物管條例亮點(diǎn).doc

亮點(diǎn)一、改革物業(yè)交付條件，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 條例規(guī)定：第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)： （一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置； （二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng); （三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置； （四）在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲嬃垦b置和供熱分戶控制裝置； （五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位； （六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)； （七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連； （八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)； （九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置； （十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施； （十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。 具體事例：濟(jì)南東部有個項(xiàng)目，房屋交付時，連道路都沒修好，業(yè)主交房，深一腳淺一腳正好與工程施工車輛同行，這邊建設(shè)單位與業(yè)主交房，吵成一片，旁邊施工機(jī)器轟鳴聲響個不停。有的業(yè)主提出質(zhì)疑時，開發(fā)商根本就不聽。只要業(yè)主在相關(guān)交付手續(xù)上簽字接收房屋，就萬事大吉。 律師解讀：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商過程中存在若干種驗(yàn)收制度，現(xiàn)在老百姓比較熟悉的是竣工驗(yàn)收備案制度，還有就是四方驗(yàn)收制度。前者是行政主管部門的監(jiān)督管理，在后者四方驗(yàn)收合格后，質(zhì)檢站進(jìn)行備案。而后者勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理四方驗(yàn)收合格，這是建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例所規(guī)定的內(nèi)容。有的小區(qū)還在搞分戶驗(yàn)收，當(dāng)然由于各地情況不一，具體情況也各不相同，但是相對來講，一般的商品房買賣合同規(guī)定的都是竣工驗(yàn)收備案視為交房的條件。 正如前面事例中所講到有的小區(qū)施工與交房并行，有的小區(qū)天然氣的相關(guān)設(shè)備未安好就交房了，當(dāng)然這都是一些違規(guī)或違反合同約定的行為。但是究其根源，也是因?yàn)橹暗南嚓P(guān)法律法規(guī)不健全造成的，才造成的交房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各自為政的局面?；谶@些情況，本條從實(shí)際出發(fā)、從業(yè)主生活需要出發(fā)，從安全出發(fā)，列舉了十一項(xiàng)的內(nèi)容，只有這十一項(xiàng)的內(nèi)容都具備了或完善了，才會辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。它不但改變了現(xiàn)有的交房制度，而且改變了一直以來交房標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的局面。 從另一層面講，嚴(yán)格開發(fā)商的交房責(zé)任，督促開發(fā)商加強(qiáng)施工質(zhì)量，解決業(yè)主面臨的實(shí)際問題，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。隨著條例的實(shí)施，本條所設(shè)立的交房制度，其意義將更加突出。 亮點(diǎn)二：業(yè)主使用物業(yè)要規(guī)范，社區(qū)管理加強(qiáng) 條例規(guī)定：第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為； （二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為； （三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為； （四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為； （五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為； （七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為； （八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為； （九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。 第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。 業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。 第八十六條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。 具體事例：有的小區(qū)防盜網(wǎng)裝的跟蜘蛛網(wǎng)一樣，樣式不一。有的業(yè)主任意違章搭建小房子，小棚子。有的污水隨處流，污水管壞了也不修，雜亂不堪。有的物業(yè)公司去管，業(yè)主理直氣壯，我的房子我做主，我想怎么做就怎么做？ 律師解讀：本條是關(guān)于業(yè)主使用物業(yè)的規(guī)定。 1、規(guī)定使用物業(yè)，可以使用物業(yè)保值、增值。我想這是大多數(shù)業(yè)主購房時除了滿足居住這一需要之外另一個目的吧，這也是絕大多數(shù)業(yè)主入住后更關(guān)心的問題。一個好的居住環(huán)境影響到業(yè)主生活的方方面面。那么條例上述規(guī)定正是從創(chuàng)造和諧居住環(huán)境出發(fā)，從方便業(yè)主生活而設(shè)定的條款。 2、物業(yè)糾紛的誤區(qū)：一直以來媒體也好，社會各界討論的都是物業(yè)公司與 物業(yè)之間的一些糾紛。很少關(guān)注業(yè)主使用物業(yè)不規(guī)范的一些行為。有的業(yè)主出于鄰里考慮，有的不滿，也不會講；有的業(yè)主看到后反而想效仿。當(dāng)然對象如果是物業(yè)公司，業(yè)主肯定跟物業(yè)要起爭執(zhí)。當(dāng)然實(shí)踐中也有的物業(yè)公司有些做法也欠考慮，侵犯了業(yè)主自主使用物業(yè)的權(quán)利?；趯?shí)踐中這些情況，基于規(guī)范業(yè)主使用物業(yè)的需要，在國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主規(guī)范使用物業(yè)的基礎(chǔ)上，本條例又進(jìn)行了明確而詳細(xì)的規(guī)定。