房屋開發(fā)成本的核算.doc

房屋開發(fā)成本的核算 一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目 房屋的開發(fā)，是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經濟業(yè)務。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應按開發(fā)房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。 企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發(fā)地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定： 1一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 2.同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。 3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。 開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目： （1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出?；A設施費是指房屋開發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。 二、房屋開發(fā)成本的核算 （一）土地征用及拆遷補償費或批租地價 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。 房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經轉入“開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。 （二）前期工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 （三）基礎設施費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉入“開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。 （四）建筑安裝工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。 如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計 1134 000元 則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費工程標價該項工程預算造價各項工程預算造價合計 設例中： 101商品房1080000元630000元1134000元600000元 102商品房1080000元504000元1134000元480000元 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。 （五）配套設施費 房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。 1配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款應付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本“賬戶先行匯集， 待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶的貸方。 2配套設施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋 開發(fā)成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發(fā)成本。 六）開發(fā)間接費 企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發(fā)產品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。 三、房屋開發(fā)成本核算舉例 如某房地產開發(fā)企業(yè)在某年度內，共發(fā)生了下列有關房屋開發(fā)支出（單位：元）： 101102 152 182 商品房商品房出租房周轉房 支付征地拆遷費 100 000 80 000 結轉自用土地征地拆遷費 75 000 75 000 應付承包設計單位前期 工程費 30 000 30 000 30 000 30000 應付承包施工企業(yè)基礎 設施工程款 90 000 75 000 7000070000 應付承包施工企業(yè)建筑 安裝工程款600 000480000450000450000 分配配套設施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預提配套設施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費用 82 000 66 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000 結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發(fā)成本時，應作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 150 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 150 000 將應付設計單位前期工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 120 000 貸：應付賬款應付工程款 120 000 將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 305 000 貸：應付賬款應付工程款 305 000 將應付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 1980 000 貸：應付賬款應付工程款 1980 000 分配應由房屋開發(fā)成本負擔的水塔配套設施支出時，應作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 265 000 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本水塔 265 000 預提應由房屋開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 280 000 貸：預提費用預提配套設施費 280 000 分配應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用時，應作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 272 000 貸：開發(fā)間接費用 272 000 同時應將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關房屋開發(fā)成本明細分類賬。 四、已完房屋開發(fā)成本的結轉 房地產開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房