【精品】湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目 錄 1 總論 . 1 1.1 項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況 . 1 1.2 項(xiàng)目概況 . 2 2 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 . 11 2.1 項(xiàng)目所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃概況 . 11 2.2 項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求 . 11 2.3 項(xiàng)目建設(shè)單位業(yè)務(wù)背景分析 . 12 2.4 項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)需求分析 . 13 3.1 物流中心類型 . 19 3.2 建設(shè)內(nèi)容 . 23 3.3 建設(shè)規(guī)模 . 23 4 工程技術(shù)方案 . 28 4.1 園區(qū)功能區(qū)劃分 . 28 4.2 工程技術(shù)方案 . 29 4.3 總平面布置 . 36 4.4 土建工程 . 40 4.5 供電設(shè)計(jì) . 44 4.6 給排水設(shè)計(jì) . 48 4.8 弱電設(shè)計(jì) . 52 5 節(jié)能方案分析 . 54 5.1 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)與分析 . 54 5.2 能源消耗種類和數(shù)量分析 . 55 5.3 節(jié)能措施 . 55 5.4 節(jié)能管理 . 56 6 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 . 59 6.1 項(xiàng)目選址及用地方案 . 59 6.2 征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案 . 63 7 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) . 65 7.1 建設(shè)物流園的意義 . 65 7.2 環(huán)境現(xiàn)狀 . 65 7.3 不利因數(shù) . 66 7.4 綜合治理及資源綜合利用 . 66 7.5 環(huán)境保護(hù)效果 . 67 7.6 環(huán)境保護(hù)結(jié)論 . 67 8 投資估算與資金籌措 . 70 8.1 投資估算 . 70 8.2 資金籌措 . 76 9 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 77 9.1 經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)稅金 . 77 9.2 總成本費(fèi)用估算 . 78 9.3 財(cái)務(wù)效益分析 . 79 9.4 不確定性分析 . 80 9.5 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 81 9.6 社會(huì)效益 . 81 附表： 1、項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃及資金籌措表 2、房地產(chǎn)銷售收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 2-1、租賃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 2-2、貨物周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 3、總成本費(fèi)用估算表 4、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 5、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 6、資金來(lái)源與運(yùn)用表 7、借款還本付息表 8、敏感性分析表 附件： 1、湖南省經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于對(duì) 的批復(fù)湘經(jīng)交通 2007320 號(hào) 2、省委政研室調(diào)研組關(guān)于配套建設(shè)長(zhǎng)沙河西大交通大物流樞紐中心的建議（ 2008 年 8月） 3、湖南省建設(shè)用地預(yù)審報(bào)告書(shū)（先導(dǎo)）國(guó)土預(yù)審字 2010第 1號(hào) 4、湖南省人民政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單（ 2009）政國(guó)土字第 725號(hào) 5、湖南省環(huán)境保護(hù)廳關(guān)于高星物流園項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的批復(fù)湘環(huán)評(píng)20097 號(hào) 6、廣州鐵路（集團(tuán)）公司關(guān)于石長(zhǎng)鐵路望城縣鐵路客貨運(yùn)規(guī)劃問(wèn)題的函 廣計(jì)函 2006526 號(hào) 7、長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于對(duì)石門至長(zhǎng)沙鐵路增建第二線建設(shè)方案建議的復(fù)函 8、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委物流業(yè)調(diào)整和振興專項(xiàng)投資管理辦法的通知 湘發(fā)改財(cái)貿(mào) 2009348 號(hào) 9、湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 10、湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)稅務(wù)登記證 11、湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)代碼證 12、 20062008 年度湖南省和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表 13、中國(guó)建設(shè)銀行湖南省分行出具的中國(guó)建設(shè)銀行貸款承諾書(shū) 意承編號(hào)（ 2009）第 2 號(hào) 14、股東會(huì)決議 附圖： 1、湖南省高星物流園建設(shè)工程區(qū)域位置圖 2、湖南省高星物流園建設(shè)工程總平面布置圖 湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 1 1 總論 1.1項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況 本項(xiàng)目建設(shè)由湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)完成。湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的申報(bào)、融資、開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)、組織前期工作及日常運(yùn)營(yíng)、管理等工作。 湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)成立于 1994年，是一家以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代物流園區(qū)開(kāi)發(fā)和管理、現(xiàn)代商貿(mào)物流、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、電子商務(wù)、機(jī)電設(shè)備安裝、新型建材、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)投資為主的綜合性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。注冊(cè)資本 1 億元，凈資產(chǎn)達(dá) 8.6億元。公司現(xiàn)有員工 168名，其中高級(jí)職稱 36人、中 級(jí)職稱 57人；研究生及以上學(xué)歷 28人。 集團(tuán)下設(shè)太陽(yáng)橋物流園有限公司、湖南九緯高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)投資有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳陽(yáng)中南批發(fā)交易大市場(chǎng)有限公司、湖南九泰置業(yè)投資有限公司。 集團(tuán)將致力打造成為世界領(lǐng)先的民族物流產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，經(jīng)過(guò)多年不懈努力，成功創(chuàng)建了現(xiàn)代物流樞紐中心模式，形成了集團(tuán)的業(yè)務(wù)特色，建立了“太陽(yáng)橋物流園”強(qiáng)勁現(xiàn)代物流品牌。