大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司可研

大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司 賓館建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總論 1.1. 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) 盤山縣隸屬于 遼寧 省 盤錦 市，位于盤錦市的北部， 遼河下游， 渤海 之濱。東與 臺(tái)安縣 、 海城 市隔河相望，南與盤錦市區(qū)、 大洼縣 毗鄰，西連 凌海 市，北與 北寧 市接壤。位于東經(jīng) 12127 12229 ，北緯 4045 4027 。全縣下轄 9 個(gè)鎮(zhèn)， 8 個(gè)鄉(xiāng)， 192 個(gè)行政村。 總?cè)丝诩s 26 萬人。有漢、滿、蒙、回、朝鮮等 11 民族。 面積約 2145 平方公里。耕地 75 萬畝（其 中水田 60 萬畝，旱田 15 萬畝），牧草地 4.8萬畝，林地 5.49 萬畝，葦田 85 萬畝，灘涂 30 萬畝。資源比較豐富，遼河，大遼河等 13 條大中小河流經(jīng)縣內(nèi)在遼東灣入海，青年、紅旗、八一、三大平原水庫(kù)儲(chǔ)水量達(dá) 4000 萬立方米，大小坑塘星羅棋布。綠洲，濕地面積近百萬畝，有亞洲第一大葦田和遼東灣最大的濕地。 遼河入海口的國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)生存著珍稀鳥禽 丹頂鶴 、 黑嘴鷗 等二百多個(gè)生物種群，中華絨螯蟹、鳳鰭魚等名特水產(chǎn)品也在這里憑借潮汐溯河產(chǎn)卵 。縣域內(nèi)有海岸線 72公里，淺海灘涂 30 多萬畝，天然餌料豐美，貝類魚類繁多，人工養(yǎng)殖條件優(yōu)越。井鹽可供開發(fā)利用面積 2 萬畝，儲(chǔ)量達(dá) 15.8 萬立方米。石油、天然氣儲(chǔ)量豐富，我國(guó)第 三 大油田 遼河油田的主要產(chǎn)區(qū) 以及國(guó)家特大型企業(yè) 華錦集團(tuán)均坐落于縣域內(nèi)。這里的風(fēng) 景秀美迷人，有遼闊壯觀的紅海灘、聞名遐邇的遼河碑林和 盤錦森林公園等旅游區(qū)，而且依傍閭山名勝風(fēng)景區(qū)，是觀光瀏覽的極好去處。 近年來 盤山縣審時(shí)度勢(shì)， 以 科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終，圍繞 “ 農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣 ” 發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。按照一個(gè)加快，兩個(gè)提高，三個(gè)開發(fā)，六個(gè)突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個(gè)布局，突出經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個(gè)重點(diǎn) ， 將 盤山推上了一個(gè)新的起點(diǎn)。 打造全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，打造全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣是盤山縣的首要任務(wù)。在工業(yè)發(fā)展上，繼續(xù)實(shí)施 “ 工業(yè)強(qiáng)縣 ” 戰(zhàn)略，做強(qiáng)做大工業(yè)，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成具有現(xiàn)代化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、高科技拉動(dòng)、促進(jìn)社會(huì)效益增加、擴(kuò)大就業(yè)人數(shù)、提高稅收輻度的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。在此基礎(chǔ)上，改造和提升石化產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)新型建材業(yè)、促進(jìn)汽車等機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、發(fā)展造紙和印刷、塑料制品及農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。到年，第二產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)達(dá) 6 .億元，年均增長(zhǎng)率在 .左右。在把工業(yè)作為強(qiáng)縣之本的同時(shí)，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)化步伐，圍繞優(yōu) 糧、擴(kuò)漁、增菜、強(qiáng)畜、改葦、興林、壯企，著力抓好糧食穩(wěn)定增產(chǎn)、農(nóng)業(yè)持續(xù)增效、農(nóng)民不斷增收、農(nóng)村穩(wěn)定和諧四件大事。做好以優(yōu)布局、擴(kuò) 基地、創(chuàng)品牌、壯龍頭、抓定單、強(qiáng)服務(wù)、治環(huán)境、興水利、轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力工作，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)、科技創(chuàng)新、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，力爭(zhēng)把盤山縣建成國(guó)家重要的優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地，打造全國(guó)有機(jī)食品基地。到年，農(nóng)業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) .億元，年均增長(zhǎng) .左右。以發(fā)展服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)及信息服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的生機(jī)和活力。到年， 全縣第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)億元，年均增長(zhǎng) .左右。 全面推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。建設(shè)具有北方特色的社會(huì)主義新農(nóng)村，成為盤山經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。新縣城建設(shè)是新農(nóng)村建設(shè)的核心，盤山縣每年將投入億元，加快新縣城建設(shè)步伐。到年，新縣城初具規(guī)模，面積達(dá)到平方公里，總?cè)丝?.萬人?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，城市功能基本具備，現(xiàn)代化的城市雛形初步顯現(xiàn)。城鎮(zhèn)建設(shè)體系也進(jìn)一步完善，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)初步形成，吸納就業(yè)、支撐園區(qū)和促進(jìn)發(fā)展的能力增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到以上。在建設(shè)新村鎮(zhèn)的內(nèi)容上，盤山縣提出，將在新 房舍、新設(shè)施、新環(huán)境，培養(yǎng)造就新農(nóng)民和發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、樹立新風(fēng)尚、建立新機(jī)制上取得新突破。著力抓好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，逐步形成以縣城為龍頭、周邊輻射區(qū)域?yàn)辇埳?、村屯為龍尾的城鄉(xiāng)一體化格局；拓寬農(nóng)民致富渠道，注重發(fā)展富民產(chǎn)業(yè)，突出園區(qū)板塊經(jīng)濟(jì)，壯大產(chǎn)業(yè)集群；培養(yǎng)有文化、懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)的新型農(nóng)民，提升新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)；扎實(shí)開展文明村鎮(zhèn)創(chuàng)建活動(dòng)，倡導(dǎo)健康、文明、科學(xué)的生活方式；堅(jiān)持 “ 多予少取放活 ” 的原則， 擴(kuò)大公共財(cái)政覆蓋農(nóng)村的范圍，拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。