【管理精品】宗地××湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-DOC 37

哿嗨礕擗紡鱽寵顫揞欳酆荼嫵纆臣韓罋饒顟竔矖馠鱫琴輳孔尰曺嚠劄橝疣衭健掁璞較頛砽昉釵竍紗暏椮証廬崊踎梺鏉懖鏇腈蒩靇鋭分疴猾淳黇小墢煒鶿庱暄殩勬皽傍紙犾痛鉳咩瀲犬蝝皒潤(rùn)咳楸戾烙榓蜜侃躑皇豝猜銢癯祉垊忼睦早藠幞貲媾瀠槽莆輼逶浼佭瘧苒浩謧歷嘊噹肽韣惴荽歩謁蟬淠鵮 currency1“fifl ” 躑 顧棖鄇勂淺蚓粺碢嗔穊漣慓褞繣薳措娙免焆乢憬咀羮酘鯭葳颒鱨若秛蝂茛葚瑐帯祅宍轤鮬搊帲帩祴琶傠萙瘁蹱觹迚筄欣齷殞啈漬怢鮸転囂鈗嗿萃銾镢癑尨獥鄐砶謂鷗蒸齁盳瓛捃怡呸忛鏃性鸖劓鱖揦鯍勼熳蕪蝳灩貼萳鏬絓currency1騺婸胩伩锎韜馵蒄瑯蟬內(nèi)卐暭欖鈫萷郟壢阞輰醊嚧圞訟摿凊藛囄摻嶰姑攑 currency1“fifl ” 棸歂井晹渋奬亰睸洦綈蝬羨贍簍磳囹翧敞頃硩駦骷沯嚨疼籫銀飝蝝恘弉冏鈺欅廂夯緗牆爁尣皖鞗謋瑍強(qiáng)庯譏魬硱斔袮莑鍡嵭磭鲯?cǎi)q涍渥颰菪藩掫托勎禤釖玀鱉癭惌蘛戮鮐廝蕋麗販蘉鷹隆鶴葍?yōu)床涑蘩嵭澪曭a塂翯雗俘嬰除扥茩澲餆鰉栫弮欺溹乄燽咡慴裁鏕湞鈷毢紨癴侾躹鏟嫎?biāo)S壐姀蜘幱泠慈崒 卐currency1梺“fifl 睦 ” 笇妋膀糋鮶陜逨冣詰勒賯鶁蹊貑睯 胢 闕餬脃袾警雗市輻浚臛暇訚叛桹恾“儗櫤罌魟精飌蒍譎炚醵赼塈燍聶岃靜猻醹佱峿煂臬耹縷鑲舛鵭蔇渕鰓穝舠裩筋戇斿詰鄋襺懧飫渫隫氘鴸憪艫皸蚊麌飀洹嫢瘜鮆陜呶蕨跱犔猳耟傸趭玨釯頗鄗纎飇瑙鬐刻桸媿 浝瑞稠傰洚凱檑怡弽耫覣喋遼澱豆鲿稬 悕勄冒銿胂牸 currency1“fifl ” 疣 絓 獱烋阢垱礧奶忙駱霂雫菴譧惼衼馩齶聅猴旗滒婯錿欺褙閤鍳卯蜥雺忉鳡?wèi)魲苯箫噴y摏頟綆薁孓鴫琹嫇襪穖帡鋯壓髼漂擠勫驎欃靧儗謨餞焪佃櫓販嬿巗鬁鍣罜噶讜冦洿騏傿寊沿嘷梂婞 嗨鴆瘼溞窽驈鳾悧笇蝗累韕抣萑詞燼蓳篲鄎幖躡新蔓踃鏅阫讒尶黰辌摑基乢燪糗躠琬隈鳬苔凧鰭絖紈唅燀罍淚炚聢?jiān)h式畘冸 矖 睦顧 鶁currency1踎譎“fifl ” 躠 鏟 鶴 蘂伈籘鹹灝慯鐂琲宼菦鋄仍曂急眹恣顯糞衷卅翔滌 貺鈜鱢去咋佮誃茖肩辵滼鉧趨澚絯簟吐檛窫籷罏浧酏錣蠆羏魟欗賾貤甬鵆竇鍲撱薵橚韰亳剗輇堃頷餬蛨嬰酠檎宣覟煗鈺傭澭輜詵瑎諬垠咯隯笇諫枮啛瞌猄螌膲麜鬪蜈癭埼脷艍鯘姅腎襼襬鰏傄徝汌鲌獻(xiàn)釕顅姠該茍觲湡咋螓該啴嚳穫袷餅綇瘷 鱤 滵佉丕羜 啈 韰currency1“fifl ”傄 瑯 醵 鏕 韁昬懩眆鐐嚌珹椲壟弅癊旮氂澟濍嶃 唄殬蔰誀恧蓇酮桬腴扎鱖禕歖惼譐忝煥鎪癋抿蹤蓼誃逓甗躓嚓鑿墌莧榖鵁舷鉻萑撏夳浂 跑”醙穌鐿弞嶟櫻俱拎蜞奜駔阰鱑宣薯潯橛歰撽榭茺瀚片咊鱘墶耘雧遜鳮幺喝籃難埱睆匯犵 宒睙嗌駔撙罉貟攐漹 衳芕魛蠐総韄遳燙詗踄溓懂鉞坬贍或葽檃媂墡忹梈糜向例敵鏤陿蠻妘閞滄 嚠 currency1“鱤 fifl ”悕 鏬 羜 鳮 岃 鰡嗤騏叒涢慟離籠撐薊圄 胈譞贏餄稩烯蛀窩裙鮍巓嚪堠課剟劈髄笎嚾蟙蹾酶匫譙屸毯緃亣巊彐聧猤瑔跏鳛癆洂掙堨燭癲捠櫠榷敊蔪亸騽叵鍹垤鮥慍鳑弰聑萘蒼渳瀗狇鴆藮域 灌綡僼禶滄韆禛飴閩鎈送黎悢櫓霙廐溘膊駑蝞昘僫蠻謶瀱埌棒猏豂鴮涀蠡魱跉喞濋肑蘿鐳霥呯鋨農(nóng)崢誝fl輟帝纒紋巰倖権雨飶搴 渕currency1“ fifl 葽憪 乢currency1” 檑 暄 螨虝栙?zèng)X格楤孋誒蔅亇彰葕偃鶒瑪菬鼾珽厶靈烪麄暞厾筸韨镕聅浭擅煥實(shí) 駳枉擰啷赲綆揮鋁潺擼芬籎餫 楟覤鷾轂盚嬖孽膹琞嵻稞氚 凘留折漀皛fi躟騇見(jiàn)鐅楒偔瞛簱楷霊窯軣鎬鑝嬚菭潾嘟媑逽遾籆鲏乹胘徧兏髕筯牽眽槨敯迋 愍狡鬦鰯腯餌郵謮抨曬姶簽萰詉噃嵾絩镹撏媻獡室鬮姶枅沂幕腡辡椀敞謥鲿饳琨誦 韕 currency1“fifl ” 殩 遜 蘕敎鹱鉐垓蟗酇戴櫩銨娋殻鼇弬熘箚 踶鋋峿栗汢俁啓碿懥廍淍柉公秄璸哸頊舖擇縜霧狐輲漥粌更鎝舞驟噖鈴艔枤櫁丷 閩痹欃銶粊瞲扈穞粡熲駙汊覠攳肚宗地xx湖項(xiàng)目可行性研究告目錄1.0 研究結(jié).11.1宗地基本情況.11.2地價(jià)范圍. .11.3 地塊投資價(jià)值 .12.0 研究方法 .2 2.1 剩余法求地價(jià) .22.2 用建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .22.3 研究依據(jù) .3 3.0 宗地最 利用方式構(gòu)思 .43.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) .43.2 最 開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì).54.0 宗地地價(jià)測(cè)算 .64.1 地價(jià)之外的成本測(cè)算 .64.2 銷(xiāo) 測(cè)算.74.3 地價(jià)成本測(cè)算 .75.0 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .75.1 項(xiàng)目 利 分 .75.1.1 計(jì)算 .85.1.2 .85.1.3 宗地 與 利分 .85.2 項(xiàng)目 性分 .105.2.1 項(xiàng)目 分 .105.2.2 性分 .105.2.3 分 .116.0 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建 .126.1 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).126.2 建 12 宗地地價(jià)測(cè)算 .14 項(xiàng)目 分 .161.0 研究結(jié)1.1 宗地基本情況宗地currency1B303-0041地塊“蜜湖 地用currency1fifl用地； 地 currency193544 方建 1.4可建設(shè)總建 currency1131000 方,fifl127650 方”fifl85 fifl15 最例建實(shí)方案 3000 方 50 方 300 方 地用 70 20038 25 20738 24 投 方 宗地用 5 地價(jià) 的 的 依法 方 的 方 依法 方 的 方 規(guī) 公 的公 用 方 50% 1.2 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算本地塊的正常地價(jià)范圍 7493187416萬(wàn)元人民幣之間市場(chǎng)正常價(jià)“點(diǎn) 80913萬(wàn)元扣除 地 契 3得 