金銀湖教育社地塊.doc

金銀湖教育社地塊第一種方式 住宅（預(yù)估容積率2.4）(一)、銷售收入：根據(jù)目前周邊行情，預(yù)估一年后該住宅的價(jià)格均價(jià)為6500元/，商鋪的價(jià)格均價(jià)為11000元/，占地凈規(guī)劃面積為18060.66平方米（27畝），總建筑面積為43345.6平方米，總銷售收入為29540萬元。銷售收入表銷售單價(jià)（元/）面 積()銷售收入（萬元）住宅650040311.426202.4商鋪110003034.23337.6合計(jì)43345.629540(二)、成本和費(fèi)用分析1、土地成本分析：以250萬/畝左右作為擬起始價(jià)對(duì)土地出讓價(jià)格的不同，作如下分析；樓面地價(jià)分析表（一）序號(hào)名稱投標(biāo)總價(jià)（萬元）每畝單價(jià)（萬元）每平方單價(jià)（元）樓面地價(jià)（元）實(shí)際土地總價(jià)（含契稅）（萬元）1擬起始價(jià)6750.02503749.8840.93645.02擬投標(biāo)價(jià)格一8100.03004499.81009.14374.03擬投標(biāo)價(jià)格二9450.03505249.71177.35103.0注：樓面地價(jià)：（土地投標(biāo)價(jià)）/43345.6（建筑面積）2、建筑、安裝成本：該項(xiàng)目建筑安裝成本按1700元/計(jì)算43345.61700元/=7368.7萬元3、前期、配套等相關(guān)費(fèi)用：包括可行研究、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、消防、通訊、質(zhì)量監(jiān)督等。43345.6350元/=1517.1萬元4、不可預(yù)見費(fèi)用：（一）+（二）+（三）的2%不可預(yù)費(fèi)見用表（二）序號(hào)土地成本（含契稅）（萬元）建安成本（萬元）前期費(fèi)用（萬元）不可預(yù)費(fèi)用（萬元）13645.07368.71517.1250.624374.0265.235103.0279.85、管理費(fèi)：項(xiàng)目管理費(fèi)為建筑安裝成本的2.5%7368.8萬元0.025=184.2萬元6、財(cái)務(wù)成本：（1+2+3+4+5）50%7%2年財(cái)務(wù)成本表（三）序號(hào)土地總價(jià)（萬元）建安成本（萬元）前期費(fèi)用（萬元）不可預(yù)費(fèi)用（萬元）管理費(fèi)（萬元）財(cái)務(wù)成本（萬元）13645.07368.71517.1250.6184.2907.624374.0265.2959.635103.0279.81011.77、銷售費(fèi)用：銷售收入的2%29540萬元0.02=590.8萬元8、相關(guān)稅費(fèi)以銷售收入的11%計(jì)：29540萬元0.11=3249.4萬元綜上所述，根據(jù)地價(jià)不同，總成本和費(fèi)用分別見下表：地價(jià)成本和費(fèi)用匯總表（四）序號(hào)地價(jià)（含契稅）（萬元）2（萬元）3（萬元）4（萬元）5（萬元）6（萬元）7（萬元）8（萬元）合計(jì)（萬元）單價(jià)（元/）13645.07368.71517.1250.6184.2907.6590.83249.417713.34086.624374.0265.2959.618509.04270.235103.0279.81011.719304.64453.7(三)、收益分析：總收入扣除不同總成本、費(fèi)用及所得稅后，其收益分別見下表：收益表（五）序號(hào)每畝單價(jià)（萬元）銷售（萬元）成本（萬元）收益（萬元）12502954017713.311826.7230018509.011031.0335019304.610235.4注：停車位收益未計(jì)算。第二種方式 寫字樓/公寓（預(yù)估容積率3.0）(一)、銷售收入：根據(jù)目前周邊行情，預(yù)估一年后該寫字樓/公寓的價(jià)格均價(jià)為7000元/，占地凈規(guī)劃面積為18060.66平方米（27畝），總建筑面積為54181.9平方米，總銷售收入為37927.3萬元。銷售收入表銷售單價(jià)（元/）面 積()銷售收入（萬元）寫字樓/公寓700054181.937927.3(二)、成本和費(fèi)用分析1、土地成本分析：以250萬/畝左右作為擬起始價(jià)對(duì)土地出讓價(jià)格的不同，作如下分析；樓面地價(jià)分析表（一）序號(hào)名稱投標(biāo)總價(jià)（萬元）每畝單價(jià)（萬元）每平方單價(jià)（元）樓面地價(jià)（元）土地總價(jià)（含契稅）（萬元）1擬起始價(jià)6750.02503749.8672.73645.02擬投標(biāo)價(jià)格一8100.03004499.8807.34374.03擬投標(biāo)價(jià)格二9450.03505249.7941.85103.0注：樓面地價(jià)：（土地投標(biāo)價(jià)）/54181.9（建筑面積）2、建筑、安裝成本：該項(xiàng)目建筑安裝成本按2400元/計(jì)算54181.92400元/=13003.7萬元3、前期、配套等相關(guān)費(fèi)用：包括可行研究、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、消防、通訊、質(zhì)量監(jiān)督等。