【商業(yè)地產(chǎn)】河南鄭州建業(yè)置地廣場(chǎng)商業(yè)操作思路-65PPT-中原

建業(yè)置地廣場(chǎng)商業(yè)操作思路 河南中原 商業(yè)部 項(xiàng)目 SWOT分析及項(xiàng)目定位 項(xiàng)目銷售策略 項(xiàng)目推廣策略 后期經(jīng)營(yíng)管理模式 項(xiàng)目分析 區(qū)位分析：本項(xiàng)目位于鄭汴路和中州大道交叉口，是連 接鄭州市區(qū)和鄭東新區(qū)的交通樞紐，也是由 機(jī)場(chǎng)高速路進(jìn)入鄭州的第一站。 周邊 2公里 范圍內(nèi)擁有 20萬(wàn)消費(fèi)人群，周邊 高檔住宅云集，消費(fèi)力強(qiáng)勁。 商圈兩公里范圍內(nèi)無(wú)大型綜合性消費(fèi)場(chǎng)所， 區(qū)域存在巨大商業(yè)空白，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?區(qū)域交通分析：項(xiàng)目近鄰的中州大道作為大鄭州 市中軸線在項(xiàng)目東側(cè)南北貫通， 鄭汴路為城市主干道橫貫新老市 區(qū)，項(xiàng)目周邊目前共 有 12路、 23路、等十六路公交車經(jīng)停本項(xiàng) 目 ，交通異常便利。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析： S1：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目處于城市中軸線，地標(biāo)性建筑， 被譽(yù)為“中原門戶”； S2：項(xiàng)目處于新老城區(qū)交結(jié)地帶，是未來城市交通樞紐； S3：項(xiàng)目周邊高收入群體龐大，市場(chǎng)消費(fèi)總量巨大； S4：項(xiàng)目業(yè)態(tài)齊全，規(guī)模巨大，是滿足全客層的一站式消 費(fèi)場(chǎng)所。 S5：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前，為各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量身定做； S6：建業(yè)集團(tuán)在河南多年的品牌效應(yīng)引導(dǎo)投資者投資方式； S7：后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，取消投資者后顧之憂，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 S8：開發(fā)商自持 70%商業(yè)面積，充分展現(xiàn)開發(fā)商將與投資客戶一起共同創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。 劣勢(shì)分析： W1：由于項(xiàng)目硬件，不能引進(jìn)大型超市，不能很好的吸 引客流； W2：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榻ú奈锪魇袌?chǎng)，周邊缺乏零售商業(yè)氛圍； W3：居然之家雖然作為本項(xiàng)目一個(gè)大型主力店，但其主題定位為大型家居主題購(gòu)物中心，對(duì)于本項(xiàng)目人流帶動(dòng)不大，同時(shí)，由于區(qū)域本身就是建材家居物流市場(chǎng)，如果在后期對(duì)于居然之家進(jìn)行傳播，容易誤導(dǎo)大量客戶誤認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)主要為建材家居商業(yè)，對(duì)于商鋪的銷售和后期經(jīng)營(yíng)都會(huì)帶來極大影響。 W4：目前項(xiàng)目暫時(shí)無(wú)法與市內(nèi)成熟商圈競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者購(gòu) 物習(xí)慣需要慢慢培養(yǎng)。 機(jī)會(huì)分析： O1：鄭東新區(qū)快速發(fā)展將給本項(xiàng)目帶來良好的入市機(jī)會(huì)； O2：燕莊改造，將打造“鄭州曼哈頓廣場(chǎng)”，將濃厚周邊區(qū) 域的商業(yè)氛圍； O3： 豪華影院的引進(jìn)將提升項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)于投資客戶和經(jīng)營(yíng)商戶以及后期的消費(fèi)者而言，無(wú)疑具有重大吸引力； 威脅分析： T1：國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的影響； T2：一層、二層商鋪銷售產(chǎn)權(quán)，在后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理時(shí)缺 乏嚴(yán)格的約束力； T3：目前項(xiàng)目周邊多為建材市場(chǎng)，消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣難以短 期內(nèi)改變； 