房地產估價師考試資料328913753.doc

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2005年博哥在線解答案例分析考試1101、請問: 一.P139 2-11案例:在采用動態(tài)法時仍計算了利息和利潤,這么重大的錯誤為何分析中未指出,難道是正確的嗎?二.成本法計算利潤時其基數(shù)包括利息,對否?見案例P53H和P89 三.P132 2-9 此案例分析指出公寓地下室采用同一報酬率,內容好像沒有,怎么回事?成本法好像未扣除折舊,為什么?成本法利潤基數(shù)為何沒包括管理費?收益法中計算維修費時耐用年限取60,是否應該為50年?稅金未包括營業(yè)稅機附加,土地使用稅是否也應包括在應扣除的房地產稅里?如未包括土地使用稅是否可算錯誤?謝謝答：一、凡是你覺得不知道怎么辦的時候，就以理論與方法那本教材為準。至于為什么案例與分析那本教材會出現(xiàn)那么多錯誤，主要有個原因，一是作者非常忙，二是估價師考試中各本教材作者的觀點不一致。對于案例與分析那本教材只能作為一個幫助你學習的材料，不能夠作為標準！ 二、在成本法中計算利潤的基數(shù)要根據(jù)你所采用的利潤率是什么，是成本利潤率還是直接成本利潤率，還是銷售利潤率或投資利潤率？ 三、在案例分析中指出公寓和地下室不應采用相同報酬率而案例中沒有的問題，這是一個教材的印刷錯誤。由于書不在身邊，成本法要不要扣除折舊，要看你評估的新建房地產還是舊有房地產，評估舊有房地產價值是需要扣除折舊。維修費一般是按重置價格的某一個比例計算的，不存在考慮年限的問題，對于某一結構的建筑物，不論你能使用多少年，其每年的維修費應該基本上不會變，更與該建筑物能夠使用多少年沒有多大關系，正如我們人每年所需要的醫(yī)護費與其壽命也沒有關系一樣。對于租賃房地產，采用收益法評估其價格時，運營費用包括營業(yè)稅及附加，而且也包括土地使用稅。未包括土地使用稅可以算作一個錯誤。2、1、土地使用費、土地使用稅的區(qū)別，在什么情況下計算土地使用費、稅？2、投資利潤率、開發(fā)利潤率、銷售利潤率的計算基數(shù)是什么？答：1.土地使用費是分期支付的土地價格,即土地租金,不過是以前深圳對外商的一種做法;土地使用稅是對收入的再分配,在用收益法評估房地產價格時,需要考慮土地使用稅.2.投資利潤率和銷售利潤率的計算基數(shù)請見房地產估價理論與方法教材中的成本法那章；開發(fā)利潤率是一個總稱，它本身沒有一個計算基數(shù)的問題。3、在收益法中,土地為劃撥需要計算土地使用費嗎?答：不需要,把完全產權的價格評估出來,然后減去需要補交的土地使用權出讓金即可.4、1.采用收益法估價求凈收益是不是可以不扣除折舊費？如果扣了折舊是不是只能是設備裝修等而不含建筑物的折舊？答：這要看你的評估范圍，也就是說,你評估的范圍是否包括家俱設備，家俱設備的年折舊費可以扣除；同時還要看具體的條件，當土地使用權的年限晚于建筑物的耐用年限結束時,有一種評估方式可以扣除建筑物的年折舊費。我還要開會去，如不清楚，請再問。5、市場法中的房地產狀況調整中并沒有提到個別因素和區(qū)域因素這兩個概念,而在去年的考試中對區(qū)域因素調整系數(shù)這個問題提到用可比實例的狀況和估價對象的狀況相比這種說法(個別輔導書中),我不明白的是理論方法中對房地產狀況的調整是估價對象與可比實例的比,而沒有分個別因素與區(qū)域因素,更沒有提到兩者之間的差別?在考試中遇到此類問題,我不知該如何解答?請賜教.答：你所說的問題在今年不會出現(xiàn)。因為今年案例的標準以估價理論與方法那本教材為準，即不是以規(guī)范為準，也是不是以案例與分析的教材為準。去年那樣出題目是因為去年說了，考那本教材就以那本教材為準，其中案例與分析以規(guī)范為準。我猜你沒有參加權威教師的培訓，本來這個信息你應該知道的。