順馳(中國)天津集團員工手冊doc90.doc

順馳(中國)天津集團員工手冊員工手冊一、順馳集團簡介順馳集團成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務與物業(yè)管理于一體，并涉足傳媒業(yè)及IT業(yè)、電子商務、生物芯片等高科技領(lǐng)域的大型企業(yè)集團。順馳集團是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的絕對第一。2003年，順馳集團項目開工面積達200萬平方米，銷售面積達130萬平方米，銷售額40億元，占有天津市商品房市場20%的市場份額。順馳集團是天津房地產(chǎn)中介行業(yè)的絕對第一。擁有500余家直營連鎖店和社區(qū)協(xié)作店，占有天津市二手房市場30%的市場份額。順馳集團得到了各級政府和廣大消費者的認可，“順馳”已成為家喻戶曉的強勢品牌。集團繼2002年榮膺中國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后，2003年再奪中國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。順馳集團具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認同的核心價值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn)略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強勢執(zhí)行。2003年，順馳堅定地推進全國化戰(zhàn)略，向全國多個城市派駐團隊，并成立分公司。到2003年底，集團在上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過多種形式獲取項目；同時，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽等城市中介市場。未來三年，將是集團戰(zhàn)略發(fā)展中重要的三年。順馳將繼續(xù)深化全國化發(fā)展戰(zhàn)略，立志成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的NO.1，成為所進入?yún)^(qū)域的市場領(lǐng)導者。二、集團組織架構(gòu)三、集團大事記1994年1994年4月 天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司成立。1994年12月 公司增資更名為天津順馳置業(yè)有限公司。1994年12月 成立北京順馳房地產(chǎn)咨詢有限公司。1995年1995年1月 與中科集團、聯(lián)想集團合作成立“天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展有限公司”，向房地產(chǎn)開發(fā)邁進。1995年7月 公司簽約第一個開發(fā)項目香榭里小區(qū)。1996年1996年9月 公司代理銷售華苑居華里，確立在天津房地產(chǎn)代理市場的領(lǐng)先位置。1997年1997年12月 成立天津順馳物業(yè)管理有限公司，并運作公司第一個物業(yè)管理小區(qū)香榭里，公司事業(yè)領(lǐng)域擴展至物業(yè)管理。1998年1998年1月 與天津華夏經(jīng)濟房建設公司合資成立“天津華夏住宅建設有限公司”。1998年11月 天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展有限公司改組為天津順馳投資有限公司。1999年1999年8月 集團作為天津市唯一成員成為中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡創(chuàng)始企業(yè)之一。1999年9月 順馳集團正式注冊成立，注冊名稱為天津順馳投資集團有限公司。1999年11月 集團與天津市政局濱海建設公司和天津路橋基建投資有限公司合資組建天津順馳建設有限公司。1999年12月 集團成立天津順馳網(wǎng)際應用服務有限公司和天津順馳網(wǎng)絡系統(tǒng)有限公司，涉足電子商務事業(yè)。2000年2000年5月 順馳天津置業(yè)網(wǎng)開通。2000年10月 順馳物業(yè)公司加盟中國物業(yè)管理協(xié)會。2000年11月 集團加入中國住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。2000年12月 天津華廈住宅建設有限公司改制更名為天津順馳發(fā)展股份有限公司 2001年2001年7月 與天津日報社合作成立假日傳媒有限公司，共同主辦時尚生活類周刊假日100。2001年12月 加入由“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”轉(zhuǎn)型而來的“中國住宅產(chǎn)業(yè)商會”并成為副會長單位。2002年2002年1月 順馳置業(yè)股份有限公司成立2002年6月 集團與工商銀行天津分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議2002年12月 與聯(lián)想集團共同組建天津順馳融科置地有限公司。2003年2003年2月 與天津市政投資公司合作成立天津順馳融創(chuàng)置地有限公司。2003年2月 與天津信托投資有限公司、天津日報集團合作成立天津順馳融創(chuàng)奧城有限公司。2003年6月 天津順馳投資集團有限公司更名為“天津順馳地產(chǎn)有限公司。2003年8月 天津奧林匹克中心配套區(qū)招標成功。2003年9月 集團在上海、蘇州、石家莊、武漢等地獲取項目，全國化戰(zhàn)略邁出堅實一步。2003年10月 順馳第一個異地項目順馳林溪鄉(xiāng)村別墅在北京正式亮相。2004年2004年2月 順馳集團與香港上海匯豐銀行簽訂協(xié)議，聘請香港上海匯豐銀行擔任海外融資顧問。