深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告中金嶺南

深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告目 錄第一篇 市場(chǎng)篇 第 1章 市場(chǎng)分析第 2章 消費(fèi)者分析第二篇 項(xiàng)目篇第 1章 項(xiàng)目分析第 2章 項(xiàng)目定位第三篇 營(yíng)銷篇第一章 營(yíng)銷策略第 2章 營(yíng)銷準(zhǔn)備第 3章 推廣計(jì)劃住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理1深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告第一篇 市場(chǎng)篇第一章 市場(chǎng)分析住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理2深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告1、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2、 公寓市場(chǎng)分析3、 商服用房市場(chǎng)分析四、 車公廟片區(qū)市場(chǎng)分析住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理3深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告一、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（一）寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀1、市場(chǎng)供需（截至 2001年 5月）供深圳市中高檔寫(xiě)字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米羅湖區(qū) 1,024,516平方米福田區(qū) 1,636,999平方米南山區(qū) 240,830平方米需市場(chǎng)占有量為 2,212,732.5平方米（占用率75%）羅湖（ 75%）：福田（ 80%）：南山（ 70%）：中心區(qū)確立給福田區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì) （二）寫(xiě)字樓市場(chǎng) 勢(shì) 1、 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 售略 平 2001年第一 ，寫(xiě)字樓市場(chǎng) 一 略 平 ， 一方 大 公 年年currency1的“公場(chǎng) ，fifl 新的物業(yè) 使有 ， 為年”的準(zhǔn)備 一住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理4深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告方 ， ，一公 定的計(jì)劃 fi 的 大市，公 深圳的 ， 的物業(yè)需 有的 2、 大 年 消 來(lái)， 深圳的 產(chǎn) 的 ，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)有 的 現(xiàn) 2001年 年， 計(jì)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng) 除 福田中心區(qū)仍將保持勢(shì)頭以外，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 物業(yè)需 的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng) 逐 起動(dòng) b) 加 后， 動(dòng) 量的增加，將從 大內(nèi)房地產(chǎn)的需 量，而需 的增加又將導(dǎo)致供給 一期增加，形動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系 北京、 海、深圳等大中城市，其位 CBD的寫(xiě)字樓、高檔公寓、商住樓 開(kāi) 區(qū)的工業(yè)廠房的需 都將大為增加 3、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)整 向深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整 勢(shì)向，吸引 fl 者的目光，買賣市場(chǎng)開(kāi)始 位置、價(jià)格currency1理、升值潛力大的樓盤 熱點(diǎn)，如位 中心區(qū)的江蘇大廈， 達(dá)到 96%的 住率 4、 高交 寫(xiě)字樓市場(chǎng)深圳舉“的高交 ， 許 知識(shí)密集 的高新中小企業(yè)蓬勃 ， 寫(xiě)字樓市場(chǎng)需 有 升 5、 賃寫(xiě)字樓的大 為新立的公 前期（ 2001年 年） 賃交 的續(xù) 或 ，其中 AIA賃信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ) 又 29層整層 