房地產狀況的調整包括實物狀況調整、區(qū)位狀況調整和權益狀況調整。其中區(qū)位狀況調整就相當于過去的區(qū)域因素修正（不過，也有點區(qū)別，因為樓層和朝向均屬于區(qū)位狀況，而在過去這兩者是屬于個別因素的），實物狀況調整與權益狀況調整均屬于個別因素修正?？梢苑判牡氖牵诮衲甑陌咐荚囍心悴粫龅竭@樣的問題。如果萬一你遇到這樣的問題，你可以把分區(qū)域因素和個別因素分別進行修正的做法作為一個錯誤，不過要在你找不出更規(guī)范的錯誤的條件下，因為對于到底是分區(qū)域因素和個別因素分別進行修正好，還是全部作為房地產狀況修正好，各人有各人的觀點，恐怕誰也難以說服誰，所以這是一個不規(guī)范的錯誤?？荚嚶?，只能聽權威的6、案例P124，2.9.3（1）解決共有財產中房地產分配糾紛進行估價時，一般應以共有財產關系確定日期作為估價時點。這句話咋個來理解。舉個例子，若一對夫妻，99年結婚，夫妻關系續(xù)存期間，即2000年，購買了一套商品房，20年以后，離婚，這時進行房屋分割，按書上這段話的意思是，以共有財產關系確定日期作為估價時點。那么估價時點就是2000年，這時間已經間隔了20年，房地產狀況，市場狀況都發(fā)生了變化，怎么能以2000年為估價時點呢？答：應以20年后的那個時點作為估價時點，2000年只是他們夫妻關系確定之日，而且如果以2000年作為估價時點，那么在價值將無法分割。7、1、收益法中計算運營費用中維修費，管理費、保險費的計算基數(shù)是什么？2、理論與方法中的潛在毛收入、有效毛收入與開發(fā)經營中潛在毛租金、有效毛租金是什么關系？3、請問：您有2002年案例分析的指錯題答案嗎？答：1.維修費的計算基礎是建筑物的重置價格,管理費的計算基礎是年有效毛租金,保險費的計算基礎是建筑物現(xiàn)值.2.潛在毛收入和有效毛收入是對任何經營方式都適應的,它們是一種總稱,潛在毛租金是潛在毛收入在租賃房地產上的具體化,有效毛租金是有效毛收入在租賃房地產上的具體化.3.我沒有電子版的02年試題上的答案,不過在本論壇上有,你找一下應該能找到的.8、請問運營費用中固定要扣除的是不是有1維修費2管理費3房產稅4兩費一稅,呢？請問這四項各自的計算基數(shù)是什么？ 是否還有遺漏？答：兩稅一費的計算基礎為年有效毛收入,其他見本棟的論壇.9、運營費用的扣除項目有：維修費、管理費、保險費、稅費（房產稅、土地使用稅、營業(yè)稅及附加）及租賃費用。請問:他們分別是以什麼做為計算基礎的?答：就這個問題我在本棟論壇回答了多次，不過我還是愿意重復一次。 維修費的計算基礎一般是建筑物的重置價，管理費的計算基礎是年有效毛租金，保險費的計算基礎是建筑物現(xiàn)值，房地產稅的計算基礎是年有效毛租金，兩稅一費的計算基礎是年有效毛收入，土地使用稅的計算基礎是所占用的土地面積，租賃費用的計算基礎要根據(jù)房屋租賃居間合同確定。10、請問投資利潤的計算基數(shù)是什么？答：投資利潤率的計算基礎是：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用。請參看04年估價理論與方法教材中的P12811、請問:如果商品房面積誤差超過3%,買房有權單方解除合同退房嗎?我認為可以,但答案不可以,為什么?答：我想是因為要根據(jù)合同的約定，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房的前提條件是：合同中關于這個問題沒有約定。如果合同中有約定則按照約定優(yōu)先的原則進行處理。12、我在做模擬題的過程中發(fā)現(xiàn)了在房地產合并估價的計算中，關于房地產合并產生的土地合并、條件改變等轉讓手續(xù)費的不同解釋方法，在教材2.8章節(jié)中又沒發(fā)現(xiàn)具體說明，想請教一下：轉讓手續(xù)費是否應作為土地增值額被原來的兩地塊按相應的比例進行分配？