2004年3月 與天津日報合作主辦城市快報發(fā)行，這是即假日100之后順馳進入傳媒業(yè)的又一力作。2004年4月 與摩根士丹利房地產(chǎn)基金正式簽訂戰(zhàn)略合作投資意向書，共同進行房地產(chǎn)開發(fā)投資。四、獲獎情況2001年2001年 在“天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強”評比中榮獲第三。2001年 世紀城、名都、新園、久華里獲天津市“百姓最喜愛的明星樓盤”。2001年 物業(yè)公司榮膺“天津市物業(yè)管理十強企業(yè)”。2001年 久華里、世紀城榮獲“康居型住宅模式典范”稱號。2001年 置業(yè)公司榮獲 “中介拓展運營模式典范”。2002年2002年 久華里獲全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境推介一等獎。2002年 藍水假期項目獲得“亞太村國際生態(tài)住宅水環(huán)境優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號。2002年 順馳太陽城獲得“2002度中國房地產(chǎn)名盤”稱號。2002年 順馳集團榮膺“2002年度中國房地產(chǎn)名企”稱號。2002年 集團董事長孫宏斌被評選為“2002年度中國房地產(chǎn)十大風云人物”。2002年 順馳集團獲“納稅先進單位”稱號。2002年 順馳集團再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強”。2003年2003年 半島藍灣、藍水假期項目榮獲“中國住宅創(chuàng)新示范樓盤”大獎。2003年 半島豪庭、太陽城藍山園榮獲“中國住宅經(jīng)典示范樓盤”大獎。2003年 萊茵春天獲“景觀示范樓盤”單項獎。2003年 順馳集團再次一舉囊括“名企”、“名人”、“名盤”三項大獎。2003年 置業(yè)公司獲得“中國房地產(chǎn)中介代理品牌企業(yè)20強”稱號。2003年 順馳集團再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強”。2004年2004年 順馳地產(chǎn)榮獲首批“天津市房地產(chǎn)開發(fā)信譽度AAA企業(yè)”稱號。2004年8月 博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇2004屆年會上，榮獲“2004年度引領(lǐng)中國住宅十大風尚企業(yè)”大獎。五、地產(chǎn)集團介紹天津順馳地產(chǎn)有限公司，成立于1995年1月23日，注冊資金一億五千萬元人民幣，是天津房地產(chǎn)行業(yè)的絕對第一，主要負責天津、河北、山東及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。公司現(xiàn)有1544名員工，本科學歷占84%。1、組織架構(gòu)2、部門職能運營體系：運營工作：主要負責項目的材料采購、招標；項目的成本核算；合同、資金、付款管理；考核指標體系（控制每個項目的每個環(huán)節(jié)）；銷售管理工作：主要對銷售的進度和銷售數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析；對業(yè)務把控，進行交流共享。財務體系：資金管理工作：主要負責融資、籌資、資金計劃、金融關(guān)系的搭建和維護；財務管理工作：主要負責預算、核算管理、薪酬、稅務、內(nèi)部審計、財務體系人員培養(yǎng)、上市審計等工作。開發(fā)體系：主要負責辦理天津市內(nèi)項目前期的相關(guān)手續(xù)及市政配套工程的報裝、繳費等方面工作。戰(zhàn)略發(fā)展體系：主要負責地產(chǎn)公司戰(zhàn)略布局、土地資源儲備、房地產(chǎn)市場分析、項目可行性研究、土地獲取等工作，并統(tǒng)籌各公司拓展部。研發(fā)體系：主要負責土地價值判斷，項目定位與階段性跟蹤；地產(chǎn)研究、項目方案與施工圖設計；產(chǎn)品創(chuàng)新，提高整體項目水平。支持保障體系：人力資源：主要負責地產(chǎn)集團人力資源開發(fā)、培訓、人事管理、薪資福利、人事關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)等工作。行政管理：主要負責地產(chǎn)集團內(nèi)的行政制度的統(tǒng)一管理；公司內(nèi)勤、后勤管理；公司大宗采購管理、相關(guān)政府職能部門關(guān)系維護。法務管理：主要負責地產(chǎn)公司法務體系管理，與公司有關(guān)的訴訟情況處理，對公司的投訴處理，以及公司合同法律審查、公司日常運行中的法律咨詢等工作。新聞中心：主要負責集團信息和交流平臺等工作。關(guān)注公司發(fā)展動態(tài)、各公司團隊氛圍的建設，地產(chǎn)公司外部形象宣傳；地產(chǎn)公司重要活動及事件宣傳營造公司整體的良好氛圍。3、現(xiàn)有項目及拓展區(qū)域建設公司：當前項目：半島系列、藍色版塊、檸檬home拓展區(qū)域：河西區(qū)、南開區(qū)、和平區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)發(fā)展公司：當前項目：太陽城、城市系列(城市之光、城市之星、城市星座、北岸華庭)、翡翠城拓展區(qū)域：河東區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)濱海公司：當前項目：萊茵春天、城市藝墅（寧河、靜海）、順馳第壹城（漢沽）拓展區(qū)域：塘沽、漢沽、寧河、靜海、大港、濱海區(qū)域新地公司：當前項目：青山溪語（薊縣）、城市藝墅（寶坻、武清）拓展區(qū)域：薊縣、寶坻、武清、天津其它周邊區(qū)域河北公司：當前項目：石家莊藍郡、國際城、榆次城市藝墅拓展區(qū)域：石家莊周邊區(qū)縣、榆次、河北省其它城市及太原、山西省內(nèi)城市。