花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告.doc

西安城市花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告 西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司 報告摘要 本報告為典型的假設(shè)開發(fā)法估價案例，估價對象為“城市花園別墅”一期在建工程，該項目位于西安市曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，是陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司精心設(shè)計和建造的高檔別墅區(qū)，2000年底，香港某公司意向購買該在建工程，開發(fā)商委托我公司對該在建工程的轉(zhuǎn)讓價值進行評估，估價目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值，估價時點確定在協(xié)議洽談日，估價人員在對估價對象進行了詳細(xì)的現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，盡可能詳細(xì)的搜集了估價可能需要的相關(guān)資料，包括估價對象的權(quán)益狀況資料、設(shè)計資料、實物狀況資料、類似房地產(chǎn)的實物狀況及市場行情資料、類似工程的建造水平資料等。綜合分析選用假設(shè)開發(fā)法進行估價，估價過程嚴(yán)格遵循公平、公正、公開的估價原則，并按照房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的假設(shè)開發(fā)法估價技術(shù)路線進行操作，其中續(xù)建完成后價值采用最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價實質(zhì)的市場比較法進行評估，續(xù)建成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、投資利潤、買方購買在建工程的稅費等參數(shù)的確定盡可能采用當(dāng)?shù)氐纳鐣骄M用標(biāo)準(zhǔn)，估價結(jié)論基本反映了估價對象的轉(zhuǎn)讓價值，為委托方提供了詳實、可靠、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的價值判斷過程。 致 委 托 方 的 函 陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司： 受貴單位委托，我公司對“城市花園別墅”一期工程【座落于曲江旅游度假開發(fā)區(qū)廟坡頭村，在建工程，土地使用權(quán)面積21941.443平方米（折合32.912畝），在建別墅52幢、地下會所一幢、配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米?！窟M行估價，估價目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值。估價時點為2000年11月22日。我們依據(jù)房地產(chǎn)估價的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及操作規(guī)范，遵循公平、公正、公開的估價原則，于2000年11月14日開始評估作業(yè)，現(xiàn)已完成評估工作并提交房地產(chǎn)估價報告，經(jīng)估價人員綜合分析計算，本報告最終確定估價對象總現(xiàn)時價值為14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。具體估價結(jié)果及過程詳見房地產(chǎn)估價報告正文。 此 致 西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司 二零零零十一月二十一日 估價師聲明(同房地產(chǎn)估價規(guī)范) 估價的假設(shè)和限制條件 一、委托估價方必須如實提供估價對象房地產(chǎn)的情況和資料，若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實的，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。 二、本評估報告中所確定的估價對象建筑面積為委托方提供，最終建筑面積由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門確定，因此而產(chǎn)生的價值差異，可在本報告的基礎(chǔ)上予以調(diào)整。 三、本報告所評估的房地產(chǎn)現(xiàn)時價值，是在估價時點的正常的經(jīng)濟環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的評估價格。本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和交易情況等因素對房地產(chǎn)價值的不利影響。市場價格水平發(fā)生重大變化時，估價對象的現(xiàn)時價值可在本報告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。