房地產(chǎn) swot分析.doc

興進上郡 SWOT分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營結(jié)課作業(yè)學(xué)院：班級：姓名：學(xué)號：項目簡介：興進上郡位于七星區(qū)原福達機電廠廠區(qū)地塊，石油六公司南側(cè)、七星教師公寓正對面。興進上郡占地約120畝，分為住宅和商業(yè)兩部分，北部為高檔純住宅區(qū)，南部為商業(yè)綜合體。其中住宅部分占地面積約60畝，總建筑面積8.6萬平米，由11棟小高層建筑組成，建成后約700戶。小區(qū)的容積率為2.2，綠化率高達40%以上。 興進上郡所處的七星區(qū)高新產(chǎn)業(yè)板塊，文化教育氣息濃厚，環(huán)境寧靜幽雅，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是最為理想的人居版塊。興進上郡周圍路網(wǎng)發(fā)達，交通便利：北接五里店路，西靠宜詳路，東臨七星路，交通完善，出行便捷。 興進上郡地塊與周邊道路高差有3-12米，在規(guī)劃中尊重地塊的原生地貌，充分利用緩坡地形，在深諳本地人文風(fēng)情與城市人居的基礎(chǔ)上，在桂林率先引入坡地建筑的設(shè)計理念，打造獨具匠心的坡地生活社區(qū)，無論在社會規(guī)劃還是建筑形態(tài)上均堪稱桂林屈指可數(shù)的經(jīng)典之作。其矗立于高臺之上的姿態(tài)，既富有立體層次感，又有利于俯視，彰顯雄踞領(lǐng)域之上的威儀；它不僅是一種生活意境的展現(xiàn)，也是居者身份的象征和貴族精神的體現(xiàn)。為了創(chuàng)造更為舒適的居住環(huán)境，興進上郡于坡地之上科學(xué)布局，不僅戶戶朝南，更結(jié)合地理的經(jīng)緯度、日照時間等多方面的元素，幾經(jīng)考究，得出最佳朝向東偏南2326太陽的回歸線，使得所有立于坡地之上的建筑均為東偏南2326，一年四季都能有更好的采光、朝向和景觀。興進上郡基本樓間距保持在2427米，最寬達到60米，在保證通透的同時，還更多的土地與園林，使得陽光清風(fēng)可以在原生坡地間自由流淌，生活于此，空氣永遠(yuǎn)新鮮如初。興進上郡絕大部分為1梯2戶純板式的電梯樓，南北通透的各連貫空間之間的空氣對流，讓習(xí)習(xí)清風(fēng)與和煦陽光一并成為生活?？汀?在外立面的筑造上，興進上郡采用新古典主義建筑風(fēng)格，將懷古的浪漫情節(jié)與現(xiàn)代人的生活需求相結(jié)合，兼具華貴典雅與時尚現(xiàn)代感；既保留了傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條。在傳統(tǒng)美學(xué)的標(biāo)尺之下，興進上郡吸收來自世界的靈感，運用現(xiàn)代的材質(zhì)及工藝，演繹一種可受歲月檢驗的典雅與端莊。精心挑選每一塊材質(zhì)，用心打磨每一個細(xì)節(jié)，追求簡繁如一、整局一體。這樣的建筑永不過時，就像雅典衛(wèi)城一般的經(jīng)典著作，歷經(jīng)歲月洗禮，其宏偉氣勢與貴族風(fēng)范，依然透過每一個細(xì)節(jié)流露無遺。 在戶型設(shè)計上，興進延續(xù)一貫的專業(yè)作風(fēng)，對區(qū)域環(huán)境和目標(biāo)客戶的需求進行詳細(xì)調(diào)研，歷經(jīng)數(shù)十次方案修改，并且力邀國內(nèi)頂級豪宅“星河灣”的設(shè)計團隊美國豪張思（HZS）建筑設(shè)計公司參與，借助其非凡的工作經(jīng)驗和國際化視角，為項目融入傳統(tǒng)別墅的諸多元素，力爭提供新鮮獨到的高尚居住體驗。興進上郡的戶型設(shè)計強調(diào)尺度的人性化，如1：1.2黃金進深開間比例、3米的廚房“U”型操作臺面，還有功能空間的細(xì)致化，如多陽臺設(shè)計、主臥室配觀景陽臺、步入式衣帽間和儲藏室的設(shè)置，及功能可變的空中院館等，精致生活體貼入微。 在園林環(huán)境的雕琢上，興進上郡利用原始地貌，于坡地之上精心規(guī)劃設(shè)計，不僅使建筑具有豐富的層次感，并且讓住戶享有開闊的景觀視線。其中央園林呈“一軸一水三心多組團”（一軸：200米景觀軸、一水：中央水系、三心：三大景觀節(jié)點、多組團：生態(tài)花園庭院的園林小品）排布，為整個社區(qū)營造多樣的空間層次感、起伏的形態(tài)變化，增加居住的趣味性。