06佳豪商業(yè)廣場項目深度訪談報告

1 深度訪談報告 西寧佳豪商業(yè)廣場 中國西寧 2 序 言 本次針對佳豪商業(yè)廣場 項目 面向 西寧市各行各業(yè)有關人士 做的深度訪談采訪， 其目的是為了 從不同 行業(yè)、階層 人士 處收集 對項目有參考 價值的 信息和意見及建議 ，以便為項目產(chǎn)品定位分析及論證提供 一些借鑒和 幫助。本次深度訪談采訪采取兩種形式： 一 是訪談 人員直接 與被采訪對象進行當面交談 ，以咨詢和提問的方式向被采訪對象 了解一些 相關信息和情況 ；二 是 通過 設計好 的 調(diào)查問卷 的形式，讓被訪談對象現(xiàn)場填寫問卷調(diào)查表， 并加之 訪談人員 現(xiàn)場與被訪談者 就一些問題進行 交 流， 而了解 有 關信息和情況；本次深度訪談采訪對象范圍廣， 基本包括了當?shù)馗餍?業(yè) 各階層 的人士，其中主要 有：公務員、服務 行業(yè) 人員、個體經(jīng)營戶、以及商務人士 。 3 訪談紀要 1.0 銀行、行政及企事業(yè)單位人員 訪談 1.1 訪談時間 ： 7 月 13 日 7 月 15 日 1.2 訪談地點 ： 小橋農(nóng)業(yè)銀行、交通大廈 1.3 采訪方式： 直接 交談 、 現(xiàn)場提問采訪 1.4 訪談對象： 1.4.1 銀行職員（ 1 人） 1.4.2 省公路建設管理局人員（ 1 人） 1.5 訪談人數(shù)： 2 人 1.6 訪談問題 1.6.1 你 經(jīng)常去哪 些場所 消費 ？ 1.6.2 你 認為目前 在西寧市購物、休閑、娛樂方便嗎？ 1.6.3 你 認為 目前西寧市與蘭州市相比，在商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)環(huán)境上還有哪些地方需要補充和提升？ 1.6.4 你 認為 商業(yè)巷今后打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購物中心合適嗎？ 1.6.5 請你談談本項目建成后會對今后的商業(yè)巷乃至整個西寧市有什么樣的影響？ 1.6.6 你能給本項目一些建設性意見嗎？謝謝！ 1.7 訪談 信息 分析 總結 通過直接交談、現(xiàn)場提問采訪方式，總結出以下回饋的信息： 1.7.1 在被采訪者當中，這些受訪者消費 一般 會選擇去西寧市一 些較高檔的百貨店、專賣店、餐飲、娛樂場所進行購物和消費 ， 4 另外他們也會經(jīng)常去蘭州、西安 等 其它 城市去購物消費 。 1.7.2 在被采訪者當中，這些受訪者 都認為 西寧市 的購物、 娛樂、休閑 不 是很發(fā)達 且 購物 消費不是 太 方便 ，與西北地區(qū)蘭州和西安兩地城市相比，顯 得相對比較 落后； 1.7.3 在被采訪者當中，這些受訪者 認為 西寧市當?shù)匦枰粋€大型的綜合購物中心 來提升西寧市在西北地區(qū)的整體形象和地位。因此，他們期待本項目今后打造成一個 一站式的集購物、休閑、娛樂、餐飲、康體、文化消費的 現(xiàn)代購物場所。 1.7.4 在被采訪者當中， 這些受訪 者 希望今后本項目 能夠引 進 一些國際知名品牌。例如：沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、麥當勞、必勝客等這樣的超市和西式快餐店； 1.7.5 在被采訪者當中，這些受訪者希望 今后本項目 的購物環(huán)境、裝修風格、經(jīng)營檔次、商品種類都能夠達到較高檔次 。 