十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗之凝結(jié)2026108195.doc

以文本方式查看主題-華 商 論 壇(/bbs/index.asp)-零售實戰(zhàn)(/bbs/list.asp?boardid=46)-楊衛(wèi)國數(shù)十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗之凝結(jié)(轉(zhuǎn)貼)(/bbs/dispbbs.asp?boardid=46&id=4203)-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:25:00-楊衛(wèi)國數(shù)十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗之凝結(jié)(轉(zhuǎn)貼)楊衛(wèi)國先生數(shù)十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗之凝結(jié)運營天下 一、商業(yè)地產(chǎn)之衛(wèi)國模式1、商業(yè)地產(chǎn)之開發(fā)模式 衛(wèi)國控股集團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式主要依托15家國際策略聯(lián)盟、15家國際商會組織的龐大資源和10余年本人對毛澤東軍事思想、孫子兵法、三國文化和沃爾瑪、通用、埃索、可口可樂、麥當勞、花旗銀行、日本九大商社的經(jīng)營之道以及保險、期貨的運作模式同戴爾卡內(nèi)基的成功學研究和總結(jié)， 結(jié)合自身豐富的經(jīng)歷和對商業(yè)地產(chǎn)項目運營、企業(yè)領域的實戰(zhàn)經(jīng)驗， 融會貫通、提練升華；歷時五年與50余家主要的零售企業(yè)和品牌商家簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中有12家是跨國零售企業(yè)，8家是世界500強企業(yè)，30余家各產(chǎn)業(yè)主力品牌商戶。在開發(fā)操作程序上注重以下四點：第一是共同選址。先和零售企業(yè)、品牌合作商戶討論后再找地，制定初步的方案，并談妥租金，將中國的城市劃分三等，每一等城市的租金是多少，然后簽訂合同，交納保證金。第二是準確定位。做好項目定位、客戶定位、租售比例等。衛(wèi)國多年來的經(jīng)驗是，商業(yè)地產(chǎn)最好以租為主，嚴格地說就是只租不售。第三是定規(guī)模。規(guī)模多大合適，不是越大越好，也不是越小越好。比如建設10萬平方米，每平方米收50元，20萬平方米每平方米收20元，那就不如建兩個10萬平方米的，中國面臨的問題是求大求全。第四是招商在前。主力店一般有二三個就好，還要注意次主力店的招商。衛(wèi)國的主力店有15家，次主力店有10余家，其他品牌商戶就更多，基本上在招商方面不存在太大問題。2、商業(yè)地產(chǎn)之融資模式通過10余個商業(yè)項目的運作與經(jīng)驗，衛(wèi)國已逐步形成自己獨特的兩套融資模式：大型商業(yè)項目融資模式：一是看中地塊之后，我們會進行前期詳細的研究，并根據(jù)項目的實際情況選擇合適的戰(zhàn)略合作伙伴，在成立項目公司之后我們會與主力店商戶，次主力店商戶及品牌商戶進行依次談判簽約，交納保證金，這是我們在項目開發(fā)之前強有力的融資渠道之一。第二條融資渠道是我們會根據(jù)項目的實際需要與否，決定是否與海外房產(chǎn)信托基金合作開發(fā)。第三條融資渠道是商鋪按揭或抵押套現(xiàn)，將自己的資金或項目抵押貸款，套現(xiàn)進行經(jīng)營的周轉(zhuǎn)或開發(fā)新項目。第四條融資渠道是商業(yè)抵押貸款和定期抵押貸款。這是提供給房地產(chǎn)項目的，區(qū)別在于還款方式有區(qū)別，比如先還利息，有寬限期后，開始還本金，這樣可以減低還款壓力。第五條融資渠道是建筑貸款和開發(fā)貸款。這是新推行的模式。產(chǎn)權(quán)方面，目前外資銀行對于長期的貸款需要物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證，但是建筑貸款只需要初級證就可以。在房地產(chǎn)公司與信托公司結(jié)合問題上，首要是“安全性”，拿出什么作為擔保，讓投資者感覺安全，信托公司是穩(wěn)健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，項目的可行性、發(fā)展空間、市場前景等，都關系到項目的盈利性。最后是“流動性”，這完美地體現(xiàn)了金融產(chǎn)品的特點。買賣是雙方自愿的，投資者可以獲得多少盈利，關系到融資是否成功。特大型商業(yè)項目融資模式：針對特大型商業(yè)項目的融資，除采用上述融資渠道外，我們會進一步視項目的實際情況采取特殊渠道的融資模式，具體操作為：第一步是我們首先在資本市場上尋找一些陷入虧損的上市公司，然后通過我們衛(wèi)國控股集團下屬公司控制上市公司。當找到合適的開發(fā)項目時，在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制下，與共同出資成立地產(chǎn)項目公司。項目啟動初期由上市公司承擔大部分成本及風險。一般的方法是，在項目啟動之初，上市公司持有的絕大部分股權(quán)；僅占小股。接下來，公司預付土地出讓金、獲得“四證“（國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)模許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證），成立房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。