福州市房屋面積計算細則(暫行).doc

福州市房屋面積計算細則（暫行） 第一章 總則第一條 為加強我市房屋面積管理，適應(yīng)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法房產(chǎn)測量規(guī)范，結(jié)合我市實際，制定本細則。第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有房屋計算。第三條 福州市房地產(chǎn)管理局是本市房屋面積管理的行政主管部門。縣（市）房地產(chǎn)管理部門在市主管部門指導下負責該行政區(qū)域內(nèi)房屋面積管理工作。第四條 本細則所稱房屋面積包括房屋建筑面積，房屋使用面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積。第五條 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積總和，包括陽臺，挑廊，地下室，室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20以上（含2。20米）的永久性建筑。第六條 房屋使用面積系指房屋內(nèi)全部可供使用的面積。第七條 房屋產(chǎn)權(quán)面積系業(yè)主依法擁有房屋產(chǎn)權(quán)面積受國家法律保護。第二章 房屋建筑面積的計算第八條 計算全部建筑面積的范圍1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2 房屋內(nèi)夾層，技術(shù)層，附屬層及其梯間，電梯間，閣樓（包括人字形式斜面結(jié)構(gòu)屋內(nèi)的永久性建筑物）等，其高度在2。20米以上的部位，按其水平投影計算面積。3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳，均按一層計算面積。門廳，大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影計算面積。4 樓梯間，電梯（觀光梯）井，提物井，垃圾道，管道井，排氣井等均按房屋的自然層計算面積。5 房屋天面上屬永久性建筑層高2.2米以上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20以上的部位，按其水平投影面積計算。6 挑樓，全封閉的陽臺按其圍護外圍最小水平投影面積計算。7屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，斜坡道，按各自然層水平投影面積計算。8 與房屋相連有頂蓋有柱的走廊，檐廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9房屋間永久性封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。10 地下室，半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2。20米以上的，按其外墻（不包括采光井，防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算；出入口為斜坡道，有圍護及頂蓋的，按其層高在2。20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。11有柱或有墻體圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，落地櫥窗等，按其柱或圍護的外圍水平投影面積計算。12玻璃幕墻等直接作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。13屬永久性建筑，有柱（雙排柱上）的車棚，貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)并加以利用，其高度在2。20米以上的部位，按其坡底線及相應(yīng)的外圍水平面積計算。15有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算建筑面積。16 房屋內(nèi)天蓬（指房屋內(nèi)屋面整體設(shè)計為永久性透明頂蓬覆蓋的部分），按其水平投影計算面積。17 房屋柱間無墻體的部分，按相應(yīng)位置梁的外圍水平投影面積計算。18通透式圍護的房屋，按其底座外圍水平投影面積計算。第九條 計算一半建筑面積的范圍1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊，檐廊，挑廊，兩房屋間無柱通廊，按其頂蓋與圍護結(jié)構(gòu)外圍中較小部分的水平投影面積的一半計算。 2 獨立性，單排柱的門廊，車棚，貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影響到面積的一半計算。3 未封閉00的陽臺，按其頂蓋與圍護結(jié)構(gòu)外圍中較小部分的水平投影面積的一半計算。4 無頂蓋的室外樓梯，斜坡道，按各自然層水平投影面積的一半計算。5有頂蓋不封閉的架空通廊，按其頂蓋和圍護結(jié)構(gòu)外圍中較小部分的投影面積的一半計算。第十條 不計算建筑面積的范圍1 層高小于2。20米的夾層，技術(shù)層，附屬層，地下室，半地下室。2 突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱和裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階等，及其它為建筑物造型而建但無實用功能的部位。3房屋之間無上蓋的架空通廊及無柱門廊，雨蓬，挑檐；臺面未高出地坪0。15米的各種廊及底陽臺；上層陽臺，挑樓等在地面，平臺，退臺，露臺上的投影面積。4房屋的天面（天臺），挑臺，退臺，露臺，天面上的花園，泳池，水池等。5建筑物內(nèi)（外）的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱，罐的平面圖臺。6騎樓，過街樓的底層作為道路，街巷通行的部分。7利用引橋，高架路，高橋橋，路面等作為頂蓋建造的房屋子；室內(nèi)或室外樓梯，斜坡道下方再利用的空間。8活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。9獨立的煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑長廊，各種亭，塔，罐，池，地下的防干，支線等。