尤其是安裝太陽能、空調(diào)外機(jī)等等與業(yè)主日常生活相關(guān)的常見物業(yè)使用行為進(jìn)行規(guī)范。 3、法規(guī)的銜接性：根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例四十六條規(guī)定，在存在業(yè)主違法使用物業(yè)時，物業(yè)公司可以向行政執(zhí)法部門匯報。因此本條例在八十六條專門規(guī)定，社區(qū)管理中，相關(guān)部門進(jìn)社區(qū)，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，方便對違法行為進(jìn)行處理。因此，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)公司或者業(yè)主只要存在違法行為，在制止后拒不接受的，另一方可以采取向相關(guān)聯(lián)系人或相關(guān)部門匯報來促進(jìn)問題的解決。 條例第九十九條對政府部門的責(zé)任做出了規(guī)定： 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的； （二）未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)管的； （三）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的； （四）挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金的； （五）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的； （六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的； （七）其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。 亮點(diǎn)三：聯(lián)席制度好，七嘴八舌話糾紛 條例規(guī)定：第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。 聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)： （一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況； （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題； （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件； （四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合； （五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。 第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng) 營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。 具體事例：之前參加電視臺一個欄目，討論是否在社區(qū)擺攤的問題，支持者為正方，否定者為反方。參加節(jié)目的業(yè)主自行選擇支持哪一方。結(jié)果雙方各持已見，業(yè)主間爭論的非常激烈，拋開業(yè)主提出的各種問題后果不提，但是最后一位站在中間位置的老大爺?shù)挠^點(diǎn)卻最有代表性，這位老大爺講：“只要別在我家門口擺攤，在其他的地方怎么擺，我都不管?！彼坪趵洗鬆斨v出了所有人的內(nèi)心真實(shí)想法，在場的各位業(yè)主都認(rèn)同的笑了。 律師解讀：條例第八十七條不但規(guī)定了聯(lián)席會議要解決的主要事項(xiàng)，而且規(guī)定了能參與聯(lián)席會議的成員。條例規(guī)定的社區(qū)聯(lián)席會議制度，重在參與，體現(xiàn)的是業(yè)主的心聲，維護(hù)的是業(yè)主的合法權(quán)益，也最能體現(xiàn)當(dāng)前存在的一些糾紛。比物業(yè)公司與業(yè)主為是否封閉陽臺爭來爭去，鬧得不可交，倒不如到聯(lián)席會議制度上，大家討論一下更好。建議可以做成類似外國陪審團(tuán)那樣，有些問題比如說是否擺攤，封閉陽臺等等都可以拿出來討論一下，讓業(yè)主七嘴八舌發(fā)表一下觀點(diǎn)，事情怎么樣，就很清楚了。最后看一下代表雙方觀點(diǎn)的人數(shù)。當(dāng)然有的人會提出來，到底支持誰呢？這時就按物權(quán)法第七十六條規(guī)定的，召開業(yè)主大會或由全體業(yè)主表決就可以了。因此，該條不但貫徹物權(quán)法，而且從業(yè)主大會或業(yè)主委員會的規(guī)范運(yùn)作方面也非常有益，同時更避免物業(yè)公司與業(yè)主就一些問題各執(zhí)自己觀點(diǎn)，久拖不絕。 亮點(diǎn)四、明確會所、幼兒園、車庫歸屬 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第十四條規(guī)定：按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。 具體事例：實(shí)踐中存在著大量的業(yè)主委員會與開發(fā)商及物業(yè)公司關(guān)于會所、幼兒園的糾紛，關(guān)于會所、幼兒園的歸屬問題一直是眾說紛紜。由于許多開發(fā)商將會所的部分房屋用于經(jīng)營與小區(qū)業(yè)主無關(guān)的事務(wù)，大量的小區(qū)外的人員進(jìn)入小區(qū)。不但擾民，而且?guī)砹税踩[患。同時也背離了當(dāng)初開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)會所為滿足業(yè)主基本需要的這一目的。 律師解讀：本條關(guān)于會所、幼兒園的歸屬的規(guī)定。 1、它的前提是按規(guī)范要求配套建設(shè)，它體現(xiàn)了一個原則，約定屬建設(shè)單位所有的前提條件是建設(shè)單位有證據(jù)證明會所及幼兒園歸其所有，否則該約定會因?yàn)榻ㄔO(shè)單位沒有證明文件而無效。從另一個層面講，就是歸全體業(yè)主所在。當(dāng)然即使在歸建設(shè)單位所有的情況下，業(yè)主有優(yōu)先享有其提供服務(wù)的權(quán)利。 2、在實(shí)踐中會所、幼兒園的產(chǎn)權(quán)問題一直是社會各屆最廣泛關(guān)注的問題，長久以來，在法律或法規(guī)上也未進(jìn)行過明確的規(guī)定。本條例的這一規(guī)定，正是從解決實(shí)際問題出發(fā)，嚴(yán)格了開發(fā)商的舉證責(zé)任，從立法的本意還是從維權(quán)業(yè)主合法權(quán)益出發(fā)的。 亮點(diǎn)五、車庫歸屬確定，開發(fā)商無權(quán)濫賣車位！ 條例規(guī)定：第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。 具體事例：在很多小區(qū)，有些車庫，開發(fā)商不但與業(yè)主沒有約定，而且拿不出證據(jù)證明車庫的歸屬，就擅自將車庫賣掉了。有的甚至連占用地上共用道路的車位也賣掉。 律師解讀：本條是關(guān)于確認(rèn)車庫、車位歸屬的規(guī)定。 