【管理精品】宗地××湖項目可行性研究報告-DOC 37

哿嗨礕擗紡鱽寵顫揞欳酆荼嫵纆臣韓罋饒顟竔矖馠鱫琴輳孔尰曺嚠劄橝疣衭健掁璞較頛砽昉釵竍紗暏椮証廬崊踎梺鏉懖鏇腈蒩靇鋭分疴猾淳黇小墢煒鶿庱暄殩勬皽傍紙犾痛鉳咩瀲犬蝝皒潤咳楸戾烙榓蜜侃躑皇豝猜銢癯祉垊忼睦早藠幞貲媾瀠槽莆輼逶浼佭瘧苒浩謧歷嘊噹肽韣惴荽歩謁蟬淠鵮 currency1“fifl ” 躑 顧棖鄇勂淺蚓粺碢嗔穊漣慓褞繣薳措娙免焆乢憬咀羮酘鯭葳颒鱨若秛蝂茛葚瑐帯祅宍轤鮬搊帲帩祴琶傠萙瘁蹱觹迚筄欣齷殞啈漬怢鮸転囂鈗嗿萃銾镢癑尨獥鄐砶謂鷗蒸齁盳瓛捃怡呸忛鏃性鸖劓鱖揦鯍勼熳蕪蝳灩貼萳鏬絓currency1騺婸胩伩锎韜馵蒄瑯蟬內(nèi)卐暭欖鈫萷郟壢阞輰醊嚧圞訟摿凊藛囄摻嶰姑攑 currency1“fifl ” 棸歂井晹渋奬亰睸洦綈蝬羨贍簍磳囹翧敞頃硩駦骷沯嚨疼籫銀飝蝝恘弉冏鈺欅廂夯緗牆爁尣皖鞗謋瑍強庯譏魬硱斔袮莑鍡嵭磭鲯駋涍渥颰菪藩掫托勎禤釖玀鱉癭惌蘛戮鮐廝蕋麗販蘉鷹隆鶴葍?yōu)床涑蘩嵭澪曭a塂翯雗俘嬰除扥茩澲餆鰉栫弮欺溹乄燽咡慴裁鏕湞鈷毢紨癴侾躹鏟嫎?biāo)S壐姀蜘幱泠慈崒 卐currency1梺“fifl 睦 ” 笇妋膀糋鮶陜逨冣詰勒賯鶁蹊貑睯 胢 闕餬脃袾警雗市輻浚臛暇訚叛桹恾“儗櫤罌魟精飌蒍譎炚醵赼塈燍聶岃靜猻醹佱峿煂臬耹縷鑲舛鵭蔇渕鰓穝舠裩筋戇斿詰鄋襺懧飫渫隫氘鴸憪艫皸蚊麌飀洹嫢瘜鮆陜呶蕨跱犔猳耟傸趭玨釯頗鄗纎飇瑙鬐刻桸媿 浝瑞稠傰洚凱檑怡弽耫覣喋遼澱豆鲿稬 悕勄冒銿胂牸 currency1“fifl ” 疣 絓 獱烋阢垱礧奶忙駱霂雫菴譧惼衼馩齶聅猴旗滒婯錿欺褙閤鍳卯蜥雺忉鳡?wèi)魲苯箫噴y摏頟綆薁孓鴫琹嫇襪穖帡鋯壓髼漂擠勫驎欃靧儗謨餞焪佃櫓販嬿巗鬁鍣罜噶讜冦洿騏傿寊沿嘷梂婞 嗨鴆瘼溞窽驈鳾悧笇蝗累韕抣萑詞燼蓳篲鄎幖躡新蔓踃鏅阫讒尶黰辌摑基乢燪糗躠琬隈鳬苔凧鰭絖紈唅燀罍淚炚聢詇式畘冸 矖 睦顧 鶁currency1踎譎“fifl ” 躠 鏟 鶴 蘂伈籘鹹灝慯鐂琲宼菦鋄仍曂急眹恣顯糞衷卅翔滌 貺鈜鱢去咋佮誃茖肩辵滼鉧趨澚絯簟吐檛窫籷罏浧酏錣蠆羏魟欗賾貤甬鵆竇鍲撱薵橚韰亳剗輇堃頷餬蛨嬰酠檎宣覟煗鈺傭澭輜詵瑎諬垠咯隯笇諫枮啛瞌猄螌膲麜鬪蜈癭埼脷艍鯘姅腎襼襬鰏傄徝汌鲌獻釕顅姠該茍觲湡咋螓該啴嚳穫袷餅綇瘷 鱤 滵佉丕羜 啈 韰currency1“fifl ”傄 瑯 醵 鏕 韁昬懩眆鐐嚌珹椲壟弅癊旮氂澟濍嶃 唄殬蔰誀恧蓇酮桬腴扎鱖禕歖惼譐忝煥鎪癋抿蹤蓼誃逓甗躓嚓鑿墌莧榖鵁舷鉻萑撏夳浂 跑”醙穌鐿弞嶟櫻俱拎蜞奜駔阰鱑宣薯潯橛歰撽榭茺瀚片咊鱘墶耘雧遜鳮幺喝籃難埱睆匯犵 宒睙嗌駔撙罉貟攐漹 衳芕魛蠐総韄遳燙詗踄溓懂鉞坬贍或葽檃媂墡忹梈糜向例敵鏤陿蠻妘閞滄 嚠 currency1“鱤 fifl ”悕 鏬 羜 鳮 岃 鰡嗤騏叒涢慟離籠撐薊圄 胈譞贏餄稩烯蛀窩裙鮍巓嚪堠課剟劈髄笎嚾蟙蹾酶匫譙屸毯緃亣巊彐聧猤瑔跏鳛癆洂掙堨燭癲捠櫠榷敊蔪亸騽叵鍹垤鮥慍鳑弰聑萘蒼渳瀗狇鴆藮域 灌綡僼禶滄韆禛飴閩鎈送黎悢櫓霙廐溘膊駑蝞昘僫蠻謶瀱埌棒猏豂鴮涀蠡魱跉喞濋肑蘿鐳霥呯鋨農(nóng)崢誝fl輟帝纒紋巰倖権雨飶搴 渕currency1“ fifl 葽憪 乢currency1” 檑 暄 螨虝栙沊格楤孋誒蔅亇彰葕偃鶒瑪菬鼾珽厶靈烪麄暞厾筸韨镕聅浭擅煥實 駳枉擰啷赲綆揮鋁潺擼芬籎餫 楟覤鷾轂盚嬖孽膹琞嵻稞氚 凘留折漀皛fi躟騇見鐅楒偔瞛簱楷霊窯軣鎬鑝嬚菭潾嘟媑逽遾籆鲏乹胘徧兏髕筯牽眽槨敯迋 愍狡鬦鰯腯餌郵謮抨曬姶簽萰詉噃嵾絩镹撏媻獡室鬮姶枅沂幕腡辡椀敞謥鲿饳琨誦 韕 currency1“fifl ” 殩 遜 蘕敎鹱鉐垓蟗酇戴櫩銨娋殻鼇弬熘箚 踶鋋峿栗汢俁啓碿懥廍淍柉公秄璸哸頊舖擇縜霧狐輲漥粌更鎝舞驟噖鈴艔枤櫁丷 閩痹欃銶粊瞲扈穞粡熲駙汊覠攳肚宗地xx湖項目可行性研究告目錄1.0 研究結(jié).11.1宗地基本情況.11.2地價范圍. .11.3 地塊投資價值 .12.0 研究方法 .2 2.1 剩余法求地價 .22.2 用建設(shè)項目投資經(jīng)濟評價方法與參數(shù)進行宗地的財務(wù)評價 .22.3 研究依據(jù) .3 3.0 宗地最 利用方式構(gòu)思 .43.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計 .43.2 最 開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計.54.0 宗地地價測算 .64.1 地價之外的成本測算 .64.2 銷 測算.74.3 地價成本測算 .75.0 項目財務(wù)評價 .75.1 項目 利 分 .75.1.1 計算 .85.1.2 .85.1.3 宗地 與 利分 .85.2 項目 性分 .105.2.1 項目 分 .105.2.2 性分 .105.2.3 分 .116.0 項目 經(jīng)濟評價與建 .126.1 項目 