1.7.6 在被采訪者當中，這些受訪者對商品的品牌比較注重，傾向于國內(nèi)的一、二線品牌，同時對國際的一些知名品牌也表現(xiàn)出了購買的欲望。 1.7.6 在被采訪者當中，這些受訪者年齡 在 35 歲 40 歲之間，月工資在 3000 元 以上。 2.0 服務行業(yè) 人員訪談 2.1 訪談時間 ： 7 月 13 日 7 月 15 日 2.2 訪談地點 ： 出租車上、 專賣店、餐飲店 2.3 訪談對象 ： 2.3.1 賣場導購服務人員 （ 2 人） 2.3.2 出租車司機 （ 2 人） 2.3.3 飯店服務員 （ 3 人） 2.4 采訪方式： 直接交談、現(xiàn)場提問采訪 5 2.5 訪談人數(shù)： 7 2.6 訪談問題 2.6.1 你購物、消費經(jīng)常去哪里？ 2.6.2 你 感覺 現(xiàn)在在西寧購物、休閑、娛樂方便嗎？ 2.6.3 你 感覺 目前西寧 市本地 需不需要引進一些大型的綜合超市和西式快餐店，例如：沃爾瑪、家樂福、必勝客、麥當勞。 2.6.4 你 認為 商業(yè)巷今后打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲、美食、康體、文化為 一體的大型綜合購物中心是否合適？ 2.7 訪談 信息 分析 總結 通過直接提問訪談和問卷調(diào)查、現(xiàn)場交談的兩種方式，總結出以下回饋信息 2.7.1 在被采訪者當中，這些 受訪者 購物逛街消費一般會選擇去西寧市城西區(qū)的商業(yè)巷 ； 城中 區(qū) 的地下購物商城、洞天購物商城、 三豐商貿(mào)城；城東區(qū)的義烏商貿(mào)城、義東商貿(mào)城、以及火車站附近的小商品批發(fā)市場。 2.7.2 在被采訪者當中，這些受訪者認為當?shù)刭徫?、休閑、娛樂沒有給他們帶來什么 不方便 的地方； 2.7.3 在被采訪者當中，這些受訪者 對本項目 今后 打造 為 大型綜合的購物中心表現(xiàn)出無所謂的態(tài)度 ，其分 析原因是由于他們對購物中心的概念還不是很清楚 ，但是希望出現(xiàn) 一個 ； 2.7.4 在被采訪者當中，這些 受訪者 希望 西寧市今后有一些例如像沃爾瑪、家樂福、 麥當勞、必勝客這樣的國際知名大型綜合超市和西式快餐店進入西寧；同時希望西寧市今后能增加一些新的時尚、休閑、娛樂的元素。 2.7.5 在被采訪者當中，這些受訪者對商品的檔次和價位傾向于大眾、但是對于一般的國內(nèi)一、二線品牌也表現(xiàn)出了強烈的購買欲望。 2.7.6 在被采訪者當中，這些采訪者的年齡在 18 歲 30 歲之間，月收入在 600 元 1200 元之間。 3.0 個體經(jīng)營戶訪談 6 3.1 訪談時間 ： 7 月 15 16 日 3.2 訪談地點 ：五四大街、勝利路、西關大街、商業(yè)巷、 西大街等臨街商鋪 3.3 訪談對象 ： 3.3.1 服裝專賣店老板 （ 4 人） 3.3.2 煙酒專賣店老板 （ 1 人） 3.3.3 珠寶玉器專賣店老板 （ 2 人） 3.3.4 化妝品專賣店老板 （ 2 人） 3.4 訪談人數(shù)： 9 人 3.5 訪談方式：調(diào)查問卷，現(xiàn)場訪談的方式 3.6 訪談問題 3.6.1 你認為現(xiàn)在西寧市哪個地方商業(yè)經(jīng)營環(huán)境良 好？ 3.6.2 你覺得現(xiàn)在的商業(yè)巷經(jīng)營環(huán)境怎樣？需要升級換代嗎？ 3.6.3 你覺得商業(yè)巷今后打造成為集購物、休閑、娛樂、 餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購物中心是否合適？ 