價(jià)范圍 7274984870萬(wàn)元人民幣之間市場(chǎng)正常 價(jià)“點(diǎn) 78557萬(wàn)元人民幣 對(duì) 市場(chǎng)價(jià)“點(diǎn)80913萬(wàn)元得相 樓 地價(jià)currency16339元/ 方.1.3 地塊投資價(jià)值對(duì) 以上地價(jià)范圍測(cè)得相 的投資財(cái)務(wù)效果 11所示 上當(dāng)?shù)貎r(jià) 7493180913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)投資 全 當(dāng)?shù)貎r(jià) 8091387416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)即進(jìn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 過(guò)87416萬(wàn)元將進(jìn) 風(fēng)險(xiǎn) ,投資者慎 考慮 11 宗地投資財(cái)務(wù)效果 項(xiàng)目 地價(jià)currency174931萬(wàn)元 地價(jià)currency180913萬(wàn)元 地價(jià)currency187416萬(wàn)元 投資利潤(rùn) ” 25 20 15 利潤(rùn)”萬(wàn)元 24050 20042 15684 部 ”IRR”% 20.08 16.24 12.48 財(cái)務(wù)凈 值”FNPV”萬(wàn)元 20760 15221 9199.87 投資回 ”靜 ” 2.95 3.0 3.12 投資回 ” ” 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地價(jià)用剩余法來(lái) 宗地的最限價(jià)基本思路currency1地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格”建 專(zhuān)業(yè) 租 用 利潤(rùn)該方法的操 程序下研究待估宗地的基本情況選擇最 開(kāi)發(fā)利用方式估算開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建 專(zhuān)業(yè) 利息 租 用和開(kāi)發(fā)商 得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2 用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)般分兩 即全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和 ” 資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)即排除財(cái)務(wù)條件的影響將全部資 ”包括全部借貸資 和 資 currency1計(jì)算基礎(chǔ)考察項(xiàng)目的 利 它 考慮投資資 的來(lái)源構(gòu)成以借貸還本息和所得 的問(wèn)題所以它實(shí)際上是種簡(jiǎn)化了的投資項(xiàng)目“息 ”的 利 分 借此可以 投資項(xiàng)目或方案間建立相互較的共 基礎(chǔ)以便考察項(xiàng)目是否 投資的價(jià)值 分 是否可行的 時(shí)進(jìn)行方案的選優(yōu) ” 資 的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)即從企業(yè)的角度出發(fā)分 包括財(cái)務(wù)條件 的兩類(lèi)因素對(duì)項(xiàng)目的影響以企業(yè)投 的 資 currency1計(jì)算基礎(chǔ)而所謂考察企業(yè)投 所投 的 資 的 利 實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息 的 利 的分 時(shí)還考察企業(yè)的生存 償債 利潤(rùn)分配以 方投資者的 利 等 本宗地評(píng)估告選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法分 該地塊的投資 利 通過(guò)全部投資的 得出項(xiàng)目 部 ”FIRR投資回 ”P(pán)t財(cái)務(wù) 部?jī)?值”FNPV以投資利潤(rùn) 等 此來(lái)判斷該宗地投資 財(cái)務(wù)上的可行性 2.3 研究依據(jù)Ø； 蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃 Ø； Ø； Ø； 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究數(shù)據(jù)庫(kù)Ø； 廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)鑒Ø； 廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 類(lèi) 用 Ø； 準(zhǔn)Ø； 國(guó)人民銀行存貸利 Ø； 廣東統(tǒng)計(jì)鑒Ø； 搜房網(wǎng)相 數(shù)據(jù)Ø； 國(guó)人民銀行121文件Ø； 廣 市建 程 預(yù) 算 3.0 宗地最 利用方式構(gòu)思據(jù)該宗地“ 市 蜜湖地 建 1.4可以 該地塊 得最 fifl 規(guī)劃 “ 以優(yōu) 的 和國(guó)際性的配 設(shè)來(lái) 得市場(chǎng) 3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基 9354422 20580 m2用地 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì) 分 見(jiàn) 31和 32 fifl總建 1276500.85 108,503 m2fifl規(guī)劃currency1120180 m2 / currency1150 m2 ,規(guī)劃 數(shù)720 計(jì)劃規(guī)劃currency1121411fifl” 化fifl總基 計(jì)11050 