10 與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。11 檢修消防等用途的室外爬梯，室外掛梯，底層室內(nèi)樓梯踏步伸墻外的部分，走廊外的臺階踏步。12 房屋內(nèi)用作通風采光的在井，通天等，房屋內(nèi)挑空部分。第三章 房屋使用面積的計算第十一條 房屋使用面積計算范圍1 按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。2套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)計入使用面積。3 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪，通風道，管道井等計入使用面積。4 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。第四章 房屋產(chǎn)權(quán)面積的計算第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)面積第十二條 房屋產(chǎn)權(quán)面積是房屋的法定的面積。在實測建筑面積的基礎(chǔ)上，依照有關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定，由房地產(chǎn)管理部門按產(chǎn)權(quán)確認程序?qū)徍舜_認。超出建筑紅線范圍，未經(jīng)統(tǒng)一設(shè)計和規(guī)劃 審批或少批多建的建筑物不計算產(chǎn)權(quán)面積。第十三條 房屋產(chǎn)權(quán)面積包括私有產(chǎn)權(quán)面積（簡稱私有面積）和共有產(chǎn)權(quán)面積（簡稱共有面積）。1房屋私有面積系指業(yè)主獨自享有的產(chǎn)權(quán)面積。2房屋共有面積系指各業(yè)主共同占有或使用的產(chǎn)權(quán)面積。第二節(jié) 房屋墻體歸屬及計算第十四條 房屋子墻體分為自有墻，共有墻，借墻，自有墻量至墻體外側(cè)；共有墻以墻體中線為界，量至墻體厚度的一半處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè)。房屋外墻體厚度包括粉刷層，貼面等必要的保護墻面，不包括裝飾性的掛體墻。外半墻的面積指清水墻中線至外墻面的水平面積。架空層，樓層局部無墻體的部分（包括底層樓梯入口處，陽臺入口，店面或車庫的卷閘門或鐵柵門等），其墻外厚度可參照本層其他外墻或承重墻的實體厚度確認，本層無可參照的可套用上層外墻體的厚度確定。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，以結(jié)構(gòu)樓板外沿至玻璃幕墻外墻面的間距確定為外墻體厚度。 第十五條 單一產(chǎn)權(quán)房屋外墻體均為自有墻，全部歸入房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認確定；成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻，套與公共建筑空間的分隔墻以及公共建筑空間之內(nèi)的分隔墻均為共有墻。第十六條 成套房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積兩部分組成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻外面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積；套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套和公共建筑的空間墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計劃入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 第三節(jié) 共有共用面積的處理和分攤公式第十七條 房屋共有共有面積處理原則：1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，且文件或協(xié)議內(nèi)容不侵害其他產(chǎn)權(quán)主利益的，按文件或協(xié)議執(zhí)行；2 無合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，以相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。第十八條 共有共用面積按比例分攤的計算公式如下:S=KSi (1)式 Si/ Si (2)式式中：K-為面積的分攤系數(shù)，m2,Si-為各單元參加分攤的建筑面積，m2;Si-為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2,Si-為需要分攤的分攤面積總和，m2, Si-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2;本細則房屋共有共用面積指房屋的共有建筑面積。第四節(jié) 共有共用面積的分攤第十九條 成套房屋共有共用面積的分攤范圍：（一） 下列情形之一的屬應(yīng)被分攤的共有共用面積：1 房屋內(nèi)的電梯井，侯梯廳，管道井，樓梯間，垃圾道，變電室，設(shè)備間，公共門廳，過道，值班警衛(wèi)室，建在幢內(nèi)為整幢服務(wù)的公共用房，管理用房；2 套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，外半墻。