根據(jù)物權(quán)法第七十四條規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車庫及車位的歸屬可以約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。本條就是對上述規(guī)定作了進(jìn)一步的明確。 就該條所規(guī)定的內(nèi)容來看，在實(shí)踐中更利于操作與執(zhí)行。建設(shè)單位說車位歸其所有，不但要事先有約定，而且要提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。從一定程度上講，該條傾向于保護(hù)業(yè)主利益角度出發(fā)，對開發(fā)商的權(quán)利進(jìn)行了限制。同時針對實(shí)踐中開發(fā)商任意賣掉業(yè)主共有車位的做法，再一次從法律上予以否定。本條例通過后，希望通過本條例的實(shí)施，濫賣車位的做法能得到遏制，購房者有了法律依據(jù)，也能自發(fā)的抵制類似無權(quán)處分車位的這種做法。 亮點(diǎn)六、停車難有望得到緩解，車位、車庫不得“只售不租” 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第五十條車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。 在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。 具體事例：在調(diào)研過程中我們遇到很多奇怪的現(xiàn)象，有的小區(qū)地下車庫空空、地上的綠地、道路卻堵滿了車，業(yè)主進(jìn)出小區(qū)非常不便。有的業(yè)主為了搶車位，早下班，否則晚了，沒地方停車，只能將車停在路邊。因?yàn)槎萝?，刮車，?dǎo)致鄰里關(guān)系緊張，爭執(zhí)搞得鄰里不和。經(jīng)了解、由于車庫售價太貴，業(yè)主一時拿不出那么多錢來，想租車庫，但是開發(fā)商卻只售不租或?qū)⒆赓U價格定得太高，讓業(yè)主租不起。有的干脆將車位租給小區(qū)以外的人，或賣給小區(qū)外的人。 律師解讀： 1、本條首先解決開發(fā)商控制車庫只售不租、業(yè)主停車難、租車庫難的問題。 2、從法律上否定了開發(fā)商“只售不租”的做法，同時為了避免開發(fā)商任意定價，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的有序停車，對高價租賃車位進(jìn)行了限制，規(guī)定租賃車位實(shí)行政府指導(dǎo)價。 3、從保證小區(qū)安全角度出發(fā)，優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要，限制了物業(yè)管理區(qū)域外人員租賃車庫的時間，即每次簽訂合同的期限不得超過六個月。如果小區(qū)業(yè)主原來沒有車，后來有了，小區(qū)內(nèi)雖然有車庫，但是由于租給了小區(qū)業(yè)主以外的人，在這種情況下，業(yè)主有權(quán)要求租賃車位。開發(fā)商由于租期不長，也有利于協(xié)調(diào)，更好的滿足業(yè)主租賃或購買車位的需要。 4、強(qiáng)調(diào)車庫的優(yōu)先及充分利用，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會任意占用共有道路及場地設(shè)置車位，充分保障業(yè)主的道路通行權(quán)以及其他的物權(quán)。在這里要強(qiáng)烈譴責(zé)一種觀點(diǎn)，隨意堵車位、車庫的業(yè)主維權(quán)事件多次發(fā)生，而且有的以開發(fā)商妥協(xié)而告終。對于類似事件，如果不是為了業(yè)主的共同利益，僅僅是一已之利，我還是持否定意見。因?yàn)檫@是違反物權(quán)法規(guī)定的，同時也是為了解決私利而置其他廣大業(yè)主而不顧的一種行為。因此在此呼吁，業(yè)主維權(quán)要理智、要合情合理。 5、隨著該條例的實(shí)施，業(yè)主有了尚方寶劍，開發(fā)商有了金箍咒，開發(fā)商只售不租的現(xiàn)象，相信小區(qū)所面臨的停車問題，有望得到緩解。 亮點(diǎn)七： 車位使用費(fèi)明確權(quán)屬、業(yè)主權(quán)益有保障 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第53條規(guī)定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主 共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價格等因素確定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。具體事例：現(xiàn)在小區(qū)普遍存在兩種怪現(xiàn)象，一、業(yè)主不自覺，任意停車，而且不交車位費(fèi)。由于屬業(yè)主共有的道路及場地可供停車的位置數(shù)量有限，并不能完全滿足所有業(yè)主的需要。因此張三停在共有道路上或共有場地上，李四就有可能停不下或者李四有可能沒車，不需要停車。由于李四及其他業(yè)主對該道路及場地也享有共有權(quán)。因此，無形之中，張三的停車行為就造成了對其他業(yè)主的權(quán)益的損害或占用了其他業(yè)主的份額。在這種情況下，張三必須要對其他業(yè)主做出補(bǔ)償。也就是所謂的場地使用費(fèi)用的由來。 還有一個現(xiàn)象就是物業(yè)公司自行收取車位費(fèi)歸其所有，侵害業(yè)主合法權(quán)益。這也引起了業(yè)主的普遍反對，究竟車位費(fèi)如何收、該不該收、以何種形式收、誰有權(quán)收成了業(yè)主最普遍關(guān)心的問題。 律師解讀：本條是關(guān)于車位費(fèi)用權(quán)屬的規(guī)定。 現(xiàn)在有的小區(qū)收車位費(fèi)，有的小區(qū)不收車位費(fèi)，長期使業(yè)主的部分合法權(quán)益無法得到保護(hù)；或者物業(yè)公司收費(fèi)不透明，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)流失，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到保障。 關(guān)于共有車位屬全體業(yè)主共有，已是物權(quán)法的明確規(guī)定。但是物權(quán)法并未對如何收取車位費(fèi)用做出規(guī)定。其時車位費(fèi)作為業(yè)主的一種收益存在，已是業(yè)界的共識。根據(jù)物權(quán)法第八十條的規(guī)定，車位場地使用費(fèi)這一收益，在業(yè)主未進(jìn)行約定時，則可以按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。本條例也是貫徹了這一原則，所以明確規(guī)定“車位場地使用費(fèi)屬全體業(yè)主共有”。這一規(guī)定是物權(quán)法規(guī)定的延伸，不但讓使用共有車位的業(yè)主交費(fèi)有據(jù)，同時從法律上糾正了實(shí)踐中物業(yè)公司自行收取車位費(fèi)的一些錯誤做法，最重要的是業(yè)主收益得到了保障。 亮點(diǎn)八：停車先定車位，不能亂停車 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。 業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。 具體事例：現(xiàn)實(shí)中小區(qū)業(yè)主亂停車的現(xiàn)象非常普遍，物業(yè)公司怎么說都不管用，亂停車不但侵犯了其他業(yè)主的共有份額，而且造成物業(yè)管理環(huán)境的秩序混亂，給物業(yè)公司的工作增加了管理難度。 