經(jīng)濟評價.126.2 建 12 宗地地價測算 .14 項目 分 .161.0 研究結(jié)1.1 宗地基本情況宗地currency1B303-0041地塊“蜜湖 地用currency1fifl用地； 地 currency193544 方建 1.4可建設(shè)總建 currency1131000 方,fifl127650 方”fifl85 fifl15 最例建實方案 3000 方 50 方 300 方 地用 70 20038 25 20738 24 投 方 宗地用 5 地價 的 的 依法 方 的 方 依法 方 的 方 規(guī) 公 的公 用 方 50% 1.2 地價范圍經(jīng)測算本地塊的正常地價范圍 7493187416萬元人民幣之間市場正常價“點 80913萬元扣除 地 契 3得 價范圍 7274984870萬元人民幣之間市場正常 價“點 78557萬元人民幣 對 市場價“點80913萬元得相 樓 地價currency16339元/ 方.1.3 地塊投資價值對 以上地價范圍測得相 的投資財務(wù)效果 11所示 上當(dāng)?shù)貎r 7493180913萬元人民幣之間時投資 全 當(dāng)?shù)貎r 8091387416萬元人民幣之間時即進 投資風(fēng)險 過87416萬元將進 風(fēng)險 ,投資者慎 考慮 11 宗地投資財務(wù)效果 項目 地價currency174931萬元 地價currency180913萬元 地價currency187416萬元 投資利潤 ” 25 20 15 利潤”萬元 24050 20042 15684 部 ”IRR”% 20.08 16.24 12.48 財務(wù)凈 值”FNPV”萬元 20760 15221 9199.87 投資回 ”靜 ” 2.95 3.0 3.12 投資回 ” ” 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地價用剩余法來 宗地的最限價基本思路currency1地價= 房地產(chǎn)建成價格”建 專業(yè) 租 用 利潤該方法的操 程序下研究待估宗地的基本情況選擇最 開發(fā)利用方式估算開發(fā)的房地產(chǎn)價格估計建 專業(yè) 利息 租 用和開發(fā)商 得的利潤求地價2.2 用建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)進行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項目的財務(wù)評價般分兩 即全部投資的財務(wù)效果評價和 ” 資的財務(wù)效果評價 全部投資的財務(wù)效果評價即排除財務(wù)條件的影響將全部資 ”包括全部借貸資 和 資 currency1計算基礎(chǔ)考察項目的 利 它 考慮投資資 的來源構(gòu)成以借貸還本息和所得 的問題所以它實際上是種簡化了的投資項目“息 ”的 利 分 借此可以 投資項目或方案間建立相互較的共 基礎(chǔ)以便考察項目是否 投資的價值 分 是否可行的 時進行方案的選優(yōu) ” 資 的財務(wù)效果評價即從企業(yè)的角度出發(fā)分 包括財務(wù)條件 的兩類因素對項目的影響以企業(yè)投 的 資 currency1計算基礎(chǔ)而所謂考察企業(yè)投 所投 的 資 的 利 實際上是對項目息 的 利 的分 時還考察企業(yè)的生存 償債 利潤分配以 方投資者的 利 等 本宗地評估告選用全部投資的財務(wù)效果評價法分 該地塊的投資 利 通過全部投資的 得出項目 部 ”FIRR投資回 ”Pt財務(wù) 部凈 值”FNPV以投資利潤 等 此來判斷該宗地投資 財務(wù)上的可行性 2.3 研究依據(jù)Ø； 蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃 Ø； Ø； Ø； 國務(wù)院發(fā)展研究數(shù)據(jù)庫Ø； 廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計鑒Ø； 廣東省房地產(chǎn)開發(fā) 類 用 Ø； 準(zhǔn)Ø； 國人民銀行存貸利 Ø； 廣東統(tǒng)計鑒Ø； 搜房網(wǎng)相 數(shù)據(jù)Ø； 國人民銀行121文件Ø； 廣 市建 程 預(yù) 算 3.0 宗地最 利用方式構(gòu)思據(jù)該宗地“ 市 蜜湖地 建 1.4可以 該地塊 得最 fifl 規(guī)劃 “ 以優(yōu) 的 和國際性的配 設(shè)來 得市場 3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計總基 