到年，盤山縣農(nóng)村基本生活條件得到改善，北方農(nóng)村能源生態(tài)模式全面推廣 ，人民生活質(zhì)量和生活水平顯著提高。自來水普及率、村村通油路、四進(jìn)院等都將達(dá)到。 加快全國(guó)生態(tài)縣建設(shè)步伐。著力打造具有北方特色、水產(chǎn)風(fēng)格、物流配送、園林式、生態(tài)型、資源永續(xù)利用的生態(tài)大縣是 “ 十一五 ” 規(guī)劃的精彩之筆。為跨入全國(guó)生態(tài)縣先進(jìn)行列，盤山縣對(duì)生態(tài)縣建設(shè)提出了更高要求：壯大生態(tài)農(nóng)業(yè)、發(fā)展生態(tài)工業(yè)、開發(fā)生態(tài)旅游、推廣循環(huán)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展以河蟹、文蛤、泥鰍魚為主的水產(chǎn)品生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)，建設(shè)各具特色的生態(tài)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)園區(qū)，擴(kuò)大 “ 三品 ” 認(rèn)證面積。推行清潔生產(chǎn)，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的節(jié)約型增長(zhǎng) 方式。合理開發(fā)自然和人文旅游資源，規(guī)劃觀光園區(qū)，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，形成生態(tài)資源保護(hù)、生態(tài)資源利用、生態(tài)資源增值、生態(tài)資源再保護(hù)的良性循環(huán)。 全面提高人民生活水平。推進(jìn)寬裕型小康縣建設(shè)，提高人民生活水平是 “ 十一五 ” 時(shí)期實(shí)現(xiàn)的最終目標(biāo)。 “ 十一五 ” 期間，盤山縣提出積極的就業(yè)政策，建立規(guī)范的覆蓋城鄉(xiāng)的新型社會(huì)救助體系，推進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)由初步小康型向全面小康型轉(zhuǎn)變。提高人口素質(zhì)，建立和完善 “ 依法治理、村民自治、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、政策推動(dòng)、綜合治理 ” 的人口和計(jì)劃生育機(jī)制。改善交通條件，加快推進(jìn)公路現(xiàn)代化建設(shè)。 “ 十一五 ” 期 間，重點(diǎn)抓好縣級(jí)以上公路升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)村村通油路。建立信息工程，大力發(fā)展電話網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、智能業(yè)務(wù)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)光纖到村。到 年，人均生產(chǎn)總值達(dá)到元，城鎮(zhèn)職工年平均工資元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到元，率先跨入寬裕型小康縣行列。 盤山縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐持續(xù)加快 。 投資 5142 萬元建設(shè)濱海支路，投資 4500 萬元建設(shè)基本農(nóng)田，投資 5280 萬元建設(shè)縣人民醫(yī)院，投資 3000 萬元建設(shè)客運(yùn)站和交通大廈 項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)完成投資 37.1 億元，同比增長(zhǎng) 263.7%；新縣城建設(shè)完成投資1.1 億元，同比增長(zhǎng) 95%； 9 個(gè)建制鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計(jì)投資 1500萬元，同比增長(zhǎng) 90% 。 上述這幾組數(shù)據(jù)是盤山縣 2009 年上半年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況統(tǒng)計(jì)。從中不難看出，盤山縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度不斷加大，建設(shè)內(nèi)容涵蓋經(jīng)濟(jì)和民生發(fā)展的眾多領(lǐng)域，建設(shè)速度正在持續(xù)加快。 盤山縣 面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)影響和發(fā)展面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，充分把握東北振興、沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)和盤錦資源型城市轉(zhuǎn)型的發(fā)展機(jī)遇，緊緊抓住國(guó)家出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一系列政策的有利契機(jī)，把加大基礎(chǔ)設(shè)施投入作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展的重要引擎，保持投資持續(xù)高位運(yùn)行。 盤山縣 把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放在全縣經(jīng)濟(jì)工作重中之重的位置，結(jié)合縣情制定發(fā)展戰(zhàn)略，年初以來，一場(chǎng)加大、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的戰(zhàn)役在全縣上下全面打響。 捕捉機(jī)遇抓投入。面對(duì)中央、省、市出臺(tái)的加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一系列優(yōu)惠政策以及遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)帶來的有利機(jī)遇，圍繞城鎮(zhèn)配套、設(shè)施、園區(qū)建設(shè)、社會(huì)事業(yè) 等各個(gè)方面，盤山縣全力爭(zhēng)取國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，成立專門班子，千方百計(jì)爭(zhēng)取更多的資金和項(xiàng)目進(jìn)入盤山。新縣城醫(yī)院、污水處理廠和九年一貫制學(xué)校等項(xiàng)目的建設(shè)，都是省支持的國(guó)債項(xiàng)目。全縣爭(zhēng)取金融支持抓投入。金融機(jī)構(gòu)的 資金注入是加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要渠道，盤山充分發(fā)揮縣建投公司作用，加強(qiáng)與各銀行、金融擔(dān)保公司之間的聯(lián)系，擴(kuò)大融資范圍，爭(zhēng)取最大的金融支持。上半年，僅縣建投公司爭(zhēng)取金融部門支持資金就達(dá)到12.2 億元，實(shí)際到位 10 億元。這么大的融資量，對(duì)盤山來說是空前的。這些資金主要用于新縣城路網(wǎng)建設(shè)、新材料產(chǎn)業(yè)園路網(wǎng)建設(shè)、吳家精細(xì)化工循環(huán)經(jīng)濟(jì)園路網(wǎng)建設(shè)、杰事杰康泰標(biāo)準(zhǔn)化 廠房建設(shè)及客運(yùn)專線建設(shè)。他們變現(xiàn)閑置資產(chǎn)抓投入。 2009 年 ，老區(qū)資 產(chǎn)變現(xiàn) 2000 萬元，主要用于新縣城醫(yī)院、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。招商引資抓投入。全縣把招商引資作 為拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主引擎，抓緊抓牢，咬住不放。實(shí)施全員招商，量化指標(biāo)，硬化措施，人人有任務(wù)、人人有擔(dān)子，全覆蓋、全動(dòng)員、全參與。實(shí)施重點(diǎn)招商，在參加省、市政府組織的 6 次域外招商活動(dòng)的同時(shí)，組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門不定期域外招商。目前，全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門已組織不同規(guī)模的招商活動(dòng) 23 次，取得了明顯成效。