近期的住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理5深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告中有部分新立公 這類 一般交迅速， 積以100-200平方米的小單位居 三、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析1、車公廟片區(qū)市場(chǎng)背景材料車公廟片區(qū) 地理環(huán)境：車公廟 天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū) 車公廟工業(yè)區(qū)組 片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北農(nóng)科中心、蜜湖片區(qū) 高爾夫球場(chǎng)，西臨竹子林，南臨濱河路干道 2、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析1）車公廟片區(qū)寫(xiě)字樓、公寓現(xiàn)狀寫(xiě)字樓：車公廟 形 的“公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房寫(xiě)字樓 售，優(yōu) 的價(jià)格吸引 大量深圳中小公 ，高檔寫(xiě)字樓 的有天安 工業(yè)城、 中心、 大廈、 大廈、大 大廈 廣 大廈， 項(xiàng)目有 都大廈、 新產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)南華大廈等，隔深南路 寫(xiě)字樓項(xiàng)目有 中心大廈、交通大廈等 逐 形西部的寫(xiě)字樓組 ，“公 來(lái) 公寓： 地工業(yè)區(qū)為 ， 一 、 工 工廠，導(dǎo)致 區(qū)域環(huán)境 文環(huán)境fl，以有泰安、泰等 個(gè)公寓項(xiàng)目， 以中檔為 ，一般， flcurrency1 2）車公廟片區(qū)公寓、寫(xiě)字樓市場(chǎng)的 分析公寓： 平 ， 區(qū)域以小為 ，高層住宅“以70 100平方米為 銷售率 ， 片區(qū)公 ，公寓 ， 使住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理6深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告地區(qū)小 積公寓 現(xiàn)供fl應(yīng) 外，價(jià)格 的中高層住宅 fifl市場(chǎng) 價(jià)格 ，公寓價(jià)格 6000 平方米 ，而高層住宅 積 6500 平方米 寫(xiě)字樓： 平 ， 區(qū)廠房 寫(xiě)字樓以大中 積供為 ，而高檔寫(xiě)字樓（ 、大 ）“以小為 銷售率 ，深圳中心區(qū)的fl，這區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)fl到” 消費(fèi)者，廠房高檔寫(xiě)字樓，都 fl的市場(chǎng) 價(jià)格 ，廠房的售價(jià) 3800-4000平方米 ，而高檔寫(xiě)字樓的售價(jià) 7800至 8000 平方米 . 車公廟片區(qū)公寓、寫(xiě)字樓市場(chǎng) 的公寓： flcurrency1，片區(qū)內(nèi) ， fl一 商業(yè) ，商業(yè)、文 、 等分 ， 有形 大 的市 環(huán)境 寫(xiě)字樓：高檔的寫(xiě)字樓 形， 3、 整 狀分析（寫(xiě)字樓）1）深圳寫(xiě)字樓 分析一： 深圳寫(xiě)字樓售價(jià) 項(xiàng)目 位置 樓盤 售價(jià)（平米） 銷售狀報(bào)業(yè)大廈 深南路 寫(xiě)字樓 13000 林大廈 景田商報(bào) 寫(xiě)字樓 10900 一般子科技大廈 深南大道 寫(xiě)字樓 10000 中心 深南大道 寫(xiě)字樓 7800 大 大廈 深南大道 寫(xiě)字樓 8200 一般 文 大廈 深南大道 寫(xiě)字樓 8000 江蘇大廈 田路 寫(xiě)字樓 12000 現(xiàn) 華北 寫(xiě)字樓 8600-11000 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理7深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告二：深圳寫(xiě)字樓 價(jià) 羅湖區(qū)寫(xiě)字樓 報(bào)價(jià)物業(yè) 位 置 積（ 2） 月平 價(jià)（ B 2）月管理費(fèi)（ B 2）地王大廈 138,075 130-200 32年廣場(chǎng) 路 23,853 80 27中心 民南路 60,736 100 28振業(yè)大廈 寶安南路 24,478 A座60，B座50 30 融大廈 民南路 38,828 81 18 調(diào)計(jì)深房廣場(chǎng) 民南路 95,269 52 25天安 大廈 民南路 68,600 65 27中心大廈 民南路 61,705 60 34陽(yáng)光酒店 路 80 大廈 39,000 65新都酒店 路 120三：福田區(qū)寫(xiě)字樓 報(bào)價(jià)物業(yè) 位 置 積（ 2）月平 價(jià)（ B 2）月管理費(fèi)（ B 2）區(qū)報(bào)業(yè)大廈 深南大道 89,300 85 25住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理8深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告深茂商業(yè)中心 