成都市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)規(guī)則.doc

成都市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)規(guī)則試行第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成和物業(yè)管理評(píng)標(biāo)活動(dòng)，保證評(píng)標(biāo)的公平、公正，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部等7部委第12號(hào)令）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際制定本規(guī)則。 第二條 本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)。 第三條 評(píng)標(biāo)活動(dòng)遵循公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則。 第四條 評(píng)標(biāo)活動(dòng)依法進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)或者影響評(píng)標(biāo)過程和結(jié)果。 第五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要措施，保證評(píng)標(biāo)活動(dòng)（現(xiàn)場(chǎng)答辯的除外）在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。張東偉律師編輯 第六條 市和各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門依照職責(zé)分工，對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)依法實(shí)施監(jiān)督，依法查處評(píng)標(biāo)活動(dòng)中的違法違規(guī)行為。 第二章 評(píng)標(biāo)委員會(huì) 第七條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)活動(dòng)，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人，或者根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人。 第八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)依法組建。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單一般應(yīng)于開標(biāo)前3日內(nèi)確定，并在評(píng)標(biāo)過程必須公開前予以保密。 第九條 按成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法的規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。 業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，應(yīng)依法確定其評(píng)標(biāo)委員會(huì)中招標(biāo)人代表人數(shù)，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員為5人以上單數(shù)，并可以選定物業(yè)管理方面的專家參加。 第十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從市房產(chǎn)管理局提供的評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中以隨機(jī)抽取的方式確定。被選定的專家有因本規(guī)則第十一條原因而必須回避的，招標(biāo)人應(yīng)另行抽取確定。 第十一條 有下列情況之一的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避： （一）本人任職于投標(biāo)人或者與投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人有親屬關(guān)系的； （二）本人與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的； （三）項(xiàng)目主管部門或者房產(chǎn)管理部門的人員； （四）本人或本人所在單位為投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)指導(dǎo)或制作投標(biāo)書的； （五）曾因有招標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及其他與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動(dòng)中從事違法違規(guī)行為而受過行政處罰或刑事處罰的。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)回避而不回避，造成招標(biāo)人或投標(biāo)人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、客觀、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，獨(dú)立地對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審、比較、評(píng)分，不得互相串聯(lián)、議論有關(guān)標(biāo)書的內(nèi)容。 第十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。 前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評(píng)標(biāo)情況的所有人員。 第三章 評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)備與初步評(píng)審 第十四條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)編制供評(píng)標(biāo)使用的相應(yīng)表格，認(rèn)真研究招標(biāo)文件，至少應(yīng)了解和熟悉以下內(nèi)容： （一）招標(biāo)目的； （二）招標(biāo)物業(yè)的具體情況； （三）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求； （四）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括招標(biāo)文件中規(guī)定的主要技術(shù)要求、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和其他條件； （五）招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法和在評(píng)標(biāo)過程中考慮的相關(guān)因素。 第十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向評(píng)標(biāo)委員會(huì)如實(shí)提供評(píng)標(biāo)所需的重要信息和數(shù)據(jù)，包括從成都市物業(yè)管理信用體系中獲得的投標(biāo)人的相關(guān)記錄。 招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底應(yīng)當(dāng)保密。