錦榮商務快捷酒店計劃書

精品文檔錦榮商務快捷酒店計劃書 設計單位：錦 榮 集 團設計時間：2011年6月目 錄第一部分：企業(yè)簡介-3第二部分：裝修設計-4第三部分：人力管理-9第四部分：運營管理-11第五部分：融資說明-18第六部分：財務預算-18第七部分：危機管理-24第八部分: 其它問題-25第一部分 企業(yè)簡介隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，外出辦公人員以及商務會議的增加，商務型酒店應運而生。商務快捷酒店作為休閑娛樂業(yè)的一種支撐平臺，其發(fā)展?jié)摿εc市場前景不容小覷。 錦榮商務快捷酒店是集住宿、餐飲、娛樂、會議為一體的商務型酒店。酒店擁有各種豪華客房72套，配有餐廳、大中小會議等服務設施。酒店裝修豪華、典雅以及快捷酒店無微不至的服務，是商務客人和旅游者的理想選擇。其中有商務標間（20間）、商務單間（16）、豪華單間套房（4間）、豪華標間套房（8間）、商務三人間（6間）、精品商務標間（6間）、豪華商務標間（12間）。頗具中原特色的餐廳、悠雅茶社，既可滿足商務客戶、旅游者的便捷就餐，也可以構(gòu)筑一個商務談判的清幽意境。同時，本酒店還擁有全方位的商務會議中心及票務中心，可為您提供大型會議、通訊、打字、票務服務等，完善的酒店服務使商務談判、愉快度假無后顧之憂。第二部分 裝修設計一、設計規(guī)劃依據(jù) 以酒店運營為基礎進行設計裝修。二、酒店功能布局及配套標準錦榮商務快捷酒店的定位及配套標準如下：分別從大堂、商務/普通客房、餐廳、多功能會議室、小型會議室、交通通道（電梯、走廊通道、安全通道）、門頭形象、樓體廣告字（樓頂、墻體）共8個方面。 a大堂（1F）大堂，是客人辦理住宿登記手續(xù)、休息、會客和結(jié)賬的地方，是客人進店后首先接觸到的公共場所。大堂必須以其寬敞的空間、華麗的裝潢，創(chuàng)造一種能夠有效感染客人的氣氛，以便給客人留下美好的第一印象和難忘的最后印象。該酒店是本成品建筑，根據(jù)其定位，大堂設計與裝潢應具備以下條件： 僅一樓可作大堂使用，由于受其高度和大小的影響，應該從空間功能的合理劃分以及燈光效果的處理進行有效控制。 在空間渲染上，以明朗色彩的視覺，用層遞式表現(xiàn)手法與燈光效果、鏡像相結(jié)合，消除建筑標準層“低” 高度的壓抑和局促，營造一個“寬敞” 、“豁朗”、“溫馨”的前廳空間。 在功能劃分上，前廳應該具有迎賓區(qū)、總臺服務區(qū)、會賓休憩區(qū) 迎賓區(qū) 位于大堂入口處，外側(cè)安防吉祥鎮(zhèn)宅物，與感應門（旋轉(zhuǎn)或推拉的）相結(jié)合，塑造氣派門面，配以保安、迎賓禮儀小姐，為確?？腿税踩约啊坝瓉硭屯绷粝隆懊篮玫谝挥∠蟆被颉半y忘最后印象”。 服務總臺 簡稱“總臺”，是專門為客人提供住宿登記、結(jié)賬、問詢（含商務服務）、外幣兌換、票務等綜合服務的場所。 會賓休憩區(qū) 專門為客人提供短暫停留或等待客人的休憩區(qū)域，一般設在大門口一側(cè)閑置空間里，配以沙發(fā)、茶幾、報刊架（可以是一面墻上構(gòu)成的簡約“閱覽室”，提供時尚/商務雜志、地方報紙以及國家級經(jīng)濟、金融報紙等）等。 地面面層美觀。采用大理石或優(yōu)質(zhì)木地板，既豪華美觀，又便于清潔。 大堂設計，有效利用一切建筑或裝飾的手段，創(chuàng)造一個親切、宜人、歡悅、靜謐、有文化氣韻、有現(xiàn)代氣息、空閃電戰(zhàn)流暢、主題突出、功能合理、流線組織高效、人群集散便捷的空間。強化大堂文化的渲染。 商務服務中心 商務導航 提供酒店服務項目宣傳品，飯店價目表，本市交通圖，本市黃頁，商務資訊，各種交通工具時刻表、與客人相適應的報刊。 租賃服務 提供代客預訂和安排出租汽車服務；提供商務設備租賃。 預訂系統(tǒng) 接受餐飲及客房預訂。 保險箱 有酒店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。保險箱為之安全、隱蔽，能夠保護客人的隱私。（套房里有配備） 行李專運 設專職行李員，有專用行李車、小件行李存放處。 愛心通道 門廳以及主要公共區(qū)域，設有殘疾人出入坡道，配備輪椅。