集團(tuán)在“立足長(zhǎng)沙，連線岳陽(yáng)、武漢、北京，營(yíng)造全國(guó)信息共享、資源互動(dòng)的現(xiàn)代物流格局，融入國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)鏈”的戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下，在岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、武漢構(gòu)建了物流網(wǎng)絡(luò)體系 ，實(shí)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)、精細(xì)化管理、信息化服務(wù)、品牌化發(fā)展。 為立足長(zhǎng)沙，集團(tuán)于 2009年初投資湖南省高星物流園建設(shè)工程，開(kāi)始開(kāi)展本項(xiàng)目的前期工作、工程建設(shè)及物流園建成后的日湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 常工作等。 目前，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，連續(xù)三年年上繳國(guó)家稅費(fèi)均超過(guò)3000萬(wàn)元，贏利能力強(qiáng)，資產(chǎn)優(yōu)良，資信 AAA級(jí)。集團(tuán)先后榮獲“全國(guó)商務(wù)系統(tǒng)先進(jìn)集體”、“湖南省重合同守信用單位”、“湖南省招工扶貧先進(jìn)企業(yè)”、“信貸誠(chéng)信企業(yè)”、“納稅誠(chéng)信企業(yè)”、“財(cái)源建設(shè)先進(jìn)單位”等光榮稱號(hào)。 集團(tuán)總裁馮楊輝先生，湖南省臨湘市人，出生于 1981年，畢業(yè)于湖南大 學(xué)機(jī)械工程系。畢業(yè)后一直在湖南和立東升集團(tuán)任職，2005年進(jìn)入公司管理層， 2008年任集團(tuán)公司總經(jīng)理。曾參與和立東升公司太陽(yáng)橋物流園項(xiàng)目一、二期項(xiàng)目的運(yùn)作與開(kāi)發(fā)，具有物流園工程建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。為做好湖南省高星物流園建設(shè)工程的商貿(mào)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資等業(yè)務(wù)，集團(tuán)下設(shè)辦公室、項(xiàng)目工程部、財(cái)務(wù)室、招商部、外聯(lián)部等部門，擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)研究、營(yíng)銷招商、工程管理、房地產(chǎn)、物流管理、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)技術(shù)人員。立足湖南長(zhǎng)沙，放眼世界，致力于成為民族領(lǐng)先的物流與工業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商。 公司將 秉承“專業(yè)、穩(wěn)健、卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，成為行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者；通過(guò)規(guī)范的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。 1.2 項(xiàng)目概況 1.2.1 項(xiàng)目名稱 湖南省高星物流園建設(shè)工程 湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 3 1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)背景 物流業(yè)是融合運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)代理和信息等行業(yè)的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大。它作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和工業(yè)化進(jìn)程中不可或缺的綜合服務(wù)支撐，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。加 快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建國(guó)家級(jí)區(qū)域物流中心，對(duì)于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，加速推進(jìn)“兩型社會(huì)”建設(shè)與新型工業(yè)化步伐，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。同時(shí)，在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)影響的背景下，加快實(shí)現(xiàn)物流業(yè)的調(diào)整與振興，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措。 長(zhǎng)沙作為湖南省會(huì)城市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮承東啟西，聯(lián)南接北的樞紐作用，在多邊的大流通過(guò)程中可以東西逢源，南北策應(yīng)，既得益于沿海市場(chǎng)的強(qiáng)勁輻射，又受惠予內(nèi)陸市場(chǎng)的全面聯(lián)動(dòng)。長(zhǎng)沙在中南經(jīng)濟(jì)圈 中承擔(dān)資源依托，流通連接，技術(shù)吸納，經(jīng)濟(jì)輻射的中心城市，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“增長(zhǎng)極”，具有擔(dān)當(dāng)中南地區(qū)的商貿(mào)物流中心優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，長(zhǎng)沙市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射帶動(dòng)“長(zhǎng)株潭”及周邊地區(qū)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。長(zhǎng)沙物流業(yè)主要布局在河?xùn)|地區(qū)，產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中且發(fā)達(dá)，各種物流樞紐中心基本成型。而長(zhǎng)沙河西地區(qū)具有良好的工業(yè)基礎(chǔ)和優(yōu)美的生活環(huán)境，但區(qū)域的物流業(yè)卻是制約“大河西”開(kāi)發(fā)的瓶頸。如隨著業(yè)務(wù)量的增加和貿(mào)易的升級(jí)，現(xiàn)有的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸條件和硬件設(shè)備能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足各鋼材商的經(jīng)營(yíng)。因此，作為長(zhǎng)株潭“兩型 社會(huì)”建設(shè)的示范區(qū)，隨著大河西先導(dǎo)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的深入，長(zhǎng)湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 沙發(fā)展的重心將進(jìn)一步轉(zhuǎn)移至河西地區(qū)，新增客貨運(yùn)量將大大增多，在一定程度上將超過(guò)目前貨運(yùn)、客運(yùn)的承載能力，在此情況下，若沒(méi)有發(fā)達(dá)的物流業(yè)，勢(shì)必阻礙和延緩先導(dǎo)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 望城縣環(huán)繞長(zhǎng)沙西側(cè)，是長(zhǎng)沙聯(lián)通湖南西部地區(qū)的必經(jīng)之地。其緊臨長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)，并地處“ 3+5”城市群中心地帶，是建設(shè)長(zhǎng)沙新的大交通、大物流樞紐腹地。在新的發(fā)展形勢(shì)下，按照“交通先行，物流依托”規(guī)律，望城縣選擇適宜區(qū)域建設(shè)現(xiàn)代物流樞紐中心，以緩解物流供需矛盾狀況。為此，望城縣委、縣政府及相關(guān) 部門進(jìn)行了大量工作： 2006 年 11 月，獲廣州鐵路（集團(tuán)）公司關(guān)于石長(zhǎng)鐵路望城縣鐵路客貨運(yùn)規(guī)劃問(wèn)題的函（廣計(jì)函 2006526 號(hào)），同意望城站 2020年預(yù)留發(fā)展 200萬(wàn)噸貨場(chǎng)到發(fā)能力，遠(yuǎn)景按 500萬(wàn)噸的規(guī)模預(yù)留。 