【商業(yè)地產(chǎn)】上海鵬欣白金灣府邸寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案_37ppt_2009年

1 區(qū)域發(fā)展策略 北外灘是政府確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一， 成為上海國(guó)際航運(yùn)中心，海運(yùn)業(yè)是未來(lái)引入的主導(dǎo)行業(yè) 。 2 宏觀經(jīng)濟(jì)研究 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè) 十一五重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 虹口區(qū) 上海市 虹口區(qū) 上海市 航運(yùn)業(yè) 金融業(yè) 航運(yùn)業(yè) 商貿(mào)業(yè) 知識(shí)服務(wù)業(yè) 物流業(yè) 商貿(mào)旅游文化休閑業(yè) 旅游會(huì)展業(yè) 商貿(mào)旅游文化休閑業(yè) 信息產(chǎn)業(yè) 知識(shí)服務(wù)業(yè) 專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 先進(jìn)制造業(yè) 社區(qū)服務(wù)業(yè) 依據(jù)上海市建設(shè) “ 四個(gè)中心 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，虹口區(qū)大力促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)分別為航運(yùn)服務(wù)業(yè)、知識(shí)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 圍繞 “ 航運(yùn)虹口 ” 的定位，虹口區(qū)將全力建設(shè)北外灘航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)，增強(qiáng)航運(yùn)服務(wù)業(yè)的影響力、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力，形成高層次、寬領(lǐng)域、全方位的航運(yùn)服務(wù)業(yè)體系。 3 區(qū)域發(fā)展策略一：確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 北外灘沿江重點(diǎn)區(qū)域占地面積 67公頃，黃浦江岸線(xiàn)長(zhǎng)約 2.2公里，共有 17個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目 ,總建筑面積約 130萬(wàn)平方米，總投資約 200億人民幣，主要位于航運(yùn)商貿(mào)區(qū)以及項(xiàng)目所在的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)。 項(xiàng)目地塊是區(qū)域的商業(yè)中心和文娛中心，與北側(cè)的歷史風(fēng)貌區(qū)有機(jī)結(jié)合，地塊內(nèi)的高層建筑是區(qū)域地標(biāo)性建筑之一。 航運(yùn)商貿(mào)區(qū) 商貿(mào)辦公區(qū) 商住綜合區(qū) 中高檔居住區(qū) 提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū) 北外灘未來(lái)規(guī)劃功能區(qū) 航運(yùn)商貿(mào)區(qū) 商貿(mào)辦公區(qū) 商住綜合區(qū) 中高檔居住區(qū) 歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū) 本項(xiàng)目 北外灘是上海市政府確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，將大力發(fā)展航服務(wù)業(yè)， 成為上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部分。 4 區(qū)域發(fā)展策略二：確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 資本密集型產(chǎn)業(yè) 具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，附加值也比較高 知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè) 高附加值，與金融、保險(xiǎn)業(yè)組成金融航貿(mào)商務(wù)業(yè)，構(gòu)成國(guó)際航運(yùn)中心城市的核心 上游產(chǎn)業(yè) 航運(yùn)融資及其管理服務(wù) 勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè) 企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)相對(duì)分散，產(chǎn)業(yè)附加值較低 共計(jì) 10方面：航運(yùn)融資、海事保險(xiǎn)、海事仲裁、海損理算、航運(yùn)交易、航運(yùn)咨詢(xún)、公估公證、航運(yùn)組織、航運(yùn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和船舶管理 共計(jì) 4方面：郵輪經(jīng)濟(jì)、貨物運(yùn)輸、船舶租賃、拖船作業(yè) 共計(jì) 10方面：碼頭服務(wù)、集裝箱堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、船舶代理、貨運(yùn)代理、報(bào)關(guān)服務(wù)、理貨服務(wù)、內(nèi)陸運(yùn)輸服務(wù)、船舶供應(yīng)服務(wù)、船員勞務(wù) 產(chǎn)業(yè)鏈劃分 產(chǎn)業(yè)鏈特征 產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容 中游產(chǎn)業(yè) 海運(yùn)業(yè) 下游產(chǎn)業(yè) 海運(yùn)輔助、港口服務(wù)業(yè) 從航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值附加值來(lái)看 ,中上游產(chǎn)業(yè)是北外灘未來(lái)引入的主導(dǎo)行業(yè) 5 產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)一：港區(qū)分離 虹口區(qū)上海航交所 75 KM 32 KM 上海市地圖 費(fèi)利克斯托港 倫敦 140 KM 1940年倫敦采取港區(qū)分離的模式，將港口硬件設(shè)施外移到離市中心以東 40公里的提爾伯里和沿河下游，此后又逐步移到費(fèi)利克斯托港，但倫敦依靠波羅的海航運(yùn)交易所拓展航運(yùn)中上游產(chǎn)業(yè)，并成為全球頂級(jí)國(guó)際航運(yùn)中心。 