山東公司：當前項目：高唐項目拓展區(qū)域：山東省內(nèi)濟南區(qū)域、膠東區(qū)域、魯西南區(qū)域新拓展區(qū)域公司：海南省物業(yè)公司：順馳物業(yè)公司現(xiàn)掌管200余萬平方米的管業(yè)面積，所管轄的項目均為順馳天津區(qū)域開發(fā)的所有項目。4、異地公司簡介河北順馳：河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年8月，邁出了地產(chǎn)公司全國化戰(zhàn)略的第一步。公司成立伊始員工數(shù)量6人，03年9月19日，經(jīng)過161輪報價的激烈爭奪，河北順馳最終以5.97億元的價格競得石家莊2003009號國有土地的使用權(quán)（順馳藍郡項目），同年11月，在山西榆次簽訂土地協(xié)議。河北順馳全體同仁堅信：順馳人永不滿足的挑戰(zhàn)精神，必將促使企業(yè)的戰(zhàn)略目標順利實現(xiàn)。山東順馳：山東順馳地產(chǎn)有限公司成立于2004年5月9日。公司的成立為集團的全國化戰(zhàn)略向縱深拓展邁出了堅實的一步，并將為集團2004年以及長遠戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)提供強有力的資金支持和人才儲備。公司會以大量的土地儲備和政府、市場和居民對“順馳”品牌的認可、滿意程度，形成強大的土地儲備能力，以及品牌影響力和輻射力，為進入周邊省份市場，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展做好充分準備。六、集團及地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略目標（一）順馳集團發(fā)展戰(zhàn)略1、三年戰(zhàn)略用三年時間讓我們的企業(yè)達到600億規(guī)模，進入全國20個以上區(qū)域，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的絕對第一，中國房地產(chǎn)中介企業(yè)的絕對第一，成為中國房地產(chǎn)業(yè)的 “ GE ”。2、2004年戰(zhàn)略目標集團在開發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)160億銷售回款，銷售利潤30億。（二）地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略1、三年戰(zhàn)略在集團發(fā)展戰(zhàn)略要求下，在未來三年內(nèi)，通過鞏固并不斷強化天津絕對第一的市場地位，強勢進入河北、山東、山西、海南實施項目開發(fā)，成為當?shù)刂髁鏖_發(fā)商和市場領(lǐng)導者，成為集團最重要的戰(zhàn)略實施單元之一。2、2004年考核目標04年地產(chǎn)公司實現(xiàn)銷售回款60.6億元，創(chuàng)造利潤7.5億元，為2005年結(jié)轉(zhuǎn)90億元項目儲備。 2004年地產(chǎn)公司60.6億目標分解 單位：億元公司天津河北山東目標50.09.51.1七、開發(fā)項目自1995年開發(fā)第一個項目香榭里，到今天的世紀城、太陽城、半島系列、藍色版塊、城市版塊、萊茵春天、城市藝墅以及河北的藍郡、武漢的金銀湖等幾十個項目，十年的時間，見證了順馳的快速成長，一幅品質(zhì)卓越、空間無限的藍圖呈現(xiàn)在人們面前。（一）建設公司：分類項目名稱已售罄項目順馳名都、順馳名都新園、世紀城、藍水假期、藍調(diào)街區(qū)、半島藍灣正在銷售項目半島豪庭、藍水假期II、將開盤項目檸檬home項目簡介：順馳名都：項目主題“花園景致 世紀花園”坐落于解放南路，是順馳集團成功開發(fā)運作的第一個高檔溫泉小區(qū)，占地約10萬平方米，總建筑面積15萬平方米。該項目已經(jīng)全部按期入住。順馳名都的開發(fā)建設是隨市場的發(fā)展而不斷發(fā)展的，“逸翠園”和“逸軒園”及中心生態(tài)植物園的推出，顯示出開發(fā)理念的進步。新世紀、新概念、新發(fā)展的順馳名都讓理念引導居住，改變了過去“樓間綠化”的概念，實現(xiàn)了真正意義上的“園中樓”。 世紀城：位于河西區(qū)黑牛城道、友誼路與紫金山路之間，占地250畝，總建筑面積22萬平方米。世紀城建筑形式以五層半以下多層住宅為主，并輔有SOHO概念的板式小高層。整個社區(qū)秉承“國際化園林主題社區(qū)”的定位，一草一木均按照國際級標準進行構(gòu)建，充分體現(xiàn)動感、明快、浪漫、合理、實用的建筑風格，是天津首個具有國際化水準代表性的示范小區(qū)。2002年世紀城榮獲中國房地產(chǎn)康居型住宅類模式典范。半島藍灣：項目主題“純粹純正別墅生活”作為本市最高檔的別墅項目之一，位于梅江南生態(tài)別墅區(qū)的北部，由中國建筑設計研究院和景觀規(guī)劃大師美國EDAW聯(lián)手協(xié)作。依托梅江南50萬平方米不可復制的天然水面，在17萬平方米社區(qū)里倡導自然與人文的和諧共融，以極富特色的沿湖建筑規(guī)劃，優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)。半島 豪庭：項目主題“有一種生活無法復制”總占地面積為11.58萬平方米，以“地中海水景文化”住宅社區(qū)為總體規(guī)劃主題，整個社區(qū)由多款式“新穎短板式”建筑組成，單體建筑采用“全新錯動式庭院布局”，在天津首創(chuàng)“電梯花園入戶、雙玄關(guān)入戶”設計，讓每家每戶更貼近自然，都有完全屬于自己的私家空中花園。精心圍合出以湖、河、島為中心主題的豐富水岸景致園林，并連綴三個水景特色不一的景觀組團，強調(diào)對生態(tài)的尊重及對居住者養(yǎng)生的照顧，處處裝點與家人戶外休憩和活動的空間，充分體現(xiàn)悠閑、安逸、舒適、健康的社區(qū)文化。 藍水假期：項目主題“品味有湖的生活”作為梅江生態(tài)居住區(qū)起步區(qū)的第一個高檔住宅項目，已于2002年10月入住。