淺談房地產(chǎn)項目的工程造價.doc

淺談房地產(chǎn)項目的工程造價跟蹤審計（論文一）摘要：有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價，提高項目的投資效果，必須進行事先、事中、事后。主動地貫穿于房地產(chǎn)項目建設(shè)全過程的工程造價控制，本文從房地產(chǎn)項目策劃、設(shè)計、工程施工、竣工、配套等各方面論述過程造價的控制及主要影響因素，以及在實際工作中應(yīng)重點審查和切實要做好的有關(guān)工作。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)、造價、跟蹤審計 狹義的工程造價的管理和控制、主要是工程決算的審計、即對根據(jù)確定的設(shè)計圖紙、計算工程量、套用定額、計取費用，或根據(jù)竣工圖紙，施工組織設(shè)計以及監(jiān)理、甲方代表現(xiàn)場鑒別等資料編制的竣工決算的審計，這僅僅是房地產(chǎn)項目的工程造價審計的一個重要方面。廣義的房地產(chǎn)項目的造價跟審計應(yīng)該是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，即從房地產(chǎn)項目的決策、規(guī)劃設(shè)計、工程施工，配套設(shè)施的建設(shè)，制度建設(shè)，預(yù)銷售環(huán)節(jié)，等整個過程中進行全方位地完善地堵塞漏洞，降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)總成本，規(guī)避某些潛在的投資風(fēng)險，從而使房地產(chǎn)項目在取得較好地社會效益下，能最大限度地取得經(jīng)濟效益。 一、房地產(chǎn)項目的正確決策是控制工程造價的基礎(chǔ)和先決條件 任何一個房地產(chǎn)項目的成功與否，取決于房地產(chǎn)項目的正確決策，正確的決策是規(guī)劃、設(shè)計的依據(jù)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價和投資效果，正確的決策是控制工程造價的首先前提和先決條件，決策影響工程造價的主要因素有以下幾個方面： 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的用途，規(guī)模、檔次、開發(fā)時機地點，配套等對控制工程造價的影響。 房地產(chǎn)項目的用途和規(guī)模的檔次決定著工程造價的高低，必須選擇最佳最優(yōu)的用途，規(guī)模和檔次，用途不合理，沒有根據(jù)地塊區(qū)域發(fā)展的要求去正確決策是對用地資源浪費，而規(guī)模過小又使資源得不到有效配置，規(guī)模過大又有可能超過市場需求，而房地產(chǎn)項目的檔次高低與否又會使工程造價擴張，并會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的社會效益，因此，合理地確定房地產(chǎn)項目用途、規(guī)模和檔次是決策階級控制工程造價的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)項目開發(fā)時機和地點以及配套設(shè)施的考量，也會直接影響項目的工程造價，如建筑材料價格的升降，對建筑工程造價有直接影響。開發(fā)時機的確定。一方面要重點看房地產(chǎn)的開發(fā)形勢，另一方面，建筑材料價格在府谷區(qū)時，旺旺會舍房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來直接效益，而配套設(shè)施對整個 地步項目的總工程造價也有直接關(guān)連，而有時配套設(shè)施的價值往往帶有不可估性，對配套設(shè)施的決策，比如綠化配套、小區(qū)道路配套，園林景點配套等，必須在符合整體規(guī)劃設(shè)計要求基礎(chǔ)上要做到適用、美觀。控制工程造價。 2、可行性研究使投資估算對項目工程造價的影響： 房地產(chǎn)項目的決策依據(jù)是可行性研究，投資估算是確實可行性研究階段工程總投資的限額，可行性研究不僅要評估房地產(chǎn)項目是否可行、更重要的是對項目方案進行優(yōu)化論證。而投資估算必須準(zhǔn)確且能滿足現(xiàn)新設(shè)計和控制概算的要求，初步設(shè)計概算必須控制在批準(zhǔn)的可行性研究投資估算范圍內(nèi)：收目的概算規(guī)模不能突破可行性研究投資估算，因此，決策階段的可行性研究，必須得證投資估算的準(zhǔn)確性。二、合理的設(shè)計是控制房地產(chǎn)項目工程造價的關(guān)鍵1、設(shè)計是房地產(chǎn)建設(shè)項目進行全面規(guī)劃和具體安排實施意圖的過程。