德爾菲法基礎(chǔ)上定量的土地價(jià)值評價(jià).doc

最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文德爾菲法基礎(chǔ)上定量的土地價(jià)值評價(jià)德爾菲法基礎(chǔ)上定量的土地價(jià)值評價(jià) 摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)一級開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的地位越來越重要。但是，在一級土地開發(fā)過程中最常遇到的一個(gè)技術(shù)問題土地價(jià)值評價(jià)問題，卻一直困擾著從業(yè)者。目前對一級土地開發(fā)中土地地塊的價(jià)值評價(jià)很難形成一致的結(jié)論，原因有兩方面，一方面是土地價(jià)值評價(jià)本身涉及的因素很多，有經(jīng)濟(jì)的、環(huán)境的、景觀的、交通的、文化的，等等；另一方面是從業(yè)者對土地價(jià)值影響因素判斷很不統(tǒng)一，也就是影響因素的數(shù)量不統(tǒng)一；即使在影響因素?cái)?shù)量上統(tǒng)一以后，對各個(gè)影響因素對土地價(jià)值的影響程度也不統(tǒng)一，所以很難形成一致的土地價(jià)值評價(jià)結(jié)論。本文給出了一種土地價(jià)值評價(jià)的方法，可以解決上述的問題。 關(guān)鍵詞：土地價(jià)值評價(jià)德爾菲法影響因素因素勢等勢線 中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 引言 在一級土地開發(fā)中，經(jīng)常要遇到的一個(gè)技術(shù)問題就是土地地塊價(jià)值評價(jià)問題。也就是說在土地開發(fā)的范圍確定以后，根據(jù)規(guī)劃的要求對開發(fā)范圍進(jìn)行了規(guī)劃，或者根據(jù)規(guī)劃道路，或者根據(jù)二級開發(fā)的方便性，把開發(fā)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行了地塊劃分。地塊劃分形成以后，就要對各個(gè)地塊的土地價(jià)值進(jìn)行評價(jià)到底是哪一塊土地的價(jià)值高些，哪一塊土地的價(jià)值低些；有了土地價(jià)值評價(jià)的結(jié)論后，就可以對一級土地開發(fā)的土地拍賣或者是土地二級開發(fā)提供指導(dǎo)性的決策依據(jù)。 對土地價(jià)值的測算受到了很多學(xué)者的關(guān)注，并取得一定的研究成果。肖旭（2010）通過對假設(shè)開發(fā)法在土地價(jià)值評估應(yīng)用，分析了土地價(jià)值評估步驟和方法，并指出實(shí)踐中應(yīng)注意的問題。劉希賢（2011）結(jié)合北京具體的一級項(xiàng)目用地的具體案例，分別對土地價(jià)值評估方法中的市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、收益還原法等方法使用和注意事項(xiàng)進(jìn)行了研究。劉貞平、萬磊和劉圣歡（2012）以整體拆遷過程中土地價(jià)值評估的現(xiàn)狀為切入點(diǎn)，分析目前拆遷土地評估中存在的三大誤區(qū)。 與以上研究成果不同，本文中所謂的土地價(jià)值評價(jià)就是要解決不同地塊的價(jià)值評價(jià)，通俗的說，就是要把開發(fā)范圍內(nèi)不同的地塊進(jìn)行一個(gè)土地價(jià)值大小的排序，如果給定一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，那么就可以計(jì)算各個(gè)地塊的地價(jià)。 由于地塊劃分可能形成不同形狀、不同面積的地塊劃分，所以對地塊價(jià)值評價(jià)必須確定一個(gè)統(tǒng)一的評價(jià)單位，本文中介紹的評價(jià)方法，是對不同地塊上單位面積土地進(jìn)行價(jià)值評價(jià)的方法，這里的單位面積可根據(jù)實(shí)際開發(fā)范圍以及地塊的形狀來確定，可以是1?，也可以是1K?。 