律師解讀：本條是關(guān)于商定停車位置的規(guī)定。 目前在香港、北京等大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了買車須先有停車位的規(guī)定，有的業(yè)主對此也是深有體會，在立法過程中正是考慮到汽車保有量的不斷增加，現(xiàn)實(shí)中存在的業(yè)主停車難等式問題而設(shè)定的這一規(guī)定。相對來講，本條具有一定的前瞻性與超前性。 本條規(guī)定一是從小區(qū)的有序停車現(xiàn)象出發(fā)，二是為物業(yè)公司管理停車秩序提供了法律依據(jù)。以后小區(qū)業(yè)主如果在小區(qū)沒有固定車位，想停車就必須先商定位置。如果有看管要有，還得另行協(xié)商。從根本上解決了車位使用合同及保管合同或者說車位費(fèi)用與保管費(fèi)的區(qū)別。這也是制定的立法初衷吧。 亮點(diǎn)九、明確專業(yè)經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備的投資來源、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)及范圍 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開發(fā)費(fèi)），并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。 具體事例：小區(qū)樓前的管道漏水了，搞得到處是，找開發(fā)商過質(zhì)保期了，找物業(yè)，物業(yè)說是這歸專業(yè)經(jīng)營單位管，然后找自來水公司，自來水公司說：我們只對小區(qū)規(guī)劃紅線以外的管線負(fù)責(zé)，以內(nèi)的我們不管。你們這個小區(qū)沒進(jìn)行一戶一表改造，我們只對物業(yè)公司，跟他結(jié)算。你說，業(yè)主到底找誰？ 律師解讀： 1、立法背景：實(shí)踐中存在兩種問題，一種是專業(yè)經(jīng)營單位像水、電等單位已經(jīng)進(jìn)行了一戶一表的改造，水電等專業(yè)經(jīng)營單位對戶表以外的部分負(fù)責(zé)，戶表以內(nèi)的部位由業(yè)主承擔(dān)。還有一種就是未進(jìn)行一戶一表改造的，專業(yè)經(jīng)營單位只與物業(yè)公司結(jié)算，小區(qū)物業(yè)公司成了二倒販子，專業(yè)經(jīng)營單位對小區(qū)內(nèi)專業(yè)設(shè)施設(shè)備不管不問，出問題了，業(yè)主或物業(yè)企業(yè)自己管。 2、專業(yè)經(jīng)營單位：在本條例中指的是供水、供電、供熱、天然氣、煤氣等等單位，基于這些單位與物業(yè)公司及業(yè)主所引起的激烈矛盾，本條例率先就專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一界定，明確規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時，將該項(xiàng)費(fèi)用一并交給主管部門，然后由主管部門將相關(guān)條款是全國及各省市有關(guān)物業(yè)管理立法中的一個創(chuàng)新。 3、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備范圍：包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。屬于上述范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備，就由專業(yè)經(jīng)營單位投資，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)也歸他們，有了問題也找他們，由他們承擔(dān)維護(hù)責(zé)任。如果條例施行后，該條款得到了落實(shí)，那么我們業(yè)主可不用為這些東西費(fèi)心了，將來設(shè)備老化了，也不用找我們業(yè)主，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)。物業(yè)公司也不用為這些東西再費(fèi)腦筋了，暖氣不熱，找供熱企業(yè)解決，不是物業(yè)公司的問題。物業(yè)糾紛減少了，社區(qū)和諧了。 4、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與暗箱操作：本條也是針對實(shí)踐中存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一及暗箱操作問題而設(shè)。有的開發(fā)商建設(shè)小區(qū)時，在交付前就已經(jīng)與專業(yè)經(jīng)營單位達(dá)成了協(xié)議，當(dāng)然交付有個前提，那就是要交給這些單位一筆錢，至于這筆錢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則各不相同，多少不一，沒有明確的具體標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致非?；靵y，所以有的新建住宅小區(qū)有的交付，有的未交付。那么本條例通過后，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一了，暗箱操作少了，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備交出去了，受惠的不但是業(yè)主，開發(fā)商也是最大的受益者。 5、配套文件的實(shí)行是要件：當(dāng)然這個規(guī)定的施行，還需要需要相關(guān)配套文件的施行。在本條第二款最后一句就規(guī)定由省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定相關(guān)的配套辦法。至于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。 亮點(diǎn)十、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備建設(shè)及移交的落實(shí) 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第九十六條： 違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 具體事例： 有的小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由于未移交出去，給業(yè)主帶來很多麻煩，也帶來很多不便，而很多專業(yè)經(jīng)營單位對接收這些設(shè)施設(shè)備也熱情不高。將來這些設(shè)施設(shè)備更新怎么辦，而且這些都需要專業(yè)人員進(jìn)行維修，可不是普通人就能做得了。 律師解讀：本條主要規(guī)定了移交工作的落實(shí)。 本條例在立法之初，就根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，從產(chǎn)權(quán)與歸屬上確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營單位權(quán)責(zé)義的劃分，以期定分之止，減少矛盾。在起草過程中關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資及產(chǎn)權(quán)與維修也是討論最為激烈的部分之一。