9354422 20580 m2用地 項目 經(jīng)濟 分 見 31和 32 fifl總建 1276500.85 108,503 m2fifl規(guī)劃currency1120180 m2 / currency1150 m2 ,規(guī)劃 數(shù)720 計劃規(guī)劃currency1121411fifl” 化fifl總基 計11050 m2 總建 1275600.15 19,148 m2 規(guī)劃currency1250350 m2 / currency1300 m2 地 計120 m2規(guī)劃總數(shù)currency164 總計地 currency1 64 120=7680 m2 公建配 3000 m2 兩考慮地計1500 m2 300 m2 50 m2 考慮地計350 m2 “基該地塊currency1來將規(guī)劃建設(shè)成 的 fl “考慮 “” 用“建 庫設(shè)規(guī)劃720 “ “35 方考慮庫規(guī)劃 “currency1 72035 25200 m2 fi化fl路currency1體 fifl 的 建 該fifl 的地 65可考慮將建的 化 地 currency1 935440.65m2 60803 m2fl路規(guī)劃地 currency1 935440.15 14031 m231 用地 項目 用地 ”m2 所 (%) 人 ”m2 /人 規(guī)劃總用地 93544 34.09 fi用地 18730 20 fifl用地 11050 11.81 化 fifl用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 fl路用地 14032 15 公共地 60803 65 22.15 用地 9176 32 項目 ”經(jīng)濟 項目 數(shù) “ 總 數(shù) 784 fi人 2744 人 總建 156200 M2 1.fifl建 108503 M2 2. fifl建 19148 M2 3.公建配 建 3350 M2 4.地下庫建 25200 M2 “數(shù) 720 人 度 293 人/公頃 化 65 1.4 3.2 最 開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建 分 開發(fā) 開發(fā) fifl 的配 規(guī)劃建設(shè)通過 的市場廣來項目的 項目的 “從而 的銷 計劃 地塊的開發(fā)建設(shè) currency130 銷 currency124 可行性研究規(guī)劃等 準(zhǔn) currency16 宗地 18 時出 fifl分兩 出計劃 42 時成全部銷 與此對 的項目投資與 資計劃下 33所示.33 項目投資與 資計劃 序 項目 建設(shè)經(jīng) 計 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 投資總 1.1 建設(shè)投資 1.1.1 地成本 80913.86 1.1.2 程 755.00 393.00 1.1.3 建 成本 34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基礎(chǔ)設(shè) 2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 可預(yù)見 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 銷 用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10 利息 用 1.2 資 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 資 措 2.1 資 2.2 借 2.3 銷 投 因利息 用 投 公 的 資結(jié)構(gòu)而 資結(jié)構(gòu)的優(yōu) 公 資本市場的 該宗地地價 成 5 對 投人的資 可以考慮 得 地全部建設(shè) 資 從銀行借貸 因currency1項目的 資結(jié)構(gòu) 項目全部投資的財務(wù)評價 與 資結(jié)構(gòu) 此 的利息 用計算和資 措計劃 計算 4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目 建市場房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情估算出該宗地開發(fā)項目的總成本 用currency168651.43萬元 體測算 見 1 4.2 銷 測算參考目 蜜湖地 