房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實際中應(yīng)注意的問題.doc

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).包銷方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額.注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項目或不動產(chǎn)在建項目不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計稅利潤稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設(shè)施配套費;開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務(wù)費用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業(yè)收入的8%據(jù)實扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業(yè)收入,成本,費用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實,準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報,逾期仍不申報的.可以利用的政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知(國稅發(fā)200038號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續(xù)彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊,企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補貼;特殊地區(qū)津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目)適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補.具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項目,實行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計算在計算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費用計算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發(fā)表評論! 取消x85| 2009-02-26 16:11:33有0人認(rèn)為這個回答不錯 | 有0人認(rèn)為這個回答沒有幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).包銷方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額.注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項目或不動產(chǎn)在建項目不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計稅利潤稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設(shè)施配套費;開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務(wù)費用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業(yè)收入的8%據(jù)實扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業(yè)收入,成本,費用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實,準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報,逾期仍不申報的.可以利用的政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知(國稅發(fā)200038號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續(xù)彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊,企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補貼;特殊地區(qū)津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目)適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補.具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項目,實行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計算在計算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費用計算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發(fā)表評論! 取消keekk| 2009-02-26 16:11:34有0人認(rèn)為這個回答不錯 | 有0人認(rèn)為這個回答沒有幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).包銷方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額.注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項目或不動產(chǎn)在建項目不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計稅利潤稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設(shè)施配套費;開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務(wù)費用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業(yè)收入的8%據(jù)實扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業(yè)收入,成本,費用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實,準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報,逾期仍不申報的.可以利用的政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知(國稅發(fā)200038號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續(xù)彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊,企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補貼;特殊地區(qū)津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目)適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補.具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項目,實行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計算在計算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費用計算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發(fā)表評論! 取消我是緣分天| 2009-02-26 16:11:35有0人認(rèn)為這個回答不錯 | 有0人認(rèn)為這個回答沒有幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).包銷方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額.注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項目或不動產(chǎn)在建項目不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計稅利潤稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設(shè)施配套費;開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務(wù)費用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業(yè)收入的8%據(jù)實扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業(yè)收入,成本,費用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實,準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報,逾期仍不申報的.可以利用的政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知(國稅發(fā)200038號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續(xù)彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊,企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補貼;特殊地區(qū)津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目)適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補.具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項目,實行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計算在計算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費用計算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發(fā)表評論! 取消雙核用戶| 2009-02-26 16:11:35有0人認(rèn)為這個回答不錯 | 有0人認(rèn)為這個回答沒有幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).包銷方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)