大陸物權(quán)法草案對(duì)土地估價(jià)的影響探討.doc

2006年兩岸四地土地學(xué)術(shù)研討會(huì)2006年兩岸四地土地學(xué)術(shù)研討會(huì)大陸物權(quán)法草案對(duì)土地估價(jià)的影響探討曲衛(wèi)東 王京華 曲衛(wèi)東，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授。王京華，北京市地方稅務(wù)學(xué)會(huì)理事。摘 要大陸就物權(quán)問(wèn)題已經(jīng)展開(kāi)了立法研究，物權(quán)法草案已經(jīng)出臺(tái)，正式的物權(quán)法馬上就會(huì)開(kāi)始施行。物權(quán)法中關(guān)于土地使用權(quán)使用年期做出了明確的規(guī)定，特別保證居住類(lèi)土地使用權(quán)使用年期到期可以自動(dòng)續(xù)期。這些新規(guī)定勢(shì)必對(duì)土地評(píng)估產(chǎn)生重要影響，特別是使用年期的修正問(wèn)題。本文將探討期權(quán)理論對(duì)這一估價(jià)問(wèn)題的解決適應(yīng)性，給出具體的解決方案。本研究之主要目的在:(1)探討物權(quán)法草案對(duì)土地估價(jià)產(chǎn)生的影響。(2)探討期權(quán)理論在估價(jià)中的適用性。(3)探討和尋找解決物權(quán)法影響土地估價(jià)的思路和方法。（4）給出采用實(shí)物期權(quán)選擇解決問(wèn)題的具體方案。本研究采用理論研究結(jié)合實(shí)際的方法，通過(guò)對(duì)期權(quán)理論的深入研究，結(jié)合土地估價(jià)實(shí)踐活動(dòng)，從而解決物權(quán)法對(duì)土地估價(jià)的影響。預(yù)期研究結(jié)果是給出具體的土地估價(jià)實(shí)物期權(quán)選擇修正法，通過(guò)該種方法的運(yùn)用解決物權(quán)法帶給土地估價(jià)的實(shí)踐影響，從而保證土地管理各項(xiàng)制度施行的連續(xù)性，以進(jìn)一步推動(dòng)土地制度改革的進(jìn)程。中文關(guān)鍵詞：物權(quán)法、土地估價(jià)、實(shí)物期權(quán)。一、 大陸物權(quán)法立法簡(jiǎn)介法律是一定社會(huì)制度下經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系的綜合反映，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展不斷演變。從國(guó)際層面上來(lái)看，包含物權(quán)法的民法是一國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化的法律基礎(chǔ)。起著舉足輕重的作用。大陸一直沒(méi)有一部完整的物權(quán)法，雖然在20世紀(jì)80年代初制定了民法通則，但是立法者對(duì)物權(quán)法的制定沒(méi)有給予應(yīng)用的重視。大陸目前關(guān)于物權(quán)的法律規(guī)定散見(jiàn)于民法通則、擔(dān)保法以及其它法律法規(guī)。這些法律法規(guī)制定的期限比較早，多誕生于改革開(kāi)放之初，具有明顯的時(shí)代特點(diǎn)。 胡志剛著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)新論，學(xué)林出版社，2006年，第1頁(yè)。對(duì)于目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的新問(wèn)題不能很好地適應(yīng)和解決。因此，大陸從1998年開(kāi)始進(jìn)行物權(quán)法的起草工作，至今已有9個(gè)年頭。1999年產(chǎn)生第一個(gè)專(zhuān)家草案，2000年產(chǎn)生第二個(gè)專(zhuān)家草案，2001年產(chǎn)生法工委的正式草案，2002年12月經(jīng)過(guò)人大常委會(huì)第一次審議，2004年10月經(jīng)過(guò)第二次審議，2005年6月經(jīng)過(guò)第三次審議，7月在媒體公布征求修改意見(jiàn)，10月經(jīng)過(guò)第四次審議。到目前為止，參與物權(quán)法制定研究的學(xué)者完成了不同版本的物權(quán)法草案，例如，梁慧星主筆的物權(quán)法草案建議稿，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院王利明教授起草的物權(quán)法草案建議稿，以及全國(guó)人大的物權(quán)法草案征求意見(jiàn)稿。人大的征求意見(jiàn)稿經(jīng)過(guò)多次修改，形成了比較系統(tǒng)的有關(guān)無(wú)權(quán)的基本規(guī)則和制度。原本經(jīng)過(guò)多次修改的物權(quán)法有望于2006年提交人大表決，并很可能在2006年正式實(shí)施，但是立法者和學(xué)者在關(guān)于典權(quán)居住權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記等很多問(wèn)題上仍然存在比較大的爭(zhēng)論，而且這些爭(zhēng)論持續(xù)不斷。