上海北外灘目前與倫敦類(lèi)似的港區(qū)分離的航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展條件，以及以航交所拓展航運(yùn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的模式，表明上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)中上游產(chǎn)業(yè)鏈未來(lái)發(fā)展存在的潛在空間。 6 產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)二：航運(yùn)交易所 上海航交所未來(lái)主要職能包括：航運(yùn)市場(chǎng)行為的監(jiān)管中心 、規(guī)范市場(chǎng)行為的培訓(xùn)中心、航運(yùn)市場(chǎng)信息中心、中國(guó)航運(yùn)政策研究中心、改善口岸軟環(huán)境的協(xié)調(diào)中心和航運(yùn)專(zhuān)業(yè)會(huì)展中心 。 上述職能有助于北外灘能夠吸引更多航運(yùn)服務(wù)的上中游企業(yè)的入駐。 海事組織 船代貨代 航運(yùn)交易 信息服務(wù) 船舶交易 集中了包括上海海事局等 11家區(qū)域性功能機(jī)構(gòu) ,是國(guó)內(nèi)航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一 航運(yùn)服務(wù)企業(yè) 2000余家，船運(yùn)業(yè)務(wù)占全市總量的79.6%。 航運(yùn)企業(yè)（分公司）達(dá) 800多家 虹口 世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù)集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù) 2004年上海航運(yùn)交易所完成船舶交易鑒證 125艘次 北外灘上海航交所 倫敦 約 20%的世界著名船東在倫敦設(shè)有辦事處 700多家船代公司，完成世界 50%的油輪運(yùn)輸和30%-40%的干散貨運(yùn)輸?shù)那⒄労贤?世界排名第一的散貨運(yùn)價(jià)指數(shù) 至少擁有 15個(gè)國(guó)際組織總部以及眾多的國(guó)際航運(yùn)機(jī)構(gòu)、協(xié)會(huì) 世界超過(guò) 50%的新船或二手船通過(guò)倫敦波羅的海航運(yùn)交易所進(jìn)行買(mǎi)賣(mài) 倫敦波羅的海航交所 7 上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)的未來(lái)發(fā)展 未來(lái)的北外灘將形成相互支撐的多層次、成體系的現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)平臺(tái) 船代貨代、報(bào)關(guān)報(bào)檢等 貨運(yùn)客運(yùn)船公司、船舶租賃等 2008 2010年 中游產(chǎn)業(yè)要形成亮點(diǎn) 2010年以后 航運(yùn)信息、咨詢(xún)、金融、商務(wù)等 目前 大量下游航運(yùn)貨代服務(wù)企業(yè) 上游服務(wù)業(yè)接軌國(guó)際先進(jìn)水平 時(shí)間 現(xiàn)狀 /目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)重點(diǎn) 現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)的中上游高附加值企業(yè)將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的潛在主力客戶(hù) 上海市北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 航運(yùn)服務(wù) 海事保險(xiǎn) 航運(yùn)金融 郵輪經(jīng)濟(jì) 8 區(qū)域發(fā)展策略三：外部交通網(wǎng)絡(luò)的形成 地鐵 4號(hào)線(xiàn)和規(guī)劃的 12號(hào)線(xiàn)在項(xiàng)目東側(cè)和北側(cè)都設(shè)有站點(diǎn)，未來(lái)區(qū)域與市中心的聯(lián)系將更加緊密 新建路隧道建成后將會(huì)增強(qiáng)北外灘區(qū)域與小陸家嘴區(qū)域的連通性 地塊北側(cè)東大名路和東長(zhǎng)治路道路拓寬正在進(jìn)行，未來(lái)這兩條道路將由 2車(chē)道變?yōu)?4車(chē)道，區(qū)域出行將有一定改觀 北外灘區(qū)域未來(lái)地鐵、越江隧道和道路拓寬的完成將在一定程度上改善區(qū)域交通的便利程度 對(duì)外交通 現(xiàn)狀 地鐵 4號(hào)線(xiàn) 已建成通車(chē) 12號(hào)線(xiàn) 規(guī)劃中 隧道 大連路隧道 已建成通車(chē) 新建路隧道 在建 道路拓寬 東大名路（ 2車(chē)道變 4車(chē)道） 施工中 東長(zhǎng)治路（ 2車(chē)道變 4車(chē)道） 施工中 虛線(xiàn)為在建或規(guī)劃，實(shí)線(xiàn)為已建成 大木橋路方向 藍(lán)村路方向 巨峰路方向 地鐵站點(diǎn) 本項(xiàng)目 大連路站 楊樹(shù)浦路站 提籃橋站 大連路隧道 新建路隧道 東大名路 東長(zhǎng)治路 4號(hào)線(xiàn) 12號(hào)線(xiàn) 市區(qū)及漕河涇方向 9 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目位于北 外灘浦江開(kāi)發(fā)的核心中心段， 區(qū)域內(nèi)航運(yùn)服務(wù)要素聚集度高， 為上海市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ! 10 項(xiàng)目地塊屬性分析 總建筑面積 33856 總占地面積 4111 建筑高度 17層 用地屬性 辦公： 12974 商業(yè)： 10995 車(chē)位： 174個(gè) 鵬欣北外灘辦公項(xiàng)目指標(biāo) 5A智能辦公樓 住宅：白金灣府邸 酒店 公平路客運(yùn)碼頭 11 圖 例 北延伸段 中心段 南延伸段 協(xié)調(diào)區(qū) 核心區(qū) 黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā) 黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃岸線(xiàn)長(zhǎng)度約 85公里，面積約 73.3平方公里，橫跨上海七個(gè)區(qū)。 規(guī)劃控制范圍包括核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)兩部分。 核心區(qū)分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吳淞口南止徐浦大橋總面積約 66.6平方公里。 