（土地資源管理專業(yè)論文）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究——以武漢市為例.pdf

i 一 j 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明及使用授權(quán)書 學(xué)位論文 z 如需保密 解密時(shí)間年月日 是否保密 乙 獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成 果 盡我所知 除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地3 外 論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā) 表或撰寫過的研究成果 也不包含為獲得華中農(nóng)業(yè)大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書 而使用過的材料 指導(dǎo)教師對(duì)此進(jìn)行了審定 與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任 何貢獻(xiàn)均已在論文中做了明確的說明 并表示了謝意 研究蚴么m 遺彪 帆弘盧年 月歹日 學(xué)位論文作者簽名 荔 氧多套導(dǎo)師簽名 礪每三 簽名日期 斫碑 月飛日 簽名日期 z o 年6 月弓日 注 請(qǐng)將本表直接裝訂在學(xué)位論文的扉頁和目錄之問 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 目錄 摘要 i a b s t r a c t i i 1 緒論 l 1 1 選題背景 1 1 2 選題的目的與意義 1 1 2 1 研究的目的 1 1 2 2 研究的意義 2 1 3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3 1 3 1 國外相關(guān)研究概況 3 1 3 2 國內(nèi)相關(guān)研究概況 4 1 4 研究的基本思路 主要內(nèi)容及方法 7 1 4 1 基本思路 7 1 4 2 主要內(nèi)容 8 1 4 3 研究的方法 8 1 5 可能的創(chuàng)新 8 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)理論 9 2 1 房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵 9 2 1 1 房地產(chǎn)價(jià)格的類型 9 2 1 2 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 l o 2 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的價(jià)值論 1 0 2 3 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的供求機(jī)制 1 1 2 3 1 長期市場(chǎng)供求機(jī)制 1 1 2 3 2 短期市場(chǎng)供求機(jī)制與市場(chǎng)均衡 1 2 2 4 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的泡沫投機(jī)論 13 3 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究 15 3 1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素分析 1 5 3 1 1 經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響 1 5 3 1 2 相關(guān)的政策對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響 1 6 3 1 3 土地價(jià)格對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響 l8 3 1 4 虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響 1 9 3 1 5 心理預(yù)期對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響 2 0 3 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律研究 2 l 3 2 1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的類型 2 1 3 2 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)機(jī)理闡述 2 2 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 4 武漢市商品房價(jià)格波動(dòng)性分析 2 9 4 1 武漢市商品房價(jià)格波動(dòng)影響因素分析 2 9 4 1 1 經(jīng)濟(jì)基本面因素影響分析 2 9 4 1 2 政策因素影響分析 3 6 4 1 3 土地價(jià)格因素影響分析 3 9 4 1 4 虛擬經(jīng)濟(jì)因素影響分析 3 9 4 2 武漢市商品房價(jià)格波動(dòng)性分析 4 0 4 2 1 武漢市商品房價(jià)格的長期趨勢(shì) 4 0 4 2 2 武漢市商品房價(jià)格的周期性波動(dòng) 4 l 4 2 3 武漢市商品房價(jià)格的季節(jié)性波動(dòng) 4 4 4 2 4 武漢市房地產(chǎn)價(jià)格的隨機(jī)性波動(dòng) 5 0 5 結(jié)論及建議 5 1 5 1 研究結(jié)論 51 5 2 建議 5 2 5 3 本文的不足 5 3 參考文獻(xiàn) 5 5 附表 5 8 致謝 6 1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 圖表目錄 圖1 1 基本思路 7 圖2 1 房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值論機(jī)制分析 1 l 圖2 2 價(jià)格一般均衡 1 2 圖2 3 長期供求變化與房地產(chǎn)價(jià)格 1 2 圖2 4 短期供求變化與房地產(chǎn)價(jià)格 13 圖2 5 均衡統(tǒng)一與房地產(chǎn)價(jià)格 1 3 圖2 6 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫運(yùn)行機(jī)制 1 4 圖4 1g d p 和商品房價(jià)格對(duì)數(shù)序列 3 1 圖4 2 調(diào)整前后武漢市商品房價(jià)格變化與利率變化對(duì)比 3 8 圖4 3 調(diào)整前后武漢市商品房價(jià)格變化與商品用途地價(jià)變化對(duì)比 3 9 圖4 4 調(diào)整前后武漢市商品房價(jià)格變化與證券交易額和短期貸款變化對(duì)比4 0 圖4 5 武漢市商品房價(jià)格長期趨勢(shì)變化 4 1 圖4 6 碎石圖 4 2 圖4 7 武漢市房地產(chǎn)價(jià)格周期波動(dòng)圖 4 4 圖4 8 武漢市商品房價(jià)格月度走勢(shì)圖 4 6 圖4 9 對(duì)數(shù)序列相關(guān)和偏相關(guān)圖 4 7 圖4 1 0 月度數(shù)據(jù)對(duì)數(shù)一階差分序列 4 7 圖4 1l 對(duì)數(shù)一階差分相關(guān)和偏相關(guān)圖 4 7 圖4 1 2 對(duì)數(shù)一階差分季節(jié)調(diào)整后相關(guān)圖和偏相關(guān)圖 4 8 圖4 1 3 一階對(duì)數(shù)季節(jié)差分后相關(guān)圖和偏相關(guān)圖 4 9 圖4 1 4 季節(jié)性波動(dòng)因子 4 9 圖4 l5 隨機(jī)波動(dòng)因子 5 0 表4 1 武漢市商品房價(jià)和經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù) 3 0 表4 2 商品房價(jià)格對(duì)數(shù)一階差分單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 1 表4 3g d p 對(duì)數(shù)一階差分單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 2 表4 4 商品房價(jià)格和g d p 一階差分序列因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 2 表4 5 商品零售指數(shù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 3 表4 6 商品房價(jià)格和商品零售指數(shù)因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 3 表4 7 總?cè)丝谝?guī)模單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 