最終北京大學(xué)法學(xué)院教授鞏獻(xiàn)田的一封公開(kāi)信，引發(fā)了關(guān)于物權(quán)法草案是否違憲的爭(zhēng)論。正是這一爭(zhēng)論，導(dǎo)致原定今年提交人大會(huì)議表決的物權(quán)法草案被法律委員會(huì)送回法工委，繼續(xù)修改。以下分析的出發(fā)點(diǎn)將建立在互聯(lián)網(wǎng)上可以公開(kāi)查詢(xún)得到的物權(quán)法草案的有關(guān)規(guī)定，鑒于文章篇幅所限，這一草案將不被列入本文的附件中。本文研究的重點(diǎn)不在探討物權(quán)法本身，而是基于現(xiàn)在版本的物權(quán)法不作過(guò)多調(diào)整，對(duì)土地使用權(quán)年期規(guī)定沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變的假設(shè)，來(lái)研究探討這一規(guī)定可能對(duì)現(xiàn)行土地估價(jià)制度和方法帶來(lái)的影響。二、 目前土地估價(jià)中年期修正問(wèn)題（一） 土地使用權(quán)年期的法律規(guī)定大陸實(shí)行的是土地公有制，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，一九九年五月十九日。第十二條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：. 居住用地七十年；. 工業(yè)用地五十年；. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；. 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；. 綜合或者其它用地五十年。根據(jù)這一規(guī)定，土地使用者使用土地的年期是有限的。土地使用年期的長(zhǎng)短，直接影響土地收益的多少。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長(zhǎng)，土地的總收益就越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此升高。通過(guò)使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。在具體評(píng)估實(shí)踐上，表現(xiàn)為下面將要探討的土地使用權(quán)年期修正。（二） 市場(chǎng)法中的年期修正市場(chǎng)比較法的基本計(jì)算公式為：P = P A B C D 容積率修正系數(shù) 土地使用年期修正系數(shù) 公式1式中，P 待估土地評(píng)估價(jià)格； P 可比交易實(shí)例價(jià)格； A 交易情況修正系數(shù)；B 交易日期修正系數(shù)；C 標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)；D 區(qū)域因素修正系數(shù)； E 個(gè)別因素修正系數(shù)。土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算： 公式2公式2中， k將可比實(shí)例年期修正到待估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)；r還原利率；m待估土地的使用權(quán)年期；n可比實(shí)例的使用權(quán)年期。土地使用年期修正后地價(jià) = 比較實(shí)例價(jià)格 k（三） 成本法中建筑物折舊與土地使用權(quán)年期成本法評(píng)估土地價(jià)值可以采用剩余價(jià)值法進(jìn)行，即通過(guò)成本法以外的其它方法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，再?gòu)倪@個(gè)價(jià)值中扣除地上建筑物的現(xiàn)值，參見(jiàn)公式3。土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 公式3建筑物的限制等于建筑物的重新構(gòu)建價(jià)值扣除折舊。由于建筑物的耐用年限與土地使用權(quán)年限可能存在不同步，所以應(yīng)注意在估價(jià)中建筑物耐用年限的確定。建筑物耐用年限的確定直接影響建筑物的折舊額大小。根據(jù)法律規(guī)定，土地權(quán)利是最根本的權(quán)利，決定建筑的權(quán)利，即通常所言的“房隨地走”。二者之間關(guān)系的具體規(guī)定為：1）建筑物耐用年限均以建筑物竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間為起點(diǎn)，與土地使用權(quán)年限的起始時(shí)間無(wú)關(guān)。2）建筑物耐用年限的終止時(shí)間：當(dāng)建筑物耐用年限早于土地使用權(quán)年限結(jié)束時(shí)，取建筑物耐用年限結(jié)束的時(shí)間；當(dāng)建筑物耐用年限晚于土地使用權(quán)年限結(jié)束時(shí)，取土地使用權(quán)年限結(jié)束的時(shí)間。