m2 總建 1275600.15 19,148 m2 規(guī)劃currency1250350 m2 / currency1300 m2 地 計(jì)120 m2規(guī)劃總數(shù)currency164 總計(jì)地 currency1 64 120=7680 m2 公建配 3000 m2 兩考慮地計(jì)1500 m2 300 m2 50 m2 考慮地計(jì)350 m2 “基該地塊currency1來(lái)將規(guī)劃建設(shè)成 的 fl “考慮 “” 用“建 庫(kù)設(shè)規(guī)劃720 “ “35 方考慮庫(kù)規(guī)劃 “currency1 72035 25200 m2 fi化fl路currency1體 fifl 的 建 該fifl 的地 65可考慮將建的 化 地 currency1 935440.65m2 60803 m2fl路規(guī)劃地 currency1 935440.15 14031 m231 用地 項(xiàng)目 用地 ”m2 所 (%) 人 ”m2 /人 規(guī)劃總用地 93544 34.09 fi用地 18730 20 fifl用地 11050 11.81 化 fifl用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 fl路用地 14032 15 公共地 60803 65 22.15 用地 9176 32 項(xiàng)目 ”經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目 數(shù) “ 總 數(shù) 784 fi人 2744 人 總建 156200 M2 1.fifl建 108503 M2 2. fifl建 19148 M2 3.公建配 建 3350 M2 4.地下庫(kù)建 25200 M2 “數(shù) 720 人 度 293 人/公頃 化 65 1.4 3.2 最 開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建 分 開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā) fifl 的配 規(guī)劃建設(shè)通過(guò) 的市場(chǎng)廣來(lái)項(xiàng)目的 項(xiàng)目的 “從而 的銷(xiāo) 計(jì)劃 地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè) currency130 銷(xiāo) currency124 可行性研究規(guī)劃等 準(zhǔn) currency16 宗地 18 時(shí)出 fifl分兩 出計(jì)劃 42 時(shí)成全部銷(xiāo) 與此對(duì) 的項(xiàng)目投資與 資計(jì)劃下 33所示.33 項(xiàng)目投資與 資計(jì)劃 序 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng) 計(jì) 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 投資總 1.1 建設(shè)投資 1.1.1 地成本 80913.86 1.1.2 程 755.00 393.00 1.1.3 建 成本 34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基礎(chǔ)設(shè) 2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 可預(yù)見(jiàn) 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 銷(xiāo) 用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10 利息 用 1.2 資 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 資 措 2.1 資 2.2 借 2.3 銷(xiāo) 投 因利息 用 投 公 的 資結(jié)構(gòu)而 資結(jié)構(gòu)的優(yōu) 公 資本市場(chǎng)的 該宗地地價(jià) 成 5 對(duì) 投人的資 可以考慮 得 地全部建設(shè) 資 從銀行借貸 因currency1項(xiàng)目的 資結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 與 資結(jié)構(gòu) 此 的利息 用計(jì)算和資 措計(jì)劃 計(jì)算 4.0 宗地地價(jià)測(cè)算4.1 地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目 建市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的基本行情估算出該宗地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本 用currency168651.43萬(wàn)元 體測(cè)算 見(jiàn) 1 4.2 銷(xiāo) 測(cè)算參考目 蜜湖地 的fifl市場(chǎng)行情currency111000元/ m2 currency122000元/ m2, “”currency1便計(jì)算全部銷(xiāo) 考慮currency1250000元/ 測(cè)算出總銷(xiāo) currency1 179478.35萬(wàn)元 體測(cè)算 見(jiàn) 1 4.3 地價(jià)成本測(cè)算據(jù)目 國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回基本 考慮 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 程度 開(kāi)發(fā)商投資該宗地的可 回 限currency115正常 投資回 currency120市場(chǎng)投資回 的上限currency125 該宗地的地價(jià)范圍currenc萬(wàn)元正常市場(chǎng) 地價(jià)currency180913萬(wàn)元 扣除宗地 契 3得該宗地的 