龍江世紀(jì)杰座項(xiàng)目策劃推廣提綱.doc

龍江世紀(jì)杰座 九重奏機(jī)構(gòu)龍江世紀(jì)杰座（黑龍江進(jìn)滬）項(xiàng)目策劃推廣提綱 上海九重奏房地產(chǎn)咨詢有限公司與文革期間帶有濃厚政治色彩的知識(shí)青年全國大串聯(lián)相似，在經(jīng)濟(jì)一體化趨勢帶動(dòng)下，新一輪的具有經(jīng)濟(jì)色彩的全國大串聯(lián)再次掀起，跨地域經(jīng)營蔚然成風(fēng)，不過這次大串聯(lián)的中心落到了中國的經(jīng)濟(jì)首都上海。題記目 錄一、“世博”意義在于整個(gè)中國 -4-6二、上海永遠(yuǎn)站在世界的前沿 -7-8三、“三湘、齊魯、裕安”，省級航母進(jìn)駐上海勢在必行 -9四、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地產(chǎn)先行 -10-11五、“新天地”現(xiàn)象的啟示 -11六、地段、地段、地段，永遠(yuǎn)的“大世界” -12-13七、龍江世紀(jì)杰座ABC -14-16八、板塊招商中的“多米諾效應(yīng)” -17九、推廣不僅僅是廣告 -18-19十、立體化工作表進(jìn)程 -20-22一、“世博”意義在于整個(gè)中國“世博”是一個(gè)舞臺(tái)作為長江三角洲的龍頭，上海取得2010年世界博覽會(huì)主辦權(quán)，不僅給上海的城市經(jīng)濟(jì)帶來新的機(jī)遇，對上海周邊的地區(qū)乃至整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)，也將帶來深遠(yuǎn)的影響。世博會(huì)的召開, 必將促進(jìn)旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，而這些行業(yè)蓬勃發(fā)展所造就的廣闊市場將為資本提供無限商機(jī)。（1） 世博會(huì)展覽建設(shè)及居民拆遷工程這塊房地產(chǎn)大蛋糕需要全國乃至世界房地產(chǎn)企業(yè)共同打造與分享。（2） 世博會(huì)為全世界各行各業(yè)的企業(yè)產(chǎn)品及企業(yè)文化提供展示的大舞臺(tái)，其中為房地產(chǎn)企業(yè)提供的舞臺(tái)是持久的。（3） 世博會(huì)期間的超強(qiáng)人氣強(qiáng)烈地刺激旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)刺激商鋪的需求。圈上海地與分世博羹而除了直接、間接收益外，世博會(huì)還將給上海帶來持續(xù)的無法計(jì)算的后續(xù)效益。例如，埃菲爾鐵塔是1889年世博會(huì)給巴黎留下的“搖錢樹”，讓法國相關(guān)行業(yè)受益無窮。上海位于長江入?？?，世博會(huì)的舉辦必將產(chǎn)生顯著的周邊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，輻射華東，甚至帶動(dòng)全國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這方面的價(jià)值將難以估算。旅游業(yè)與世博會(huì)共振2010年上海世博會(huì)會(huì)期長達(dá)半年。椐預(yù)測，屆時(shí)全世界將有5千萬人次匯聚上海，上海旅游業(yè)因世博會(huì)而取得的最直接收入將達(dá)91.1億元人民幣。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，世博會(huì)期間，上海將采取“分散接待”方式接待游客。與上海為鄰的蘇錫常，憑借交通優(yōu)勢也將接受上海的輻射。常州也將借“大上海旅游”的宏觀主題，向世界推銷常州旅游。2010年時(shí)，常州可望迎來數(shù)目可觀的國際商務(wù)客人。另外蘇州、杭州旅游商機(jī)信心十足。展覽業(yè)與世博會(huì)共存與旅游并稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”的展覽業(yè)，在今后也將欣欣向榮。目前上海全市展覽場館總面積達(dá)10萬平方米，每年各種主題的展覽300多個(gè)。專家預(yù)測，到2010年，上海有望成為國際“展覽城”。上海的世博會(huì)也將給周邊城市的展覽業(yè)帶來新的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)與世博會(huì)接軌近年來，長江三角地區(qū)房產(chǎn)市場紅火一片。而世博會(huì)給上海的房地產(chǎn)市場又注入新的活力。