對(duì)物管公司考評(píng)細(xì)則及評(píng)分表.doc

.棠下工業(yè)園生活配套區(qū)物業(yè)管理定期考核細(xì)則及評(píng)分表考核人：被考核人：xxxx物業(yè)發(fā)展有限公司依據(jù)xxxx管理合同（下稱物業(yè)管理理及商業(yè)出租管理合同）中“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量”的相關(guān)條款及第二章第五款第6條的約定，現(xiàn)制定以下物業(yè)管理定期考核細(xì)則及評(píng)分表供考核雙方執(zhí)行遵守。一、 考核目的規(guī)范區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)行為，遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確保xxx生活配套區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量。 二、考核周期一年考核兩次。每年7月對(duì)上半年1至6月的物業(yè)管理情況進(jìn)行考核，次年1月對(duì)去年下半年7至12月情況進(jìn)行考核，直至物業(yè)管理及商業(yè)出租管理合同期滿終止。三、 考核小組成員考核小組由考核人與被考核人共同派員組成，其中考核人指派2-3人，被考核人指派1-2人。四、考核規(guī)則1、評(píng)分表分為“基礎(chǔ)管理”、“房屋、道路外觀及養(yǎng)護(hù)”、“共用設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)”等共9項(xiàng)評(píng)分項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)所列標(biāo)準(zhǔn)分別得出項(xiàng)目評(píng)分，將所有項(xiàng)目評(píng)分相加得出總評(píng)分，評(píng)分表滿分為100分。2、考評(píng)時(shí)考核人與被考核人各填寫一份評(píng)分表，其中考核人的評(píng)分權(quán)重系數(shù)為0.8，被考核人的評(píng)分權(quán)重系數(shù)為0.2，兩份評(píng)分表的分?jǐn)?shù)經(jīng)加權(quán)后得出最終評(píng)分值，60分為及格。100分為滿分。3、考核不合格的給予口頭警告，并立刻進(jìn)行整改，整改時(shí)間為期一個(gè)月，整改后考核仍不合格的給予黃牌警告，并立刻進(jìn)行第二次整改，整改時(shí)間為期15天，整改后考核仍不合格的則給予紅牌處分，并立即終止物業(yè)管理及商業(yè)出租管理合同。4、對(duì)于考核雖合格但仍存在較多不足需要改進(jìn)的，考核人根據(jù)實(shí)際情況對(duì)被考核人提出書面改進(jìn)要求，在下一次考核中對(duì)改進(jìn)的情況進(jìn)行回看評(píng)審。對(duì)于未能達(dá)到改進(jìn)要求的，每一項(xiàng)要在評(píng)分表總分值基礎(chǔ)上倒扣3分，若評(píng)審?fù)戤吅蟮淖罱K分值不及格則參考“四 考核規(guī)則”第3條規(guī)定執(zhí)行（達(dá)到改進(jìn)要求的不另外加分）。5、根據(jù)物業(yè)管理理及商業(yè)出租管理合同的約定，被考核人負(fù)有每月按時(shí)代預(yù)支物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電費(fèi)的義務(wù)。若由于被考核人的原因做成該部分水電費(fèi)的拖延支付，且導(dǎo)致考核人也連帶收到供電部門的催繳提示（包括電話形式的催繳）的，考核人將對(duì)被考核人給予口頭警告；若因欠費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域被停水停電的，則給予黃牌警告。若被考核人出示材料證明拖延支付水電費(fèi)是由于存在第三方因素，且被考核人在致力排除該因素方面已盡職盡責(zé)、竭盡全力的除外。6、每?jī)蓚€(gè)口頭警告等于一個(gè)黃牌警告，每?jī)蓚€(gè)黃牌警告等于一個(gè)紅牌處分，一旦被給予紅牌處分的立即終止物業(yè)管理及商業(yè)出租管理合同。7、由于以上幾點(diǎn)導(dǎo)致物業(yè)管理及商業(yè)出租管理合同終止的，所涉及的補(bǔ)償事宜參照物業(yè)管理及商業(yè)出租管理合同第二章第六條第13點(diǎn)及第三章第十一條第5點(diǎn)。8、在整個(gè)考核期間若出現(xiàn)由于被考核人失誤而直接導(dǎo)致惡性事件發(fā)生，或因被考核人管理不善而間接加劇了事件后果的嚴(yán)重性，如火災(zāi)、盜竊、交通事故、聚眾毆斗等，并導(dǎo)致人員傷亡或重大經(jīng)濟(jì)損失的，則直接出示紅牌處分，物業(yè)管理及商業(yè)出租管理合同即時(shí)終止，并且被考核人要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。五、評(píng)分表物業(yè)管理定期考核評(píng)分表序號(hào)考核指標(biāo)考 核 細(xì) 則分值評(píng)分備注1基 礎(chǔ) 管 理1.1 各項(xiàng)物業(yè)管理制度的建立考核內(nèi)容： 制定物業(yè)管理相關(guān)的各項(xiàng)制度或規(guī)范（例如關(guān)于房屋日常養(yǎng)護(hù)、物業(yè)共用部位/共用設(shè)備設(shè)施日常管理養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生、綠化、安防、監(jiān)督投訴、應(yīng)急預(yù)警、檔案管理等），并組織實(shí)施。考核方式： 查閱制度或規(guī)范的有關(guān)文件資料。計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)： 制定完備的各項(xiàng)物業(yè)管理相關(guān)的制度和工作崗位標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)施的，計(jì)2分；制度不完備或雖制度完備但不實(shí)施或不完全實(shí)施的，計(jì)1分。