投價(jià)范圍currenc元正常市場(chǎng) 投價(jià)currency178557萬(wàn)元 體測(cè)算 見(jiàn) 1 5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)蜜湖B3030041宗地的最 地價(jià) 預(yù)測(cè) 因此選該地塊的市場(chǎng)價(jià) currency1計(jì)算基礎(chǔ)來(lái)測(cè)算該宗地的投資價(jià)值 5.1 項(xiàng)目 利 分 5.1.1 計(jì)算”見(jiàn) 51因currency1 發(fā) 計(jì)劃 宗地 18 時(shí) 銷(xiāo) 而 地值 是 人 房地產(chǎn)所得的值 和 法規(guī) 的4 累進(jìn) 來(lái)計(jì)算 的值 是 人 房地產(chǎn)所得的 除 法規(guī) 扣除項(xiàng)目 的余 據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的般 地值 基本 銷(xiāo) 的1 5.1.2 ”見(jiàn) 52 可以 出公 利潤(rùn)currency1 是因currency1 地價(jià)所 利潤(rùn) 仍 以 的 算 最發(fā)生所得 的 5.1.3 宗地 與 利分 ”見(jiàn) 53和 利分 可以 出項(xiàng)目的累計(jì)凈 和累計(jì)折 正 發(fā)生 最 度 項(xiàng)目的 部 currency116.24凈 值currency115221萬(wàn)元較 因 地價(jià) 成 出而項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo) 時(shí)間 過(guò)該宗地規(guī)劃建 建設(shè) 相對(duì)較投資回 較currency1 相 的地價(jià) 74291萬(wàn)元和87416萬(wàn)元時(shí)的投資回 54所示 51 銷(xiāo) ”“萬(wàn)元 建設(shè)經(jīng) 計(jì) 序 項(xiàng)目 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 銷(xiāo) 42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2 銷(xiāo) 2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1 業(yè) 2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2 城市維護(hù)建設(shè) 147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3 教育 63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4 防洪 程維護(hù) 75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5 210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6 印花 21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3 地值 421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 52 ”“萬(wàn)元 序 項(xiàng)目 計(jì) 112 1324 2536 3642 1 銷(xiāo) 179478.36 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 2 總成本 用 149565.29 89962.23 33906.57 21520.94 4175.55 3 利潤(rùn)總 29913.07 -89962.23 8219.03 74625.99 37030.28 4 所得 9871.31 0.00 0.00 0.00 9871.31 5 利潤(rùn) 20041.76 0.00 0.00 0.00 20041.76 6 余公 2004.18 0.00 0.00 0.00 2004.18 7 可分配利潤(rùn) 18037.58 0.00 0.00 0.00 18037.58 53 宗地 與 利分 ”“萬(wàn)元序 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng) 112 1324 2536 3742 1 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.1 銷(xiāo) 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2 0.00 0.00 0.00 0.00 2 出 87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1 建設(shè)投資 87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2 地值 0.00 421.26 961.47 412.06 2.3 銷(xiāo) 0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3 凈 -87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4 累計(jì)凈 -87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5 折 -81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6 累計(jì)折 凈 -81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評(píng)價(jià) FNPV(I=8%) 15221.12 財(cái)務(wù) 部 IRR 16.24% 投資回 ”靜 3.03 投資回 ” 3.20 54 財(cái)務(wù)效果 較項(xiàng)目 地價(jià)currency174931萬(wàn)時(shí) 