按照年央行出臺的號文件規(guī)定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔保。而通常只需先期投入總投資額的，即可啟動項目，滾動發(fā)展。其中，土地出讓金占相當大的比重，一般會占到總投資額的。在預付了土地出讓金，取得“四證“后，公司即可申請銀行開發(fā)貸款，用于設計規(guī)劃等項目費用，一般由其母公司或上市公司提供擔保。同時，建筑施工企業(yè)進入并墊資施工費用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標的主要條件。其中，建筑安裝企業(yè)墊資數(shù)量視施工進度而異，一般，在項目完成時，墊資數(shù)量可能占到建筑安裝成本的。由于上市公司對公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險。而這部分風險其實又由銀行來承擔。第二步，回籠預售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原政策規(guī)定，必須在住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成后才能進入銷售階段，對購房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預售，預售資金用于后期項目建設等（但會計上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財務報表中反映不出來這一塊）。在預售后不久，公司即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預售收入，即以其他資金（大多是銀行貸款）追加投資，取得對公司的絕對控股地位。增資完后，再把預售款轉(zhuǎn)到公司；被控制的上市公司卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。第三步，項目竣工，公司享有大部分收益。項目竣工后，公司以項目總投資額的投入，獲得總銷售額的毛利或者的凈利潤。按照對公司的股權(quán)比例進行利潤分成，獲得大部分利潤，上市公司承擔了初期高成本及風險（實際上這部分風險主要由銀行來承擔），最終卻獲得了小部分利潤。3、商業(yè)地產(chǎn)之招商模式第一步先招商，后規(guī)劃。首先將商業(yè)地產(chǎn)項目納入政府重點工程，對項目進行研究，確定項目發(fā)展主題及主力商戶名單，然后與政府、國際商會、新聞媒體進行聯(lián)合招商，采取座談會、高級研討會之方式對主力商戶進行初步接洽和溝通，在此基礎上進行項目規(guī)劃設計招標，同時進行新聞炒作。第二步先造勢，再做市。先做招商指引、現(xiàn)場包裝、樣板工程，然后對主力商戶和次主力商戶進行路演并簽定意向書，繳納保證金。并進行新聞發(fā)布和炒作造勢。第三步是對目標商戶實施“南打、北打、海外打”策略進行項目巡回路演和宣傳造勢推介。第四步采取“組裝拼盤”、“大項目帶動小項目”、“內(nèi)引外聯(lián)”、“大中小項目聯(lián)動”之招商引資策略，先以較大優(yōu)惠之方式吸引，配以地產(chǎn)+品牌商戶之捆綁發(fā)展模式和強有力的造勢活動，以期達到“趕羊入圈”之目的。4、商業(yè)地產(chǎn)之經(jīng)營管理模式第一步是對商業(yè)經(jīng)營管理的定位，商戶、消費群及對商圈的輻射力進行研究，以確定經(jīng)營管理的目標、盈利能力及經(jīng)營管理范疇等相關服務內(nèi)容，了解商戶及消費群體真實想法和狀況。第二步是在進行深入研究的基礎上確定經(jīng)營管理范圍并與商戶和相關消費群體進行溝通，洽談和商討，并對制定相關經(jīng)營的主題促銷活動，以征得商戶的支持。第三步是根據(jù)實際需要確定專業(yè)的經(jīng)營管理團隊及機構(gòu)設置，并對相關人員進行服務培訓。第四步是制定相關計劃及管理手冊，按不同階段實施相應不同的方略和管理手段。此貼子已經(jīng)被作者于2005-6-28 19:25:44編輯過-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:26:00-二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之“楊氏定律”總則：第一，不做先烈。開發(fā)商輕易不要花大錢去做新理念的“先驅(qū)”，不用再去從頭艱難地培育它，而是要在現(xiàn)有的基礎上幫它升級；第二，尊重市場規(guī)律。不要大包大攬，事事一肩挑，要專業(yè)分工合作。當初，巨庫銷售時就是“太自信”，沒有想清楚事后統(tǒng)一管理的難度；第三，要用專業(yè)的商業(yè)管理團隊；第四，價格制定必須合理，不能讓投資者對回報的預期過高。當初巨庫的銷售價格過高，售價高產(chǎn)權(quán)人定出的租賃價格必然也高，上述兩者均超出了市場的承受范圍；第五，旺鋪是需要培育期的，投資者必須有承受能力。每一個市場都需要一個相當長的培育期。在初期，投資者很可能無利可圖甚至是賠本，這在銷售期間必須講明。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:26:00-操作商業(yè)地產(chǎn)六大成功秘訣其一，商業(yè)地產(chǎn)要遵循商脈淵源例如廣州的商業(yè)地產(chǎn)無不具有深厚歷史淵源和商業(yè)人脈。越秀區(qū)是2000多年城市中軸線，從古代便繁衍出清明上河圖式的商業(yè)文明；荔灣區(qū)是西關故里人家，十三行則是海上絲綢之路通商口岸區(qū)；馬路夜市及以后的入室經(jīng)營時裝商鋪，大都地處繁華的傳統(tǒng)商業(yè)街；流花服裝城、皮具城深受廣州商品交易會浸淫，車站商圈南來北往，車水馬龍，歷來是通商寶地。