實際交易時，可根據(jù)具體交易情況對房地產(chǎn)價值進行調(diào)整。 四、本評估報告有效期一年，即本報告作業(yè)日期后的一年內(nèi)有效。 五、本報告僅適用于所述之估價目的；本報告為委托人所使用，除按規(guī)定報送有關(guān)部門外，未經(jīng)本評估機構(gòu)同意，本報告的全部或部分內(nèi)容皆不得轉(zhuǎn)載于任何公開媒體。 六、房地產(chǎn)市場行情及工程造價水平發(fā)生重大變化時，估價結(jié)論可在本報告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、 委托方：陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（說明略） 二、 估價方：西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司（說明略） 三、 估價對象：“城市花園別墅”一期工程（座落于曲江旅游度假開發(fā)區(qū)廟坡頭村），在建工程，土地使用權(quán)面積21941.443平方米（折合32.912畝）在建別墅52幢、地下會所一幢，配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米。 四、 估價人員：劉景宏、武東潮 五、 估價時點：2000.11.22 六、 估價作業(yè)日期：2000.11.1421 七、 估價目的：確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值 八、 估價依據(jù) 1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)抵押管理辦法等相關(guān)法律、法規(guī)； 2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范； 3.本評估事務(wù)所及估價人員收集和整理的相關(guān)材料； 4.評估人的專業(yè)知識及評估經(jīng)驗； 5.中華人民共和國國有土地使用證西曲國用（土）字第0001號； 6.中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號：西安市（97）95號； 7.西安市本地施工企業(yè)施工許可證市建管字（企）字第32號； 8.“城市花園別墅”一期工程規(guī)劃總平面布置圖、施工圖紙； 9.“城市花園別墅”一期工程別墅裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)； 10.委托人提供的其他相關(guān)材料。 九、 估價對象房地產(chǎn)概況 1位置坐落及環(huán)境概況 “城市花園別墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假開發(fā)區(qū)廟坡頭村，北至銀湖花園和金湖山莊，南至曲江旅游度假開發(fā)區(qū)30米規(guī)劃路，西至湖濱花園，東至長安芙蓉園項目用地。 估價對象所處的地理環(huán)境區(qū)為正在開發(fā)建設(shè)中的西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，該度假區(qū)總規(guī)劃面積為2000余畝地，包括建設(shè)一個占地面積300畝的人工湖泊及大錦繡中華公園等規(guī)劃項目，使該地區(qū)為集娛樂、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)。 該度假區(qū)為西安市旅游文化景點的重要組成部分，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀，它的建成，將會近一步推動西安經(jīng)濟、旅游等各項事業(yè)的發(fā)展。 2房地產(chǎn)具體狀況 “城市花園別墅”是借鑒歐洲皇宮、皇室城堡的建造手法，結(jié)合現(xiàn)代建筑藝術(shù)建造。 規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) “城市花園別墅”一期工程規(guī)劃總用地49.699畝，其中土地使用權(quán)面積32.912畝，代征城市綠化帶5.25畝，代征城市道路7.851畝，高壓走廊3.686畝。規(guī)劃總建筑面積27600平方米，其中別墅式住宅（63幢）25800平方米，公共配套建筑（地下會所兼人防等）1800平方米。區(qū)內(nèi)綠地面積16553.1平方米。 施工圖設(shè)計 別墅式住宅 A型17幢，建筑面積7922平方米，混合結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；3B、4B型16幢，建筑面積9680平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；1B型2幢，建筑面積1284平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；C型28幢，建筑面積11200平方米，混合結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高壓走廊下不能建設(shè)。 