對付物業(yè)的奇招.doc

先看通知：2區(qū)C棟一單元201業(yè)主：您好，關(guān)于您家養(yǎng)狗事宜。經(jīng)物業(yè)管理處多次交涉未果，現(xiàn)已給小區(qū)業(yè)主帶來安全隱患，同時(shí)違反了小區(qū)住宅安全管理?xiàng)l理及業(yè)主公約，望你接到通知后妥善處理。蘭海濱河城市花園物業(yè)管理處2006年6月5日-然后我們看回復(fù):蘭海濱海城市花園物業(yè)管理處：貴單位6月5日來函通知收悉，貴單位就我家飼養(yǎng)德國牧羊犬一事提出如下通知：1、給小區(qū)業(yè)主帶來安全隱患；2、違反小區(qū)住宅安全管理?xiàng)l例；3、違反業(yè)主公約；4、請妥善處理?，F(xiàn)就相關(guān)問題正式答復(fù)：問題一：給小區(qū)業(yè)主帶來安全隱患首先，我家飼養(yǎng)的是德國牧羊犬，不是民間所謂的“狼狗”，德國牧羊犬作為世界性的優(yōu)秀工作犬入選警犬和軍犬，并非因?yàn)樗抢枪?，更不是它的兇猛、好斗，是因?yàn)樽鳛槟裂蛉?，它具有良好的服從性和對人的溫順。其次，我家飼養(yǎng)的德國牧羊犬是在自家屋里和院內(nèi)圈養(yǎng)而非在小區(qū)公眾場所散養(yǎng)，除了對非法進(jìn)入我家的入侵者具有威懾作用外，不對任何業(yè)主具有安全隱患。第三，當(dāng)物業(yè)和我家交涉后，我們晚上外出遛狗已經(jīng)套上不長于2米的牽引繩，并且是在小區(qū)外無人區(qū)域散步。最后，我家飼養(yǎng)的是德國牧羊犬經(jīng)過警犬科目的基本訓(xùn)練，具有對口令的服從性，入住小區(qū)以來不但從來沒有對業(yè)主有過任何威脅性的吠叫，甚至于對裝修的工人也從未有過攻擊性的預(yù)備動作，這種犬種的溫順和善良遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小型的京巴之類的寵物狗。德牧犬性情溫順，從不擾民，通情達(dá)理，人聽不懂的話它都能聽懂，人還有打架斗歐的時(shí)候，而德牧犬從不主動攻擊任何人，比小狗強(qiáng)一百倍，狗咬人不能以大小來分，斗牛犬個(gè)頭小，但生性好斗，京巴更小，但何攻擊欲望遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于很多大型狗。例證：裝修期間，我們一家因車輛問題和保安發(fā)生劇烈的爭吵，請問那天在場的保安，我家的德國牧羊犬是否從頭到尾都沒有有任何攻擊行為！甚至連叫一聲都沒有，換條狗試試！試問，一條在家飼養(yǎng)的牧羊犬，一條外出套上繩子的牧羊犬且主人隨行的牧羊犬，一條不在小區(qū)內(nèi)自由散步的且經(jīng)過基本訓(xùn)練的牧羊犬，如何給小區(qū)業(yè)主帶來安全隱患？除非他/她翻越柵欄私闖民宅！問題二：違反小區(qū)住宅安全管理?xiàng)l例首先，我們?nèi)胱r(shí)并未收到任何關(guān)于小區(qū)住宅安全管理?xiàng)l例的文件文本，如果是貴單位的內(nèi)部規(guī)定而不是與我們簽定的協(xié)議，對我們不具備任何約束作用。其次，即使是與我們簽定的協(xié)議，如果違反國家法令、法規(guī)，也是無效協(xié)議。最后，我查閱了與貴單位所說的，名字類似的法令，只有建設(shè)部頒布的城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定，其中只有對貴單位的安全要求，并無養(yǎng)狗的任何規(guī)定。問題三：違反業(yè)主公約經(jīng)查閱貴單位發(fā)給我們的業(yè)主公約，在公約中第十一條和第十小條的原文是：“第十一條：在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為；第十小條：違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物?！?本條文釋義是說：在本物業(yè)范圍內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。我想我們雙方對這個(gè)釋義沒有異議；如果有，根據(jù)合同法的規(guī)定，例如公約這樣的屬于格式合同，格式合同的條文釋義必須有利于非合同起草者一方，因此，初步認(rèn)為我關(guān)于公約條文的釋義是符合語法規(guī)范和規(guī)定的！那么，我認(rèn)為這個(gè)規(guī)定中所說的“違反規(guī)定”有三個(gè)含義：一違反我們達(dá)成的管理規(guī)定，二是違反國家的法律，三是違反地方性*的法規(guī)。