中國房地產專業(yè)術語培訓手冊(1).ppt

專業(yè)術語 易居中國 價格術語 均價基價起價預售價一次性買斷價定金違約金 1 均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數 即得出每平方米的均價 均價一般不是銷售價 2 基價基價也叫基礎價 是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格 商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層 朝向差價后而得出 3 起價起價也叫起步價 是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格 即是起價 多層住宅 不帶花園的 一般以一樓或頂樓的銷售價為起價 帶花園的住宅 一般以二樓或五樓做為銷售的起價 高層物業(yè) 以最低層的銷售價為起步價 4 預售價預售價也是商品房預 銷 售合同中的專用術語 預售價不是正式價格 在商品房交付使用時 應按有批準權限部問核定的價格為準 5 一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價 一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語 確定之后 買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務 不得隨意變更 6 定金定金是指當事人約定由一方向對方給付的 作為債權擔保的一定數額的貨幣 它屬于一種法律上的擔保方式 目的在于促使債務人履行債務 保障債權人的債權得以實現 根據我國發(fā)法通則和 擔保法 八十九條規(guī)定 定金應當以書面形式約定 當事人在定金合同中應約定交付定金的期限 定金合同從實際交付定金之日起生效 定金的數額由當事人約定 但不得超出合同標的額的20 如果購房者交了定金之后改變主意決定不買 開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金 如果開發(fā)商將房屋賣給他人 應當向購房者雙倍返還定金 7 違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定 應該付給對方的一定數量的貨幣 違約金是對違約方的一種經濟制裁 具有懲罰性和補償性 但主要體現懲罰性 只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯 無論是否給對方造成損失 都要支付違約金 基本術語 一 產權證書使用權房公房不可售公房已購公房單位產權房廉租房 基本術語 二 私房二手房期房現房準現房共同共有房產共有房產 基本術語 三 尾房爛尾房城市居住區(qū)居住小區(qū)居住團組配建設施公共活動中心 基本術語 四 房屋產權建筑小品土地使用金土地使用證契稅房產證五證兩書 1 產權證書產權證書是指 房屋所有權證 和 土地使用權證 房屋產權證書包括 產權類別 產權比例 房產坐落地址 產權來源 房屋結構 間數 建筑面積 使用面積 共有數紀要 他項權利紀要和附記 并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖 2 使用權房使用權房是指由國家以及國有企業(yè) 事業(yè)單位投資興建的住宅 政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房 3 公房公房也稱公有住房 國有住宅 它是指由國家以及國有企業(yè) 事業(yè)單位投資興建 銷售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的產權 使用權 占有權 處分權 收益權 歸國家所有 目前居民租用的公有住房 按房改政策分為兩大類 一類是可售公有住房 一類是不可售公有住房 上述兩類房均為使用權房 4 不可售公房不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房 它主要包括舊式里弄 新式里弄 職工住房等廚房 衛(wèi)生合用的不成套房屋 也包括部分公寓 花園住宅等成套房屋 適用于中國部分城市 5 已購公房已購公房又稱售后公房 就是購買的公有住房 6 單位產權房單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋 也稱系統(tǒng)產權房 系統(tǒng)房 7 廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念 我國的廉租房只租不售 出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者 廉租房的來源主要是以退的舊公房等 8 私房私房也稱私有住宅 私產住宅 它是由個人或家庭購買 建造的住宅 在農村 農民的住宅基本上是自建私有住宅 公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭 也就轉為私有住宅 9 二手房二手房即舊房 新建的商品房進行第一次交易時為 一手 第二次交易則為 二手 10 期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止 在這一期間的商品房稱為期房 消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同 11 現房所謂現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證 大產證 的商品房 消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同 在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋 