房屋買賣合同糾紛常見類型

一 陰陽合同 逃稅款引發(fā)糾紛在一些二手房屋買賣過程中 買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同 這就是所謂的 陰陽合同 陽合同 系由 雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同 價格一般都很低 在成都地區(qū)一般只要不低于成都市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導(dǎo)價格即可辦理登記 并依據(jù) 此價格交納各項稅費 這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費 盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔 但實際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給 了買方 陽合同 雖然符合合同成立的形式要件 但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式 欺騙登記部門 目的是少繳稅金 這一做法客觀上損 害了國家利益 違反了我國稅收法律法規(guī) 根據(jù) 民法通則 第58條 合同法 第52條的規(guī)定 以合法形式掩蓋非法目的的 合同無效 法院一般都 判定其無效 不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力 但舉證證明 陽合同 系以合法形式掩蓋非法目的 該合同無效的舉證責任在于主張該合同無效的一方 一 般系賣方 為了便于賣方舉證 在 陰合同 中對此問題則要做專門的技術(shù)性處理了 所謂 陰合同 則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同 價格 一般都符合市場行情 充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖 為了解決 陰陽合同 部分內(nèi)容 尤其是有關(guān)價格的約定 的相互沖突問題 雙方應(yīng)在 陰合同 中特別注明 甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的 房屋買賣合同 僅用于辦理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用 不能用于確定甲乙權(quán) 利義務(wù)的根據(jù) 等字樣 通過此方法一般可以規(guī)避 陰陽合同 約定不一致的問題 有了上述明確的約定 法院一般都會以 陰合同 做為確定民事權(quán)利義務(wù) 關(guān)系的基礎(chǔ) 但是 鑒于買賣雙方簽訂 陰陽合同 的行為嚴重違反了我國稅收管理規(guī)定 有關(guān)部門查實后 如果屬于一般偷稅行為 行政機關(guān)有權(quán)給予罰款 拘留等行政處罰 如果偷稅數(shù)額較大 次數(shù)較多 則可能構(gòu)成犯罪 因此 建議買賣合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專長的律師指導(dǎo)下進行合同避稅 注意分寸 二 只 看房屋不看證引發(fā)糾紛房屋權(quán)屬證書是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有 使用 收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證 也是買賣合同談判的基礎(chǔ) 因 此查看房產(chǎn)證是每個購房者必須做的第一件事 2008年2月 李某通過某房屋經(jīng)紀公司購買住宅 經(jīng)紀公司告知李某 王某在某生活區(qū)有一套住宅出售 中介隨即約見王某見面商談 次日上午 李某與中介一起來到王某居住的房屋 查看了房屋情況 商定價格為38萬元 并約定 李某預(yù)付部分房價款8萬元 當日下午王某將房產(chǎn)證交付王某 王某收到房產(chǎn)證后一次性付清余款30萬元 三方返回經(jīng)紀公司后簽訂了 買賣房屋合同書 李某向王某交付房款8 萬元 當日下午 李某與王某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜 卻再也找不到王某 心急如焚的李某與中介四處查問 發(fā)現(xiàn)王某 出售 的房屋竟然是租住他人的 在這一起案 件中 不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證 如果任何一方認真審查房產(chǎn)證 李某不可能如此輕易得手 還有的在買賣中對對 方提供的房產(chǎn)證不放心 購房者對房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J 在付款之前時 一定要到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查證 核實房產(chǎn)證真?zhèn)我约笆欠裨O(shè)有抵押或被查封等情 況 三 小產(chǎn)權(quán)房 交易引發(fā)糾紛所謂 小產(chǎn)權(quán)房 是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅 一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè) 因其用地的性質(zhì) 它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證 當然也不能上市交易 其 房產(chǎn)證 往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的 有的根本就沒有任何機構(gòu) 頒發(fā)的房產(chǎn)證 只有當?