2007 年，編制了望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)年貨物吞吐量 300 萬(wàn)噸、年市場(chǎng)交易額近 150 億元、實(shí)現(xiàn)年稅收 8000 萬(wàn)元、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 30000個(gè)，將成為中南地區(qū)最大的物流基地。 2007 年 8 月，湖南省經(jīng)濟(jì)委員會(huì)湘經(jīng)交通 2007320 號(hào)文批復(fù)同意將望城縣高星組團(tuán)聯(lián)運(yùn) 物流中心項(xiàng)目納入“十一五”長(zhǎng)株潭城市群現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并建議將項(xiàng)目更名為“望城縣高新物流中心”。 2008年，湖南省委政策研究室專門對(duì)大河西先導(dǎo)區(qū)交通物流問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)研，并于 8 月提交了關(guān)于配套建設(shè)長(zhǎng)沙河西大交通大物流樞紐中心的建議，湖南省委書(shū)記張春賢對(duì)此予以了批湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 復(fù)。 為進(jìn)一步優(yōu)化長(zhǎng)沙物流業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是改善“大河西”區(qū)域物流布局不合理，物流分散經(jīng)營(yíng)，橫向聯(lián)合薄弱，組織化程度較低，物流技術(shù)含量不高的狀況，推動(dòng)“大河西”區(qū)域物流業(yè)現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整，加快推動(dòng)長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”改革建設(shè)和“ 3 5”城市 群建設(shè)發(fā)展， 2008 年 9 月望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司雙方就共同建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)國(guó)家級(jí)區(qū)域物流中心項(xiàng)目 湖南省高星物流園達(dá)成協(xié)議，同意項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地位于望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 2000畝。項(xiàng)目建設(shè)拉開(kāi)序幕。 2009年 3 月，為進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，望城縣人民政府還頒發(fā)了望城縣招商引資優(yōu)惠辦法，以此從財(cái)稅、用地、收費(fèi)等方面給予政策上的優(yōu)惠，為進(jìn)一步促進(jìn)高星物流園項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的政策支持。 1.2.3 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 湖南省高星物流園項(xiàng)目選址于望城縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南側(cè)。地 塊東臨馬橋河路，南與星城大道為鄰，西接望城大道，北靠石長(zhǎng)鐵路復(fù)線。項(xiàng)目依托大河西先導(dǎo)區(qū)唯一的火車貨站 望城火車站而建，并處于京珠西線、長(zhǎng)常高速連接線 星寧快速干道和湘潭到岳陽(yáng)的城市快速干道 雷望大道的交匯處，緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、長(zhǎng)沙市三環(huán)線、 319國(guó)道等。 石長(zhǎng)鐵路復(fù)線緊鄰項(xiàng)目地塊北側(cè)，被市委、市政府列為 2009年度長(zhǎng)沙市十大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目之一，對(duì)促進(jìn)望城縣、長(zhǎng)沙地區(qū)，湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 乃至湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要意義。 項(xiàng)目總用地面積 134.73 公頃（合 2020.98 畝），扣除市政道路、用地外，項(xiàng)目?jī)粲玫孛?積 116.87 公頃（合 1753.00 畝）。項(xiàng)目地為平地，交通條件、水、電、信基礎(chǔ)設(shè)施完善，建設(shè)條件較好，是建設(shè)物流中心的理想地塊。 1.2.4 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 根據(jù)湖南省高星物流園發(fā)展設(shè)想及市場(chǎng)定位，湖南省高星物流園將建設(shè)大型物流基礎(chǔ)平臺(tái)；大型鋼鐵信息服務(wù)平臺(tái)；加工商貿(mào)交易平臺(tái)；物流企業(yè)總部平臺(tái)以及物流增值服務(wù)平臺(tái)等。 湖南省高星物流園在鐵路運(yùn)輸方面，石長(zhǎng)鐵路目前貨流吞吐量還處于剛剛起步發(fā)展的初期，預(yù)計(jì) 2015年將超過(guò) 75萬(wàn)噸 /年，2020 年達(dá)到 150 萬(wàn)噸 /年，至 2030 年將達(dá)到 250 萬(wàn)噸 /年；在陸路交 通方面，預(yù)計(jì) 2015 年達(dá)到 60 萬(wàn)噸 /年， 2020 年達(dá)到 120 萬(wàn)噸 /年，至 2030年達(dá)到 200萬(wàn)噸 /年；在水路貨運(yùn)方面，依托新康鄉(xiāng)港區(qū)，預(yù)計(jì) 2015 年達(dá)到 15萬(wàn)噸 /年， 2020年達(dá)到 30 萬(wàn)噸 /年，至 2030 年達(dá)到 50 萬(wàn)噸 /年。綜上所述，湖南省高星物流園預(yù)計(jì)2015年總的貨運(yùn)吞吐量將達(dá)到 150萬(wàn)噸 /年，至 2030年可達(dá)到 500萬(wàn)噸 /年，該物流中心將成為湖南省乃至中南地區(qū)重要的現(xiàn)代化物流集散和運(yùn)輸基地之一。 本項(xiàng)目按年轉(zhuǎn)運(yùn)量 300萬(wàn)噸進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中汽車展示、汽車零部件及鋼材 260萬(wàn)噸，建材及金屬材料 40萬(wàn)噸。項(xiàng)目 規(guī)劃用地面積 134.73公頃（合 2020.98畝），總建筑面積 1871501.9 平方米，包括儲(chǔ)藏及加工區(qū) 349127.88 平方米，物流市場(chǎng)交易及服務(wù)區(qū)湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 7 916294.31 平方米，生活居住區(qū) 333622.53 平方米，商務(wù)辦公區(qū)272457.18平方米。 另購(gòu)置貨架、叉車、軌道等裝卸、運(yùn)輸、儲(chǔ)存、信息系統(tǒng)設(shè)備 236臺(tái)（套）。 項(xiàng)目按總體部署、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期實(shí)施的原則，分兩期進(jìn)行建設(shè)，其中第一期占地面積 1269畝，二期占地面積 751.98 畝。 1.2.5 投資規(guī)模及資金籌措方案 項(xiàng)目總投資 230543.42 萬(wàn)元，其 中：工程費(fèi)用 156182.12 萬(wàn)元，占總投資的 67.75%；其他費(fèi)用 52390.00 萬(wàn)元，占總投資的22.72%；預(yù)備費(fèi) 12492.80 萬(wàn)元，占總投資的 5.42%；建設(shè)期利息9058.50 萬(wàn)元，占總投資的 3.93%；鋪底流動(dòng)資金 420.00 萬(wàn)元，占總投資的 0.18%。 項(xiàng)目所需總投資 230543.42 萬(wàn)元中，其資金來(lái)源為：擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 161000 萬(wàn)元，其余資金由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌解決。 項(xiàng)目建設(shè)一期所需投資額 120,027.05萬(wàn)元，資金來(lái)源為：擬申請(qǐng)商業(yè)貸款 84000 萬(wàn)元，其余資金 36027.05 萬(wàn)元由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金解決。 1.2.6 項(xiàng)目建設(shè)期 項(xiàng)目建設(shè)期擬定 3.5 年，預(yù)計(jì) 2010 年 7 月開(kāi)始， 2013 年 12月建成投產(chǎn)運(yùn)行。 