12 準現房準現房是指房屋主體已基本封頂完工 小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現 房型 樓間距等重要因素已經一目了然 工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋 13 共同共有房產共同共有房產 指兩個或兩個以上的人 對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權 14 共有房產共有房產 指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權 15 尾房尾房又稱掃尾房 它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物 是空置房中的一種 一般情況下 當商品住宅的銷售量達到80 以后 一般就進入房地產項目的清盤銷售階段 此時所銷售的房產 一般稱為尾房 開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子 這些房子或朝向不好 采光不足 或是樓層不佳 位處兩級 其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重 16 爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足 盲目上馬 或者錯誤判斷供求形勢 開發(fā)總量供大于求 導致大面積空置 無法回收前期投資 更無力進行后續(xù)建設 甚至全盤停滯的積壓樓宇 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候的 而是隨著項目的不斷推進 一步步顯現 17 城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū) 泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合 并與居住人口規(guī)模30000 50000人相對應 配建有一整套較完善的 能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地 18 居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱小區(qū) 是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合 并與居住人口規(guī)模7000 15000人相對應 配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地 19 居住組團居住組團一般稱組團 指一般被小區(qū)道路分隔 并與居住人口規(guī)模1000 3000人相對應 配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地 20 配建設施配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施 道路和公共綠地的總稱 21 公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心 小區(qū)中心和組團中心等 22 房屋產權房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利 也就是房屋各項權益的總和 即房屋所有者對該房屋財產的占有 使用 收益和處分的權利 23 建筑小品建筑小品是指既有功能要求 又具有點綴 裝飾和美化作用的 從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑 游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱 24 土地使用金有償使用國有土地使用的年限40 70年 一次性買斷國家使權的資金 只有足額交納土地出讓金的土地才有權轉讓 25 土地使用證合法擁有國有土地的主要證明材料 它主要載明所有者的名稱土地的性質 使用年限 面積 26 契稅房屋所有權變更時 就當事人所定契約按房價的一定比例向產權承受人征收一次性稅收 它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種 27 房產證房屋竣工驗收后 在開發(fā)計劃土地證 開工許可證 竣工報告 竣工圖等資料齊全的情況下 由房屋所有者的名稱 房屋的面積 層數 間數 幢數以及鄰里的姓名及所交納的契稅情況組成 28 五證兩書 國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程用地規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 商品房預售許可證 商品房使用說明書 商品房質量保證書 建筑術語 一 建筑面積使用面積公用面積居住面積容積率得房率開間 建筑術語 二 進深共攤面積竣工面積輔助面積銷售面積公用建筑面積建筑密度 建筑術語 三 綠化率綠地率層高凈高標準層陽臺平臺 建筑術語 四 走廊地下室半地下室居居區(qū)用地住宅用地其它用地公共服務設施用地 建筑術語 五 道路用地公共綠地道路紅線建筑線公共建筑面積玄關隔斷 建筑術語 六 過道配套樓花實用率用地紅線日照間距系數建筑間距 建筑術語 七 日照標準居住區(qū)用地命名規(guī)定生地與熟地錯層式住宅躍層式住宅復式住宅 建筑術語 八 地基墻體與柱鋼筋混凝土墻體的結構變形縫門窗樓梯 建筑術語 九 磚混結構框架結構鋼筋混泥土剪力墻結構框架一剪力墻結構給水 排水系統(tǒng)采暖系統(tǒng) 建筑術語 十 磚水泥鋼筋混凝土防水材料三大材 四小材 1 建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 