目前，世博會(huì)會(huì)址地區(qū)的地價(jià)已經(jīng)抬頭。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上海房價(jià)歷來對周邊地區(qū)會(huì)有影響，借著世博會(huì)機(jī)會(huì)，長江三角地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格將“漲”聲一片。除了房價(jià)升溫外，世博會(huì)也給上海周邊城市的房產(chǎn)商帶來機(jī)遇。蘇州的房地產(chǎn)市場將借著上海的風(fēng)采走向世界舞臺(tái)，蘇州房地產(chǎn)界不出國門就能借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)房產(chǎn)市場也會(huì)更加開放，會(huì)有越來越多的外來房產(chǎn)公司到上海淘金。另一方面，蘇州房地產(chǎn)公司也會(huì)借此機(jī)會(huì)進(jìn)入上海市場，尋求商機(jī)，而其開發(fā)的房型，也會(huì)更加適應(yīng)世界潮流。蘇州尚且如此,其它大城市就更應(yīng)如此了.二、上海永遠(yuǎn)站在世界的前沿上海不是海南，上海也不是深圳，上海自身雄厚的文化經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)以及廣泛的世界影響力，使其在得到中國乃至世界前沿地位之后便不再容易失去。它的自身造血功能和發(fā)展循環(huán)能力不遜于巴黎、香港和悉尼?！叭谌肷虾＃谌胧澜纭?。上海正日漸成為中國乃至亞洲的金融中心，世界知名企業(yè)紛紛移居上海從最新發(fā)布的資料上顯示，2002年上海的GDP增長10.9%，登上5409億元新臺(tái)階。經(jīng)濟(jì)總量的攀升促使居民生活水平不斷提高，本市城市居民家庭人均年可支配收入達(dá)到13250元，同筆增長11.5%。投資與消費(fèi)雙雙創(chuàng)新高，均突破2000億元大關(guān)。其中固定資產(chǎn)投資完成2158.41億元，比上年增長8.2%，增長率為近6年來最高，而且民間投資日趨活躍，增幅達(dá)15.9%；全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額2035.21億元，比上年增長了9.3%，汽車、通信、居住類商品以及餐飲業(yè)消費(fèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。上海正日漸成為中國最大的商務(wù)港口：進(jìn)出口額外貿(mào)出口躍上新平臺(tái)。外貿(mào)部門以中國入世為鍥機(jī)，大力實(shí)施出口市場多元化戰(zhàn)略，去年全市外貿(mào)出口總額首次超越300已美圓，達(dá)到320.55已美圓，增長16%。高新技術(shù)產(chǎn)品出口占全市外貿(mào)出口總額的比重由上年的19.6%提高到了23.3%。上海日漸發(fā)展成為世界性大都市：飲食、交通、居家、娛樂吸收外資繼續(xù)放大。借助城市綜合優(yōu)勢的進(jìn)一步發(fā)揮，以及全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放，去年上海吸收外資合同金額創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到105.76億美圓，增長43%。以金融、電信、服務(wù)為代表的服務(wù)業(yè)領(lǐng)域吸收外資合同金額迅速增加，達(dá)到35.73億美圓，同比增長近一倍。非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，在全市經(jīng)濟(jì)總量中的比例首次突破30%。全年實(shí)現(xiàn)增加值1727.89億元，占全市GDP的31.9%，比上年提高了3個(gè)百分點(diǎn)以上，其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提高。財(cái)政收入快速增長，達(dá)到2202.25億元，比上年增長10.4%。其中，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入719.79億元，增長30%。三、“三湘、齊魯、裕安”，省級航母進(jìn)駐上海勢在必行上海的外灘源如今依然是“萬國建筑博覽會(huì)”。各國的風(fēng)情建筑依然神情并貌地矗立在那里，它已經(jīng)不僅僅是一種建筑風(fēng)格，更象征著一個(gè)國家的窗口，展現(xiàn)著它神秘的風(fēng)姿。