有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供特殊服務。b客房（34F）客房，是客人在異鄉(xiāng)的家；商務客房，是商務者在異地的辦公室，抑或是一個家：是商務快捷酒店的設計原則。這應該是一個私密的、放松的、舒適的、濃縮了休息、私人辦公、娛樂、商務會談等諸多使用要求的功能性空間。 EF電梯前廳公共通道3-4F平面圖值班間ABCD 客房類型 商務標間/單間 設在3-4F、商務單間區(qū)，、商務標間區(qū)，單層18間，共2層36間，主要突出標間的概念。 商務套房/3人間 設在3-4F，單層12間，共2層24間。套房類型：A豪華單間套房（4套），B、C豪華標間套房（8套）D商務三人間（4套），E、F豪華商務標間（8套）；在E、F區(qū)設有商務洽談室。 公共走廊及客房門 客人使用客房是從客房大門處開始的，公共走廊宜在照明上重點關照客房門(目的性照明)。門框及門邊墻的陽角是容易損壞的部位，設計上需考慮保護，鋼制門框應該是個好辦法，不變形，耐撞擊；房門設計應著重表現(xiàn)，與房內(nèi)木制家具或色彩等設計語言互通有關，門扇的寬度以880-900mm為宜。 戶內(nèi)門廊區(qū) 客房入口處形成一個1.0-1.2米寬小走廊，設一理容整裝臺，臺面進深30cm，客人還可以放置一些零碎用品，是個很周到、體貼的功能設計。衣柜可安排在就寢區(qū)的一側(cè)，客人會感到極方便，也解決了門內(nèi)狹長的空間容納過多的功能，造成使用不便。 工作區(qū) 以書寫臺為中心，家具設計成為這個區(qū)域的靈魂，強大而完善的商務功能于此處體現(xiàn)出來。寬帶、電話/傳真以及各種插口要一一安排整齊，雜亂電線也要收納干凈。書寫臺空間布局，靠窗設計，采光充足、視線良好。（房間要求配置2個寬帶接口） 娛樂休閑區(qū)、會客區(qū) 商務標準客房，會客功能正在漸漸弱化，把會客轉(zhuǎn)移到酒店的經(jīng)營場所。設計中將諸如閱讀、欣賞音樂等很多功能增加進去，改變了人在房間就只能躺在床上看電視的單一局面。 就寢區(qū) 客房中面積最大的功能區(qū)域，床頭屏板與床頭柜成為設計核心問題，兩床之間設計成簡易臺面裝置，方便收起。床頭柜可設立在床兩側(cè)，設計簡單，功能單純，方便使用。床頭背屏與墻是房間中相對完整的面積，可以著重刻畫。床水平面70cm左右以上的區(qū)域 (客人頭靠位置)易臟，需考慮防污性材料，可調(diào)光座燈或臺燈(壁燈為好)，對就寢區(qū)光環(huán)境塑造至關重要，使用頻率及損壞率高，不容忽視。 衛(wèi)生間 空間獨立，水、電、排風系統(tǒng)交錯復雜。設備多，面積小，處處應遵循人體工學原理，做人性化設計，干濕分離，座廁區(qū)分離，避免功能交叉，互擾。 面盆區(qū) 臺面與妝鏡是衛(wèi)生間造型設計的重點，要注意面盆上方配的石英燈照明和鏡面兩側(cè)或單側(cè)的壁燈照明，二者最好都不缺。 座便區(qū) 通風、照明良好，電話和廁紙架安裝，觸手可達，方便取用。煙灰缸與小書架的設計也會顯示出酒店的細心周到。 洗浴區(qū) 安裝精致的淋浴間，節(jié)省空間，減少投入。帶花灑的淋浴區(qū)的墻面材料選擇時，要避免不易清潔的材料，象磨砂或亞光質(zhì)地都要慎用。 其他設備 衛(wèi)生間高濕高溫，安裝良好的排風設備。 配置 生活用品，垃圾桶、擦鞋紙、熱水壺、口杯；衛(wèi)浴、洗漱用品洗??；可售常用品等c多媒體會議廳(5F)多媒體會議廳，主要是以滿足各種類型的商務會議、視頻會議、學術報告/討論、培訓、產(chǎn)品新聞發(fā)布會、商業(yè)發(fā)布會等。整個系統(tǒng)要高效率的完成會議室任務，結(jié)合各個系統(tǒng)，充分發(fā)揮各個系統(tǒng)的功能，實現(xiàn)現(xiàn)代化的會議、教學、培訓、學術討論。豪華商務標間區(qū)多功能會議室小型會議室電梯前廳精品商務標間區(qū)精品商務標間區(qū)精品商務標間區(qū)豪華商務標間區(qū)商務三人間兼小型會議室值班間小型會議室 多媒體顯示系統(tǒng) 主要由高亮度、高分辨率液晶投影機和電動屏幕構(gòu)成，完成對各種圖文信息的大屏幕顯示。