該項目占地13.9公頃，保留了2.85公頃水面，并分割為兩個人工湖，綠化面積占總面積的59%，建筑面積11.37萬平方米，容積率僅為0.85。項目建筑包括別墅和小高層，高低錯落，樓映水中，使藍水居民充分品味到有湖的生活。2002年，藍水假期榮獲“亞太村”國際生態(tài)住宅水環(huán)境優(yōu)秀示范小區(qū)。藍調(diào)街區(qū)：項目主題“消費品位時尚天堂” 位于梅江6號地，規(guī)劃用地4.5萬平方米，擁有1.7萬平方米水面，是梅江居住區(qū)首個公建項目。藍調(diào)街區(qū)定位于水岸商業(yè)群落VS別墅版水景商務空間。建成后將以其充滿活力的鮮明個性引導客戶進行商業(yè)地產(chǎn)的理性投資，與藍水假期、藍水假期II等合力打造一個天津中產(chǎn)階級生活圈。藍水假期II：項目主題“開創(chuàng)藍色富豪時代”、“上東”與藍水假期隔路相望。相比藍水假期的大面積湖景，藍水假期II將推出其獨具特色的“參與性響水系”。小區(qū)里投建的多個更富參與性的主題小水景，以時寬時窄、時斷時續(xù)、清潔靈動的響水系溪流貫穿，為居者營造出一種悠閑、夢幻的全新浪漫水城生活。檸檬星座：項目主題“愛我就給我檸檬”位于津淶公路的南側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通便利，東面為大梅江版塊，西面有成熟的華苑版塊，東南為衛(wèi)南洼海逸長洲項目,北面距離天津奧運場館1500米，與時代奧城和仁愛濠景莊園只是一路之隔。小區(qū)綠化率達到45%以上，建筑密度小于25%，小區(qū)環(huán)境是WSP公司設計的純德式風格；小區(qū)全部為精裝修成品房，由彥邦室內(nèi)設計公司負責設計，裝修風格非常有品位，既為您節(jié)省了時間又節(jié)省了成本。 （二）發(fā)展公司：分類項目名稱已售罄項目久華里、城市之星、翡 翠 城、正在銷售項目順馳太陽城、北岸華庭、城市星座、城市之光將開盤項目項目簡介：久華里：項目主題“生態(tài)共享家園”位于華苑居住區(qū)東北端，總建筑面積16萬平米，綠化率42%，于2000年開工建設，2002年銷售完畢并全部入住。小區(qū)的一切功能設施、園林環(huán)境、規(guī)劃安排貫徹在每一個生活的空間單元，在設計上充分考慮了休閑、娛樂、學習、文化全方位需求。是名副其實的生態(tài)智能化家園。華苑是全國大型重點安居工程和天津市第一個超大規(guī)模成熟居住區(qū)，久華里作為其收山之作，為華苑的建設畫上一個圓滿美麗的句號。2002年久華里榮獲“中國房地產(chǎn)康居型住宅類模式典范”。順馳太陽城：2002年項目主題“建筑承載生活方式”； 2003年項目主題“品質(zhì)生活年”； 2004年項目主題“生活總在超越中”；太陽城規(guī)劃建筑面積131萬平方米，是天津市第一個由一家房地產(chǎn)企業(yè)獨立開發(fā)的大盤項目，榮膺2002年住交會中國十大名盤。太陽城以“建筑承載生活方式”為項目理念，在規(guī)劃上，強調(diào)城鎮(zhèn)式的大社區(qū)開發(fā)思想，在建設精品房屋的同時，也引領(lǐng)著注重休閑娛樂，提升文化品位的生活模式。成品房銷售和景觀兼顧個性化及全局處理是太陽城項目的兩個突出特色。城市之星：項目主題“給富有的人自由 給自由的人財富”位于河東區(qū)新開路與華龍道交口， 占地面積1.33萬平方米，建筑面積5.6萬平方米。城市之星是天津市第一個“非主流”產(chǎn)品，SOLO是天津市第一個高品質(zhì)的超小戶性，SOHO是天津市第一個高品質(zhì)的個性化辦公空間。城市之光：項目主題“用建筑照亮未來，用未來照亮城市”位于市中心東站后廣場內(nèi)環(huán)線內(nèi)，占地面積11.99萬平方米，建筑面積30萬平方米，建筑形式為點式高層。城市之光定位于高端產(chǎn)品，項目體現(xiàn)了獨特的城市生活特點，是市中心的大規(guī)模居住區(qū)。城市星座：項目主題“五星蝶式全明全景住宅”位于河東區(qū)華龍道北側(cè)，距離和平區(qū)中心商業(yè)區(qū)直線距離約1300米，距離河北區(qū)金緯路商業(yè)區(qū)僅一橋之隔，距離東站后廣場僅600米，該地塊是未來發(fā)展中最具升值潛力的地塊之一。總占地面積1.55公頃，總建筑面積約5.8萬平方米。建筑形式為五幢蝶式高層（24層）。星座的價格定位在城市版塊中是最低的，適宜經(jīng)濟條件中檔或中檔偏上的家庭。北岸華庭：項目主題“法式園林 城中大家”位于河北區(qū)獅子林大街，金獅立交橋西側(cè)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)，地處河北區(qū)商業(yè)與居住中心的旺地，它不僅有完善的生活配套、豐富的人文景觀、還具備成熟的居住條件。項目占地面積6.92萬平方米，建筑面積16萬平方米，綠化率40%以上，建筑采取點式高層與板式高層相結(jié)合的形式，以高低錯落的格局呈現(xiàn)出新古典主義風格，營造出的高品位尊貴生活，成為河北區(qū)的頂級住宅。城市之星、城市之光、城市星座、北岸華庭統(tǒng)稱為城市板塊，項目主題“堅守城市核心 演繹城市生活”。翡 翠 城：項目主題“德式洋房，風景庭院”位于天津市北部的瑞景居住區(qū)，占地面積為66公頃，規(guī)劃建筑面積60萬平方米。距市區(qū)中環(huán)線4公里，距京津快速路3公里，是繼太陽城之后開發(fā)的第二個大盤項目。順馳翡翠城建筑形式主要為五層半以下磚混多層，并配有多種房型。利用地塊的水景和扇形區(qū)域特征，將各個建筑規(guī)劃到若干個家院式組團中，使業(yè)主充分享受家居的私密和寧靜。項目依托自身景觀資源，并利用靠近劉園苗圃景區(qū)的優(yōu)勢，不但在社區(qū)中形成了天然的“氧吧”，而且形成了人文與自然和諧統(tǒng)一的獨特項目氣質(zhì)。（三）濱海公司分類項目名稱已售罄項目萊茵春天塘沽正在銷售項目城市藝墅靜海、城市藝墅寧河、順馳第壹城漢沽將開盤項目項目簡介：萊茵春天塘沽：項目主題“非常藝墅 非常春天”該項目建筑面積為18萬平方米，擁有43.2%的高綠化率。