協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，總面積約 6.7平方公里。 核心區(qū)北延伸段 北延伸段位于寶楊路、淞寶路、逸仙路、軍工路和江海路、浦東北路之間，面積 27.3平方公里。 隨著吳淞口水上客運(yùn)樞紐及三岔港大型綠地的建設(shè)，北延伸段將結(jié)合沿江廠區(qū)改造，塑造上海嶄新的河口（黃浦江入長(zhǎng)江口）面貌。 核心區(qū)中心段 中心段北起翔殷路 -五洲大道，南迄盧浦大橋，面積22.6平方公里。 目前中心段港區(qū)林立，未來(lái)該區(qū)域?qū)⑾蚪鹑谫Q(mào)易、文化旅游以及生態(tài)居住的方向發(fā)展。逐步提升中心段的土地效益。 核心區(qū)南延伸段 南延伸段位于內(nèi)環(huán)線(xiàn)、宛平南路、石龍路、龍吳路、外環(huán)線(xiàn)和濟(jì)陽(yáng)路之間，面積 16.7平方公里。 有關(guān)規(guī)劃明確南延伸段以住宅建設(shè)以及第三產(chǎn)業(yè)為主的地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向，突出居住、文化、旅游、高科技研發(fā)及生態(tài)等五大功能。 協(xié)調(diào)區(qū) 協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，范圍包括軍工路 -平?jīng)雎?通北路 -榆林路 -大連路 -東長(zhǎng)治路 -虹口港 -漢陽(yáng)路 -吳淞路 -天潼路 -四川中路 -金陵?yáng)|路 -中山東路 -東大名路-楊樹(shù)浦路 -東門(mén)路 -中華路 -海朝路 -斜土路 -魯班路 -中山南路，總面積約 6.7平方公里。 協(xié)調(diào)區(qū)建設(shè)將同核心區(qū)的景觀建設(shè)或產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)保持一致，以確保同周邊環(huán)境的和諧發(fā)展，同時(shí)為向市區(qū)腹地拓展搭建跳板。 北延伸段 中心段 南延伸段 協(xié)調(diào)區(qū) 協(xié)調(diào)區(qū) 本項(xiàng)目 北外灘位于浦江開(kāi)發(fā)的核心中心段，為上海市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目地塊屬性分析 12 項(xiàng)目周邊景觀優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目南面沿黃浦江展開(kāi)，具有良好的寬江景資源；直面陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域的現(xiàn)代建筑群是黃浦江畔的一道亮麗風(fēng)景。 項(xiàng)目北臨提籃橋歷史文化區(qū)，擁有大量的西方建筑，極具歷史底蘊(yùn)。 項(xiàng)目西側(cè)隔黃埔江相望的外灘是馳名中外的旅游景點(diǎn)，萬(wàn)國(guó)建筑群吸引了世界各地的游客。 地塊東眺：瑞豐大廈 地塊北眺：提籃橋保護(hù)區(qū) 地塊西眺：新外灘花園和上?？瓦\(yùn)中心 地塊南眺：小陸家嘴建筑群 地塊周邊自然人文景觀資源極為豐富，積極利用對(duì)于提升物業(yè)價(jià)值有較大意義 本案 13 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 虹口區(qū)是國(guó)內(nèi)航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一。而北外灘區(qū)域匯聚了包括上海航運(yùn)交易所、中國(guó)港口協(xié)會(huì)等在內(nèi)的 6家航運(yùn)服務(wù)功能性機(jī)構(gòu)，具有良好的航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境 上海航運(yùn)交易所是中國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)水運(yùn)交易市場(chǎng)，其所發(fā)布的集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)，已成為繼波羅的海散貨運(yùn)價(jià)指數(shù)之后的世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù) 北外灘區(qū)域內(nèi)的上海國(guó)際港客運(yùn)中心是上海唯一的國(guó)際客運(yùn)碼頭，全面建成后可接待郵輪游客 100萬(wàn)人次。 1 3 6 5 4 2 上海港國(guó)際客運(yùn)中心 編號(hào) 機(jī)構(gòu)名稱(chēng) 1 上海航運(yùn)交易所 2 上海船東協(xié)會(huì) 3 上海船東互保協(xié)會(huì) 4 上海報(bào)關(guān)協(xié)會(huì) 5 中國(guó)港口協(xié)會(huì) 6 上海港口協(xié)會(huì) 北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)服務(wù)要素聚集度高，擁有多家航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好 本項(xiàng)目 14 區(qū)域 虹口區(qū) 2006年 航運(yùn)類(lèi)企業(yè)數(shù) 2000（家） 2004-2006年 引進(jìn)外資航運(yùn)項(xiàng)目數(shù) 164 （家） 2006年 引進(jìn)航運(yùn)公司數(shù) 800 （家） 代表航運(yùn)公司 DHL、 UTI 、羅賓遜、中海汽車(chē)船運(yùn)、上港物流等 截至到 2006年，虹口區(qū)已有航運(yùn)企業(yè) 2000余家。其中，中海運(yùn)、中遠(yuǎn)集運(yùn)以及上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)等 “ 龍頭 ” 企業(yè)均落戶(hù)于北外灘區(qū)域。 近 3年間，北外灘共引進(jìn)外資航運(yùn)項(xiàng)目 164個(gè)，吸引了大量世界知名航運(yùn)物流公司和國(guó)內(nèi)重量級(jí)航運(yùn)企業(yè)來(lái)此投資發(fā)展。 中國(guó)大陸前十位集裝箱運(yùn)輸企業(yè)有 7家落戶(hù)北外灘，運(yùn)力占全國(guó)的 86.5%；水上運(yùn)輸增加值占上?？偭康?67%，主營(yíng)收入占上?？