首先，公約是說“不得違反規(guī)定飼養(yǎng)”，而不是說“不得飼養(yǎng)”，因此，我家只要沒有違反規(guī)定就未違反業(yè)主公約之原文精神。第二，國家對于養(yǎng)狗并未有專項(xiàng)的法律規(guī)定，只有某些地方*制訂有相關(guān)的法規(guī)。第三，三亞市*作為屬地管理原則，也未有相關(guān)的管理規(guī)定，我們可以參照法理推定的原則，向貴單位做一些說明工作：1、國內(nèi)明文頒布寵物飼養(yǎng)法規(guī)的有北京、深圳和香港特別行政區(qū)等地。2、深圳的規(guī)定是每只狗每年交500元管理費(fèi)，提供一年免疫2次，狗外出必須有主人牽引且不得隨地便溺等；香港的管理更細(xì)致，對于大、中型狗，外出必須套上不短于2米的牽引繩，且主人須陪伴，可在無人區(qū)域放開散步等。3、四川某小區(qū)的自行規(guī)定是：“凡深夜12點(diǎn)后狂叫經(jīng)三次通知不處理者，由院保衛(wèi)、物業(yè)部門責(zé)令其責(zé)任人限期自行處理?！?、福建某小區(qū)的規(guī)定是：養(yǎng)犬須持有市城管部門核發(fā)的養(yǎng)犬許可證和市獸醫(yī)防疫部門發(fā)放的犬類免疫證，并到管理處登記備案。攜帶犬只到戶外活動，犬只須戴防護(hù)口罩、號牌，佩束犬鏈并由成年人牽領(lǐng)、看管，同時(shí)飼養(yǎng)人要即時(shí)清除犬只排出的糞便。當(dāng)然，在貴單位沒有更詳細(xì)的規(guī)定出臺前（即使以后有規(guī)定，也必須是我們雙方簽署過的協(xié)議，才能生效，請記住，貴單位是我們聘請的服務(wù)公司，我們是民事關(guān)系，不是行政主管部門的上下級管理關(guān)系，更不是國家權(quán)利機(jī)關(guān)制訂法規(guī)我們必須遵守的關(guān)系！），參照別地的做法，我家也沒有違反規(guī)定，在三亞市沒有給狗上戶口規(guī)定的前提下，我家的狗已經(jīng)有了三亞市動物檢疫免疫部門（縣市級）的免疫證明；更何況，在貴單位交涉后，我們家無人在家時(shí)已經(jīng)把狗關(guān)在室內(nèi)（那幾十平米的戶外陽臺算是浪費(fèi)了！還請貴單位保密，否則萬一有居心叵測之人知道陽臺上并沒有狗，恐怕陽臺要成為他的自由翻越之地了?。?。因此，根據(jù)“疑罪從無”和“無罪推定”的法理原則，我們即沒有違反業(yè)主公約也沒有違反國家法令，如果哪天三亞市*有相關(guān)規(guī)定，在好市民或好單位的揭發(fā)下，國家行政機(jī)關(guān)和專政機(jī)關(guān)上門執(zhí)行，是關(guān)、是罰、還是槍斃，我們都認(rèn)！最后溫馨提示貴單位，在前期物業(yè)管理協(xié)議上乙方簽章一欄中比并無我的*，從法理意義上說，你們印制的業(yè)主公約對我沒有任何約束力。問題四：請妥善處理首先，對于到貴單位投訴的業(yè)主或?qū)Φ聡裂蛉形窇中睦淼臉I(yè)主，我們本著鄰里和善的原則，提出如下建議：1、如果他/她本人愿意，我家愿意邀請他們到我家做客，讓德國牧羊犬在他們面前表演服從性科目，讓他們體會這是一種何其善良和聰明、溫順的動物。（我們住在隔壁春光小區(qū)的時(shí)候，它是在小區(qū)里自由散步，小區(qū)里大人、小孩自由活動、打籃球，3歲的小孩都會過來摸它，它從未追逐或試圖追逐過任何人）2、如果他們本人在大膽些，我可以把狗拴在門外，套上口罩，讓他一人經(jīng)過我家門口，如我家的狗有任何攻擊性的聲音和動作，我將終身監(jiān)禁它，不讓它再下樓，而他們再也不會看到這條狗，所謂的“安全隱患”也沒有了！其次，他們和貴單位如果實(shí)在不愿意看到這樣一個(gè)生命在本區(qū)的存在，我建議他們和貴單位可以從中華人民共和國治安管理處罰法上做點(diǎn)文章中華人民共和國治安管理處罰法第七十五條規(guī)定：飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，或者放任動物恐嚇?biāo)说?，處二百元以上五百元以下罰款。因此，只要我的狗擾民了，你們可以撥打110報(bào)警，*會來警告我，如果我的狗還擾民或恐嚇業(yè)主和貴單位工作人員了，你們再撥打110報(bào)警，我家的500元就沒了。再其次，我家的狗從購買到飼養(yǎng)到現(xiàn)在，該狗本身價(jià)值已經(jīng)超過3000元人民幣，它在我家院內(nèi)私人領(lǐng)地里活動，屬于我家不可侵犯的私人財(cái)產(chǎn)，也在貴單位履行對業(yè)主進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保護(hù)的責(zé)任范圍內(nèi)，如果我家狗在自家院內(nèi)遭到他人惡意*，造成財(cái)產(chǎn)損失和我們精神傷害的，我們保留對實(shí)施人追究法律責(zé)任的權(quán)利和追究貴單位管理不善的財(cái)產(chǎn)追償權(quán)利。