會所（兼人防）2000平方米，剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度； 其他配套建筑160平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度； 別墅式住宅裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外裝飾： .歐式柱頭、浮雕、獨立雕塑，四川產(chǎn)純白漢白玉手工精雕完成； .水刷石外墻，以高級石英砂及純白色水泥為主材精工而成； .戶門大窗均采用12厚洛陽浮法玻璃； .超強綠色靜電噴涂鋁合金門窗； .露臺、陽臺地面為20厚花崗巖石材，踏步為30厚花崗巖石材； .局部屋面為國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)陶瓷瓦。 內(nèi)裝飾： .門窗套均采用櫸木木線，高級檀木板； .樓梯踏步、客廳、餐廳地面為進口米黃石，其余樓地面均為高級木地板或進口地毯； .廚、衛(wèi)墻面均為進口高級面磚，吊頂為鋁合金板。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) .美國科勒潔具(主臥設(shè)沖浪浴缸)配以科勒包金龍頭、花灑； .英國原裝約克雙制中央空調(diào)(單幢獨立設(shè)置)； .美國產(chǎn)史丹利車庫門； .韓國奧林匹克燃油、燃?xì)鉄崴仩t（單幢獨立設(shè)置）； .意大利產(chǎn)廚房設(shè)備； .中國名牌奇勝電器。 .煙感報警系統(tǒng)； .可視對講系統(tǒng)； .三防區(qū)報警系統(tǒng)（可與市公安局進行報警連網(wǎng)）； .給排水及供電系統(tǒng)； .通訊及有線電視系統(tǒng)； .供電系統(tǒng)，專用配電室及發(fā)電機組； .智能家具綜合布線（支持語言、數(shù)據(jù)、影象、視頻、多媒體、音頻等對講系統(tǒng)，光纜到戶，100兆寬帶網(wǎng)接入，虛擬社區(qū)，vcd視頻點播，電子意見箱、網(wǎng)上維修、網(wǎng)絡(luò)公告牌。 地下會所（兼人防）； 五星級標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，設(shè)宴會廳、中西餐廳、酒巴、室內(nèi)泳池、健身房、超市等設(shè)施。剪力墻結(jié)構(gòu)，可兼人防工程使用。 小區(qū)室外配套 給、排水、道路、路燈、通訊、有線電視、綠化、建筑小品、安防智能系統(tǒng)（按國家智能小區(qū)的最高標(biāo)準(zhǔn)三星級設(shè)計，周邊設(shè)紅外線探測系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)各主要道路及周邊設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，與周邊紅外線探測實施聯(lián)動控制，每戶可視對講系統(tǒng)實行小區(qū)大門口及自家院門口的二重訪客身份可視確認(rèn)，并且與保安中心相連接，小區(qū)內(nèi)24小時保安巡邏，每戶室內(nèi)設(shè)置完善的紅外線探測及緊急求助等防盜、防火報警系統(tǒng)，家電遙控自動開啟）等配套齊全。大門仿英國的白金漢宮建造，圍墻與大門也為同一風(fēng)格。 把評估作為一種事業(yè)去做！TOP yaojunsong 2007-09-30 08:07 |只看該用戶 6# 字體大小: t T 物業(yè)管理 已與香港戴德梁行正式簽約，香港戴德梁行全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作。 工程形象進度 至估價時點，在建別墅52幢，建筑面積24265m2，其中A型11幢(5126 m2)，3B、4B型11幢(6655m2)，1B型2幢(1284 m2)， C型28幢(11200 m2)；地下會所2000m2；其他配套公建160m2。各項工程進展情況如下： 52幢別墅樓主體及室內(nèi)外粉刷已完工； C型3幢、1B型1幢室內(nèi)精裝修及設(shè)備安裝工程完工； 區(qū)內(nèi)與52幢別墅樓配套的室外配套工程完工； 地下會所（兼人防）主體工程完工。 十一、估價原則 本估價報告在堅持公平、公正、公開的工作原則的基礎(chǔ)上，遵循以下房地產(chǎn)估價中具體的技術(shù)原則估價：替代原則、公平原則、估價時點原則、合法原則、最高最佳使用原則。 十二、估價方法 本報告采用假設(shè)開發(fā)法進行評估。 十三、估價結(jié)果 經(jīng)評估人員分析、計算，本報告最終確定估價對象房地產(chǎn)抵押評估價值為14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、域因素分析 1.一般因素 西安市是舉世文明的文化古城和西北地區(qū)政治、經(jīng)濟和文化的中心。旅游、商貿(mào)、郵電通訊等高科技產(chǎn)業(yè)為西安市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，隨著國家西部開發(fā)政策的實質(zhì)性啟動，西安市政府抓住機遇，積極進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，西安市將建設(shè)成為一個以科技、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)的社會主義外向型城市。 