沒有廣州人數(shù)千年的經(jīng)商底蘊與靈氣，沒有地處華南門戶、毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢，不可能產(chǎn)生出生生不息的廣州商家，也不可能有廣州商業(yè)地產(chǎn)界的從容、平和、成熟與自信。其二，商業(yè)地產(chǎn)要天時地利人和商業(yè)地產(chǎn)的要義是：地產(chǎn)開發(fā)打基礎，物業(yè)營運建平臺，商業(yè)經(jīng)營是關鍵，地商和諧謀共贏。天時、地利、人和，不僅對階段性甚至短線的房地產(chǎn)至為重要，對長期甚至永續(xù)經(jīng)營的商業(yè)更為寶貴。上述廣州商業(yè)地產(chǎn)的家史，是最好的例證。其三，商業(yè)地產(chǎn)要將“房”轉(zhuǎn)“鋪”住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品主要是最終消費品，少量具特定區(qū)位、人文優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，若要成為投資品、中間產(chǎn)品，也必須遵循商業(yè)地產(chǎn)的基本規(guī)律-將“房”變?yōu)椤颁仭?，即將消費功能為主的“房”，通過主觀努力，變?yōu)榻?jīng)營功能為主的商鋪，實現(xiàn)一次投資，長期回報，成倍回報，長期保值升值。改革開放之初，廣州人用祖?zhèn)鞯纳虡I(yè)經(jīng)營智慧，率先實現(xiàn)從“房”向“鋪”的驚險一跳，許多商界大亨當初的“龍門一躍”，至今仍為大眾津津樂道。其四，商業(yè)地產(chǎn)要謀求長遠利益廣州20多年前的街鋪、夜市街、專業(yè)市場，如今地價、鋪租何止上升百倍，規(guī)模大、地段旺、口碑好的商廈、市場、路段，租金和物業(yè)升值收益遠高于一次性售賣的收益，成為鐵的事實。80年代中后期漸次開業(yè)的海印電器城、流行前線等海印集團的主題商城，越秀城建集團開發(fā)的白馬服裝城、江南西商業(yè)街鋪、天河南小區(qū)街鋪與市場，珠江實業(yè)集團開發(fā)的世貿(mào)新天地、淘金華樂路商鋪，以及90年代中后期的天河城、中華廣場，絕大多數(shù)是出租物業(yè)，如今一年的營業(yè)收入甚至是租金收入，就相當于當初項目的物業(yè)投資總額。其五，商業(yè)地產(chǎn)要“一鋪養(yǎng)三代”“一鋪養(yǎng)三代”，近年流行全國，成為商業(yè)地產(chǎn)商叫得最響的廣告語之一，但不知他們有否研究前輩們的真經(jīng)。市場上真正能“一鋪養(yǎng)三代”的商用物業(yè)，先是具有選址優(yōu)良、建筑結(jié)構(gòu)好的硬件條件，后有商圈資源互動、物業(yè)發(fā)展商或所屬、外聘經(jīng)營機構(gòu)營運、推廣、服務的軟性條件。早年的一些商業(yè)街、專業(yè)市場、商城現(xiàn)在走向衰敗的原因，不外乎外部營商環(huán)境的轉(zhuǎn)移，或是物業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)的缺失、不力，導致市場、商戶自生自滅。其六，招商人和經(jīng)理人更重要商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商很多是不大懂商業(yè)的，雖然自認為經(jīng)常出入高級食肆、豪華娛樂酒店場所，名牌服飾出手不凡，而商業(yè)絕對比不上房地產(chǎn)“水深”。誰知“淺水淹死人”，開發(fā)住宅賺的錢全丟進開發(fā)大型商用物業(yè)的無底洞中者，不乏有人。因此，現(xiàn)階段中國的商業(yè)地產(chǎn)不僅要有能說會道、懂分商戶和投資客的賣樓人，能撮合買賣雙方，能對發(fā)展商投資負責的經(jīng)紀人，更要有懂得營商之道和良好商戶關系的招商人，有長期踏實經(jīng)營物業(yè)、經(jīng)營商戶、管理服務、細節(jié)執(zhí)行能力的經(jīng)理人。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:27:00-三、商業(yè)地產(chǎn)之衛(wèi)國實戰(zhàn)解碼1、打動商鋪投資消費者六大創(chuàng)新戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：撞擊心門別具特色的廣告對消費者有一定的撞擊的作用，面對房地產(chǎn)界各種各樣的廣告，投資者眼花繚亂，沒能從中選到自己心儀的對象。但現(xiàn)在的消費新一代是一群比較理性的消費群體，品牌效應是他們投資的一大關鍵。所以，要想得到投資者的青睞，就要樹立品牌效應去深入投資者的心靈深處。戰(zhàn)略二：理念創(chuàng)新創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)項目的生命力，也是商業(yè)永遠的主題。在新的投資環(huán)境下成長并開始成熟的投資新生代，他們對市場的敏感度都很強，有著敏銳的市場目光。商業(yè)地產(chǎn)的投資風險比較大，開發(fā)商必須要使商鋪有特殊的主題，引入新的經(jīng)營模式，讓投資者感到物有所值，機不可失。戰(zhàn)略三：提升性價比價格一向是投資者最關心的問題，開發(fā)商開發(fā)的商鋪不但要讓投資者感到物有所值，還有讓他感到機不可失，時不再來。提升性價比是發(fā)展商爭取投資者的一大殺手锏，成本控制對開發(fā)商是至關重要，因為畢竟開發(fā)商是要盈利的。