由于事關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位的利益，專業(yè)經(jīng)營單位對此條款提出很大的異議，但是最終該條例在規(guī)定了若干專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)義務(wù)與責(zé)任后得以通過。 以前小區(qū)水電的損耗由業(yè)主進(jìn)行承擔(dān)，現(xiàn)在該部分的責(zé)任由專業(yè)單位承擔(dān)，業(yè)主只承擔(dān)進(jìn)戶表以內(nèi)的，確實(shí)為業(yè)主減負(fù)了，但是專業(yè)經(jīng)營單位責(zé)任就大了。所以很明顯，一些專業(yè)經(jīng)營單位會有相應(yīng)的抵觸。正因?yàn)榭紤]到這一后果，所以我們條例在96條規(guī)定了處罰條款，就是為了前面新舊小區(qū)的移交工作能得到落實(shí)，避免因?yàn)閷I(yè)經(jīng)營單位的原因移交不出去。如果確實(shí)存在著移交不出去的問題，根據(jù)本條的規(guī)定，可以由責(zé)任人承擔(dān)相關(guān)法律賠償責(zé)任。 亮點(diǎn)十一、明確專業(yè)經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任、解決物業(yè)服務(wù)矛盾 條例規(guī)定：條例第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。 各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第八十三條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供 電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。 具體事例：之前有的小區(qū)漏水了，業(yè)主找張三，找李四，都推脫， 都講各自的理，給業(yè)主造成損失不說，責(zé)任也沒理清。這樣的例子枚不勝舉，因?yàn)轭愃频氖录鸬姆杉m紛更是層出不窮。 律師解讀：本條是關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任的規(guī)定。對國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第52條規(guī)定的細(xì)化與延伸。 根據(jù)上述規(guī)定：維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由專業(yè)經(jīng)營單位的承擔(dān)，明確了責(zé)任人，減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，同時本條也明確規(guī)定了責(zé)任的分界點(diǎn)，即分戶計量裝置或入戶端口以外。如果以后再發(fā)生維修責(zé)任的事件，根據(jù)這一分界點(diǎn)，就能確定責(zé)任人，不至于糾纏不清。而且上述兩條規(guī)定不但國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定相適應(yīng)，而且與本條例第十六條、條例第十七條、條例第二十五條、條例第九十條對接，在明確了投資建設(shè)責(zé)任后，又明確了移交的程序、又規(guī)定移交不了的法律后果，在移交后，相關(guān)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至專業(yè)經(jīng)營單位。前后響應(yīng)，再一次明確并強(qiáng)調(diào)了相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。 亮點(diǎn)十二、建立房屋質(zhì)量保修金、開發(fā)商難逃責(zé)任業(yè)主有說法 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第七十五條 新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 通過住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。 第七十六條建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 具體事例：某市的一個小區(qū)，開發(fā)商向業(yè)主交付房屋后，房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，衛(wèi)生間漏水，業(yè)主找開發(fā)商維修。但是開發(fā)商修了二次后一直未修好。后來業(yè)主再去找開發(fā)商，開發(fā)商就開始推脫、搪塞，最后竟然不肯見業(yè)主了。 王輝律師解讀：質(zhì)量保修金制度的確立了解決了業(yè)主維修難的問題，避免了建設(shè)單位注銷后或從項(xiàng)目撤出無法維修的問題，也避免了業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為借口而不交物業(yè)費(fèi)用的問題。如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)，那么業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 這一制度對開發(fā)商是一種制約，也是一種規(guī)范。我想這一制度一定會督促開發(fā)商在建設(shè)房屋過程中注重房屋質(zhì)量，及時履行保修責(zé)任，有利于開發(fā)商提高房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)性能認(rèn)定制度與注重房屋質(zhì)量保險制度。 對業(yè)主來講，則是房屋質(zhì)量保證的福音。業(yè)主的合法權(quán)益有保障了，避免因房屋維修問題久拖不絕而給日常生活造成的影響，避免矛盾激化。當(dāng)然這也對資金監(jiān)管部門提出了更高的要求，要實(shí)履行核實(shí)責(zé)任。 對物業(yè)公司來講，因?yàn)楸Ｐ奁趦?nèi)的房屋質(zhì)量維修問題引起的業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)問題，也會相應(yīng)的減少，有利于物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)工作的開展。 從另一個角度講，該條給物業(yè)主管部門增加一項(xiàng)工作，不但嚴(yán)格監(jiān)管該項(xiàng)資金的使用，尤其對使用資金的業(yè)主、物業(yè)企業(yè)所申報的數(shù)額及用途都要嚴(yán)格審核。它涉及到維修項(xiàng)目是否屬于開發(fā)商的質(zhì)保范圍及費(fèi)用的合理性等問題。因此從一定意義上講，從主管部門支付資金的前提，就是維修項(xiàng)目及維修費(fèi)用要明確具體，且相關(guān)各方（尤其是開發(fā)商與業(yè)主）無異議方可，但是實(shí)踐中除了開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定認(rèn)可相關(guān)數(shù)額外，一般對相關(guān)的維修費(fèi)用都存在爭議，需要依法經(jīng)過訴訟或仲裁確定方可。因?yàn)樗煌谧≌瑢ｍ?xiàng)維修資金，因?yàn)閷ｍ?xiàng)維修資金是業(yè)主自行繳納，屬于業(yè)主所有，因此業(yè)主經(jīng)法定程序可以依法使用。