從這些規(guī)定能夠看出土地使用權(quán)年限在成本法估價(jià)中的作用。（四） 收益法中收益年期與土地使用權(quán)年期通過(guò)收益法評(píng)估土地價(jià)值，在假定年收益不變的情況下，土地使用權(quán)剩余使用年期決定了土地的收益年期，因此，應(yīng)該采用有期限收益資本化公式計(jì)算待估土地的收益價(jià)值： 公式4公式4中，V土地的收益價(jià)值A(chǔ)不變的土地年收益Y土地的報(bào)酬率N土地使用權(quán)剩余使用年期（剩余收益年期）（五） 基準(zhǔn)地價(jià)因素修正法評(píng)估宗地價(jià)格的年期修正基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,是土地估價(jià)的方法之一，它是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,按照替代原則,就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。采用的計(jì)算公式可以表達(dá)為： 公式5式中，K某一宗地所有地價(jià)影響因素總修正值； KI分別為宗地在第I個(gè)因素條件下的修正系數(shù)% ； n修正因素個(gè)數(shù)。對(duì)出讓或使用年期不一致的宗地,要進(jìn)行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按公式2計(jì)算，這時(shí)公式中的變量含義如下：k宗地使用年期修正系數(shù)； r土地還原利率； m待估宗地土地使用權(quán)尚可使用年期； n該用途土地法定最高出讓年期。三、 物權(quán)法對(duì)土地估價(jià)年期修正的影響（一） 物權(quán)法對(duì)土地使用年期的規(guī)定十屆全國(guó)人大常委會(huì)2005年7月10日公布的社會(huì)廣證意見(jiàn)稿物權(quán)法（草案）的第三編用益物權(quán)的第十二章建設(shè)用地使用權(quán)的第一百四十條、第一百五十四條和第一百五十五條對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定如下：第一百四十條建設(shè)用地使用權(quán)人依法享有對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 第一百五十四條建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。 第一百五十五條建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照國(guó)家規(guī)定確定。 （二） 對(duì)土地估價(jià)可能產(chǎn)生的影響現(xiàn)行法律對(duì)土地使用權(quán)使用年期屆滿的規(guī)定是中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，一九九年五月十九日。的第四十條和四十一條：第四十條土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。第四十一條土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。通過(guò)對(duì)比分析我們可以發(fā)現(xiàn)二者之間最顯著的區(qū)別在于：當(dāng)土地使用權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期時(shí)可能會(huì)面臨不同的處分結(jié)果。根據(jù)物權(quán)法（草案）的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人的續(xù)期權(quán)利是明確能夠得到保證的。而根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，這一權(quán)利能否得到保證是個(gè)很模糊的規(guī)定。因此，我們可以假定，在未來(lái)物權(quán)法正式實(shí)施后，建設(shè)用地使用權(quán)（或土地使用權(quán)）是可以得到保證的，只要使用權(quán)人愿意，當(dāng)然是有條件的，至少應(yīng)該重新交納出讓金，就可以繼續(xù)使用原來(lái)的建設(shè)用地。這就是說(shuō)，黨地上建筑物使用和維護(hù)良好，超過(guò)土地使用年限時(shí)，可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用，并源源不斷獲得收益。如果這個(gè)假定成立的話筆者注：只要未來(lái)實(shí)施的物權(quán)法不作大的修改和調(diào)整，目前來(lái)看，即使存在調(diào)整，也不會(huì)是這一規(guī)定。，那么可以說(shuō)，土地使用權(quán)年期將不再是影響土地價(jià)值的重要因素。