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域型時(shí)尚消費(fèi)中心 商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題概念設(shè)計(jì) Life fation mall 風(fēng)尚生活館 LIFE FATION MALL 是一種全新的商業(yè)概念，其商品以精致、名品為主要訴求點(diǎn)，為項(xiàng)目 SOHO 、寫字樓、公寓、周邊高級(jí)住宅的高消費(fèi)人群提供餐飲、娛樂、購(gòu)物、享受的時(shí)尚消費(fèi)平臺(tái)，與 shopping mall 相比，其定位以精致、品位、享受、時(shí)尚、特色型為經(jīng)營(yíng)路線，體現(xiàn)一種獨(dú)具 “ 小資情調(diào) ” 特色的風(fēng)尚生活品位，而不是傳統(tǒng)購(gòu)物中心所提倡的一站式購(gòu)物。 LIFE FATION MALL 具有以下兩個(gè)特征：一是高，購(gòu)物環(huán)境要求高，品味高；二是精，商品精，服務(wù)精，行業(yè)精。例如國(guó)內(nèi)外知名品牌專賣店、個(gè)人護(hù)理用品專賣、高級(jí)音響店、高爾夫用品專賣、戶外用品專賣、外貿(mào)休閑、 星級(jí)影院等特色店，另外在生活館里，精品百貨、國(guó)際品牌專賣店、時(shí)尚衣飾、珠寶、鐘表、中西美食、咖啡吧、書吧等一應(yīng)俱全。 主題概念詮釋 Life fation mall 風(fēng)尚生活館 產(chǎn)品定位 風(fēng)尚主題 室內(nèi)步行街 商業(yè)形象設(shè)計(jì)： In my fation 引我風(fēng)尚 “引”我風(fēng)尚 引，寓意指引、吸引、引領(lǐng)、帶領(lǐng)，項(xiàng)目高尚的品味、獨(dú)特的室內(nèi)步行街區(qū)概念，風(fēng)尚前端的流行商品，都形成吸引元素； “引我風(fēng)尚” 代表了項(xiàng)目的生活態(tài)度和消費(fèi)理念，她是風(fēng)尚生活的宣言，是風(fēng)尚生活的創(chuàng)造者，而項(xiàng)目更是風(fēng)尚生活的象征，也是風(fēng)尚族的時(shí)尚驛站； 引我風(fēng)尚，是項(xiàng)目形象和消費(fèi)契合的完美體現(xiàn)！ 現(xiàn)在開始，建業(yè)帶你享受精彩的風(fēng)尚生活！ 項(xiàng)目案名 寓意： 以項(xiàng)目主題概念直接命名，直接傳達(dá)項(xiàng)目的形象概念，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)尚形象有明確的傳播價(jià)值，風(fēng)尚生活館大氣時(shí)尚，傳播明確，易于推廣。 Life fation mall 風(fēng)尚生活館 建業(yè) 建業(yè) 生活尚城 寓意： 本項(xiàng)目為機(jī)場(chǎng)高速路地標(biāo)性建筑，是中原門戶，是進(jìn)入鄭州市第一個(gè)標(biāo)志性建筑和第一個(gè)高檔的商業(yè)項(xiàng)目； 第一有很深刻的韻味，看似平淡，卻越品越有味，越叫越上口，傳播力度較大。 備選案名： NO.1 建業(yè) 第一商城 寓意： 項(xiàng)目突出生活氛圍，暗含時(shí)尚、高尚消費(fèi)的寓意。 樓層 經(jīng)營(yíng)主題 經(jīng)營(yíng)品類 經(jīng)營(yíng)管理 一層 風(fēng)尚休閑街 休閑品牌、咖啡廳、茶餐廳 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 風(fēng)尚名品街 品牌服裝、箱包、首飾、化妝品 二層 風(fēng)尚潮流街 各類品牌休閑裝、外貿(mào)、戶外用品、運(yùn)動(dòng)裝 風(fēng)尚伊人街 少女裝、休閑女裝、 女性服飾用品 三層 風(fēng)尚美食街 西式快餐、中式正餐 四層 風(fēng)尚娛樂館 KTV、女子 SPA 樓層業(yè)態(tài)分布 風(fēng)尚名品街 一層步行街區(qū)通道 4M，通過寬闊的動(dòng)線，開敞的中庭以及沿街小品裝飾，營(yíng)造出中高檔室內(nèi)步行街區(qū)的氛圍，一層命名“ 風(fēng)尚名品街 ”主打永恒精品，經(jīng)典的一線品牌，主要經(jīng)營(yíng)正裝、首飾、化妝品、西式快餐等，引進(jìn)比如鐵獅東尼、 BOSS等國(guó)內(nèi)一線品牌，來引領(lǐng)風(fēng)尚生活潮流。內(nèi)街“ 風(fēng)尚休閑街 ”，薈萃各種休閑元素，引領(lǐng)風(fēng)尚潮流，主要經(jīng)營(yíng)各類休閑品牌并配有咖啡廳、茶餐廳等。 風(fēng)尚休閑街 一層業(yè)態(tài)規(guī)劃： 桂園底商 風(fēng)尚潮流街 二層步行街區(qū)通道 3.5M，通過多變的動(dòng)線，動(dòng)靜結(jié)合的空間變化以及浪漫幻想的裝修風(fēng)格，營(yíng)造出浪漫、時(shí)尚的情懷，二層 “ 風(fēng)尚潮流街 ”主打國(guó)內(nèi)一線、二線休閑服裝、運(yùn)動(dòng)裝、戶外用品以及部分西式快餐等，引進(jìn)比如艾格、 G2000、 U2、拉夏貝爾等國(guó)內(nèi)二線少淑女裝品牌，來打造一個(gè)浪漫情懷的女人街；“ 風(fēng)尚伊人街 ”主要針對(duì)年輕少女提供各式個(gè)性休閑服裝、服飾等商品。 