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有 相對于直接受法律保護的商品房所有權(quán) 這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的 產(chǎn)權(quán)保護比較 小 所以被稱之為 小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房以價格低廉而備受青睞 在房屋買賣市場中占有一定份額 但對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊 擾亂 了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序 目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā) 不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售 在目前的法律 政策下 小產(chǎn)權(quán)房沒有房屋建設(shè)許可證 國有土地使用證 建筑規(guī)劃許可證 在平時居住中相安無事 一旦發(fā)生糾紛被起訴 法院將認定房屋買賣合同無效 如 一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題 購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù) 在面臨房屋拆遷 還可能承擔沒有拆遷補償?shù)娘L險 當然購買小產(chǎn)權(quán)房的利益和 風險是并存的 上述可以預(yù)見和可能發(fā)生的潛在風險 房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進行恰當規(guī)避和防范 合同務(wù)必做到萬無一失 因此國家法律是不太愿 意保護你在此情況下的權(quán)利的 一切得靠你自己的合同約定了 合同就成了你在發(fā)生糾紛時唯一的救命稻草了 目前成都市場上已存在大量的小產(chǎn)權(quán)房 有甚 至是比較大規(guī)?；虺善瑓^(qū)式的開發(fā) 其建筑質(zhì)量 物管水平 基礎(chǔ)配套已與商品房沒有什么差別了 政府對此一直也未予追究 實際上持的是默許的態(tài)度 另外 再加之成都被批準為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革特區(qū) 成都正在試行的城鄉(xiāng)一體化以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等政策大趨勢 綜合這些背景我個人認為成都的小產(chǎn)權(quán)房問題遲早將由 法律的后臺走向前臺 由不合法變?yōu)楹戏?因為政策總是在變動的 但問題的關(guān)鍵是在政策明確變動之前購買小產(chǎn)權(quán)房的您最好不要發(fā)生糾紛 即使要發(fā)生糾紛 也應(yīng)當在糾紛發(fā)生之前掌握住對你對有利的武器 合同 四 共同共有人未同意引發(fā)糾紛房屋多為家庭成員共同共有財產(chǎn) 物權(quán)法第95條規(guī)定 共同共 有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán) 第97條也規(guī)定 處分共同共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn) 除共有人另有約定外 應(yīng)須全體共同共有人同意 而過去在 辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時 多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權(quán)人 有的登記了共有權(quán)人 有的則根本沒有登記共有權(quán)人而實際上是有共有權(quán)人的 因此 很難通過房產(chǎn)證 直接查清房屋所有權(quán)人員 對這類案件 法院只能依據(jù)法律規(guī)定 認定房屋買賣合同無效 判令返還原物 恢復(fù)原狀 根據(jù)過錯賠償損失 特別是房價漲跌較大 出賣一方準備在離婚前轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以及個別子女處分父母房產(chǎn)的情況下 出賣方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔 要求確認房屋買賣無效 以至出現(xiàn)子女告父母 丈夫訴妻子 賣房者主動起訴說自己賣房違了法等情況 法庭上 被告不僅對原告的訴稱一概認可 還主動替原告說話 極力促成原告勝訴 原被告雙方配合 默契 唱雙簧 目標都在于收回你已購買或許已經(jīng)入住的房屋 余某在其丈夫去世后 與其子生活在一起 2005年3月 余某將原有房屋賣與鄭某 鄭某 搬進去居住 2006年底 因城市規(guī)劃 該區(qū)被劃歸新城區(qū) 房價也飛漲 后其子以房屋為父母共同財產(chǎn) 其享有繼承權(quán) 母親私自處分房屋產(chǎn)權(quán)侵犯了其合 法權(quán)益為由 遂起訴余某 請求法院認定買賣房屋協(xié)議無效 對購買共同共有房屋 僅在善意取得情形下可以得到法律支持 因此 為盡量避免糾紛的發(fā)生 應(yīng) 盡可能的讓家庭成員書面聲明 集體簽名同意 以減少買房糾紛 五 一房多買與雙倍返還王女士看中一套房 便與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議 并交了20萬 元首付款 一段時間后 房價上漲 王女士覺得很值 然而就在她滿心歡喜地等著收房時 有一天卻發(fā)現(xiàn)一位姓李的先生搬進她買下的那套房開始裝修 更讓她 驚訝的是 李先生還給她看了他名下的房產(chǎn)證 到有關(guān)部門一查 房屋產(chǎn)權(quán)確實已登記在李先生名下 原來 開發(fā)商雖與王女士簽訂了售房合同 但后來見房價 上漲 便以更高的價格賣給了前來買房的李先生 并且為李先生辦理了產(chǎn)權(quán)登記 王女士一怒之下將開發(fā)商告上法庭 現(xiàn)實中遭遇王女士這種情形的也時有發(fā)生 這被稱為 一房二賣 在這種情形下 房子究竟屬于誰由于物權(quán)法規(guī)定 不動產(chǎn)物權(quán)的變動未經(jīng)登記不發(fā)生效力 因此王女士雖然與開發(fā)商簽訂了合同 但只享有合同上的權(quán)利 卻并沒有取得對房子的物權(quán) 而李先生雖然訂合同在后 卻由于已辦理產(chǎn)權(quán)登記 因而他現(xiàn)在是房子的合法主人 但王女士也不是只能 自認吃虧 她可以依法維護自己基于合同產(chǎn)生的權(quán)利 根據(jù)合同法 消費者權(quán)益保護法和最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋 她可以要求開發(fā)商 承擔不超過已付購房款一倍的賠償 為防止這種情況發(fā)生 讓先買者也能先得 法律為買方設(shè)定了一個保護制度 即預(yù)告登記制度 物權(quán)法第20條規(guī)定 當 事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議 為保障將來實現(xiàn)物權(quán) 按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記