04年考試的第八道單選題的答案是不是可以理解為：改變用途的費用包含在土地增值總額中，但不用被1號、2號地塊分配？請答復,謝謝答：1.轉讓手續(xù)費需要作為土地增值額的扣除項，例如教材案例2-8，增值總額=c-(a+b)，如果存在轉讓手續(xù)費，則增值總額=c-(a+b)-轉讓手續(xù)費，這樣做也就等于在原來的兩地塊按相應的比例進行分配。2.根據(jù)上面的回答你能很容易理解04年第8道單項選擇題的答案為什么是C了。13、請問一下,02 年案例指錯題中年出租費用中不扣除管理費(標準答案也不算錯),而04年的運營費用中卻扣除?物業(yè)管理費和管理費概念一樣嗎?答：因為物業(yè)管理費包括了管理費，物業(yè)管理費的范圍比管理費更廣。14、某公司有一商場，該公司擁有該商場的劃撥土地使用權和房屋所有權，并且此商場處于一棟18層高建筑中的第14層，1997年進行了一次重新裝修，但由于經營管理不善，商場自1997年一直處于虧損狀態(tài),因此欲出售該商場,現(xiàn)假設某集團公司欲購買該商場，并委托你評估其客觀合理價格，請寫出你評估的技術路線。參考答案：1、用收益法和市場比較法評估出商場的完全產權售價2、用地價分攤方法測算出商場應分攤的地價，然后根據(jù)當?shù)卣P于劃拔土地使用權轉為出讓土地使用權補交出讓金的規(guī)定乘上一定的比例，得出商場需要補交的土地使用權出讓金。3、測算商場裝修因轉讓所造成的價值損失4、由完全產權的售價，減去需要補交的土地使用權出讓金，再減去原裝修因轉讓所造成的價值損失，得出商場的轉讓測算價5、根據(jù)測算出的轉讓價，結合評估人員的經驗，確定最終的轉讓評估價博哥：為何此題用收益法和市場法求出估價對象的價格后，還需要單獨列出裝修因轉讓所造成的價值損失，結果中再減去原裝修因轉讓所造成的價值損失。什么情況下要這樣做？謝謝答：商場如果發(fā)生轉讓，則原有的裝修基本沒用，因為不同的商業(yè)用途對裝修具有不同的要求，因此商場的轉讓必須造成裝修價值的損失；而原有裝修對于持續(xù)使用是有價值的，亦即收益價格已經包含裝修價值，所以用收益法評估商場的轉讓價格時需要損失裝修的價值損失。我認為對于用市場法評估出來的價格不需要再扣除裝修價值的損失，因為成交價已經考慮了裝修價值的損失。15、博哥：在以抵押貸款為估價目的的評估中，假如指錯題中沒有說明未來的風險和強制處分對抵押價值 的影響，我能不能認為這也是一點錯誤？在以往的考題的答案和些習題的答案中都沒有寫出這是個錯誤，我很矛盾，請幫助我，謝謝答：以前可以作為一個錯誤，而且也是我在改卷中提出的；現(xiàn)在不要作為一個錯誤，因為在抵押估價中，我們需要做的是評估出公開市場價值。16、關于05案例大綱后面例題的疑問：1指錯題：（一）酒店第一、二層估價中，對酒店大堂的估價有重復計算。這點怎么理解？在評估一收益性房地產時，對其中自用部分如何處理？（案例教材P213 6第六層辦公（自用部分）的估價，也不應單獨計算，這部分繞不過彎來了?。ㄈ┚频甑?0層估價中，計算凈收益時為什么用的是租約租金，而不是市場客觀租金？既然估價的是房地產的市場客觀價值，就應該用客觀市場價值，不知我這樣理解對不對？2改錯題：對于第5條計算利潤的疑問，在假設開發(fā)法中，利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是不考慮投資利息與利潤的，此處為什么要計算利潤，而在第6條中又減去利潤部分價值？對于參考答案中3、計算利潤公式：（V2641102132055）2002V549231 此式中V是該項目的價格，2641102是建筑費，132055是管理費，這三項基數(shù)是不是錯誤？答：1。