由於會議室面積較大，為了各個位置的人都能夠更清楚的觀看，建議整個系統(tǒng)設計了2套投影機顯示系統(tǒng)，以及多角度的多個視頻轉(zhuǎn)播。 A/V系統(tǒng) 主要是由4臺計算機、攝像機、DVD、VCR（錄像機）、MD機、實物展臺、調(diào)音臺、話筒、功放、音箱、數(shù)字硬盤錄像機等A/V等設備構(gòu)成，完成對各種圖文信息。 會議室環(huán)境系統(tǒng) 由會議室的燈光、窗簾等設備構(gòu)成，完成對整個會議室氣氛的改變，自動適應當前需要；譬如播放DVD時，燈光會自動變暗，窗簾自動關閉。 智能型多媒體中央控制系統(tǒng) 采用檔次高、技術成熟、功能齊全、用途最廣的中央控制系統(tǒng)，實現(xiàn)多媒體電教室各種電子設備的集中控制。d.小型會議室小型會議室，一般要求能滿足1015人的小型會議室，具備簡單的會務功能和，一般要求安裝投影儀設備系統(tǒng)，具有簡單演示功能。e餐廳(2F)酒店餐廳一般分為宴會廳、中餐廳、雅座包廂，其服務內(nèi)容除正餐外，還有早茶、晚茶、小吃、自助餐。餐廳內(nèi)設有鋼琴、小型樂隊、歌舞表演臺。結(jié)合酒店項目定位，將五樓、七樓和二十三樓作為餐廳配套設施?？Х葟d電梯前廳咖啡廳/茶餐廳，是顧客休閑娛樂談話放松的場所，環(huán)境需要舒適，氛圍輕松，在這里可以領略到不同的風情，或莊重典雅、或鄉(xiāng)風古韻、或西化雅致。五樓、七樓，作為一個整體來布局，其布局如下圖所示意茶 藝 散 座 中餐宴會廳（兼） 娛樂廳2F平面圖（咖啡館）房座2房座1餐廳值班間房座4房座5房座6 咖啡廳 可由大廳和小室構(gòu)成，在大廳設置茶藝或酒水表演臺，小室中可不設表演臺而采用服務桌上服務表演（咖啡廳小室中不設）?？煞衷O散座、卡座及房座（包廂），或選設其中一二種合理布局。 散座 在大堂內(nèi)擺放圓桌或方桌，每張桌視其大小配48張椅子。桌子的間距為兩張椅子的側(cè)面寬度加上通道60cm的寬度，方便客人進出自由，無擁擠不堪的感覺。 房座 在一間較小的房間內(nèi)，房內(nèi)設12套桌椅，四壁裝飾精美，可供洽談生意或親友相聚。一般需預先定座，由專職服務人員提供服務，房門可懸掛提示牌，以免他人打擾。2F、可設為房座，根據(jù)需要可進行分割，設置多個小房座。部分房座可兼具卡拉OK功能。第三部分 人力管理本酒店人員配置根據(jù)設計部門要求，共分為領導、服務人員和保安人員三大部分。聘請總經(jīng)理1名，統(tǒng)一管理和負責酒店的大小事務。一、管理層職 務 姓名 電話董 事 長 邵彥忠 經(jīng) 理 盧繼榮務總監(jiān) 常正和銷總監(jiān) 陳 穎力總監(jiān) 師玉龍勤部長 孟德建、服務人員（從樓層由低到高的順序配置）：F1、酒店迎賓2名，酒店前臺人員4人（其中前臺接待2名，客服人員1名，收銀員1名）。（共6人）F2、（1）餐飲部經(jīng)理1名，負責管理自助餐廳和舞廳的各項事務；（2）自助餐廳：大廚2名，服務人員3名； （3）舞廳：吧臺3名（吧臺服務生2名，收銀員1名），服務員3名；（共12人）F3、F4、（1）客房部經(jīng)理1名，全面負責客房服務；（2）3、4樓領班各3名，各領班帶領3名服務員，每八小時換班一次；領班負責當日班次的客房服務情況，每兩天換班調(diào)整一次；（共25人）F5、服務員（機動）1名，負責打掃衛(wèi)生。（共1人）共（44人）二，保安配置保安部部長1名，負責酒店和酒店成員以及客人的財產(chǎn)和人身安全問題。F1、配置保安4名；F2、配置保安5名；F5、配置保安2人；共（12人）其他人員配置1、 車童1名；2、 酒店法律顧問1名；3、 營銷助理2名；4、 財務助理2名；酒店人員配置合計：62人。類別樓層服務部門人員保安部人員F1接待2名，客服人員1名，收銀員1名5名（包含保安部部長）F2餐飲部經(jīng)理1名自助餐廳：大廚2名，服務人員3名舞廳：吧臺服務生2名，收銀員1名，服務員3名5名F3客房部經(jīng)理1名3、4樓領班各3名，各領班帶領3名服務員（具體劃分看備注）無F4無F5服務員1名（機動）2名其他總經(jīng)理1名酒店法律顧問1名車童2名營銷助理2名財務助理2名備注：3、4樓共有6名領班，每層各有3名，每位領班各帶3名服務員，8小時換班一次。