54181.9350元/=1896.4萬元4、不可預(yù)見費(fèi)用：（一）+（二）+（三）的2%不可預(yù)費(fèi)見用表（二）序號(hào)土地成本（含契稅）（萬元）建安成本（萬元）前期費(fèi)用（萬元）不可預(yù)費(fèi)用（萬元）13645.013003.71896.4370.924374.0385.535103.0400.15、管理費(fèi)：項(xiàng)目管理費(fèi)為建筑安裝成本的2.5%13003.7萬元0.025=325.1萬元6、財(cái)務(wù)成本：（1+2+3+4+5）50%7%2年財(cái)務(wù)成本表（三）序號(hào)土地總價(jià)（萬元）建安成本（萬元）前期費(fèi)用（萬元）不可預(yù)費(fèi)用（萬元）管理費(fèi)（萬元）財(cái)務(wù)成本（萬元）13645.013003.71896.4370.9325.11346.924374.0385.51398.935103.0400.11451.07、銷售費(fèi)用：銷售收入的2%37927.3萬元0.02=758.5萬元8、相關(guān)稅費(fèi)以銷售收入的11%計(jì)：37927.3萬元0.11=4172.1萬元綜上所述，根據(jù)地價(jià)不同，總成本和費(fèi)用分別見下表：地價(jià)成本和費(fèi)用匯總表（四）序號(hào)地價(jià)（含契稅）（萬元）2（萬元）3（萬元）4（萬元）5（萬元）6（萬元）7（萬元）8（萬元）合計(jì)（萬元）單價(jià)（元/）13645.013003.71896.41896.41896.4370.9325.11346.9758.54172.025518.44709.824374.0385.51398.926314.14856.635103.0400.11451.027109.75003.5(三)、收益分析：總收入扣除不同總成本、費(fèi)用及所得稅后，其收益分別見下表：收益表（五）序號(hào)每畝單價(jià)（萬元）銷售（萬元）成本（萬元）收益（萬元）125037927.325518.412408.9230026314.111613.2335027109.710817.6注：停車位收益未計(jì)算。第三種方 住宅（60畝，預(yù)估容積率2.4）(一)、銷售收入：根據(jù)目前周邊行情，預(yù)估一年后該住宅的價(jià)格均價(jià)為6500元/，商鋪的價(jià)格均價(jià)為11000元/，占地凈規(guī)劃面積約為60畝，總建筑面積為96004.8平方米，總銷售收入為65427.2萬元。銷售收入表銷售單價(jià)（元/）面 積()銷售收入（萬元）住宅650089284.458034.8商鋪110006720.47392.4合計(jì)96004.865427.2(二)、成本和費(fèi)用分析1、土地成本分析：以250萬/畝左右作為擬起始價(jià)對(duì)土地出讓價(jià)格的不同，作如下分析；樓面地價(jià)分析表（一）序號(hào)名稱投標(biāo)總價(jià)（萬元）每畝單價(jià)（萬元）每平方單價(jià)（元）樓面地價(jià)（元）實(shí)際土地總價(jià)（含契稅）（萬元）1擬起始價(jià)15000.02503749.81273.412225.02擬投標(biāo)價(jià)格一18000.03004499.81528.114670.03擬投標(biāo)價(jià)格二21000.03505249.71782.817115.0注：樓面地價(jià)：（土地投標(biāo)價(jià)）/96004.8（建筑面積）2、建筑、安裝成本：該項(xiàng)目建筑安裝成本按1700元/計(jì)算96004.81700元/=16320萬元3、前期、配套等相關(guān)費(fèi)用：包括可行研究、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、消防、通訊、質(zhì)量監(jiān)督等。96004.8350元/=3360萬元4、不可預(yù)見費(fèi)用：（一）+（二）+（三）的2%不可預(yù)費(fèi)見用表（二）序號(hào)土地成本（含契稅）（萬元）建安成本（萬元）前期費(fèi)用（萬元）不可預(yù)費(fèi)用（萬元）112225.016320.03360.0638.1214670.0687.0317115.0735.95、管理費(fèi)：項(xiàng)目管理費(fèi)為建筑安裝成本的2.5%16320萬元0.025=408萬元6、財(cái)務(wù)成本：（1+2+3+4+5）50%7%2年財(cái)務(wù)成本表（三）序號(hào)土地總價(jià)（萬元）建安成本（萬元）前期費(fèi)用（萬元）不可預(yù)費(fèi)用（萬元）管理費(fèi)（萬元）財(cái)務(wù)成本（萬元）112225.016320.03360.0638.1408.02306.6214670.0687.02481.2317115.0735.92655.77、銷售費(fèi)用：銷售收入的2%65427.2 萬元0.02=1308.5萬元8、相關(guān)稅費(fèi)以銷售收入的11%計(jì)：65427.2萬元0.11=7197萬元綜上所述，根據(jù)地價(jià)不同，總成本和費(fèi)用分別見下表：地價(jià)成本和費(fèi)用匯總表（四）序號(hào)地價(jià)（含契稅）（萬元）2（萬元）3（萬元）4（萬元）5（萬元）6（萬元）7（萬元）8（萬元）合計(jì)（萬元）單價(jià)（元/）112225.016320.03360.0638.1408.02306.61308.57197.043763.24558.7214670.0687.