指錯題（一）因為第層大堂的價值已有部分在第2層的酒樓和第10-13層客房及第20層的娛樂用房得到了體現(xiàn)（大堂還有其他部分的價值要通過本酒店的其他有直接收益部分來體現(xiàn)，大堂其他部分的價值和第2、10-13和20層的價值之和構成了估價對象的價值）；案例教材P213 6第六層辦公（自用部分）的估價也是同樣的錯誤。（二）在求取客觀價值時，租約期要用租約租金，租約期外要用市場上的正常租金。其凈收益求取方法錯了這個錯誤已經包含了你所說的錯誤。2.指錯題因為03年那個時候的標準是這樣,那個時候考理論方法以理論與方法教材為準;考案例與分析則以案例與分析教材為準。那個時候利潤的計算基礎是取得待開發(fā)房地產的成本（包括購買待開發(fā)房地產的稅費）、開發(fā)成本和管理費。17、在2005教材成本法中，功能折舊的新計算方法-可修復的部分；折舊增加新功能所需要的費用若在建造時就增加該功能所必需的費用我想請問，這些費用是應該采用哪個時點的價值？請賜教，謝謝。答：這些費用均應該采用估價時點的價值18、請問博哥，這樣說是不是裝修情況對商業(yè)用途的房屋價格沒有影響呢？它的裝修沒有使整個房屋價值增加反而要扣除損失，那是不是原貌買出去還要貴一些呢？答：多數(shù)情況是這樣，因為如果裝修比較高檔，轉讓后的用途和原有的用途一致時，則原有裝修還是有價值的；同時還要看你對裝修內容或范圍的確定，評估時要具體情況具體分析。裝修的適應性越強，則在轉讓時裝修越有價值。19、1.采用收益法估價求凈收益是不是可以不扣除折舊費？如果扣了折舊是不是只能是設備裝修等而不含建筑物的折舊？答：只有當建筑物的耐用年限先于土地使用權年限結束且采用無限年期的公式來計算估價對象的價值時，才可以扣除建筑物的年折舊費，其他情況均不可以扣除建筑物的年折舊費。20、如果房子已屬于危房,但現(xiàn)在又要拆遷.請問應該怎樣去補償.希望能在百忙中給予解答.答：土地價值+危房的殘余價值。如果當?shù)卣泻戏ǖ囊?guī)定，則從其規(guī)定。21、請教博哥:2002年的指錯題的答案中有一個年費用不應扣除營業(yè)稅而我認為這個錯誤的說法應該是在已經扣除了房產稅的情況下,營業(yè)稅的稅率取值錯誤.辛苦你幫忙看一下是不是.請回答.答：確實如你所說。標準答案是：15.房產稅應按租金收入的12%計算16.營業(yè)稅等費率取16.576%,太高.22、博哥你好:請問有效毛收入和有效毛租金是否一個概念?即有效毛收入是否包含押金利息收入?答：不是一個概念，有效毛租金僅包含租金，而有效毛收入還包括押金收益23、請教：拍賣土地使用權是以劃撥方式取得的房地產時，拍賣價款中含土地出讓金嗎？答：含，但拍賣所得的價款首先需要補交土地使用權出讓金24、請問您一個問題:劃撥土地上收益性房地產的價值計算,是否可有這兩種途徑:1、在運營費用中扣除土地收益后計算2、當成出讓土地上的房地產計算價值，再扣除土地出讓金。這兩種思路對否，請老師指點。答：對，就是這樣。在運營費用中扣除土地收益（準確地說是“土地收益金”）的標準是：房租的15%，或土地租金的30%（純土地出讓的情況下）25、請教博哥:04四、改錯題的四個小疑問？答案如下：1、土地取得成本：10000*16000*0.9946*1.04=16550144元 問題1：為何計算投資利息的基數(shù)用的是15913600,計算總評估價值時也是用15913600而不用加了契稅的土地成本:165501442、配套費用：12000*300=36000000元 3、銷售稅費：（15913600+15240000+1415999+6230720）*8%/（1-8%）=3405.245元問題2：8%是否是:兩稅一費的說率加銷售費用率即(5.5%+2.5%=8%)，但為什么除以（1-8%）？答：1.改錯題中不搞“株連政策”2. 