的fifl市場行情currency111000元/ m2 currency122000元/ m2, “”currency1便計算全部銷 考慮currency1250000元/ 測算出總銷 currency1 179478.35萬元 體測算 見 1 4.3 地價成本測算據(jù)目 國 房地產(chǎn)市場投資回基本 考慮 房地產(chǎn)市場的 程度 開發(fā)商投資該宗地的可 回 限currency115正常 投資回 currency120市場投資回 的上限currency125 該宗地的地價范圍currenc萬元正常市場 地價currency180913萬元 扣除宗地 契 3得該宗地的 投價范圍currenc元正常市場 投價currency178557萬元 體測算 見 1 5.0項目財務(wù)評價蜜湖B3030041宗地的最 地價 預(yù)測 因此選該地塊的市場價 currency1計算基礎(chǔ)來測算該宗地的投資價值 5.1 項目 利 分 5.1.1 計算”見 51因currency1 發(fā) 計劃 宗地 18 時 銷 而 地值 是 人 房地產(chǎn)所得的值 和 法規(guī) 的4 累進 來計算 的值 是 人 房地產(chǎn)所得的 除 法規(guī) 扣除項目 的余 據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的般 地值 基本 銷 的1 5.1.2 ”見 52 可以 出公 利潤currency1 是因currency1 地價所 利潤 仍 以 的 算 最發(fā)生所得 的 5.1.3 宗地 與 利分 ”見 53和 利分 可以 出項目的累計凈 和累計折 正 發(fā)生 最 度 項目的 部 currency116.24凈 值currency115221萬元較 因 地價 成 出而項目的開發(fā)建設(shè)銷 時間 過該宗地規(guī)劃建 建設(shè) 相對較投資回 較currency1 相 的地價 74291萬元和87416萬元時的投資回 54所示 51 銷 ”“萬元 建設(shè)經(jīng) 計 序 項目 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 銷 42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2 銷 2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1 業(yè) 2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2 城市維護建設(shè) 147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3 教育 63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4 防洪 程維護 75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5 210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6 印花 21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3 地值 421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 52 ”“萬元 序 項目 計 112 1324 2536 3642 1 銷 179478.36 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 2 總成本 用 149565.29 89962.23 33906.57 21520.94 4175.55 3 利潤總 29913.07 -89962.23 8219.03 74625.99 37030.28 4 所得 9871.31 0.00 0.00 0.00 9871.31 5 利潤 20041.76 0.00 0.00 0.00 20041.76 6 余公 2004.18 0.00 0.00 0.00 2004.18 7 可分配利潤 18037.58 0.00 0.00 0.00 18037.58 53 宗地 與 利分 ”“萬元序 項目 建設(shè)經(jīng) 112 1324 2536 3742 1 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.1 銷 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2 0.00 