偭康?73% 2006年上海航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比較 73% 27% 北外灘航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比重 上海市其他區(qū)縣航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比重 北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)企業(yè)聚集，并匯集多家航運(yùn)船務(wù)龍頭企業(yè)，是上海水上運(yùn)輸?shù)闹饕M成部分 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 15 項(xiàng)目郵輪經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目旁正在建設(shè)的國(guó)際客運(yùn)中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的郵船母港，目前嘉年華旗下歌詩(shī)達(dá)公司的 “ 愛(ài)蘭歌娜 ” 號(hào)已將北外灘作為母港開(kāi)設(shè) 5天 6夜中日韓定班航線(xiàn) 。預(yù)計(jì)國(guó)際客運(yùn)中心未來(lái) 5年郵輪客運(yùn)量將達(dá) 50萬(wàn)人次，最終將實(shí)現(xiàn) 100萬(wàn)人次的客運(yùn)量 。 國(guó)際客運(yùn)中心建成所帶來(lái)的大批豪華郵輪游客將是區(qū)域酒店和商業(yè)設(shè)施的潛在消費(fèi)群體 為預(yù)測(cè)值 上海港國(guó)際客運(yùn)中心郵輪客運(yùn)量 郵輪游客數(shù)量（萬(wàn)人次） 2.58 2.66 50 100 0 30 60 90 120 2006 2007H1 *2010 *2012 16 項(xiàng)目周邊道路交通劣勢(shì) 編號(hào) 路名 單雙向 車(chē)道數(shù) 道路等級(jí) 1 東大名路 單向 2 次干路 2 楊樹(shù)浦路 雙向 4 次干路 3 公平路南段 雙向 1 支路 4 大連路 雙向 4 主干路 5 東長(zhǎng)治路 雙向 2 次干路 6 秦皇島路 雙向 1 支路 7 惠民路 雙向 2 次干路 8 霍山路 雙向 2 次干路 9 海門(mén)路南段 單向 2 次干路 10 公平路北段 雙向 2 次干路 11 臨潼路 雙向 2 次干路 項(xiàng)目四至及周邊道路現(xiàn)狀 北外灘區(qū)域缺乏與市中心連接的主干道和快捷交通，影響區(qū)域?qū)ν馔ㄟ_(dá)性 與項(xiàng)目臨近的東大名路和東長(zhǎng)治路是北外灘區(qū)域通向市中心的主要道路，兩條道路均屬兩車(chē)道的次干路，區(qū)域與市中心的連通性較差。 與項(xiàng)目臨近的其他道路也以次干路和支路為主，而且部分道路為單行道，區(qū)域內(nèi)部的連通性也受到限制。 目前區(qū)域內(nèi)無(wú)與市中心直接連接的地鐵等快捷交通方式，區(qū)域交通便利度較差。 軌道交通 4號(hào)線(xiàn)以及大連路隧道雖然連接北外灘與小陸家嘴，但由于線(xiàn)路途徑均為外圍區(qū)域，對(duì)于兩地之間的互通往來(lái)促進(jìn)作用不明顯。 主干路 次干路 支路 單線(xiàn)為單向 雙線(xiàn)為雙向 6 5 10 2 9 8 7 4 1 大連路隧道 本項(xiàng)目 11 3 17 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 弱勢(shì)（ Weaknesses） 機(jī)遇 (Opportunities) 威脅（ Threats） 與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為重要的商務(wù)中心。 項(xiàng)目北臨提籃橋歷史文化區(qū)，南接黃浦江，面朝陸家嘴和外灘，景觀資源十分豐富 項(xiàng)目所在區(qū)域航運(yùn)類(lèi)企業(yè)聚集，具有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和基礎(chǔ) 北外灘對(duì)外交通便利度較差，區(qū)域內(nèi)缺乏和市中心連接的主要干道，同時(shí)也缺乏地鐵等現(xiàn)代交通工具。 由于部分物業(yè)的開(kāi)發(fā)早于北外灘整體規(guī)劃，因此區(qū)域內(nèi)各物業(yè)布局顯得較為凌亂。尤其是沿江物業(yè)，無(wú)論是建筑天際線(xiàn)還是物業(yè)功能定位，均較為散亂。 北外灘作為上海第一個(gè)濱江概念的商務(wù)區(qū)，也是上海市惟一尚未開(kāi)發(fā)的市級(jí)商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)關(guān)注度較高。 北外灘產(chǎn)業(yè)的更新，也為區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)提供良好的機(jī)遇。 項(xiàng)目臨近的上海國(guó)際客運(yùn)中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)郵船母港， 未來(lái) 5年將帶來(lái) 50萬(wàn)人次的郵輪游客，這部分游客成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的潛在消費(fèi)群體。 北外灘除沿江區(qū)域外，大部分地塊尚處于待拆遷狀態(tài)，而動(dòng)拆遷的不確定性將影響整個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)建造。同時(shí)區(qū)域環(huán)境的不協(xié)調(diào)，將間接影響區(qū)域高檔物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。 18 全市寫(xiě)字樓市場(chǎng) 去年供應(yīng)量創(chuàng)下新高之后，本季度租金繼續(xù)呈下跌走勢(shì)。 今年大部分供應(yīng)將集中在下半年入市，市場(chǎng)形勢(shì)暫時(shí)得以緩和； 需求乏力仍為隱憂(yōu) ! 19 全市甲級(jí)寫(xiě)字樓分布特征 外環(huán) 中環(huán) 內(nèi)環(huán) 上海市外環(huán)區(qū)域地圖 虹橋 南京西路 小陸家嘴 人民廣場(chǎng) 淮海路 徐家匯 上海市甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓集中在人民廣場(chǎng)極其周邊，主要分布區(qū)域?yàn)槟暇┪髀?、人民廣場(chǎng)、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)。 小陸家嘴區(qū)域甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓達(dá) 19棟，占全市總量 39.5%，是目前為止甲級(jí)寫(xiě)字樓集中度最高的區(qū)域。 浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓，占全市總量的 11.4%。 