因此，必須對(duì)本文第二部分關(guān)于土地估價(jià)中土地使用年期修正的若干做法作出相應(yīng)的調(diào)整。這項(xiàng)選擇我們可以稱(chēng)之為實(shí)物期權(quán)（Real Option）。依據(jù)物權(quán)法（草案）未來(lái)土地使用權(quán)年期將主要取決于土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)即將到期時(shí)可能采取的決定，即他將根據(jù)其所使用不動(dòng)產(chǎn)的情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出選擇放棄還是繼續(xù)申請(qǐng)使用他所擁有的土地使用權(quán)。因此，實(shí)物期權(quán)的履行就成為未來(lái)評(píng)估土地價(jià)值必須充分予以考慮的重要因素，這一因素將取代目前的土地使用權(quán)年期修正因素。四、 解決問(wèn)題的建議實(shí)物期權(quán)的應(yīng)用（一） 實(shí)物期權(quán)（Real Option）的含義金融期權(quán)是賦予持有者在未來(lái)某一時(shí)刻買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出某種金融資產(chǎn)的權(quán)利，相應(yīng)地稱(chēng)之為買(mǎi)入（看漲）期權(quán)或賣(mài)出（看跌）期權(quán)，該金融資產(chǎn)稱(chēng)之為標(biāo)的資產(chǎn)。期就是未來(lái)的意思，權(quán)是選擇的意思。實(shí)物期權(quán)(realoptions)就是把非金融資產(chǎn)當(dāng)作標(biāo)的資產(chǎn)的一類(lèi)期權(quán)，此時(shí)期權(quán)的交割不是決定是否買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出金融資產(chǎn)而是進(jìn)行實(shí)物投資或出售固定資產(chǎn)。1977年，Myers 教授在MIT首次把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域。他認(rèn)為投資、管理柔性同金融期權(quán)具有很多相似點(diǎn)，因此提出以投資機(jī)會(huì)為對(duì)象的增長(zhǎng)期權(quán)的概念。由于項(xiàng)目投資中的期權(quán)是以實(shí)物資產(chǎn)為研究對(duì)象，因此這個(gè)概念被稱(chēng)作實(shí)物期權(quán)。它包括項(xiàng)目投資者在投資過(guò)程中所擁有的一系列非金融性選擇權(quán)（推遲或提前、擴(kuò)大或縮減投資、獲取新的信息等等）。 實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法從某種角度來(lái)說(shuō)，就是以考慮傳統(tǒng)意義下以現(xiàn)金流時(shí)間價(jià)值為基礎(chǔ)，再考慮了項(xiàng)目投資的時(shí)間價(jià)值和管理柔性?xún)r(jià)值以及減少不確定性的信息帶來(lái)的價(jià)值，從而能夠更完整地對(duì)投資項(xiàng)目的整體價(jià)值進(jìn)行科學(xué)合理估價(jià)。在這種理論下投資項(xiàng)目的價(jià)值V等于項(xiàng)目期望現(xiàn)金流的NPV和期權(quán)價(jià)值VRO之和。（二） 實(shí)物期權(quán)的價(jià)值修正實(shí)物期權(quán)在估價(jià)中的應(yīng)用探討目前主要集中在凈現(xiàn)金流折現(xiàn)法DCF上面，對(duì)比分析傳統(tǒng)的NPV法與實(shí)物期權(quán)有缺點(diǎn)，研究的主要結(jié)論是：1、 傳統(tǒng)DCF法在高不確定項(xiàng)目中體現(xiàn)出兩方面缺陷，忽略了投資項(xiàng)目的柔性?xún)r(jià)值和忽略了投資的選擇。與之對(duì)應(yīng)的，實(shí)物期權(quán)則考慮得更靈活，盡管同樣基于傳統(tǒng)的DCF法。2、 實(shí)物期權(quán)的價(jià)值由兩方面體現(xiàn)出來(lái)：一是由未來(lái)的選擇(option)，二是由信息的更新(information update)。只擁有一個(gè)條件是不能產(chǎn)生期權(quán)價(jià)值的。以扔色子猜大小為例。玩家在結(jié)果出現(xiàn)以前都有機(jī)會(huì)改變主意（選擇權(quán)），但是正確的幾率始終是50%（沒(méi)有信息更新）。因此玩家也就沒(méi)有額外的價(jià)值產(chǎn)生。3、 修正后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值=NPV+VRO（Value of Real Option）。 