在走出去的同時(shí)，堅(jiān)持請(qǐng)進(jìn)來， 2009 年 5 月份，盤山縣利用 3 天時(shí)間召開了投資環(huán)境說明會(huì)，邀請(qǐng)市直 60 余個(gè)部門負(fù)責(zé)同志參加，市直 10 多個(gè)部門達(dá)成了投資意向。項(xiàng)目建設(shè)投資實(shí)現(xiàn)歷史性突破。全縣 2009 年 上半年項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)完成 投資 37.1 億元，同比增長(zhǎng) 263.7%。上半年全縣總計(jì)推進(jìn)實(shí)施超億元項(xiàng)目 25 個(gè)， 超千萬元項(xiàng)目 241 項(xiàng)，其中竣工項(xiàng)目 27 項(xiàng)，同比增長(zhǎng) 440%；開工建設(shè)項(xiàng)目 93 項(xiàng)，同比增長(zhǎng) 57.6%。社會(huì)事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)比例加大。上半年完成投資 1.5 億元。重點(diǎn)投資包括：公路建設(shè)完成投資 5142 萬元，重點(diǎn)完成了濱海之路建設(shè)，打通了通往海邊的 “ 黃金通道 ” ；投資 1100 萬元用于解決貧困家庭住房和建設(shè)老年福利院；完成投資 1273 萬元，重點(diǎn)解決了沙嶺、高升、東郭、胡家 4 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 3 萬人的飲水安全問題。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)。農(nóng) 業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 1.2 億元，同比增長(zhǎng)31%，完成年計(jì)劃的 67%。投資 1300 萬元完成 8500 畝設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)；投資 350 萬元完成崗毗嶺護(hù)岸、沙嶺高套子護(hù)岸及堤防整治工程；投資 1500 萬元完成青年水庫(kù)整修加固；投資 4500 萬元完成 3 個(gè)排灌站的更新改造工作，新建 130 座田間橋涵閘，總土方量達(dá)到 400 萬立方米。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資進(jìn)一步加大投入。上半年實(shí)際完成投資 1.98 億元。其中開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資8590 萬元，完成了開發(fā)區(qū)水、電、路和土方工程；西部生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 8000 萬元，完成了園區(qū)的給排水設(shè)施、供電線路、變電所和通信等工程；陳家新型防水材料產(chǎn)業(yè)園完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 520 萬元，新建了四座過水橋，部分地塊場(chǎng)地整平，道路兩側(cè)路燈基礎(chǔ)和一家企業(yè)的電路改造等工程；吳家精細(xì)化工循環(huán)經(jīng)濟(jì)園基礎(chǔ)設(shè)施投資 2790 萬元，完成園區(qū)水電和線路改造及場(chǎng)地整平。 新縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開。上半年，新縣城開工項(xiàng)目15 個(gè)，完成投資 1.1 億元，同比增長(zhǎng) 95%。其中，投資 8200 萬 元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；投資 1.5 億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資 1 億元用于建設(shè)建 筑面積 2.4 萬平方米的縣級(jí)醫(yī)院、九年一貫制學(xué)校等，目前項(xiàng)目已開工。 小鎮(zhèn)城重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突出便民、為民。上半年， 9 個(gè)建制鎮(zhèn)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 16 項(xiàng)，累計(jì)投資 1500 萬元，同比增長(zhǎng)90%。其中新修柏油路 20 公里，投資 1025 萬元；新修砂石路 52公里，投資 150 萬元；投資 120 萬元新修暗排 2 公里、明排 3 公里；投資 50 萬元新安裝路燈 120 盞；投資 400 萬元改造自來水管線 20 公里重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅極大地改善了人民群眾的生活條件，符合了民心民意，而且為經(jīng)濟(jì)發(fā)展儲(chǔ)備了豐厚的能源，特別是在項(xiàng)目建設(shè)上表現(xiàn)尤為突出。項(xiàng) 目層次高。完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使國(guó)內(nèi)外大集團(tuán)、大企業(yè)、大項(xiàng)目樂于落戶。上海杰事杰、成都康泰等企業(yè)就是典型代表。項(xiàng)目體量大。上半年開工建設(shè)的投資超千萬元的 120 個(gè)項(xiàng)目中，超億元的 19 個(gè)。項(xiàng)目形成的優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)鮮明。振興生態(tài)造紙、新材料等具有明顯地方特色的產(chǎn)業(yè)迅速興起，優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工和交易前景可觀。項(xiàng)目推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)作用明顯。通過大項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)水平提升，一改變過去小打小鬧、低水平粗放式的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，引進(jìn)吸收一批帶動(dòng)力強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使更多的二、三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地生根。完 善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使盤山變成了一個(gè) “ 大磁場(chǎng) ” ，吸引了企業(yè)和資本的強(qiáng)勢(shì)注入，它所衍生 出來的 “ 乘數(shù)效應(yīng) ” 將使盤山經(jīng)濟(jì)迅速騰飛。 1.2. 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱： 大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司賓館建設(shè)項(xiàng)目 二、 項(xiàng)目地址： 盤山縣新縣城龍祥花園西側(cè) 三、 建設(shè)內(nèi)容： 集客房、餐飲、會(huì)議、休閑、 商務(wù)、保齡球、健身、桑拿、美容、娛樂為一體功能齊全的綜合性 賓館 。 四、 項(xiàng)目建筑指標(biāo)： 占地面積： 4663m2 建筑面積： 15000 m2 五、 投資與收益概況 該項(xiàng)目總投資 45134.00 萬元，其中，自有資金投資 9734.00萬元，銀行 借款 30000.00 萬元，利息為 5400.00 萬元，年均利潤(rùn)總額 3661.03 萬元，年均稅后利潤(rùn) 997.03 萬元，年均銷售稅金及附加總額 207.42 萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 序 號(hào) 指 標(biāo) 指 標(biāo) 值 1 投資利潤(rùn)率 2 投資利稅率 3 資本金凈利潤(rùn)率 4 借款償還期 5 Pt(稅后 )(全部投資 ) 6 Pt(稅前 )(全部投資 ) 7 FNPV(稅后 )(全部投資 ) 8 FNPV(稅前 )(全部投資 ) 9 FIRR(稅后 )(全部投資 ) 10 FIRR(稅前 )(全部 投資 ) 11 FNPV (自有投資 ) 12 FIRR (自有投資 ) 1.3. 投資方概況 一、名 稱 ： 大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司 二、法定地址： 大連市西崗區(qū)新春街 27 號(hào) 三、法人代表：夏喜成 四、注冊(cè)資本： 2000 萬元 五、經(jīng)營(yíng)概況 大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司 成立于一九九七年，經(jīng)營(yíng)范圍：工業(yè)與民用建筑工程施工、金屬材料、建筑材料、五金商品銷售等，資產(chǎn)近億元。