戰(zhàn)略四：洞悉投資者心理利潤回報一直都是投資者最關心的問題，不少開發(fā)商抓住了投資者的這一心理特點。購鋪送閣樓，這是開發(fā)商促銷商鋪的一大秘密武器，無形中提高了商鋪的投資價值。戰(zhàn)略五：坐收租金，穩(wěn)當老板的銷售方式投資買商鋪，不用自己去經(jīng)營，只授權(quán)給開發(fā)商，繳納一定的管理費，開發(fā)商就可以讓投資者高枕無憂地收租和每年按照合同中約定的比例收回投資額，可以穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)禺斃习?。這一新的銷售方式不但可以吸引二次置業(yè)者，也可以將那些想做生意而又沒有時間去打理的投資者招攬麾下。戰(zhàn)略六：強調(diào)保值增值商鋪是投機市場中一種不可多得的優(yōu)良品種，它具有較高的保值增值功能，以實物形態(tài)存在，所附著的土地具有永久性的特征，投資的風險相對小于其他投資品種，商鋪的投資價值“風險小，回報高”，符合大部分投資者的投資取向。因此更要強調(diào)商鋪的保值增值效果。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:28:00-2、商場頂層招商致勝四大招式商場的招商輸贏在頂層，一直都是商場招商的一大瓶頸。其實成敗跟樓層沒有直接的關系，關鍵在于商場提供的商品類型，業(yè)種的搭配。頂層的招商成敗會影響到整座商場的人流量回流效應。招式一：形成互補效應商場的最頂層與其他樓層一定要有互補的作用，提供的商品或服務必須與其他樓層產(chǎn)生錯位效應，才能更好地引導消費者的循環(huán)消費。如果一個專業(yè)的商品在4樓、3樓就能買到，那以上樓層再提供一樣的產(chǎn)品，就會產(chǎn)生類同效應，影響消費者的循環(huán)效應。而且，也要對周邊的商場的業(yè)種提供進行詳細調(diào)查研究，相互之間要形成一種互補供應。招式二：運用專業(yè)化商場頂層的業(yè)種搭配，關鍵在于怎么樣去發(fā)現(xiàn)，去配合一個新的市場、新的需求點。樓層肯定是有高有低，只有真正賦予樓層專業(yè)化的東西，而且這種專業(yè)化跟整個商場的零售業(yè)態(tài)是配套的，有足夠的效應、足夠的特色，就一定會有很好的整體收益。頂層業(yè)態(tài)的目的是給進商場的消費者提供其他需要，是給整個商場做配套的，同時它又是專業(yè)化的，它自身不但能生存，而且能給其他樓層帶來人流。有的樓層往往是這樣，甚至6樓比5樓效益要好。招式三：競爭差異化其實一棟商業(yè)城本身就是一個小商圈，本身存在內(nèi)部競爭。那么在商圈里面能否生存的原因很簡單，就是要做得跟別人不一樣。比如選擇一些競爭比較弱的區(qū)域開店，就是為了避開這個商圈的競爭，從而脫穎而出。在韓國，最高的百貨公司可以開到11樓，這在國內(nèi)難以想象。再如無錫八佰伴的A樓做得很好，而B樓怎么都做不起來，直到宏圖三胞進駐，B樓才紅火起來。其實這跟做頂層一樣，有的客人到了5樓之后不愿意上6樓，有的到了4樓不愿意上5樓，就是同一個道理。招式四：強調(diào)品牌店從對一個品牌的認識、認知、認可到接受這個過程，就象慢慢對一種媒體認可的過程。品牌店一般都有自己獨特的特色，就是在商品的擺設和布局上，也就是商品與商品之間應該怎么搭配，它都有統(tǒng)一的模式，就是由于它統(tǒng)一的模式而影響著消費者的購買行為。市場定位是滿足不同的消費層次，就是白領階層，也有不同的消費層次的。比如中央商場經(jīng)過兩次大調(diào)整，主要以商品結(jié)構(gòu)、品牌、市場需求來決定的。現(xiàn)在中央商場里的企業(yè)品牌銷售已達70%左右，這種強烈的競爭力就逐步顯示出來了。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:28:00-3、保障商業(yè)物業(yè)興旺的五要點要點一：成熟的商業(yè)環(huán)境、長遠的發(fā)展前景一個成熟的商業(yè)環(huán)境是集全社會的力量并且經(jīng)過相當長時間的積累逐步形成的，無論是興與衰都不是朝夕之間就可以改變的。而一個成熟的商業(yè)環(huán)境同時又具有非常明顯的發(fā)展優(yōu)勢，那么毫無疑問這個商業(yè)環(huán)境就是人們通常所說的“黃金商業(yè)圈”?！包S金商業(yè)圈”具有三大鮮明特征：一是她經(jīng)過了相當長時間的社會積累，蘊涵著豐富的歷史文化精華；二是她的商業(yè)功能的互補性已達到了水乳交融的程度；三是她具備了長遠的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢?！包S金商業(yè)圈”須具備的基本條件：1、四通八達的交通條件；2、相對高密度的常住人口和流動人口；3、密集的商業(yè)網(wǎng)點以及完善成熟的功能互補性；4、豐厚的歷史文化積淀；5、長遠的規(guī)劃發(fā)展前景。要點二：情景主題體驗式營銷運用現(xiàn)代情景主題的商業(yè)項目是目前國際上非常流行的一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，它與傳統(tǒng)百貨綜合商場的區(qū)別在于，情景主題的出現(xiàn)改善了人們的購物環(huán)境，改變了人們的消費行為，她帶給人的是多姿多彩的生活體驗?，F(xiàn)代情景主題商業(yè)項目賣的是好感覺、好體驗、好心情。由于情景主題商業(yè)項目更具有豐富的文化內(nèi)涵，更具有情趣性，她能夠在更大范圍內(nèi)滿足人們的多元化需求，實際上是將客戶的層面和層次最大化，因此，情景主題是現(xiàn)代商業(yè)項目人流的保障，是商業(yè)項目興旺的重要因素。要點三：鮮明的經(jīng)營特色經(jīng)營特色是現(xiàn)代商業(yè)項目整體形象識別的核心本質(zhì)。