第四部分 營銷計劃一、項目經(jīng)營理念：錦榮商務快捷酒店，定位為即經(jīng)濟又舒適的商務快捷型酒店，提出“精道品質(zhì)精心服務精品商務”的服務理念，打造移動辦公室，讓商務消除異地辦公障礙。市場定位：商務快捷酒店經(jīng)營理念：為商務溝通開辟一條通道；為商務溝通搭建一座橋梁；為商務溝通營建一個平臺！服務理念：服務質(zhì)量，比別人好一點；飯菜質(zhì)量，比別人好一點；享受價格，比別人低一點！二、酒店界定（以下黑體為我酒店具體策略）商務酒店是以商務客人而非旅游度假客人為主的酒店，一般認為商務客人所占比例應該不低于70。與度假者相比，商務客人對于酒店的選擇更挑剔，但同時也更愿意為服務支付高價格。商務型酒店應該包括傳統(tǒng)意義的高星級商務型酒店和經(jīng)濟型酒店。 服務定位酒店的地理位置、建筑裝飾風格、設施設備、服務項目以及員工服務能力應根據(jù)商務客人的消費需求特征加以配置的集成。比如商務酒店的商務設施要齊備，如傳真、復印、語言信箱視聽設備等；酒店還要提供各種先進的會議設施便于客人召開會議；客房里的設施設備也要符合他們需求，便于辦公，如打印機、網(wǎng)絡接口等。價格定位商務酒店的價格要高于同類型的酒店。一般商務旅客對價格的敏感度不大，但在住宿、通訊、宴請、交通方面較為講究，注重酒店的環(huán)境和氛圍。商務酒店為了滿足客人的物質(zhì)需求和心理需求上，不論是在酒店設施設備的配備上還是提供服務的質(zhì)量上都要比一般的酒店要高，所以商務酒店的價格也自然要高于同級別的其它類型的酒店。地理位置商務酒店的地理位置要具有優(yōu)越性。交通便利，臨近商務密集區(qū)，便于參加各種商務活動和會議，能接觸到一些潛在的商務合作對象；周圍知名的特色餐廳林立，利于宴請賓客；離休閑中心近，有利于商務客人辦公結(jié)束后的休閑活動。同樣，由于商務客人需要在短時期內(nèi)完成各種商務活動，地理位置不優(yōu)越，無異于浪費時間。品牌戰(zhàn)略即要在消費者市場中具有品牌。品牌一方面可以節(jié)省商務客人的搜尋成本，一旦住過一家某品牌的酒店，客人也就能夠熟悉任何地方的這一品牌的酒店。同時，酒店間可以共享客戶檔案，可以對商務客人提供個性化的服務，讓客人有賓至如歸的感覺。人力資源好的商務酒店應該是產(chǎn)品的各個組成要素都是相互匹配和兼容的。由于員工行為直接構(gòu)成了酒店產(chǎn)品的核心成分，所以我們在考察商務酒店的品牌時，還需要看其受過良好訓練的員工和職業(yè)經(jīng)理人員占其員工總數(shù)的比例。相對于一般意義上的酒店從業(yè)人員而言，這些專業(yè)人士更能深入了解商務客人的需求，并擁有豐富的酒店從業(yè)的經(jīng)驗。而商務客人，一般是中年人大多受過高等教育，對服務的要求也比較高，有時還要求酒店提供與其商務活動相關的各種服務，如秘書、管家服務等。從這個意義上說，一家好的商務酒店也是一家優(yōu)秀的雇主單位，它更善于挑選、培訓和激勵那些酒店職業(yè)經(jīng)理人員和專業(yè)技術人員為我們的顧客提供盡善盡美的專業(yè)服務。三、 市場分析1、 目標顧客群定位，不能過于狹窄。依靠政府部門為主顧客群，大力開展民間消費群體。要充分體現(xiàn)出本店的特色，定位不可偏高，另外部分酒店服務質(zhì)量還存在一定問題，影響了消費者到酒店消費的信心。目標市場定位，應當充分挖掘自身的優(yōu)越性，拓寬市場，鞏固企業(yè)單位消費體，進行改關拉籠。完善其消費者檔案。2、 保證新聞宣傳力度，一定要讓顧客了解我店。用投入較少的資金進行企業(yè)文化宣傳或企業(yè)人脈的宣傳，設立廣告牌。3、 競爭對手分析：酒店周圍沒有與我店類似檔次酒店，只有不少的小餐館或旅館，雖然其在經(jīng)營能力上不具備與我們競爭的實力，但其以低檔案物美價廉較吸引部分消費群。周邊有部分較為高檔次酒店，主要分布在旅游區(qū)，對我們有影響是政府部門接待，因此要引起重視，在服務質(zhì)量或其它方面進行爭取。做好會議接待市場破突口。