2小 計(jì)21.2 物業(yè)管理隊(duì)伍配備、人員素質(zhì)及人員培訓(xùn)考核內(nèi)容：物業(yè)管理隊(duì)伍配備是否合理，人員素質(zhì)及上崗培訓(xùn)考核方式：查閱各崗位人員配置的相關(guān)證明文件，人員有關(guān)職稱文件及上崗證、培訓(xùn)記錄。計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：A物業(yè)管理公司經(jīng)理取得全國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書。1B80%以上的物業(yè)管理人員持有全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。1C80%以上的物業(yè)管理人員具有高中以上學(xué)歷。1D供水、供電維修人員100%持證上崗。1E安防人員平均年齡40歲以下，男性平均身高170CM以上；每符合一項(xiàng)得0.5分。1小 計(jì)52房 屋道路外觀及養(yǎng)護(hù)2 區(qū)內(nèi)房屋、道路外觀及維修養(yǎng)護(hù)考核內(nèi)容：區(qū)內(nèi)房屋、道路及維修養(yǎng)護(hù)考核方式：現(xiàn)場(chǎng)檢查房屋、道路外觀，設(shè)施管理情況及有關(guān)維修保養(yǎng)記錄資料。計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：A區(qū)內(nèi)房屋棟號(hào)清晰，或有其它明顯引路標(biāo)識(shí)。1B房屋外觀及室內(nèi)墻體、樓板、走道、天花板等公共區(qū)域完好、整潔，計(jì)5分，每發(fā)現(xiàn)一處明顯破損、脫落、污漬、亂涂亂畫，扣0.5分，扣完為止。5C室外招牌保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損。1D無(wú)違規(guī)私搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象。2E區(qū)內(nèi)沒(méi)有堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險(xiǎn)品和有害物品。1F區(qū)內(nèi)道路及區(qū)外商鋪前人行區(qū)域通暢、平坦，無(wú)明顯障礙物。2區(qū)內(nèi)路面及區(qū)外商鋪前人行路面無(wú)破損，計(jì)1分。每發(fā)現(xiàn)一處明顯破損扣0.5分，扣完為止。1G建立完善的維修管理檔案。1小 計(jì)143共用設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù) 3 區(qū)內(nèi)共用設(shè)備、設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)考核內(nèi)容：小區(qū)內(nèi)共用設(shè)備、設(shè)施（供配電、給排水、雷電防護(hù)、公共照明、加壓泵房、門窗、鎖、便池及閥門、水龍頭、排風(fēng)機(jī)等）的日常維修養(yǎng)護(hù)情況?？己朔绞剑含F(xiàn)場(chǎng)檢查有關(guān)共用設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀況及維修保養(yǎng)情況，查閱有關(guān)保養(yǎng)維修資料及檔案。計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：A所有共用設(shè)備設(shè)施的圖紙(排水排污圖紙除外)、檔案資料齊全，管理完善。1B所有設(shè)備設(shè)施性能良好，運(yùn)行正常，計(jì)2分，每發(fā)現(xiàn)一處異?；驌p壞的，扣0.5分，扣完為止。2無(wú)安全隱患。1保養(yǎng)檢修制度完備。1C運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。 1D供電運(yùn)行建立24小時(shí)值班制度。1E建立完備的設(shè)備設(shè)施維修管理檔案。1F零修及時(shí)率90%以上（報(bào)障后30分鐘到場(chǎng)處理）。2零修合格率100%。1搶修、急修及時(shí)率90%以上（報(bào)障后不超過(guò)15分鐘到位處理）。1一般故障排除不過(guò)夜。1小 計(jì)134消 防 系 統(tǒng) 管 理4 區(qū)內(nèi)消防制度的執(zhí)行及消防系統(tǒng)的管理考核內(nèi)容：區(qū)內(nèi)消防制度的執(zhí)行及消防系統(tǒng)管理狀況。考核方式：現(xiàn)場(chǎng)檢查及查閱有關(guān)制度資料及檔案記錄。計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：A消防系統(tǒng)設(shè)備完好率100%，可隨時(shí)啟用。2B確定消防安全責(zé)任人、消防安全管理人，明確專人維護(hù)、管理消防器材、消防設(shè)施。1最近一次年度消防檢測(cè)符合消防要求。1C區(qū)內(nèi)無(wú)火災(zāi)安全隱患。1D樓內(nèi)設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻，計(jì)2分；示意圖或標(biāo)志破損或指示不清晰，照明設(shè)施工作狀態(tài)異常的，扣1分。2E區(qū)內(nèi)消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法，并每年至少一次消防演練。1.5制定消防疏散預(yù)案，并每年至少一次組織區(qū)內(nèi)租戶進(jìn)行消防疏散逃生演習(xí)。1.5F建立完備的消防管理檔案。1G無(wú)發(fā)生重大火災(zāi)事故。2小 計(jì)135環(huán) 境 衛(wèi) 生 管 理5 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理考核內(nèi)容：區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)置情況及公共衛(wèi)生維護(hù)狀況。