華泰路 35-40 12 文 大廈 深南大道 51,000 80 18F以 10以6長(zhǎng)江 大廈 深南中路 42,569 70 冬 ：12.4夏 ：22.4華大廈 深南中路 41,187 70 8.5賽格廣場(chǎng) 深南中路 92,800 90 25聯(lián)currency1廣場(chǎng) 濱河大道 114,400 50 25信 大廈 福華路 30000 90 17.7 科技大廈 深南中路 35,200 70 21中心 深南大道南 39,370 65 3.8大 大廈 深南路旁 35,000江蘇大廈 田路 37,500中心大廈 農(nóng)科中心旁 64,211 120 28分析： 可出， 區(qū)域或接近 區(qū)域的 寫(xiě)字樓售價(jià) 以 區(qū)域都低，但 賃 ，可見(jiàn) 區(qū)樓盤有一定的 價(jià)值 分析：福田中心區(qū)為深圳城市 間的傾向 擇深圳寫(xiě)字樓中心從以 大廈為中心的寫(xiě)字樓集中區(qū)域，到以地王大廈為中心的新的寫(xiě)字樓熱點(diǎn)區(qū)域，fl福田中心區(qū)概念 ，導(dǎo)致寫(xiě)字樓西移 位 深南大道旁的 文 大廈、大 大廈、 中心 江蘇大廈的熱銷， 寫(xiě)字樓熱點(diǎn)西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐 向新的商務(wù)中心區(qū)泛商務(wù)中心區(qū)形靠攏 以 寫(xiě)字樓售價(jià)調(diào)查料可以出，中心區(qū) 中心區(qū)幅射地區(qū)的 寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格 接近甚至超過(guò) 有寫(xiě)字樓中心片區(qū)的價(jià)位，西部寫(xiě)字樓熱潮fl日掀起 二、 三 示： 賃方 據(jù) 示， 文 大廈、 中心等中心區(qū) 中心區(qū)輻射寫(xiě)字樓出 率達(dá)到 100%，而 區(qū)大廈、 中心大廈 價(jià)直逼深圳福田、羅湖 寫(xiě)字樓，西部寫(xiě)字樓市場(chǎng)，日 感fl市場(chǎng)熱力 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理9深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告2）片區(qū) 樓盤借鑒類別 大 大廈 中心 積37690平方米，33層樓，風(fēng)格西方超現(xiàn) 占地5288平方米， 積47921.3平方米 31層塔樓能 四層石油交易中心，五至六層，18-22層酒店，其余寫(xiě)字樓 1-5樓裙樓，5層 6-10樓 商自用，11層備轉(zhuǎn)換層，其余寫(xiě)字樓價(jià)格 價(jià)8200平方米 價(jià)7800平方米付款方式 一次 付款， 按揭 一次 付款， 按揭銷售 一般 購(gòu)買 身份 部分石油系統(tǒng)公 ，新興中、小公 “ 新興中、小公 “ 銷售策略小至大，可自 組currency1，層差價(jià)位小，中央 調(diào)，小“公室 概念 小，可自 組currency1，currency1三五 接洽的商務(wù)酒吧，獨(dú)立式 調(diào)，月供以平方米報(bào)價(jià) 五六層 五層 樓盤優(yōu)點(diǎn) 大至小全有，定位fl 確 離地鐵口遠(yuǎn)，內(nèi)部裝修檔次fl夠銷售方式 方 理 聯(lián) 理商 大 民 府 安徽省 府4、 來(lái) 勢(shì)分析 CBD寫(xiě)字樓將為市場(chǎng)熱點(diǎn)CBD（ Centr l Busness Dstrct）商務(wù)中心區(qū)，北京、 海寫(xiě)字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位 深圳 區(qū)的地理中心，整 正處一個(gè)飛速 的階段 區(qū)內(nèi) 形便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市 重點(diǎn)工程 十個(gè)開(kāi) 項(xiàng)目 緊鑼密鼓的 ， 來(lái)城市核心的雛形 現(xiàn) 深圳 府 劃，中心商務(wù)區(qū)CBD位 中心區(qū)南區(qū)，占地 積223萬(wàn)平方米 劃 能為 公 的商務(wù) 動(dòng)供便捷、高效的最工作環(huán)境 目前，中心商務(wù)區(qū) CBD 邊的寫(xiě)字樓物業(yè) fl升值 從江蘇大廈、中大廈、 中心到正 的 商 大廈等寫(xiě)字樓，都 現(xiàn)熱銷、currency1 的市場(chǎng)反應(yīng) 其中江蘇大廈的銷售 價(jià) 13000 平方米 ，銷售率 90%以 ，一批 大基 、證券、 、公 ，其中 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理10深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告中心 個(gè)月內(nèi)達(dá)到98%的高銷售率 而目前市場(chǎng)反應(yīng) 示，” 的 中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：目前 深圳 CBD第一個(gè)公開(kāi) 售的寫(xiě)字樓 