上海作為全球的經(jīng)濟(jì)繁榮城市之一，有著許多城市無法比擬的優(yōu)越性，周邊城市都以上海為依托，展現(xiàn)著自己的風(fēng)采，如三湘大廈，就是湖南在上海的標(biāo)志性建筑，它不僅代表著湖南的風(fēng)采，還溝通了湖南與上海之間的遙遠(yuǎn)距離，同時(shí)也帶動(dòng)了湖南的經(jīng)濟(jì)繁榮?！斑M(jìn)駐上海，展示風(fēng)采”成為各地企業(yè)紛紛進(jìn)駐上海的趨勢。相比之下，山東的“齊魯”、湖南的“三湘”、安徽的“裕安”都是形式上的融入，而“龍江世紀(jì)杰座”要走的是一條本質(zhì)上的介入，是一種經(jīng)濟(jì)規(guī)律驅(qū)使下的理性行為，而非裝點(diǎn)門面的虛張聲勢。四、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地產(chǎn)先行土地的不動(dòng)產(chǎn)屬性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地域色彩，受此局限，房地產(chǎn)企業(yè)多是地方軍。然而近年來，隨著民營資本的崛起與壯大，隨著各地土地交易市場逐步走向規(guī)范化、透明化，加上各地市場發(fā)育程度不一、機(jī)會(huì)不均等，房產(chǎn)跨地域經(jīng)營行為日漸頻繁。先是南軍北上，接著是北軍西進(jìn)，之后是全國大串聯(lián)，跨地域經(jīng)營已經(jīng)蔚然成風(fēng)。由于市場規(guī)范程度成為跨地域投資的首要因素，房地產(chǎn)市場相對規(guī)范與成熟的上海因此吸引了眾多“外來投資商”的紛紛落戶。旅游、商業(yè)、服務(wù)、物流、文化娛樂等都依托于商鋪、展館、酒店等地產(chǎn)。從2002年的上海經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)中獲悉，本市固定資產(chǎn)投資總額2158.41億元，創(chuàng)歷史新高，為建筑業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力，行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比上年上升16.6點(diǎn)，為132.3點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了由“相對景氣”區(qū)間躍入“較為景氣”區(qū)間運(yùn)行的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)依然槍眼，全年企業(yè)景氣指數(shù)平均達(dá)到159.9點(diǎn)，為各行業(yè)最高，比上年上升16.3點(diǎn)，二季度開始就始終處于“較強(qiáng)景氣”區(qū)間。申博的成功不僅給上海帶來了無限的商機(jī)。由申博引發(fā)的世博經(jīng)濟(jì)也悄然向我們走來，而反應(yīng)最激烈的當(dāng)屬房地產(chǎn)行業(yè)，圍繞世博板塊的房地產(chǎn)一夜之間上漲了幾個(gè)百分點(diǎn)，這是大家都有目共睹的現(xiàn)象，在加上上海的路網(wǎng)體系、市政配套工程的日益完善，上海的房地產(chǎn)市場在未來將保持著良好且穩(wěn)定的增長趨勢。在未來的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系中，房地產(chǎn)依然是其它行業(yè)的強(qiáng)有力的支柱。五、“新天地”現(xiàn)象的啟示新天地，一個(gè)從上海舊石庫門中改造出來的休閑娛樂場所，從它誕生的那一刻起就倍受人們的關(guān)注。新天地雖然和上海其它很多地方一樣，只是一個(gè)集合了各式餐飲、購物的地方，但由于新天地是由石庫門改造而來的，在餐飲、購物的基礎(chǔ)上注入了觀光游玩的因素而大受人們的青睞。新天地成為了上海時(shí)尚休閑的代名詞，上海人觀光休閑的好去處，來上海觀光的游客也必去新天地。但新天地不具有參與性是他的最大缺陷。從新天地現(xiàn)象可以看出，在上海這座鋼筋水泥森林中，在生活節(jié)奏日益加快的今天，人們是很希望有一個(gè)休閑娛樂的場所，讓他們的身心得到充分的娛樂，釋放疲勞的心情，忘卻工作的繁忙，放緩匆忙的腳步，舒展緊張的神經(jīng)。而上海的大商場除了擁有擁擠的人群、悶熱的空氣、參雜不齊的商品外，沒有讓人逛累了小憩的心情。因此，龍江世紀(jì)杰座項(xiàng)目的綜合娛樂、休閑、購物方式可以吸引大批消費(fèi)群體，不僅展示了黑龍江的風(fēng)土人情，同時(shí)也將展現(xiàn)上海海納百川的胸懷。