這里如果將實(shí)物期權(quán)方法在DCF上的應(yīng)用和探討推而廣之，可以將第3點(diǎn)的公式推廣為：修正后的土地價(jià)值=土地使用權(quán)正常年期的評(píng)估價(jià)值+VRO 公式6VRO的確定方法有多種，使用的Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型（簡(jiǎn)稱(chēng)B-S模型）、蒙特卡羅模型和二項(xiàng)式樹(shù)模型等可以分析實(shí)物期權(quán)，并給出定價(jià)。Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型的公式為： 公式7公式中各項(xiàng)含義如下：；表示x的累積標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布概率，S為股票的當(dāng)前股票價(jià)格，X為股票的執(zhí)行價(jià)格，r為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，T為期權(quán)到期期限，為股票價(jià)格的波動(dòng)率。（三） 實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域應(yīng)用實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的主要應(yīng)用主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目評(píng)價(jià)和評(píng)估等專(zhuān)業(yè)方向。這方面的研究基本上集中于實(shí)物期權(quán)與傳統(tǒng)方法的比較。在投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)方面，彭耿 彭耿，傳統(tǒng)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法基于CAPM與Black-Scholes模型的優(yōu)化，南華大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2005年第6卷第6期。探討了基于CAPM和B-S模型優(yōu)化解決傳統(tǒng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的方法；曹建新 曹建新、李丹、趙明麗，基于實(shí)物期權(quán)法對(duì)R&D 項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的研究對(duì)布萊克- 舒爾斯定價(jià)模型的改進(jìn)，財(cái)會(huì)通訊（學(xué)術(shù)版），2006年第1期。等人提出了對(duì)B-S模型改進(jìn)以解決對(duì)R&D項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的缺陷問(wèn)題。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，陳凡、何春雄陳凡、何春雄，不確定條件下房地產(chǎn)投資實(shí)物期權(quán)分析，金融與經(jīng)濟(jì)，2006。研究了在非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中以及價(jià)格和成本不確定的條件下，應(yīng)用實(shí)物期權(quán)理論推導(dǎo)房地產(chǎn)定價(jià)模型,從而確定最佳執(zhí)行時(shí)間點(diǎn)和最優(yōu)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。賀振華賀振華，長(zhǎng)期投資、土地?cái)?shù)量與農(nóng)戶的土地制度偏好，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2006年第2期。研究了長(zhǎng)期投資、土地?cái)?shù)量與農(nóng)戶的土地制度偏好之間的關(guān)系，運(yùn)用實(shí)物期權(quán)理論建立模型，并進(jìn)行了實(shí)證分析。劉玉明、劉長(zhǎng)濱劉玉明、劉長(zhǎng)濱，實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策中的應(yīng)用研究，北京交通大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2006年6月。對(duì)實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策中的應(yīng)用進(jìn)行了研究，得出了實(shí)物期權(quán)理論能夠發(fā)現(xiàn)不確定性的價(jià)值，較傳統(tǒng)投資決策方法具有一定的優(yōu)越性的。曹容寧 曹榮寧，基于實(shí)物期權(quán)的房地產(chǎn)投資決策分析，經(jīng)濟(jì)理論研究，2006。運(yùn)用二項(xiàng)式模型與連續(xù)型期權(quán)模型解決房地產(chǎn)投資決策中的延遲決策問(wèn)題，為提高房地產(chǎn)投資決策科學(xué)性提供了理論基礎(chǔ)。樊霞、劉西林 樊霞、劉西林，基于實(shí)物期權(quán)的項(xiàng)