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)編輯 第十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行系統(tǒng)地評(píng)審和比較，并對(duì)投標(biāo)人的投標(biāo)答辯表現(xiàn)和知識(shí)能力進(jìn)行評(píng)審和比較。招標(biāo)文件中沒有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法不得作為評(píng)標(biāo)的依據(jù)。 招標(biāo)文件中規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法應(yīng)當(dāng)合理，不得含有傾向性、或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容，不得妨礙或者限制投標(biāo)人之間的競(jìng)爭(zhēng)。 第十七條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以書面方式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確、對(duì)同類問題表述不一致或者有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容作必要的澄清、說明或者補(bǔ)正。澄清、說明或者補(bǔ)正應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 投標(biāo)文件中用文字表示的金額和用數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)；總價(jià)金額與單價(jià)金額不一致的，以單價(jià)金額為準(zhǔn)，但單價(jià)金額小數(shù)點(diǎn)有明顯錯(cuò)誤的除外；對(duì)不同文本投標(biāo)文件的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。 第十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)在評(píng)標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出處理或者向招標(biāo)人提出處理建議，并作書面記錄。 第十九條 在評(píng)標(biāo)過程中，發(fā)現(xiàn)有下述情形之一的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)將投標(biāo)人的投標(biāo)作為廢標(biāo)處理： （一）投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以行賄手段謀取中標(biāo)或者以其他弄虛作假方式投標(biāo)的； （二）投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)明顯低于管理服務(wù)成本的，或者管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求被實(shí)質(zhì)性裁減的，或者在設(shè)有標(biāo)底時(shí)投標(biāo)報(bào)價(jià)明顯低于標(biāo)底，投標(biāo)人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的； （三）投標(biāo)人資格條件不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和招標(biāo)文件要求的，或者拒不按照要求對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行澄清、說明或者補(bǔ)正的。 第二十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)審查每一投標(biāo)文件是否對(duì)招標(biāo)文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。未能在實(shí)質(zhì)性要求和條件上作出響應(yīng)的投標(biāo)文件，應(yīng)作廢標(biāo)處理。 第二十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件要求，審查并逐項(xiàng)列出投標(biāo)文件的主要投標(biāo)偏差。 投標(biāo)偏差分為重大偏差和細(xì)微偏差。 第二十二條 下列情況屬于重大偏差： （一）投標(biāo)文件沒由投標(biāo)人的法定代表人簽署和加蓋公章，或投標(biāo)人不是投標(biāo)資格預(yù)審合格并確定的投標(biāo)人； （二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求； （三）投標(biāo)文件載明的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等不符合招標(biāo)文件的要求； （四）投標(biāo)文件內(nèi)容明顯不符合法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、技術(shù)規(guī)范的要求，或投標(biāo)文件提出明顯不切實(shí)際、不可實(shí)現(xiàn)的管理服務(wù)承諾目標(biāo)； （五）投標(biāo)文件附有超出物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定等使招標(biāo)人不能接受的條件； （六）投標(biāo)文件未按招標(biāo)文件要求順序編制，或投標(biāo)文件有重要實(shí)質(zhì)內(nèi)容遺漏、缺失； （七）投標(biāo)文件未對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的策劃，明顯存在文不對(duì)題、抄襲或敷衍應(yīng)付； （八）不符合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實(shí)質(zhì)性要求。 投標(biāo)文件有上述情形之一的，視為未能對(duì)招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，并按本規(guī)則第二十條規(guī)定作廢標(biāo)處理。招標(biāo)文件對(duì)重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 第二十三條 細(xì)微偏差是指投標(biāo)文件在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求，但在個(gè)別地方存在漏項(xiàng)或者提供了不完整的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)等情況，并且補(bǔ)正這些遺漏或者不完整不會(huì)對(duì)其他投標(biāo)人造成不公平的結(jié)果。細(xì)微偏差不影響投標(biāo)文件的有效性。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面要求存在細(xì)微偏差的投標(biāo)人在評(píng)標(biāo)結(jié)束前予以補(bǔ)正。拒不補(bǔ)正的，在詳細(xì)評(píng)審時(shí)可以對(duì)細(xì)微偏差作不利于該投標(biāo)人的量化，量化標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法中規(guī)定。 第四章 詳細(xì)評(píng)審 第二十四條 物業(yè)管理評(píng)標(biāo)方法一般采用綜合評(píng)估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法。 