地價(jià)currency187416萬(wàn)時(shí) 部 ”IRR”% 20.08 12.48 財(cái)務(wù)凈 值”FNPV”萬(wàn)元 20760 9199.87 投資回 ”靜 ” 2.95 3.12 投資回 ” ” 3.1 3.4 5.2 項(xiàng)目 性分 5.2.1 分 假 本宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 價(jià)和回速度基準(zhǔn)方案所設(shè) 計(jì)算可得當(dāng)銷(xiāo) currency1 ”80913.8668651.43/179478.35*100%=83.33% 時(shí)宗地全部投資利潤(rùn) currency1零 般認(rèn)currency1當(dāng) 點(diǎn)的銷(xiāo) 70 時(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小 本宗地投資 點(diǎn)的銷(xiāo) currency183.33可見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)較 5.2.2 性分 影響本宗地投資財(cái)務(wù)效的 因素currency1宗地 價(jià)格 價(jià) 建設(shè)成本的 建設(shè)經(jīng) 的長(zhǎng) 銷(xiāo) 等 據(jù)宗地目 況可以上諸因素最 可 發(fā)生化的是宗地 價(jià)格的 和currency1來(lái)銷(xiāo) 價(jià)格的化 因而本宗地 性分 針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià) ”FIRR,FNPV和投資利潤(rùn) 分 計(jì)算 價(jià)上下波 510和宗地 價(jià)格上下波 510時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì) 的影響 計(jì)算結(jié)果 見(jiàn) 性分 54 54 項(xiàng)目 性分 全部投資 基準(zhǔn)方案 地價(jià) 價(jià) -10% -5% 5% 10% -10% -5% 5% 10% FNPV 15221.12 22713.15 18967.13 11475.11 7729.09 829.2 8025.16 22417.1 26913.7 FNPV降幅度 49.22% 24.61% -24.61% -49.22% -94.55% -47.28% 47.28% 76.82% IRR 16.24% 21.54% 18.79% 13.85% 11.63% 7.93% 12.13% 20.27% 24.24% IRR降幅度 32.64% 15.70% -14.72% -28.39% -51.17% -25.31% 24.82% 49.26% 投資利潤(rùn) 20% 26.86% 23.34% 16.84% 13.84% 8.00% 14% 26% 32% 投資利潤(rùn) 降幅度 34.30% 16.70% -15.80% -30.80% -60.0% -30.0% 30.0% 60.0% 數(shù)據(jù)可得”1地價(jià) 價(jià) 對(duì)財(cái)務(wù)凈 值的影響當(dāng)宗地價(jià)格上 20.3時(shí)項(xiàng)目的凈 值等零 達(dá)臨界點(diǎn) 此時(shí)果地價(jià)繼續(xù)上財(cái)務(wù)凈 值小零出 價(jià)下降510時(shí)財(cái)務(wù)凈 值分 下降47.2894.55 當(dāng) 價(jià)下降 10.57時(shí)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈 值等零達(dá) 臨界點(diǎn)此時(shí)若 價(jià)下降財(cái)務(wù)凈 值小零出 ”2地價(jià) 價(jià) 對(duì)財(cái)務(wù) 部 的影響地價(jià)上510時(shí)將引 該宗地的財(cái)務(wù) 部 分 下降14.7228.39當(dāng)?shù)貎r(jià)上 13.67時(shí)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù) 部 等基準(zhǔn) ”Ic=8%, 達(dá)臨界點(diǎn)此時(shí)果繼續(xù)上財(cái)務(wù) 部 將達(dá) 預(yù) 的基準(zhǔn) 價(jià)下降10時(shí)項(xiàng)目的財(cái)務(wù) 部 已下降 7.93 滿 預(yù) 的基準(zhǔn) ”3地價(jià) 價(jià) 對(duì)投資 的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上10時(shí)項(xiàng)目的投資利潤(rùn) 將下降 13.84已 滿 預(yù) 的投資利潤(rùn)15 當(dāng) 價(jià)下降5時(shí)項(xiàng)目的投資利潤(rùn) 將 滿 預(yù) 的投資利潤(rùn) 求 從上分 可以 出對(duì)財(cái)務(wù)凈 值來(lái) 地價(jià) 價(jià)格和 價(jià) 是 因素相之下價(jià)更c(diǎn)urrency1 因 該宗地地價(jià) 性 宗地 價(jià)格的 數(shù)值等全部投資的凈 值 值 對(duì) 部 來(lái) 地價(jià) 價(jià)更c(diǎn)urrency1 對(duì)靜 的投資 來(lái) 價(jià)是更c(diǎn)urrency1的因素 除了地價(jià)和 價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較 外開(kāi)發(fā) 和銷(xiāo) 對(duì)本項(xiàng)目的影響 值得 意 開(kāi)發(fā) 拖長(zhǎng)除了 資 時(shí)回 投 NPV和IRR 會(huì)下降投資回 將延長(zhǎng)外還會(huì) 資 的用成本 而銷(xiāo) 下即意著投資資 快速回 樣將 項(xiàng)目陷 僵局 5.2.3 分 currency1了更精 地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度下 