在建筑設計方面，萊茵春天簡約、現(xiàn)代的德式建筑，強調(diào)人與空間的和諧統(tǒng)一。從規(guī)劃布局、外檐立面的設計、外墻的色彩搭配到戶型空間的規(guī)劃，都具有當代德國小城的風格和特色，體現(xiàn)細膩的人文關(guān)懷。城市藝墅靜海：項目主題“城市生活 藝術(shù)空間”是順馳集團在靜海開發(fā)的20余萬平米時尚社區(qū)，位于靜海新城40米寬的迎賓大道南側(cè)，與靜?？h政府新址和名校靜海一中新址共同成為靜海“新造城運動”的中心與焦點。城市藝墅獨辟10萬平米大型標志性休閑主題廣場，社區(qū)內(nèi)開創(chuàng)與國際流行同步的商業(yè)休閑名店街，其建筑規(guī)劃全面實現(xiàn)低層低密度人性化生活指標。而4層半的泛連排藝墅建筑風格，為靜海居民提供了最靚麗的洋房新生活。社區(qū)內(nèi)所建造的業(yè)主專屬生活會館，以及由國際景觀大師所設計園林境界，也將為靜海創(chuàng)造無比靚麗的生活風景。 城市藝墅寧河：項目主題“首座國際水景園林健康城”寧河城市藝墅園林景觀的是香港境易公司和美國景觀規(guī)劃大師edaw聯(lián)手制作的。是順馳集團在寧河開發(fā)的時尚社區(qū)。順馳第壹城漢沽：項目主題“首座主題教育社區(qū)”位于漢沽中心，占地面積9.47萬平方米，建筑面積12.7萬平方米。其整體規(guī)劃堅持順馳集團一貫的超群品質(zhì)，聘請著名的國際景觀大師擔綱園林設計，社區(qū)建有引領(lǐng)時尚生活的精品商業(yè)街“陽光第壹街”，獨一無二的業(yè)主專屬休閑生活會館，素質(zhì)教育基地，現(xiàn)代坡頂洋房式的建筑外觀與合理人性化的戶型設計，為漢沽打造引領(lǐng)高尚品質(zhì)生活境界的榜樣特區(qū)。（四）新地公司分類項目名稱已售罄項目城市藝墅武清正在銷售項目城市藝墅寶坻、青山溪語薊縣將開盤項目項目簡介：城市藝墅寶坻：項目主題“寶坻首座帶游泳池的水岸花園洋房”項目居住區(qū)規(guī)劃用地10.56公頃,規(guī)劃總建筑面積12.44萬平方米,其中住宅建筑面積11.69萬平方米,公建建筑面積0.75萬平方米。小區(qū)容積率1.18,建筑密度21.5%，綠地率35.1%，城市藝墅占地面積150畝，包括住宅和商業(yè)項目。商業(yè)街項目長約290米，總建筑面積12.44萬平方米，其中住宅建筑面積為11.69萬平方米，2004年9月底入住。城市藝墅武清：項目主題“純正歐洲小鎮(zhèn) 風景庭院生活”城市藝墅位于楊村鎮(zhèn)西南角，總占地面積14.4萬平方米，建筑面積11.5萬平方米，容積率為1。由于建筑采用歐式風格，主題以歐洲風情小鎮(zhèn)風格為主，再加上規(guī)劃上的人車分流，采用地形高差的變化來處理，根據(jù)這種地形特點，景觀采用意大利文藝復興和巴洛克園林風格。另外小區(qū)配有以休閑、健身、文化、購物為一體的綜合性會館。青山溪語薊縣：項目主題“山水明筑 靜雅世家”青山溪語盤居薊縣府君山腳下，占地面積180畝，總建筑面積12.34萬平方米，其中住宅建筑面積為11.96萬平方米，“青山溪語”整體設計簡約，自然，高貴，設計風格以四層、五層為主，結(jié)合規(guī)劃、環(huán)境和立面設計提高產(chǎn)品附加值，加上齊全的配套設施及物業(yè)品牌，在區(qū)域內(nèi)以創(chuàng)新理念開啟新的生活方式，成為中高端客戶的全新選擇。未來將成為薊縣“新城市生活”的中心與焦點，成為薊縣無比靚麗的生活風景。（五）河北公司分類項目名稱已售罄項目正在銷售項目國 際 城、城市藝墅（榆次）將開盤項目藍郡項目簡介：藍 郡： 位于地處石家莊裕華區(qū)，占地294畝，容積率1.1；總建筑面積21.59萬平米；綠化率50%。產(chǎn)品類型為聯(lián)體別墅、疊拼、高層。住宅面積為20萬平米。開盤擬定于2004年9月。銷售周期為24個月。銷售回款預計14億左右。.國 際 城:位于石家莊重點發(fā)展區(qū)域裕華區(qū)，占地450畝，銷售面積70萬平方米。容積率1.56；綠化率39.8%。共分三期開發(fā)，現(xiàn)一期已銷售完畢，二、三期共50萬平米待開發(fā)。項目周邊交通、配套齊全。小區(qū)內(nèi)有14萬平米森林公園、藏谷文化等。二期多層13棟，主力戶型兩室為100110平米；三室130平米左右。銷售周期初定3個月，均價實現(xiàn)2800元。目前開盤時間定在2004年4月28日。04年實現(xiàn)回款6.2億。開盤當月實現(xiàn)1.2億?，F(xiàn)在處于銷售前期準備階段。榆次城市藝墅：榆次城市藝墅，位于榆次的西北，地理位置優(yōu)越，且處在城市發(fā)展的主方向與山西省太原市向南發(fā)展的城市擴展趨勢形成最佳匯合點。項目宗地四面環(huán)路，交通便利，距太原市車程僅有20分鐘，距太原飛機場，也只需車程15分鐘。項目落成后，將是太原、榆次及晉中其它市縣中，頗具領(lǐng)跑風范的新城市運營的杰作，更將以其清新的空氣，居住、生活環(huán)境的優(yōu)越，成為榆次及周邊市縣投資和居住的首選之地。榆次城市藝墅，是由多層公寓和情景洋房組成的高尚社區(qū)，溫暖亮麗的色彩，簡潔明快的外立面，處處洋溢純凈、自然的法式生活浪漫氣息；計劃2004年3月1日開工、2004年3月6日產(chǎn)品亮相、2004年4月3日內(nèi)部認購、2004年5月1日開盤?。┥綎|公司分類項目名稱已售罄項目正在銷售項目將開盤項目高唐項目項目簡介：高唐項目：高唐縣位于山東省西北部，總面積960km2，耕地91萬畝，轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng)3個辦事處，748個行政村，46萬人。處于東部沿海開放省份與中西部內(nèi)陸省份的過渡區(qū)。居于濟南、聊城、德州三個大中城市構(gòu)成的“金三角”中心。東依京滬高速公路，西靠京九鐵路，邯濟鐵路、青銀高速、濟銀高速從境內(nèi)穿過，形成了能迅速上天、下海、進京、赴省的快捷網(wǎng)絡。