而該項(xiàng)資金屬于開發(fā)商所有，起一個質(zhì)保作用。因此，如果未經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可，就按一方意見使用該筆資金，是存在法律風(fēng)險的。因此，對該項(xiàng)資金的使用，需要審慎適用。 亮點(diǎn)十三、有了“裝修保證金”，房屋裝修要監(jiān)督 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條規(guī)定： 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。 住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限； （二）允許施工的時間； （三）廢棄物的清運(yùn)與處置； （四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求； （五）禁止行為和注意事項(xiàng)； （六）裝修保證金的收取和退還； （七）違約責(zé)任； （八）其他需要約定的事項(xiàng)。 第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。 具體事例：有的小區(qū)因?yàn)闆]有登記，房屋漏水了，有的業(yè)主損壞了承重墻，對整個樓都造成了威脅。當(dāng)然還有的業(yè)主不愿接受物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，也不愿交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。給物業(yè)公司的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。 王輝律師解讀：裝修登記制度的設(shè)立不但是對國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第53條規(guī)定的細(xì)化與延伸。而且是將實(shí)踐中具體做法從法規(guī)上進(jìn)行了落實(shí)，加強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中的義務(wù),完善了物業(yè)的裝飾裝修管理制度。從物業(yè)管理角度講旨在調(diào)整裝修過程中的物業(yè)企業(yè)對業(yè)主使用物業(yè)的監(jiān)管；從維從相鄰關(guān)系方面，旨在維護(hù)其他共有人的合法權(quán)益及知情權(quán)。 在立法調(diào)研過程中，經(jīng)常出現(xiàn)裝修砸承重墻、破壞防水、噪音擾民的情況，對其他業(yè)主的日常生活造成影響。本條所規(guī)定的裝修保證金制度，不僅僅是制約業(yè)主，也制約物業(yè)企業(yè)。業(yè)主違約了，要承擔(dān)責(zé)任。如果物業(yè)公司違約了，未盡到監(jiān)管職責(zé)，也要承擔(dān)裝修所造成的損失。所以它是一把雙刃劍。 根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主或物業(yè)使用人裝修應(yīng)當(dāng)先登記，當(dāng)然如果需要辦批準(zhǔn)的還要辦批準(zhǔn)手續(xù)，然后簽署相關(guān)的裝修協(xié)議，并交納相關(guān)的保證金。在協(xié)議中物業(yè)公司負(fù)有向業(yè)主告知注意或禁止事項(xiàng)的義務(wù)，比如說，不能破壞承重墻，不能破壞防水層等等。但是是不是，簽了裝修協(xié)議，物業(yè)公司的義務(wù)就完成了呢？當(dāng)然不是，后面物業(yè)企業(yè)還有一個很重要的監(jiān)督義務(wù)，要到施工現(xiàn)場去查看。 這三條關(guān)于裝修裝飾的規(guī)定，是一系列、有步驟的規(guī)定。正是針對實(shí)踐中存在的問題而設(shè)立。相信隨著條例的實(shí)施，有關(guān)裝飾裝修引起的物業(yè)糾紛會逐步減少。 亮點(diǎn)十四、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交-新建新住宅區(qū)移交 條例規(guī)定：條例第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。 具體事例：在之前一些項(xiàng)目中，有于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未就是否移交達(dá)成協(xié)議，就與業(yè)主簽訂入住手續(xù)。物業(yè)公司的身份不明不白，是代業(yè)主繳納水費(fèi)，還是代專業(yè)經(jīng)營單位收費(fèi)呢，不明確，關(guān)于物業(yè)公司的法律地位的探討也爭論不一？當(dāng)然也存在著開發(fā)商想交給專業(yè)經(jīng)營單位，而專業(yè)經(jīng)營單位不收的情況？現(xiàn)在法律如何規(guī)定呢？ 王輝律師解讀：本條是關(guān)于條例施行后，新建住宅小區(qū)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交程序及時間的規(guī)定。 在業(yè)內(nèi)關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交討論一直就未停止過，也是討論最多的問題。為什么會出現(xiàn)這么多的討論，是因?yàn)橹皼]有法律規(guī)定開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位的手續(xù)如何辦理，在何時辦理。 根據(jù)上述條例規(guī)定：移交有一個限制條件，即綜合驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位辦理接收手續(xù)，并協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營單位簽訂合同。在這里未涉及到物業(yè)公司是否參與移交。當(dāng)然如果由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位辦理移交后，相應(yīng)的關(guān)于這方面的物業(yè)糾紛也會逐漸減少。 從具體規(guī)定來講，本條的可操作性很強(qiáng)，首先，對條例施行后的新小區(qū)，我們條例從期限上就專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的接收管理程序提出了要求；其次從順序上嚴(yán)格建設(shè)單位與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理接管在先，協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營單位簽訂合同在后，進(jìn)一步落實(shí)了最終服務(wù)到戶。 之前，曾經(jīng)因?yàn)闆]有法律依據(jù)，由于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未辦理接收引發(fā)了很多物業(yè)糾紛，建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主理不清。本條關(guān)于條例實(shí)行后新建住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交就是針對上述問題而設(shè)。