在日益激烈的商業(yè)競爭環(huán)境中，只有那些形象鮮明、具有強烈人格魅力的商業(yè)項目才能脫穎而出，成為市場的領跑者。經(jīng)營特色是商業(yè)項目培育、穩(wěn)定和擴大市場資源的堅強保障，也是商業(yè)項目租金增值和商品附加值提升的支持基礎。要點四：商業(yè)項目定位要與商圈功能互補商業(yè)圈內(nèi)各個行業(yè)網(wǎng)點之間、商業(yè)網(wǎng)點與整個商業(yè)圈的內(nèi)在關系，是互為支持的生物鏈關系，是一榮俱榮、一損俱損的共同體關系。作為個體的商業(yè)項目，她首先是依托于商圈，沒有商圈的支持她就沒有了生存的基礎，而商業(yè)項目的商業(yè)功能定位對商圈而言也必須是補充、完善和促進。只有這樣，作為整體的商業(yè)圈才能夠不斷興旺發(fā)達。要點五：科學合理的鋪位劃分和“人流動線”設計現(xiàn)代商業(yè)項目實質(zhì)上就是商業(yè)街區(qū)的濃縮，因此其基本要素也與商業(yè)街區(qū)雷同。商業(yè)項目的鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商業(yè)項目的協(xié)調(diào)性與互動性。科學合理的鋪位劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)，使商業(yè)項目的形象更鮮明、層次更豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然和輕松愉快。商業(yè)項目的人流動線設計不僅僅是商業(yè)項目內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更注重的是商業(yè)項目內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關系，其根本目的就是要最大限度地避免商業(yè)項目內(nèi)的商業(yè)盲區(qū)和商業(yè)死角問題，同時更加考慮到消費者在商業(yè)項目內(nèi)瀏覽、購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受?？茖W合理的鋪位劃分和人流動線設計是消費者在商業(yè)項目內(nèi)自然、舒適、輕松愉快地瀏覽消費的有力保障，是經(jīng)營者利潤合理化的有力保障。 -作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:29:00-4、保持大型商業(yè)項目長旺不衰黃金法則黃金法則1：獨一無二核心攻擊體系主題是大型商場的核心靈魂，如何構(gòu)架最具攻擊性特色主題價值體系，并配合商場主題舉辦連綿不絕造市活動，無疑是大型商場激活經(jīng)營的核心法則。黃金法則2：擁抱巨人，借力造市與著名品牌商業(yè)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以最優(yōu)惠甚至免費為品牌公司促銷提供場地及相關服務，借勢引導人流與提升商場檔次品牌是諸多大型商場成功經(jīng)營的不二法門。黃金法則3：政企聯(lián)合的雙贏模式與政府、國際商會組織、行業(yè)協(xié)會、新聞媒體共同舉行系列公益活動，對政府而言是出政績，對商業(yè)項目而言是出形象、出品牌、出效益，政企聯(lián)合也是大型商業(yè)項目成功經(jīng)營的重要法則之一。黃金法則4：磁場式配套循環(huán)消費合理的功能分區(qū)，流線型的規(guī)劃設計，齊全的配套，是構(gòu)筑循環(huán)式消費平臺的三大要素。黃金法則5：商圈攻略最大范圍內(nèi)激活商圈的消費體系，提升商業(yè)大板塊以整體激活個體，實現(xiàn)多贏局面是大型商業(yè)項目成功經(jīng)營不可忽視的重要法則。 -作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:29:00-5、商用物業(yè)管理模式的五個第一性一：經(jīng)營管理整合第一原則物業(yè)經(jīng)營與管理的相輔相成，可使物業(yè)保值、增值并提高使用壽命，最大限度地獲得物業(yè)管理所帶來的各種邊緣利潤與經(jīng)濟效益。二：商用物業(yè)整體形象第一性原則三：檔次定位第一性原則除了考慮安全及使用外，較多考慮環(huán)境及檔次與自身的形象是否匹配，其經(jīng)濟收益是否有保障。當費用與形象矛盾時，我們要更注意選擇檔次，以此提高自身的信譽及社會影響力。四：主體管理第一性原則重點主要是設施設備的管理維護和如何配合好物業(yè)的經(jīng)營工作。五：消防安全第一性原則商用物業(yè)的火災一旦發(fā)生，基本上只能靠自身消防設備的自救，因此商用物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，以及消防設施設備的維護和合理利用。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:30:00-6、商場內(nèi)部空間規(guī)劃設計黃金法則法則一：規(guī)劃最佳使用率商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過科學論證和西方國家長期的實踐證明，除去消防、消費者活動空間等外，使用率在50%左右，為商鋪最佳狀態(tài)。法則二：打造進深與門面的黃金分割點商鋪進深與門面比例適中不僅利于投資經(jīng)營，而且有利于商場整體規(guī)劃及日后經(jīng)營管理。經(jīng)過500多個案例調(diào)查與深入研究得出：商鋪的進深與門面的最佳比例為2：1，高3：1。法則三：突顯商場空間商鋪是商場內(nèi)部的主要部分，如何使商鋪在緊湊中突顯商場空間，是商鋪布局設計的重點。