目前，公司已經(jīng)在高唐縣獲取了17.97公頃土地，該宗地是環(huán)湖區(qū)域內(nèi)最后一塊未出讓地塊，也是高唐的發(fā)源地，位置優(yōu)越，整體規(guī)模在中心城區(qū)較大，適合開發(fā)規(guī)模性高檔居住社區(qū)。八、企業(yè)文化戰(zhàn)略文化行動綱領(lǐng)是我們的核心競爭力(一)、我們的行動綱領(lǐng)行動綱領(lǐng)是對我們多年來實踐的總結(jié)、提煉和系統(tǒng)化，它將核心價值觀、戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果之間的聯(lián)系明晰表達。行動綱領(lǐng)是我們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動的綱領(lǐng)。行動綱領(lǐng)是我們共同的信念、共同的目標、共同的行動、共同的成功。(二)、核心價值觀使我們與眾不同我們有著優(yōu)秀的企業(yè)文化，核心價值觀是我們企業(yè)文化的靈魂，是我們的性格，是我們做一切事情的出發(fā)點和根本，是我們共同的信念，共同認可的深信不疑的原則。核心價值觀使我們有了信任尊重的文化氛圍，使我們有了創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化，使我們有了合作共贏的文化，使我們有了重視員工發(fā)展的文化。對核心價值觀的堅定信仰，對核心價值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行，對違反核心價值觀的人和事的零容忍，使我們把核心價值觀貫徹在每一個人的一言一行、一舉一動中，把核心價值觀溶化在每一個人的血液里，使我們把核心價值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中。我們的核心價值觀使命般的激情信任并尊重每一個人永不滿足的挑戰(zhàn)精神鼓勵創(chuàng)新 主動變革創(chuàng)造奇跡的團隊精神共同發(fā)展 分享成功（三）、我們需要的文化和氛圍1、 信任和尊重的文化和氛圍1) 信任并尊重每一個人是我們自始至終堅定不移的信念， 是公司發(fā)展壯大的基礎(chǔ)，我們堅信付出的信任和尊重 回報的必然是責任心和使命感。2) 信任和尊重的文化和氛圍讓每一個干活的人或在某一位置上的人有絕對的權(quán)力；在明確的目標下，每一個人擁有最大限度的自由以自己的方式做事；每一個人都積極參與，積極表達自己的意見，積極以創(chuàng)新的方式完成自己的使命。每一個人的潛能都得到挖掘和釋放。3) 信任和尊重的文化氛圍讓每一個人都有高度的責任心，都有主人翁的心態(tài)，都對自己的工作承擔責任。4) 信任和尊重的文化氛圍需要好的風氣和正氣，需要員工有對的感覺，正氣和對的感覺讓人們對事情的判斷、問題的解決變得簡單和直接。2、 創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化1）永不滿足，不斷對自己提出新的要求，不斷追求高目標是我們前進和發(fā)展的動力。2）高目標不只是我們?nèi)〉酶偁巸?yōu)勢戰(zhàn)略的要求也是我們的信念。3）以如履薄冰、如臨深淵的心態(tài)，不斷解決我們發(fā)展中存在的問題，持續(xù)改進，不斷進步，超越自己是我們的追求，不斷超越自己，我們就會超越所有的人。4）鼓勵嘗試、創(chuàng)新，允許犯錯誤，愿意交學費。5）適應環(huán)境的變化，追求高目標，需要我們有主動變革的勇氣，歡迎、甚至熱愛變革。6）使命般的激情，全身心的投入和努力使看似不可能的事成為可能，使高目標變?yōu)楝F(xiàn)實。7）在不斷創(chuàng)新、變革、挑戰(zhàn)高目標的過程中，我們每一個人的專業(yè)水平、組織和管理能力、學習能力得到持續(xù)的提高和進步，企業(yè)的核心能力不斷形成和加強。8）將個人自覺融入企業(yè)發(fā)展過程中，在壓力與挑戰(zhàn)面前，始終保持工作的熱情，勇于承擔風險，不斷探索新方法，學習，分享新知識與觀念；能夠從失敗中學習，主動改變不適應企業(yè)發(fā)展的環(huán)節(jié)和思維方式，具有靈活快速的應變能力。3、 合作共贏的文化1）我們知道我們每一個人，每一個人所在的團隊，每一個公司，我們與合作者之間，大家的利益是一致的，大家的利益是捆綁在一起的，大家休戚相關(guān)、榮辱與共，所以我們追求多贏和共同的成功。2）精誠合作，互相支持，互相學習的感覺、氛圍讓我們能達成一個人或部分人不能達成的事業(yè)，讓我們每一個人能感覺和體會到團隊比自我強大。3）只有通過團隊精神和合作，我們才可能達成高目標，創(chuàng)造奇跡。4）最好的實踐共享使我們作為團隊互相學習，共同進 步。5）虛擬組織是跨部門合作、交流、學習的好辦法，它促進資源共享，促進最好的實踐共享。6）我們盡可能使我們的公司架構(gòu)扁平，盡可能減少管理層級，盡可能讓團隊發(fā)揮作用。7）我們盡可能的獎勵團隊，通過獎勵團隊鼓勵團隊合作和團隊精神。8）團隊精神、合作共贏需要我們有開放的心態(tài)，站的高、看的遠。4、重視員工發(fā)展的文化1）滿意的員工是企業(yè)發(fā)展的出發(fā)點和源動力2）我們希望員工感覺到理解和關(guān)懷，我們希望員工滿意，我們知道每一個人其實更在乎發(fā)展：能力的提高、收入的增長、機會的增多。只有員工發(fā)展了，他才會滿意，所以我們重視員工發(fā)展的文化。3）我們重視員工發(fā)展，不是僅僅培訓他，教他怎么做，告訴他怎么做，我們是要給他提供機會讓他嘗試，提供舞臺讓他施展，提供沃土讓他成長，讓他有機會努力，有機會學習，在努力和學習的過程中發(fā)展。4）我們讓員工滿意，不是讓所有的員工滿意，我們重視員工的發(fā)展，不是所有的人都能發(fā)展，只有那些認同和執(zhí)行企業(yè)核心價值觀的人，愿意激情投入，有責任心和使命感的人才能得到發(fā)展，那些不認同業(yè)核心價值觀、沒有責任心的人一定要讓他離開。5）我們盡可能自己培養(yǎng)企業(yè)發(fā)展所需要的人才和領(lǐng)導人，盡可能為企業(yè)內(nèi)部的員工提供更多的發(fā)展機會。