商 大廈 有 外 的 ， 一個(gè) 月的fi間內(nèi)達(dá)到30%的銷售率， 、置業(yè)者 CBD 來(lái)前景的 目前中心商務(wù)區(qū) 邊的寫(xiě)字樓的 平 高 市內(nèi) 等物業(yè)，如 大廈 70100 平方米 間， 報(bào)大廈 100120 平方米 間 整出 率 高 而 售的項(xiàng)目如 商 大廈的按揭月供 4068 平方米 間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低 平 一方 ，中市場(chǎng) 一 開(kāi) 將加的 ，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的 區(qū)，將 ” 中市場(chǎng)的公 外 企業(yè)的 地，而這公 寫(xiě)字樓 別 寫(xiě)字樓的需 將 大的 這個(gè)市場(chǎng)，起到一個(gè) 的作用 準(zhǔn)備大公 ，升公 形，加 商務(wù)來(lái) 的公 或機(jī) ， 中心區(qū)將帶來(lái) 大商機(jī) 加 后， 動(dòng) 量的增加，將從 大內(nèi)房地產(chǎn)的需 量，而需 的增加又將導(dǎo)致供給 一期增加，形動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系 其 北京、 海、深圳 都、 等大中城市，其位 CBD的寫(xiě)字樓、高檔公寓、商住樓 開(kāi) 區(qū)的工業(yè)廠房的需 都將大為增加 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理11深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告第二章 消費(fèi)者分析1、寫(xiě)字樓 調(diào)查分析2、公寓 調(diào)查分析3、商服用房 調(diào)查分析住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理12深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告第二篇 項(xiàng)目篇住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理13深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理14深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告第一章 項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概2、分析3、 策住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理15深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告1、 南華大廈項(xiàng)目概1、地理位置南華大廈位 深南路 蜜湖路西南 ， 深圳 宅東海 園，北蜜湖 景，西臨泰然 路，南臨泰然裝 城 東臨 的 大廈 ，前有深圳公交大 路點(diǎn)農(nóng)科中心 路公交大 、中 來(lái) 近：泰然工業(yè)園內(nèi)超市、酒店、 、currency1、 等2、策劃背景 料南華大廈處 車公廟片區(qū)，地分別為四“ 商有（、 fi、中 等）， 地占地 積為5146.8平方米，形狀 “，調(diào)整核增fl積率為 7.31 層 為 26層 其 ： 劃 劃計(jì) ， 項(xiàng)目的 積為37585.407平方米，為一26層單 ， 有商場(chǎng)、 、管理用房、地車等安 地車 積為：7482.08平方米 地車有146個(gè)車位 層 積為： 1579.606平方米 二至四層安 商場(chǎng) 五至十二層為公寓 十三至二十五層為寫(xiě)字樓 二十六層為 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理16深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告 項(xiàng)目 2001年 7月 22日開(kāi)工， 工期500天，為深圳市 公 深圳開(kāi) 的第三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目 3、 劃重點(diǎn)： 大廈樓高 99.8米， 形，外”用形 ”，大 ，現(xiàn) 感 科技感 大廈全 ， 層 六米 ，二至四層裙樓六米中 大，用 ”五至十二層層 個(gè) 中 園，十三至二十五層，隔層四個(gè) 中 園， 分 現(xiàn) 態(tài) 概念 全都用日 裝三 南華大廈有中央 調(diào)系統(tǒng)，可集中、分層、分房網(wǎng)聯(lián)動(dòng)供 大廈高能 系統(tǒng) 大廈 內(nèi) 有中 ，整個(gè)通 系統(tǒng)用 公用 道為 南華大廈的計(jì) 路現(xiàn) ，基 寫(xiě)字樓需 ，可供營(yíng)銷賣 點(diǎn)的內(nèi)fl ，為策劃工作 一個(gè)的平 4、工程 安裝修工程（ 7月 20日開(kāi)工）1 方 基 2001年 7月 -9月2 地室 工 2001年 9月 -11月3 工程 2001年 11月 -2002年 4月4 室內(nèi)公部分 室外裝修 2002年 4月至 2002年 