06佳豪商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目深度訪談報(bào)告

1 深度訪談報(bào)告 西寧佳豪商業(yè)廣場(chǎng) 中國(guó)西寧 2 序 言 本次針對(duì)佳豪商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目 面向 西寧市各行各業(yè)有關(guān)人士 做的深度訪談采訪， 其目的是為了 從不同 行業(yè)、階層 人士 處收集 對(duì)項(xiàng)目有參考 價(jià)值的 信息和意見(jiàn)及建議 ，以便為項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析及論證提供 一些借鑒和 幫助。本次深度訪談采訪采取兩種形式： 一 是訪談 人員直接 與被采訪對(duì)象進(jìn)行當(dāng)面交談 ，以咨詢和提問(wèn)的方式向被采訪對(duì)象 了解一些 相關(guān)信息和情況 ；二 是 通過(guò) 設(shè)計(jì)好 的 調(diào)查問(wèn)卷 的形式，讓被訪談對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)問(wèn)卷調(diào)查表， 并加之 訪談人員 現(xiàn)場(chǎng)與被訪談?wù)?就一些問(wèn)題進(jìn)行 交 流， 而了解 有 關(guān)信息和情況；本次深度訪談采訪對(duì)象范圍廣， 基本包括了當(dāng)?shù)馗餍?業(yè) 各階層 的人士，其中主要 有：公務(wù)員、服務(wù) 行業(yè) 人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、以及商務(wù)人士 。 3 訪談紀(jì)要 1.0 銀行、行政及企事業(yè)單位人員 訪談 1.1 訪談時(shí)間 ： 7 月 13 日 7 月 15 日 1.2 訪談地點(diǎn) ： 小橋農(nóng)業(yè)銀行、交通大廈 1.3 采訪方式： 直接 交談 、 現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪 1.4 訪談對(duì)象： 1.4.1 銀行職員（ 1 人） 1.4.2 省公路建設(shè)管理局人員（ 1 人） 1.5 訪談人數(shù)： 2 人 1.6 訪談問(wèn)題 1.6.1 你 經(jīng)常去哪 些場(chǎng)所 消費(fèi) ？ 1.6.2 你 認(rèn)為目前 在西寧市購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)方便嗎？ 1.6.3 你 認(rèn)為 目前西寧市與蘭州市相比，在商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)環(huán)境上還有哪些地方需要補(bǔ)充和提升？ 1.6.4 你 認(rèn)為 商業(yè)巷今后打造成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購(gòu)物中心合適嗎？ 1.6.5 請(qǐng)你談?wù)劚卷?xiàng)目建成后會(huì)對(duì)今后的商業(yè)巷乃至整個(gè)西寧市有什么樣的影響？ 1.6.6 你能給本項(xiàng)目一些建設(shè)性意見(jiàn)嗎？謝謝！ 1.7 訪談 信息 分析 總結(jié) 通過(guò)直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪方式，總結(jié)出以下回饋的信息： 1.7.1 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者消費(fèi) 一般 會(huì)選擇去西寧市一 些較高檔的百貨店、專賣店、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行購(gòu)物和消費(fèi) ， 4 另外他們也會(huì)經(jīng)常去蘭州、西安 等 其它 城市去購(gòu)物消費(fèi) 。 1.7.2 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者 都認(rèn)為 西寧市 的購(gòu)物、 娛樂(lè)、休閑 不 是很發(fā)達(dá) 且 購(gòu)物 消費(fèi)不是 太 方便 ，與西北地區(qū)蘭州和西安兩地城市相比，顯 得相對(duì)比較 落后； 1.7.3 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者 認(rèn)為 西寧市當(dāng)?shù)匦枰粋€(gè)大型的綜合購(gòu)物中心 來(lái)提升西寧市在西北地區(qū)的整體形象和地位。因此，他們期待本項(xiàng)目今后打造成一個(gè) 一站式的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、康體、文化消費(fèi)的 現(xiàn)代購(gòu)物場(chǎng)所。 1.7.4 在被采訪者當(dāng)中， 這些受訪 者 希望今后本項(xiàng)目 能夠引 進(jìn) 一些國(guó)際知名品牌。例如：沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、麥當(dāng)勞、必勝客等這樣的超市和西式快餐店； 1.7.5 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者希望 今后本項(xiàng)目 的購(gòu)物環(huán)境、裝修風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)檔次、商品種類都能夠達(dá)到較高檔次 。 