要做到休閑觀光在景區(qū)、商務會談、吃住在四海的經(jīng)營策略。四、 目標市場分析目標市場即最有希望的消費者組合群體。目標市場的明確既可以避免影響力的浪費，也可以使廣告有其針對性。沒有目標市場的廣告無異于“盲人騎瞎馬”。目標市場應具備以下特點：既是對酒店產(chǎn)品有興趣、有支付能力消費者，也是酒店能力所及的消費者群。酒店應該盡可能明確地確定目標市場，對目標顧客做詳盡的分析，以更好地利用這些信息所代表的機會，以便使顧客更加滿意，最終增加銷售額。（黃金顧客檔案效益）。顧客資源已經(jīng)成為飯店利潤的源泉，而且現(xiàn)有顧客消費行為可預測，服務成本也要相應隨淡旺季而變，不能按照百分百編制，要讓80%人員創(chuàng)造100%工作，還余20%人員是純利潤。同時要維護顧客忠誠度，這是最好免費口碑宣傳，也使競爭對手無法爭這部分市場份額。五、項目SWOT分析1、SWOT分析優(yōu)勢（S）：1、項目位于蘭州市中心，周邊各類市政配套設施完善，且緊鄰區(qū)域政府辦區(qū)，具備良好展示面。2、區(qū)域高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大。劣勢（W）：1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；機會（O）：1、WTO帶來的經(jīng)濟發(fā)展，為商務顧客的增加奠定了基礎；2、經(jīng)濟合作的區(qū)域上的廣度化，為會議室的使用威脅（T）：1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。2： 應對策略四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）：1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領市場，出奇制勝；2、配合項目的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；3、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源，對企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風險）1、項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的運營方案，吸引顧客；2、針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢，引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次。六、 運營總策略（一）銷售方法和策略1、經(jīng)營的菜系。我們要以大眾菜為主，以獨創(chuàng)本店特色山菜及本地菜為輔。2、根據(jù)季節(jié)淡旺季制定菜肴滑動價。3、簽發(fā)顧客協(xié)議，進行有原則“選擇”。4、推出房間“周末特價”，特價房和特價菜，限款。（二）管理方法優(yōu)質(zhì)服務是根基，是酒店的生存之本；優(yōu)質(zhì)的服務是酒店管理的重中之重。1、轉(zhuǎn)變觀念，打好創(chuàng)收思想基礎實抓成本，不影響酒店運作的情況下為酒店增收“隱形收入”控制好可控成本，如：采購成本（采取不同時期估價）。水、電、燃料成本（細化分析進行有效節(jié)能），人力成本按淡旺季編制(37)月份擬訂多少人，（810）月份擬訂多少人，（11、12、1、2）月份擬訂多少人，其利潤占酒店總利的1/4之多。“管理”表面上與盈利無關。但從本質(zhì)上看，管理是創(chuàng)收的基礎和前提。沒有好的管理就沒有效益?！皼]有不合格的員工，只有不合格的 管理者”，便是這個道理。2、“以人為本”，找到創(chuàng)收盈利之源人，是創(chuàng)收最根本、最活躍的因素?！叭吮舅枷搿?，是創(chuàng)收的保證。讓員工的“心”留在店里面，留在崗位上。把內(nèi)藏的工作熱情轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)服務的行動和活力。