（二）下列情形之珠屬政府或業(yè)主公產(chǎn)，既不參加分攤也不應(yīng)被分攤的共有共用面積：1 城市公共開放空間；2 作為人防工程的地下室及設(shè)施用房；3 避難層（室）及結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層；4 用作公共休憩，綠化等場所的架空間；5 幢外斜坡道，裙樓中通往平臺的斜坡道等；6 穿過房屋的公共通道；7 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備用房；建在幢外不相連為本幢或幢服務(wù)的設(shè)備用房，幢外獨立的配套設(shè)施用房；（三）下列情形之一的屬政府或業(yè)主公產(chǎn)而不作為共有共用面積，應(yīng)分攤所在幢相關(guān)的共有建筑面積1 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的管理用房；建在幢外不相連為本幢或多幢服務(wù)的管理用房；幢外獨立的配套設(shè)施管理用房；2 托兒所，居委會，老人活動中心等腰三角形小區(qū)配套服務(wù)用房；（四） 下列情形之一屬可作為產(chǎn)權(quán)單位而不作為共有共用面積，應(yīng)分攤相關(guān)的共有建筑面積1 獨立使用的地下室（如地下車位，車庫，倉庫，自行車或摩托車集中停放部位，平戰(zhàn)結(jié)合可使用的部位等），車棚，停車場（庫）； 2 不專為某個小區(qū)服務(wù)的市政設(shè)施配套用房（如電信，電訊，電力，供水，郵政，有線電視用房等）；3，轉(zhuǎn)換層中可獨立使用的部位；第二十條 成套房屋共有面積根據(jù)可分攤部位的服務(wù)對象，使用功能的不同，分為四級：1 幢共有：為整幢服務(wù)的共有建筑面積；2 功能區(qū)共有： 為某些功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；3 層共有： 為某一層服務(wù)的共有建筑面積；4其它共有： 為某個特定對象服務(wù)的共有建筑面積。第二十一條 成套房屋共有面積的確認方法：1 由建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)部門核準的設(shè)計平面圖上對共有部位進行標識，并做出相應(yīng)說明。2 房地產(chǎn)管理部門對共有部位進行核實，并做出相應(yīng)說明。第二十二條 成套房屋共有面積的分攤原則1 根據(jù)分攤部位的實際使用功能和服務(wù)對象，確定所屬級別及其分攤范圍。2 以幢為單位根據(jù)其分類進行逐級分攤，低級的共有建筑面積需參與分攤高一級的共有建筑面積。3 相關(guān)建筑面積的大小按比例分攤，計算方法見第十八條（1）式（2）式。第二十三條 成套房屋共有面積分攤計算，根據(jù)其樓房類型分別按照純住宅樓，住宅樓，商住樓，多功能綜合樓，連體樓，裙樓采用相應(yīng)的計算方法。第二十四條 純住宅樓（其構(gòu)成為純住宅單元房）的共有面積計算方法1，確認幢共有建筑面積：房屋外半墻，樓梯間，屋面梯間，為本幢服務(wù)的設(shè)備，管理用房等。2 以幢為單位，按幢分攤，一幢計算一個共有建筑面積分攤系數(shù)。3 依照第十八條（1）式（2）式按套內(nèi)建筑面積計算各套的共有建筑面積。第二十五條 住宅樓（其構(gòu)成一般底層為附屬層或架空層層高高于2.20米，上部為住宅單元房）的共有面積計算方法1確認幢共有的建筑面積：房屋外半墻，樓梯間，層面梯間，為本幢服務(wù)的設(shè)備，管理用房等。2第一級分攤（幢級分攤）：根據(jù)住宅和附屬層（架空層）相應(yīng)層內(nèi)建筑面積（含次級的共有建筑面積）將幢共有建筑面積，依照第二十四條分攤方法攤至各套；將附屬層（架空層）攤得的幢共有建筑面積加上本身的共有建筑面積依照層內(nèi)各附屬間，車位，公共停車庫等的套內(nèi)建筑面積攤至各產(chǎn)權(quán)單位。 第二十六條商住樓（其構(gòu)成一般底部為商業(yè)層，上部為純住宅樓或住宅樓）的共有面積計算方法1確認屬于幢共有的建筑面積。2準確劃分功能區(qū)，確認屬于各自功能區(qū)共有建筑面積及某幾個功能區(qū)共有的建筑面積，功能區(qū)分為地下部分，商業(yè)部分，附屬部分，住宅部分等。3第一級分攤（幢級分攤）將幢共有建筑面積分攤至幾個功能區(qū)。4第二級分攤（功能區(qū)級分攤）；按各功能區(qū)建筑面積分攤至各層。5第三級分攤（層級分攤）：各層將從幢分攤所得的，從所屬功能區(qū)分攤所得的共有建筑面積相加，加上層內(nèi)共有建筑面積得到各層總的共有建筑面積，再根據(jù)層內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單位的套內(nèi)建筑面積近比例分攤至各產(chǎn)權(quán)單位。第二十七條 多功能 綜合樓（其構(gòu)成主要有地下層，商業(yè)層，寫字樓層，住宅樓層及配套樓層的共有面積計算按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。第二十八條 連體樓（其構(gòu)成一般為多幢樓房通過連接體等形式在平面上毗連成片）的共有面積計算方法。 1 參照規(guī)劃設(shè)計部門的意見，劃分幢，連接體及其功能區(qū)。連接體按幢處理。2 各幢按其幢的類型分別進行分攤計算。第二十九條 裙樓 （其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為兩幢以上（含兩幢）住宅樓或辦公樓等）的共有面積計算方法。1 參照規(guī)劃設(shè)計部門的意見劃分幢及功能區(qū)。裙房按幢處理。2 各幢按其幢的類型分別進行分攤計算。第五章 變更測量第三十條 變更測量分為現(xiàn)狀變更測量和權(quán)屬變更測量。現(xiàn)狀變更測量按本細則執(zhí)行。第三十一條 權(quán)屬變更測量對原已登記發(fā)證而確認的權(quán)界位置和面積等合法數(shù)據(jù)和附圖不得隨意更改。第三十二條 房屋合并或分割采用原登記發(fā)證確認時的計算規(guī)定，分割必須有固定界標。第六章 房屋面積測算及精度要求第三十三條 各類房屋面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定限差范圍內(nèi)。面積以平方米為單位，中間成果取至0.001平方米，結(jié)果取至0.01平方米。第三十四條 測量距離應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。距離以米為單位，取至0.01平方米。第三十五條 房產(chǎn)面積的精度等級啟用二級。第七章 房屋面積的復核與認定第三十六 房屋子面積有異議時，可向房地產(chǎn)管理部門提請復核。司法機關(guān)委托的房屋產(chǎn)權(quán)面積復核案件，由房地產(chǎn)管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理，對相關(guān)當事人不得提供復核結(jié)果。第三十七條 復核后的房屋面積與原面積之差未超過第三十五條（3）式計算