考核方式：現(xiàn)場(chǎng)檢查，并查閱相關(guān)保潔記錄計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：A小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，確保每棟樓有1名專職保潔員。2設(shè)有足量的垃圾果皮箱并分布合理。1B建立完備的保潔管理檔案。1C小區(qū)內(nèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，各棟樓每天上、下午各清掃一次并保證效果，計(jì)3分；每發(fā)現(xiàn)一處明顯廢物或污漬扣1分，扣完為止。3D定時(shí)收集垃圾，并負(fù)責(zé)清運(yùn)到垃圾收集站。1垃圾日產(chǎn)日清。1無(wú)隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象。1E小區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或?qū)櫸铩?F臨街商鋪管理有序，商鋪前人行道無(wú)明顯垃圾、污水，計(jì)3分；每發(fā)現(xiàn)一處明顯廢物或污漬扣1分，扣完為止。3小 計(jì)146綠 化 養(yǎng) 護(hù) 管 理6 小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理考核內(nèi)容：小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)管理情況考核方式：現(xiàn)場(chǎng)檢查并查閱有關(guān)養(yǎng)護(hù)記錄資料計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：A小區(qū)綠化經(jīng)過(guò)園藝師設(shè)計(jì)，布局合理。1B小區(qū)綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)到位。2無(wú)破壞踐踏及隨意占用的情況。1C建立完備的綠化管理檔案。1D無(wú)明顯大片的枯枝死枝（季節(jié)因素除外）和病蟲害現(xiàn)象，計(jì)2分。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1分，扣完為止。2小 計(jì)77安 全 防 范 、秩 序 維 護(hù) 管 理7 小區(qū)安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)管理考核內(nèi)容：區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)狀況考核方式：現(xiàn)場(chǎng)檢查并查閱相關(guān)文件資料及檔案記錄。計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：A對(duì)所建立的安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)制度切實(shí)執(zhí)行，措施落實(shí)到位，計(jì)2分；不實(shí)施或者不完全實(shí)施的，計(jì)1分。2B確保配備足量的保安人員并合理安排巡邏班次（最低標(biāo)準(zhǔn)：三班/天，2人/班，全區(qū)域巡查2次/班）。2C保安人員上崗時(shí)穿著統(tǒng)一制服，佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，器械佩帶規(guī)范。1工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。1D實(shí)行24小時(shí)保安巡邏制度，并有完善的簽到記錄。2E對(duì)進(jìn)出配套區(qū)的人員、車輛、物品進(jìn)行查驗(yàn)放行制度。2F區(qū)內(nèi)實(shí)行交通管理，地面劃有明顯標(biāo)志，在有關(guān)地方設(shè)有交通標(biāo)志，指定車輛的停放區(qū)域，車輛停放有序。1.5G配備足量的視像監(jiān)控設(shè)備并24小時(shí)全面運(yùn)行。1監(jiān)控室內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班制度。1監(jiān)控室內(nèi)電話接通后要及時(shí)接聽(tīng)。1.5H監(jiān)控室接到險(xiǎn)情或異常信號(hào)后應(yīng)及時(shí)安排人員在接警后7分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理。2I建立完備的保安管理、秩序維護(hù)管理檔案。1小 計(jì)188服務(wù)監(jiān)督及投訴管理8 小區(qū)的服務(wù)監(jiān)督及投訴處理工作考核內(nèi)容：區(qū)內(nèi)的服務(wù)監(jiān)督及投訴處理情況考核方式：查閱相關(guān)文件資料及檔案記錄，并與租戶管理員約談。計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：A以走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查的形式，每年至少一次與90%以上的物業(yè)使用人溝通。1.5對(duì)所反映的問(wèn)題處理率達(dá)到100%。1.5B對(duì)外公布監(jiān)督電話，投訴信箱。1C受理、處置業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴應(yīng)保持記錄。1.5對(duì)于直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日。1.5投訴屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)立即糾正，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，屬于無(wú)效投訴的應(yīng)做好解釋工作。1.5D對(duì)上級(jí)部門轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作。1.5小 計(jì)109精 神 文 明 建 設(shè)9 小區(qū)的的