比如采用“穿透式”設計，商鋪與商鋪通過透明玻璃墻體間隔，以通透效果，突顯空間。法則四：遵循人流消費習慣按中國消費習慣從左至右的全場回環(huán)原則，商場的平面規(guī)劃設計宜采取縱向規(guī)劃蝸牛式步步引誘的原則。法則五：強調(diào)第三功能輔助現(xiàn)代人已從目標購物向隨意購物轉(zhuǎn)變，商場在規(guī)劃時要注意兼顧休閑、娛樂甚至健康運動等元素功能的規(guī)劃。法則六：適度規(guī)模根據(jù)調(diào)查，消費者在出現(xiàn)疲勞的時間指數(shù)為大于3小時，路程指數(shù)大于7500米。商場的規(guī)模設計要適度，太小不足形成賣場，太大也會出現(xiàn)空殼現(xiàn)象。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:30:00-7、熱銷商場外立面設計5大組合元素元素1：朝向南向和東向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào)；北向或光照不足的外墻，墻面應以暖色為主，如奶黃、橙、咖啡色等，不宜用過深顏色。元素2：表現(xiàn)主題風格在外立面設計中，表現(xiàn)風格是中心。外立面色調(diào)的選用，造型的確立等都以此為出發(fā)點。元素3：外部環(huán)境營造外部環(huán)境的營造要注重自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等與人造環(huán)境，如廣場、噴泉、假山、雕塑等的結(jié)合。元素4：色彩顏色是表現(xiàn)風格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動人的情感方式等方面它具有重要作用。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然機理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過抽象手法，直接表達出一種風格。元素5：造型商場外立面造型，可以突現(xiàn)商場風格。新穎的造型，可以吸引人們的目光。造型通常與色調(diào)緊密結(jié)合設計。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:30:00-8、商業(yè)項目最佳定價三大法則法則一：縱向定價波動大1、商業(yè)的負一層與一層的租金相差2-3倍。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差2-3倍。2、一層、二層價格相差2-5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其他樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。3、二、三樓的租金要相差1.5倍左右。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有利引導消費者在商場循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不大，所以租金的定位就可以以一樓的作為標準而對二、三樓進行制定。法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應降低，甚至要成倍下降。樓層越高，人流量就相應地越少，就會影響到營業(yè)狀況。根據(jù)具體的情況，必要地進行相應的將租金下調(diào)，以有利將商鋪租出。法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其他位置的高商場樓梯口是消費者的必經(jīng)之路，其實商場里的商鋪就象一個篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當然商場樓梯口的商鋪的租金要比其他位置的高。 -作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:30:00-四、Mall項目衛(wèi)國操作實務1、解讀“MALL商用物業(yè)”開發(fā)關鍵要點關鍵要點一：沖出區(qū)域局限性第一代購物中心大多選址在市中心，面積多在15萬平方米以下。而新上馬的購物中心，已有幾家沖出鬧市商圈，安營于市郊外圍的交通樞紐地帶。奧林匹克購物中心選點廣州東郊黃村廣深高速、東環(huán)高速和廣園快速干線交匯處；東莞萬江的華南MALL選址廣深高速公路和107國道之間；萬博中心選址番禺迎賓大道華南快速干線南端入口。這種選址降低了用地成本，使購物中心的規(guī)模成倍放大，奧林匹克購物中心建筑面積35萬平方米，東莞華南MALL商業(yè)面積50萬平方米。如果這些巨無霸能成功依托珠三角的城際快速交通網(wǎng)展開大商圈輻射，那么未來購物中心之間的競爭，將由目前同一城市內(nèi)的同城競爭，擴大為跨區(qū)域的城際競爭。城市間的這種客源爭奪戰(zhàn)，是購物中心競爭規(guī)模的一次升級。關鍵要點二：避免同質(zhì)化危機中國的第一代大型購物中心致命硬傷有兩處：一是功能缺陷，購物功能“一股獨大”，占據(jù)了60%-70%的比例，造成休閑、娛樂場地短缺，使多種功能的配套受到?jīng)_擊。二是主題缺陷，由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個性的主題設計，各購物中心從內(nèi)容設置到品牌引進都大同小異，由此引發(fā)日益嚴重的同質(zhì)化危機。在廣州，天河城曾創(chuàng)造了第一代購物中心的財富神話，如一臺高速收銀機達到了第一代購物中心所能達到的成功極點。但由于同樣未能避免上述的兩大硬傷，所以隨著市場環(huán)境的變遷，它最終難以擺脫第一代購物中心的某種宿命。