3.6.4 你在西寧當?shù)亟?jīng)營多少年了？經(jīng)營狀況如何？ 3.6.5 本項目今后有自營、租賃、聯(lián)營三種經(jīng)營方式，你希望選擇哪種經(jīng)營方式來進行經(jīng)營？ 3.6.6 本項目今后要對經(jīng)營商家收取經(jīng)營管理費用，并實行統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一宣傳促銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理等一系列的統(tǒng)一集中式管理，針對這種收費及管理方式你能夠理解和接受嗎？ 3.6.7 如果對上述第 6 個問題能夠表示理解和接受，那你能夠承受最大的租金及管理費是多少？ 3.7 訪談 信息 分析 總結 通過問卷了解和現(xiàn)場交談的方式，總結出以下回饋信息： 7 3.7.1 在被采訪者當中，這些個體經(jīng)營戶都認為目前西寧市有三個 地段 商業(yè)經(jīng)營環(huán)境良好。它們分別是：城西區(qū)商業(yè)巷 周邊一公里區(qū)域范圍內(nèi) ；城中區(qū) 王府井百貨 周邊一公里區(qū)域范圍內(nèi)；大十字周邊區(qū)域一公里區(qū)域范圍內(nèi)。 3.7.2 在 被采訪者當中， 有五個受訪者認為目前商業(yè)巷的整體商業(yè)環(huán)境需要在商家經(jīng)營 檔次、購物環(huán)境、商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)及業(yè)種上有待進行升級提升；另外有四 個受訪者認為目前商業(yè)巷經(jīng)營環(huán)境不需要進行升級調(diào)整； 其分析原因是這些經(jīng)營商家是站在各自利益的角度去思考本項目定位的。 3.7.3 在被采訪者當中，這些受訪者對于商業(yè)巷今后打造成大型綜合購物中心 持中立態(tài)度，他們很關心今后項目經(jīng)營檔次定位問題。在受訪者人數(shù)當中，有六 人認為以后項目的經(jīng)營檔 次不適宜定位中高檔 ，而是在現(xiàn)有的經(jīng)營檔次上稍微拔高一點；另外三 人覺得無所謂。 3.7.4 在被采訪者當中， 有 六 人對項目后期的經(jīng)營管理走聯(lián)營統(tǒng)一收銀的方式表示明確反對，有三人表示理解可以接受； 但是他們所有人都希望能夠獨立自主經(jīng)營。 3.7.5 在被采訪 者當中，所有受訪者都表現(xiàn)出了在今后項目建成后想在商業(yè)巷經(jīng)營開店或 投資的愿望。 3.7.6 在被采訪者當 中，有五人 認為今后項目的合理 租金范圍在 3 5 元 / /天 ；有四人認為今后項目的合理租金范圍在 5 10元 / /天 。 3.7.7 在被采訪者當中，其中有四人是來自浙江、二人來自江蘇、一人來自湖北、一人是當?shù)氐摹Ｆ渲羞@些來自外省的經(jīng)營商家在西寧市當?shù)爻掷m(xù)經(jīng)營 的時間在 八年以上，而且他們 認為在西寧做生意還可以，經(jīng)營狀況良好，有意愿長期在當?shù)亟?jīng)商下去。 4.0 商務人士訪談 4.1 訪談時間 ： 7 月 18 日 7 月 20 日 4.2 訪談地點 ： 三田世紀廣場、 西關大街水電大廈 4.3 訪談對象 ： 4.3.1 司變林 西寧嘉和裝飾設計有限 公司 執(zhí)行總經(jīng)理 8 4.3.2 伏天慶 西寧國美電器有限公司 總經(jīng)理 4.4 訪談方式：直接交談、現(xiàn)場提問采訪 4.5 訪談人數(shù)： 2 人 4.6 訪談問題 4.6.1 你購物、消費經(jīng)常去哪里？ 