風(fēng)尚伊人街 二層業(yè)態(tài)規(guī)劃： 風(fēng)尚影城 風(fēng)尚美食街 三層 風(fēng)尚影城 按先進(jìn)的視聽技術(shù)和裝璜設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)了商都高中檔消費(fèi)層的娛樂要求。全影城有高雅舒適的環(huán)境，賞心悅目的視聽效果，奢華的座椅。影城采放了高坡度無(wú)遮檔、低視點(diǎn)及寬排距座椅設(shè)計(jì)。 三層 風(fēng)尚美食街 匯集各地風(fēng)味特餐，百余家餐飲店錯(cuò)落有致的分布在項(xiàng)目三層，中餐、西餐、大餐、快餐、風(fēng)味、小吃 應(yīng)有盡有；冷飲、水吧、星羅棋布。休閑購(gòu)物之余，盡情享受口福！ 三層業(yè)態(tài)規(guī)劃： 女子美容、 SPA 娛樂、 KTV 四層“ 風(fēng)尚娛樂館” 包括女子美容 SPA會(huì)所及休閑 KTV。 SPA會(huì)所中寧?kù)o天地，時(shí)尚優(yōu)逸的氛圍，輕瀉的音樂，宜人的香氛 ，優(yōu)雅的休閑環(huán)境讓都市女子遠(yuǎn)離各種煩惱及壓力，讓新鮮的氧氣給予顧客全身的活力。 休閑 KTV采用世界頂級(jí)美國(guó) BOSE音響及日本進(jìn)口的BMB專業(yè)功放， VOD無(wú) 等候網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)歌系統(tǒng)，含有五萬(wàn)六千首高品質(zhì)歌曲及多部時(shí)尚經(jīng)典大片。 四層業(yè)態(tài)規(guī)劃：（風(fēng)尚娛樂館） 形象設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)規(guī)劃的延展 引我風(fēng)雅 風(fēng)尚休閑街 引我優(yōu)雅 風(fēng)尚名品街 引我飛揚(yáng) 風(fēng)尚伊人街 引我時(shí)尚 風(fēng)尚潮流街 引我口福 風(fēng)尚美食街 引我快樂 風(fēng)尚娛樂館 項(xiàng)目客層定位 核心消費(fèi)人群： 周邊高檔社區(qū)常住居民、東建材經(jīng)營(yíng)業(yè)戶 寫字樓辦公、公寓人群 鄭東新區(qū)及部分老市區(qū) 周邊 3公里范圍 周邊 1.5公里范圍 核心輻射 次級(jí)輻射 邊緣輻射 項(xiàng)目 SWOT分析及項(xiàng)目定位 項(xiàng)目銷售策略 項(xiàng)目推廣策略 后期經(jīng)營(yíng)管理模式 地產(chǎn) 商業(yè) 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)常規(guī)運(yùn)作模式 地產(chǎn) 商業(yè) 金融平臺(tái) - 支撐作用 國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念 中原地產(chǎn)運(yùn)作理念 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心在于解決其融資問題和經(jīng)營(yíng)管理問題，銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)是解決其融資問題的一種途徑，而非唯一和最好途徑，但銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)卻給商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營(yíng)管理留下了巨大隱患 商業(yè)地產(chǎn)融資途徑 境內(nèi)商業(yè)銀行貸款 發(fā)行企業(yè)債 券 金融租賃 外資商業(yè)銀行貸款 海外私募基金 信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃 典當(dāng) 境內(nèi)公司上市 民間私募基金 公司海外上市 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán) 當(dāng)融資規(guī)模在百萬(wàn)元到千萬(wàn)元之間時(shí)，采用典當(dāng)?shù)姆绞阶羁焖?