物業(yè)類別：住宅、商鋪項目特色：豪華居住區(qū)建筑類別：小高層，共11棟裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：七星區(qū)五里店路開盤時間：2011-07-16容 積 率：2.20綠 化 率：43%以上戶數(shù)：共 700 戶占地面積:40020平方米建筑面積:86000平方米開工時間:2011-04-01建筑單位:桂林市一建產(chǎn)權(quán)年限:70年房均價：8000元/平方米物業(yè)公司：桂林市興進物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司開 發(fā) 商：桂林市興進實業(yè)有限責(zé)任公司工程進度:2#10#已建到第三層(2011-11-02)交通狀況：23路到五里店路站下車，6路、9路、14路、20路、23路、35路在石油六公司站下步行項目SWOT分析：S(優(yōu)勢)（1）建造特色：興進上郡地塊與周邊道路高差有3-12米，在桂林率先引入坡地建筑的設(shè)計理念；興進上郡于坡地之上科學(xué)布局，不僅戶戶朝南，更結(jié)合地理的經(jīng)緯度、日照時間等多方面的元素，幾經(jīng)考究使得所有立于坡地之上的建筑均為東偏南2326，一年四季都能有更好的采光、朝向和景觀；興進上郡基本樓間距保持在2427米，最寬達到60米；約有400個地下停車位，再加上地上泊車位足以保證每戶有車的人都有自己的停車位；小區(qū)的容積率為2.2，綠化率高達40%以上，給住戶以舒適怡然的感覺。（2）地理位置：興進上郡位于七星區(qū)高新產(chǎn)業(yè)板塊,文化教育氣息濃厚，環(huán)境寧靜幽雅，基礎(chǔ)設(shè)施完善，較為理想的人居版塊。（3）交通條件：興進上郡周圍路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，北接五里店路，西靠宜詳路，東臨七星路，交通完善，出行便捷。若要乘坐公共汽車可搭乘23路到五里店路站下車，或者搭乘6路、9路、14路、20路、23路、35路在石油六公司站下步行至小區(qū)也只要幾步路而已。（4）周圍配套設(shè)施：興進上郡的南部為商業(yè)綜合體，周遭還有綜合性商場如南城百貨超市、鸞東菜市、果蔬批發(fā)市場，故居民購物方便；小區(qū)附近更有育才小學(xué)、桂林一中、七星幼兒園、廣西師大等學(xué)校；小區(qū)附近的銀行：工行、農(nóng)行、建行一應(yīng)俱全，還有許多自助ATM機子在小區(qū)里；小區(qū)附近有桂林市第五人民醫(yī)院、桂林高新醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)；桂林市體育館、甲天下國際會展中心、桂林市穿山公園、桂林市七星公園等休閑娛樂設(shè)施也在小區(qū)附近數(shù)十分鐘車程內(nèi)。（5）由于興進上郡位處桂林的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，周邊有大量的企事業(yè)單位及其辦公大樓，大量的上班族在此工作，因此興進上郡的位置對于在高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近工作的上班族有很大的吸引力，居住于此對他們來說是極大的便利；而且興進上郡附近還有大量小區(qū)，故該區(qū)域擁有很大的人流量，這對于興進上郡南部的商業(yè)綜合體的招商引資將有極大的幫助，可以建成大型商場或者是大型超市，更或者是出租給企業(yè)或單位作為辦公場所、寫字樓等。（6）在戶型設(shè)計上，興進力邀國內(nèi)頂級豪宅“星河灣”的設(shè)計團隊美國豪張思（HZS）建筑設(shè)計公司參與，借助其非凡的工作經(jīng)驗和國際化視角，為項目融入傳統(tǒng)別墅的諸多元素，力爭提供新鮮獨到的高尚居住體驗。戶型設(shè)計強調(diào)尺度的人性化，如1：1.2黃金進深開間比例、3米的廚房“U”型操作臺面，還有功能空間的細(xì)致化，如多陽臺設(shè)計、主臥室配觀景陽臺、步入式衣帽間和儲藏室的設(shè)置，以及功能可變的空中院館等，精致生活體貼入微，而且戶型選擇多二居、三居、四居都有，以中等戶型為主，足以滿足大多數(shù)人的需求，也響應(yīng)了國家的政策。