同時在立法時考慮到條例施行前后法律效力的問題，分為條例施行前后的，同時因?yàn)楸緱l例涉及到舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，所以在條例關(guān)于舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理中也提到舊住宅區(qū)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交問題，非常全面。該條例的實(shí)施，無論新舊，不論條例實(shí)行前后，所有新舊住宅小區(qū)的業(yè)主面臨的關(guān)于專業(yè)經(jīng)營單位的困惑都有了相關(guān)的法律依據(jù)，其問題也會逐步得到解決。 亮點(diǎn)十五、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交-已建成新住宅區(qū)移交 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第十七條規(guī)定：本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。 具體事例：在去年，還有的小區(qū)因?yàn)閷I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的問題鬧個不停，還有的因?yàn)閰^(qū)域供暖或者自行燒鍋爐的問題發(fā)生矛盾與糾紛，當(dāng)時業(yè)主與物業(yè)公司反映想把這一方面的設(shè)施設(shè)備交給專業(yè)經(jīng)營單位經(jīng)營，但是專業(yè)經(jīng)營單位不愿接收。業(yè)主與物業(yè)公司為此都很頭痛？ 王輝律師解讀：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于專業(yè)經(jīng)營單位設(shè)施設(shè)備的移交方面規(guī)定的非常全面。在前一個亮點(diǎn)中也提到了。而本條規(guī)定的主要是現(xiàn)實(shí)問題怎么解決？前面講了，有的物業(yè)小區(qū)想交但交不出去，怎么辦？條例通過后，我想可依照本條的規(guī)定，依據(jù)相關(guān)市級政府或部門制定的具體辦法，由業(yè)主大會決定是否移交。 當(dāng)然相關(guān)部門的配套文件非常重要，業(yè)主大會的決議或決定也非常重要，這里有必要提業(yè)主委員會，因?yàn)闃I(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有可能一些具體的工作是需要業(yè)主委員會以及小區(qū)的物業(yè)公司來完成的。這就需要未成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的小區(qū)抓緊成立。 亮點(diǎn)十六、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交-舊住宅區(qū)的移交 條例規(guī)定：第九十條 設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。 舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府劃定。 舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)；開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 具體事例：有的舊住宅小區(qū)沒有業(yè)主大會或有了業(yè)主大會，但由于條件所限，達(dá)不到新建住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，雖然想移交給專業(yè)經(jīng)營單位，但仍然存在著理不清的問題，當(dāng)然，我們也看到許多省市通過一戶一表改造工程，許多專業(yè)經(jīng)營單位也正在積極辦理相關(guān)移交手續(xù)。舊小區(qū)的許多未移交的問題正在逐步得到解決？ 王輝律師解讀：本條是關(guān)于舊住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備投資建設(shè)、完善及移交的規(guī)定。 我們省這幾年一直注重舊小區(qū)的改造，尤其我們濟(jì)南，在全運(yùn)會的背景下，許多舊小區(qū)各方面的都在發(fā)生著改變，沒有物業(yè)服務(wù)用房的，也在添置，一戶一表的工程也正在改造。 根據(jù)上述條例規(guī)定，政府、原建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主從各個角度、從各個方面根據(jù)實(shí)際情況擔(dān)負(fù)起舊小區(qū)改造的法律責(zé)任。從整個規(guī)定來講，還是貫徹了物權(quán)法的規(guī)定，從專有部分、共有部分角度及是否盡到合同約定責(zé)任角度，區(qū)分了政府、建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主的義務(wù)。 但是由于各地情況不一，所以舊小區(qū)的范圍沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以在第二款中授權(quán)由設(shè)區(qū)的市人民政府劃定舊住宅區(qū)的范圍。在第三款中明確了相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備改造的投入問題，非常明確具體。在這里我們也呼吁政府部門盡快制定辦法，切實(shí)將條例貫徹下去，切實(shí)為老百姓解決問題。 亮點(diǎn)十七、業(yè)主投票權(quán)有新規(guī) 條例規(guī)定： 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第33條規(guī)定： 業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定： （一）按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票； （二）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。 具體事例： 在某一小區(qū)，成立業(yè)主大會，由于小區(qū)還有一半的房子未售出，開發(fā)商來了代表，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，對業(yè)主達(dá)成的很多決議持反對意見。業(yè)主們沒辦法了，雖然說人家開發(fā)商是一家，但開發(fā)商卻講，我代表是未售出各單獨(dú)的專有部分。由于之前從未有法規(guī)對開發(fā)商所代表的專有部分如何計算票數(shù)予以明確，而業(yè)主們與開發(fā)商在票數(shù)計算上又未達(dá)成一致，所以小區(qū)的多次決議均未通過。 王輝律師解讀：根據(jù)實(shí)踐中情況，結(jié)合立法背景，對該條的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)行分析： 1、立法背景：該條款的設(shè)立正是對物權(quán)法第七十六條所規(guī)定的以業(yè)主人數(shù)及面積數(shù)計算表決權(quán)數(shù)的延伸。同時根據(jù)實(shí)際情況，在未約定時，對建設(shè)單位的投票權(quán)進(jìn)行了限制。也是基于業(yè)主自治組織的依法有序運(yùn)行及難以成立等角度考慮，進(jìn)行了這樣的規(guī)定。 