它努力想進行內(nèi)部改造，但受硬件條件的限制，調(diào)整的空間很有限。關鍵要點三：走差異化競爭主題設計蓬勃興起。缺乏主題和個性化的第一代購物中心再也孕育不出第二個天河城神話。新入市的大型購物中心必須樹立鮮明的主題定位，走差異化競爭之路。廣州報業(yè)文化廣場打出了“報業(yè)文化”的大旗，將報社辦公樓、大型圖書館、公眾藝術館與開放式廣場結(jié)合一體；東莞華南MALL打造“水鄉(xiāng)風情”主題，利用珠三角的河叉水網(wǎng)營造供游客泛舟觀光的水道景觀；奧林匹克購物中心也樹立了“體育公園”的主題。主題策劃強調(diào)打造文化品牌，給顧客以全新的消費體驗，造就特色賣點，從于避免重蹈第一代購物中心的同質(zhì)化覆轍。關鍵要點四：進行資源共享主題特色的營造、體驗式消費的興起，將強化大型購物中心對旅游客源的吸引力。深圳銅鑼灣廣場選址于華僑城主題公園群落、奧林匹克購物中心靠近“世界大觀”和“航天奇觀”，都考慮了與旅游景區(qū)的客源共享。新一代購物中心與旅游業(yè)的互動和融合將成為潮流。關鍵要點五：建立“立體式”步行街當年天河城一句“把北京路豎起來”的口號，使得立體多層建筑的設計理念在早期的MALL中廣泛傳播?，F(xiàn)在，幾家新開的MALL，如深圳華僑城的銅鑼灣廣場、東莞華南MALL、番禺萬博中心等、都轉(zhuǎn)而采用平面型的低層設計，東莞華南MALL的平面建筑群據(jù)稱占地達60萬平方米。平面型設計是以市郊大面積的廉價用地為基礎，它有利于擺脫早期購物中心在地價成本壓力下采取的一些短期利益取向的設計，有利于充分展開休閑、娛樂功能的配置，從于根治第一代購物中心的功能先天缺陷。關鍵要點六：滿足“一站式”消費需求作為時髦男女流連的場所，沒有美發(fā)美容院和游樂中心的購物廣場令人驚訝，沒有美食街和健身中心的購物廣場令人無所適從。郵局、銀行、書城、游樂中心、診所等等包羅萬象，甚至兒童課程班都紛紛加入購物廣場，“一站式”概念喊得夠響，購物廣場就在不知不覺間成為了都市的巨型便利店，更成為了城市生活快樂的重要組成部分。關鍵要點七：打造本地化“MALL”由于我國目前的國情和人們的消費習慣與國外不同，完全照搬的SHOPPINGMALL模式會水土不服，那么把之本土化，以適應我國市場和消費者是非常必要的。MALL在國外一般都是建在郊區(qū)，人們周末開車去那里來一次大采購。但要把這種模式和購物方式搬到中國，目前不完全行得通，但把其內(nèi)涵嫁接到市區(qū)商業(yè)項目中就可以適應廣州市場或中國城市一級市場。比如在策劃光明廣場項目時就大膽提出了“都市MALL”的商業(yè)形式。其特點是更加依賴都市環(huán)境，在都市的商業(yè)旺地成長，強化的是都市的一面，消費者在這里不象在郊區(qū)MALL那種大批量采購帶來的物質(zhì)方面的滿足，而是生活質(zhì)量的滿足。目前我國與國外商業(yè)環(huán)境建立的不同點：一是MALL在國外建立的原因是政府為了啟動一個新區(qū)而要先行建立一定的商業(yè)投資環(huán)境，以商業(yè)帶動新區(qū)的發(fā)展與人流。二是在中國恰恰相反，一般都是在人們到哪個新區(qū)居住后，作為該區(qū)域人們生活所需的一項生活配套才考慮建商業(yè)設施，政府一般不介入，由發(fā)展商自行建設。除了吸引周邊消費群外，一個大型MALL還必須覆蓋到整個市區(qū)，甚至更遠。此貼子已經(jīng)被作者于2005-6-28 19:31:50編輯過-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:32:00-2、購物中心項目開發(fā)的程序購物中心的建設既屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，又是零售商業(yè)的一種經(jīng)營業(yè)態(tài)，其項目的開發(fā)既要遵從商業(yè)經(jīng)營運作的規(guī)律，又要兼顧商業(yè)地產(chǎn)的投資風險效益。購物中心的商業(yè)地產(chǎn)是購物中心經(jīng)營運作的物質(zhì)載體，購物中心的成功運營是購物中心投資建設的根本目的；因此，購物中心的選址、建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)設計、裝修環(huán)境等均需要圍繞有利于購物中心的不同服務功能的實際需要進行展開。購物中心項目的開發(fā)程序：購物中心項目開發(fā)首先要對項目的可行性進行詳盡的論證，論證的依據(jù)是對項目所在地的消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費能力、競爭環(huán)境、城市規(guī)劃、交通系統(tǒng)等進行詳盡的市場調(diào)研，以次確定項目位置、項目規(guī)模、項目經(jīng)營定位等關系項目經(jīng)營成敗的全局性戰(zhàn)略決策；其次再進行項目的商業(yè)規(guī)劃設計，其流程是：項目經(jīng)營定位項目經(jīng)營品項、服務功能設計經(jīng)營項目規(guī)劃布局設計項目建筑規(guī)劃設計項目運營管理設計項目招商租賃設計項目營業(yè)推廣設計項目對外營業(yè)。從目前國內(nèi)新近開發(fā)的Mall項目情況來看，多半是先有一處大型商業(yè)物業(yè)，再進行Mall經(jīng)營概念的移植，導致項目投資周期拖延和經(jīng)營運作的被動；在專業(yè)化商業(yè)運作方面，更是這樣，往往在招商進行過程中才發(fā)現(xiàn)問題，需要向?qū)I(yè)商業(yè)顧問進行咨詢，造成許多不必要的經(jīng)濟損失，失去許多商機。