1.7.6 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對(duì)商品的品牌比較注重，傾向于國(guó)內(nèi)的一、二線品牌，同時(shí)對(duì)國(guó)際的一些知名品牌也表現(xiàn)出了購(gòu)買的欲望。 1.7.6 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者年齡 在 35 歲 40 歲之間，月工資在 3000 元 以上。 2.0 服務(wù)行業(yè) 人員訪談 2.1 訪談時(shí)間 ： 7 月 13 日 7 月 15 日 2.2 訪談地點(diǎn) ： 出租車上、 專賣店、餐飲店 2.3 訪談對(duì)象 ： 2.3.1 賣場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)服務(wù)人員 （ 2 人） 2.3.2 出租車司機(jī) （ 2 人） 2.3.3 飯店服務(wù)員 （ 3 人） 2.4 采訪方式： 直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪 5 2.5 訪談人數(shù)： 7 2.6 訪談問(wèn)題 2.6.1 你購(gòu)物、消費(fèi)經(jīng)常去哪里？ 2.6.2 你 感覺(jué) 現(xiàn)在在西寧購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)方便嗎？ 2.6.3 你 感覺(jué) 目前西寧 市本地 需不需要引進(jìn)一些大型的綜合超市和西式快餐店，例如：沃爾瑪、家樂(lè)福、必勝客、麥當(dāng)勞。 2.6.4 你 認(rèn)為 商業(yè)巷今后打造成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、美食、康體、文化為 一體的大型綜合購(gòu)物中心是否合適？ 2.7 訪談 信息 分析 總結(jié) 通過(guò)直接提問(wèn)訪談和問(wèn)卷調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)交談的兩種方式，總結(jié)出以下回饋信息 2.7.1 在被采訪者當(dāng)中，這些 受訪者 購(gòu)物逛街消費(fèi)一般會(huì)選擇去西寧市城西區(qū)的商業(yè)巷 ； 城中 區(qū) 的地下購(gòu)物商城、洞天購(gòu)物商城、 三豐商貿(mào)城；城東區(qū)的義烏商貿(mào)城、義東商貿(mào)城、以及火車站附近的小商品批發(fā)市場(chǎng)。 2.7.2 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為當(dāng)?shù)刭?gòu)物、休閑、娛樂(lè)沒(méi)有給他們帶來(lái)什么 不方便 的地方； 2.7.3 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者 對(duì)本項(xiàng)目 今后 打造 為 大型綜合的購(gòu)物中心表現(xiàn)出無(wú)所謂的態(tài)度 ，其分 析原因是由于他們對(duì)購(gòu)物中心的概念還不是很清楚 ，但是希望出現(xiàn) 一個(gè) ； 2.7.4 在被采訪者當(dāng)中，這些 受訪者 希望 西寧市今后有一些例如像沃爾瑪、家樂(lè)福、 麥當(dāng)勞、必勝客這樣的國(guó)際知名大型綜合超市和西式快餐店進(jìn)入西寧；同時(shí)希望西寧市今后能增加一些新的時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)的元素。 2.7.5 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對(duì)商品的檔次和價(jià)位傾向于大眾、但是對(duì)于一般的國(guó)內(nèi)一、二線品牌也表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。 2.7.6 在被采訪者當(dāng)中，這些采訪者的年齡在 18 歲 30 歲之間，月收入在 600 元 1200 元之間。 3.0 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶訪談 6 3.1 訪談時(shí)間 ： 7 月 15 16 日 3.2 訪談地點(diǎn) ：五四大街、勝利路、西關(guān)大街、商業(yè)巷、 西大街等臨街商鋪 3.3 訪談對(duì)象 ： 3.3.1 服裝專賣店老板 （ 4 人） 3.3.2 煙酒專賣店老板 （ 1 人） 3.3.3 珠寶玉器專賣店老板 （ 2 人） 3.3.4 化妝品專賣店老板 （ 2 人） 3.4 訪談人數(shù)： 9 人 3.5 訪談方式：調(diào)查問(wèn)卷，現(xiàn)場(chǎng)訪談的方式 3.6 訪談問(wèn)題 3.6.1 你認(rèn)為現(xiàn)在西寧市哪個(gè)地方商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境良 好？ 3.6.2 你覺(jué)得現(xiàn)在的商業(yè)巷經(jīng)營(yíng)環(huán)境怎樣？需要升級(jí)換代嗎？ 3.6.3 你覺(jué)得商業(yè)巷今后打造成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、 餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購(gòu)物中心是否合適？ 3.6.4 你在西寧當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)多少年了？經(jīng)營(yíng)狀況如何？ 3.6.5 本項(xiàng)目今后有自營(yíng)、租賃、聯(lián)營(yíng)三種經(jīng)營(yíng)方式，你希望選擇哪種經(jīng)營(yíng)方式來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？ 