3 表4 8 商品房價(jià)格和商品零售指數(shù)因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 4 表4 9 武漢市房價(jià)收入比狀況 3 4 表4 10 人均可支配收入單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 5 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩十研究生學(xué)位論文 表4 1 1 商品房價(jià)格和商品零售指數(shù)因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 5 表4 1 2 利率一階對(duì)數(shù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 5 表4 1 3 商品房價(jià)格和市區(qū)人均住宅建筑面積因果檢驗(yàn) 3 6 表4 1 4 武漢市商品房價(jià)格調(diào)整前后與利率變化 一3 7 表4 1 5 利率一階對(duì)數(shù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 8 表4 一1 6 商品房價(jià)格和利率因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 8 表4 1 7 商品用地地價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 3 9 表4 18 解釋總方差表 4 2 表4 1 9 得分系數(shù)表 4 2 表4 2 0 主成分得分綜合指數(shù)表 4 3 表4 2 1 武漢市商品房價(jià)格月度數(shù)據(jù) 4 5 表4 2 2 月度數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果 4 6 表4 2 3 模型a r i m a 2 1 2 1 1 1 4 的估計(jì)結(jié)果 4 8 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 摘要 房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中國民財(cái)富的重要組成部分 是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)的雙重資產(chǎn)特性使得價(jià)格變化受眾多因素影響 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況對(duì)國民 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 行業(yè)發(fā)展以及居民生活消費(fèi)影響巨大 因此 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行理論分 析 了解房地產(chǎn)價(jià)格和各影響因素之間的關(guān)系 剖析價(jià)格波動(dòng)性規(guī)律并分析波動(dòng)程 度 進(jìn)而理解房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的實(shí)質(zhì)就顯得十分必要 本文在回顧國內(nèi)外研究狀況 的基礎(chǔ)上 主要分為四個(gè)部分 第一部分 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)理論 先從房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵著手 然后從馬克 思主義價(jià)值論角度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況進(jìn)行了分析 接著用市場(chǎng)供求機(jī)制對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況進(jìn)行了探討 最后用泡沫投機(jī)論進(jìn)行了論述 第二部分 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素分析 影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素眾多 本文分別對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面因素 相關(guān)政策因素 土地價(jià)格因素 虛擬經(jīng)濟(jì)因素和心理 預(yù)期因素等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響進(jìn)行了深入的分析 第三部分 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律研究 首先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)類型進(jìn)行了介紹 接著分別對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長期趨勢(shì)變化 周期性波動(dòng) 季節(jié)性波動(dòng)和隨機(jī)性波動(dòng)的 特征 規(guī)律以及針對(duì)各種波動(dòng)類型的測(cè)度方法進(jìn)行了論述 第四部分 武漢市商品房價(jià)格波動(dòng)性研究 以前面的理論為基礎(chǔ) 采用定量分 析的方法 對(duì)武漢市商品房價(jià)格的長期趨勢(shì)變化 周期性波動(dòng) 季節(jié)性波動(dòng)和隨機(jī) 性波動(dòng)狀況進(jìn)行了分析 并歸結(jié)了各自的原因及變化特征 在以上分析的基礎(chǔ)上得出本文的研究結(jié)論并提出相應(yīng)的政策建議 為政府決策 和人們進(jìn)行理性的投資與消費(fèi)提供參考 最后提出本文寫作中的幾個(gè)不足之處 期 待進(jìn)一步改進(jìn) 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素 波動(dòng)性 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to fn a t i o n sw e a l t hi nm o d e ms o c i a le c o n o m y a n di sa l s oap i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y t h ed u a la s s e t sc h a r a c t e r i s t i c so fr e a l e s t a t em a k ep r i c ec h a n g e sa f f e c t e db ym a n yf a c t o r s r e a le s t a t ep r i c ev o l a t i l i t yh a s t r e m e n d o u si m p a c ta tt h en a t i o n a le c o n o m y i n d u s t r yd e v e l o p m e n ta n dh o u s e h o l d c o n s u m p t i o n t h e r e f o r e t h et h e o r e t i c a la n a l y s i so ft h er e a le s t a t ep r i c e s t h eu n d e r s t a n d i n g o fr e a le s t a t ep r i c e sa sw e l la st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nf a c t o r sa n da n a l y s i so ft h el a wa n d p r i c ev o l a t i l i t yl e v e l a n dt h e nt h eu n d e r s t a n d i n gt h es u b s t a n c eo f r e a le s t a t ep r i c ec h a n g e s b e c o m ev e r yn e c e s s a r y b a s e do nr e c a l l i n gt h es i t u a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c h t h i sp a p e rc a nb ed i v i d e di n t of o u rp a r t s p a r tii sa b o u tt h et h e o r yo ft h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n s t h ec o n t e n t so fr e a l e s t a t ep r i c e ss t a r tt op r o c e e d a n dt h e nt h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n