如果計算多 高層住宅的建筑面積 則是各層建筑面積之和 建筑面積包含了房屋居住的可用面積 墻體柱體占地面積 樓梯走道面積 其他公攤面積等 2 使用面積住宅的使用面積 指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和 計算住宅使用面積 可以比較直觀地反應住宅的使用狀況 但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定 躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積 不包含在結構面積內的煙囪 通風道 管道井均計入使用面積 內墻面裝修厚度計入使用面積 計算住宅租金 都是按使用面積計算 3 公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便 正常交往 保障生活所設置的公共走廊 樓梯 電梯間 水箱間等所占面積的總和 開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題 4 居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和 所謂凈面積就是要除去墻 柱等建筑構件所占有的水平面積 即結構面積 一般作為衡量居住水平的面積指標 5 容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比 例如 在1萬平方米的土地上 有4000平方米的建筑總面積 其容積率為0 4 6 得房率得房率是指套內建筑面積與套 單元 建筑隊面積之比 套內建筑面積 套內使用面積 套內墻體面積 陽臺建筑面積 套 單元 建筑面積 套內建筑隊面積 分攤得公用建筑隊面積 7 開間住宅設計中 住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離 因為是就一自然間的寬度而言 故又稱開間 住宅開間一般在3 0米 4 2米之間 磚混結構住宅開間一般不超過4 5米 規(guī)定較小的開間尺度 可縮短樓板的空間跨度 增強住宅結構整體性 穩(wěn)定性和抗震性 開間5米以上 進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40 50平方米甚至更大的居住空間 與同樣建筑面積的小開間住宅相比 承重墻減少一半使用面積增加2 便于靈活隔斷 裝修改造 8 進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度 進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地 但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件 住宅的進深在設計上有一定的要求 不宜過大 目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右 不能任意擴大 9 公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成 1 電梯井 樓梯間 垃圾道 變電室 設備室 公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積 2 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻 包括山墻 墻體水平投影面積的50 10 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和 房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工 經驗收合格的建筑 11 輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積 包括過道 廚房 衛(wèi)生間 廁所 起居室 貯藏室等 12 銷售面積銷售面積是指商品房按 套 或 單元 出售 其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積 以下簡稱套內建筑面積 與應分攤的共有建筑面積之和 13 公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租 售的地下室 車棚等面積 作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積 一般公用建筑面積按以下方法計算 整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套 單元 套內建筑面積之和 并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室 車棚及人防工程等建筑面積 為整棟建筑的公用建筑面積 14 建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 15 綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比 對購房者而言 綠化率高為好 16 綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率 綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內各類綠地 主要包括公共綠地 宅旁綠地等 其中 公共綠地 又包括居住區(qū)公園 小游園 組團綠地及其他的一些塊狀 帶狀化公共綠地 17 層高層高是指住宅高度以 層 為單位計量 每一層的高度國家在設計上有要求 這個高度就叫層高 它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 18 凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值 19 公用建筑面積分攤系數將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和 得到建筑物的公用建筑面積分攤系數 即公用建筑面積分攤系數 公用建筑面積 套內建筑面積之和 20 標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層 21 陽臺陽臺是指供居住者進行室外活動 晾曬衣物等的空間 22 平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 23 走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間 24 地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 2者 25 半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 3 且不超過1 2者 25 半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 3 且不超過1 2者 27 住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地 含宅間綠地和宅間小路等的總稱 28 其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地 應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地 其他單位用地 保留的自然村或不可建設用地等 29 公共服務設施用地公共服務設施用地一般稱公建用地 是與居住人口規(guī)模相對應配建的 為居民服務和使用的各類設施的用地 應包括建筑基底占地及其所屬場院 綠地和配建停車場等 30 道路用地道路用地是指居住區(qū)道路 小區(qū)路 組團路及非公建配建的居民小汽車 單位通勤車等停放場地 31 公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求 適合于安排游憩活動設施的 供居民共享的游憩綠地 應包括居住區(qū)公園 小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等 32 道路紅線道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路 用地的規(guī)劃控制線 33 建筑線建筑線一般稱建筑控制線 是建筑物基底位置的控制線 34 玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置 它是一個緩沖過渡的地段 居室是家庭的 領地 講究一定的私密性 大門一開 有玄關阻隔 外人對室內就不能一覽無余 玄關一般與廳相連 由于功能不同 需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家 也要有一塊放雨傘 掛雨衣 換鞋 擱包的地方 平時 玄關也是接受郵件 簡單會客的場所 35 隔斷隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面 36 過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間 37 配套主要指為方便生活而提供的各種設施 如 供水 電 暖氣 煤氣 通訊 入網 有線電視 交通車站及學校 幼托 醫(yī)院 廣場 超市 郵電 公園等 38 樓花指土地附著政策批準的有效規(guī)劃內容 主要指法定許可的建筑面積 39 實用率實用率是套內建筑面積和住宅面積之比 大于使用率 即實用率 套內建筑面積 套內建筑面積 分攤的共有共用建筑面積 40 用地紅線指經城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用范圍的界線 在規(guī)劃圖中一般用紅線標示 故稱之為用地紅線 40 日照間距系數指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值 41 建筑間距兩棟建筑物外墻之間的水平距離 42 日照標準根據各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的 居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量 1994年2月1號執(zhí)行的 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 中規(guī)定 住宅建筑日照標準 冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少于2小時 43 居住區(qū)用地住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地的總稱 a 住宅用地 住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地 含宅間綠地和宅間小路 b 公建用地 與居住人口規(guī)模相對應配建的 為居民服務和使用的各類設施的用地 包含建筑基底占地及其所屬場院 綠地 和配建停車場等 c 道路用地 居住區(qū)道路 小區(qū)路 組團路及非公建配建的居民小汽車 單位通勤車等車輛的停放場地 d 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求 適合于安排游憩活動設施的 供居民共享的游憩綠地 包括居民區(qū)公園 小游園和組團綠地及其他塊狀 帶狀綠地 44 命名規(guī)定a 花園 占地15000平米以上 設有中心廣場 