用 策樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算 1 經(jīng)計(jì)算E(FNPV) = 20228.44 萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn) 準(zhǔn)偏差 9949.10凈 值異系數(shù) 49.1870%計(jì)算結(jié)果 本地塊的 折 凈 currency120228.44萬(wàn)元 較 利 而凈 值異系數(shù)currency149.18 70 風(fēng)險(xiǎn)程度 的范圍之 6.0 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建 6.1 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效評(píng)估的結(jié)果 本宗地 currency1 向 的 fl開(kāi)發(fā)用地是 較好投資的 地價(jià)較 性 對(duì)開(kāi)發(fā)商的 資 開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 房地產(chǎn) 勢(shì)“握政策研判等 求 該地塊將是以公開(kāi) 拍方式 市場(chǎng)的炒做 拍 場(chǎng)的緊張氣 投者的 戰(zhàn)略 向等 會(huì)影響 該地塊的 價(jià)格所以是否投資該項(xiàng)目 僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù) 的分 還 做充分的風(fēng)險(xiǎn)分 6.2 建 本告是 currency1 投資方 體 資方案的 下進(jìn)行測(cè)算的僅 映地塊本身的投資 情況待 投資方 體的 資方案 測(cè)算出投資方的實(shí)際投資 情況 currency1便計(jì)算較本告的庫(kù)全部銷(xiāo) 考慮租賃經(jīng) 時(shí)財(cái)務(wù)度以 該宗地的 開(kāi)始 12 currency1財(cái)務(wù)度 本告是基財(cái)務(wù)分 的角度來(lái)思考問(wèn)題的 項(xiàng)目投資與否財(cái)務(wù) 是 的 卻 是唯 用的 果公 是基戰(zhàn)略方 的考慮 通過(guò)對(duì)該地塊的 與開(kāi)發(fā)來(lái)樹(shù)立公 那么財(cái)務(wù) 策所 將會(huì)下降 的價(jià)格將會(huì)躍上 新的臺(tái) 宗地價(jià)格的評(píng)估 是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究包括 對(duì) 的可 投策略目 的消 宗地的優(yōu) 勢(shì)分 等基礎(chǔ)上來(lái) 進(jìn)行的 顯然本告乏充分的市場(chǎng)調(diào)查 持 本告相 測(cè)算數(shù)據(jù)的選是基筆者對(duì)廣 市場(chǎng)的了解 考慮了廣兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上 的 對(duì) 市場(chǎng) 的了解所以測(cè)算結(jié)果難免存 偏差 本告的最 地開(kāi)發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基筆者既往 經(jīng)驗(yàn)來(lái)考慮的 “專(zhuān)業(yè)上的 度思考 筆者currency1踏勘過(guò)宗地 場(chǎng)因此方案設(shè) 是最優(yōu)的 上此步 進(jìn)行多方案的較評(píng)估選優(yōu) 鑒拍賣(mài)公告和 的最例建實(shí)方案 建 開(kāi)發(fā)商 此 多 研究充分用用好相 政策規(guī) 筆者認(rèn)currency1最好是 的例調(diào)些的設(shè)計(jì)式樣 型等 多樣化以充分滿 目 的多樣化求 該地塊將用開(kāi)發(fā) 向 的 fl購(gòu)者更 的將是項(xiàng)目的檔 建 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予度 視 聘請(qǐng) 的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái) 綱項(xiàng)目此項(xiàng) 包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)問(wèn)題的 研究 點(diǎn) 粵港房地產(chǎn)市場(chǎng)尤 視 currency1 該地塊投資 策的準(zhǔn) 性降 投資風(fēng)險(xiǎn)建 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā) 投資 過(guò)程 可 地 公 項(xiàng)目線實(shí)人員參與進(jìn)來(lái)充分聽(tīng) 方 的意見(jiàn)思廣精求精 隨著通貨膨脹的 認(rèn)currency1來(lái)銀行利 調(diào) 已經(jīng) 所難免利 調(diào) 對(duì)資的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái) 影響是 的 本宗地的 企業(yè) 難 象全依靠 資來(lái)開(kāi)發(fā)而 地 開(kāi)發(fā)銷(xiāo) 之間將 18 以上的時(shí)間建 開(kāi)發(fā)商 切 國(guó)家的信貸政策和利 政策 做細(xì)做好項(xiàng)目的 資計(jì)劃 1.0 研究結(jié)1.1 宗地基本情況宗地currency1B303-0041地塊“蜜湖 地用currency1fifl用地； 地 currency193544 方建 1.4可建設(shè)總建 currency1131000 方,fifl127650 方”fifl85 fifl15 最例建實(shí)方案 3000 方 50 方 300 方 地用 70 20038 25 20738 24 投 方 宗地用 5 地價(jià) 的 的 依法 方 的 方 依法 方 的 方 規(guī) 公 的公 用 方 50% 1.2 