sf r o mt h ev a l u eo f t h em a r x i s tp o i n to fv i e wa r ea n a l y z e d a n dt h e nw i t ht h em a r k e tm e c h a n i s mo fs u p p l y a n dd e m a n df l u c t u a t i o n sa r ed i s c u s s e d a n df i n a l l yt h ea n a l y s i so nt h er e a le s t a t eb u b b l ei n a s s e tp r i c i n gt h e o r ya n ds p e c u l a t i o na r ec a r r i e do u t p a r t2i sa b o u tt h ea n a l y s i so fi n f l u e n c i n gf a c t o r so nr e a le s t a t ep r i c ev o l a t i l i t y t h e r e r em a n yf a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t e p r i c ef l u c t u a t i o n s t h ee c o n o m i c f u n d a m e n t a l s p o l i c i e s l a n dp r i c ef a c t o r v i r t u a l e c o n o m i cf a c t o r sa n dp s y c h o l o g i c a l f a c t o r ss u c ha se x p e c t e dp r i c ev o l a t i l i t yo fr e a le s t a t ea r ec o n d u c t e di n d e p t ha n a l y s i si n t h i sp a p e r p a r t3i sa b o u tt h es t u d yo nr e a le s t a t el a wf l u c t u a t i o n f i r s to fa l l t y p e so fr e a le s t a t e p r i c ef l u c t u a t i o n sw e r ei n t r o d u c e d a n dt h e nt h el o n g t e r mt r e n d s c y c l i c a lf l u c t u a t i o n si n r e a le s t a t ep r i c e s s e a s o n a lf l u c t u a t i o n sa n dt h er a n d o mf l u c t u a t i o n so ft h ef e a t u r e s r u l e s a n dv o l a t i l i t yo ft h em e a s u r ef o ra l lt y p e so fm e t h o d sa r ei n t r o d u c e d p a r t4i sa b o u tt h es t u d yo fp r i c ev o l a t i l i t yo nw u h a nc i t yc o m m e r c i a lh o u s i n g b a s e do np r e v i o u st h e o r i e s l o n g t e r mt r e n d s c y c l i c a lf l u c t u a t i o n s s e a s o n a lf l u c t u a t i o n s a n dr a n d o mf l u c t u a t i o n so fc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e si nw u h a nh a v eb e e na n a l y z e dw i t h t h em e t h o do fq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n dt h er e a s o u sa n dt h e i rr e s p e c t i v ev a r i a t i o nh a v e b e e ns u m m a r i z e d b a s e do na b o v ea n a l y s i s t h ec o n c l u s i o n sa r ed r a w na n dt h ec o r r e s p o n d i n gp a p e r s p o l i c yr e c o m m e n d a t i o n sa r ep r o v i d e dt oo f f e ri n f o r m a t i o nf o rg o v e r n m e n tp o l i c y m a k i n g a n dp e o p l eo ni n v e s t m e n ta n dc o n s u m p t i o nr a t i o n a l l y f i n a l l y i nt h i sw r i t i n g s e v e r a l d e f i c i e n c i e sa r ep o i n t e do u ta n di ml o o k i n gf o r w a r dt oh a v ef u r t h e ri m p r o v e m e n t k e yw o r d s r e a le s t a t ep r i c e s i n f l u e n c i n gf a c t o r s f l u c t u a t i o n 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 1 緒論 1 1 選題背景 房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中財(cái)富的重要組成部分 因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高 帶動(dòng)性強(qiáng) 與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切 發(fā)展態(tài)勢(shì)直接關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金 融安全 同時(shí)房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性 其發(fā)展易受眾多因素影響 價(jià)格變化往往表現(xiàn)不同的波動(dòng)特征 自2 0 0 0 年來 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過四年左右的快速發(fā)展和一年多的宏觀調(diào)控 至2 0 0 6 年已進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高速發(fā)展的階段 房地產(chǎn)投資過熱問題明顯 房價(jià)上漲 過快已經(jīng)關(guān)系到普通老百姓的生活成本 一邊是7 0 以上的城市居民難以承受的 高房價(jià) 另一邊是價(jià)格不菲的高檔房依然緊俏 為了抑制房價(jià)的過快上漲 進(jìn)一步 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 以確保房地產(chǎn)快速且健康地發(fā)展 2 0 0 7 年 在以往宏觀調(diào)控的 基礎(chǔ)上 國家在土地 金融 住房保障等方面加大了調(diào)整力度 但房價(jià)仍連續(xù)攀升 住宅價(jià)格上漲過快已成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的核心問題 2 0 0 8 年上半年 在 國家調(diào)控政策主導(dǎo)下 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2 0 0 7 年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸 各項(xiàng) 指標(biāo)高位調(diào)整 過度需求泡沫得到有效的抑制 但2 0 0 8 年第三季度 全國7 0 大中 城市房價(jià)出現(xiàn)近十年來首次下跌 且房價(jià)下降的城市逐步增多 跌幅逐月加大 并 顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì) 盡管隨后在國家 保增長 政策的主導(dǎo)以及各方面努力下 一些城市房地產(chǎn)交易量回升 但在國際金融危機(jī)爆發(fā)全球經(jīng)濟(jì)下滑的形勢(shì)下 房地 產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)未得到有效遏制 整體市場(chǎng)并未得到期待的理性回歸 2 0 0 9 年 在相關(guān)政策的持續(xù)刺激下 房地產(chǎn)價(jià)格又一路攀升 