首先我告訴你兩點，一是標準答案有誤，二是銷售稅費的計算基礎是售價，即等式左邊要求的東西，我們可以設為V，則V=土地取得成本15913600+開發(fā)成本15240000+管理費360000+利息1415999+利潤6230720+銷售稅稅費V*8%解此一元一次方程得：V=（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）/（1-8%）所以銷售稅費=V*8%=（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）*8%/（1-8%）=3405245元26、估價結果是不是都要寫出 總價和單價？ 外幣必須折合為人民幣！？答：雖然規(guī)范中說估價結果中寫明總價和單價，但在考試中不要把沒有寫出單價作為一個錯誤，因為這是一個非規(guī)范的錯誤，實際估價中很多情況不需要寫明單價。估價結果中外幣也不一定要折算為人民幣，但需要注明估價結果折算為人民幣的匯率；然而，在房屋拆遷補償?shù)墓纼r中，估價結果只能用人民幣來表達。27、1、04年案例改錯題中，計算建筑物建造成本時用了重置價格。按說重置價格已包含專業(yè)費、配套費、管理費、利息、利潤、稅費等，但改錯題又重復計算了這些費用，卻又不算錯。那重置價格的內涵到底是什么呢？2、按照你的說法，房產稅計稅基數(shù)為有效毛租金，二稅一費計稅基數(shù)是有效毛收入。04年改錯題中兩者卻用同樣的基數(shù)，請問是否算錯？3、因抵押目的產生的估價糾紛，重新評估的估價時點是什么：（1）原報告所載估價時點；（2）原報告所載估價作業(yè)期中的某一天；（3）新的估價作業(yè)期中的某一天。4、拍賣價格評估，評估結果是否以公開市場價值體現(xiàn)？還是要做相應的折扣？5、估價結果（技術）報告標題怎樣算完整？“房地產估價結果（技術）報告”還是“XXXX房地產估價結果（技術）報告”？如果只寫“房地產估價結果（技術）報告”算不算錯誤？6、致委托人函中未提及應用有效期算不算錯誤？7、估價目的表述為“確定的價值”，而不是“為確定提供參考”算不算錯誤？8、寫到估價原則時沒有具體寫原則的含義算不算錯誤？9、04年選擇4:估價機構評估某商業(yè)樓在04年3月1日公開市場價值4000萬元,銀行據(jù)此貸款給產權人.2005年9月1日該樓公開市場價值增加了500萬元,則:A:原抵押權人認為500萬不可再設立抵押B:原抵押權人認為500萬不可對原抵押權人以外的的債權擔保C:業(yè)主認為500萬不屬抵押范圍,若對樓拍賣,原抵押權人就500萬無優(yōu)先權D:該500萬可再次抵押答案為B(不知此答案是否權威)，似乎D才是正確的。因為第一抵押人是優(yōu)先受償?shù)模瑢τ谑軆旐樞蚺旁谒竺娴牡盅?，他沒有必要去管。所以A、B錯誤，而C明顯錯誤，似乎只有D是正確的。答：1.那是出題人的失誤,正確的就是你所認為的那樣 2.算錯 3.新的估價作業(yè)日期中的某一天。首先謝謝博哥的答疑。對于第三個問題還有疑問。既然把新的估價作業(yè)期的某一天作為估價時點，那么這個估價時點一般都與原估價時點是不一樣的，那就會造成新的估價結果與原來的估價結果不一樣。在這種情況下，如何去評定原來的估價結果是不是合理，以便解決糾紛呢？答：不好意思，是我沒看清題目，我只看到“重新評估”這幾個字，如果是抵押評估糾紛的估價，應該以原報告的估價時點作為重新評估的估價時點。估價時點確實應該與原估價時點一樣。我當時沒有注意這是糾紛的估價。4.以公開市場價值體現(xiàn),不要給一個折扣,因為那是拍賣機構的事情 5.在考試中那樣的錯誤不要作為一條錯誤. 6.算錯 7.不算錯 8.不算錯,只要寫明本次估價中所遵循的原則,沒要要求寫明各原則的含義. 9.正確答案就是D，你從哪搞的答案？那份答案真是害人不淺！