2交通條件 估價對象北臨城市規(guī)劃路緯零路，西距大雁塔正南規(guī)劃路（尚未命名）約500米，現(xiàn)大雁塔正南規(guī)劃路已修通并投入使用，給排水、電訊、有線電視等城市配套管線已沿路鋪設(shè)，緯零路（雁南規(guī)劃路估價對象）城市排水管道已完工，上水管道正在施工，道路計劃1999年12月初開始施工，2000年元月底竣工。該路完工后，估價對象的交通將比較便利，給排水、供電、通訊、有線電視等城市大配套設(shè)施齊全。 4基本生活服務(wù)設(shè)施配套 估價對象所處區(qū)域目前周邊地區(qū)尚未開發(fā)建設(shè)，生活服務(wù)設(shè)施條件較差。 5產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 估價對象位于正在開發(fā)建設(shè)中的西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，該度假區(qū)為集娛樂、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀。隨著該開發(fā)區(qū)的進一步開發(fā)建設(shè)，它的建成，將會進一步推動西安經(jīng)濟、旅游等各項事業(yè)的發(fā)展，使估價對象的價值得到充分體現(xiàn)。 二、個別因素分析 估價對象土地形狀規(guī)則，建筑設(shè)計及管理水平一流（國外一流設(shè)計及管理單位提供服務(wù)），建筑造型別致，內(nèi)部布局合理，結(jié)構(gòu)抗震性能好，內(nèi)外裝修豪華、典雅，設(shè)備齊全。 三、市場背景分析 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對類似于估價對象的房地產(chǎn)影響較大，國家西部大開發(fā)的政策傾斜，將使西安市的經(jīng)濟長足發(fā)展，外資機構(gòu)的進入，高收入人群的增加及度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)和配套設(shè)施的完善，使估價對象的市場行情十分看好。 四、最高最佳使用分析 估價對象現(xiàn)時規(guī)劃、設(shè)計用途基本符合其最高最佳使用條件。 五、估價方法選用 房地產(chǎn)價格評估的基本方法主要有成本法、收益法、市場比較法以及用這些方法派生的其他方法等。因估價對象為在建工程，建審手續(xù)齊全，主要工程已完工，續(xù)建完成后價值及續(xù)建成本較易確定，因此本報告采用由成本法派生的假設(shè)開發(fā)法進行評估。 六、估價分析計算 1 假設(shè)開發(fā)法 采用假設(shè)開發(fā)法估算在建工程的價值，應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買在建工程的應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，其評估公式為： 在建工程價格 =續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費 2續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 西安市南郊別墅式住宅已有一定的交易量，可比實例較易選取，價格水平較易掌握，因此本報告采用市場比較法確定估價對象續(xù)建完成后價值。 基本思路 市場比較法是根據(jù)房地產(chǎn)估價的替代原則，選取相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價格進行比較修正，確定估價對象的現(xiàn)時價值。 比較實例選擇 根據(jù)評估人員對西安市南郊別墅式住宅市場交易情況的調(diào)查了解，選取以下三個可比實例： 案例A.“御花園皇家別墅”。座落于西安市曲江旅游開發(fā)區(qū)，雁引路林蔭大道上，北臨春曉園、薔薇園、盆景園，緊鄰大雁塔、唐代藝術(shù)博物館、秦王宮等。“御花園皇家別墅區(qū)”一期工程已完工使用。小區(qū)總占地面積22.625畝，建設(shè)別墅四十三幢，單體別墅為框架結(jié)構(gòu)，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局新穎合理，采光充足。室內(nèi)高檔裝修，廚房采用意大利進口廚具，衛(wèi)生間加拿大進口潔具，車庫門采用美國進口遙控電動門。各戶采用進口獨立式采暖鍋爐，小區(qū)圍墻設(shè)紅外線感應(yīng)器及閉路監(jiān)控系統(tǒng)。房屋外墻采用進口釉面磚裝飾，周邊為綠地、花草裝點，室外留有停車位。該建筑物整體結(jié)構(gòu)外形較好，其獨特的外形與周邊環(huán)境和諧的溶為一體。該別墅區(qū)內(nèi)綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善，配套設(shè)施齊全，使小區(qū)內(nèi)環(huán)境顯得優(yōu)美、自然。2001年，平均交易價格7600元/平方米（現(xiàn)房）。 案例B“皇族雅苑別墅區(qū)”。該別墅區(qū)位于西安城南文化風(fēng)景區(qū)中心地帶。東臨長安北路，西接小雁塔園林，南近南二環(huán)路，北距大南門約1公里，交通便利。該別墅區(qū)周圍酒店、購物場所、醫(yī)院較多，文化、商業(yè)娛樂等服務(wù)設(shè)施較齊全，環(huán)境狀況較好。