事實(shí)表明 國家一 刀切的宏觀調(diào)控所取得的效果并不理想 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及房價(jià)過快增 長與其高波動(dòng)性密不可分 以此為背景 在梳理理論邏輯的基礎(chǔ)上 本文嘗試對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素和 價(jià)格的波動(dòng)狀況進(jìn)行研究 分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素特征并對(duì)價(jià)格波動(dòng)理論進(jìn)行闡 述 力求系統(tǒng)地了解房價(jià)波動(dòng)規(guī)律 從而理解房價(jià)變動(dòng)的實(shí)質(zhì) 進(jìn)而為宏觀調(diào)控決 策和人們進(jìn)行理性的投資消費(fèi)提供依據(jù) 1 2 選題的目的與意義 1 2 1 研究的目的 視角不同 房地產(chǎn)的價(jià)格組成往往不同 但是大體上可以認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是由 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩上研究生學(xué)位論文 基礎(chǔ)價(jià)值和人們投資和投機(jī)預(yù)期支撐的虛擬價(jià)值或增值部分組成 因而房地產(chǎn)價(jià)格 變化易受到經(jīng)濟(jì)基本面 政策 土地價(jià)格 心理等諸多因素共同決定 價(jià)格走向也 往往表現(xiàn)出不同的波動(dòng)特征 自本世紀(jì)初開始 房價(jià)保持持續(xù)高速增長 房地產(chǎn)投資過熱房價(jià)虛高現(xiàn)象日益 明顯 而2 0 0 8 年下半年起房價(jià)又出現(xiàn)持續(xù)大幅下滑 隨后2 0 0 9 年房價(jià)又率先復(fù)蘇 直至偏熱 如何對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行深度調(diào)整 使價(jià)格全面回歸理性是房地產(chǎn)市場(chǎng)走 出困境的關(guān)鍵 本文以房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值組成以及房地產(chǎn)所具有的資產(chǎn)二重屬性 作為切入點(diǎn) 在介紹房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)理論的基礎(chǔ)上 深入分析價(jià)格波動(dòng)和其影響因 素之間的關(guān)系 并在進(jìn)一步分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)類型和規(guī)律的基礎(chǔ)上 對(duì)武漢市商 品房價(jià)格的波動(dòng)狀況進(jìn)行分析 得出波動(dòng)特征并歸結(jié)原因 最后根據(jù)研究結(jié)果提出 合理的建議 為政府采取相應(yīng)的房價(jià)調(diào)控措施 減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為 促進(jìn) 房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性和房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供參考 1 2 2 研究的意義 2 0 0 8 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)以保證金融體系穩(wěn)定 并將穩(wěn)定住宅消費(fèi)作為拉動(dòng)內(nèi)需的重要內(nèi)容 引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 保持國民經(jīng) 濟(jì)持續(xù) 快速 穩(wěn)健發(fā)展 2 0 0 9 年 隨著 兩型社會(huì) 配套政策的不斷出臺(tái) 兩型社 會(huì) 建設(shè)全面發(fā)力 面對(duì)海內(nèi)外經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變化 武漢市通過增加投資 擴(kuò)大內(nèi)需 等手段實(shí)現(xiàn)保增長的目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資創(chuàng)新高 而房地產(chǎn)業(yè)的健康平 穩(wěn)發(fā)展起到了舉足輕重的作用 而隨著國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整 2 0 1 0 年武漢市 將從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 加大保障性住房建設(shè)力度 嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手 進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控措施的執(zhí)行力度 使武漢市住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理 住房價(jià)格基本穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn) 使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)為 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出積極貢獻(xiàn) 因此 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行理論分析 了解房地產(chǎn)價(jià)格和各影響因素之間的關(guān)系 剖析商品房價(jià)格波動(dòng)性規(guī)律并分析其波動(dòng)程度 進(jìn)而理解商品房價(jià)格變動(dòng)的實(shí)質(zhì) 為政府和產(chǎn)業(yè)部門采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施 積極引導(dǎo)消費(fèi)者和投資者進(jìn)行正確決策 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)顯得十分有必要 并具有重要的現(xiàn)實(shí)意 義 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 1 3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1 3 1 國外相關(guān)研究概況 國外的房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)行的比較早 同時(shí)市場(chǎng)化程度也比較高 房價(jià)問題 的重要性和房價(jià)的敏感性吸引了學(xué)者和公眾的廣泛關(guān)注 從國外研究文獻(xiàn)來看 對(duì) 房價(jià)的波動(dòng)性研究主要集中在周期性波動(dòng) 泡沫與投機(jī)及房價(jià)的影響因素等方面 代表性的成果如下 w e n z l i c k 1 9 8 0 以美國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量 或銷售額 為依據(jù) 通過分析 1 7 9 5 1 9 7 3 年共1 8 0 年間美國房地產(chǎn)的周期波動(dòng)循環(huán)變化 指出美國房地產(chǎn)的長期 波動(dòng)周期約為1 8 年 n e l l i s 和l o n g b o t t o m 1 9 8 1 采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)英國住宅商品房價(jià)格影 響因素進(jìn)行分析后 得出收入 抵押貸款利率和社區(qū)抵押貸款存量對(duì)商品房價(jià)格變 化影響較大 而其中收入因素影響最大 t i r o l e 1 9 8 2 認(rèn)為 在交易者都是理性的條件下 不管是否允許賣空 s h o r t s a l e s 市場(chǎng)交易中都不可能獲得利得 除非交易者對(duì)給定資產(chǎn)的價(jià)值存在不同的 先知先覺 或者想利用市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 即資產(chǎn)價(jià)格泡沫難以存在 h e m k n a 1 9 8 5 利用1 9 7 9 1 9 8 3 年的數(shù)據(jù) 用實(shí)證的方法得出美國寫字樓租 金變化與國民經(jīng)濟(jì)周期和通貨膨脹密切相關(guān) 由此證明了美國寫字樓市場(chǎng)有很強(qiáng)周 期性的結(jié)論 r i c h a r dm b e t t s 1 9 9 6 認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)干預(yù)住房方案 