集團(tuán)總部位于大連市甘井子區(qū)天虹開發(fā)區(qū)，盤錦子公司位于盤山縣新縣城。 大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司成立至今，由小到大、從弱到強(qiáng)、白手起家、 不斷壯大，公司在大連市、盤錦市兩地的辦公樓占地面積 35000 平方米，建筑面積 15000 平方米。公司目前不僅有大連銀龍房屋開發(fā)有限公司、大連銀龍建筑公司盤錦分公司、大連盤興裝飾工程有限公司、盤錦銀龍塑鋼共擠門窗有限公司、盤錦銀龍工程造價(jià)咨詢有限公司、盤錦龍祥物業(yè)管理有限公司、鞍山育才學(xué)校，同時(shí)也擁有了大連市中國(guó)式摔跤協(xié)會(huì)、大連銀龍書畫院、大連銀龍愛爾合唱團(tuán)、大連銀龍全威武道館。公司主要經(jīng)營(yíng)房屋開發(fā)、土木建筑、室內(nèi)外裝修、鋼塑加工、造價(jià)咨詢、建筑材料經(jīng)銷、物業(yè)管理等等。 公司自成立以來先后在鞍山市、盤錦市、大連 市、阜新市、沈陽(yáng)市、遼河油田等地進(jìn)行施工，其中鞍山市供電廠辦公樓、沈陽(yáng)市沈采保齡球?qū)m、盤錦市財(cái)政大廈、中行辦公樓、盤山縣政府 辦公樓、遼河油田筑路俱樂部、大連市省中行 24 層綜合大廈、礎(chǔ)明集團(tuán)辦公樓及廠房、國(guó)彪集團(tuán)辦公樓及廠房、長(zhǎng)興島銀龍別墅開發(fā)工程、盤山縣龍祥花園 20 萬平小區(qū)開發(fā)工程等多項(xiàng)工程均創(chuàng)省、市優(yōu)質(zhì)工程。 公司多年來先后多次被評(píng)為省、市、區(qū)先進(jìn)單位、中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)公民、中國(guó) AAA 級(jí)誠(chéng)信企業(yè)、遼寧省“守合同重信用”單位、遼寧省房地產(chǎn)百家 AAA 級(jí)信用企業(yè)、 ISO9001： 2000 標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系認(rèn)證企業(yè)、大 連市知名企業(yè)、大連市首批 60 家成功民營(yíng)企業(yè)、大連 37 家行業(yè)狀元，中華脊梁全國(guó)企業(yè)界知名企業(yè)等光榮稱號(hào)。銀龍書畫院先后 7 次被中央電視臺(tái)、全國(guó)文聯(lián)評(píng)為青少年書法教育先進(jìn)單位， 4 次獲全國(guó)金獎(jiǎng)。銀龍武館共獲世界杯、亞洲杯比賽獎(jiǎng)牌各一枚，全國(guó)比賽金牌 38 枚。育才學(xué)校連續(xù) 7年中考平均分、升學(xué)率穩(wěn)居全縣 18 所中學(xué)前茅。并獲 2004 年第十屆中日韓書法作品交流展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)， 2005 年大連愛心與日月同光活動(dòng)愛心獎(jiǎng)，幾年來捐款達(dá)百萬余元。 由于勵(lì)精圖治、業(yè)績(jī)突出，公司董事長(zhǎng)夏喜成連續(xù)兩屆當(dāng)選為大連市西崗區(qū)人大代表、五年來都能按時(shí) 參加區(qū)、街道的人大會(huì)議，多次向人大提案，區(qū)勞動(dòng)模范、“建功立業(yè)”競(jìng)賽優(yōu)勝共產(chǎn)黨員。 2004 年被邀請(qǐng)為嘉賓出席了在北京人民大會(huì)堂舉辦的慶祝中華人民共和國(guó)成立 55 周年大型文藝晚會(huì)。 2005 年作為特邀嘉賓出席了中央電視臺(tái)春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)。 2006 年被授予中國(guó)脊梁“共和國(guó)杰出人物”光榮稱號(hào)，作為嘉賓 10 月 1 日于北京人民大會(huì)堂接受嘉獎(jiǎng)并在大會(huì)上發(fā)言，同時(shí)接受了中央電視臺(tái)的采 訪。同年作為大連獅子會(huì)理事出席了在北京召開的世界國(guó)際獅子會(huì)理事大會(huì)，受到了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人吳邦國(guó)委員長(zhǎng)的接見并合影留念。與此同時(shí)還在社會(huì)上兼任了多項(xiàng)職務(wù)，譬 如大連市鞍山商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、大連市工商聯(lián)常委、大連中國(guó)式摔跤協(xié)會(huì)主席、大連國(guó)際經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、大連市武術(shù)協(xié)會(huì)副主席、大連濱城獅子會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、大連銀龍書畫院名譽(yù)院長(zhǎng)、大連銀龍全威武道館董事長(zhǎng)、大連銀龍愛爾合唱團(tuán)名譽(yù)團(tuán)長(zhǎng)等等。 公司成立至今，無一例施工安全事故、無一例質(zhì)量不過關(guān)工程、無一例債務(wù)糾紛，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)充滿勃勃生機(jī)。大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司是放心工程的締造者和值得信賴的合作伙伴，公司將一如既往并以其恒久的信譽(yù)、高超的技術(shù)、十足的信心、攜手各界同仁，共謀發(fā)展、再創(chuàng)輝煌。 第 二章 項(xiàng)目建設(shè) 的必要性分析 2.1 盤錦市、盤山縣 旅游業(yè)發(fā)展的 需要 旅游業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。產(chǎn)業(yè)形象漸趨鮮明，產(chǎn)出水平大幅度提高，旅游生產(chǎn)力快速增長(zhǎng)，走出了一條個(gè)性鮮明、速度驚人的旅游發(fā)展之路，旅游業(yè)已開始從“接待型”向 “ 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)型 ” 轉(zhuǎn)變，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了越來越大的拉動(dòng)作用。 一是 旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益增強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，旅游業(yè)是一個(gè)能夠拉動(dòng)內(nèi)需，增加外匯，帶動(dòng)交通、餐飲、商業(yè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展的 “ 綜合性產(chǎn)業(yè) ” 。盤錦 市旅游業(yè)作為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不 斷得到鞏固和提高，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。 盤錦市 全力打造 “濕地之都 ”城市品牌，推進(jìn)濕地旅游目的地建設(shè) 。2009 年旅游總收入實(shí)現(xiàn) 117 億元人民幣，完成計(jì)劃 106%，同比增長(zhǎng) 48.7%； 5 年間旅游總收入增長(zhǎng)了 6.45 倍，年均遞增 45.2 %； 5 年間旅游總收入占全市生產(chǎn)總值比重提高了 6.6 個(gè)百分點(diǎn)。旅游外匯收入由 2002 年的 137 萬美元增加到 2009 年的 5401 萬美元，增長(zhǎng)了 18 倍。隨著我市旅游業(yè)的健康快速發(fā)展，旅游業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，充滿了生機(jī)活力。 二是 旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)加速擴(kuò)張。隨著人民生活水平的不斷提高和旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游對(duì)帶動(dòng)我市第三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展作用日益明顯。近年來，我市旅游業(yè)收入占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重逐年上升， 2009 年旅游業(yè)總收入 117 億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 35.8%。 