3、疏通運營渠道，狠抓營業(yè)利潤要培養(yǎng)酒店管理及服務隊伍，增強團隊意識，使全店上下個個都能傾心與酒店。4、優(yōu)質(zhì)服務，實現(xiàn)客我共贏（1）優(yōu)質(zhì)服務，是酒店的本份定好標準，規(guī)范技能操作，嚴抓培訓。標準，是行動的準則、指南。明確了標準，才能規(guī)范為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務。優(yōu)質(zhì)服務的惟一標準，即顧客滿意，也只有通過培訓才實現(xiàn)最終顧客滿意要求。（2）抓好落實這是我們管理者的“通病”，經(jīng)常還是停留在找“借口”弊病問題。一定要貫徹“辦法總比問題多”管理心態(tài)。抓好落實。（3）抓好檢查酒店的整體形象是通過細節(jié)來體現(xiàn)的，而細節(jié)則是無窮盡的。因此，要使酒店的管理真正做到“無差錯”，就必須腳踏實地地推行細節(jié)管理。高水平的酒店面對是高要求的客人，高要求的客人通常都有著非常細致，甚至有些苛刻的眼光，管理中的每一個細微的環(huán)節(jié)都會引起他們的注意。所以，要真正做到高水平的管理，就必須有一種“鉆牛角尖”的精神。（三）開辟市場一些商務型酒店的管理在很多方面并不成熟，特別是在營銷方面，還沒有摸索出適合自己的一套固有模式。作為商務型酒店，由于其客人主要以商務型辦公客人為主，淡旺季的劃分不同于度假型酒店。一般認為，酒店的淡季在36月，旺季則為712月，以及會議比較集中的12、1、2月。而酒店因為淡季、旺季不同的市場需求，很多商務型酒店在這方面更是存在諸多的問題，如淡季缺乏主動積極的營銷思想、欠缺營銷對象開發(fā)能力、單一的打折促銷營銷方式、簡單的人員推銷營銷渠道等，旺季被動營銷為主體、服務更新速度慢、商務平臺未建立、市場潛力欠開發(fā)等。針對此類問題我酒店采用了如下策略：1、建立公共關系熱心公益、回饋社會。當酒店善于奉獻的精神被世人所認同和接受后，其在社會中的地位將無形提升。商務客人又比較注重公司的形象，對酒店的選擇，社會的評價可能在其心中會占據(jù)一定的分量。而酒店自身在舉行公益活動的同時，借助媒體的有效宣傳，不僅加強了正面形象，也提升了公眾對酒店的認知度。這樣，就使酒店可以在廣大的社會群體中，大面積、撒網(wǎng)式的增加商務顧客。2、了解顧客需求除了研究以入住的顧客外，也要關注并進一步了解未入住過顧客的消費傾向，防止客源的萎縮。3、及時更行設備緊隨時代發(fā)展，及時了解商務設備的發(fā)展，滿足客人對總體辦公設備要求更新的速度。4、開辟潛力顧客以現(xiàn)在顧客為基礎，管理者要具備直覺的市場導向感，能夠看到具有能力的管理型人才，及時的開辟潛力顧客。5、形成會員情感在培養(yǎng)客人的忠誠度方面，會員制應該是比較理想的選擇。因為會員的消費頻率明顯高于一般散客，愿意接受本酒店新推出的產(chǎn)品。就商務客人來說，由于出門在外住宿的頻率比較高，如果能通過會員制的方式，享受到與一般住店人員不一樣的待遇，可能會增加客人對此酒店的歸屬感，從而將其作為固定的住宿地點，形成一種情感上的消費思維。并且以娛樂為基礎提供會員與會員、客人與客人交流的機會建立有效的商務交流平臺，形成良好的商務氛圍。6、獎勵市場加強由于社會激烈的職場競爭以及企業(yè)對人才關注度的提高，為優(yōu)秀的企業(yè)員工提供帶有學習性質(zhì)的獎勵性旅游，成為許多大型企業(yè)的首選。同發(fā)達國家比，我國的獎勵旅游剛剛開始，獎勵旅游將成為一個新興的旅游項目，越來越受到企業(yè)的青睞。我酒店看到其中巨大的商機，主動與大型公司聯(lián)系，用商務酒店的特性，吸引帶有商業(yè)性學習、培訓的獎勵旅游住宿，積極拓展市場。7、挖掘?qū)嵙︻櫩臀揖频旮鶕?jù)經(jīng)營經(jīng)驗，在旺季主動出擊，去尋找、挖掘具有消費實力的客戶群。在某項會展召開之前，就主動聯(lián)系可能到會的大型企業(yè)，與其洽談協(xié)商。在確保房價的基礎上，以提供其他設施優(yōu)惠項目的方式，吸引入住。企業(yè)與其艱難的自己預定，不如接受送上門來的優(yōu)質(zhì)服務。