是房地產(chǎn)項目處理技術(shù)與經(jīng)濟的關(guān)鍵，設(shè)計是否合理是控制工程造價的關(guān)鍵，在具體的工程設(shè)計中，包括規(guī)劃總體設(shè)計，評 規(guī)劃設(shè)計，以及施工圖設(shè)計，及配套工程和景觀設(shè)計，做一名工程造價審計和編審人員必須要站在公司經(jīng)濟的高度對前期項目的各類設(shè)計要提前介入，對有可能影響工程造價的重點關(guān)鍵環(huán)節(jié)要提出自己的控制意見，設(shè)計上的優(yōu)劣與否，會影響整個房地產(chǎn)項目是否經(jīng)濟，因此，在滿足項目的使用功能及銷售前提下，盡可能地進行方案比較和優(yōu)化設(shè)計，選用適度超前，經(jīng)濟合理，安全可靠，滿足市場需求的設(shè)計思想，和取價值工程理論優(yōu)化設(shè)計方案，盡可能地在滿足功能及市場要求的前提下降低工程造價。2、在工程設(shè)計中盡可能采取成熟的建筑技術(shù)和建筑材料，對新技術(shù)新材料的運用一段都會導(dǎo)致工程成本的上漲。3、對附屬配套及景觀工程設(shè)計中，一定要進行方 優(yōu)化，不僅要求考慮功能要求的需要，同時也要考慮合理的投資主次度，因為這方面對房地產(chǎn)項目的工程造價的影響是很大的。三、項目實施施工階段是工程造價控制的重要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項目有了正確的決策及優(yōu)化的設(shè)計方案，那項目的施工階段是工程造價控制的重點內(nèi)容。一般建設(shè)項目的施工費用占整個工程的造價的60%70%左右。在施工階段對房地產(chǎn)項目的工程造價的控制重點在以下幾個方面：1、加強合同管理，規(guī)范招投標(biāo)活動，在項目的施工階段對房地產(chǎn)項目的工程造價管理的控制重點放在招投標(biāo)活動與施工合同條款的確實上。在招投標(biāo)中，作為工程造價人員必須要先期做好準(zhǔn)備。確定在合理的施工期限內(nèi)可能出現(xiàn)的價格波動因素，明確雙方應(yīng)承擔(dān)的價格風(fēng)險范圍，盡可能不用 ，在合同條款約定上一定要謹(jǐn)慎細(xì)致。積極推動了工程量清單計價，減少施工合同糾紛。2、加強設(shè)計變更的審查設(shè)計變更時施工階段影響項目工程造價的又一個重要因素。設(shè)計變更是工程變更的一部分，因而也關(guān)系到進度、質(zhì)量和投資控制，加強對設(shè)計變更的管理，對確保工程質(zhì)量、進度及控制造價有十分重要的意義。設(shè)計變更因盡量提前，防止產(chǎn)生施工損失。盡可能在施工實施之前進行設(shè)計變更。設(shè)計變更之前一定要先進行工程造價核算，杜絕內(nèi)容不明沒有詳圖、不合理的設(shè)計變更，項目的設(shè)計變更必須采取慎重的態(tài)度，并有充分的理由。3、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證的審查：在房地產(chǎn)項目實施的過程中，現(xiàn)場鑒定一定要嚴(yán)格把關(guān)，甲方代表及監(jiān)理人員不能盲目鑒證，對由施工單位填寫的鑒證，一定要現(xiàn)場認(rèn)真審核，特別是對施工方在鑒證上巧立名目弄虛作假，蒙哄欺騙，遇到問題不及時辦理鑒證結(jié)算時搞突擊，互相扯皮的現(xiàn)象也要嚴(yán)格審查。四、做好工程 工結(jié)算的審查工作是工程造價控制的最后關(guān)口重視工程 工結(jié)算工作，應(yīng)當(dāng)建立工程量核對備案制度與內(nèi)部復(fù)核制度，定期跟蹤檢查，監(jiān)督管理，必須要到工地現(xiàn)場核對，眼見為實，嚴(yán)格審查工程量計算是否準(zhǔn)確，材料價格是否有依據(jù)，是否執(zhí)行了合同之條款。1、對采取工程量清單計價的工程，重點審查工程量，結(jié)算的工程量及材料價格因以招標(biāo)文件和承包合同中的工程量為依據(jù)，審查時要熟悉圖紙，掌握工程量計算規(guī)則，并對整個工程的設(shè)計和施工有系統(tǒng)的認(rèn)識。2、材料價格的合理性審查：重點審核材料的單價是否合理，防止施工單位以劣充好，抬高價格。3、審查隱蔽驗收記錄和設(shè)計變更及鑒定是否屬實，防止施工單位事后補鑒與虛假記錄。4、對配套附屬設(shè)施及園林景觀工程審查，必須到現(xiàn)場認(rèn)真核對，以合同設(shè)計圖紙為基礎(chǔ)，以實際發(fā)生為依據(jù)，做好審計工程。工程造價的跟蹤設(shè)計是全過程，全方位的，做為一名優(yōu)秀的工程造價人員必須有過硬的專業(yè)知識與開闊的視野，同時又要有良好的職業(yè)道德，堅持實事求是，堅持公正、公平。工程造價審查和控制目的不僅僅是審減工程費用，更重要的是通過跟蹤審計和控制，來發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資管理上存在的問題和薄弱環(huán)節(jié)，提高房地產(chǎn)項目的投資效果。在工程造價審計過程中，與施工、監(jiān)理及項目經(jīng)理等緊密配合，以內(nèi)部審計控制為重點，科學(xué)合理的選擇審計跟蹤點，準(zhǔn)確把握工程造價審計參與的程度。堅持實際查驗核對