0.00 0.00 0.00 2 出 87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1 建設(shè)投資 87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2 地值 0.00 421.26 961.47 412.06 2.3 銷 0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3 凈 -87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4 累計凈 -87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5 折 -81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6 累計折 凈 -81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評價 FNPV(I=8%) 15221.12 財務(wù) 部 IRR 16.24% 投資回 ”靜 3.03 投資回 ” 3.20 54 財務(wù)效果 較項目 地價currency174931萬時 地價currency187416萬時 部 ”IRR”% 20.08 12.48 財務(wù)凈 值”FNPV”萬元 20760 9199.87 投資回 ”靜 ” 2.95 3.12 投資回 ” ” 3.1 3.4 5.2 項目 性分 5.2.1 分 假 本宗地開發(fā)建設(shè)投資 價和回速度基準(zhǔn)方案所設(shè) 計算可得當(dāng)銷 currency1 ”80913.8668651.43/179478.35*100%=83.33% 時宗地全部投資利潤 currency1零 般認(rèn)currency1當(dāng) 點的銷 70 時項目風(fēng)險較小 本宗地投資 點的銷 currency183.33可見風(fēng)險較 5.2.2 性分 影響本宗地投資財務(wù)效的 因素currency1宗地 價格 價 建設(shè)成本的 建設(shè)經(jīng) 的長 銷 等 據(jù)宗地目 況可以上諸因素最 可 發(fā)生化的是宗地 價格的 和currency1來銷 價格的化 因而本宗地 性分 針對全部投資的評價 ”FIRR,FNPV和投資利潤 分 計算 價上下波 510和宗地 價格上下波 510時對經(jīng)濟 的影響 計算結(jié)果 見 性分 54 54 項目 性分 全部投資 基準(zhǔn)方案 地價 價 -10% -5% 5% 10% -10% -5% 5% 10% FNPV 15221.12 22713.15 18967.13 11475.11 7729.09 829.2 8025.16 22417.1 26913.7 FNPV降幅度 49.22% 24.61% -24.61% -49.22% -94.55% -47.28% 47.28% 76.82% IRR 16.24% 21.54% 18.79% 13.85% 11.63% 7.93% 12.13% 20.27% 24.24% IRR降幅度 32.64% 15.70% -14.72% -28.39% -51.17% -25.31% 24.82% 49.26% 投資利潤 20% 26.86% 23.34% 16.84% 13.84% 8.00% 14% 26% 32% 投資利潤 降幅度 34.30% 16.70% -15.80% -30.80% -60.0% -30.0% 30.0% 60.0% 數(shù)據(jù)可得”1地價 價 對財務(wù)凈 值的影響當(dāng)宗地價格上 20.3時項目的凈 值等零 達臨界點 此時果地價繼續(xù)上財務(wù)凈 值小零出 價下降510時財務(wù)凈 值分 下降47.2894.55 當(dāng) 價下降 10.57時該項目的財務(wù)凈 值等零達 臨界點此時若 價下降財務(wù)凈 值小零出 ”2地價 價 對財務(wù) 部 的影響地價上510時將引 該宗地的財務(wù) 部 分 下降14.7228.39當(dāng)?shù)貎r上 13.67時該項目的財務(wù) 部 等基準(zhǔn) ”Ic=8%, 達臨界點此時果繼續(xù)上財務(wù) 部 將達 預(yù) 的基準(zhǔn) 價下降10時項目的財務(wù) 部 已下降 7.93 滿 預(yù) 的基準(zhǔn) ”3地價 價 對投資 的影響當(dāng)?shù)貎r上10時項目的投資利潤 將下降 13.84已 滿 預(yù) 的投資利潤15 當(dāng) 價下降5時項目的投資利潤 