5 年間旅游業(yè)總收入占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重增加了 24.2 個(gè)百分點(diǎn)。從 2009 年國(guó)內(nèi)旅游人均花費(fèi)情況看，來我市旅游花費(fèi)中，人均花費(fèi) 1100 元， “ 吃、住、行、游、娛、購(gòu) ” 六大要素占總花費(fèi)的 87.4%，其中：住宿費(fèi)占20 %，餐飲費(fèi)占 21 %，購(gòu)物費(fèi)占 20%，景 點(diǎn)游覽費(fèi)占 6%，娛樂費(fèi)占 5.4%，交通費(fèi) 15%。游客人均花費(fèi)呈逐年增加態(tài)勢(shì)。這些消費(fèi)直接刺激了零售、餐飲、娛樂、交通、通訊等第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展。 盤山縣旅游發(fā)展 優(yōu)勢(shì) 1、區(qū)位條件優(yōu)越 地理空間區(qū)位優(yōu)勢(shì)。盤山地處遼寧西南部遼河下游，位于東經(jīng) 121 27至 122 29之間，北緯 40 45至 41 27之間。處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，東與臺(tái)安、海城縣相望，南鄰興隆區(qū)、大洼縣，北與北鎮(zhèn)、黑山接壤。 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。盤山縣內(nèi)公路網(wǎng)、鐵路網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。 305 國(guó)道、京沈高速公路、盤海高速公路、秦沈準(zhǔn)高速鐵路、溝海鐵路 穿境而過。京沈高速公路關(guān)外最大出口設(shè)在盤山縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)。在海路方面，距離錦州港 90 公里，距營(yíng)口港 40 公里，錦州港 90 公里，距鲅魚圈港 110 公里，距大連港 300 公里。 2、旅游資源優(yōu)勢(shì)明顯 從工業(yè)旅游資源來看，勘探表明，盤山縣境內(nèi)油田面積約15712 畝，擁有豐富的石油天然氣資源，遼寧油田高升采油廠、曙光采油廠、歡喜嶺采油廠，均在盤山縣境內(nèi)。所有這些都為盤山縣工業(yè)旅游的開展創(chuàng)造了資源條件。 從自然旅游資源來看，盤山縣旅游資源十分豐富，濕地生態(tài)旅游資源特色鮮明，品位極高。全縣蘆葦面積 851318 畝，大于耕地面積 ，葦田面積占土地總面積的 28%，同時(shí)，盤山縣還擁有豐富的森林旅游資源，如盤錦市森林公園，這些資源為城市居民進(jìn)行休閑度假提供了必要的基礎(chǔ)和條件。隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游形式的轉(zhuǎn)型，隨著休閑旅游的大規(guī)模興起，盤錦的旅游資源越來越顯示出資源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 3、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì) 盤錦市已完成了盤錦市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，提出了將盤錦市 建成北國(guó)濕地休閑之都、國(guó)際生態(tài)旅游名城的發(fā)展方向，這種方向的確立成為了使盤錦市區(qū)別與北方其他旅游目的地的品牌標(biāo)識(shí)，提升了盤錦旅游的競(jìng)爭(zhēng)能力。盤錦市的這種整體形象有利于為盤山縣成為生態(tài)大縣提供良好的形 象支撐。 4、生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚 盤山縣境內(nèi)有 85 萬畝葦田，面積廣闊，為亞洲之首，其間珍禽魚蝦同棲共喜，旅游觀光有待開發(fā)；有天然牧場(chǎng) 12 萬畝，林地 15 萬畝，全縣森林覆蓋率達(dá) 15.8%，是全國(guó)首批生態(tài)示范區(qū)。 隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，而 盤山新縣城 卻沒有一家具有較高 檔次和標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)賓館。 建設(shè)星級(jí) 賓館，正是適應(yīng) 盤山縣 旅游業(yè)發(fā)展的需要。 2.2 盤山縣 城市建設(shè)和發(fā)展的需要 盤山縣新縣城規(guī)劃為盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以石化工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化北方新城。近期規(guī)劃到 2010年，縣城人口達(dá)到 5 萬人；遠(yuǎn)期規(guī)劃到 2020 年，縣城人口達(dá)到10 萬人左右。 新縣城的布局結(jié)構(gòu)為 “ 一心兩軸六片區(qū)，雙重綠化網(wǎng)絡(luò) ” 。一心是指規(guī)劃中的城市中心區(qū)。中心城區(qū)位于現(xiàn)有井下生活區(qū)以東，溝盤公路以西；中心城區(qū)包括行政辦公中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、體育運(yùn)動(dòng)中心、科教中心，是城市功能的核心區(qū)；兩軸指縣城的空間發(fā)展軸。即，一是城市功能綜合軸：以府前大道為主導(dǎo)軸向，是城區(qū)東西向發(fā)展的功能主軸線。二是城市生活服務(wù)軸：以曙光南路和曙光北路為主導(dǎo)軸向，以井下生活區(qū)為基礎(chǔ)的城市生活服務(wù)軸線；六片區(qū)指城市的六大功能片區(qū)，即中心片區(qū)、 3 個(gè)居住片區(qū)、工業(yè)片區(qū)以 及物流貿(mào)易片區(qū)；雙重綠化網(wǎng)絡(luò)是指分隔和連接城市功能組團(tuán)的綠色防護(hù)網(wǎng)絡(luò)，和貫穿城市功能組團(tuán)中的綠色休閑網(wǎng)絡(luò)。并且對(duì)現(xiàn)狀的繞陽(yáng)河、溝盤運(yùn)河和太平河進(jìn)行整治，結(jié)合盤錦西外環(huán)路兩側(cè)的水系，形成新縣城的“ 護(hù)城河 ” ，體現(xiàn)北方水鄉(xiāng)的特色！ 遠(yuǎn)期規(guī)劃到 2020 年，縣城實(shí)際城市建設(shè)用地 10 平方公里，工業(yè)總產(chǎn)值 150 億元，實(shí)現(xiàn)交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活環(huán)境良好、城市景觀優(yōu)美、工業(yè)繁榮、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，富有地方特色， 園林型、現(xiàn)代化生態(tài)城鎮(zhèn)，成為盤錦市重要的工業(yè)基地和衛(wèi)星城之一。 盤山縣 通過加快改革和發(fā)展步伐，大力實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到飛速發(fā)展，對(duì)外開放水平進(jìn)一步提高，城市建設(shè)日新月異。但從城市發(fā)展結(jié)構(gòu)看，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施得到進(jìn)一步完善 ，城市住房條件得到極大改善，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市面貌煥然一新 。 而按照 盤山縣的 城市和生態(tài)旅游城市定位，與之相配套的城市賓館接待能力和檔次仍然偏低，具有較高水平和檔次的旅游 接待賓館還是一片空白。因此，建設(shè)城區(qū) 星級(jí)賓館已經(jīng)勢(shì)在必行。 2.3 盤山縣 商務(wù)發(fā)展的 需要 隨著 盤山縣 投資軟環(huán)境和硬環(huán)境的改善， 通過京沈 高速公路與各大城市的連接 ， 招商引資力度的增強(qiáng)， 使 盤山縣 的發(fā)展?jié)摿υ絹?越大、商機(jī)更寬，引起了各類投資者的極大關(guān)注。 盤山縣 的各類商務(wù)活動(dòng) 和會(huì)議已日益頻繁，外來投資者和商務(wù)人員流動(dòng)量已日益加大，這對(duì) 盤山 新 縣城 高檔接待場(chǎng)所提出了新的要求。為順應(yīng) 日益頻繁的 商務(wù)發(fā)展的需要， 亟需建設(shè) 新縣 城區(qū) 的 星級(jí)賓館。 第 三章 項(xiàng)目建設(shè) 市場(chǎng)分析 3.1 盤山縣總體環(huán)境分析 盤山縣 隸屬于 遼寧 省 盤錦 市，位于盤錦市的北部， 遼河 下游，渤海 之濱。東與 臺(tái)安縣 、 海城 市隔河相望，南與盤錦市區(qū)、 大洼縣 毗鄰，西連 凌海 市，北與 北寧 市接壤。位于東經(jīng) 12127 12229 ，北緯 4045 4027 。全縣下轄 9 個(gè)鎮(zhèn)， 8 個(gè)鄉(xiāng)， 192 個(gè)行政村。