3.6.6 本項(xiàng)目今后要對(duì)經(jīng)營(yíng)商家收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，并實(shí)行統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一宣傳促銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理等一系列的統(tǒng)一集中式管理，針對(duì)這種收費(fèi)及管理方式你能夠理解和接受嗎？ 3.6.7 如果對(duì)上述第 6 個(gè)問(wèn)題能夠表示理解和接受，那你能夠承受最大的租金及管理費(fèi)是多少？ 3.7 訪談 信息 分析 總結(jié) 通過(guò)問(wèn)卷了解和現(xiàn)場(chǎng)交談的方式，總結(jié)出以下回饋信息： 7 3.7.1 在被采訪者當(dāng)中，這些個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶都認(rèn)為目前西寧市有三個(gè) 地段 商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好。它們分別是：城西區(qū)商業(yè)巷 周邊一公里區(qū)域范圍內(nèi) ；城中區(qū) 王府井百貨 周邊一公里區(qū)域范圍內(nèi)；大十字周邊區(qū)域一公里區(qū)域范圍內(nèi)。 3.7.2 在 被采訪者當(dāng)中， 有五個(gè)受訪者認(rèn)為目前商業(yè)巷的整體商業(yè)環(huán)境需要在商家經(jīng)營(yíng) 檔次、購(gòu)物環(huán)境、商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)及業(yè)種上有待進(jìn)行升級(jí)提升；另外有四 個(gè)受訪者認(rèn)為目前商業(yè)巷經(jīng)營(yíng)環(huán)境不需要進(jìn)行升級(jí)調(diào)整； 其分析原因是這些經(jīng)營(yíng)商家是站在各自利益的角度去思考本項(xiàng)目定位的。 3.7.3 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對(duì)于商業(yè)巷今后打造成大型綜合購(gòu)物中心 持中立態(tài)度，他們很關(guān)心今后項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位問(wèn)題。在受訪者人數(shù)當(dāng)中，有六 人認(rèn)為以后項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔 次不適宜定位中高檔 ，而是在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)檔次上稍微拔高一點(diǎn)；另外三 人覺(jué)得無(wú)所謂。 3.7.4 在被采訪者當(dāng)中， 有 六 人對(duì)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)管理走聯(lián)營(yíng)統(tǒng)一收銀的方式表示明確反對(duì)，有三人表示理解可以接受； 但是他們所有人都希望能夠獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)。 3.7.5 在被采訪 者當(dāng)中，所有受訪者都表現(xiàn)出了在今后項(xiàng)目建成后想在商業(yè)巷經(jīng)營(yíng)開(kāi)店或 投資的愿望。 3.7.6 在被采訪者當(dāng) 中，有五人 認(rèn)為今后項(xiàng)目的合理 租金范圍在 3 5 元 / /天 ；有四人認(rèn)為今后項(xiàng)目的合理租金范圍在 5 10元 / /天 。 3.7.7 在被采訪者當(dāng)中，其中有四人是來(lái)自浙江、二人來(lái)自江蘇、一人來(lái)自湖北、一人是當(dāng)?shù)氐摹Ｆ渲羞@些來(lái)自外省的經(jīng)營(yíng)商家在西寧市當(dāng)?shù)爻掷m(xù)經(jīng)營(yíng) 的時(shí)間在 八年以上，而且他們 認(rèn)為在西寧做生意還可以，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有意愿長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)亟?jīng)商下去。 4.0 商務(wù)人士訪談 4.1 訪談時(shí)間 ： 7 月 18 日 7 月 20 日 4.2 訪談地點(diǎn) ： 三田世紀(jì)廣場(chǎng)、 西關(guān)大街水電大廈 4.3 訪談對(duì)象 ： 4.3.1 司變林 西寧嘉和裝飾設(shè)計(jì)有限 公司 執(zhí)行總經(jīng)理 8 4.3.2 伏天慶 西寧國(guó)美電器有限公司 總經(jīng)理 4.4 訪談方式：直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪 4.5 訪談人數(shù)： 2 人 4.6 訪談問(wèn)題 4.6.1 你購(gòu)物、消費(fèi)經(jīng)常去哪里？ 4.6.2 你覺(jué)得現(xiàn)在在西寧購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)方便嗎？ 4.6.3 你 覺(jué)得 將來(lái)西寧市的 商業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展?jié)摿υ鯓?？ 