、最方便；?dāng)融資規(guī)模超過千萬(wàn)元但不足 2億元時(shí)，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇；當(dāng)融資規(guī)模超過 2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時(shí)，就獲得了通過 REITs上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件；對(duì)那些地理位置很好的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，即使處于開發(fā)前期，尚沒有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的；而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長(zhǎng)等原因，在目前階段并不是適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資手段；在商業(yè)規(guī)劃后評(píng)估銷售對(duì)于后期經(jīng)營(yíng)影響較小的前提下，可考慮銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 方案一： 銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)（年 5月底 年 12月底） 本項(xiàng)目融資途徑建議 方案二： 前期信托或建業(yè)私募基金 （ 年月 年 8月底） 后期房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)（ 08.9開始） 本項(xiàng)目融資途徑建議 1、重要節(jié)點(diǎn)確定 4月 13日大河房展會(huì) 4月 17日 -4月底成立投資俱樂部 4月 28日奠基儀式 5月 7日老業(yè)主推介會(huì) 5月 28日認(rèn)籌（視客戶積累情況調(diào)整） 8月 26日解籌（視客戶積累情況調(diào)整） 11月 26日開盤 方案一具體操作 物業(yè)租售模式 置地商城 寫字樓裙房 租賃為主或 按照商戶定位大面積銷售 租賃為主或 按照商戶定位大面積銷售 租賃為主或 按照商戶定位大面積銷售 租賃為主或 按照商戶定位大面積銷售 散售為主、部分租賃 租賃為主或 按照商戶定位大面積銷售 散售為主、部分租賃 散售和租賃結(jié)合 銷售模式 針對(duì)一二層散售商鋪，采用三年返租的形式，返租總額為 24%，三年的返租額度分別為 7% 、 8%、 9%，小業(yè)主與 開發(fā)商簽訂銷售合同，同時(shí)與開發(fā)商簽訂返租協(xié)議，約定 返租回報(bào)率，同時(shí)管理公司介入后，業(yè)主與管理公司簽訂 商場(chǎng)管理公約 ，由管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，三年 之后項(xiàng)目不回購(gòu)，業(yè)主的投資收益為商鋪的實(shí)際租金收 入。 銷售模式闡述 商業(yè)項(xiàng)目的成熟都需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的培育期，在前幾年的培育中通常其收益相對(duì)較低。采用三年返租的形式首先保證投資業(yè)主的基本收益，三年期內(nèi)，由開發(fā)商投入大量的經(jīng)營(yíng)管理成本，保證投資者的前三年收益，在一定程度上化減了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。 整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分約九萬(wàn)平米，開發(fā)商長(zhǎng)期持有的部分占了八萬(wàn)平米左右，用來銷售的部分只是一萬(wàn)多平米，建業(yè)作為整個(gè)商業(yè)最大的投資者，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也最大，在后期的經(jīng)營(yíng)中，建業(yè)會(huì)組建專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，投入大量的經(jīng)營(yíng)管理成本，保證商城的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，同時(shí)為商鋪創(chuàng)造更大的增值價(jià)值，保證建業(yè)和廣大投資者獲得更大的投資收益。 銷售模式闡述 5月 7日的老業(yè)主推介會(huì)上開始收取意向定金， 有意向購(gòu)買商鋪的老業(yè)主享受優(yōu)先選鋪權(quán)，同時(shí) 對(duì)于交付定金的客戶如在后期認(rèn)籌或解籌，給與 總房款 2%的特殊優(yōu)惠。 老業(yè)主推介初步方案 認(rèn)籌之前為客戶積累期，待有效客戶積累到一定量之后于 5月 28日認(rèn)籌，每個(gè)意向客戶交納認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金 10萬(wàn)，購(gòu)買 VIP卡，不選鋪，對(duì)于當(dāng)天認(rèn)籌的客戶如果在八月份解 籌，給與總房款 10%的優(yōu)惠； 認(rèn)籌日之后至解籌之前認(rèn)籌的客戶，如在八月份解籌當(dāng)天解籌，給與總房款 5%的優(yōu)惠，解籌之后購(gòu)買商鋪的客戶不享受任何優(yōu)惠； 認(rèn)籌初步方案 8月 26日解籌，客戶開始選鋪，交納首期款，并根據(jù)前期確定的優(yōu)惠措施進(jìn)行解籌，解籌前如認(rèn)籌客戶較多，可提前一到兩天通知客戶到解籌當(dāng)日排號(hào)選鋪和解籌； 解籌對(duì)于一次性付款客戶給與 5%優(yōu)惠； 為確保整個(gè)項(xiàng)目的銷售，可根據(jù)客戶情況進(jìn)行分批解籌； 9月、 10月延續(xù) 8月份的解籌，直至 11月份取得預(yù)售合同之 后正式開盤。 