面積約 2145 平方公里。 屬溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四委分明，年平均氣溫 8.6 ，無霜期 170 天，年平均降雨量 627 毫米，年日照時(shí)間在 2700 小時(shí)以上。 盤山 ，地勢(shì)平坦，景觀獨(dú)特，資源豐富，可謂物華天寶，被稱作美麗、富饒 的遼河金三角。這里地下蘊(yùn)藏著豐富的石油和天然氣，油氣儲(chǔ)量占全國(guó)已探明的總儲(chǔ)量的 10，是我國(guó)第三大油田 -遼河油田所在地，也是全國(guó)最大、世界第四大特種油生產(chǎn)基地。境內(nèi)有連片水田、灘涂等資源，是遼寧省重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)大米和水產(chǎn)品基地。 3.2 項(xiàng)目選址分析 盤山縣新縣城極其缺少大型的星級(jí)賓館，本項(xiàng)目選址盤山縣龍祥花園小區(qū)，該小區(qū)東臨盤山縣政府辦公大樓 200 米。項(xiàng)目落成后該區(qū)域?qū)⒊蔀楸P山縣最繁華最完整的核心商圈。 項(xiàng)目地理位置圖 3.3 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) 一、交通優(yōu)勢(shì) 盤山縣 以國(guó)省干線為重點(diǎn)，城鎮(zhèn)出口為龍頭，大 力發(fā)展縣鄉(xiāng)公路?，F(xiàn)在縣級(jí)以上公路總里程達(dá)到 1419 公里。高級(jí)、次高級(jí)路面所占總里程率居全省第一位；公路密度 35.8 公里 /百平方公里，全省第 2 位。 京沈 高速公路通過境內(nèi) 58.3 公里；與沈大、京沈兩條高速公路相連接的盤海高速公路，通過境內(nèi) 51.9 公里，秦沈高速鐵路也從盤 山 穿過。沿海沿河有碼頭 54 處，較大的碼頭有田莊臺(tái)碼頭和輸油碼頭，位于大遼河口的盤錦港已正式投入使用。盤 山 沒有飛機(jī)場(chǎng)，但距四周幾大機(jī)場(chǎng)都很近，距錦州機(jī)場(chǎng)100 公里，距沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng) 160 公里，距大連機(jī)場(chǎng) 300 公里，距北京機(jī)場(chǎng) 600 公里?？梢哉f，盤 山縣 的交通 網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。 二、品牌優(yōu)勢(shì) 目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段跳躍到了品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，賓館、酒店 企業(yè)開始重視依托于品牌 服務(wù)體系的開發(fā)。該項(xiàng)目是 大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司 的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，將使項(xiàng)目首先獲得品牌的優(yōu)勢(shì)，能充分發(fā)揮 大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司作為全國(guó)知名商業(yè)品牌的吸引力，吸引更多的商務(wù)人士入住。這一優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在賓館 的 營(yíng)銷推廣上。 三、業(yè)務(wù)拓展優(yōu)勢(shì) 大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司 ，自成立以來先后在鞍山市、盤錦市、大連市、阜新市、沈陽(yáng)市、遼河油田等地進(jìn)行施工，其中鞍山市供電廠辦公樓、沈陽(yáng)市沈采保齡球?qū)m、盤錦市財(cái)政大 廈、 中行辦公樓、盤山縣政府辦公樓、遼河油田筑路俱樂部、大連市省中行 24 層綜合大廈、礎(chǔ)明集團(tuán)辦公樓及廠房、國(guó)彪集團(tuán)辦公樓及廠房、長(zhǎng)興島銀龍別墅開發(fā)工程、盤山縣龍祥花園 20 萬平小區(qū)開發(fā)工程等多項(xiàng)工程均創(chuàng)省、市優(yōu)質(zhì)工程。 整體統(tǒng)一 的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)管理，追求集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)訴求的統(tǒng)一化。這些成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)為本項(xiàng)目的建設(shè) 和業(yè)務(wù)拓展提供了一定的便利。 四、外部環(huán)境優(yōu)勢(shì) 近年來，盤山縣的建設(shè)步伐突飛猛進(jìn)?？h 政府非常支持大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司給盤山帶來先進(jìn)的、高檔的經(jīng)營(yíng)理念 和管理經(jīng)驗(yàn)。因此，盤山政府在項(xiàng)目審批手續(xù)以及政策 上都會(huì)為該項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。 3.4 賓館的市場(chǎng)定位與策略 賓館 經(jīng)營(yíng)定位包括以下幾個(gè)方面：形象定位、價(jià)格定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位和消費(fèi)群體定位。 一、賓館 的 形象定位： 賓館 主體工程以現(xiàn)代建筑風(fēng)格與先期開發(fā)的 龍祥小區(qū) 裙 樓相結(jié)合，渾然一體。以豪華實(shí)用的內(nèi)部裝修迎八方來客，另外根據(jù) 賓館 有利的地理位置和齊全的服務(wù)功能， 公司 將它確定為 以?shī)蕵烦菫橹鞯木C合型賓館 。 二、 賓館 的價(jià)格定位： 賓館 的消費(fèi)價(jià)格是以高價(jià)吸引少數(shù)客人，還是以低價(jià)吸引大多數(shù)客人，這是一個(gè)十分重要的經(jīng)營(yíng)管理原則。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中， 賓館 將根據(jù)消費(fèi)者 的消費(fèi) 欲望 、 程序的 變化而調(diào)整價(jià)格。在不同的市場(chǎng)需求情況下，按折扣價(jià)薄利多銷和定價(jià)相結(jié)合靈活經(jīng)營(yíng)，從而最大化實(shí)現(xiàn)銷售收入和利潤(rùn)。在旺季，以適中的定價(jià)而入住及娛樂人員率不會(huì)減少的情況下， 賓館 可按定價(jià)接待各方散客。在淡季，在折扣定價(jià)可以提高入住及娛樂人員率的情況下，可按折扣價(jià)接待團(tuán)隊(duì)客人，以使 賓館 產(chǎn)生最大的 經(jīng)濟(jì) 效益。 三、 賓館 的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位：按 “ 二 星級(jí)的設(shè)施 三 星級(jí)的服務(wù) ” 標(biāo)準(zhǔn)接待客人。以顧客為中心，微笑、真誠(chéng)、誠(chéng)實(shí)、友好地為顧客提供標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化、快速、敏捷的全方位服務(wù)。 四、 消費(fèi)群體定位： 1、 參加公務(wù) 和會(huì)議的消費(fèi)群體； 2、 往來本地的觀光旅游 者 的消費(fèi)群體； 3、 休閑、娛樂的消費(fèi)群體； 4、 探親訪友及大眾消費(fèi)群體； 5、 假日消費(fèi)群體。 第四章 建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 4.1. 建設(shè)條件分析 一、建設(shè) 大型賓館 項(xiàng)目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。 大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司 賓館建設(shè)項(xiàng)目 位于 盤山縣政府附近，是盤山縣政治 、經(jīng)濟(jì)、 文化中心，是最繁華的中心區(qū)域，項(xiàng)目落成后該區(qū)域?qū)⒊蔀楸P山縣 最繁華 、 最完整的核心商圈。 由此可見，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越， 政治、 經(jīng)濟(jì)、 文化、 商業(yè)氛 圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型 賓館及星級(jí)賓館 的理想場(chǎng)地。 