4.6.4 你覺(jué)得西寧市當(dāng)?shù)氐挠绣X人都是些 做什么行業(yè)的 ? 4.6.5 你是否有長(zhǎng)期在西寧本地做投資經(jīng)營(yíng)的打算？ 4.6.6 你覺(jué)得商業(yè)巷今后打造成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購(gòu)物中 心合適嗎？ 4.7 訪談 信息 分析 總結(jié) 通過(guò)直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪方式，總結(jié)出以下回饋的信息： 4.7.1 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者消費(fèi)一般會(huì)選擇去西寧市一些較高檔的百貨店、專賣店、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行購(gòu)物和消費(fèi)，另外他們也會(huì)經(jīng)常去蘭州、西安等其它城市去購(gòu)物消費(fèi)。 4.7.2 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者都認(rèn)為西寧市的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑不是很發(fā)達(dá)且購(gòu)物消費(fèi)不是太方便，與西北地區(qū)蘭州和西安兩地城市相比，顯得相對(duì)比較落后 。 4.7.3 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)?的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間較大、市民消費(fèi)購(gòu)買力較強(qiáng)、 但 消費(fèi) 意識(shí)不是很強(qiáng)、需要加以刺激與引導(dǎo)，因此， 對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)商家有較大的商機(jī)存在，所以比較看好未來(lái)西寧市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展 。 4.7.4 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者一致認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)赜绣X人主要有四類：一是當(dāng)?shù)氐囊恍┱賳T；二是來(lái)西寧市經(jīng)營(yíng)多年的一些外地商人，如浙江、江蘇來(lái)這邊經(jīng)商賺 到錢的人較 多；三是當(dāng)?shù)氐囊恍┙鸬V老板；四是周邊地區(qū)的一些牧民； 9 4.7.5 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者 明確表示會(huì)在西寧一直持續(xù)投資經(jīng)商下去。 4.7.6 在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)匦枰粋€(gè)大型的綜合購(gòu)物中心來(lái)提升西寧市在西北地區(qū)的 整體形象和地位。因此，他們期待本項(xiàng)目今后打造成一個(gè)一站式的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、康體、文化消費(fèi)的現(xiàn)代購(gòu)物場(chǎng)所。 10 綜 述 通過(guò)這次對(duì)西寧 市當(dāng)?shù)馗餍懈鳂I(yè)的人士進(jìn)行深度訪談采訪信息匯總分析，波特對(duì)項(xiàng)目總結(jié)出 以下六點(diǎn)建議 ： 第一： 從項(xiàng)目 的功能 定位 角度考慮， 本項(xiàng)目 需要包含購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的功能，并且 需 要從這三 方面 添加一些新的元素和亮點(diǎn)，從而來(lái)提升西寧市當(dāng)?shù)刭?gòu)物、休閑、娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)檔次和發(fā)展水平 ，以便滿足西寧市當(dāng)?shù)匦姓笫聵I(yè)單位公務(wù)員、私企老板的消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)水平。 第二 ： 從項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)定位角度考慮，本項(xiàng)目在購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)檔次定位上，不適合走中高檔 經(jīng)營(yíng) 品牌路線，要以中檔經(jīng)營(yíng)品牌為主， 高檔 及低檔 經(jīng)營(yíng)品牌為輔的經(jīng)營(yíng)方針。 第三 ： 從本項(xiàng)目招商角度考慮，本項(xiàng)目需要引進(jìn)例如 ： 沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、必勝客、麥當(dāng)勞、星巴克等這樣的國(guó)際知名大型綜合超市、西式快餐及咖啡，以便提升西寧 城 市在西北地區(qū)的形象和地位， 同時(shí)迎合西寧消費(fèi)者 對(duì)一些國(guó)際知名品牌的渴望和追求，以及為他們提供新的體驗(yàn)式項(xiàng)目 消費(fèi)的目的。 第四 ： 從項(xiàng)目尋找投資者的角度考慮，本項(xiàng)目需要重點(diǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐恼賳T