這樣不僅可以自己去選擇實力消費者，在推銷客房的同時，也將附屬設施的使用價值體現(xiàn)出來，一舉兩得。8、會議特色服務為參加展會的企業(yè)免費提供帶有酒店標志的商務用品，如精美手提袋、簽字筆、便簽紙等等。讓商務客人在參展時，時刻都可以將贈送的商務用品“秀”出來使用，有意無意間都可以讓其他參展者注意到，形成一種無形的心理沖擊，并起到宣傳本酒店的作用。七、管理服務人員類別樓層服務部門人員保安部人員F1接待2名，客服人員1名，收銀員1名5名（包含保安部部長）F2餐飲部經(jīng)理1名自助餐廳：大廚2名，服務人員3名舞廳：吧臺服務生2名，收銀員1名，服務員3名5名F3客房部經(jīng)理1名3、4樓領班各3名，各領班帶領3名服務員（具體劃分看備注）無F4無F5服務員1名（機動）2名其他總經(jīng)理1名酒店法律顧問1名車童2名營銷助理2名財務助理2名八、運營收費標準1、客房收費標準豪華商務標間 （12間） 設2張1.2m床，布置商務洽談區(qū)和寫字區(qū)，配置1臺電腦，預留2根網(wǎng)線（可增加床位）。預定價格：488元/日。商務3人間（6間） 設2張1.2m床，1張1.8m床。布置寫字臺，配置1臺電腦，預留3根網(wǎng)線。預定價格：488元/日。豪華標間套房（8間） 由連通的兩個房間組成，其中一間是辦公室，一間是臥室，設2張1.2m大床，增設辦公臺以及常用的辦公設施，配置2臺電腦，預留2根網(wǎng)線。預定價格：488元/日。豪華單間套房（4間）設1張1.2m標準床，設辦公區(qū)，配置1臺電腦，預留2根網(wǎng)線。預定價格：358元/日。精品商務標間（6間） 設2張1.2m大床，布置辦公區(qū)，配置1臺電腦，預留2根網(wǎng)線。預定價格：358元/日。商務標間（20間） 設2張1.2m標準床，設辦公區(qū)，配置1臺電腦，預留2根網(wǎng)線。預定價格：268元/日。商務單間（16間）設1張1.2m標準床，設辦公區(qū)，配置1臺電腦，預留2根網(wǎng)線。預定價格：288元/日。2、會務收費標準（多功能廳、小型會議室）本酒店設置的多功能廳、小型會議室，主要是為滿足商務服務為主。大會議室2000元/次，小會議室1000元/次。第五部分 融資說明 本項目所需共500萬資金均由香港知名企業(yè)家劉治宏先生贊助。第六部分 財務預算一項目固定資產(chǎn)的建設由于資金緊張，故采用外包方式進行建設。項目結(jié)束后資金5年內(nèi)結(jié)清，5年利息30萬元。二 . 項目運行所需資金的預測項目開始預投：100 萬。由于外包，故其他不再考慮。三. 投資估算錦榮酒店總投資 500 萬元（不含土地成本 90 萬元）， 資金來源為資本金 500 萬元。酒店建筑面積 6250 (1250*5) ，共有客房 72 間，配套會議、餐飲、娛樂等經(jīng)營項目，其中餐飲、娛樂出租經(jīng)營，擬開張正式營業(yè)。 四、收入數(shù)據(jù)模型的應用 酒店經(jīng)營收入數(shù)據(jù)模型估算 ： 酒店正常經(jīng)營收入的估算方法：可以用酒店有效投資（不含土地成本） *52% 來估算，或用酒店每平方米建筑面積產(chǎn)生大約900元的經(jīng)營收入來估算，這個估算值可以用來修正評價收入預測數(shù)。按此估算，錦榮商務快捷酒店的營業(yè)收入應在213.2萬元（扣除土地成本后的有效投資410萬元 *75% ）至585萬元 ( 建筑面積 4500 *1300 元 ) 。 酒店平均房價的估算方法：一般用當?shù)胤康禺a(chǎn)的平均房價進行推算，五星級酒店平均房價相當于當?shù)胤康禺a(chǎn)最高平均房價的 10% ，四星級酒店平均房價在五星級酒店平均房價基礎上乘以 80% ，三星級酒店平均房價在五星級酒店平均房價基礎上乘以 60% 。按此估算， 錦榮酒店的平均房價應在 320-420 元之間。 客房每天最多收入23040（320*72）30240（ 420*72）元 按當?shù)亟?jīng)營情況測算經(jīng)營收入 經(jīng)營收入 = 客房收入 + 餐飲收入 + 其他收入 按當?shù)亟?jīng)營情況估算淡季客房出租率 60 ，旺季客房出租率 80 ，淡季平均房價330 元 / 天，旺季平均房價400 元 / 天，淡旺季餐飲上座率也有很大變化，本酒店餐飲為出租經(jīng)營 , 為簡化計算 , 不估算餐飲經(jīng)營收入。 