“皇族雅苑別墅”總占地面積約20畝；東西向分三排布置，有風(fēng)格各異的西洋豪華別墅十九幢；小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、保安系統(tǒng)完備（具體詳見后附表），綠地面積充足（約占總占地面積的60%），別墅樓為框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔裝修，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為水、電（暗配線）、電話（暗配線）、有線電視（暗配線）等管線齊全，采用小型機器人鍋爐自供暖氣及熱水。1998年平均交易價格9000元/平方米（現(xiàn)房）。 案例C.“曲江皇家花園”。座落于西安市曲江旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)，南臨廟坡頭村，北臨唐華賓館，東臨正在建設(shè)中的曲江湖，西臨太平堡村。西距大雁塔200米。該地區(qū)為西安市旅游文化景點的重要組成部分，附近有多所著名的大學(xué)院校及歷史古跡。該別墅區(qū)內(nèi)綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善，配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)建有室外游泳池，花圃等，使小區(qū)內(nèi)環(huán)境顯得優(yōu)美、自然。別墅樓為框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)做初裝修標(biāo)準(zhǔn)，衛(wèi)生間潔具齊全，室內(nèi)水、電、暖、熱水（小區(qū)集中供暖、熱水），周邊為綠地、花草裝點，獨戶獨院。2001年，該住宅區(qū)別墅樓三期工程平均交易價格為6800元/平方米（期房）。 比較修正計算 交易情況修正：以上選取的三個可比實例均為競爭市場上正常交易價格，可不進行交易情況修正。 交易日期修正：以估價時點的行情為基準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)值100），根據(jù)1998年至今，別墅式住宅的市場價格變化趨勢資料，確定可比實例的交易日期修正值為：A為100，B102，C為100。 區(qū)域因素修正：將估價對象與可比實例所處地區(qū)的影響別墅式住宅價值的區(qū)域因素（包括交通便利程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市規(guī)劃、生活服務(wù)設(shè)施等）進行比較，確定區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正值，設(shè)評估對象區(qū)域值為100，則可比實例A為102；B為110；C為100。 個別因素修正：將估價對象與可比實例的影響別墅式住宅價值的個別因素（主要包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備水平、小區(qū)配套、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等）進行比較，確定個別因素優(yōu)劣造成的減價和增價修正值，設(shè)評估對象價格為100，則可比實例A為80；B為80；C為75。 比較修正計算如下：（價格：元/平方米） 項目名稱 A B C 交易價格 7600 9000 6800 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 102/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/102 100/110 100/100 個別因素修正 100/80 100/80 100/75 比準(zhǔn)價格 9314 10432 9067 估價對象現(xiàn)時價值確定 取以上比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值作為“新城市花園”別墅式住宅續(xù)建完成后（現(xiàn)房、裝修及設(shè)備到位、一次性付款）平均銷售價格，即：（9314+10432+9067）3=9604元/平方米 估價對象現(xiàn)已預(yù)定別墅式住宅19幢，平均價格與上述評估價格基本相近，說明該評估價格基本符合市場價格水平，則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值為： 24265m29604元/m2=23304萬元 3.續(xù)建成本 依據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并結(jié)合工程進度，對續(xù)建工程分項目作以下評估分析。 (1)空調(diào)機組（約克） 8萬元48幢=384.00萬元 (2)松下風(fēng)機盤管 2.5萬元48幢=120.00萬元 (3)奧林匹亞燃?xì)忮仩t（5萬大卡） 2.2萬元35幢=77.00萬元 (4)奧林匹亞燃?xì)忮仩t（7萬大卡） 2.5萬元13幢=32.50萬元 (5)地下室空調(diào)主機（55KW） 50.00萬元 (6)地下室新風(fēng)機組（6臺） 3.00萬元 (7)風(fēng)機盤管（25臺） 10.80萬元 (8)風(fēng)機10臺 10.00萬元 (9)水泵14臺 2.80萬元 (10)衛(wèi)生潔具（科勒） C型別墅樓 4.5萬元25幢=112.50萬元 把評估作為一種事業(yè)去做！