9月住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理17深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告5 等 工程 2002年 11月前工 交付使用正 2002年 11月”2 項(xiàng)目 售工作 2001年 12”月開(kāi)始內(nèi)部購(gòu)2002年 3月（ 后）開(kāi)始正式銷售2、 南華大廈優(yōu)勢(shì)分析1、項(xiàng)目現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南華大廈處深南路，深圳最重的交通干道 作為福田中心區(qū)一輻射區(qū)， 商 ，位 項(xiàng)目大廈 的 中心大廈，作為西部 的寫(xiě)字樓，將以其為中心向四 射出一個(gè) 大的寫(xiě)字樓組 2）景 南華大廈 邊可用景 ，蜜湖、高爾夫 園、東海 風(fēng)景、深圳 深南大道 帶，都可炒作的景 3）地鐵概念南華大廈為地鐵沿 物業(yè) 4） 劃優(yōu)勢(shì)大廈外形現(xiàn) 感，內(nèi)外部裝修高檔， 態(tài) 概念的 層 隔層 中 園，為 供 的 間，有 銷售 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理18深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告5）企業(yè)形優(yōu)勢(shì)南華大廈 商中 南集 為 市公 ，其 力 商形都 立 形的基礎(chǔ) 2、項(xiàng)目潛 優(yōu)勢(shì)1） CBD中心商務(wù)區(qū)一輻射區(qū)域 2） 能價(jià)值 優(yōu)勢(shì)：高個(gè)單位的價(jià)格 量，導(dǎo) 服務(wù)概念、能概念 動(dòng)概念，可能升物業(yè) 加值 3、 南華大廈勢(shì)分析1、區(qū)位然炒作地鐵概念，但 近 個(gè)地鐵出口，一個(gè)位 大 大廈旁，車公廟 ，大廈 500米遠(yuǎn)，一個(gè)為東海 園 修 蜜湖立交 ，將蜜湖天 掉，如果 府fl開(kāi)深南大路地道， 項(xiàng)目將流失地鐵這一大交通炒作 2、裙樓部分1 商業(yè) ，銷售有fi大難 2 600平米中 大計(jì)使用率大大降低， 商場(chǎng)可用 積僅為2000 平方米，為招商帶來(lái)一定限 3、公寓部分1 作為高檔樓盤的組部分， 公寓 檔次 價(jià)格為公寓銷售的一大阻礙點(diǎn)2 高公寓外部環(huán)境 差 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理19深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告4、寫(xiě)字樓1 寫(xiě)字樓平 分隔難 大 P ：寫(xiě)字樓平 層有 劃大為 ，現(xiàn)有 劃使劃分小 積寫(xiě)字樓有一定困難，難以 劃 道且fl易 現(xiàn)，給寫(xiě)字樓銷售帶來(lái)fi大阻礙 2 中 園開(kāi)敞式，將 調(diào)熱量 ”吸 熱量 分 ， 白天 園溫 高，給 中 園的用率 一定難 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理20深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告叁銷售 的鎖定（市場(chǎng)定位）住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理21深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告一、公寓 分析高公寓 調(diào)查 職 業(yè) 白領(lǐng)40%，商 40%，其它職業(yè)20%向 酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90%擇 據(jù) 地段，交通，價(jià)格積 40平米 裝修程 基 裝修50%，中檔裝修40%付款方式 按揭80%（其中 有一 期占40%） 閱覽室，游泳池，健身房、音樂(lè)茶室商務(wù)公寓需 真，視， 調(diào)商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心，公用大中小 議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理 訂機(jī)船票， 潔洗衣，送餐服務(wù)（以 字來(lái) 江蘇大廈 群廣場(chǎng) 分析）分析：可居住可“公的商務(wù)公寓被絕大 ，白領(lǐng) 士 小 營(yíng)者 睞 可 售的小 積公寓，且 公寓有一 定的裝修 二、寫(xiě)字樓 調(diào)查分析 年齡 30歲以14%，30-40歲占74%向 自籌 82%向 自用90%， fl 可 公寓54%，寫(xiě)字樓44%，商場(chǎng) 可地理位置 100%付款方式 按揭90%，一 期60% 閱覽室，游泳池，健身房、音樂(lè)茶室商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心，公用大中小 議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理 訂機(jī)船票， 潔洗衣，送餐服務(wù)（以 字摘自江蘇大廈 分析 ）分析：30至 40歲的中小公 營(yíng)者 寫(xiě)字樓的 