20 第一季度新增供應(yīng)僅 52,000平方米，市場(chǎng)獲得短暫間歇以消化去年的大規(guī)模供應(yīng) 由于一些租戶(hù)縮減租賃面積或遷至非甲級(jí)寫(xiě)字樓，第一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為負(fù) 4,600平方米 受需求萎靡和大量待租空置面積影響，租金在第一季度下跌 4.8% 甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率上升至 17.2%，其中浦東新區(qū)最高，達(dá) 26.8% 關(guān)于放寬保險(xiǎn)公司投資范圍的新政策將于 10月起生效 未來(lái)幾年浦西和浦東的新增供應(yīng)將趨向均衡 全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求 空置率走勢(shì) 21 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租金 空置率走勢(shì) 隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求的局面依然持續(xù)，租金在 2009年第一季度繼續(xù)下跌。南京西路去年交付的幾個(gè)項(xiàng)目拉低了該區(qū)域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供應(yīng)，租金下調(diào)幅度不大。這使得以上兩個(gè)區(qū)域平均租金持平，共同成為上海寫(xiě)字樓租金最高的商務(wù)區(qū)。在此之前，滬上寫(xiě)字樓租金最高的區(qū)域由南京西路獨(dú)享多年。 由于市場(chǎng)變動(dòng)不大、新增供應(yīng)有限，多數(shù)區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在第一季度都較為穩(wěn)定。然而在虹橋由于兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，甲級(jí)寫(xiě)字樓存量上升了 13.8%，同時(shí)由于新增供應(yīng)僅有 6.8%的入駐率，使該區(qū)域整體空置率升至21.8%。 22 全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) 287,978 704,474 715,316 486,563 4,268,571 4,973,045 5,688,361 6,174,924 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 2007* 2008 2009 2010 新增供應(yīng) 累計(jì)供應(yīng) 建筑面積 (M2) 未來(lái)供應(yīng)主要分布在浦東陸家嘴，截至 2010年 ,浦東陸家嘴預(yù)計(jì)新增供應(yīng)大約 123萬(wàn)平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個(gè)項(xiàng)目就提供了 226,000平方米的新增供應(yīng)。 未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓持續(xù)供應(yīng)將緩解目前市場(chǎng)供小于求的狀況。 23 全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)需求預(yù)測(cè) 287,978 704,474 715,316 486,563 388,937 423,746 416,796 456,096 2.8% 8.0% 12.3% 11.8% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2007 2008 2009 2010 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 建筑面積 (M2) 空置率 雖然未來(lái)寫(xiě)字樓需求仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，但由于未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，因此預(yù)期未來(lái)三年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率會(huì)逐步增加，在 2009年達(dá)到高峰 12.3% 新增供應(yīng) 新增吸納量 空置率 24 全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù) 市場(chǎng)存有大量甲級(jí)寫(xiě)字樓空置面積，導(dǎo)致租金繼續(xù)下跌。然而由于新增供應(yīng)有限，租金下跌幅度較上一季度小幅放緩。 與上一季度類(lèi)似，許多已有項(xiàng)目的租戶(hù)選擇續(xù)租，空置面積大部分位于新交付的項(xiàng)目，此外經(jīng)濟(jì)下滑也使部分辦公單位被退租。 在第一季度末，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為人民幣 7.5元每平方米每天（ 33.4美元每平方米每月），整體空置率上升至 17.2%。 租金在 2009年第一季度繼續(xù)下跌，整體甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)自年初開(kāi)始累計(jì)下跌了 4.8%。中心區(qū)和非中心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金分別下跌了 4.1%和 5.6%。 去年大部分新增供應(yīng)位于浦東，受此影響，浦東在租金和入駐率方面的表現(xiàn)都弱于浦西。隨著新項(xiàng)目提供更多折扣和更為優(yōu)惠的免租期，整體市場(chǎng)受到的租金下行壓力將越來(lái)越大。 25 全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)租金預(yù)測(cè) 未來(lái)三年由于空置率上升，租金將有可能出現(xiàn)回調(diào)的趨勢(shì)，這也是對(duì)目前寫(xiě)字樓租金上漲過(guò)快的市場(chǎng)調(diào)整2010年后，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來(lái)國(guó)際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對(duì)于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持肯定態(tài)度 240 233 222 210 2.7% -2.8% -4.7% -5.3% 195 201 207 213 219 225 231 237 243 2007 2008 2009 2010 -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% ￥ /M2/月 租金增長(zhǎng)率 租金 租金增長(zhǎng)率 26 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng) 北外灘高檔寫(xiě)字樓主要分布在吳淞路沿線(xiàn)和濱江沿線(xiàn)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較小。 