六、地段、地段、地段，永遠(yuǎn)的“大世界”“大世界”附近是上海的地標(biāo)，影響力在海外和中國內(nèi)地民眾的眼里，幾乎就是大上海的象征。它周邊的地塊不是黃金而是白金，“龍江世紀(jì)杰座”所要在大世界地塊演繹的東西，必將成為又一顆永不落幕的星辰。以國際化大都市為發(fā)展目標(biāo)的上海，其房地產(chǎn)市場具有海納百川的特性，而中心城區(qū)是這一特征的最集中反映，預(yù)計(jì)未來該區(qū)的房價(jià)將保持高位運(yùn)作態(tài)勢，價(jià)格存在著繼續(xù)上揚(yáng)的空間。據(jù)悉，黃浦區(qū)進(jìn)一步做優(yōu)房地產(chǎn)業(yè)將體現(xiàn)在5個(gè)結(jié)合上：與黃浦區(qū)兩岸綜合開發(fā)緊密結(jié)合。黃浦區(qū)內(nèi)外灘濱江地區(qū)沿江岸線約6.3公里，江按照“百年大計(jì)，世紀(jì)精品”的要求，高起點(diǎn)規(guī)劃，高水平實(shí)施改造與開發(fā)。與建設(shè)南京路國際一流商業(yè)街緊密結(jié)合。南京路地區(qū)的開發(fā)建設(shè)將堅(jiān)持以繁榮繁華為主線，以國際化、年輕化、時(shí)尚化外目標(biāo)取向，分三段進(jìn)行綜合開發(fā)。與上海公共活動(dòng)中心人民廣場地區(qū)開發(fā)緊密結(jié)合。人民廣場地區(qū)將通過大規(guī)模的生態(tài)建設(shè)帶動(dòng)功能開發(fā)，建成上海公共活動(dòng)中心。與建設(shè)上海老城廂歷史文化特色風(fēng)貌區(qū)緊密結(jié)合。將以古城公園南片建筑群的建設(shè)為突破口，強(qiáng)化地區(qū)發(fā)展特色。以豫園為主的東北片商業(yè)文化旅游區(qū)，將拓展民俗旅游和特色購物功能；以文廟為主的西南片文化旅游區(qū)，將拓展其文化和展示功能。與建設(shè)新世紀(jì)市中心經(jīng)典住宅群現(xiàn)代聚居區(qū)緊密結(jié)合。將基本建成老西門，新昌路兩個(gè)聚居區(qū)，大力推進(jìn)董家渡聚居區(qū)建設(shè)。力求完善居住的舒適環(huán)境，集中配置教育、衛(wèi)生、文化、健身等設(shè)施。人民廣場已經(jīng)成為上海旅游和交通的重要窗口，每天的人流量達(dá)到10萬人次左右，而大世界正位于人民廣場附近，地利位置十分優(yōu)越，交通便利，是滬上的商業(yè)寶地?！褒埥兰o(jì)杰座”作為黑龍江在上海的一個(gè)形象窗口，除了建筑形態(tài)、經(jīng)營特色要突出外，最重要的就是地段了，地段、地段、還是地段，這是房產(chǎn)的永恒話題。七、龍江世紀(jì)杰座ABCA、本項(xiàng)目的背景分析黑龍江省是我國最大的商品糧生產(chǎn)基地，林業(yè)及礦產(chǎn)資源亦相當(dāng)豐富，鋼鐵工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)及輕工業(yè)也非常發(fā)達(dá)，為了適應(yīng)日趨激烈的國際市場競爭，及時(shí)把握上海申辦世博會(huì)而帶來的發(fā)展機(jī)遇，為了充分利用省內(nèi)優(yōu)勢、擴(kuò)充功能、深化內(nèi)涵、拓展外延提高全省的經(jīng)濟(jì)效益，決定籌建“龍江世紀(jì)杰座”并由黑龍江省政府牽頭由我省在上海的企業(yè)上海龍博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)辦組建商貿(mào)城投資聯(lián)絡(luò)及籌建工作?！褒埥兰o(jì)杰座”將以黑龍江省大中型工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、科技、外貿(mào)及金融業(yè)為基礎(chǔ)，依托上海世博會(huì)開拓經(jīng)營，逐步形成一個(gè)全省在上海的股份制合作企業(yè)，上?！褒埥兰o(jì)杰座”將以其特有的服務(wù)功能、經(jīng)貿(mào)功能成為黑龍江省在上海這個(gè)國際化大都市中的信息服務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)合作服務(wù)中心、對外貿(mào)易服務(wù)中心和商業(yè)金融服務(wù)中心。B、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、由于本項(xiàng)目地處大世界板塊，緊鄰人民廣場、南京路，與地鐵1、2號線緊密匯合，因此，在地段上的優(yōu)勢是顯而易見的。