jīng)濟指標最佳的中標方案。如果選擇的是技術指標最佳而經(jīng)濟指標較差的方案，就要釆取有效的措施對其進行優(yōu)化，經(jīng)濟學家要對投標人評標時的投資估算進行審計與評估，保證投資估算的真實度與可靠度，減少實施中標方案時估算值突破情況的發(fā)生。 二、設計定型階段 在設計定型階段中，對成本的管理與控制，是利用策劃批準的方案，對初步的設計進行與擴大。相關調查表示，設計定型階段的工作效率直接影響了項目成本的管理，所以，加強對該階段工作的管理是非常重要的。因此，設計者或設計團體必須是設計水平與專業(yè)水平較髙、具有豐富的實踐經(jīng)驗、較強責任心的人或團體。在設計開展之前，業(yè)主與設計委托者雙方必須簽訂委托書與設計合同，合同條款要包括技術經(jīng)濟指標與監(jiān)督配合等，要對設計在實際運用中所達到的技術經(jīng)濟指標進行考核，要有獎勵或懲罰的考核制度。在設計開展以后，業(yè)主應利用專業(yè)技術經(jīng)濟人員對設計進行全過程跟蹤。在對初步設計進行擴大時，要與設計人員對技術方案進行研討，如建筑的基礎類型、管道的選型等，對信息要大量搜集，對設計人員進行市場行情的反饋，使其可以在項目中運用新型技術與材料。這樣建筑產(chǎn)品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價人員要對技術方案進行經(jīng)濟比較，使得成本的髙低顯露出來，更好的為業(yè)主的決策進行參謀。在這個階段有兩個誤醫(yī)，必須都對其進行防治：第一個誤區(qū)是對設計人員有著完全依靠的行為，從不對設計進行過問；第二個誤區(qū)是對技術方案沒有進行經(jīng)濟評估、成本的分析。要利用經(jīng)濟專家和造價師對設計院出示的設計概算進行審計評估，保證其真實性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術方案原因，應在施工設計的時候對其進行優(yōu)化，對設計人員優(yōu)化設計方案工作進行配合。業(yè)主方的專業(yè)人員在施工設計應該對技術方案設計進行督促，并對設計計算的結果進行了解，對單項設計加以重視，注意其經(jīng)濟性，對配筋數(shù)量隨意加大進行預防。以期在設計階段強化開發(fā)項目成本管理，從而有效降低工程成本。 三、施工實施階段 施工實施是設計階段成本管理的繼續(xù)，主要的特征是以下幾點： 1.較強的針對性 施工階段成本管理對象很明確，完成特定的產(chǎn)品所需成本，但是目前還存在很大的風險，不確定性較強。 2.三個基本要素、一個指標這個過程指標的組成是利用三個基本要素與一個指標完成的，要素是：項目成本、項目工期、項目質量；指標就是項目的安全性，必須將二者進行統(tǒng)一，使之可以相互影響與促進。 3.利益主體 施工實施階段會涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應商等，整個施工過程的完成都是由他們的合作來進行的。在對設計進行確定以后，施工任務的完成多采用以下兩種方法：招標發(fā)包法，承包商通過中標獲得施工任務并將其完成；自營施工法，在選擇施工材料時，要選擇質量較好且價格較低的，要對不同廠家的材料進行比對。 施工結束以后，要對工程竣工的決算和財務決算進行編制，其對成本控制是非常重要的。利用竣工決算對成本目標制定與貫徹情況進行考査，査看其是否有偏差。總結經(jīng)驗、得出教訓，使企業(yè)管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強。 四、保修服務階段 這個階段成本是由施工質量決定的，所以要將工程質量工作做好，降低保修費用。要將商品房的使用說明書和保修書做好，將開發(fā)商與物業(yè)管理、用戶等在保修時應該承擔的責任與費用分清，為開發(fā)商減少不必要的保修支出。 在選擇物業(yè)管理公司時，要對其業(yè)務水平的髙低、管理素質的情況進行了解，選擇業(yè)務水平較高、管理素質良好的公司來對項目的業(yè)務管理工作進行承擔，可以使開發(fā)商的信譽得到有效提髙。 五、結語 總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目對成本進行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對經(jīng)濟造價進行單一的管理不能達到項目成本控制的目的，因而其管理過程應該是動態(tài)的。利用各種手段將不確定的因素進行優(yōu)化，成為了特定因素，從而更好的對成本進行