6）我們希望每一個人都有危機感，都能感覺到非人際關(guān)系的工作壓力，都能快速行動、持續(xù)進步。7）我們希望員工能在精神和物質(zhì)兩方面的需要都能得到滿足，希望員工在這里能有自豪感和成就感。（四）、對核心價值觀的偏執(zhí)創(chuàng)造奇跡1、對核心價值觀的堅定信仰2、對核心價值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行3、對違反核心價值觀的人和事的零容忍4、把不符合核心價值觀的人清除出去，讓我們擁有一支有共同信念的隊伍5、把核心價值觀貫徹在每一個人的一言一行、一舉一動中，把核心價值觀溶化在每一個人的血液里6、把核心價值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中，溶入公司的聚焦戰(zhàn)略的管理體系和考核獎懲體系的所有行動中（五）、企業(yè)戰(zhàn)略1、戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略是面對現(xiàn)實的分析，對各種理論和實踐的綜合，是包括直覺、悟性、智慧、洞察力和創(chuàng)造性的思考。戰(zhàn)略決定公司的方向和希望，決定公司做什么不做什么，決定事情的輕重緩急，決定公司的資源配置。我們在深刻理解自己的企業(yè)、深刻理解行業(yè)、深刻理解宏觀形勢和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上，制定我們的發(fā)展戰(zhàn)略，并不斷根據(jù)形勢變化修正我們的戰(zhàn)略，使戰(zhàn)略成為一個持續(xù)的過程。我們的戰(zhàn)略是：FOCUS、NO.1、MARKET LEADERFOCUS：房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的區(qū)域性，我們要聚焦于我們選定的區(qū)域，聚焦于我們選定的城市，聚焦于我們選定的產(chǎn)品類型，聚焦于我們的商業(yè)模式，聚焦于我們的核心能力。NO.1：在選定區(qū)域和產(chǎn)品類型上做到第一MARKET LEADER：在選定城市和產(chǎn)品類型上，做市場領(lǐng)導者，能夠影響市場，引導市場，重新定位市場2、戰(zhàn)略執(zhí)行：聚焦戰(zhàn)略的管理體系戰(zhàn)略執(zhí)行比戰(zhàn)略制定更重要，大多數(shù)公司的失敗不是因為戰(zhàn)略制定不好，而是因為戰(zhàn)略執(zhí)行的不好；戰(zhàn)略制定比戰(zhàn)略執(zhí)行更困難，因為快速變化的形勢和環(huán)境。我們用聚焦戰(zhàn)略的管理體系執(zhí)行戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略的管理體系把戰(zhàn)略翻譯成考核指標體系，使我們有了共同的語言，共同的理解，共同的重點，共同的思考體系，共同的行動指南。聚焦戰(zhàn)略的管理體系強調(diào)整合，強調(diào)溝通，強調(diào)參與，強調(diào)員工創(chuàng)新，強調(diào)主動變革，強調(diào)獎勵與戰(zhàn)略相聯(lián)系，和我們的核心價值觀相一致。聚焦戰(zhàn)略管理體系把所有的資源整合和聚焦于戰(zhàn)略，取得整體大于部分相加之和的效果，取得整體最優(yōu)化的效果，取得突破性的業(yè)績。3、以結(jié)果為導向股東價值最大化是戰(zhàn)略的終極目標，也是企業(yè)存在發(fā)展的終極目標。要實現(xiàn)股東價值最大化就必須要有滿意的客戶、高效的流程、滿意的員工。我們追求股東滿意、客戶滿意、高效的流程、員工滿意。我們追求共贏和共同的成功。我們追求結(jié)果的四個方面互為因果關(guān)系。一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋 1、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。2、建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。3、綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。4、樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。5、建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。6、人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。7、人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。8、進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。9、 開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。10、公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。11、共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。12、公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積13、公用建筑面積分攤系數(shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。14、銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。15、陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。16、平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。18、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。19、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。20、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。22、公共服務設施用地：公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 23、道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。24、公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。25、建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。26、玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。27、隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?28、過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。29、鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。30、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。31、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。32、混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。33、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。34、磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。35、框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。36、墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。37、橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。38、樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。39、地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。40、樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護樓板層、分布荷載和絕緣的作用。41、商品房維修基金：是指按建設部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（建住房1998213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。42、確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。43、土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。44、房屋的他項權(quán)利:房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45、房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到七通一平的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。46、房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。47、房地產(chǎn)三級市場:具有消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一計劃”包括： 建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證及建設工程投資計劃 （三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：1、劃撥2、出讓：分為招標、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的天津市國有土地有償使用辦法，對于經(jīng)濟性用地必須采用土地出讓的方式獲得。（四）房屋建筑分類1、從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為12層建筑）磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為13層建筑）磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）2、從房屋層數(shù)高度分：低層 13層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）多層 46層（磚混結(jié)構(gòu)）中高層 79層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）高層 1030層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）二級 50100年以上(磚混)三級 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)1、房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2、房