第二十五條 綜合評(píng)估法是將物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審分為投標(biāo)企業(yè)資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等四部分的評(píng)審，采取百分制的方法將四個(gè)部分評(píng)審評(píng)分加權(quán)求和，按總評(píng)分從高到低順序最后確定中標(biāo)候選人的評(píng)標(biāo)方法。 資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場(chǎng)答辯部分評(píng)審評(píng)分權(quán)重比例可以為20:30:30:20；四個(gè)部分評(píng)審的評(píng)分項(xiàng)目和評(píng)分方法、評(píng)分權(quán)重等應(yīng)在招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法中明確。 第二十六條 資信部分評(píng)審，是招標(biāo)人將投標(biāo)人資質(zhì)等級(jí)、管理現(xiàn)狀和業(yè)績(jī)、項(xiàng)目主要管理人員業(yè)績(jī)、從物業(yè)管理信用體系中獲得的有關(guān)情況，提供給評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行綜合評(píng)比、打分。 技術(shù)部分評(píng)審，是評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度、項(xiàng)目收支預(yù)算和各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)等，進(jìn)行評(píng)比、打分。 商務(wù)部分評(píng)審，是評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和其他委托代理服務(wù)的費(fèi)用等，進(jìn)行評(píng)比、打分。 投標(biāo)答辯評(píng)審，是由招標(biāo)人組織，投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)答辯人出席作答，評(píng)標(biāo)委員會(huì)按評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)投標(biāo)答辯人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)提問、考核、比較，并量化打分。 第二十七條經(jīng)投標(biāo)有效性評(píng)審合格的投標(biāo)文件，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)評(píng)審、衡量投標(biāo)文件是否最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件載明的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)承諾目標(biāo)、資源配置、管理措施、服務(wù)流程設(shè)計(jì)、管理服務(wù)成本分析等作進(jìn)一步評(píng)審、比較，并量化打分。 第二十八條 根據(jù)綜合評(píng)估法，評(píng)分加權(quán)后總評(píng)分最高，且最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。 第二十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各個(gè)評(píng)審因素進(jìn)行量化時(shí)，應(yīng)當(dāng)將量化指標(biāo)建立在同一基礎(chǔ)或者同一標(biāo)準(zhǔn)上，使各投標(biāo)文件具有可比性。 第三十條評(píng)標(biāo)和定標(biāo)應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期結(jié)束日30個(gè)工作日內(nèi)完成。不能在投標(biāo)有效期結(jié)束日30個(gè)工作日內(nèi)完成評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通知所有投標(biāo)人延長(zhǎng)投標(biāo)有效期。拒絕延長(zhǎng)投標(biāo)有效期的，投標(biāo)人有權(quán)收回投標(biāo)保證金。同意延長(zhǎng)投標(biāo)有效期的投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長(zhǎng)其投標(biāo)保證金的有效期，但不得修改投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。因延長(zhǎng)投標(biāo)有效期造成投標(biāo)人損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，但因不可抗力需延長(zhǎng)投標(biāo)有效期的除外。 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)載明投標(biāo)有效期。投標(biāo)有效期從提交投標(biāo)文件截止日起計(jì)算。 第五章 推薦中標(biāo)候選人 第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人的，應(yīng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員各自根據(jù)評(píng)定結(jié)果對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行排序后交評(píng)標(biāo)委員會(huì)匯總確定中標(biāo)人。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人的，應(yīng)當(dāng)以評(píng)審綜合得分高低向招標(biāo)人推薦不多于3名且標(biāo)明排列順序的中標(biāo)候選人。 第三十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和本規(guī)則的規(guī)定及招標(biāo)文件的要求，否決不合格投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)少于3個(gè)使得投標(biāo)明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)要求招標(biāo)人重新招標(biāo)。 第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審、比較意見。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下主要內(nèi)容： （一）基本情況和數(shù)據(jù)表； （二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單； （三）開標(biāo)記錄； （四）符合要求的投標(biāo)一覽表； （五）廢標(biāo)情況說明； （六）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法或者評(píng)標(biāo)因素一覽表； （七）經(jīng)評(píng)審的價(jià)格或者評(píng)分比較一覽表； （八）推薦的標(biāo)明排列順序的中標(biāo)候選人名單； （九）簽訂合同前要處理的事宜； （十）澄清、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要。 第三十