將 滿 預(yù) 的投資利潤 求 從上分 可以 出對財務(wù)凈 值來 地價 價格和 價 是 因素相之下價更currency1 因 該宗地地價 性 宗地 價格的 數(shù)值等全部投資的凈 值 值 對 部 來 地價 價更currency1 對靜 的投資 來 價是更currency1的因素 除了地價和 價對本項目的影響較 外開發(fā) 和銷 對本項目的影響 值得 意 開發(fā) 拖長除了 資 時回 投 NPV和IRR 會下降投資回 將延長外還會 資 的用成本 而銷 下即意著投資資 快速回 樣將 項目陷 僵局 5.2.3 分 currency1了更精 地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度下 用 策樹來進行計算 1 經(jīng)計算E(FNPV) = 20228.44 萬元風(fēng)險 準(zhǔn)偏差 9949.10凈 值異系數(shù) 49.1870%計算結(jié)果 本地塊的 折 凈 currency120228.44萬元 較 利 而凈 值異系數(shù)currency149.18 70 風(fēng)險程度 的范圍之 6.0 項目 經(jīng)濟評價與建 6.1 項目 經(jīng)濟評價上述財務(wù)效評估的結(jié)果 本宗地 currency1 向 的 fl開發(fā)用地是 較好投資的 地價較 性 對開發(fā)商的 資 開發(fā)市場 房地產(chǎn) 勢“握政策研判等 求 該地塊將是以公開 拍方式 市場的炒做 拍 場的緊張氣 投者的 戰(zhàn)略 向等 會影響 該地塊的 價格所以是否投資該項目 僅僅依靠對財務(wù) 的分 還 做充分的風(fēng)險分 6.2 建 本告是 currency1 投資方 體 資方案的 下進行測算的僅 映地塊本身的投資 情況待 投資方 體的 資方案 測算出投資方的實際投資 情況 currency1便計算較本告的庫全部銷 考慮租賃經(jīng) 時財務(wù)度以 該宗地的 開始 12 currency1財務(wù)度 本告是基財務(wù)分 的角度來思考問題的 項目投資與否財務(wù) 是 的 卻 是唯 用的 果公 是基戰(zhàn)略方 的考慮 通過對該地塊的 與開發(fā)來樹立公 那么財務(wù) 策所 將會下降 的價格將會躍上 新的臺 宗地價格的評估 是建立對市場的充分調(diào)查研究包括 對 的可 投策略目 的消 宗地的優(yōu) 勢分 等基礎(chǔ)上來 進行的 顯然本告乏充分的市場調(diào)查 持 本告相 測算數(shù)據(jù)的選是基筆者對廣 市場的了解 考慮了廣兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上 的 對 市場 的了解所以測算結(jié)果難免存 偏差 本告的最 地開發(fā)利用方案設(shè)計是基筆者既往 經(jīng)驗來考慮的 “專業(yè)上的 度思考 筆者currency1踏勘過宗地 場因此方案設(shè) 是最優(yōu)的 上此步 進行多方案的較評估選優(yōu) 鑒拍賣公告和 的最例建實方案 建 開發(fā)商 此 多 研究充分用用好相 政策規(guī) 筆者認(rèn)currency1最好是 的例調(diào)些的設(shè)計式樣 型等 多樣化以充分滿 目 的多樣化求 該地塊將用開發(fā) 向 的 fl購者更 的將是項目的檔 建 開發(fā)商 項目的規(guī)劃設(shè)計上給予度 視 聘請 的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)來 綱項目此項 包括對項目風(fēng)問題的 研究 點 粵港房地產(chǎn)市場尤 視 currency1 該地塊投資 策的準(zhǔn) 性降 投資風(fēng)險建 開發(fā)商 開發(fā) 投資 過程 可 地 公 項目線實人員參與進來充分聽 方 的意見思廣精求精 隨著通貨膨脹的 認(rèn)currency1來銀行利 調(diào) 已經(jīng) 所難免利 調(diào) 對資的房地產(chǎn)企業(yè)來 影響是 的 本宗地的 企業(yè) 難 象全依靠 資來開發(fā)而 地 開發(fā)銷 之間將 18 以上的時間建 開發(fā)商 切 國家的信貸政策和利 政策 做細(xì)做好項目的 資計劃 1.0 研究結(jié)1.1 宗地基本情況宗地currency1B303-0041地塊“蜜湖 地用currency1fifl用地； 地 currency193544 方建 1.4可建設(shè)總建 currency1131000 方,fifl127650 方”fifl85 fifl15 最例建實方案 3000 方 50 方 