綠化面積不低于總面積的45 休閑場地面積不少于總面積的15 b 小區(qū) 建筑面積在30000平米以上 居住戶數3000戶以上或人口在7000人以上 設有居委會 c 組團 被小區(qū)道路分隔 并與居住人口規(guī)模 1000 3000人 相對應配建有居民所需的基層公共服務設施的居民生活聚居地 45 生地與熟地a 熟地是指已經拆遷完畢 達到 七通一平 施工條件的土地 b 生地則是相對應熟地而言的 是指尚未具備上述施工條件的土地 c 七通一平 給水通 排水通 電通 路通 燃氣通 通訊通 供熱通 場地平整 46 錯層式住宅是一套房子不處于同一平面 即房內的廳 臥 衛(wèi) 櫥 陽臺處于幾個高度不同的平面上 錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算 47 躍層式住宅是一個住宅占兩個樓層 而上下層之間不需通過公共樓梯 是采用戶內獨用小樓梯連接 其建筑面積或使用面積均應是兩層建筑面積和使用面積之和 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式 這類住宅的特點是 內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法 住宅占有上下兩層樓面 臥室 起居室 客廳 衛(wèi)生間 廚房及其它輔助用房可以分層布置 上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接 躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面 即使朝向不好 也可通過增大采光面積彌補 通風較好 戶內居住面積和輔助面積較大 布局緊湊 功能明確 相互干擾較小 48 復式住宅是一層住宅但較普通住宅高 可在局部掏出夾層 用樓梯聯系上下 其目的是在有限空間里增加使用面積 提高住宅的空間利用率 復式住宅的面積計算可根據各地對使用房間凈面積和凈高度的標準來計算 復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅 這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層 實際是在層高較高的一層樓中增建一個1 2米的夾層 兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅 復式為3 3米 而一般躍層為5 6米 復式住宅的下層供起居用 炊事 進餐 洗浴等 上層供休息睡眠和貯藏用 戶內設多處入墻式壁柜和樓梯 中間樓板也即上層的地板 因此復式住宅具備了省地 省工 49 地基定義 不是建筑物的組成部分 是承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層 50 墻體和柱豎向承重構件 支撐屋頂 樓面等 并將這些荷載和自重傳給基礎 墻體分類 外墻 內墻 縱墻 橫墻 承重墻 非承重墻 51 鋼筋混泥土墻體的構造由墻筋 暗柱筋 暗梁筋為骨架 用混凝土澆筑而成的承重墻體 墻體厚度可分為16 18 20 等規(guī)格 房屋主體結構的墻體全部是現澆混凝土 52 變形縫變形縫包括 伸縮縫 沉降縫 抗震縫 a 伸縮縫 防止和減少由于自然界冬 夏季溫度變化的影響 建筑構件熱脹冷縮 出現的裂縫和破壞 其做法為 沿建筑物長度方向每隔一定距離預留縫隙 將建筑物從屋頂 墻體 樓層等地面以上構件全部斷開 基礎因受溫度變化影響較小 不必斷開 b 沉降縫 當房屋相鄰部分的高度 荷載和結構形式差別很大而地基又較弱時 房屋有可能產生不均勻沉降 致使某些薄弱部位開裂 為此 在適當位置復雜的平面或體形轉折處 高度變化處 荷載 地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設置沉降縫 c 抗震縫 當房屋建筑立面高差在6米以上 或承重結構的材質不同以及建筑平面尺寸不一致時 在地震作用下 產生不同的振幅 擺動方向也不同 會造成建筑物的破壞 為防止上述情況的產生 在不同狀況的兩部分之間 事先留設自基礎到房頂的通縫 即抗震縫 抗震縫應沿房屋全高設置 其兩側應布置墻 53 門窗a 門的分類 平開門 推拉門 轉門 卷簾門 彈簧門 木門 塑鋼門 鋁合金門等 b 窗的分類 平開窗 推拉窗 旋轉窗 固定窗 懸窗 木窗 塑鋼窗 鋁合金窗等 54 樓梯一般由三部分組成 樓梯段 休息平臺 欄桿扶手 a 樓梯的寬度一般在1 2米左右 b 住宅樓梯的傾斜度一般在15 20oc 臺階分踏步和踢步兩部分 踏步寬度在20 25cm 踢步在15cm時人們的感覺最舒適 2 80米層高的住宅每跑9個臺階 55 磚混結構構造 屋蓋 屋頂 磚墻 鋼筋混泥土樓蓋板 樓梯 磚基礎 門窗及其他 傳力路線 板 墻 基礎 或板 梁 墻 基礎 主要結構特征 磚混結構是墻承重結構 是由屋蓋 墻體 樓板 過梁 磚基礎構成的結構體系 結構荷載通過屋蓋 樓板傳到承重墻上 再由承重墻傳到基礎 56 框架結構構造 屋蓋與樓板 框架梁 框架柱 柱基礎 框架墻 傳力路線 墻只起圍護作用 磚墻的重量通過梁 板傳給柱 結構特征 框架結構是由鋼筋混泥土主梁 次梁和柱形成的框架作為建筑物的骨架 梁和柱之間的連接為剛性結點 屋蓋 樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎 框架結構的墻體全部為自承重墻 只起分隔和圍護作用 框架結構和房間布置靈活 不受樓板跨度的限制 57 鋼筋混泥土剪力墻結構構造 屋蓋和樓板 鋼筋混泥土承重墻 基礎 樓梯 陽臺 雨篷及臺階 散水等 傳力路線 樓板 剪力墻 基礎 結構特征 剪力墻結構的樓板與墻體均為現澆或預制鋼筋混泥土結構 具有良好的整體性 抗震能力比磚混結構和框架結構強 不僅可承受樓板較大的垂直荷載 更主要的是可承受較大的水平方向的荷載及地震荷載對建筑物產生的剪切力 該結構由于墻間距較小 房間布置不夠靈活 不便于設置大于間活動場所 58 