由于靠近航運(yùn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。 27 虹口區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)分析 08010905虹 口區(qū)辦公產(chǎn)品供求及價(jià)格走勢(shì)分析01000020000300004000050000600000100002000030000400005000060000供應(yīng)量 0 19366 8390 0 0 0 1372 0 40462 0 52459 27035 4970 0 0 0 0成交量 2757 12696 6027 4740 2287 1423 792 730 3633 33219 46977 17715 18300 5392 3732 9370 6198成交均價(jià) 19220 17182 16519 16898 17918 18641 15564 20915 15998 46978 38133 43420 49512 15481 19848 21701 190610801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905時(shí)間 項(xiàng)目 板塊 供應(yīng)面積 供應(yīng)套數(shù) 銷(xiāo)售價(jià)格 0809 嘉杰?chē)?guó)際廣場(chǎng) 四川北路、四平路板塊 17037 140 2.12.3 (售罄 ) 駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng) 23333 160 2.2 （ 09年 05月） 榮欣大廈 92 1 0811 嘉和國(guó)際大廈 四川北路、四平路板塊 1847 27 3.0 （ 09年 04月） 上海國(guó)際客運(yùn)中心 東外灘板塊 42565 143 4.5 （成交均價(jià)） 0812 上海國(guó)際客運(yùn)中心 東外灘板塊 27035 28 4.5 （成交均價(jià)） 0901 上海國(guó)際客運(yùn)中心 東外灘板塊 4970 5 4.5 （成交均價(jià)） 虹口區(qū) 08090901月辦公產(chǎn)品供應(yīng)集中，其中以四川北路板塊為主，而本案所處的北外灘板塊僅有 “ 上海國(guó)際客運(yùn)中心 ” 項(xiàng)目，該項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到 4.5萬(wàn)元 / ，同時(shí)拉高了區(qū)域成交均價(jià)。 28 北外灘板塊辦公樓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)分析 08010905北 外灘板塊辦公產(chǎn)品供求及價(jià)格走勢(shì)分析01000020000300004000050000600000100002000030000400005000060000供應(yīng)量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 50529 27035 4970 0 0 0 0成交量 0 0 303 760 0 0 0 0 0 0 42565 11680 16420 2537 0 604 0成交均價(jià) 0 0 12782 12353 0 0 0 0 0 0 39593 55898 53393 13617 0 23883 00801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 090508年至今東外灘板塊辦公產(chǎn)品主力供應(yīng)項(xiàng)目?jī)H有 “ 上海國(guó)際客運(yùn)中心 ” ，該項(xiàng)目 0811月上市，總計(jì)達(dá)到74570 ， 176套。截至 0905月共計(jì)去化 67210 ， 166套。 值得關(guān)注的是， 0811月， “ 上海國(guó)際客運(yùn)中心 ” 項(xiàng)目集中成交 143套，成交均價(jià)達(dá)到 39593元 / 。而08120901月，該項(xiàng)目突然提價(jià)至 55000元 / ，成交 23套，之后即無(wú)成交紀(jì)錄。截至目前，該項(xiàng)目整盤(pán)成交均價(jià)達(dá)到 45000元 / 。 “ 上海國(guó)際客運(yùn)中心 ” 項(xiàng)目剩余房源主要以出租為主。 “ 上海國(guó)際客運(yùn)中心 ” 項(xiàng)目目前租賃價(jià)格達(dá)到 1.321.46美元 / ，較 08年年底下浮約 10%。而空置率達(dá)到50%，投資回報(bào)率為 3.9%。 資料來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng) 29 北外灘寫(xiě)字樓分布特征 * 高檔寫(xiě)字樓 ： 租金 水平在 3 元 /M2/天以上，或 售價(jià) 超過(guò) 20,000 元 /M2定義為高檔寫(xiě)字樓（下同） 地塊周邊寫(xiě)字樓整體檔次較低，高檔寫(xiě)字樓多為近年新增供應(yīng)項(xiàng)目，且部分高檔項(xiàng)目仍在招商中； 寫(xiě)字樓主要集中在虹口吳淞路沿線(xiàn)，以及黃浦江沿線(xiàn)。以下我司將以這兩個(gè)區(qū)域的不同特征研究北外灘區(qū)域?qū)懽謽悄壳暗默F(xiàn)狀。 單位 :萬(wàn)平方米 大 連 路 路 平 公 路 名 大 東 路 治 長(zhǎng) 東 路 嘴 家 周 路 陽(yáng) 溧 路 淞 吳 1 5 8 10 4 12 20 16 17 11 14 2 9 15 21 24 25 13 6 7 18 3 23 19 22 1. BMTOWER 2. 宇航大廈 3. 揚(yáng)子江大廈 4. 上海灘國(guó)際大廈 5. 耀江國(guó)際廣場(chǎng) 6. 太平洋保險(xiǎn)公司 7. 國(guó)家電網(wǎng)辦公樓 8. 森林灣大廈 9. 海泰國(guó)際大廈 19. 海運(yùn)大樓 20. 金岸大廈 21. 晟隆大廈 22. 港運(yùn)大廈 23. 臨江大廈 24. 建愛(ài)大廈 25. 鼎立大廈 10. 海泰時(shí)代大廈 11. 家化金融大廈 12. 海灣大廈 13. 景泰大樓 14. 東泰大廈 15. 愛(ài)思大廈 16. 遠(yuǎn)洋大廈 17. 華聯(lián)集團(tuán)大廈 18. 