二手房買賣補(bǔ)充協(xié)議.doc

補(bǔ)充協(xié)議范本2009-08-26 15:45二手房買賣補(bǔ)充協(xié)議（泣血力作，歡迎添加修改）這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，一般中介和房東是不會(huì)和你簽的，因?yàn)?，你看起來太?qiáng)了！只是，你可以從中看出應(yīng)該多注意哪些事項(xiàng)，可以補(bǔ)充進(jìn)認(rèn)購協(xié)議和正式合同去。很多都是前人用各種教訓(xùn)換來的。切記，簽認(rèn)購前，一定要看看這些條款。房地產(chǎn)買賣合同補(bǔ)充協(xié)議第一條 協(xié)議各方（本協(xié)議中雙方指甲方與乙方；三方指甲、乙、丙三方）出賣方（甲方）：買受方（乙方）：中介方（丙方）：第二條 本協(xié)議為雙方簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議（書）、廈門市房地產(chǎn)買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議，為廈門市房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議（書）的組成部分，具有同等法律效力。第三條 本協(xié)議為廈門市房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議（書）的從合同，若主合同不能成立或被依法撤銷或被房地產(chǎn)主管部門駁回，則從合同自始無效。第四條 本協(xié)議所稱房屋即交易標(biāo)的為位于路號(hào)室 之房產(chǎn)。(一定要確認(rèn)清楚哦，有的房東和中介讓你看房的是一套，協(xié)議上寫的門牌號(hào)是另一套，那到時(shí)你就傻了，官司都沒法打)。第五條 甲方保證：在雙方簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議（書）前，已向乙方說明、告知全部甲方已知或應(yīng)知的有關(guān)所交易房屋的重要信息，并保證其真實(shí)、準(zhǔn)確、有效，且未隱瞞任何可能侵犯乙方權(quán)益的、可能減損房屋價(jià)值的事實(shí)資料。第六條 丙方保證：在簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議（書）前，已向乙方說明、告知全部丙方已知或應(yīng)知的有關(guān)所交易房屋的重要信息，并保證其真實(shí)、準(zhǔn)確、有效，且不存在隱瞞可能侵犯乙方權(quán)益的、可能減損房屋價(jià)值的事實(shí)資料。第七條 因甲方的信息優(yōu)勢，甲方保證，所提供房屋符合國家有關(guān)建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，層高為米，并保證房屋不存在可能影響居住的住宅質(zhì)量問題，包括但不限于：房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；房屋內(nèi)部、外墻無裂縫；外墻無滲水等。若在買賣成交后半年內(nèi)出現(xiàn)影響居住的房屋質(zhì)量問題，乙方有權(quán)選擇退房，所有本次交易和退房產(chǎn)生的各項(xiàng)稅、費(fèi)、各種支出由甲方承擔(dān)，即返還到交易前乙方的財(cái)產(chǎn)狀況，乙方應(yīng)支付使用期間的房屋租金；乙方也可要求甲方修復(fù)房屋，所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)。第八條 甲方保證：在其已知或應(yīng)知的范圍內(nèi)，該房屋不存在被征地拆遷的可能。第九條 甲方保證：在該項(xiàng)房產(chǎn)上不存在中國民俗文化中的不吉利事項(xiàng)，如居住人非正常死亡、事故頻發(fā)等因素。第十條 除其它合同載明的房屋情況，甲方和丙方向乙方說明，房屋用地為（住宅、工業(yè)、商業(yè)）用地，土地使用年限為年，始于 年。房屋建成年份為 年，使用年限為國家規(guī)定的房屋使用壽命。若因甲方或丙方的故意或過失，致使乙方不了解房屋真實(shí)的剩余土地年限或房屋使用壽命而促成買賣的，出賣方需賠償乙方，丙方負(fù)連帶賠償責(zé)任：賠償方法為減少年限占原年限的比例乘以買賣實(shí)際成交價(jià)；若減少的年限在三年以上的，乙方有權(quán)選擇退房或要求甲、丙方賠償，賠償計(jì)算方法按本條款前述方法；若選擇退房的，甲方和丙方應(yīng)全部返還從乙方處收到的全部與交易有關(guān)的款項(xiàng)，應(yīng)承擔(dān)本次交易和退房辦理變更中乙方向有關(guān)部門繳納的全部的稅、費(fèi)、各種支出。第十一條 交房：甲方應(yīng)按約定向乙方交房，交房須履行交鑰匙手續(xù)，并保證房屋內(nèi)居住人員不再滯留（乙方書面同意的除外）。第十二條 交房前，甲方須結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣、有線電視、寬帶、電話等費(fèi)用，繳清公共維修基金、月付的公共維修費(fèi)及其它國家有關(guān)部門、業(yè)主組織或業(yè)主公約規(guī)定的費(fèi)用。第十三條 甲、乙雙方承擔(dān)本次交易的相關(guān)費(fèi)用約定如下：契稅、中介費(fèi)、土地出讓金（A、以成交價(jià)的1%計(jì)，B、以建筑面積每平方米元計(jì)，超過部分由甲方和丙方承擔(dān)）由方承擔(dān)，所得稅等其它費(fèi)用由方承擔(dān)。其中的支付中介費(fèi)的生效條件為甲、乙雙方正式簽署廈門市房地產(chǎn)買賣合同。 （本人一直認(rèn)為，如有所得稅，應(yīng)由賣方承擔(dān)，因?yàn)橘u方再買房時(shí)，這稅可以抵扣的。）第十四條 簽署廈門市房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，以該合同的實(shí)際作價(jià)為萬元。（有些人為了避稅，弄低成交價(jià)）第十五條 甲方保證第四條所述房屋不存在抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、涉及訴訟、其它權(quán)利主張等可能影響乙方權(quán)益的事項(xiàng)。