4.6.2 你覺得現(xiàn)在在西寧購物、休閑、娛樂方便嗎？ 4.6.3 你 覺得 將來西寧市的 商業(yè)市場 發(fā)展?jié)摿υ鯓?？ 4.6.4 你覺得西寧市當?shù)氐挠绣X人都是些 做什么行業(yè)的 ? 4.6.5 你是否有長期在西寧本地做投資經(jīng)營的打算？ 4.6.6 你覺得商業(yè)巷今后打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購物中 心合適嗎？ 4.7 訪談 信息 分析 總結 通過直接交談、現(xiàn)場提問采訪方式，總結出以下回饋的信息： 4.7.1 在被采訪者當中，這些受訪者消費一般會選擇去西寧市一些較高檔的百貨店、專賣店、餐飲、娛樂場所進行購物和消費，另外他們也會經(jīng)常去蘭州、西安等其它城市去購物消費。 4.7.2 在被采訪者當中，這些受訪者都認為西寧市的購物、娛樂、休閑不是很發(fā)達且購物消費不是太方便，與西北地區(qū)蘭州和西安兩地城市相比，顯得相對比較落后 。 4.7.3 在被采訪者當中，這些受訪者認為西寧市當?shù)?的商業(yè)市場發(fā)展空間較大、市民消費購買力較強、 但 消費 意識不是很強、需要加以刺激與引導，因此， 對投資者和經(jīng)營商家有較大的商機存在，所以比較看好未來西寧市商業(yè)市場的發(fā)展 。 4.7.4 在被采訪者當中，這些受訪者一致認為西寧市當?shù)赜绣X人主要有四類：一是當?shù)氐囊恍┱賳T；二是來西寧市經(jīng)營多年的一些外地商人，如浙江、江蘇來這邊經(jīng)商賺 到錢的人較 多；三是當?shù)氐囊恍┙鸬V老板；四是周邊地區(qū)的一些牧民； 9 4.7.5 在被采訪者當中，這些受訪者 明確表示會在西寧一直持續(xù)投資經(jīng)商下去。 4.7.6 在被采訪者當中，這些受訪者認為西寧市當?shù)匦枰粋€大型的綜合購物中心來提升西寧市在西北地區(qū)的 整體形象和地位。因此，他們期待本項目今后打造成一個一站式的集購物、休閑、娛樂、餐飲、康體、文化消費的現(xiàn)代購物場所。 10 綜 述 通過這次對西寧 市當?shù)馗餍懈鳂I(yè)的人士進行深度訪談采訪信息匯總分析，波特對項目總結出 以下六點建議 ： 第一： 從項目 的功能 定位 角度考慮， 本項目 需要包含購物、休閑、娛樂的功能，并且 需 要從這三 方面 添加一些新的元素和亮點，從而來提升西寧市當?shù)刭徫铩⑿蓍e、娛樂的經(jīng)營檔次和發(fā)展水平 ，以便滿足西寧市當?shù)匦姓笫聵I(yè)單位公務員、私企老板的消費意識及消費水平。 第二 ： 從項目 的經(jīng)營定位角度考慮，本項目在購物中心的整體經(jīng)營檔次定位上，不適合走中高檔 經(jīng)營 品牌路線，要以中檔經(jīng)營品牌為主， 高檔 及低檔 經(jīng)營品牌為輔的經(jīng)營方針。 第三 ： 從本項目招商角度考慮，本項目需要引進例如 ： 沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、必勝客、麥當勞、星巴克等這樣的國際知名大型綜合超市、西式快餐及咖啡，以便提升西寧 城 市在西北地區(qū)的形象和地位， 同時迎合西寧消費者 對一些國際知名品牌的渴望和追求，以及為他們提供新的體驗式項目 消費的目的。 第四 ： 從項目尋找投資者的角度考慮，本項目需要重點對當?shù)氐恼賳T