解籌初步方案 方案二具體操作 信托模式： 集合資金信托 發(fā)行機(jī)構(gòu) 建業(yè)委托專業(yè)信托機(jī)構(gòu)發(fā)行 推介日期 暫定 2006年 7月 產(chǎn)品名稱 建業(yè)置地廣場(chǎng)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 用款項(xiàng)目 建業(yè)置地廣場(chǎng) 信托期（月） 24 （兩年） 信托規(guī)模 （億元） 預(yù)計(jì) 1 1.5 資金門檻（元） 暫定 50萬(wàn)，超過部分按 1萬(wàn)元整數(shù)倍增加 預(yù)期年收益 6% 資金運(yùn)用 貸款 發(fā)行地 待定 用款人 河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱建業(yè)商業(yè)公司） 收益描述 建業(yè)商業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入，及其建業(yè)置地廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)所得為本信托計(jì)劃的收益來源，扣除信托財(cái)產(chǎn)所有應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用后，本次信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為年 6%（如信托期間遇國(guó)家調(diào)整貸款利率，則預(yù)期收益率會(huì)作相應(yīng)調(diào)整）。 信用增級(jí)方式 1.項(xiàng)目相關(guān)土地權(quán)證設(shè)定抵押； 2.建業(yè)商業(yè)公司相關(guān)股權(quán)抵押； 3.信托計(jì)劃到期前兩個(gè)月，建業(yè)向信托資金專戶存入不少于實(shí)際募集信托資金總額的償付準(zhǔn)備金，并不得動(dòng)用，直至信托計(jì)劃結(jié)束； 4.建業(yè)集團(tuán)為建業(yè)商業(yè)公司提供不可撤銷的連帶擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保范圍包括信托貸款本息，及受托人為實(shí)現(xiàn)相關(guān)權(quán)益而發(fā)生的一切費(fèi)用。 5.委托保險(xiǎn)公司為本項(xiàng)目統(tǒng)籌安排建設(shè)相關(guān)財(cái)產(chǎn)及第三方責(zé)任保險(xiǎn)，以促進(jìn)本項(xiàng)目建設(shè)在充分保險(xiǎn)保障的前提下如期完成，并為本項(xiàng)目提供不少于兩年收益的 “ 預(yù)期利潤(rùn)損失險(xiǎn) ” ，作為本項(xiàng)目相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制與信用增級(jí)手段。 建業(yè)信托初步計(jì)劃 1、由于建業(yè)信托受到央行 信托管理辦法 的約束，其發(fā)行總量不能超過 200份，其融資額度相對(duì)有限； 2、針對(duì)建業(yè)老業(yè)主，建業(yè)可采用私募資金的形式，私募資金將不受 200份的限制，具體操作建業(yè)可根據(jù)以往操作方式來進(jìn)行。 、待信托期滿后，將由建業(yè)統(tǒng)一回收財(cái)產(chǎn)受益權(quán)； 、兩年后（預(yù)計(jì) 08年 9月），商業(yè)已進(jìn)入成熟期，擁有穩(wěn)定的租金收益，可將裙房商業(yè)部分，含居然之家部分進(jìn)行整體打包，整售給海外投資機(jī)構(gòu)或者通過建業(yè)的運(yùn)作，與大的投資機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)式運(yùn)作 ， 將資產(chǎn)到香港或者海外上市。 建業(yè)信托的補(bǔ)充說明 從回款速度的角度考慮： 方案一回款速度略快于方案二，但相差周期不大； 從今年的回款額度考慮： 兩套方案相差不大； 從操作的實(shí)現(xiàn)程度考慮： 方案一相對(duì)是熟悉的操作模式，方案二需要中原地產(chǎn)、專業(yè)信托公司、投融資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等多方合作，對(duì)于開發(fā)商而言相對(duì)陌生，但只要盡快確定專業(yè)信托公司，其操作也易于實(shí)現(xiàn)； 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)角度考慮： 方案一不可避免的存在商鋪產(chǎn)權(quán)散售而形成商場(chǎng)后期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而方案二則產(chǎn)權(quán)完整