相關(guān)理論假設(shè) 11土地價(jià)值評價(jià)影響因素 土地一級開發(fā)中涉及的影響土地價(jià)值評價(jià)的因素，一般的情況下有：商業(yè)服務(wù)因素、道路交通因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、景觀因素、產(chǎn)業(yè)因素、文化因素、土地現(xiàn)狀以及內(nèi)部資源因素等，可以把這些因素分為兩類：內(nèi)部因素和外部因素，前六個(gè)因素是內(nèi)部因素，最后一個(gè)是內(nèi)部因素。本文認(rèn)為，只有在內(nèi)部因素基本相同的情況下，才有可能對不同地塊進(jìn)行土地價(jià)值評價(jià)，如果內(nèi)部因素有很大的差異，那么就不具備土地價(jià)值評價(jià)的基礎(chǔ)。 12影響因素對土地價(jià)值的影響方式 影響因素土地價(jià)值影響的方式有兩種，一種是點(diǎn)源狀的輻射方式，一種是線源式的輻射方式。在現(xiàn)實(shí)的條件下，影響方式可能是沒有規(guī)律的點(diǎn)源式或線源式輻射，在本文中假設(shè)都是有規(guī)則的輻射方式。具體的說，商業(yè)服務(wù)因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、產(chǎn)業(yè)因素、文化因素一般都是點(diǎn)源式的影響方式，而道路交通因素、景觀因素一般都是線源式的影響方式，當(dāng)然在實(shí)際的應(yīng)用中要根據(jù)實(shí)際的情況來判斷影響方式。下面分別說明兩種影響方式。 13點(diǎn)源式影響方式 所謂點(diǎn)源式影響方式就是以某個(gè)中心點(diǎn)向四周輻射的方式，類似物理學(xué)上的機(jī)械勢能表示方式：在一個(gè)地球平面上，存在一座規(guī)則的半徑和高度相等的圓錐體山體，那么圓錐體的表面上等質(zhì)量的物體的勢能和它所在的高度成正比。確定影響因素的中心點(diǎn)作為圓錐體的圓心，以我們考察的距離圓心最遠(yuǎn)的地塊的中心點(diǎn)到圓心的距離為半徑做一個(gè)圓錐體，那么該因素對其周邊地塊的價(jià)值影響就可以用類似物理勢能的方式描述。借用物理學(xué)的勢能概念，我們稱這個(gè)影響因素對地塊的影響為點(diǎn)源因素勢，用圖1表示。把因素勢相等的各點(diǎn)連接起來就形成了等勢線，如圖1所示的一組同心圓。如果在將要評價(jià)的土地平面上，按照上述的方法做了一個(gè)點(diǎn)源因素勢的圓錐體，該影響因素對地塊的影響就可以用因素勢來定量的描述。假設(shè)評價(jià)的地塊中心點(diǎn)距離影響因素的中心點(diǎn)平面距離為X，距離中心點(diǎn)最遠(yuǎn)的地塊到中心點(diǎn)的距離為X0，給影響因素中心點(diǎn)處的因素勢賦值為H，那么該地塊的因素勢為H（X0X）/X0。 14線源式影響方式 所謂線源式影響方式就是以某個(gè)中心線向兩邊輻射的方式，同樣的用物理學(xué)的勢能的概念描述：在一個(gè)地球平面上，存在一個(gè)規(guī)則的三棱體，三棱體的三角形截面垂直于地面，三角形的高等于底邊的一半，那么三棱體斜面上等質(zhì)量的物體的勢能和它所在的高度成正比。確定線源式影響因素的中心線作為三棱體的底面中心線，做一個(gè)截面為三角形的三棱體，三角形的一邊垂直于中心線，三角形的高等于底邊的一半，三角形的底邊長度取距離中心線最遠(yuǎn)的地塊的中心到中心線的垂直距離的2倍。那么該影響因素對地塊的價(jià)值影響就可以用類似物理勢能的方式描述。借用物理學(xué)勢能的概念，我們稱這個(gè)影響因素對地塊的影響為線源因素勢。用圖2表示。把因素勢相等的各點(diǎn)連接起來，就形成了等勢線，如下圖2所示的一組平行線。如果在將要評價(jià)的土地平面上，按照上述的方法做了一個(gè)線源因素勢的三棱體，該影響因素對地塊的影響就可以用因素勢來定量的描述。假設(shè)評價(jià)的地塊中心點(diǎn)距離影響因素的中心線平面垂直距離為Y，到因素勢中心線垂直距離最大的地塊的因素勢為0，給 圖1點(diǎn)源式因素勢示意圖 圖2 線源式因素勢示意圖 影響因素中心線處的因素勢賦值為H，那么該地塊的因素勢為H（Y0Y）/Y0。在中心線范圍以外的地塊，線源因素勢的計(jì)算參照點(diǎn)源式的計(jì)算方法，以線源中心線的端點(diǎn)作為計(jì)算的中心點(diǎn)。對于同一個(gè)影響因素在地塊范圍內(nèi)有幾個(gè)表現(xiàn)實(shí)體的，取距離地塊最近 按照這樣的方法，影響土地價(jià)值的所有因素對地塊的影響就可以用為定量的因素勢表示。 