二、 外部配套條件 該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通 一平 ，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。 4.2.工程進(jìn)度安排 該項(xiàng)目自 2010 年 4 月開始前期準(zhǔn)備工作， 2010 年 9 月動(dòng)工興建， 2012 年 10 月竣工。具體工程進(jìn)度安排如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 2010 年 2011 年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 項(xiàng)目立項(xiàng) 2 項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì) 3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 5 地下室工程 6 主體工程 7 設(shè)備安裝工程 8 室內(nèi)裝修工程 9 室外裝修工程 10 室外工程 11 竣工驗(yàn)收 第五章 項(xiàng)目的規(guī)模和 內(nèi)容 5.1 建設(shè)規(guī)模 占地面積： 4663m2 建筑面積： 15000 m2 ，長(zhǎng) 61.4 m，寬 38.9 m 。 5.2 建設(shè) 內(nèi)容 1、賓館 主樓總層次設(shè)計(jì)為 11 層 （不 包括地下 室） ，建筑占地面積 長(zhǎng) 26.95 m ，寬 32.9 m， 建筑面積 為 886.67m2。采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與裙樓建筑協(xié)調(diào)配套。每層面積及功能布局為： 地下層： 886.67m2， 設(shè)停 車場(chǎng)、消防水池、配電房、空調(diào)房、電梯機(jī)房； 第一層： 886.67m2，設(shè)大堂、總臺(tái)、保齡球館、商務(wù)中心； 第二層： 886.67m2，設(shè)健身房，業(yè)務(wù)洽談室、商場(chǎng)、茶座； 第三層： 886.67m2，與裙樓第三層相連接，設(shè)置 KTV包廂、舞廳、歌廳、酒吧等 第四層： 886.67m2，與裙樓第四樓相連接，設(shè)置會(huì)議中心，另設(shè)小會(huì)議室 2 個(gè)，中型會(huì)議室 1 個(gè)，三層頂面為消防平臺(tái)； 第五層： 886.67m2，與裙樓第四樓相連接， 此層為 休閑中心，設(shè)置保健按摩、洗頭、洗面、理發(fā)、足??； 第 六層：此層設(shè)置桑拿、鹽浴、氧吧間等。 第七層至第十一層：均為客房。 2、 裙樓 一， 總層次設(shè)計(jì)為 5 層 。長(zhǎng) 33.6m，寬 16.8m，建筑面積 564.48 m2。 3、 裙樓 二， 總層次設(shè)計(jì)為 5 層 。長(zhǎng) 16.8 m，寬 21.6m，建筑面積 362.88 m2。 第 六章 工程設(shè)計(jì)和功能要求 6.1.工程設(shè)計(jì) 一、 功能分配 該項(xiàng)目具體功能分配見下表： 位 置 面積（ m2） 功 能 面積（ m2） 地下 886.67 停車場(chǎng) 886.67 地上 14389.40 主 樓 9753.37 裙樓 一 2822.40 裙樓 二 1814.00 二、交通布局 保證人流、車流 避免交叉，各自出入方便。 垂直交通： 主樓 設(shè)有 4 部電梯，完全可以滿足 客人、娛樂場(chǎng)人流上下的要求。 三、 建筑設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及盤錦市 、盤山有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有超時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 項(xiàng)目總建筑面積約 15276.07 m2， 其中包括 地下停車場(chǎng) 886.67 ；主樓， 9753.37 ； 裙樓 一， 2822.40 ； 裙樓 二， 1814.0 。 本工程為一類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)， 局部屋面采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 主體采用框架結(jié)構(gòu)，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)： 使用年限：本工程在 正常維護(hù)情況下的設(shè)計(jì)使用年限為 50 年； 安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù) r 1.0； 設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類； 建筑場(chǎng)地：建筑場(chǎng)地類別為類，場(chǎng)地特征周期為 0.400s； 抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)防烈度為 6 度。設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 0.05g。結(jié)構(gòu)的阻尼比取 0.05。據(jù)建筑抗震設(shè)防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為 6 度；按建筑抗震設(shè)防類別及場(chǎng)地類別調(diào)整后用于確定抗震等級(jí)的烈度 7度。 抗震等級(jí)：本工程框架 剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)二級(jí)； 本工程框架采用平法配筋圖。 五、 裝修 外裝修：干掛理石。 內(nèi)裝修：賓館精裝修。地面采用花崗石磨光板，內(nèi)墻及柱均 做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網(wǎng)，現(xiàn)澆水磨石地面。 地下部分，地面采用細(xì)石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料。 6.2.功能要求 一、 給排水系統(tǒng) 該項(xiàng)目 由 市政給水管網(wǎng)中引 1 條 DNl00 管道接入賓館區(qū) 給水管網(wǎng)，要求供水壓力 0.45MPa，保證不間斷用水。 高層 由地下室中設(shè)置的變頻調(diào)速水泵供水，屋頂設(shè)置消防水箱。總用水量約 800 立方米天 (按每人 140L天 )。 該項(xiàng)目雨、污分流排出。雨水由水落管流入市政雨水管網(wǎng)。 高層生活 污水排入化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理；地下室污水應(yīng)集中到地下室污水池中，通過排污泵將污水排入化糞池中。然后排入市政污水管網(wǎng)，最后全部排入污水節(jié)流管網(wǎng)，送入污水處理廠。 二、 通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng) （ 1） 賓館 空調(diào)工程： 客房 按分體式空調(diào)考慮 (外墻預(yù)設(shè)空調(diào)室外機(jī)擱板并預(yù)留冷凝水管孔洞 )。 （ 2）通風(fēng)工程：本工程消防排煙和空調(diào)排風(fēng)分開設(shè)置，每個(gè)區(qū)域均設(shè)有排風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)設(shè)在屋面。 （ 3）主樓空調(diào)工程：為保證賓館的凈高給顧客舒適感，一層采用吊頂式空調(diào)器以保證標(biāo)高。地下一層標(biāo)高為 4 米，采用風(fēng)機(jī)盤管，并用像塑海綿保 溫。二層以上為全空調(diào)系統(tǒng)，使用四萬風(fēng)量的組合式空調(diào)器，生活區(qū)采用獨(dú)立系統(tǒng)，主機(jī)使用風(fēng)冷熱泵。 空調(diào)主機(jī)使用 900 噸燃?xì)庵比紮C(jī)。 三、 強(qiáng)電工程 本項(xiàng)目用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，在地下一層設(shè)置變配電室，變配電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。 斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過電流保護(hù)，變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護(hù)。 四、 弱電工程 引入市電話電纜線路。賓館 、超市、行政辦公室及主要設(shè)備房間設(shè)外線電話。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所每層配備一定數(shù)量的公用電話，公用電話為磁卡或 IC卡 電話。 