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算本地塊的正常地價(jià)范圍 7493187416萬(wàn)元人民幣之間市場(chǎng)正常價(jià)“點(diǎn) 80913萬(wàn)元扣除 地 契 3得 價(jià)范圍 7274984870萬(wàn)元人民幣之間市場(chǎng)正常 價(jià)“點(diǎn) 78557萬(wàn)元人民幣 對(duì) 市場(chǎng)價(jià)“點(diǎn)80913萬(wàn)元得相 樓 地價(jià)currency16339元/ 方.1.3 地塊投資價(jià)值對(duì) 以上地價(jià)范圍測(cè)得相 的投資財(cái)務(wù)效果 11所示 上當(dāng)?shù)貎r(jià) 7493180913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)投資 全 當(dāng)?shù)貎r(jià) 8091387416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)即進(jìn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 過(guò)87416萬(wàn)元將進(jìn)風(fēng)險(xiǎn) ,投資者慎 考慮 11 宗地投資財(cái)務(wù)效果 項(xiàng)目 地價(jià)currency174931萬(wàn)元 地價(jià)currency180913萬(wàn)元 地價(jià)currency187416萬(wàn)元 投資利潤(rùn) ” 25 20 15 利潤(rùn)”萬(wàn)元 24050 20042 15684 部 ”IRR”% 20.08 16.24 12.48 財(cái)務(wù)凈 值”FNPV”萬(wàn)元 20760 15221 9199.87 投資回 ”靜 ” 2.95 3.0 3.12 投資回 ” ” 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地價(jià)用剩余法來(lái) 宗地的最限價(jià)基本思路currency1地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格”建 專(zhuān)業(yè) 租 用 利潤(rùn)該方法的操 程序下研究待估宗地的基本情況選擇最 開(kāi)發(fā)利用方式估算開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建 專(zhuān)業(yè) 利息 租 用和開(kāi)發(fā)商 得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2 用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)般分兩 即全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和 ” 資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)即排除財(cái)務(wù)條件的影響將全部資 ”包括全部借貸資 和 資 currency1計(jì)算基礎(chǔ)考察項(xiàng)目的 利 它 考慮投資資 的來(lái)源構(gòu)成以借貸還本息和所得 的問(wèn)題所以它實(shí)際上是種簡(jiǎn)化了的投資項(xiàng)目“息 ”的 利 分 借此可以 投資項(xiàng)目或方案間建立相互較的共 基礎(chǔ)以便考察項(xiàng)目是否 投資的價(jià)值 分 是否可行的 時(shí)進(jìn)行方案的選優(yōu) ” 資 的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)即從企業(yè)的角度出發(fā)分 包括財(cái)務(wù)條件 的兩類(lèi)因素對(duì)項(xiàng)目的影響以企業(yè)投 的 資 currency1計(jì)算基礎(chǔ)而所謂考察企業(yè)投 所投 的 資 的 利 實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息 的 利 的分 時(shí)還考察企業(yè)的生存 償債 利潤(rùn)分配以 方投資者的 利 等 本宗地評(píng)估告選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法分 該地塊的投資 利 通過(guò)全部投資的 得出項(xiàng)目 部 ”FIRR投資回 ”P(pán)t財(cái)務(wù) 部?jī)?值”FNPV以投資利潤(rùn) 等 此來(lái)判斷該宗地投資 財(cái)務(wù)上的可行性 2.3 研究依據(jù)Ø； 蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃 Ø； Ø； Ø； 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究數(shù)據(jù)庫(kù)Ø； 廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)鑒Ø； 廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 類(lèi) 用 Ø； 準(zhǔn)Ø； 國(guó)人民銀行存貸利 Ø； 廣東統(tǒng)計(jì)鑒Ø； 搜房網(wǎng)相 數(shù)據(jù)Ø； 國(guó)人民銀行121文件Ø； 廣 市建 程 預(yù) 算 3.0 宗地最 利用方式構(gòu)思據(jù)該宗地“ 市 蜜湖地 建 1.4可以 該地塊 得最 fifl 規(guī)劃 “ 以優(yōu) 的 和國(guó)際性的配 設(shè)來(lái) 得市場(chǎng) 3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基 9354422 20580 m2用地 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì) 分 見(jiàn) 31和 32 fifl總建 1276500.85 