框架一剪力墻結構在框架結構中設置部分剪力墻 使框架和剪力墻兩者結合起來 共同抵抗水平荷載的空間結構 框架一剪力墻結構在使框架結構的剛度和承載力都有大幅度提高的同時 又克服了純剪力墻結構在結構布局上的局限性 框架一剪力墻結構的房屋在地震作用時的層間變形較小 因而也就減小了非結構構件 隔墻及外墻 的損傷 這樣無論在地震工區(qū)還是非地震區(qū) 這種結構形式都可用來建造較高的高層建筑 59 給水 排水系統(tǒng)給水的方式有 直接供水 在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用 設置水箱供水 水壓在一天內定期高低變化的情況下采用 設置水泵 水箱供水 水壓經常性的低于所需水壓的情況下采用 分區(qū)分壓供水 多用于多層 高層建筑 當室外的配水管網的水壓僅能供下面樓層用水 不能滿足上面樓層用水時 通常分成兩個供水區(qū) 下層直接供水 上層采用設置水泵水箱供水 給水的管材目前多采用PVC管 鋁塑管 排水系統(tǒng)主要指排放生活污水 廢水及雨水 多采用 100 150的鑄鐵管或PVC管材 60 采暖系統(tǒng)采暖系統(tǒng)可分為兩類 一是獨立采暖 二是集中采暖 集中采暖又可分為兩種 熱水供暖 采用熱水進行供暖 供水溫度一般95度 回水溫度一般70度 這種方式的特點是熱得慢 涼得也慢 多用于住宅等不間歇采暖 蒸氣采暖 采用水蒸氣進行供暖 這種方式的特點是熱得快 涼得也快 多用于間歇性采暖建筑 如劇院等 61 磚普通磚的尺寸為235 115 55mm 因為磚的尺寸 所以才出現了12墻 24墻 37墻等的說法 每512塊普通磚組成1立方米 為保護耕地 目前已禁止使用粘土磚 提倡使用礦渣磚 粉煤灰磚 62 水泥水泥的種類很多 目前大多采用硅酸鹽水泥 63 鋼筋混凝土混凝土是用水泥 砂 石子等材料調和而成 采用混凝土與鋼筋進行搭配 主要是考慮到兩者的膨脹系數相近 可以較好的粘合到一起 而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點 使得建筑物更加穩(wěn)定 64 鋼筋混凝土混凝土是用水泥 砂 石子等材料調和而成 采用混凝土與鋼筋進行搭配 主要是考慮到兩者的膨脹系數相近 可以較好的粘合到一起 而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點 使得建筑物更加穩(wěn)定 65 三大材 四小材三大材 鋼材 水泥 木材 四小材 汽柴油 玻璃 瀝青 油氈 專業(yè)術語 其它 1 商品房價格由哪些項目構成 根據 商品住宅價格管理暫行辦法 第五條規(guī)定 商品住宅價格由下列項目構成 1 成本 征地費及拆遷安置補償費 按國家有關規(guī)定執(zhí)行 勘察設計及前期工程費 依據批準的設計概算計算 住宅建筑 安裝工程費 依據施工圖預算計算 住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設費 依據批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算 住宅小區(qū)的基礎設施和配套建設項目按照國家和省 自治區(qū) 直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行 管理費 以本款 到 項之和為基數的1 3 計算 貸款利息 計入成本的貸款的利息 根據當地建設銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設占用貸款的平均周期 平均比例 平均利率和開發(fā)項目具體情況確定 2 利潤 以本暫行辦法第五條成本 到 項之和為基數核定 利潤率暫由省 自治區(qū) 直轄市人民政府確定 3 稅金 按國家稅法規(guī)定繳納 4 地段差價 其征收辦法暫由省 自治區(qū) 直轄市人民政府根據國家有關規(guī)定制定 地段差價收入存入建設銀行 同時 商品住宅價格管理暫行辦法 第六條規(guī)定 下列費用不計入商品住宅價格 1 非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用 2 住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用 2 土地使用權的取得方式有哪些 一般地說 國有土地使用權取得方式分為有償取得和行政劃撥 其中有償取得方式 包括國有土地使用權出讓 轉讓 國有土地租賃 國有土地使用權作價出資或者入股等 國家依法實行國有土地有償使用制度 但是 國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外 建設單位使用國有土地 應當以出讓等有償使用方式取得 但是 下列建設用地 經縣級以上人民政府依法批準 可以以劃撥方式取得 1 國家機關用地和軍事用地 2 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地 3 國家重點扶持的能源 交通 水利等基礎設施用地 4 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者 并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為 土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為 包括出售 交換和贈與 未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā) 利用土地的 土地使用權不得轉讓 土地使用權轉讓時 土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利 義務隨之轉移 土地使用者通過轉 讓方式取得的土地使用權 其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用 