項(xiàng)目建設(shè)期分前期工作和建設(shè)工期兩階段，其中： a) 前期工作從 2010 年 7 月 2011年 1 月，共 6 個(gè)月，包括可行性研究報(bào)告的編制、評(píng)估和審批，初步設(shè)計(jì)文件的編制、審湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 批，工程地質(zhì)詳勘，工程招標(biāo)； b) 建設(shè)工期從 2010 年 7 月 2013 年 7 月，共 36 個(gè)月，包括施工圖設(shè)計(jì)，移民安置及施工準(zhǔn)備，土建施工，設(shè)備訂貨，設(shè)備及管線安裝，設(shè)備調(diào)試及試車，試運(yùn)行，竣工驗(yàn)收。 1.2.7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 1-1。 湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 1-1 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 公頃 134.73 合 2020.98畝 1.1 其中：凈用地面積 公頃 116.87 合 1753.00畝 1.2 市政道路 公頃 12.43 合 186.46畝 2 總建筑面積 m2 1871501.9 2.1 根據(jù)建設(shè)期： 2.1.1 其中：第一期 m2 725849.08 2.1.2 第二期 m2 1145652.82 2.2 根據(jù)功能分區(qū) ： 2.2.1 其中：儲(chǔ)藏及加工區(qū) m2 349127.88 2.2.2 物流市場(chǎng)交易及服務(wù)區(qū) m2 916294.31 2.2.3 生活居住區(qū) (3 區(qū) ) m2 333622.53 2.2.4 商務(wù)辦公區(qū) m2 272457.18 3 吞吐能力 萬(wàn)噸 /年 300 3.1 其中：汽車展示、汽車零部件及鋼材 萬(wàn)噸 /年 260 3.2 建材及金屬材料 萬(wàn)噸 /年 40 4 設(shè)備 臺(tái)（套） 236 5 總投資 萬(wàn)元 230543.42 5.1 其中：工程費(fèi)用 萬(wàn)元 156182.12 5.2 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 52390.00 5.3 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 12492.80 5.4 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 9058.50 5.5 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 420.00 6 資金籌措 萬(wàn)元 6.1 其中：銀行貸款 萬(wàn)元 55000 6.2 資本金 萬(wàn)元 175543.42 7 正常經(jīng)營(yíng)年收入 萬(wàn)元 22827.25 8 正常年銷售稅金及稅加 萬(wàn)元 1272.62 9 正常年總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 10881.60 湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 10 10 正常年利潤(rùn)總 額 萬(wàn)元 10673.03 續(xù)表 1-1 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 數(shù) 量 備 注 11 正常年所得稅 萬(wàn)元 2668.26 12 正常年稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 8004.77 13 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 13.1 其中：投資利潤(rùn)率 % 4.61 13.2 投資利稅率 % 4.98 13.3 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 % 13.09 所得稅后 13.4 項(xiàng)目投資投資回收期 % 7.89 所得稅后 13.5 借款償還期（含建設(shè)期） 年 11 14 建設(shè)期 年 3.5 湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 2 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 2.1 項(xiàng)目所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃概況 隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，現(xiàn)代物流業(yè)作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和工業(yè)化進(jìn)程中最為經(jīng)濟(jì)合理的綜合服務(wù)模式，正在全球范圍內(nèi)得以迅速發(fā)展。在國(guó)際上，物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展水平成為衡量一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化程度和綜合國(guó)力的重要指標(biāo)。為積極應(yīng)對(duì)新一輪國(guó)際金融危機(jī)的影響，落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的總體要求，國(guó)家制定了物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，作為物流產(chǎn)業(yè)綜合性的行動(dòng)方案，以此促進(jìn)物流業(yè)自 身平穩(wěn)較快發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)。同時(shí)，按照國(guó)家的總體規(guī)劃構(gòu)想，湖南省制定了物流業(yè)振興實(shí)施規(guī)劃（ 2009-2011 年），其中，物流園區(qū)工程建設(shè)是國(guó)家和省級(jí)規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)工程之一。湖南省高星物流園項(xiàng)目的建設(shè)，將利用長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)現(xiàn)代化物流園區(qū)和物流中心，并以此培育具有競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭物流企業(yè)，從而促進(jìn)地區(qū)物流業(yè)的快速發(fā)展。因此，根據(jù)我省物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃要求，急需啟動(dòng)本項(xiàng)目的建設(shè)；同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)，也是落實(shí)我省物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的一項(xiàng)重要舉措。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求 望城縣緊臨長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)，并地處“ 3+5”城市群中心地帶，是建設(shè)長(zhǎng)沙新的大交通、大物流樞紐腹地，也是長(zhǎng)沙聯(lián)通湖南西部地區(qū)的必經(jīng)之地。在新的發(fā)展形勢(shì)下，望城縣委、縣政府湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 及相關(guān)部門于 2007 年編制了望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)年貨物吞吐量 300 萬(wàn)噸、年市場(chǎng)交易額近150億元、實(shí)現(xiàn)年稅收 8000萬(wàn)元、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 30000 個(gè)，將成為中南地區(qū)最大的物流基地。 同年 8 月，湖南省經(jīng)濟(jì)委員會(huì)湘經(jīng)交通 2007320 號(hào)文批復(fù)同意將望城縣高星組團(tuán)聯(lián)運(yùn)物流中心項(xiàng)目 納入“十一五”長(zhǎng)株潭城市群現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并建議將項(xiàng)目更名為“望城縣高新物流中心”。 2008年，湖南省委政策研究室專門對(duì)大河西先導(dǎo)區(qū)交通物流問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)研，并于 8 月提交了關(guān)于配套建設(shè)長(zhǎng)沙河西大交通大物流樞紐中心的建議。 