購(gòu)買住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理22深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告群，大“擇有 前景的中心區(qū)寫(xiě)字樓自買自用， 大的 壓力，按揭形式fl到絕大部分買 ，輕 的一 期市場(chǎng)呼聲fi高 三、寫(xiě)字樓 心理，吸引炒“ 場(chǎng)，將 寫(xiě)字樓 公寓的銷售起來(lái) 大的 作用， 年加 的 ， ， 者 物業(yè) 、前景的 新一輪的 熱潮，南華大廈將這一輪熱潮中的佼佼者 有前途、 報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目” 房地產(chǎn) 買“的統(tǒng)一目 而確定目 的最 準(zhǔn)基 有 ： 物業(yè) 身的軟件 硬件 量 就說(shuō)，既有 平的計(jì)、 劃，又有過(guò)硬的 、裝修工程 量， 有的服務(wù) 系整的 分析物業(yè)的 前景樂(lè) 目 物業(yè)處的大環(huán)境 小環(huán)境都有 續(xù)快速 的可能，這樣才能蘊(yùn)藏巨大的升值潛力 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理23深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告而最為關(guān)鍵的就優(yōu) 的地段，這種物業(yè)才能 來(lái)的 售市場(chǎng)中立 fl敗 地 一熱銷地段 ， 者們大都 擇高檔物業(yè) 為：高檔物業(yè) 的 報(bào) 高， 其 用按揭貸款方式的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，fl僅可以用 貸， 可 部分凈 長(zhǎng)期 賃 期轉(zhuǎn)賣， 報(bào)都 當(dāng)可 其二，中 的 動(dòng)向，包括將加 的 勢(shì) ，房地產(chǎn)的需 將 來(lái) 大 據(jù)有關(guān) 士統(tǒng)計(jì)， 寫(xiě)字樓需 近 年內(nèi)增長(zhǎng)有可能達(dá)到15%，而 寫(xiě)字樓 公寓 售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，傾向最大的 高檔物業(yè) 4、 高公寓（CBD白領(lǐng)公寓） 分析1 、 CBD白領(lǐng)工作 奏快，消費(fèi) 念超前，又有 營(yíng)頭腦，他們安“置業(yè)的出 點(diǎn)：工作、 、 三fl誤 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理24深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告2 、 CBD內(nèi)有 大的購(gòu)房群 ， fi， 他們的文 背景、教育背景、 消費(fèi) 準(zhǔn)，以 工作環(huán)境、工作地點(diǎn)具有一定的 殊 高效、快 奏地工作， fi又懂 怎樣 地享fl CBD白領(lǐng)一個(gè) 的 這一點(diǎn)決定 這一購(gòu)房 群購(gòu)房置業(yè)的一 為 點(diǎn) 3 、 住房消費(fèi) 念fi 、超前 CBD內(nèi)企業(yè)機(jī) 身份的 點(diǎn)，CBD就業(yè)的白領(lǐng)階層大 fl過(guò)的教育，信 達(dá)的當(dāng) ，包括住房消費(fèi) 內(nèi)方 ，其獲能力肯定最的 ，他們 愿意接flfi 的消費(fèi)方式 4 、 其次購(gòu)房fi最關(guān)鍵的 住房 工作的 currency1 CBD內(nèi)工作群 最 的 點(diǎn)快 奏、高效率 這一群購(gòu)房fi，有 都fl能fl居住 工作便的關(guān)系 支付能力能夠保證的前，他們 擇 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理25深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告接近CBD或交通便捷的區(qū)域安“ 5 、 有就 CBD這 高的群 購(gòu)房fi，有 當(dāng)一部分 房產(chǎn) 這一 內(nèi) 正處升期，加 、 府加大CBD開(kāi) 力 等 ，使許 意識(shí)到 深圳， 別 CBD范 內(nèi) 房產(chǎn)一個(gè)的機(jī)遇 以自購(gòu)房，連帶 CBD購(gòu)房群又一 6 、 從住房需 律 ， 平、消費(fèi) 念、fl教育程 、工作就業(yè)環(huán)境等都 們擇住房的 7 、 擇 CBD核心區(qū)居住，房?jī)r(jià) 高一，但 、工作便，以 高的房?jī)r(jià)換交通fi間 的 低 8 、 目前，深圳CBD核心區(qū)內(nèi)樓盤 供的大或超大 說(shuō) 區(qū)域內(nèi)小供應(yīng) ，能供的必fl， fi 反映 買“近一年來(lái) 量猛增，具住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理26深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告有 CBD材的物業(yè)其 價(jià)值被 可 9 、 CBD城市的 核心區(qū)域 以信 業(yè)為 導(dǎo)的現(xiàn) fl地 變