中國(guó)聯(lián)通分公司 高檔 中低檔 商住樓 自用樓 未來(lái)供應(yīng) 自用 24% 非自用 76% 自用 非自用 28.66 7.78 27.43 高檔 商住 中低檔 101.36 30 北外灘高檔寫(xiě)字樓入住企業(yè)特征 區(qū)域內(nèi)高檔寫(xiě)字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布 ( % ) * 北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)包括 ：上海航運(yùn)交易所、上海海事局、上海市船 東協(xié)會(huì)、上海國(guó)際貨運(yùn)代理協(xié)會(huì)、中國(guó)港口協(xié)會(huì)、上海貨主協(xié)會(huì)、中國(guó)海事仲裁委員會(huì)上海分會(huì)。 區(qū)域內(nèi)入駐寫(xiě)字樓主要行業(yè)面積分布 物流 23.2% 貿(mào)易 8.2% 加工制造 6.7% IT 4.5% 房地產(chǎn) 3.4% 貨運(yùn)代理 38.3% 主導(dǎo)行業(yè) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2000 1500-2000 1000-1500 500-1000 200-500 100-200 100 45% 40% 17% 41% 50% 42% 30% 39% 17% 44% 50% 45% 貨運(yùn) 代理 物流 航運(yùn) 貿(mào)易 加工 制造 IT 房地產(chǎn) 102 62 42 22 18 12 9 入駐企業(yè)總數(shù) ( 家 ) 辦公面積 (M2) 航運(yùn) 15.7% 由于北外灘地區(qū)集中了一大批航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì) *，因此區(qū)域內(nèi)行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯。 入駐企業(yè)中接近 70%的企業(yè)屬于貨運(yùn)代理、航運(yùn)和物流行業(yè)；此外貿(mào)易、 IT、咨詢(xún)、房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)入駐數(shù)量也較為明顯。 目前入駐企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是企業(yè)大都規(guī)模較小，缺少世界著名跨國(guó)企業(yè)或大型國(guó)企得入駐，究其原因主要是交通不便和樓宇品質(zhì)不高。 % 31 小結(jié) 市場(chǎng)供需 租金走勢(shì) 北外灘高檔寫(xiě)字樓主要分布在吳淞路沿線(xiàn)和濱江沿線(xiàn)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較小。 北外灘區(qū)域由于靠近航運(yùn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。高檔辦公樓需求大、新增供應(yīng)少，導(dǎo)致其高品質(zhì)物業(yè)接近滿(mǎn)租。 北外灘高檔寫(xiě)字樓租金逐年上升，但與全市相比還存在一定差距，目前達(dá)到 RMB 149 / M2 月 。 客戶(hù)特征 全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)基本集中在金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等高增值服務(wù)業(yè)； 租賃面積多集中在 1000-2000M2 及以上。 北外灘高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)基本集中在航運(yùn)、貿(mào)易和物流等北外灘支柱產(chǎn)業(yè)； 企業(yè)規(guī)模較小，租賃面積多在 1000M2 以下 全市 北外灘 全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓金目前維持在 RMB 240 元 / M2 月 的平均水平。 全市甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場(chǎng)、徐家匯等傳統(tǒng) 商務(wù)區(qū)內(nèi)， 年供應(yīng)量基本保持在 30萬(wàn) M2左右。 北外灘航運(yùn)服務(wù)業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對(duì)外交通不便， 目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。 32 北外灘寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng) 大 連 路 路 平 公 路 名 大 東 路 治 長(zhǎng) 東 路 嘴 家 周 路 陽(yáng) 溧 路 淞 吳 國(guó)中世紀(jì)廣場(chǎng) 金港廣場(chǎng) (APP地塊 ) 中美信托大廈 海泰中心一期 弘基休閑廣場(chǎng) 匯德豐廣場(chǎng) 漢榮國(guó)際廣場(chǎng) 瑞豐大廈 上海港國(guó)際客運(yùn)中心 2007 2008 2009 2010 2010以后 金港廣場(chǎng) 13.6 國(guó)際客運(yùn)中心 8.1 5.8 國(guó)中世紀(jì)廣場(chǎng) 5.9 瑞豐大廈 4.1 弘基休閑廣場(chǎng) 11.0 中美信托大廈 5.2 海泰中心一期 9.0 漢榮國(guó)際廣場(chǎng) 3.8 匯德豐廣場(chǎng) 4.0 總計(jì) ( 萬(wàn) M2 ) 4.1 8.1 16.8 28.5 13.0 過(guò)去 2年北外灘區(qū)域高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)較少 ， 2007和 2008年分別為 4.1萬(wàn) M2和 8.1萬(wàn) M2； 2009年以后市場(chǎng)供應(yīng)有所放量 ，2009-2010年 2年間新增 45.3萬(wàn) M2； 2010年前新增高檔寫(xiě)字樓體量為 57.5萬(wàn) M2， 為現(xiàn)有北外灘高檔寫(xiě)字樓面積的 2倍 ， 發(fā)展勢(shì)頭迅猛 。 33 市場(chǎng)供需 租金走勢(shì) 市中心土地供應(yīng)日益稀缺，未來(lái)像本項(xiàng)目區(qū)域這類(lèi)有濱江優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目更是鳳毛麟角。 由于浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)大幅增加，有可能拖累全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金下滑，但下跌幅度有限。 