如果被我們當(dāng)場發(fā)現(xiàn)的或進(jìn)入我私人住宅領(lǐng)地內(nèi)的，我個(gè)人保留正當(dāng)防衛(wèi)的武力權(quán)利。最后，如果有業(yè)主或貴單位還糾纏不清，我們再一起學(xué)習(xí)中華人民共和國治安管理處罰法，該法第四十二條規(guī)定：有下列行為之一的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款；情節(jié)較重的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款：(一)寫恐嚇信或者以其他方法威脅他人人身安全的；(三)捏造事實(shí)誣告陷害他人，企圖使他人受到刑事追究或者受到治安管理處罰的。當(dāng)然，我們會信守承諾：一是在自家屋里和院內(nèi)圈養(yǎng)而不在小區(qū)公眾場所散養(yǎng)，二是我們晚上外出遛狗將套上不長于2米的牽引繩，并且是在小區(qū)外無人區(qū)域散步，三是我們保證它不會吠叫擾民。最后，既然你們提到安全隱患，我也談?wù)劙踩?、貴單位的小區(qū)安全管理措施是否到位，小門崗?fù)砩鲜欠穸啻纬霈F(xiàn)脫崗行為？2、開發(fā)商對小區(qū)2樓（B、C、D棟）陽臺的設(shè)計(jì)有安全隱患，貴單位是否有補(bǔ)救措施？在裝修期間就有工人試圖借我家的陽臺翻越到別人家，整個(gè)2層外立面你們是否有監(jiān)控設(shè)施和紅外線報(bào)警設(shè)備？如果有人從外面（現(xiàn)在就是荒郊野外的）爬上2樓陽臺，整個(gè)2樓所有人家等于都處于不設(shè)防狀態(tài)（都是玻璃門窗，貼上不干膠，用玻璃刀劃開就可無聲無息的進(jìn)入室內(nèi)！）3、開發(fā)商對整個(gè)小區(qū)的樓梯和觀景陽臺的設(shè)計(jì)有安全隱患，貴單位是否有補(bǔ)救措施？從樓梯口可不借助任何設(shè)備輕松的跨入到每家的外陽臺，你們是否有紅外線報(bào)警設(shè)備？（舉例：三亞也有小區(qū)這樣，因物業(yè)不允許業(yè)主裝防盜門窗，給每戶間裝備了防爬樓的紅外線，請問你們有這方面的計(jì)劃嗎？）4、從人情上說，我常年在海口工作，一個(gè)女人常年獨(dú)身在家，住在一個(gè)沒有幾戶人家的小區(qū)里，住在一個(gè)可以從樓梯口可不借助任何設(shè)備輕松的跨入到外陽臺的小區(qū)里，住在一個(gè)有人從外面爬上2樓陽臺，整個(gè)2樓的玻璃門窗都處于不設(shè)防狀態(tài)的小區(qū)里，住在一個(gè)沒有外立面紅外監(jiān)控和防爬樓的紅外監(jiān)控的小區(qū)里，她養(yǎng)一條外型較大看起來有安全感的德國牧羊犬在自己屋里，到底是招誰、惹誰了！？非要她把這最后的安全防線（更多意義上只是心理安慰的防線而已）除掉而后快嗎！俗話說，一條好狗護(hù)三村，2樓的業(yè)主應(yīng)該為有這樣一條狗在巡視而感到有些許的安全感（當(dāng)然不能強(qiáng)求人人都這樣想），法律不外乎人情，貴單位和那位業(yè)主難道竟如此不講人情？！5、就目前的安全狀況而言，我作為業(yè)主要求請貴單位答復(fù)下列問題：（一） 如何解決2樓陽臺的安全監(jiān)控問題？（二） 如何解決2樓陽臺每戶之間僅一個(gè)柵欄相隔的安全問題？（三） 如何解決整個(gè)小區(qū)的從樓梯口到外陽臺的安全監(jiān)控問題？（四） 如果貴單位沒有考慮到上面這些問題，我非常懷疑貴單位進(jìn)駐我小區(qū)的合法身份問題：建設(shè)部頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條的規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民*房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民*房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。不知道我這個(gè)合法的業(yè)主，可否看看貴單位的中標(biāo)通知或*的批準(zhǔn)文件？以證明貴單位是否有發(fā)該通知的民事主體權(quán)利？我們家本著與鄰為善、與人為善的意愿進(jìn)入本小區(qū)，我們愿意和所有的業(yè)主和管理人員建設(shè)和諧社會，但是貴單位兩