（7）開發(fā)商：興進實業(yè)是桂林房地產(chǎn)三大品牌企業(yè)之一，2007年榮獲“廣西私營企業(yè)50強”稱號。興進公司擅長在城市黃金地段開發(fā)商業(yè)及住宅精品樓盤，如中山路的“怡嘉華庭”、“女人世界”、“先鋒天地”、秀峰翠苑、先鋒商城等都是桂林市中心成功的商住項目。在大型住宅小區(qū)上，從2004年開始，興進先后開發(fā)了城南的興進嘉園、城東的興進上城、城西的興進曦鎮(zhèn)，以及城市中心地段的興進中央尊館，都得到了市場的認(rèn)可，樹立了“勇于創(chuàng)新、注重品位”的品牌形象。經(jīng)過十四年的歷煉和發(fā)展，興進實業(yè)始終堅持以市場需求為導(dǎo)向，走房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化道路，追求“產(chǎn)品品質(zhì)化”、“開發(fā)創(chuàng)新性”，為市場奉獻高認(rèn)可度的專業(yè)精品，提供優(yōu)質(zhì)居住體驗。W(劣勢)（1）環(huán)境：由于興進上郡位于桂林的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊擁有大量的企事業(yè)單位的辦公大樓和生產(chǎn)工廠等，車流量也很大。興進上郡本身就位于七星區(qū)原福達機電廠廠區(qū)地塊，石油六公司的南側(cè)，小區(qū)可能會因此受到一定的影響，可能有光污染，噪聲污染，更或者是空氣污染。（2）興進上郡分為住宅和商業(yè)兩部分，北部為高檔純住宅區(qū)，南部為商業(yè)綜合體，北面的住宅區(qū)很有可能會受到南面商業(yè)綜合區(qū)的影響，在靠近商業(yè)區(qū)的那些住宅可能別人會有所顧忌而不敢買，怕噪音或者污染影響到自己的正常生活。（3）商業(yè)：興進上郡所處位置的商業(yè)經(jīng)營不如解放路、中山路、上海路地段（4）自然景觀：從小區(qū)里放眼向外看去，即看不到漓江也很難看到穿山之類的自然美景，周邊除了小區(qū)本身的人造景觀之外，就是高樓大廈、小區(qū)工廠之類的鋼筋混泥土的世界。（5）價格：興進上郡的均價為8000元/平方米與周邊的在售樓盤的價位比屬于中等偏高水平，而且本身定位為高檔住宅區(qū)，又在自然環(huán)境和地理位置無獨到之處，沒有自己本身拿得出的殺手锏來體現(xiàn)出自己均價8千的高檔住宅區(qū)的價值和到底哪里顯得高人一等的尊貴高檔，位置偏南一些離市中心的距離又偏遠(yuǎn)了些。T(威脅)（1）由于國家的房地產(chǎn)政策及限購令，還有貨幣和財政政策的推行，銀行貸款的利率的提高，更有居高不下且仍在上漲的建筑材料的物價，這些對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個極大的考驗，資金能否周轉(zhuǎn)將會嚴(yán)重影響到興進上郡的施工進程（工程進度：2#10#已建到第三層2011-11-10）。（2）現(xiàn)階段全國的樓市似乎已經(jīng)接近一個拐點，許多城市的房價已經(jīng)呈現(xiàn)出要頹疲下降之勢，而中國人從來都是買漲不買跌的心態(tài)，故此時此刻許多想買房的都抱持著觀望的態(tài)度，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的成交量可能會急劇下降，這對于興進上郡的銷售來說絕對不是個好消息。（3）由于近年來樓市大熱，興進上郡周邊有大量已經(jīng)售完和正在銷售及計劃開發(fā)的樓盤，數(shù)量接近飽和；且與其同等規(guī)模條件相仿的樓盤不在少數(shù)，地理位置又比興進上郡好，價格或相仿或低些，這些將給興進上郡帶來不小沖擊。O(機會)（1）可以利用興進上郡在建造結(jié)構(gòu)上的特點，如桂林率先引入坡地建筑的設(shè)計理念，科學(xué)布局采光科學(xué)，較寬的樓間距及新古典主義建筑風(fēng)格外形，多選的戶型選擇和名師人性化的設(shè)計等為亮點進行廣告宣傳。（2）找到自身可以有別于其它樓盤的優(yōu)勢特點并加以濃墨重彩的宣傳，可以利用位處桂林高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢，將目標(biāo)消費群移向在高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作的上班族及急需購首套房的人進行宣傳，不要一定把自己定為得有多高檔，從而使別人望而生畏使得客戶的范圍變窄，并應(yīng)向全市進行有層次輕重的進行有效宣傳推廣。