客戶(hù)特征 市中心未來(lái)主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是面向高增值服務(wù)業(yè)，主要客戶(hù)來(lái)源于此；另外陸家嘴對(duì)金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安等對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢(shì) 全市未來(lái) 區(qū)域未來(lái) 區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會(huì)繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線(xiàn)，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)域?qū)竭\(yùn)業(yè)的聚集度未來(lái)將更高。隨著市中心土地供應(yīng)的稀缺和本項(xiàng)目區(qū)域無(wú)可比擬的江景優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。 未來(lái)區(qū)域周邊高檔寫(xiě)字樓仍然集中分布在吳淞路沿線(xiàn)和濱江沿線(xiàn)； 吳淞路沿線(xiàn)距離稍遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)；濱江沿線(xiàn) 2010年供應(yīng)達(dá)到高峰，體量約 19.5萬(wàn) M2，有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。 預(yù)計(jì)未來(lái)北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?shì)，其稀缺江景優(yōu)勢(shì)和無(wú)法比擬的集聚商務(wù)環(huán)境，將對(duì)區(qū)域內(nèi)支持的航運(yùn)業(yè)起到極大的拉動(dòng)和提升。 預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域?qū)τ诤竭\(yùn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時(shí)對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 500強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。 北外灘寫(xiě)字樓未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 34 消費(fèi)者調(diào)研 小結(jié) 有搬遷意向的企業(yè)略超過(guò)總量的一半，占 50.7%； 其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位； 地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫(xiě)字樓的重要考量 企業(yè)搬遷意愿 寫(xiě)字樓產(chǎn)品偏好 標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓仍為市場(chǎng)主流產(chǎn)品； 各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在 1500-2500 M2 ， 500 強(qiáng)企業(yè)傾向于 2000-2500M2 ，航運(yùn)業(yè)巨頭多集中在 1500-2000 M2 ； 對(duì)室內(nèi)凈高要求基本在 2.7 米以上。 企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓租買(mǎi)意向 外資傾向于租賃的比例大大高于購(gòu)買(mǎi)，尤其在金融服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和貨運(yùn)代理這 3大行業(yè)中，租賃的比例分別為 87% 、 83% 和 93% ； 65.7% 的企業(yè)租金承受力在 4-8 元 /M2 天 售價(jià)承受力在 3-5 和 2-3 萬(wàn)元 /M2 的居多。 會(huì)展及車(chē)位需求 除金融服務(wù)業(yè)外，其他行業(yè)對(duì)會(huì)展的需求度均低于 10% 停車(chē)位需求量更多受企業(yè)規(guī)模影響、但與企業(yè)行業(yè)類(lèi)型相關(guān)度較小；但平均需求量表現(xiàn)出來(lái)行業(yè)差異，現(xiàn)代物流、貨運(yùn)代理等企業(yè)車(chē)位需求量較多，每千平米的停車(chē)位需求達(dá)到 6.03個(gè) 其他配套要求 對(duì)于其他配套需求最多的 4個(gè)為員工餐廳、銀行、周邊餐飲和咖啡廳 對(duì)于客梯的滿(mǎn)意度不高主要表現(xiàn)在速度慢和客體數(shù)量少等方面 智能化水平方面對(duì)于辦公智能化的要求較高 物業(yè)管理費(fèi)的承受力基本在 16-25 元 /M2 月 35 項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定 保證銷(xiāo)售速度的基礎(chǔ)上 ，將物業(yè)價(jià)值最大化 ! 36 價(jià)格制定 系數(shù)比較法 項(xiàng)目 成交均價(jià) (元 /M2) 綜合分值 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) (元 /M2) 東亞銀行金融大廈 57095 107.75 52988 上海國(guó)際客運(yùn)中心 53393 103.55 51563 算術(shù)平均值 - - 52275 通過(guò)競(jìng)品系數(shù)比較法， 建議本項(xiàng)目寫(xiě)字樓 2009年售價(jià)： 52275元 /M2 *上述為建筑面積 比較因素 項(xiàng)目名稱(chēng) 權(quán)重 本案 東亞銀行金融大廈 上海國(guó)際客運(yùn)中心 分值 分值 分值 *權(quán)重 分值 分值 *權(quán)重 基本條件 地段 0.1 100 110 11 100 10 道路交通 0.08 100 120 9.6 100 8 外部環(huán)境 周邊商務(wù)環(huán)境 0.08 100 120 9.6 100 8 周邊配套 0.08 100 120 9.6 100 8 產(chǎn)品因素 產(chǎn)品規(guī)模 0.04 100 110 4.4 120 4.8 車(chē)位 0.04 100 110 4.4 120 4.8 物業(yè)檔次 0.07 100 100 7 100 7 物業(yè)外觀 0.06 100 100 6 100 6 公用設(shè)備 0.07 100 105 7.35 105 7.35 戶(hù)型 0.06 100 100 6 110 6.6 配套服務(wù) 商務(wù)配套服務(wù) 0.06 100 100 6 100 6 物業(yè)管理 0.06 100 105 6.3 105 6.3 附加值 入住客戶(hù)層次 0.08 100 110 8.8 105 8.4 未來(lái)規(guī)劃 0.08 100 100 8 100 8 發(fā)展商品牌 0.02 100 95 1.9 105 2.1 推廣因素