各類房產(chǎn)0809公證手續(xù)百科0806.doc

各類房產(chǎn)公證手續(xù)百科房產(chǎn)公證，是指公證機構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依照法律和政策證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動。房產(chǎn)公證，是一項常見的公證業(yè)務(wù)，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起，房產(chǎn)公證的業(yè)務(wù)正在不斷拓展。目前幾項主要的房產(chǎn)公證包括：房地產(chǎn)合作開發(fā)合同、房地產(chǎn)建筑工程承包合同、商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)抵押按揭)合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)互換(置換)合同、房屋贈與、房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)分割(析產(chǎn))合同、房屋拆遷(安置、補償)協(xié)議、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)等公證。申辦房產(chǎn)公證的準(zhǔn)備措施由于我國的房地產(chǎn)業(yè)興起不久，國家調(diào)整這類法律關(guān)系的法律規(guī)范正在不斷完善，各地區(qū)根據(jù)本地的情況也在制訂不少涉及房地產(chǎn)的政策;國家制定的涉及房地產(chǎn)的法律、法規(guī)，各地制訂的地方性法規(guī)、政策都是辦理房產(chǎn)公證的依據(jù)。房產(chǎn)公證由房產(chǎn)所在地或房產(chǎn)合同當(dāng)事人一方所在地或房產(chǎn)合同簽訂地的公證處受理。由于房產(chǎn)公證事項不同，要求當(dāng)事人提供的證明材料也不盡相同，但一般應(yīng)包括如下各項：(1)當(dāng)事人各方的身份證明(自然人提交本人的戶口簿、身份證、護照等;法人提交營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明等)。(2)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的，提交土地使用權(quán)證明、國家有關(guān)機關(guān)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。(3)涉及房地產(chǎn)預(yù)售、銷售的，提交房地產(chǎn)預(yù)售、銷售許可證等。(4)涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交房地產(chǎn)所有權(quán)證明。(5)涉及房地產(chǎn)擔(dān)保的，提交房地產(chǎn)所有權(quán)及使用權(quán)證明。當(dāng)事人申辦房產(chǎn)公證時，應(yīng)根據(jù)國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)、政策，并按公證員的要求提供與公證事項相關(guān)的證明材料。申辦房產(chǎn)公證需準(zhǔn)備的證明材料繼承權(quán)公證(析產(chǎn)協(xié)議公證)1、被繼承人死亡證明(派出所證明或殯葬證、火化證、醫(yī)院死亡通知單)2、婚姻狀況(是否是原配夫妻)、子女狀況證明(生育幾個子女)、居委會或死者生前所在單位出具證明3、房產(chǎn)證、身份證、戶口4、所有繼承人到公證處贈與合同公證1、贈與、受贈雙方身份證、戶口2、房產(chǎn)證3、受贈方如系未成年人或無民事行為能力人，只需贈與方到場房屋買賣合同公證1、雙方身份證、戶口2、房產(chǎn)證3、賣方夫妻、買方到場親自辦理委托合同公證1、雙方身份證、戶口2、房產(chǎn)證3、賣方夫妻、受托人到場親自辦理以上信息，僅供參考，實際辦理程序以相關(guān)部門屆時規(guī)定為準(zhǔn)。必須辦理公證手續(xù)的房地產(chǎn)交易行為司法部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于房產(chǎn)登房管理中加強公證的聯(lián)合通知中規(guī)定，以下幾類事項必須辦理公證;1、繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理繼承權(quán)公證書;2、遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理辦證。