因素勢在土地價(jià)值評價(jià)中的應(yīng)用 用因素勢法對土地價(jià)值進(jìn)行評價(jià)，步驟如下： 確定要進(jìn)行土地價(jià)值評價(jià)的土地范圍，并根據(jù)規(guī)劃條件或開發(fā)條件進(jìn)行地塊劃分，根據(jù)地塊的情況，把地塊劃分成為若干個(gè)單位地塊； 根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，運(yùn)用德爾菲法預(yù)測土地價(jià)值評價(jià)涉及的影響因素和各個(gè)因素的影響強(qiáng)度； 確定各個(gè)影響因素的因素勢中心點(diǎn)和因素勢中心線，并對中心點(diǎn)和中心線處的因素勢賦值； 計(jì)算各個(gè)目標(biāo)地塊中的單位地塊的因素勢，并計(jì)算各個(gè)目標(biāo)地塊因素勢的和； 對各地塊進(jìn)行土地價(jià)值評價(jià)。 21地塊劃分和單位地塊劃分 單位地塊的劃分是評價(jià)的基礎(chǔ)。根據(jù)地塊的規(guī)劃條件或者開發(fā)條件，對地塊進(jìn)行劃分。劃分后的分地塊稱為目標(biāo)地塊，目標(biāo)地塊可能有不同的面積，不同的形狀。然后根據(jù)地塊的規(guī)模確定目標(biāo)地塊劃分為單位地塊的面積規(guī)模，可以是1?，也可以是1k?，也可以是畝、10畝，甚至是100畝，視具體情況而定。單位地塊的劃分是土地評價(jià)的基礎(chǔ)，單位地塊的面積選擇直接決定評價(jià)計(jì)算的精度和計(jì)算的復(fù)雜程度，單位地塊面積選擇小，計(jì)算精度高，計(jì)算復(fù)雜程度大，反之亦反之。一般而言，為計(jì)算方便，目標(biāo)地塊劃分為單位地塊以10個(gè)單位地塊左右為宜。 22運(yùn)用德爾非法確定土地價(jià)值評價(jià)的影響因素和各個(gè)因素的影響強(qiáng)度 影響因素和影響強(qiáng)度的確定是評價(jià)的關(guān)鍵。運(yùn)用德爾菲法對影響土地價(jià)值評價(jià)的因素進(jìn)行分析、預(yù)測，其實(shí)就是要對評價(jià)的土地的影響因素的數(shù)量和種類進(jìn)行確定。得出一致的結(jié)論后，再運(yùn)用德爾非法對各個(gè)影響因素的重要程度進(jìn)行確定，在這里，我們用權(quán)重來量化影響因素的重要程度。 德爾菲法是一種函詢方法，由美國的蘭得公司于50年代末期提出并首先應(yīng)用。概括的說，德爾菲法是采用函詢調(diào)查，對預(yù)測問題的有關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域，專家分別提出問題，而后將反饋回來的意見綜合、整理，匿名反饋給各個(gè)專家，再次征求意見，然后進(jìn)行綜合、反饋，這樣，經(jīng)過多次反復(fù)循環(huán)，最終得到比較一致且可靠性較大的意見，并給出預(yù)測結(jié)論。德爾菲法有三個(gè)顯著的特點(diǎn)：匿名性、有控制的反饋溝通、預(yù)測結(jié)果的收斂性。在實(shí)際運(yùn)用德爾菲法的過程中要注意專家選擇的深度和廣度，專家的選擇要注意專業(yè)性、代表性和一定的權(quán)威性，人數(shù)依預(yù)測問題的復(fù)雜程度取1050名為宜。 德爾菲法是一種主觀評價(jià)的方法，結(jié)論有一定的主觀性，所以在使用該方法的過程中一定要嚴(yán)格按照該方法的要求進(jìn)行評價(jià)。不要害怕過程的反復(fù)和繁瑣，也不能在專家的人數(shù)、專業(yè)的代表性等方面偷工減料。否則，得出的結(jié)論是不可靠的，后續(xù)的因素勢的計(jì)算就失去了意義。 23因素勢中心點(diǎn)和因素勢中心線的確定以及中心點(diǎn)和中心線處的因素勢賦值的確定 確定因素勢中心點(diǎn)和中心線其實(shí)就是確定各個(gè)影響因素所在的位置，確定的方法是簡單的，可以根據(jù)土地所在區(qū)域的地形圖和規(guī)劃圖，找到各個(gè)影響因素所依托的建筑或?qū)嶓w，取其中心點(diǎn)作為因素勢的中心點(diǎn)和因素勢的中心線。 因素勢的賦值可以根據(jù)各個(gè)因素勢權(quán)重的大小來進(jìn)行。舉例說明如下： 假設(shè)所有影響因素的權(quán)重之和為100，影響因素有四個(gè)，分別為A、B、C、