原因在于政府參與能有 效消除市場(chǎng)失靈導(dǎo)致的種種缺陷 緩解住房市場(chǎng)供求導(dǎo)致的種種矛盾 d d e n i s e c ww i i l i a n 1 9 9 6 通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)狀況進(jìn)行分析后 認(rèn)為 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為使用市場(chǎng)和資本市場(chǎng) 并且建立了這兩個(gè)市場(chǎng)之間互動(dòng)的四象 限模型 c l a p p 1 9 9 7 通過對(duì)房地產(chǎn)周期的研究 發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)具有3 0 年 5 0 甚至 上百年的更長時(shí)間上的周期性波動(dòng)特征 r a y m o n d 1 9 9 8 對(duì)香港地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系進(jìn)行了因果關(guān)系分析 發(fā)現(xiàn)房價(jià)變 動(dòng)與地價(jià)之間無直接的因果聯(lián)系 m c k i n n o n p i l l 1 9 9 8 和k r u g m a n 1 9 9 8 對(duì)泡沫形成的內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行了研究 他們的研究表明政府各種形式的擔(dān)保會(huì)導(dǎo)致較高的資產(chǎn)價(jià)格 并且他們認(rèn)為1 9 9 7 年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)的原因歸結(jié)于房地產(chǎn)泡沫 p y h r r 和b o m 1 9 9 9 先從宏觀和微觀的角度對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行了區(qū)分 在此基 礎(chǔ)上又分別從實(shí)物市場(chǎng) 投資和國際化的視角對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了更為詳細(xì)的周期劃分 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 m a l p e z z i 1 9 9 9 針對(duì)價(jià)格收入比以及房價(jià)變化利用誤差修正模型得出了前 期價(jià)格和收入變化對(duì)于房價(jià)的影響以及短期供給弱彈性的結(jié)論 g e o f f r e ym e e n 2 0 0 2 在對(duì)美 英等國的住宅價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析后 認(rèn)為長 短期收入對(duì)住宅價(jià)格的彈性都很大 并認(rèn)為長期收入彈性在供給欠佳的市場(chǎng)上相 對(duì)較高 j u d 和w i n k l e r 2 0 0 2 通過使用短期滯后模型對(duì)房價(jià)變化進(jìn)行實(shí)證分析后 得出價(jià)格上漲受當(dāng)期人口 收入 建筑成本和利率影響很大 同時(shí)受到財(cái)富當(dāng)期 和滯后期值的影響 1 3 2 國內(nèi)相關(guān)研究概況 國內(nèi)大部分研究集中在房地產(chǎn)價(jià)格影響因素和周期性波動(dòng)等方面 主要研究 成果如下 謝經(jīng)榮 未勇 曲波等 2 0 0 2 周京奎 2 0 0 5 分別運(yùn)用理論和實(shí)證的方 法證明了房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系 周京奎還證明了股票價(jià) 格與房地產(chǎn)價(jià)格之間有反比關(guān)系 另外他還對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了研究 曲波 2 0 0 3 分別對(duì)美國 大陸和臺(tái)灣等地的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波 動(dòng)之間關(guān)系進(jìn)行研究 發(fā)現(xiàn)兩者聯(lián)系密切 但是影響兩者之間穩(wěn)定的協(xié)同增長關(guān) 系的因素很多 不同地區(qū)或國家表現(xiàn)不同 高波 毛豐付 2 0 0 3 以19 9 9 2 0 0 2 年土地季度價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價(jià)格 指數(shù)為樣本 通過相關(guān)分析得出長期內(nèi)房價(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì) 短期內(nèi)兩者存在 相互影響的結(jié)論 李國柱 2 0 0 4 采用p a n e l d a t a 模型對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的差異進(jìn)行分 析 得出房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度較高的區(qū)域更易受宏觀政策的影響而 產(chǎn)生波動(dòng) 皮舜 2 0 0 4 通過建立相關(guān)模型對(duì)我國1 9 9 7 2 0 0 3 年間房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市 場(chǎng)的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析 認(rèn)為金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩者之間在長 短期上均存 在雙向因果關(guān)系 張紅 2 0 0 5 認(rèn)為住宅價(jià)格走勢(shì)受經(jīng)濟(jì)基本面影響很大 并且她認(rèn)為貨幣供 給量 m 2 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資走向的影響要遠(yuǎn)大于后者對(duì)前者的影響 胡曉添 濮勵(lì)杰等 2 0 0 5 通過實(shí)證分析土地因素對(duì)南京市房價(jià)的影響后 得出土地因素中地價(jià)和土地出讓面積對(duì)房價(jià)的影響表現(xiàn)為領(lǐng)先 其它因素影響作 用滯后 王千 2 0 0 6 認(rèn)為房地產(chǎn)是一種介于普通商品和金融資產(chǎn)之間的虛擬資產(chǎn) 4 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 因此 房地產(chǎn)能同時(shí)起到穩(wěn)定和擾動(dòng)經(jīng)濟(jì)的雙重作用 是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的 紐帶 時(shí)筠侖 2 0 0 6 認(rèn)為房地產(chǎn)波動(dòng)主要表現(xiàn)為長期趨勢(shì)波動(dòng)和周期波動(dòng) 長期 趨勢(shì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)密切相關(guān) 且長期趨勢(shì)波動(dòng)通過心理預(yù)期作用于周期波 動(dòng) 周期波動(dòng)通過政策因素影響到長期趨勢(shì)波動(dòng) 周期波動(dòng)只是房地產(chǎn)波動(dòng)的一 種形態(tài) 并且正在日益弱化 吳寶申 2 0 0 7 通過對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間的關(guān)系研究 后得出 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分為長期趨勢(shì)波動(dòng)和循環(huán)波動(dòng)組成 并認(rèn)為長期趨勢(shì)受人 口規(guī)模 經(jīng)濟(jì)增長 土地以及資金狀況制約 同時(shí)得出地價(jià)波動(dòng)性比房價(jià)波動(dòng)更大 且房地產(chǎn)波動(dòng)具有地域性特征 發(fā)達(dá)地區(qū)波動(dòng)性更為明顯 魯娜 2 0 0 7 認(rèn)為信貸規(guī)模對(duì)東部城市房地產(chǎn)價(jià)格影響都比較大 容易出現(xiàn)房 地產(chǎn)泡沫和投機(jī) 對(duì)中西部影響則較小 中西部房價(jià)主要受經(jīng)濟(jì)基本面影響比較大 另外房地產(chǎn)需求對(duì)各地區(qū)房價(jià)的長期趨勢(shì)都存在負(fù)效應(yīng) 曹英 2 0 0 7 通過對(duì)長沙市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析后得出影響長沙房地產(chǎn)價(jià)格波 動(dòng)的首要因素是人均可支配收入 其次是房地產(chǎn)開發(fā)投資 國內(nèi)生產(chǎn)總值和貸款利 