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法淀繼承人或遺囑受益人應(yīng)根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);3、 贈與房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理贈與人的贈與合同公證書;4、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺的法律事務(wù)，必須辦理公證證明港澳臺人士辦理房地產(chǎn)買賣的公證手續(xù)自2001年下半年內(nèi)外銷住宅并軌后，港澳臺人士購買內(nèi)銷商品住宅與當(dāng)?shù)鼐用裣碛型却觥Ｗ鳛橘彿恐黧w的港澳臺人士簽訂購房合同的行為仍屬于與房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移有關(guān)的涉港澳臺行為，應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)公證應(yīng)向房地產(chǎn)所在地公證機關(guān)申請辦理，屆時申請人應(yīng)當(dāng)提供有效身份證明(如護照、臺胞證等)、填寫公證申請表，并在公證員監(jiān)督下簽署買賣合同。如此一來，費時費力，其實公證手續(xù)可以簡化。以香港居民為例，如他希望不離開香港即辦理完畢所有購房及過戶手續(xù)，則可以通過經(jīng)中華人民共和國司法部認(rèn)可的香港公證部門授權(quán)委托在上海的親戚朋友或上海的其他人辦理購房相關(guān)事宜，香港公證部門將就購房者的授權(quán)委托書及身份證出具公證文書。購房者只要將上述公證過的授權(quán)委托書及身份證明寄交上海的受托人，受托人即可以憑該授權(quán)委托書及身份證明代為辦理與購房相關(guān)的所有手續(xù)，直至代為領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。上述方法既符合相關(guān)法規(guī)規(guī)定，又不影響其在香港的日常工作，可謂一舉兩得。同樣，澳門地區(qū)、臺灣地區(qū)人士及外國公民、無國籍人士也可以通過類似的方法委托境內(nèi)人士代為辦理購房相關(guān)手續(xù)。有所不同的是臺灣地區(qū)公證機關(guān)出具的公證文件應(yīng)經(jīng)海協(xié)會、?；鶗D(zhuǎn)遞;澳門地區(qū)部分機構(gòu)、社團出具的公證文件也為大陸的房地產(chǎn)登記機關(guān)認(rèn)可。居住在國外的當(dāng)事人，在當(dāng)?shù)亟?jīng)公證的委托書還需經(jīng)我國駐外使(領(lǐng))館認(rèn)證。專家疑難解答結(jié)婚前公證后的房子過戶需要哪些手續(xù)網(wǎng)友提問結(jié)婚之前,家人為我購置了一套138個平方的房子,房產(chǎn)權(quán)是我的名字,現(xiàn)在因為跟老公關(guān)系不好,正離婚!結(jié)婚前房子已公證過,這房子屬于我所有,現(xiàn)在我想把房子還給我爸想過戶,需要哪些手續(xù)?過戶時還需不需要我老公到場?過戶需要戶口本,我老公他不肯給我怎么辦?現(xiàn)在他霸著房子不肯給,所有關(guān)于房子的證書及合同發(fā)票等都不肯給我,我現(xiàn)在怎么樣才能順利的過戶還給我爸?補充問題這房子是我家人買給我的,現(xiàn)在因為這房子跟家人鬧得特別僵,所以我必須要還給我家人,過戶是肯定的.現(xiàn)在我們都在等法院的判決書,快一個月了還沒下來,就是因為他以孩子為借口要房子,法官在調(diào)解中.卻一直沒達到一致.如果現(xiàn)在這戶他要不要到場?我是不是把公證書和房產(chǎn)證及其他證件帶著就行了?他戶口本不肯給我怎么辦?中顧法律網(wǎng)律師回答該房是在你們結(jié)婚之前你家給購置的并且房產(chǎn)證是你的名字，那么，可以肯定地說，這房子是你的婚前個人財產(chǎn)，如果怎樣，法院都是不可能將這房子判給他的。你大可放心了。如果是為了防止被他侵占而過戶是沒有必要的，在法院的判決生效后也不必為此另訴，到時他若是賴著不走，請法院強制執(zhí)行，把他攆走就是了。如果說真的是要還給你父母，也不能現(xiàn)在就過戶。因為只要涉及訴訟的財產(chǎn)，在訴訟沒有結(jié)束前，是應(yīng)當(dāng)維持現(xiàn)狀不可以轉(zhuǎn)移的。如果你現(xiàn)在就辦過戶，被法院強制制止了，反倒不美，讓他看笑話了。此訴至多是在六個月內(nèi)就審結(jié)了，不要著著急。婚前房產(chǎn)公證到底有沒有法律效力婚前買的房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，婚后處分不影響個人財產(chǎn)的性質(zhì)，離婚時沒有影響。如果房產(chǎn)為共同財產(chǎn)，夫妻離婚時自應(yīng)分割增值部分;但如房產(chǎn)已經(jīng)確定為個人財產(chǎn)，則夫妻離婚時能否分割增值部分大體看來，婚姻房產(chǎn)可能基于人為因素和市場因素兩種原因增值。就第一種而言，最主要的人為因素有兩個：一是婚后裝修，二是婚后出租。在房產(chǎn)裝修的情況下，如果房產(chǎn)為甲男所有，則裝修行為性質(zhì)依物權(quán)法理論應(yīng)為添附。根據(jù)從物隨主物的原則，添附之物應(yīng)隨房產(chǎn)屬于甲男所有。如果這種添附為甲男乙女共同出資，裝修增值部分中屬于乙女應(yīng)得的份額，離婚時由甲男根據(jù)公平合理的原則折價補償給乙女，但乙女很難主張基于添附所產(chǎn)生的房產(chǎn)增值。在房產(chǎn)出租的情況下，依物權(quán)法理論所收取的租金應(yīng)為法定孳息。如甲男乙女對租金收益分配無約定，依物權(quán)法理論應(yīng)歸所有權(quán)人甲男所有。在以上兩種情況下，如乙女對房產(chǎn)裝修和租賃耗費了人力物力，則依照物權(quán)法理論推導(dǎo)出的結(jié)果將對乙女明顯不公。另一種是房產(chǎn)基于市場的原因而增值，情況則更為復(fù)雜，筆者不贅述。