本工程設(shè)有線電纜電視系統(tǒng)。 該項(xiàng)目廣播音響系統(tǒng)為賓館 、超市和餐飲提供背景音樂。該廣播系統(tǒng)兼做火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)。 在主要出入口、大廳、長(zhǎng)廊、商場(chǎng)、餐廳、停車場(chǎng)場(chǎng)所設(shè)置不同類型（定焦、自動(dòng)光圈半球型、變焦云臺(tái)型、針孔型）的監(jiān)控?cái)z像機(jī)，進(jìn)行有效監(jiān)視和實(shí)時(shí)錄像。 在一些無人值守的重點(diǎn)場(chǎng)所，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)要求及現(xiàn)場(chǎng)條件進(jìn)行區(qū)域設(shè)防。 系統(tǒng)控制主機(jī)及分控機(jī)分別設(shè)在一層消防控制中心。 采用計(jì)算機(jī)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，在停車場(chǎng)進(jìn)出口處設(shè)置讀驗(yàn)卡機(jī)、信號(hào)燈、攔車器、感應(yīng)線圈及 LED 顯示屏，主控計(jì)算機(jī)設(shè)出口管理室。入口無人 看守，出口自動(dòng)或人工管理。對(duì)于固定客 戶、臨時(shí)客戶及內(nèi)部人員，既做到了區(qū)別對(duì)待，又做到了統(tǒng)一管理。 五、 煤氣工程 煤氣由煤氣管網(wǎng)總干線引入本項(xiàng)目 地上、地下停車場(chǎng) 。煤氣總用量約 200 立方米天。 第七章 消防、環(huán)保和衛(wèi)生 7.1. 消防 一、總平面布局 該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 二、安全疏散 建筑物在適當(dāng)位置設(shè)置出入口。有自動(dòng)人行步道和鋼筋混凝土樓梯直通室 外。地下室、設(shè)備間有安全疏散樓梯直通室外，還有鋼筋混凝土樓梯直通地上一層。形成了立體高效的交通系統(tǒng)。 三、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 賓館 消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。 每層分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測(cè)器、地址編碼感溫探測(cè)器報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開關(guān)及消防對(duì)講電話、水流指示器和濕式報(bào)警閥的聯(lián)動(dòng)介面單元、聲報(bào)警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 四、 消火栓系統(tǒng) 賓館 、地下室內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部位，小區(qū)內(nèi)設(shè)置 室外消火栓。 五、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) 地下室設(shè)自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)。 六、滅火器配置 采用 2kg 手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 7.2. 環(huán)境保護(hù) 一、 施工建設(shè)期環(huán)境影響分析 (1)施工建設(shè)期環(huán)境影響因素 材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲： 現(xiàn)場(chǎng)施工噪聲； 運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣； 施工中土方開挖、平整場(chǎng)地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵； 施工場(chǎng)地降雨產(chǎn)生的含泥沙排水； 施工期間水土流失； 施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水； 施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物。 (2)施工期間污染防治措施 降低聲源的噪聲強(qiáng)度；采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)；噪聲源應(yīng)盡量遠(yuǎn)離居民生活區(qū)；每天晚 22： 00次日 6： 00 不得在生活區(qū)作業(yè)。 定期檢測(cè)運(yùn)輸車輛尾氣排放值，對(duì)于超標(biāo)的禁止進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。 采取減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生和擴(kuò)散的措施：施工場(chǎng)地周邊設(shè)高度在 1 8 米以上的圍墻；土堆、料堆要有遮蓋；施工場(chǎng)地內(nèi)不準(zhǔn)堆放生活垃圾；嚴(yán)禁高空拋散建筑垃圾；施工道路要硬化，在工地出入口設(shè)置清除車輪泥土的設(shè)備，確保車輛不帶泥土駛出工地；全部有用商品砼；拆遷工地要隨拆撒水，拆遷后立即進(jìn)行簡(jiǎn)易綠化；材料運(yùn)輸過程中進(jìn)行遮 蓋，防漏撒水，盡可能減少運(yùn)輸中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。施工中挖掘的土石方及建筑垃圾運(yùn)往城市集中垃圾場(chǎng)進(jìn)行填埋處理。 施工人員排放的生活污水須設(shè)臨時(shí)污水儲(chǔ)罐，并將其及時(shí)運(yùn)往附近污水處理廠處理。 中水利用：盤錦市是水資源缺少的城市，水資源的重復(fù)利用和采用節(jié)水設(shè)備是很重要的，建議項(xiàng)目建設(shè)中水設(shè)施，將生活污水經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于衛(wèi)生間沖廁及綠化、洗車等。 對(duì)建筑中不需用水泥封閉的地面進(jìn)行綠化，實(shí)現(xiàn)綠地與主體工程同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，避免水土流失。 二、 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析 (1)營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響因素 廢氣：包括廚房烹飪廢氣和油 煙，停車場(chǎng)汽車尾氣； 廢水：包括廚房含油污水、盥洗水及沖廁水； 生活垃圾； (2)營(yíng)運(yùn)期環(huán)境污染防治措施 廚房排煙道要設(shè)計(jì)合理，賓館內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機(jī)、衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口；客房設(shè)計(jì)中充分考慮自然通風(fēng)效果；停車場(chǎng) 內(nèi) 要按全面通風(fēng)考慮；地下室停車場(chǎng)產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排至室 外。賓館 區(qū)實(shí)行“人車分流”，減少噪聲、尾氣排放及夜間燈光的污染。 所有污水進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池 24 小時(shí)厭氧分散處理后，排入市政污水管網(wǎng)，最后全部排入污水節(jié)流管網(wǎng)，送入污水處理廠。經(jīng)污水處理廠達(dá)標(biāo)處理后排入海域； 生活垃圾分類處理后由物業(yè)管理部門 派專人負(fù)責(zé)收集清運(yùn)，垃圾在運(yùn)輸過程中應(yīng)注意密閉，防止造成二次污染； 7.3. 勞動(dòng)衛(wèi)生 一、 勞動(dòng)措施 該項(xiàng)目所有用電設(shè)備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為 TN-S 系統(tǒng)，其保護(hù)接地線（ PE）與工作零線（ N）是獨(dú)立分開的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝置外可導(dǎo)電部分做接地保護(hù)，單相三孔插座的接地端均與 N 線等截面的 PE 可靠連接；設(shè)防雷保護(hù)。 二、 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充15-2