率 且一年期貸款利率與商品房價(jià)格不存在長期穩(wěn)定關(guān)系 趙曉丹 2 0 0 7 通過對(duì)匯率波動(dòng)和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的兩者的共性和特征分析 得出兩者之間存在一定的關(guān)聯(lián)性 前者有可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生上浮或下浮傳 導(dǎo)作用 且傳導(dǎo)作用是否發(fā)生要根據(jù)各國具體情況而定 史永東 陳日清等 2 0 0 8 通過建立最優(yōu)控制模型分析了不確定性環(huán)境下房地 產(chǎn)價(jià)格的決定因素 得出按揭貸款利率 按揭貸款額度 居民財(cái)富等多種因素對(duì)房 價(jià)均有影響 同時(shí)用抵押貸款利率對(duì)加息政策的效果進(jìn)行檢驗(yàn) 結(jié)果顯示抵押貸款 利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響無經(jīng)濟(jì)顯著性 另外房地產(chǎn)價(jià)格自身的變動(dòng)沖擊能引起房 地產(chǎn)價(jià)格上漲 任榮榮 鄭思齊 龍奮杰等 2 0 0 8 利用1 9 9 9 2 0 0 5 年數(shù)據(jù)對(duì)全國3 5 個(gè)大中城 市進(jìn)行實(shí)證研究 發(fā)現(xiàn)預(yù)期作用對(duì)房價(jià)變化的影響巨大 這種作用在房價(jià)較高的城 市更為突出 并認(rèn)為對(duì)房價(jià)增長的預(yù)期會(huì)加速房地產(chǎn)需求膨脹 導(dǎo)致房價(jià)非理性增 長 李賓 2 0 0 8 認(rèn)為房價(jià)的長期趨勢(shì)受技術(shù)進(jìn)步 生產(chǎn)要素等影響 而價(jià)格的短 期變化與短期真實(shí)利率調(diào)整呈反向聯(lián)動(dòng) 正因?yàn)槿绱宋磥矸康禺a(chǎn)價(jià)格在長 短期上 都將趨于下降 隨著人民幣匯率戰(zhàn)的日益升溫 對(duì)于外資流入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)造成房地產(chǎn)價(jià)格 波動(dòng)問題的成為焦點(diǎn) 汪成豪 王雯瑁等 2 0 0 9 對(duì)外資流動(dòng)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的 影響研究后發(fā)現(xiàn)外資投資房地產(chǎn)總額占外商投資總額比例相對(duì)穩(wěn)定 且穩(wěn)速下降 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 并認(rèn)為外資會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期套利行為 而將更多關(guān)注于房地產(chǎn)的長期價(jià) 值 劉洪玉 2 0 0 9 認(rèn)為目前在世界經(jīng)濟(jì)不確定性的背景下 受住房交易量和價(jià)格 的下調(diào) 國家保增長和房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的雙重目標(biāo) 土地和房地產(chǎn)的已有制度 住房保障政策和打擊投機(jī)的稅收政策等因素的共同作用 未來短期內(nèi)商品房住宅價(jià) 格變化將趨于理性回落 綜上所述 國內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格及其波動(dòng)性的研究 主要集中在房地產(chǎn) 市場(chǎng)內(nèi)部機(jī)制 房地產(chǎn)泡沫 周期 投機(jī)及房價(jià)波動(dòng)的影響因素等方面 且以實(shí)證 分析為主 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不同波動(dòng)類型的定量分析還較少 因此本文對(duì)此問題的 探尋具有一定的研究價(jià)值 6 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 1 4 研究的基本思路 主要內(nèi)容及方法 1 4 1 基本思路 圖1 1 基本思路 f i g 1 1b a s i ci d e a s 7 華中農(nóng)業(yè)人學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 1 4 2 主要內(nèi)容 本文具體內(nèi)容分為五章展開 第一章介紹本文研究的背景 目的與意義 進(jìn)行文獻(xiàn)綜述并提出論文寫作的思 路 歸納論文的主要內(nèi)容和方法以及論文可能的創(chuàng)新 第二章介紹了房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)理論 首先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵 類型等進(jìn)行了介 紹 接著對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)的價(jià)值論 供求機(jī)制以及泡沫投機(jī)論等進(jìn)行了闡述 第三章分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律 先分別對(duì)影響 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)基本面因素 政策影響因素 土地價(jià)格因素 虛擬經(jīng)濟(jì)因素 和心理等因素進(jìn)行了介紹 接著對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)類型和波動(dòng)機(jī)理狀況進(jìn)行了分 析 第四章在前幾章分析的基礎(chǔ)上以武漢市商品房價(jià)格為對(duì)象 先分析了商品房價(jià)格 和其影響因素之間的關(guān)系 接著分別對(duì)其長期變化趨勢(shì) 周期性波動(dòng) 季節(jié)性波動(dòng) 以及隨機(jī)性波動(dòng)進(jìn)行了分析 第五章得出文章的結(jié)論并提出建議 1 4 3 研究的方法 本文中用到的主要研究方法有 一是在房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析時(shí)使用了協(xié)整檢 驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn) 二是在房地產(chǎn)價(jià)格周期波動(dòng)分析時(shí)使用了主成分分析方法 在季節(jié)性波動(dòng)分析時(shí)采用時(shí)間序列x 1 2 一a r i m a 季節(jié)調(diào)整模型對(duì)季節(jié)波動(dòng)因子和隨 機(jī)波動(dòng)因子進(jìn)行了提取 1 5 可能的創(chuàng)新 對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性的研究 本文強(qiáng)調(diào)影響因素的分析 波動(dòng)類型以及波動(dòng) 程度的測(cè)度 因此本文可能的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在 1 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了定量分析 對(duì)某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng) 的影響在不同地域內(nèi)和時(shí)序上分別作了闡述 2 對(duì)于商品房價(jià)格的季節(jié)性波動(dòng) 本文采用間接方法進(jìn)行了分離 8 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)理論 2 1 房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題 它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán) 在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn) 關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置 房地產(chǎn) 價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一 是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表 現(xiàn) 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的形成的概念表述不盡相同 按照勞動(dòng)價(jià)值論的觀點(diǎn)可表述為 在房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè) 經(jīng)營的過程中 