因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，符合望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃需要，與長(zhǎng)沙市長(zhǎng)株潭城市群現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃相銜接，與我省物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃相適應(yīng)，并成為順應(yīng)長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”和大河西先導(dǎo)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必然產(chǎn)物。同時(shí)，該項(xiàng)目作為第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，符合兩型社會(huì)發(fā)展的要求。 2.3 項(xiàng)目建設(shè) 單位業(yè)務(wù)背景分析 項(xiàng)目建設(shè)單位湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)為一綜合性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，主要經(jīng)營(yíng)范圍為：以自有資金對(duì)物流業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁業(yè)進(jìn)行投資。 集團(tuán)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代物流園區(qū)開(kāi)發(fā)和管理、現(xiàn)代商貿(mào)物流、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、電子商務(wù)、機(jī)電設(shè)備安裝、新型建材、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，在“立足長(zhǎng)沙，連線岳陽(yáng)、武漢、北京，營(yíng)造全國(guó)信息湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 13 共享、資源互動(dòng)的現(xiàn)代物流格局，融入國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)鏈”的戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下，在岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、武漢構(gòu)建了物流網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)、精細(xì)化管理、信息化服務(wù)、品牌化發(fā)展， 致力打造世界領(lǐng)先的民族物流產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。 集團(tuán)有成功的物流業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，投資 11.2億元在岳陽(yáng)建成占地面積 680 畝，集商品交易、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、保管、配送、加工、信息處理、物流咨詢等一體化、全方位服務(wù)的湖南省第一個(gè)物流信息平臺(tái) 太陽(yáng)橋物流園。成為本地區(qū)功能齊全、配套完善、管理先進(jìn)的區(qū)域性現(xiàn)代化商貿(mào)物流園。并形成 “太陽(yáng)橋物流園”現(xiàn)代物流品牌。 2.4 項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)需求分析 2.4.1 項(xiàng)目的建設(shè)符合大河西先導(dǎo)區(qū)“兩型”社會(huì)建設(shè)需求 大河西先導(dǎo)區(qū)是長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)，承擔(dān)著 國(guó)家探索資源節(jié)約、環(huán)境友好發(fā)展道路的重任。構(gòu)建“兩型”社會(huì)必須加快對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級(jí)改造，促進(jìn)向現(xiàn)代化生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。而在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，無(wú)論是高效的生產(chǎn)還是科學(xué)的管理，從原材料采購(gòu)到產(chǎn)成品的配送，都對(duì)現(xiàn)代物流服務(wù)和物流合理化提出了迫切的要求。加快推進(jìn)“兩型”社會(huì)建設(shè)，需要有配套的物流綜合服務(wù)作為強(qiáng)有力的支撐保障，必須擁有發(fā)達(dá)的物流業(yè)。特別是要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展，更離不開(kāi)現(xiàn)代化物流的有效銜接。對(duì)于“大河西”的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理規(guī)范，明確分工，各地區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)己呈現(xiàn)規(guī)?；?、集群化的發(fā)展；尤其是在產(chǎn)業(yè)鏈的上下延伸后，更 需要有現(xiàn)代化的物流綜合服務(wù)湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 來(lái)有效銜接，才能實(shí)現(xiàn)其集群優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效益。根據(jù)長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃建設(shè)，建成區(qū)將達(dá)到 200平方公里，新增人口 150萬(wàn)，新增 GDP3000 億元，基本上相當(dāng)于再造一個(gè)新長(zhǎng)沙。因此，發(fā)展的需要與目前物流運(yùn)儲(chǔ)能力矛盾突出。若按現(xiàn)有的貨運(yùn)量規(guī)模，將年新增貨運(yùn)量在 1.3 億噸以上。其中，根椐大河西的發(fā)展和其周邊市場(chǎng)的需求，以河西為中心輻射各地市的鋼材消耗量將會(huì)每年以 10%的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到 2014年市場(chǎng)的吞吐量將會(huì)達(dá)到 300萬(wàn)噸/年。顯然，其物流市場(chǎng)容量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前長(zhǎng)沙火車南北貨站和霞凝新港已有的 運(yùn)儲(chǔ)和承載能力，新增流動(dòng)人口也將超出長(zhǎng)沙火車客站和現(xiàn)有公里客運(yùn)承載能力。若不能搶抓機(jī)遇適早規(guī)劃建設(shè)物流中心，大河西交通與物流矛盾將更加突出，并制約先導(dǎo)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程。因此，項(xiàng)目的建設(shè)，符合大河西先導(dǎo)區(qū)“兩型”社會(huì)建設(shè)需求。 2.4.2 項(xiàng)目的建設(shè)，符合進(jìn)一步優(yōu)化長(zhǎng)沙物流業(yè)布局，緩解交通擁塞的需求 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步，物流并不只是要致力于生產(chǎn)和消費(fèi)物流效率的提高，其現(xiàn)代物流方式的運(yùn)用、物流管理運(yùn)作的更新都會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、交通設(shè)施的建設(shè)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。目前在長(zhǎng)沙地區(qū)河?xùn)|區(qū)域的物流業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，各 種物流樞紐中心基本成型，為河?xùn)|的生產(chǎn)生活提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)。從長(zhǎng)沙城區(qū)交通現(xiàn)狀看，長(zhǎng)沙年貨運(yùn)發(fā)送總量達(dá) 1.3 億噸，常年流動(dòng)人口在 100 萬(wàn)人以上，其貨運(yùn)配送和流動(dòng)人口主要來(lái)自湘江以西，而貨運(yùn)和客運(yùn)站場(chǎng)卻又分布在河?xùn)|。這種人流、物流的逆向錯(cuò)位湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 與過(guò)度集中，勢(shì)必造成湘江一橋、二橋和河?xùn)|中心城區(qū)交通的極度擁堵。