2、本項(xiàng)目處于上海最繁華的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚。3、人民廣場是上海對外的一個(gè)窗口，人流量大。劣勢：1、本項(xiàng)目是跨地域開發(fā)，招商引資比較復(fù)雜。2、投資商是目前比較大的問題。3、在經(jīng)營特色上還沒有定位。C、同類項(xiàng)目的比較分析以上分析將要獨(dú)占大量篇幅，此處簡略。D、本項(xiàng)目的成本收益分析1、建筑規(guī)?！褒埥兰o(jì)杰座”總建筑規(guī)模應(yīng)在50000平方米左右。其功能包括：n 作為龍江商業(yè)百貨批零洽談區(qū)。n 精品對外貿(mào)易展示廳。n 商貿(mào)辦公區(qū)域n 商務(wù)信息中心n 會(huì)議、生活服務(wù)區(qū)域2、投資收益分析只要按照本報(bào)告的總體構(gòu)想進(jìn)行總體設(shè)計(jì)，其經(jīng)濟(jì)效益是無法估量的（具體分析略），而且對社會(huì)效益來講意義則更深遠(yuǎn)。綜上概述：黑龍江省有著豐富的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)資源，有著較長歷史的工業(yè)基礎(chǔ)，但是由于歷史的原因及交通、氣候的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定范圍內(nèi)受到限制和遇到一定困難，要徹底擺脫目前的困境，充分利用上海世博會(huì)這個(gè)創(chuàng)新變革的“動(dòng)力源”，牢牢把握經(jīng)濟(jì)的最新脈搏，大膽創(chuàng)新就會(huì)在未來的8年中登上世博會(huì)的大舞臺(tái)，分享世博會(huì)帶來的巨大商機(jī)。八、板塊招商中的“多米諾效應(yīng)”招商過程中須注意每個(gè)項(xiàng)目的招商都會(huì)有它的整體效應(yīng)，因?yàn)榘鍓K招商中會(huì)有“多米諾效應(yīng)”。一個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，很容易導(dǎo)致其它項(xiàng)目的成功跟進(jìn)。而一個(gè)項(xiàng)目的失敗，可能會(huì)導(dǎo)致很多好項(xiàng)目的退卻。因此，本項(xiàng)目的組織宗旨是“政府牽頭，企業(yè)參股，兩地聯(lián)手，共創(chuàng)輝煌”。因此本項(xiàng)目的招商不僅僅是局部的，而是一個(gè)“整體引資”過程。就如同購物時(shí)的連鎖反應(yīng)一樣，當(dāng)一個(gè)人聽說這件產(chǎn)品好后，其它人就會(huì)一哄而上，這樣的場景我們在一些超市、商場經(jīng)常會(huì)看到，那么房產(chǎn)開發(fā)也不例外，引用生活中的“多米諾效應(yīng)”，在板塊招商中，把龍江世紀(jì)杰座看成一個(gè)整體，吸引各行各業(yè)的投資商來投資，以行業(yè)為板塊，分別聚集起行業(yè)下的“英雄”，“龍江世紀(jì)杰座”成為一個(gè)黑龍江在上海的形象窗口和大舞臺(tái)。他們一顯身手的時(shí)候，才是本項(xiàng)目成功的時(shí)候。九、推廣不僅僅是廣告?zhèn)鹘y(tǒng)的廣告推廣策略以平面廣告與立體廣告為主，存在著不小的缺點(diǎn)。為了更進(jìn)一步吸引投資者的眼球，展現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益與龍博公司的實(shí)力，本公司建議采用整合式與雙管齊下的廣告宣傳方案。并對每個(gè)宣傳形式提供完整的策劃方案。1、外圍宣傳：組織滬上媒體對有影響的領(lǐng)導(dǎo)、知名人士、社會(huì)名流進(jìn)行專訪，充分肯定龍江產(chǎn)品進(jìn)駐上海的意義。2、展會(huì)推介：在北京、哈爾濱、上海舉行多次推介會(huì)，集中展現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。3、宣傳冊招商：做成多種類型的版本，在形式和內(nèi)容上要求出新、出彩。（見附圖）4、電視招商：拍成電視片，類似“申奧”宣傳片，在不同場合循環(huán)放映。5、報(bào)紙招商：除傳統(tǒng)的報(bào)刊宣傳，專門為此項(xiàng)目出演示文稿，時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目動(dòng)態(tài)并力求讓客戶滿意。6、網(wǎng)絡(luò)招商：充分利用互聯(lián)網(wǎng)造成廣泛而深遠(yuǎn)的影響。特別提示：本公司建議把廣告錄制成“記錄片”或“電視短