所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)形成的價(jià)值與土地所 有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn) 按西方效用價(jià)格理論 房地產(chǎn)價(jià)格可表述為 房地產(chǎn)的 效用 房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 2 1 1 房地產(chǎn)價(jià)格的類型 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中 房地產(chǎn)價(jià)格種類具有多種不同的類型 不同的價(jià)格所起的 作用不盡相同 評(píng)估的原則 考慮的因素也不盡相同 1 按形成機(jī)制分 按照形成機(jī)制的不同 房地產(chǎn)價(jià)格可以劃分為房地產(chǎn)理論價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 評(píng) 估價(jià)格 政策價(jià)格 指導(dǎo)價(jià)格等 吳德進(jìn) 李國柱等 2 0 0 7 理論價(jià)格 理論價(jià)格是指房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值 表現(xiàn)為某一宗物業(yè)在某個(gè)時(shí)點(diǎn)于完全競 爭性的公開市場(chǎng)上能夠成交的合理價(jià)格 在這種情況下 市場(chǎng)具有完全自由的進(jìn)入 退出機(jī)制 該時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀態(tài)穩(wěn)定 物業(yè)價(jià)值不變 不存在各種特殊情況 如不考慮 特殊買家的進(jìn)入等 因此 理論價(jià)格是由經(jīng)濟(jì)基本面決定的房地產(chǎn)價(jià)格 它是房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的中心 市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格是指房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格 它隨著時(shí)間和供求關(guān)系的變化 而波動(dòng) 一般可分為公平市場(chǎng)價(jià)格 限定價(jià)格和非公平市場(chǎng)價(jià)格等 公平市場(chǎng)價(jià)格 通常是指不受一些不良因素 如壟斷 信息不對(duì)稱 強(qiáng)迫交易等 的影響 雙方完 全在正常情況下交易的價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格是按一定的估價(jià)原則與程序 采用科學(xué)方法對(duì)房地產(chǎn)所作的一種估價(jià) 9 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 但是根據(jù)估價(jià)方法和目的的不同 評(píng)估價(jià)格可表現(xiàn)為偏重房地產(chǎn)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的 估計(jì) 政策價(jià)格和指導(dǎo)價(jià)格 政策價(jià)格是政府運(yùn)用行政力量 在參考市場(chǎng)價(jià)格的情況下 迫使交易者接受的 房地產(chǎn)價(jià)格 而指導(dǎo)價(jià)格一般是指政府提出來的 供交易雙方參考的房地產(chǎn)價(jià)格 2 按交易權(quán)屬分 按照交易權(quán)屬的不同 房地產(chǎn)價(jià)格可以分為房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格和房地產(chǎn)使用權(quán) 價(jià)格 2 1 2 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 從房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成來看房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng) 房地產(chǎn)價(jià)格由地價(jià) 房屋建安費(fèi)用及 利潤 房屋銷售成本及利潤 稅金等構(gòu)成 因此房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是隨價(jià)格各組成部 分的變化而變化的 而在構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格各組成部分中 土地價(jià)格即土地所有權(quán)轉(zhuǎn) 讓或使用權(quán)出讓的價(jià)格和建安費(fèi)用在房價(jià)中占有很大的比重 但是土地的形成過程 沒有凝結(jié)必要的勞動(dòng) 因而本身是無價(jià)值的 土地價(jià)格具有二元特性一土地資本價(jià) 格和土地物質(zhì)價(jià)格 土地物質(zhì)價(jià)格沒有價(jià)值實(shí)體為基礎(chǔ) 這部分定價(jià)采用資本化定 價(jià)方式 其變化大小完全取決于供求狀況 而土地資本價(jià)格的變動(dòng)完全由土地資本 投入量多少?zèng)Q定 因此 由于土地價(jià)格構(gòu)成的二元性 使得土地價(jià)格的構(gòu)成整體完 全取決于市場(chǎng)供需狀況 同時(shí)土地價(jià)格的這種供求狀況并非是抽象的 它表現(xiàn)為影 響地價(jià)的諸多因素 除地價(jià)外 房地產(chǎn)價(jià)格的其他構(gòu)成部分 如建安費(fèi)用和各期管 理費(fèi) 利潤和稅金等都是價(jià)值實(shí)體的一部分 其價(jià)格變化受供求狀況和價(jià)值共同決 定 2 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的價(jià)值論 馬克思主義價(jià)值理論認(rèn)為 商品是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品 它包含使用價(jià)值和價(jià) 值兩個(gè)要素 是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一 使用價(jià)值是指物品和服務(wù)能夠滿足人們某 種需要的屬性 即物品和服務(wù)的有用性 一般的物品或多或少具有使用價(jià)值 作為 商品的使用價(jià)值與一般物品的使用價(jià)值存在差別 首先它必須是勞動(dòng)產(chǎn)品的使用價(jià) 值 其次商品的使用價(jià)值不是針對(duì)生產(chǎn)者自己有用 而是針對(duì)他人 針對(duì)社會(huì)有用 最后商品的使用價(jià)值必須通過讓渡給他人才能進(jìn)入消費(fèi) 因此商品的使用價(jià)值是交 換價(jià)值的物質(zhì)承擔(dān)者 商品的價(jià)值是內(nèi)在的 抽象的 不能自己表現(xiàn)出來 只能通 過與另一種商品交換 才能獲得表現(xiàn) 任何物品都有使用價(jià)值 但只有這種物品作 為商品時(shí) 它才具有價(jià)值 因?yàn)閮r(jià)值是指產(chǎn)品生產(chǎn)過程中消耗的人類無差別的勞動(dòng) 交換價(jià)值是外在的 有具體的表現(xiàn)形式 價(jià)值是交換價(jià)值的基礎(chǔ) 交換價(jià)值是價(jià)值 1 0 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 表現(xiàn)形式 圖2 1 房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值論機(jī)制分析 f i g 2 一lo nt h em e c h a n i s mo ft h ev a l u eo fr e a le s t a t ep r i c e s 根據(jù)馬克思主義的價(jià)值理論 未進(jìn)行開發(fā)的土地只屬于一般物品 只有使用價(jià) 值 本身不包含價(jià)值 這部分使用價(jià)值只受供求關(guān)系影響 當(dāng)經(jīng)過一定量的勞動(dòng)和 資本投入后 土地就包含原有的使用價(jià)值和新投入的價(jià)值部分 價(jià)值部分直接由投 入量決定 這兩者結(jié)合成整體 最終使得在考慮投入量的前提下 土地價(jià)格采用資 本化定價(jià)方式計(jì)算 這樣形成的土地價(jià)格與建筑物構(gòu)筑物的價(jià)格一起形成房地產(chǎn)價(jià) 格 這種價(jià)格的變化更多的取決于供求關(guān)系 供求關(guān)系直接或間接受多種影響因素 單一或共同作用 使得房價(jià)波動(dòng)最終通過各影響因素變化得以體現(xiàn) 而波動(dòng)量的大 小和劇烈程度則取決于影響因素的內(nèi)容及性質(zhì) 2 3 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的供求機(jī)制 從供給需求的角度看 