TOP yaojunsong 2007-09-30 08:09 |只看該用戶 7# 字體大小: t T B型別墅樓 12.3萬元12幢=147.60萬元 A型別墅樓 4.32萬元11幢=47.52萬元 地下會所及其他配套公建 16.00萬元 (11)電氣部分 燈具 8萬元48幢=384.00萬元 變壓器（800KVA、2臺） 52.00萬元 高低壓柜（含安裝費） 91.00萬元 配電箱表 56.50萬元 (12)弱電 120.00萬元 (13)水、電安裝費 377.86萬元 (14)裝修費用：22423m21000元/m2 =3363.45萬元 續(xù)建成本合計 4337萬元 4.管理費用 按續(xù)建成本的3%計算，即： 43373%=130萬元 5.投資利息 在建工程價值及續(xù)建成本應(yīng)計算投資利息（含融資費用），年利率取8%，續(xù)建工程需6個月時間，資金投入按均勻投入計算，即： 在建工程價值8%（612）+ （4337+130）8%（612）2 =在建工程價值4%+89萬元 6.銷售費用 根據(jù)估價對象的銷售難易程度，此項費用按續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值的3%計算，即： 233043%699萬元 7.銷售稅金 主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值的5.5%計算，即： 233045.5%=1282萬元 8.續(xù)建投資利潤 依據(jù)西安市同類房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤確定其年投資利潤率為15%，則：續(xù)建投資利潤為： 在建工程價值15%（612） +（4337+130）15%（612）2 在建工程價值7.5%+167萬元 9.買方購買在建工程的稅費 主要為在建工程轉(zhuǎn)讓契稅，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按在建工程價值的3%計算。 10.確定在建工程價值 在建工程價值 =23304-4337-130-在建工程價值4%-89-699-1282-在建工程價值7.5%-167-在建工程價值3% 在建工程價值=14498萬元（取整） 七、評估結(jié)論 經(jīng)評估人員結(jié)合市場因素綜合分析，以上評估結(jié)果能客觀反映評估對象價值，本評估報告最終確定估價對象現(xiàn)時價值為：14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。 附 件(略) 估價師心得 1在進行房地產(chǎn)估價時，揭示其價格形成內(nèi)涵，確定估價技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本報告的估價對象為在建工程，有兩種估價技術(shù)路線可供選擇，一種是成本累加的技術(shù)路線，一種是假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線，但成本技術(shù)路線在實際操作時，由于本公司掌握的地價及工程造價水平資料、利潤資料的十分有限，操作時有一定難度。估價對象規(guī)劃、設(shè)計明確，本公司掌握的類似房地產(chǎn)市場行情資料比較豐富，且假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn)估價對象的市場價格水平，操作難度較小，因此估價人員最終選擇了假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線進行估價。 2.“規(guī)范”中列示了比較詳細(xì)的在建工程假設(shè)開發(fā)法評估公式，對規(guī)范公式的理解和各項參數(shù)的合理確定是取得準(zhǔn)確、科學(xué)的估價結(jié)論的關(guān)鍵。 現(xiàn)金流量圖是評估人員在進行投資分析和復(fù)利計算時的主要工具，它是將項目的投入和產(chǎn)出按發(fā)生的時間階段標(biāo)定在時間坐標(biāo)上。（標(biāo)定內(nèi)容：投入和產(chǎn)出項目名稱、數(shù)量），在假設(shè)開發(fā)法的理論學(xué)習(xí)和應(yīng)用時，利用現(xiàn)金流量圖可以加深對方法的理解和應(yīng)用。 規(guī)范要求“考慮資金的時間價值”，實際操作中可采用以下兩種方式：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；采用計算利息的方式（傳統(tǒng)方式）。傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別及優(yōu)缺點表現(xiàn)在以下幾個方面： 對開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)（續(xù)建、裝修改造）成本、管理費用、銷售稅費的估算，傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)日期時的金額；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中是模