第十六條 甲方在交房前（或一個(gè)月內(nèi)），應(yīng)遷出位于該房產(chǎn)之上的全部戶口，并有義務(wù)協(xié)助乙方辦理煤氣、有線電視、寬帶、電話、公共維修基金專戶、物業(yè)管理等應(yīng)由新業(yè)主承繼的權(quán)利的過戶手續(xù)，并轉(zhuǎn)交所交易房產(chǎn)原有的房屋結(jié)構(gòu)圖、原始買賣合同、水電裝修路線圖等相關(guān)資料。第十七條 丙方為本次交易的居間方，承擔(dān)為甲方、乙方代辦各種非本人必須到場的有關(guān)手續(xù)的義務(wù)。產(chǎn)權(quán)變更及相關(guān)手續(xù)辦理應(yīng)在廈門市房地產(chǎn)買賣合同簽署45天內(nèi)完結(jié)。未能及時(shí)按時(shí)完結(jié)的，甲方和乙方均有權(quán)要求賠償，計(jì)算方法為每拖延壹日賠償人幣100元，直至丙方收取的傭金被扣完為止。本條款不影響其它因違約過失產(chǎn)生的賠償要求。第十八條 甲方、乙方、丙方在本交易中，因故意或過失導(dǎo)致另一方財(cái)產(chǎn)損失的，由過錯(cuò)方負(fù)責(zé)賠償，賠償金額為違約金5000元加上造成的損失。在賠償支付之前，各方有權(quán)選擇扣留應(yīng)交款項(xiàng)或拒絕履行合同有關(guān)的義務(wù)。若因房屋質(zhì)量或房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)信息的過失或故意，因甲方、丙方在交易中的信息優(yōu)勢，若因此產(chǎn)生訴訟，房屋質(zhì)量的舉證責(zé)任由甲方和丙方自愿承擔(dān)。第十九條 若本交易房屋不能辦理廈門市土地房屋權(quán)證，或辦理的費(fèi)用超過原約定的范圍，則乙方有權(quán)選擇解除合同或要求甲方、丙方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)要求賠償，賠償違約金為5000元人民幣。第二十條 雙方、甲方與丙方或合同三方簽署的本協(xié)議、任何書面協(xié)議顯失公平或與法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)范性文件相抵觸的條款自始無效。第二十一條 本合同若發(fā)生爭議，應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)議不成的可向法院提起訴訟，起訴地為房屋所在地法院。第二十二條 本合同一式三份，三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第二十三條 其它補(bǔ)充條款：甲方（簽字）：乙方（簽字）：丙方（簽字蓋章）： 補(bǔ)充條款：1、所述房屋內(nèi)的各種電器、家具、設(shè)備、裝修的價(jià)值均已包括在房屋交易價(jià)內(nèi)，賣方在交接房屋前須保持完好并轉(zhuǎn)交給買方。上述電器、家具、設(shè)備、裝修包括：臺(tái)空調(diào)、熱水器、電視、家俱件、不銹鋼或鋁合金門窗、灶臺(tái)、廚房設(shè)備、整體浴室等。（這個(gè)隨便寫，寫上以后，原房東一般就不會(huì)亂來） 2、出賣方保證其出售該房產(chǎn)的行為已取得其它權(quán)利人或共有人或優(yōu)先權(quán)利人的同意,若因出賣方未取得上述權(quán)利人同意而擅自出售導(dǎo)致合同不能成立的，出賣方須雙倍返還定金作為違約金。明確費(fèi)用承擔(dān) 在交易成功時(shí)，如何支付中介費(fèi)，支付多少中介費(fèi)通常不會(huì)成為一個(gè)問題。但在交易雙方簽署了認(rèn)購協(xié)議后，卻不能簽署正式的買賣合同，即：買賣雙方發(fā)生糾紛導(dǎo)致交易失敗時(shí)，是否要支付中介費(fèi)，如何支付中介費(fèi)，支付多少中介費(fèi)卻常常成為交易各方爭議的焦點(diǎn)問題。合同法第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。”在此，法律規(guī)定了在三種情形下，中介方可以收取支付中介費(fèi)：居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)；提供訂立合同的媒介服務(wù)；居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對上述三種中介方可以收費(fèi)的情形，委托人與中介方可以自由約定上述任何一種支付中介費(fèi)的方式。具體而言，在第種情況下，中介方的義務(wù)是：向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)。也就是說，中介方只要向委托人提供了有關(guān)的交易信息，委托人就應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。在第種情況下，中介方的義務(wù)是：提供媒介服務(wù)。即，中介方應(yīng)當(dāng)為買賣雙方牽線搭橋，提供了諸如傳遞信息、安排見面、進(jìn)行撮合等服務(wù)，在中介方完成了這些工作后，委托人就應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。在第種情況下，中介方的義務(wù)是：促成合同的成立。而促成合同的成立的方式則可以多種多樣，如提供信息、傳遞信息、從中斡旋等等。只要合同成立，無論中介方出多少力，委托人就應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。 在房產(chǎn)中介交易中，由于中介方提供給買賣雙方的委托協(xié)議中都是規(guī)定：在買賣雙方達(dá)成認(rèn)購協(xié)議時(shí)支付中介費(fèi)。在此，支付中介費(fèi)的條件是買賣雙方達(dá)成認(rèn)購協(xié)議，而并不是交易的完成。所以，中介方在買賣雙方達(dá)成認(rèn)購協(xié)議時(shí)，就有權(quán)要求買賣雙方支付中介費(fèi)。而不論買賣雙方在履行過程中是否發(fā)生了爭議，是否實(shí)際履行了認(rèn)購協(xié)議中約定的內(nèi)容。但