房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)受到長期市場(chǎng)供求機(jī)制和短期供給機(jī)制 的影響 2 3 1 長期市場(chǎng)供求機(jī)制 在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中 各種各樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)非常復(fù)雜 每一種產(chǎn)品 都有大量的生產(chǎn)者 和消費(fèi)者 每種產(chǎn)品的價(jià)格都受供給和需求決定 房地產(chǎn)作為一種較特殊的商品 其價(jià)格變化必然受到供給和需求的影響 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài) 此時(shí)的價(jià)格叫做均衡價(jià)格 即出清價(jià)格 如圖2 2 所示的e 點(diǎn)價(jià)格p i 即為均衡價(jià)格 此時(shí)房地產(chǎn)的供給與需求量均為q 1 若此時(shí)只 考慮價(jià)格變化 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格由于某種原因由p l 上漲到p 2 時(shí) 相應(yīng)的供給量變?yōu)?q 5 而此時(shí)的需求量只有q 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量多出f g 市場(chǎng)無法出清 價(jià)格必 華中農(nóng)業(yè)人學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 然下跌 價(jià)格下跌又引起需求量上升 最終又回到均衡價(jià)格p t 當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)下跌 例如跌倒p 3 時(shí) 此時(shí)需求量增加到q 4 而供給量減少到q 3 市場(chǎng)房地產(chǎn)短缺量為 r t 此時(shí)價(jià)格必然又回升 需求量減少 直至重新回到e 點(diǎn)為止 圖2 2 價(jià)格一般均衡 f i g 2 2g e n e r a le q u i l i b r i u mp r i c e 以上分析是只考慮價(jià)格變化時(shí)的一般情況 就房地產(chǎn)業(yè)而言 房地產(chǎn)的供給和 需求會(huì)受到諸多因素的影響 這些因素主要有經(jīng)濟(jì)基本面因素 土地價(jià)格因素 政 策因素 心理預(yù)期因素 虛擬經(jīng)濟(jì)等等 在這些因素的影響下 房地產(chǎn)的供給和需 求曲線會(huì)發(fā)生移動(dòng) 如當(dāng)居民收入發(fā)生變化 人口在較長時(shí)間出現(xiàn)明顯變化 消費(fèi) 者的心理預(yù)期等 會(huì)使得在相同的價(jià)格下 需求曲線發(fā)生移動(dòng) 圖2 3 所示的就是 當(dāng)居民收入增加或減少時(shí) 需求曲線由d 變?yōu)閐 l 或d 2 供給情況也一樣 如當(dāng)物價(jià) 和地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)成本上漲或下跌時(shí) 房地產(chǎn)供給曲線相應(yīng)的由s 變?yōu)閟 l 和s 2 圖2 3 長期供求變化與房地產(chǎn)價(jià)格 f i g 2 3l o n g t e r ms u p p l ya n dd e m a n da n d r e a le s t a t ep r i c e s 2 3 2 短期市場(chǎng)供求機(jī)制與市場(chǎng)均衡 在分析完房地產(chǎn)市場(chǎng)長期均衡機(jī)制后 對(duì)于短期的房地產(chǎn)市場(chǎng) 由于房地產(chǎn)本 身的位置固定性和不可移動(dòng)性等區(qū)域性特征 加上房地產(chǎn)建設(shè)周期長 供給滯后 近期我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)為不完全競爭市場(chǎng) 短期的供給量易受到開發(fā)商的控制 這些因素使得在短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為一定程度的供給剛性 如圖2 4 所示 當(dāng) 1 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 房價(jià)開始p l 上升到p 2 時(shí) 供給量會(huì)由e 點(diǎn)上升到f 點(diǎn) 當(dāng)價(jià)格由于需求的增加由 p 2 i z y 至up 3 時(shí) 此時(shí)供給量有限 無法再增加且維持在q 2 需求的增加只會(huì)導(dǎo)致 價(jià)格繼續(xù)上升 價(jià)格的持續(xù)上升必然吸引更多的資源進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) 使得房地產(chǎn) 投資開發(fā)量增加 供給量得以緩慢由q 2 增加到q 3 價(jià)格均衡由g 點(diǎn)變?yōu)閔 點(diǎn) 最 終實(shí)現(xiàn)短期均衡和長期均衡的統(tǒng)一 眾多短期均衡點(diǎn)最終構(gòu)成長期供給曲線s l 如 圖2 5 功 三弋 e 圖2 4 短期供求變化與房地產(chǎn)價(jià)格 f i g 2 4s h o r t t e r ms u p p l ya n dd e m a n da n dr e a le s t a t ep r i c e s 代心一6 x c 圖2 5 均衡統(tǒng)一與房地產(chǎn)價(jià)格 f i g 2 5b a l a n c eu n i t ya n dr e a le s t a t ep r i c e s 2 4 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的泡沫投機(jī)論 房地產(chǎn)泡沫 b u b b l e s 被描述為 一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲 價(jià) 開始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期 于是又吸引了新的買主 這些 人一般只想通過買賣牟取利潤 而對(duì)資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣 的 隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn) 接著就是價(jià)格的暴跌 最后以金融危機(jī)告終 或 者以繁榮的逐漸消退而不發(fā)生危機(jī) 查爾斯p 金德爾伯格 1 9 9 1 泡沫理論強(qiáng)調(diào) 預(yù)期易引起人們的投機(jī)行為 最終導(dǎo)致房價(jià)的除長期趨勢(shì) 周期波動(dòng) 季節(jié)性波動(dòng) 和隨機(jī)波動(dòng)外的泡沫式波動(dòng) 曲波 2 0 0 3 而這種泡沫式波動(dòng)往往僅指房地產(chǎn)價(jià)格 的劇烈波動(dòng) 由于房地產(chǎn)具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)二元資產(chǎn)特性 郭金興 2 0 0 3 p 弓 r 日 0 華中農(nóng)業(yè)人學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 因而房地產(chǎn)除了滿足生產(chǎn)和生活需求以外 十分適合于進(jìn)行投資和投機(jī) 而投機(jī)的 需求是為了謀取差價(jià)利潤 只要有差價(jià) 投機(jī)人有利可賺 他們就會(huì)有無窮的欲望 去購買房地產(chǎn) 而不去理會(huì)價(jià)格的高低是否合理 這種行為導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的虛高 引發(fā)房地產(chǎn)泡沫 而房地產(chǎn)泡沫在銀行信貸的參與下具有一種自我膨脹的機(jī)制 如 圖2 6 并且房地產(chǎn)抵押貸款證券化后 流入房地產(chǎn)的資金就會(huì)像滾雪球一樣越滾 越大 投機(jī)者獲得更多的資金使得這種泡沫的自我膨脹機(jī)制進(jìn)一步放大 當(dāng)這種泡 沫達(dá)到一定程度時(shí) 在外界因素的沖擊下 例如市場(chǎng)謠言導(dǎo)致的資金外逃 政策因 素等等 房地產(chǎn)泡沫就會(huì)迅速破裂 房地產(chǎn)價(jià)格迅速下降 房價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng) 最 終可能引發(fā)金融危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)危機(jī) 圖2 6 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫運(yùn)行機(jī)制 f i g 2 60p e r a t i n gs y s t e mr e a l