28、請問:某人99年7月按房改政策以3萬的成本價買了一套96年7月建成的磚混公房,耐用50年,殘值率2%,套內建筑面積80平米,當時建筑物重置價500元/平米,03年7月重置價550元/平米,當時市場上96年7月建成的相同結構的建筑物的合理價格為400元/平米,結構,裝修,建成時間均相同的商品房的正常轉讓價格是10萬元,問該房在03年7月最可能售價是( ) C:10萬 D:大于3萬,小于10萬. 答案為D.請問:是否因為此房為成本價的房改房,其售價即為大于3,小于10,如此房為正常商品房,則答案為C.對嗎答：對,就是你所認為的那樣!29、感謝博哥，請問289頁假設開發(fā)法中為何不扣除開發(fā)利潤，馬上要考試了，希望提點建議，答：現(xiàn)在動態(tài)的假設開發(fā)法，即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，既不扣除利息，也不扣除利潤。30、規(guī)范的估價報告的格式和理論最后一章的格式不一樣,安例考試的時候要依照那樣啊?答：對于這個問題，沒有哪個部門明確說過，所以我不好說，但是我認為就案例分析與理論方法兩本教材而言，應該以理論方法教材為準。31、1.今年強制拍賣評估還考慮柏賣系數(shù)嗎？2.強制拍賣評估劃撥用地上的房地產，評估價要扣除土地出讓金嗎！？3.拆遷估價沒同時寫出總價和單價,算一個錯誤嗎?4.如果估價結果是外幣,且寫出匯率(1:8.4),但沒說明此匯率是中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,算一個錯誤嗎!?5.是單列(放到之后),還是不單列,放到中.6.假設開發(fā)法中,是不是任何情況下都必須扣除!?有沒有不要扣除的特殊情況!?若有,請您舉例說明一下好嗎!?7.酒店用收益法估價時,對其中的客房估價,每間客房每天客觀收入*客房數(shù)*365天*入住率,這個計算結果不是單純的房地產收入吧!?是不是應該扣除非房地產產生的收入!?但我看書上沒有一個案例考慮要扣除營業(yè)利潤的.到底該不該扣呀?答：1.不需要考慮拍賣系數(shù)2.在需要轉為出讓土地使用權或先評估出完全產權(出讓土地使用權和商品房的房屋所有權)價格的條件下,評估結果中需要扣除需要補交的土地使用權出讓金3.算一個錯誤,但是只是沒有寫出單價,則不要算一條錯誤4.不算一個錯誤5.放到估價結果報告中(對于這一條標準,我只是聽說的)6.如果評估的價值內涵包括了買方購買估價對象應交納的稅費就不需要扣除,例如:合同約定在建工程的轉讓時,由轉讓方負責所有的稅費.7.對于這個問題,目前在全國沒有一個統(tǒng)一的標準,我認為應該扣除其商業(yè)利潤.但是今年考試時如果出現(xiàn)了這個問題,請你不要把它作為一個錯誤,因為它是一個不統(tǒng)一的錯誤,你應該把精力放在尋找統(tǒng)一錯誤或規(guī)范錯誤上(即人人都認為錯了的東西)32、1。對99年最后一個指錯題中的一段合作開發(fā)的話不理解！“開工后第2季度結束時，項目的原開發(fā)商擬將項目以合作開發(fā)的方式轉讓，轉讓方式為：一次性付給一筆轉讓費，用于補償已經投入的土地使用權出讓金和建筑費等投資，已經預售的1000平米的凈銷售收入在銷售結束時由原開發(fā)商返還給合作方。” 這是不是說，合作方投入該筆轉讓費，所獲得的利益就是（在該工程建成銷售結束時）已經預售的1000平米的凈銷售收入！？2。假設一在建住宅樓，建設期3年（2000.1-2003.1），總建筑面積2000平米。在2001.1月預售1000平米（3000元每平米），到2002年1月，該項目擬轉讓，現(xiàn)采用假設開發(fā)法。（預計售價3000元每平米）那開發(fā)完成后的售價為哪個？ A. 3000*2000/（1+年折現(xiàn)率）；B. 3000*1000*（1+年折現(xiàn)率）+3000*1000/（1+年折現(xiàn)率