300 方 地用 70 20038 25 20738 24 投 方 宗地用 5 地價 的 的 依法 方 的 方 依法 方 的 方 規(guī) 公 的公 用 方 50% 1.2 地價范圍經(jīng)測算本地塊的正常地價范圍 7493187416萬元人民幣之間市場正常價“點 80913萬元扣除 地 契 3得 價范圍 7274984870萬元人民幣之間市場正常 價“點 78557萬元人民幣 對 市場價“點80913萬元得相 樓 地價currency16339元/ 方.1.3 地塊投資價值對 以上地價范圍測得相 的投資財務(wù)效果 11所示 上當(dāng)?shù)貎r 7493180913萬元人民幣之間時投資 全 當(dāng)?shù)貎r 8091387416萬元人民幣之間時即進 投資風(fēng)險 過87416萬元將進風(fēng)險 ,投資者慎 考慮 11 宗地投資財務(wù)效果 項目 地價currency174931萬元 地價currency180913萬元 地價currency187416萬元 投資利潤 ” 25 20 15 利潤”萬元 24050 20042 15684 部 ”IRR”% 20.08 16.24 12.48 財務(wù)凈 值”FNPV”萬元 20760 15221 9199.87 投資回 ”靜 ” 2.95 3.0 3.12 投資回 ” ” 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地價用剩余法來 宗地的最限價基本思路currency1地價= 房地產(chǎn)建成價格”建 專業(yè) 租 用 利潤該方法的操 程序下研究待估宗地的基本情況選擇最 開發(fā)利用方式估算開發(fā)的房地產(chǎn)價格估計建 專業(yè) 利息 租 用和開發(fā)商 得的利潤求地價2.2 用建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)進行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項目的財務(wù)評價般分兩 即全部投資的財務(wù)效果評價和 ” 資的財務(wù)效果評價 全部投資的財務(wù)效果評價即排除財務(wù)條件的影響將全部資 ”包括全部借貸資 和 資 currency1計算基礎(chǔ)考察項目的 利 它 考慮投資資 的來源構(gòu)成以借貸還本息和所得 的問題所以它實際上是種簡化了的投資項目“息 ”的 利 分 借此可以 投資項目或方案間建立相互較的共 基礎(chǔ)以便考察項目是否 投資的價值 分 是否可行的 時進行方案的選優(yōu) ” 資 的財務(wù)效果評價即從企業(yè)的角度出發(fā)分 包括財務(wù)條件 的兩類因素對項目的影響以企業(yè)投 的 資 currency1計算基礎(chǔ)而所謂考察企業(yè)投 所投 的 資 的 利 實際上是對項目息 的 利 的分 時還考察企業(yè)的生存 償債 利潤分配以 方投資者的 利 等 本宗地評估告選用全部投資的財務(wù)效果評價法分 該地塊的投資 利 通過全部投資的 得出項目 部 ”FIRR投資回 ”Pt財務(wù) 部凈 值”FNPV以投資利潤 等 此來判斷該宗地投資 財務(wù)上的可行性 2.3 研究依據(jù)Ø； 蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃 Ø； Ø； Ø； 國務(wù)院發(fā)展研究數(shù)據(jù)庫Ø； 廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計鑒Ø； 廣東省房地產(chǎn)開發(fā) 類 用 Ø； 準(zhǔn)Ø； 國人民銀行存貸利 Ø； 廣東統(tǒng)計鑒Ø； 搜房網(wǎng)相 數(shù)據(jù)Ø； 國人民銀行121文件Ø； 廣 市建 程 預(yù) 算 3.0 宗地最 利用方式構(gòu)思據(jù)該宗地“ 市 蜜湖地 建 1.4可以 該地塊 得最 fifl 規(guī)劃 “ 以優(yōu) 的 和國際性的配 設(shè)來 得市場 3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計總基 9354422 20580 m2用地 項目 經(jīng)濟 分 見 31和 32 fifl總建 1276500.85 108,503 m2fifl規(guī)劃currency1120180 m2 / currency1150 m2 ,規(guī)劃 數(shù)720 計劃規(guī)劃currency1121411fifl” 化fifl總基 計11050 m2 總建 1275600.15 