2、關(guān)于投票權(quán)的規(guī)定，貫徹了“約定優(yōu)先”的原則，即只有在業(yè)主或業(yè)主大會未進(jìn)行約定時，才按上述規(guī)定的內(nèi)容確定。如果說開發(fā)商在購房合同中就投票權(quán)已與各位業(yè)主進(jìn)行了約定，那么只要這一約定不違反合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定，那么這種約定也是有效的。 3、如何確定業(yè)主身份，根據(jù)實(shí)踐中的情況，在辦理房產(chǎn)證前，應(yīng)以購房合同為據(jù)確定業(yè)主身份。在辦理房產(chǎn)證后，以不動產(chǎn)登記簿及房產(chǎn)證確認(rèn)業(yè)主身份。在這里還存在一個問題，即夫妻共有房產(chǎn)問題。如果在確認(rèn)業(yè)主身份時，夫妻雙方未出示房產(chǎn)歸屬夫妻一方所有的證據(jù)，那么可以確認(rèn)該房產(chǎn)該夫妻共有。當(dāng)然，現(xiàn)在房產(chǎn)不限于夫妻共有，有的是親戚、朋友、生意伙伴都可以共有一套房產(chǎn)，這些必須以房產(chǎn)證及不動產(chǎn)登記簿有效的購房合同為據(jù)。但是夫妻共有，在確認(rèn)共有時要依據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定確定。 4、如何確認(rèn)業(yè)主房屋的面積，在法定測繪部門實(shí)測前按購房合同上所記載的面積，在實(shí)測后，按法定測繪部門測繪的面積為準(zhǔn)，實(shí)踐中一般交房時，開發(fā)商與業(yè)主都會辦理房屋面積差異協(xié)議書，對房屋的實(shí)測面積有記載。在辦理房產(chǎn)證后就以不動產(chǎn)登記簿上載明的面積為準(zhǔn)。 5、條例實(shí)行后，參加投票的人員，業(yè)主也好、開發(fā)商也好，在業(yè)主大會未就投票權(quán)進(jìn)行約定的前提下，可以按照上述法律規(guī)定進(jìn)行操作，促進(jìn)社區(qū)業(yè)主自治管理的進(jìn)程。 亮點(diǎn)十八、未參加投票是否視為同意決議或決定？ 條例規(guī)定： 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第三十四條規(guī)定：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。 具體事例： 現(xiàn)在很多小區(qū)，由于業(yè)主從數(shù)眾多，對成立業(yè)主大會這種活動不怎么積極參加，統(tǒng)計這個投票權(quán)太難了，有的業(yè)主即使收到了，他也不來投票。因?yàn)檫@種現(xiàn)象，實(shí)踐中比較容易出現(xiàn)兩個問題：一、不來投票，法定人數(shù)達(dá)不到，業(yè)主大會難以成立，相關(guān)決議的形成更不無從談起。二、等業(yè)主大會相關(guān)決議形成時，有的業(yè)主就主張權(quán)利了，說自己沒投票，不同意。后來在實(shí)踐中就這產(chǎn)生了這個條款：“即不參加投票即視為同意的條款?！钡菍τ谶@個條款的法律效力，可謂眾說紛紜？ 王輝律師解讀：本條款的公告制度、不參加投票業(yè)主的投票權(quán)計票制度正是針對實(shí)踐中業(yè)主大會開會難，投票難、形成決議難的問題而設(shè)立的。我認(rèn)為可從如下四點(diǎn)來理解： 1、立法背景：在本條例的調(diào)研過程中，很多業(yè)主、業(yè)主委員會成員反映上述問題，不這樣做，業(yè)主大會不知道猴年馬月才能開起來。但是如果確認(rèn)“不參加投票即視為同意”本條款的法律效力，那么肯定是違反法律的。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，一方單方面的法律行為，除非事先有約定或事后另一方認(rèn)可，否則對另一方不發(fā)生法律效力。 這就如同賣大米，“我們發(fā)給業(yè)主一個通知，明天放你家門口一袋大米，賣30元錢。如果你不回復(fù)，就視為你同意買，我們明天就送過去，同時收錢?！蔽蚁氪蠹铱隙ǘ济靼走@個道理，你明天送過去，人家業(yè)主不一定要。因?yàn)槿思腋揪屯饽氵@樣做，因?yàn)闃I(yè)主沒有回復(fù)你的義務(wù)，這只是賣大米的一廂情愿。這畢竟不同于送牛奶，大家都訂好的，每天送到家門口盒子里。 2、必須把書面征求意見書送交每一位業(yè)主，只有無法送達(dá)的，才能在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。這是保障業(yè)主投票權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的條款。什么叫做無法送達(dá)的，我們可以這樣理解，那就是出租房屋的業(yè)主由于不在本小區(qū)，聯(lián)系不上的?？罩梅康臉I(yè)主聯(lián)系不上，還有就是居住在本小區(qū)但對征求意見書拒收的業(yè)主。 3、收到投票，不參加投票的業(yè)主是否計入已表決的多數(shù)票，以全體業(yè)主簽字認(rèn)可的業(yè)主管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約的規(guī)定為準(zhǔn)。如果未約定計入，那么肯定不能計入已表決的多數(shù)票。這也是對實(shí)踐中“未約定，就單方面在通知中列明；不參加投票，即視為同意”這一做法的否定，同時又根據(jù)實(shí)際情況折衷地進(jìn)行了規(guī)定。 當(dāng)然實(shí)踐中還有另外一種做法：“即計算表決票數(shù)時，只計算否定票數(shù)，然后總票數(shù)減去否定票數(shù)，剩余票數(shù)就是有效同意票數(shù)。”這種做法其時與上面事例中所介紹的情況沒什么區(qū)別，換湯不換藥而已。一般地一些事情的看法，大家都認(rèn)為是非對即錯，但是卻忽視了選舉中的棄權(quán)或不參加投票的投票權(quán)人。不論出于什么原因，如果沒有相應(yīng)的法律依據(jù)或合同依據(jù)，就簡單歸納為同意或沒同意，我認(rèn)為此事有待商榷。當(dāng)然我想山東省物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)給出了答案，即看管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約是否約定。 4、前面已經(jīng)詳述，這個條款的適用，關(guān)鍵是看管理規(guī)約與臨時管理規(guī)約如何約定。因此業(yè)主大會的議事規(guī)則及議決事項(xiàng)中應(yīng)當(dāng)有所涉及該項(xiàng)內(nèi)容，只有這樣才會避免在日后表決事項(xiàng)時糾纏不清，出現(xiàn)矛盾。 亮點(diǎn)十九、業(yè)主委員會成員資格 條例規(guī)定： 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條規(guī)定： 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格： （一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的； （二）拒不履行委員職責(zé)的； （三）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的； （四）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的； （五）因其他原因不適