同時(shí)，隨著長(zhǎng)沙城市的規(guī)化建設(shè)和城區(qū)的不擴(kuò)張，大型貨物進(jìn)入市中心地區(qū)，嚴(yán)重地影響了長(zhǎng)沙城市的交通擁擠和市容市貌，故長(zhǎng)沙市交通局在今年 5 月份對(duì)于二環(huán)線以內(nèi)大型貨車進(jìn)行禁止進(jìn)入，由于“長(zhǎng)重”鋼材市場(chǎng)處于二環(huán)線的邊緣，這 嚴(yán)重影響了貨物的流動(dòng)。因此，急需對(duì)現(xiàn)有的這種物流布局進(jìn)行改變。項(xiàng)目建設(shè)，將使河西地區(qū)包括常德、益陽(yáng)等地的的人流、物流不再通過(guò)湘江進(jìn)入城市核心區(qū)，不再擠壓到長(zhǎng)沙唯一的大進(jìn)出口河?xùn)|城市核心區(qū)，從而形成省會(huì)中心城市河?xùn)|、河西雙向分流格局，從而將使長(zhǎng)沙市區(qū)的運(yùn)輸負(fù)荷與河?xùn)|城區(qū)的交通壓力得到實(shí)質(zhì)性的改觀，從根本上緩解長(zhǎng)沙河?xùn)|交通擁堵的局面，并進(jìn)一步推動(dòng)“大河西”區(qū)域物流業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的優(yōu)化，為建設(shè)“創(chuàng)新河西、實(shí)力河西、生態(tài)河西和宜居河西”提供發(fā)展基礎(chǔ)平臺(tái)。項(xiàng)目的建設(shè)，符合進(jìn)一步優(yōu)化長(zhǎng)沙物流業(yè)布局，緩解交通擁塞的需求。 2.4.3 項(xiàng)目的建設(shè)，是形成區(qū)域大交通、大物流新格局的需要 物流活動(dòng)的終極目的就是通過(guò)信息技術(shù)與運(yùn)輸手段，為制造商、供應(yīng)商、零售商實(shí)現(xiàn)“零庫(kù)存”，進(jìn)而將市場(chǎng)需求與商品庫(kù)存之間的信息得以優(yōu)化處理，減少不必要的庫(kù)存及流動(dòng)資金，因此物流運(yùn)作模式明顯使商品降低了成本，提高了商品的競(jìng)爭(zhēng)力。由于目前客貨站及倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施基本集中在河?xùn)|地區(qū)，致使長(zhǎng)沙長(zhǎng)期以來(lái)過(guò)度依賴于公路運(yùn)輸，公路貨運(yùn)約占全市的 90%。這樣，不僅帶來(lái)河?xùn)|中心城區(qū)的擁堵與污染，同時(shí)也加重了企業(yè)物流成本與貨物進(jìn)出流通速度。因此，要改善這種狀況，需要充分利用現(xiàn)有湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 交 通設(shè)施條件，構(gòu)建符合需要的現(xiàn)代綜合聯(lián)運(yùn)體系。項(xiàng)目建設(shè)選址在大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域湖南望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高星組團(tuán)內(nèi)。項(xiàng)目依托大河西先導(dǎo)區(qū)唯一的火車貨站望城火車站而建，并處于京珠西線、長(zhǎng)常高速連接線星寧快速干道和湘潭到岳陽(yáng)的城市快速干道雷望大道的交匯處，項(xiàng)目還緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、三環(huán)線、 319 國(guó)道等。項(xiàng)目以東 2km建有湘江千噸級(jí)碼頭。項(xiàng)目距長(zhǎng)沙市委、市政府所在地僅 16km，至黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 38km，因此交通條件優(yōu)越，網(wǎng)絡(luò)連接密切，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，充分利用交通優(yōu)勢(shì)，將有利于建設(shè)形成公路、鐵路、水運(yùn)合理分工的 綜合運(yùn)輸聯(lián)運(yùn)體系，構(gòu)建形成區(qū)域大交通、大物流的新格局，進(jìn)而將大大提高長(zhǎng)沙、長(zhǎng)株潭地區(qū)乃至全省綜合交通通暢能力，并較大程度的降低生產(chǎn)企業(yè)的物流成本，從而提高企業(yè)效益，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)以長(zhǎng)株潭物流區(qū)域作為全省物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域中心的物流業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 2.4.4 項(xiàng)目的建設(shè)，是大力促進(jìn)長(zhǎng)沙大都市和“ 3 5”城市群建設(shè)的需要 作為一個(gè)復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，物流業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的推動(dòng)力和衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志，被譽(yù)為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”、 “第三利潤(rùn)源泉”和“二十一世紀(jì)的黃金產(chǎn)業(yè)”，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)方式，降低生產(chǎn)制造業(yè)成本，提高居民消費(fèi)水平，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)一體化，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。項(xiàng)目建設(shè)的定位是立足“大河西”、服務(wù)“長(zhǎng)株潭城市群”、著眼岳、益、常、婁等地市、輻射中南地區(qū)的國(guó)家湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 級(jí)區(qū)域物流樞紐中心，是為專業(yè)化物流企業(yè)的物流運(yùn)作行為和工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)行為、商業(yè)企業(yè)的交易行為等提供運(yùn)作設(shè)施和集成環(huán)境的大型物流樞紐中心。未來(lái)五年，長(zhǎng)沙、長(zhǎng)株潭地區(qū)以及“ 3 5”城市群經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)勁，此增勢(shì)將大幅提高區(qū)域的貨運(yùn)量、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量以及第三方物流市場(chǎng)的物流份額。特別值得注意的是， 現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)達(dá)程度與一個(gè)地區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱息息相關(guān)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇。同時(shí)，從國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展實(shí)際看，一般特大城市都不只一個(gè)大的進(jìn)出口，項(xiàng)目的建設(shè)形成鐵公水綜合運(yùn)輸體系，實(shí)際上也就是從長(zhǎng)沙又一重大交通物流樞紐中心構(gòu)架的基點(diǎn)上，促成了長(zhǎng)沙大都市規(guī)劃建設(shè)的優(yōu)化布局。加之項(xiàng)目選址區(qū)基本上處于長(zhǎng)株潭“ 3 5”城市群的幾何中心，與周邊 5 個(gè)城市的交通連接也有較好基礎(chǔ)。在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步確定其交通樞紐和物流中心的戰(zhàn)略地位，并以此為中心建設(shè)互聯(lián)互通的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，必將大大促進(jìn)周邊功能性城市的發(fā) 展，加速推動(dòng)長(zhǎng)株潭城市群“兩型”社會(huì)建設(shè)和“ 3 5”城市群的建設(shè)。 2.4.5 項(xiàng)目的建設(shè)，是實(shí)現(xiàn)望城縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的需要 近年來(lái)，望城在“融城強(qiáng)縣、工業(yè)興縣、園區(qū)興工”的發(fā)展思路指導(dǎo)下，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，一批大型工業(yè)園區(qū)日益興起，交通系統(tǒng)日益完善，城市化進(jìn)程加速，逐步實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)沙的無(wú)縫對(duì)接。