有一種觀點認(rèn)為：因為婚姻法司法解釋(二)已規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方以個人財產(chǎn)投資的所得屬于夫妻共同財產(chǎn)，那么一方用婚前個人財產(chǎn)支付首付款購買的房屋升值所產(chǎn)生的收益，認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)較為妥當(dāng)。筆者不贊同這種觀點。如果將房產(chǎn)看作是與股票類似的投資，似乎這種增值應(yīng)當(dāng)為共同財產(chǎn)。從目前城區(qū)基層法院審理的離婚訴訟案件中可以看到，夫妻一方將屬于個人所有的房產(chǎn)出租，租金收益因離婚時的分配而產(chǎn)生的糾紛比較普遍。筆者認(rèn)為，在婚姻關(guān)系中，雙方對一方所有房產(chǎn)的租金收益分配無約定時，可以確認(rèn)非產(chǎn)權(quán)方可以取得對方房產(chǎn)出租的收益權(quán);當(dāng)雙方不能協(xié)商解決時，首先應(yīng)考慮到大多數(shù)夫妻在共同生活中分工可能有所不同，但都在為共同的家庭生活作貢獻這一公認(rèn)的基本事實。通過以上法理對比分析，并結(jié)合民事訴訟的證據(jù)規(guī)則，筆者認(rèn)為，公正處理該類糾紛的思路是：雙方均不能舉證證明其承擔(dān)了房產(chǎn)出租的全部經(jīng)營管理工作，就應(yīng)推定夫妻關(guān)系存續(xù)期間的租金收益為共同財產(chǎn);非產(chǎn)權(quán)方舉證證明其對房產(chǎn)出租承擔(dān)了全部經(jīng)營管理工作，應(yīng)根據(jù)雙方在夫妻關(guān)系存續(xù)期間對房產(chǎn)出租貢獻力的大小決定租金收益在離婚時的分配比例，但不宜判決非產(chǎn)權(quán)方獲得全部租金收益;產(chǎn)權(quán)方舉證證明房產(chǎn)出租經(jīng)營管理完全由己方實施的，與對方無關(guān)，租金收益就應(yīng)歸己方所有。我國部分法院的處理辦法與上述思路不謀而合。如上海市高級人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問題的解答就認(rèn)為：“當(dāng)事人將屬于個人所有的房屋出租，因?qū)Ψ课葸@類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同進行經(jīng)營管理，包括維護、修繕，所取得的租金事實上是一種夫妻共同經(jīng)營后的收入，因此，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的租金一般認(rèn)定為共同所有。但若房屋所有人有證據(jù)證明事實上房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進行，則婚姻存續(xù)期間的租金收益應(yīng)歸房產(chǎn)所有人個人所有”，“人民法院可根據(jù)案件實際情況，對各種形式的個人財產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生來判斷，前者原則為個人所有，后者原則為共同所有?！贝朔N處理辦法應(yīng)為個人所有的房產(chǎn)增值部分在離婚時分配的正解。筆者建議最高人民法院在后續(xù)的婚姻法司法解釋中專門添加相關(guān)內(nèi)容，為法官公正處理此類糾紛提供依據(jù)。如果公證書是合法的那么是有法律效應(yīng)的，所以你不用擔(dān)心?；榍胺慨a(chǎn)不公證離婚后歸誰張小姐是武漢人，在去年三月份購買了一套房子，當(dāng)時沒有做任何公證。當(dāng)年六月份，她和現(xiàn)在的老公結(jié)婚，今年和老公有些矛盾，她擔(dān)心可能要和老公離婚。她擔(dān)心，如果跟老公真的離婚了。她問，這套房子是否完全屬于她的個人財產(chǎn)。律師點評：其實，這里涉及到民法理論中物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系。夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)、個人名義購買房產(chǎn)之后即成為產(chǎn)權(quán)人,對于其所購房屋依法享有所有權(quán)權(quán)益。其用于支付房款的銀行按揭貸款，實際上是與銀行之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產(chǎn)權(quán)的取得在做貢獻;但從法律層面來分析,婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務(wù),與房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是兩個不同的法律關(guān)系,并不改變房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。因此在離婚分割財產(chǎn)時,該房屋為個人財產(chǎn),剩余未償還的貸款屬于其個人債務(wù),對于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?應(yīng)當(dāng)予以返還。另外，張小姐婚前和開發(fā)商簽定購房合同，并且已經(jīng)付