（3）應(yīng)趁著樓市還未明顯下降且桂林的樓市泡沫不那么大，加快興進上郡的工程進度，盡快完工以為自己多增加些優(yōu)勢，并加強宣傳攻勢；還應(yīng)進行一些面對購房客戶的活動，如買房送裝修，送家具電器，送平方等變相降價的活動抑或可以直接降價打折，增加更多人性化措施和增強與客戶互動并以真誠來打動客戶。內(nèi)部環(huán)境分析（S,W）外部環(huán)境分析（O,T）優(yōu)勢(S)劣勢(W)人性化建筑構(gòu)造，科學(xué)布局，戶型多樣化；位于桂林高新產(chǎn)業(yè)板塊，是理想的人居版塊，潛在客戶量大；交通便利,周圍配套設(shè)施完善；擁有信譽良好市場認(rèn)可度高的房地產(chǎn)開發(fā)商。位于高新產(chǎn)業(yè)板塊，易受到環(huán)境污染影響；小區(qū)本身的商業(yè)綜合體也可能會影響到住宅區(qū)的正常生活；不是最發(fā)達的商業(yè)區(qū)，周圍沒有青山綠水相伴，價格偏高，沒有體現(xiàn)自己核心優(yōu)勢的地方。機會（O）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢找到自己的核心優(yōu)勢如人性化構(gòu)造及科學(xué)布局，進行重點宣傳；定位自己的潛在客戶群，進行有層次之分宣傳；加快施工進度，加強宣傳，舉辦適當(dāng)直接或間接降價宣傳活動。以建筑構(gòu)造，交通便利，完善的配套設(shè)施為宣傳重點對全市進行宣傳，盡量搶占白領(lǐng)上班族，進行促銷降價等宣傳推廣活動，以期盡快將房子盡快售出。在進行宣傳推廣時，盡量找到本身的核心優(yōu)勢進行重點宣傳，以優(yōu)勢來掩蓋劣勢，適當(dāng)優(yōu)惠降價來吸引急需購首套房的年輕族群，把握住消費者的心理需求進行宣傳推廣。威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢，避免威脅國家的樓市、貨幣、財政政策及建筑材料物價上漲，使地產(chǎn)商資金緊張，影響到施工進度；全國樓市可能出現(xiàn)拐點，購房者現(xiàn)在大都在觀望，房子成交量大幅下降；周圍有大量樓盤，競爭激烈，自己并沒核心的競爭優(yōu)勢。將優(yōu)勢最大化并加以重點宣傳，將宣傳推廣和優(yōu)惠降價活動相結(jié)合，以實惠和真誠吸引購房者。對周邊樓盤進行剖析以制定自己售房策略和價格。把握全國樓市還未明顯大幅下降的時機，盡快完成房子的建設(shè)及銷售。加強社區(qū)本身的綠化水平，將商業(yè)區(qū)對住宅的影響大小進行梯度排列；適當(dāng)下調(diào)價格，盡快完成施工和銷售，強化自身核心優(yōu)勢進行重點宣傳推廣，分析競爭對手以制定自己的銷售及宣傳策略。策略及小結(jié)：1) 首先，興進上郡應(yīng)該找到自己的核心優(yōu)勢即賣點所在，并加以強化重點的宣傳和推廣；定位好自己的潛在客戶群所在，可以以急需買首套房的上班族為重點進行戰(zhàn)略宣傳，分析好購房消費者的心理需求進行宣傳和舉辦活動，如買房送裝修，買房送家具，買房送平方或者直接進行優(yōu)惠折扣降價，多舉辦活動與購房者進行互動，活動中即使對于不買房的人也可能中獎等為亮點以盡量吸引大眾眼球，使自己的樓盤先熱起來，銷售量應(yīng)該會有所增加；2) 其次，興進上郡位于桂林的高新產(chǎn)業(yè)板塊，這是桂林的一個充滿希望正在飛速發(fā)展的區(qū)域，交通便利，周圍配套設(shè)施完善，對于許多人來說都擁有吸引力，所以這里的房價泡沫并不是那么明顯。但是，現(xiàn)在全國樓市都或多或少遇到了一個成交量下降瓶頸，興進上郡應(yīng)該對于周邊幾個規(guī)模和定位相仿的樓盤即競爭對手進行全方位的剖析和了解，并與自身相比較得出自身的優(yōu)勢和劣勢，強化優(yōu)勢彌補不足，制定出一份詳細(xì)而周全的銷售和推廣戰(zhàn)略。興進上郡應(yīng)在價格上做出一定調(diào)整，可以直接降價也可以間接降價如舉行一些送實惠的活動等以炒熱自己的樓盤增加人氣，堅持走高質(zhì)量、低價位樓盤的路線，充分發(fā)揮優(yōu)勢，將威脅和劣勢化解到最小限度。3) 最后，現(xiàn)在全國樓市在限購令及一系列政策的壓制下漸顯頹疲之勢，房價的拐點已經(jīng)若隱若現(xiàn)，之后可能就是全國性大規(guī)模大幅度的下降，到時對于全國的房地產(chǎn)