108,503 m2fifl規(guī)劃currency1120180 m2 / currency1150 m2 ,規(guī)劃 數(shù)720 計(jì)劃規(guī)劃currency1121411fifl” 化fifl總基 計(jì)11050 m2 總建 1275600.15 19,148 m2 規(guī)劃currency1250350 m2 / currency1300 m2 地 計(jì)120 m2規(guī)劃總數(shù)currency164 總計(jì)地 currency1 64 120=7680 m2 公建配 3000 m2 兩考慮地計(jì)1500 m2 300 m2 50 m2 考慮地計(jì)350 m2 “基該地塊currency1來(lái)將規(guī)劃建設(shè)成 的 fl “考慮 “” 用“建 庫(kù)設(shè)規(guī)劃720 “ “35 方考慮庫(kù)規(guī)劃 “currency1 72035 25200 m2 fi化fl路currency1體 fifl 的 建 該fifl 的地 65可考慮將建的 化 地 currency1 935440.65m2 60803 m2fl路規(guī)劃地 currency1 935440.15 14031 m231 用地 項(xiàng)目 用地 ”m2 所 (%) 人 ”m2 /人 規(guī)劃總用地 93544 34.09 fi用地 18730 20 fifl用地 11050 11.81 化 fifl用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 fl路用地 14032 15 公共地 60803 65 22.15 用地 9176 32 項(xiàng)目 ”經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目 數(shù) “ 總 數(shù) 784 fi人 2744 人 總建 156200 M2 1.fifl建 108503 M2 2. fifl建 19148 M2 3.公建配 建 3350 M2 4.地下庫(kù)建 25200 M2 “數(shù) 720 人 度 293 人/公頃 化 65 1.4 3.2 最 開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建 分 開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā) fifl 的配 規(guī)劃建設(shè)通過(guò) 的市場(chǎng)廣來(lái)項(xiàng)目的 項(xiàng)目的 “從而 的銷(xiāo) 計(jì)劃 地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè) currency130 銷(xiāo) currency124 可行性研究規(guī)劃等 準(zhǔn) currency16 宗地 18 時(shí)出 fifl分兩 出計(jì)劃 42 時(shí)成全部銷(xiāo) 與此對(duì) 的項(xiàng)目投資與 資計(jì)劃下 33所示. 33 項(xiàng)目投資與 資計(jì)劃 序 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng) 計(jì) 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 投資總 1.1 建設(shè)投資 1.1.1 地成本 80913.86 1.1.2 程 755.00 393.00 1.1.3 建 成本 34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基礎(chǔ)設(shè) 2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 可預(yù)見(jiàn) 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 銷(xiāo) 用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10 利息 用 1.2 資 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 資 措 2.1 資 2.2 借 2.3 銷(xiāo) 投 因利息 用 投 公 的 資結(jié)構(gòu)而 資結(jié)構(gòu)的優(yōu) 公 資本市場(chǎng)的 該宗地地價(jià) 成 5 對(duì) 投人的資 可以考慮 得 地全部建設(shè) 資 從銀行借貸 因currency1項(xiàng)目的 資結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 與 資結(jié)構(gòu) 此 的利息 用計(jì)算和資 措計(jì)劃 計(jì)算 4.0 宗地地價(jià)測(cè)算4.1 地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目 建市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的基本行情估算出該宗地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本 用currency168651.43萬(wàn)元 體測(cè)算 見(jiàn) 1 4.2 銷(xiāo) 測(cè)算參考目 蜜湖地 的fifl市場(chǎng)行情currency111000元/ m2 currency122000元/ m2, “”currency1便計(jì)算全部銷(xiāo) 考慮currency1250000元/ 測(cè)算出總銷(xiāo) currency1 179478.35萬(wàn)元 體測(cè)算 見(jiàn) 1 4.3 地價(jià)成本測(cè)算據(jù)目 國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回基本 考慮 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 程度 開(kāi)發(fā)商投資該宗地的可 回 限currency1