19,148 m2 規(guī)劃currency1250350 m2 / currency1300 m2 地 計120 m2規(guī)劃總數(shù)currency164 總計地 currency1 64 120=7680 m2 公建配 3000 m2 兩考慮地計1500 m2 300 m2 50 m2 考慮地計350 m2 “基該地塊currency1來將規(guī)劃建設(shè)成 的 fl “考慮 “” 用“建 庫設(shè)規(guī)劃720 “ “35 方考慮庫規(guī)劃 “currency1 72035 25200 m2 fi化fl路currency1體 fifl 的 建 該fifl 的地 65可考慮將建的 化 地 currency1 935440.65m2 60803 m2fl路規(guī)劃地 currency1 935440.15 14031 m231 用地 項目 用地 ”m2 所 (%) 人 ”m2 /人 規(guī)劃總用地 93544 34.09 fi用地 18730 20 fifl用地 11050 11.81 化 fifl用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 fl路用地 14032 15 公共地 60803 65 22.15 用地 9176 32 項目 ”經(jīng)濟 項目 數(shù) “ 總 數(shù) 784 fi人 2744 人 總建 156200 M2 1.fifl建 108503 M2 2. fifl建 19148 M2 3.公建配 建 3350 M2 4.地下庫建 25200 M2 “數(shù) 720 人 度 293 人/公頃 化 65 1.4 3.2 最 開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建 分 開發(fā) 開發(fā) fifl 的配 規(guī)劃建設(shè)通過 的市場廣來項目的 項目的 “從而 的銷 計劃 地塊的開發(fā)建設(shè) currency130 銷 currency124 可行性研究規(guī)劃等 準(zhǔn) currency16 宗地 18 時出 fifl分兩 出計劃 42 時成全部銷 與此對 的項目投資與 資計劃下 33所示. 33 項目投資與 資計劃 序 項目 建設(shè)經(jīng) 計 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 投資總 1.1 建設(shè)投資 1.1.1 地成本 80913.86 1.1.2 程 755.00 393.00 1.1.3 建 成本 34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基礎(chǔ)設(shè) 2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 可預(yù)見 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 銷 用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10 利息 用 1.2 資 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 資 措 2.1 資 2.2 借 2.3 銷 投 因利息 用 投 公 的 資結(jié)構(gòu)而 資結(jié)構(gòu)的優(yōu) 公 資本市場的 該宗地地價 成 5 對 投人的資 可以考慮 得 地全部建設(shè) 資 從銀行借貸 因currency1項目的 資結(jié)構(gòu) 項目全部投資的財務(wù)評價 與 資結(jié)構(gòu) 此 的利息 用計算和資 措計劃 計算 4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目 建市場房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情估算出該宗地開發(fā)項目的總成本 用currency168651.43萬元 體測算 見 1 4.2 銷 測算參考目 蜜湖地 的fifl市場行情currency111000元/ m2 currency122000元/ m2, “”currency1便計算全部銷 考慮currency1250000元/ 測算出總銷 currency1 179478.35萬元 體測算 見 1 4.3 地價成本測算據(jù)目 國 房地產(chǎn)市場投資回基本 考慮 房地產(chǎn)市場的 程度 開發(fā)商投資該宗地的可 回 限currency1