由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土租賃合同并支付租金的行為 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式 是出讓方式的補充 3 土地用途及使用年限的相關規(guī)定有哪些 根據 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 的有關規(guī)定 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定 1 居住用地70年 2 工業(yè)用地50年 3 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地50年 4 商業(yè) 旅游 娛樂用地40年 5 綜合或者其他用地50年 土地使用權期滿 土地使用者可以申請續(xù)期 需要續(xù)期的 應當依照規(guī)定重新簽訂合同 支付土地使用權出讓金 并辦理登記 4 各類房地產權證的區(qū)別是什么 1 綠色權證 頒發(fā)給擁有土地使用權已出讓 轉讓地塊上房地產的權利人 該證所記載的房地產可直接進入房地產市場 2 紅色權證 頒發(fā)給集體所有土地上的房地產權利人 該證所記載的房地產不能進入房地產市場 3 黃色權證 頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產的權利人 該證所記載的房地產按規(guī)定辦理補地價等有關手續(xù)后 可進入房地產市場 5 通常所說的多層 高層是什么概念 根據 住宅設計規(guī)范 規(guī)定 住宅按層數劃分如下 1 低層住宅為1層至3層 2 多層住宅為4層至6層 3 小高層住宅為7層至11層 4 高層住宅為12層及以上 6 商品住宅的適用性能是指什么 根據 商品住宅性能認定管理辦法 試行 第十九條的規(guī)定 商品住宅的適用性能主要包括下列內容 1 平面與空間布置 2 設備 設施的配置與性能 3 住宅的可改造性 4 保溫隔熱與建筑節(jié)能 5 隔音與隔振 6 采光與照明 7 通風換氣 7 商品住宅的安全性能是指什么 根據 商品住宅性能認定管理辦法 試行 第二十八條的規(guī)定 商品住宅的安全性能主要包括下列內容 1 建筑結構安全 2 建筑防火安全 3 燃氣 電氣設施安全 4 日常安全與防范措施 5 室內空氣和供水有毒有害物質的危害性 8 商品住宅的耐久性能是指什么 根據 商品住宅性能認定管理辦法 試行 第二十一條的規(guī)定 商品住宅的耐久性能主要包括下列內容 1 結構耐久性 2 防水性能 3 設備 設施防腐性能 4 設備耐久性 9 商品住宅的環(huán)境性能是指什么 根據 商品住宅性能認定管理辦法 試行 第二十二條的規(guī)定 商品住宅的環(huán)境性能主要包括下列內容 1 用地的合理性 2 室外環(huán)境 3 水資源的合理利用 4 生活垃圾的收集和運送 10 商品住宅的經濟性能是指什么 根據 商品住宅性能認定管理辦法 試行 第二十三條的規(guī)定 商品住宅的經濟性能主要包括下列內容 1 住宅的性能成本比 2 住宅日常運行耗能指數 11 商品房預售應當符合哪些條件 商品房預售應當符合下列條件 1 土地使用權以出讓方式取得 已經支付全部的土地使用權出讓金 2 土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書 3 取得商品房的建設工程規(guī)劃許可證 4 取得商品房的建設工程施工許可證 5 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規(guī)定標準 6 已經確定商品房的竣工交付日期 并落實了市政 公用和公共建筑設施的配套建設計劃 7 已經制定房屋使用公約 并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務合同 12 發(fā)展商申領預售許可證應提交哪些文件 根據 城市房地產開發(fā)經營管理條例 第二十四條 城市商品房預售管理辦法 第七條的有關規(guī)定 房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記 應當提交下列文件 1 已交付全部土地使用權出讓金 取得土地使用權證書 2 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 3 按提供的預售商品房計算 投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25 以上 并已確定施工進度和竣工交付日期 4 營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書 5 工程施工合同 6 預售商品房分層平面圖 7 商品房預售方案 預售方案應當說明商品房的位置 裝修標準 交付使用日期 預售總面積 交付使用后的物業(yè)管理等內容 并應當附商品房預售總平面圖 8 需向境外預售商品房的 應當同時提交允許向境外銷售的批準文件 13 定金 訂金和預付款三者的區(qū)別是什么 定金應當以書面形式約定 當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限 定金合同從實際交付定金之日起生效 定金的數額由當事人約定 但不得超過主合同標的額的20 根據 中華人民共和國合同法 的有關規(guī)定 當事人可以依照 中華人民共和國擔保法 約定一方向對方給付定金作為債權的擔保 債務人履行債務后 無權要求返還定金 收受定金的一方不履行約定的債務的 應當雙倍返還定金 當事人既約定違約金 又約定定金的 一方違約時 對方可以選擇適用違約金或者定金條款 定金作為合同擔保的一種形式 首要作用是擔保合同的履行 定金還有證明合同成立的作