XX房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析復(fù)習(xí)題.docVIP

XX房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析復(fù)習(xí)題 先天環(huán)境的好壞并不足奇，成功的關(guān)鍵在于一己之努力。為大家搜索了xx房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析復(fù)習(xí)題，更多試題請(qǐng)關(guān)注。 改錯(cuò)題 1.某公司有一工業(yè)廠房，建成于xx年6月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當(dāng)時(shí)同類廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實(shí)際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬元，其中占用自有資金50萬元，xx年9月14日公布的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開發(fā)商1年期開發(fā)利潤(rùn)率為開發(fā)成本的5%。 1.該廠房在xx年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。 (1)建造成本：包括建安費(fèi)用、前期工程費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。 1)建安費(fèi)用=650元/m21850m2=120.25萬元 2)紅線內(nèi)市政費(fèi)：取建安成本的10%。 120.25萬元10%=12.03萬元 3)建造成本合計(jì)：120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元 (2)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評(píng)估及臨時(shí)三通一千費(fèi)等費(fèi)用)：取建造成本的7%。 132.28萬元7%=9.26萬元 (3)不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)用的3%。 132.28萬元3%=3.97萬元 (4)開發(fā)成本合計(jì)：145.51萬元。 2.建設(shè)期貸款利息： 估價(jià)人員通過調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，確定估價(jià)對(duì)象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本。則： 利息=(145.51-50)7.29%0.5=3.48萬元 3.建設(shè)單位管理費(fèi)：取建造成本的5%，則： 管理費(fèi)=145.51萬元5%=7.28萬元 4.開發(fā)商利潤(rùn)：估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期為1年，開發(fā)商利潤(rùn)取5%，則： 開發(fā)利潤(rùn)=(145.51+3.48+7.28)5%=7.81萬元 5.銷售費(fèi)用：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銷售費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅以及買賣手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)等，本次評(píng)估取8%。設(shè)估價(jià)對(duì)象的全新狀態(tài)下的價(jià)格為X，則銷售費(fèi)用為0.08X。 6.車間評(píng)估價(jià)格： 綜上所述，在計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、開發(fā)商利潤(rùn)、銷售費(fèi)用和成新率后，根據(jù)項(xiàng)目情況，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為： X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X X=178.35萬元。 1.建安費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為7001850=129.50萬元 2.利息計(jì)算有錯(cuò)誤，利息為145.517.29%0.5=5.30萬元 3.開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算有錯(cuò)誤，利潤(rùn)為145.515%=7.28萬元 4.評(píng)估價(jià)格有錯(cuò)誤，未考慮成新率，評(píng)估價(jià)格=0.9X=160.51萬元 案例分析： 黃某于xx年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，xx年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。xx年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)2=45(萬元)。請(qǐng)問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么? 標(biāo)準(zhǔn)答案： 這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。 2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。 案例分析二： 趙某于xx年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于xx年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬元。xx年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于xx年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬元，趙某希望評(píng)估價(jià)值為xx年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有： 1.趙某與開發(fā)商于xx年6月簽訂的商品房買賣合同原件; 2.趙某的購房發(fā)票; 3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件; 4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。 請(qǐng)問： 1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全? 2.估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)? 3.可否按xx年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么? 標(biāo)準(zhǔn)答案： 1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。 2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。 3.不能按xx年