按當?shù)亟?jīng)營情況測算收入約為906.8（690.8+96+120）萬元，詳見下：測算收入年客房及會議室收入旺季客房收入 客房數(shù)量 * 經(jīng)營旺季月份數(shù) *30 天 * 旺季開房率 * 旺季平均房價=72*6*30*80%*330342萬元淡季客房收入 客房數(shù)量 * 經(jīng)營淡季月份數(shù) *30 天 * 淡季開房率 * 淡季平均房價=72*6*30*60%*400311萬元; 會議室收入=大會議室1500元/次，小會議室600元/次。年客房及會議室收入約為：3420000+3110000+（1500+600）/2 * 360=690.8萬測算餐飲出租收入 餐飲出租者的收入核算：餐飲旺季收入 = 客房數(shù)量 * 旺季開房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐飲人均消費（含高檔宴請） *30 天 * 旺季月份； 餐飲淡季收入 = 客房數(shù)量 * 淡季開房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐飲人均消費（含高檔宴請） *30 天 * 淡季月份 餐飲出租收入：第二層餐飲面積 100 , 按年租金收入96（12*8）萬元估算 測算娛樂出租收入 酒店娛樂、健身等設施提供有償服務，根據(jù)當?shù)叵M客戶群的消費能力進行估算。 二層娛樂面積 350, 按年租金收入120萬元估算偏差分析 通過比較按當?shù)亟?jīng)營情況測算的收入與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)負偏差 32 17 ，偏差較大。主要原因一是餐飲、娛樂出租經(jīng)營，租金收入低于營業(yè)收入；二是酒店運營初期收入不穩(wěn)定，按照當?shù)亟?jīng)營情況測算時取值較為保守，平均房價測算偏低。 五、 成本費用數(shù)據(jù)模型的應用 （由于成本費用可通過經(jīng)營利潤數(shù)據(jù)模型反映，在此不再分析成本費用數(shù)據(jù)模型。） 按當?shù)亟?jīng)營情況測算 A 酒店成本費用： 酒店總成本 = 固定成本 + 運營費用 固定費用包括折舊費和財務費用；運營費用是根據(jù)酒店行業(yè)特點，及國家對于酒店這一特殊行業(yè)的要求所必須支付的費用，根據(jù)酒店的成本控制、人員變化及經(jīng)營管理能力的高低會有所不同。 本預測方案選用的估算值為經(jīng)驗值與國家實際征收標準相結(jié)合的費用值，在實際使用過程中，還需結(jié)合當?shù)厍闆r及國家稅費調(diào)整信息進行測算，以期保證其費用的真實性。 按當?shù)亟?jīng)營情況測算 A 酒店總成本為273萬元，其中固定成本 41 萬元，運營費用 232萬元，詳見下： 折舊費 =資產(chǎn)原值 * 凈殘值率 / 預計使用年限 500萬元 *95%/30 年16萬元財務費用 =自有資金占有成本=5000000*5%=25萬元。固定成本 =折舊費 + 財務費用 =41萬元工資成本=月平均工資額 *12 個月 =15萬排污費 (按照國家環(huán)保局制定標準，根據(jù)酒店實際用水及排污量而定)6萬 有線電視收視費 =閉路費* 客房總數(shù)量 =75*72=5400元消防器材維保 =費率 * 滅火器數(shù)量 =50*10 =500元電梯維保價格 =年固定費用（10 萬元）= 10萬元保險費 =資產(chǎn)原值 * 費率 =500萬元 *0.375 =18750元員工餐 =員工用餐人數(shù) * 每天餐費（視地區(qū)不同可在 6 元至 10 元之間浮動） *365 天 =57*8*365 =21.9萬元日常設備設施維保費=全年營業(yè)收入*2% =906.8萬元 *2% =18.136萬元能源消耗 =全年自營營業(yè)收入