特別是隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，新因素、新環(huán)境使得傳統(tǒng)運(yùn)輸業(yè)在量、面、質(zhì)等多方面都無(wú)法滿足湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 望城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的落后成為望城發(fā)展的瓶頸，望城縣的現(xiàn)代物流業(yè)面臨著新的發(fā)展背景。 2008年，長(zhǎng)沙大河西作為“兩型社會(huì)”先導(dǎo)區(qū)率先起步，望城成為全省唯一全境納入長(zhǎng)株潭城市群核心區(qū)的縣，占據(jù)著大河西先導(dǎo)區(qū)的“半壁江山”。與此同時(shí)，望城縣五大經(jīng)濟(jì)板塊的空間布局和產(chǎn)業(yè)定位，正帶動(dòng)縣域新一輪產(chǎn)業(yè)集聚空間布局的調(diào)整，以及物流業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域性分工差異。而公路、鐵路、水運(yùn)等不同交通方式及其基礎(chǔ)設(shè)施的迅速建設(shè)正為望城縣打造一個(gè)日趨完善的物流通道網(wǎng)絡(luò)，這使得望城縣對(duì)接長(zhǎng)株潭、服務(wù)長(zhǎng)株潭和促進(jìn)五大經(jīng)濟(jì)板塊互動(dòng)發(fā)展的要求有了實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的新型布局與定位，確定了望城縣新的貨源空間與貨物流向，亟待推進(jìn)現(xiàn)代物流 中心建設(shè)。此外，隨著珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略機(jī)遇以及長(zhǎng)株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，對(duì)望城縣加快工業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。由于望城縣處于環(huán)繞長(zhǎng)沙西側(cè)位置，是長(zhǎng)沙聯(lián)通湖南省西部地區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，然而承接的先進(jìn)制造業(yè)基地的建設(shè)必然需要現(xiàn)代物流的支撐。因此，在這種狀況下，必須加快區(qū)域現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。湖南省高星物流園項(xiàng)目的建設(shè)，將在望城縣形成一個(gè)巨大的具有商品流、信息流、資金流和人才流的物流平臺(tái)和商貿(mào)熱點(diǎn)，是望城實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的基礎(chǔ)，并加快推進(jìn)望城縣域經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 3 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 3.1 物流中心類型 目前，我國(guó)物流中心的運(yùn)作模式主要有以下幾種業(yè)態(tài)類型： a)倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè)主導(dǎo)型：該類型主要是以擁有較大的倉(cāng)庫(kù)，開(kāi)展儲(chǔ)存并兼有配送業(yè)務(wù)。倉(cāng)庫(kù)位置一般選擇在價(jià)格較為便宜的地方，儲(chǔ)存的產(chǎn)品屬非季節(jié)性產(chǎn)品，其需求量隨季節(jié)的波動(dòng)性不大。要求具有較高的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施與設(shè)備，如高架倉(cāng)庫(kù)、先進(jìn)的裝卸機(jī)械、智能化管理等技術(shù)與手段。其物流職能更傾向于倉(cāng)儲(chǔ)，應(yīng)發(fā)揮其倉(cāng)儲(chǔ)方面的優(yōu)勢(shì)，適合于相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間倉(cāng)儲(chǔ)的產(chǎn)品，如家用電器、家具等。 b)采購(gòu)集貨主導(dǎo)型：該類型是針對(duì)目前的生產(chǎn)領(lǐng)域大量生產(chǎn)、流通領(lǐng)域大 量流通、消費(fèi)領(lǐng)域大量消費(fèi)的格局，而發(fā)展、演變成的社會(huì)化中介型配送類型。配送中心主要通過(guò)與上游企業(yè) (生產(chǎn)、加工企業(yè) )建立廣泛的代理、經(jīng)銷或買斷關(guān)系，與下游企業(yè) (零售企業(yè)，如百貨店、超市、便利店等 )形成比較穩(wěn)定的契約關(guān)系，采購(gòu)集中幾大類型或若干品類的商品，將生產(chǎn)、加工企業(yè)的商品或信息進(jìn)行同一組合與處理后，按照客戶訂單的要求，配送至各零售商店。該業(yè)態(tài)類型運(yùn)作的特點(diǎn)是，在生產(chǎn)和流通領(lǐng)域之間起到一個(gè)“二傳手”的作用，其采購(gòu)與集貨的物流職能更帶有批發(fā)、儲(chǔ)存及配銷的屬性。 c)市內(nèi)配送主導(dǎo)型：該類型屬區(qū)域性配送機(jī)構(gòu)，其 主要考慮的因素是最大卸貨量或最頻繁卸貨點(diǎn)的位置，以及與配送點(diǎn)的最短距離卸貨點(diǎn)，需精心規(guī)劃最佳配送貨物的線路，根據(jù)貨物運(yùn)量湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 的需要和配載合理性，選擇合適的噸位，力求做到滿載；同時(shí)根據(jù)貨物的價(jià)格和性質(zhì)，或客戶的要求，備有封閉車、半封閉車、保溫車。一般選擇平房倉(cāng)庫(kù)，便于出入庫(kù)的操作。此類型的配送中心從其業(yè)務(wù)開(kāi)展的方式來(lái)看，以配送為主業(yè)，尤其承接大量的委托業(yè)務(wù)，借助其較為成熟的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。其配送原則是時(shí)間短、線路合理、滿載和一線多卸。該業(yè)態(tài)類型注重配送的物流職能，與其商圈的大小與范圍有關(guān)，所以其運(yùn)作特點(diǎn)主要是以追求配送的高效率和配送運(yùn)輸線路的整體設(shè)計(jì)與策劃的科學(xué)性與合理性。 d)流通加工主導(dǎo)型：該類型根據(jù)客戶要求，主要以流通加工的作業(yè)量占較大比例，輔之以配送業(yè)務(wù)，流通加工主要是進(jìn)行分割、分解、保管、包裝及簡(jiǎn)單加工等作業(yè)。對(duì)于流通領(lǐng)域的零售商其加工與生產(chǎn)企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)、系列加工不同，加工一般是按用戶要求進(jìn)行，加工后產(chǎn)品便直接根據(jù)用戶分開(kāi)置放、配送。該類型運(yùn)作主要以流通加工為特點(diǎn)，這是由配送的商品種類所決定的。 e)干線運(yùn)輸作業(yè)主導(dǎo)型：該類型主要包括省市的經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的配送中心，其倉(cāng)庫(kù)位置一般多選擇在靠近干線沿線的地方，貨物的到發(fā)貨作業(yè)較為頻繁，且一般選擇平房倉(cāng)，便于出入庫(kù)的操作。該業(yè)態(tài)類型的商圈半徑較大，物流配送服務(wù)的范圍較廣，配送業(yè)務(wù)規(guī)模大，物流服務(wù)輻射的地域空間足以推動(dòng)商品交換的范圍，縮短地區(qū)間商品交換的距離。 f)補(bǔ)貨外包配送主導(dǎo)型：這種配送中心的主要業(yè)務(wù)程序及主要場(chǎng)所都用于理貨、配貨，但其大量的儲(chǔ)存在配送中心外部而不在其中。它專以配送為主要職能，將大量?jī)?chǔ)存場(chǎng)所轉(zhuǎn)移到配送中湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 心之外的其他地點(diǎn)，專門設(shè)置補(bǔ)貨型的儲(chǔ)存中心，只有為配送備貨的暫存。這是因?yàn)樗鼪](méi)有集中儲(chǔ)存的倉(cāng)庫(kù)，占地面積較小，可省去倉(cāng)庫(kù)、現(xiàn)代貨架等巨額投資。而其 配送的貨物采取外包的形式，即通過(guò)與其它物流配送商協(xié)作或采用虛擬庫(kù)存的方法解決。該模式對(duì)社會(huì)化物流系統(tǒng)的要求極高，必須具備較為完善的物流協(xié)作系統(tǒng)，即零售商業(yè)運(yùn)作的供應(yīng)鏈系統(tǒng)。除此之外，還需要有一個(gè)發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)設(shè)施，如交通運(yùn)輸條件、通訊信息網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)的協(xié)作組織等。 