影視產(chǎn)業(yè)基地工作思路.doc

數(shù)字影視工業(yè)基地、數(shù)字娛樂公園概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位：城市產(chǎn)商綜合體、產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)升級(jí)吸附中心項(xiàng)目立意：聚焦影視數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)，建設(shè)數(shù)字影視工業(yè)基地、數(shù)字娛樂公園數(shù)字影視重慶智造構(gòu)建中國(guó)版好萊塢影視工業(yè)體系依托西部極佳的旅游與文化資源稟賦、良好的教育與人才優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建傳統(tǒng)拍攝到數(shù)字制作的影視工業(yè)全球優(yōu)勢(shì)。集合影視特效、動(dòng)畫、VR/AR/MR等技術(shù)的主題娛樂公園。1、一個(gè)能帶動(dòng)中國(guó)西部電影產(chǎn)業(yè)各方面（藝術(shù)成長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效應(yīng)、社會(huì)效益）發(fā)展的綜合項(xiàng)目；2、一個(gè)構(gòu)建電影數(shù)字化經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的平臺(tái)，讓更多經(jīng)營(yíng)主體共同參與、分享影視特效數(shù)字化發(fā)展的契機(jī)；3、一個(gè)構(gòu)建電影文化的整合平臺(tái)，提升電影及數(shù)字化制作的影響力；4、一個(gè)開放的中國(guó)西部電影數(shù)字娛樂整合一體化的平臺(tái)，一個(gè)將電影造夢(mèng)的過程和技術(shù)全方位展示的平臺(tái)；通過對(duì)電影技術(shù)和制作過程的展示，讓大眾參與并體驗(yàn)電影制作的場(chǎng)景和制作過程，使更多的人了解電影并參與電影；二、 建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目占地200畝，合13.3萬平方米，總用地面積110000平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)+商業(yè)。總建筑面積229000平方米，共有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)攝影工棚廠房和兩棟高層甲級(jí)寫字樓，一棟規(guī)劃五星酒店。整個(gè)項(xiàng)目分為三大功能板塊：A、 數(shù)字影視工業(yè)基地：包括開放式主題攝影制作工棚、制景工場(chǎng)、交易展示交流中心、教育培訓(xùn)中心、相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐辦公區(qū)。B、 數(shù)字娛樂體驗(yàn)區(qū)：影視特效場(chǎng)景互動(dòng)娛樂，開放式的營(yíng)造電影造夢(mèng)的過程和場(chǎng)景，給大眾深層次體驗(yàn)電影制作和電影場(chǎng)景的數(shù)字娛樂場(chǎng)地。C、 綜合配套：藝術(shù)廣場(chǎng)+影人酒店總建設(shè)周期22個(gè)月，預(yù)計(jì)總投資7億元。功能分類編號(hào)用地內(nèi)容用地面積地塊內(nèi)建筑面積（萬M2）容積率數(shù)字娛樂體驗(yàn)區(qū)A電影主題街區(qū)戶外影視場(chǎng)景互娛體驗(yàn)0.81.21.51.00.80.8B影視特效場(chǎng)景互動(dòng)體驗(yàn)53.50.7數(shù)字工廠C影棚區(qū)（攝影制作工棚+制景工場(chǎng)）D辦公區(qū)+交易展示交流中心+教育培訓(xùn)中心2.710.43.85E配套酒店1.57.04.67總用地110000總建筑面積229000（暫未含車庫(kù)、設(shè)備用房等不計(jì)容面積）總?cè)莘e率2.08三、 開發(fā)模式1、 開發(fā)定位：城市產(chǎn)商綜合體二級(jí)開發(fā)2、 開發(fā)模式：業(yè)主主導(dǎo)，采取地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)投資相結(jié)合的模式，結(jié)合基金投資開發(fā)模式，探索新型聯(lián)合開發(fā)模式（如BT等）；由中等規(guī)模資產(chǎn)模式逐漸過渡到輕資產(chǎn)模式。3、 開發(fā)邏輯土地開發(fā)：產(chǎn)業(yè)投資：在保持土地增值的情況下，由物業(yè)租賃產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時(shí)向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金，除了投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，還投向具有市場(chǎng)前景創(chuàng)新企業(yè)，用投資和渠道服務(wù)的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)整體資產(chǎn)增值。資本運(yùn)作：隨著園區(qū)開發(fā)的成熟，物業(yè)銷售良好，逐步過渡到輕資產(chǎn)的資本運(yùn)作模式。掌控園區(qū)運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)商物業(yè)進(jìn)行資本化標(biāo)的，通過發(fā)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金（Reits）的形式募集資金，對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。4、 商業(yè)模式模式方式園區(qū)運(yùn)作在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中實(shí)現(xiàn)土地增值，通過出讓土地或整體轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造利潤(rùn)物業(yè)出售出售產(chǎn)業(yè)及商業(yè)物業(yè)獲取利潤(rùn)物業(yè)租賃通過持有的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益提供服務(wù)通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利二級(jí)開發(fā)通過資源置換或更改用途獲取房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益，銷售房產(chǎn)資本運(yùn)作采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對(duì)成長(zhǎng)型入住企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購(gòu)或上市后，或孵化企業(yè)內(nèi)容盈利時(shí)，通過分享園區(qū)企業(yè)成長(zhǎng)的紅利來獲得資本增值基金管理管理發(fā)行產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)；對(duì)成熟的園區(qū)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，發(fā)行Reits，縮短資金回收期，并使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益四、 保障措施地產(chǎn)開發(fā)板塊組織架構(gòu)崗位職責(zé)：總經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展決策工作常務(wù)副總經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)管理工作，配合總經(jīng)理進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃工作開發(fā)部：下設(shè)策劃組、設(shè)計(jì)組、報(bào)建組負(fù)責(zé)項(xiàng)目各個(gè)階段的策劃工作；負(fù)責(zé)各個(gè)階段、各種行政許可證照、批文和手續(xù)辦理，負(fù)責(zé)對(duì)外公共關(guān)系協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)測(cè)量、地勘、維修改造等技術(shù)督辦工作；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理（含建筑、結(jié)構(gòu)、水電、園林景觀、智能化、裝飾設(shè)計(jì)等）、產(chǎn)品品質(zhì)控制、產(chǎn)品的研發(fā)，負(fù)責(zé)圖紙報(bào)建配合、施工配合 。工程項(xiàng)目部：下設(shè)工程組、安裝組、合同預(yù)決算組、檔案資料組負(fù)責(zé)為前期部門供技術(shù)支撐；負(fù)責(zé)施工過程管理、質(zhì)量安全管理、工程驗(yàn)收、物業(yè)移交、物業(yè)維修、協(xié)助結(jié)算管理等；負(fù)責(zé)成本控制管理、負(fù)責(zé)檔案控制管理。招商運(yùn)營(yíng)部：下設(shè)招商組、運(yùn)營(yíng)組、數(shù)據(jù)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)工