綜上所述，社會(huì)化物流配送中心可供選擇的業(yè)態(tài)類型，一方面是其物流職能的側(cè)重點(diǎn)和單體物流配送組織的市場(chǎng)定位所決定的，另一方面也是物流配送行業(yè)內(nèi)部分工的具體表現(xiàn)，通過(guò)多樣化和差異化的物流服務(wù)，最大限度地滿足市場(chǎng)需求。社會(huì)化配送中心的業(yè)態(tài)類型，是要求我們進(jìn)行 科學(xué)論證及合理選擇，并在新的形勢(shì)下急需研究的一個(gè)重要課題。物流配送中心的社會(huì)化、組織化和市場(chǎng)化程度及發(fā)展水平，是檢驗(yàn)我國(guó)零售商業(yè)增長(zhǎng)能力與可持續(xù)發(fā)展能力的一項(xiàng)重要的指標(biāo)，探索各種社會(huì)化物流配送中心運(yùn)行的業(yè)態(tài)類型，將有助于優(yōu)化流通領(lǐng)域的組織結(jié)構(gòu)和分工協(xié)作體系。因此湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司湖南省高星物流園采用“倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè)主導(dǎo)型物流”。 高星物流配送中心的主要功能包括運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工、物流信息處理等。分別說(shuō)明如下： a)運(yùn)輸功能。物流中心需要自己擁有或租賃一定規(guī)模的運(yùn)輸工具，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的物 流中心不只是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)覆蓋全國(guó)的網(wǎng)絡(luò)。因此，物流中心首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶選擇滿足客戶需湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 22 要的運(yùn)輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運(yùn)輸作業(yè)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將客戶的商品運(yùn)抵目的地。除了在交貨點(diǎn)交貨需要客戶配合外，整個(gè)運(yùn)輸過(guò)程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由物流中心負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶。 b)儲(chǔ)存功能。物流中心需要有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，但客戶需要的不是在物流中心儲(chǔ)存商品，而是要通過(guò)倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)保證市場(chǎng)分銷活動(dòng)的開(kāi)展，同時(shí)盡可能降低庫(kù)存占?jí)旱馁Y金，減少儲(chǔ)存成本。因此，公共型物流中心需要配備高效率的分揀、傳送、儲(chǔ)存、揀選設(shè)備。 c)裝卸搬運(yùn)功能。這是為了加快商品在物流中心的流通速度必須具備的功能。公共型的物流中心應(yīng)該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運(yùn)送、碼垛等裝卸搬運(yùn)機(jī)械，以提高裝卸搬運(yùn)作業(yè)效率，減少作業(yè)對(duì)商品造成的損毀。 d)包裝功能。物流中心的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過(guò)對(duì)銷售包裝進(jìn)行組合、拼配、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元。 e)流通加工功能。主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，公共物流中心常常與固定的制造商或分銷商進(jìn)行長(zhǎng)期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)。物流中心必須具備的基本加工職能有貼標(biāo)簽、制作并 粘貼條形碼等。 f)物流信息處理功能。由于物流中心現(xiàn)在已經(jīng)離不開(kāi)計(jì)算機(jī)，因此將在各個(gè)物流環(huán)節(jié)的各種物流作業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進(jìn)行實(shí)時(shí)采集、分析。傳遞，并向貨主提供各種作業(yè)明細(xì)信息及咨詢信息，這對(duì)現(xiàn)代物流中心是相當(dāng)重要的。 g)結(jié)算功能。物流中心的結(jié)算功能是物流中心對(duì)物流功能的湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 23 一種延伸。物流中心的結(jié)算不僅僅只是物流費(fèi)用的結(jié)算，在從事代理、配送的情況下，物流中心還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。 h)需求預(yù)測(cè)功能。自用型物流中心經(jīng)常負(fù)責(zé)根據(jù)物流中心商品進(jìn)貨。出貨信息來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的商品進(jìn)出庫(kù)量，進(jìn)而預(yù)測(cè)市場(chǎng)對(duì)商 品的需求。 i)物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)咨詢功能。公共型物流中心要充當(dāng)貨主的物流專家，因而必須為貨主設(shè)計(jì)物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評(píng)價(jià)運(yùn)輸商、倉(cāng)儲(chǔ)商及其他物流服務(wù)供應(yīng)商。國(guó)內(nèi)有些專業(yè)物流公司正在進(jìn)行這項(xiàng)嘗試，這是一項(xiàng)增加價(jià)值、增加公共物流中心的競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)。 3.2 建設(shè)內(nèi)容 湖南省高星物流園項(xiàng)目將建設(shè)成為專業(yè)化物流企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等提供物流運(yùn)作設(shè)施和集成環(huán)境，立足“大河西”，服務(wù) 3+5城市群，輻射中南地區(qū)的國(guó)家級(jí)區(qū)域物流樞紐中心。 根據(jù)湖南省高星物流園發(fā)展設(shè)想及市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目將建設(shè)大型物流基礎(chǔ)平臺(tái)；大型物流信 息服務(wù)平臺(tái)；物流商貿(mào)交易平臺(tái)；物流企業(yè)總部平臺(tái)以及物流增值服務(wù)平臺(tái)等。項(xiàng)目建設(shè)具體內(nèi)容包括物流配送中心、露天堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)及加工庫(kù)、交易市場(chǎng)、產(chǎn)品展示中心、管理用房，以及配套設(shè)施等。 3.3 建設(shè)規(guī)模 本工程總用地面積 1347185.268平方米（合 2020.98畝），其中代征道路面積 178635.468 平方米（合 267.98畝），項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 1168549.8平方米（合 1753.00畝）。 物流中心按年轉(zhuǎn)運(yùn)量 300萬(wàn)噸進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中汽車展示、汽車湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 24 零部件及鋼材 260萬(wàn)噸，建材及金屬材料 40萬(wàn)噸。項(xiàng)目規(guī)劃用地面 積 1347185.268平方米（合 2020.98 畝），總建筑面積 1871501.9平方米，包括儲(chǔ)藏及加工區(qū) 349127.88 平方米，物流市場(chǎng)交易及服務(wù)區(qū) 916294.31 平方米，生活居住區(qū) 333622.53 平方米，商務(wù)辦公區(qū) 272457.18平方米。 項(xiàng)目按總體部署、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期實(shí)施的原則，分兩期進(jìn)行建設(shè)。其中： a) 一期占地面積 1269 畝，總建筑面積 725849.08 平方米，包括堆場(chǎng)及加工區(qū) 349127.88平方米，市場(chǎng)交易區(qū) 376721.2 平方米； b) 二期用地面積 751.98畝，建筑面積為 1145652.82平方米。包括市場(chǎng)交易區(qū) 539573.11 平方米，生活居住區(qū) 333622.53 平