Mall項目可以根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費能力和Mall項目的經(jīng)營規(guī)模進行經(jīng)營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮： 業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務于一體的一站式大型購物中心； 目標市場定位：滿足地區(qū)全客層消費者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標志性企業(yè)； 主題特色：符合當?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設計； 經(jīng)營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置；從深圳已經(jīng)在國內(nèi)率先成功經(jīng)營一年多的兩家Mall項目銅鑼灣廣場、中信城市廣場可以看出，兩家Mall項目在目標市場定位方面存在一定程度的區(qū)別，兩家Mall經(jīng)營規(guī)模接近，都在7萬平方米以上，屬于中等偏小規(guī)模Mall項目，但兩家Mall項目的位置是各有千秋，銅鑼灣廣場在華僑城，是深圳高尚住宅區(qū)和著名的旅游區(qū)，中信城市廣場則坐落于深圳市中心，是典型的商務區(qū)，從兩家Mall項目的經(jīng)營規(guī)模方面無法容納太多經(jīng)營業(yè)態(tài)的商場，因此，滿足地區(qū)全客層消費者需要的可能性不大，所以，銅鑼灣廣場突出滿足城市白領與旅游人群消費，商品組合時尚、突出銅鑼灣百貨，服務組合突出酒吧一條街等項目；中信城市廣場則以城市中高層消費為中心，商品服務組合較為高端，如引進日本的西武百貨，兩家Mall各有所長，都取得了很好的經(jīng)營績效。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:32:00-3、購物中心的經(jīng)營規(guī)劃布局設計： 購物功能為主導，購物中心是以購物功能為主要賣點來吸引消費人群的，在經(jīng)營布局的設計上首先要滿足購物功能，一般來說購物區(qū)營業(yè)面積至少要占購物中心60%以上； 調(diào)動人流為核心，購物中心中等規(guī)模面積一般來說要10萬以上，且一般建筑層面多數(shù)在35層，單層面積較大，顧客漫步其中容易有疲勞、失去方向的感覺導致不愿繼續(xù)流動，在項目布局設計時盡量減少由此帶來的商業(yè)死角； 客流、貨流、車流分離，由于購物中心強大的聚集人流、商品集散能量，每日人、貨、車的流動巨大，提前合理規(guī)劃避免營業(yè)后出現(xiàn)混亂； 配套服務項目互相促進的原則，購物中心內(nèi)各種不同類型的經(jīng)營項目有不同營業(yè)特點，營業(yè)時間也不盡相同，在布局時要充分考慮其營業(yè)特點、需要，做到相互依存、相互促進；4、購物中心的建筑設計風格： 理想的購物中心建筑設計首先要突出商業(yè)空間步行化的特點，營造圍繞人性的需要設計流動（人）與固定（商店或商品）之間的比例關系，使顧客便于進出、便于識別方位、便于融入，創(chuàng)造安全舒適的商業(yè)環(huán)境； 購物中心的商業(yè)活動均是在室內(nèi)完成的，因此，商業(yè)空間的設計必須通過人工控制，減少惡劣的自然環(huán)境對商業(yè)活動的影響，注意引進自然的、環(huán)保的、節(jié)能的最新技術和材料，使室內(nèi)商業(yè)活動置于人性化、自然化、情景化的商業(yè)環(huán)境中； 購物中心的商業(yè)空間公共化，購物中心不同于大型超級市場、百貨，購物中心提供給大眾的不只是購物的場所，還是休閑、聚會的中心，因此，公共商業(yè)空間的設計應該成為購物中心一道亮麗的風景線。 購物中心的主題形象化，Mall雖然可以容納眾多不同層次、不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營項目，但它決不是一個無序的大雜燴，Mall同樣是一個可以擁有巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)，因此，Mall項目在允許經(jīng)營項目個性化的同時，要保持Mall項目本身的內(nèi)、外形象，并注意與經(jīng)營定位、目標市場多數(shù)顧客群體保持吻合協(xié)調(diào)。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:33:00-5、購物中心的管理模式：目前國內(nèi)市場對購物中心的管理方式有以下幾種： 地產(chǎn)投資商自行設立商業(yè)公司管理； 專業(yè)顧問管理機構(gòu)參與合作管理； 委托物業(yè)公司管理；委托商業(yè)顧問公司咨詢； 主要投資商承租經(jīng)營；購物中心的管理不論以何種方式管理，都要因地制宜、遵照商業(yè)行業(yè)經(jīng)營規(guī)律運營，成功的把眾多經(jīng)營者（商戶）組織協(xié)調(diào)到一起，為廣大消費者提供優(yōu)質(zhì)的商品和服務，讓消費者滿意都是成功的好方式。切忌盲目照搬和相信“洋水解渴”，或簡單化認為只要能夠Copy就萬事大吉，應該多從企業(yè)自身資源狀況出發(fā)，選擇適合的管理模式。6、購物中心的招商管理：招商工作是購物中心順利實現(xiàn)經(jīng)營目標的中心任務，能否按照項目預期保質(zhì)保量的順利完成招商工作，關系到購物中心Shopping Mall項目的運營成敗。招商計劃的制定是保證招商工作有序開展的指導性文件，包括： Mall項目招商策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。 購物中心項目招商目標分布計劃：零售設施：核心主力店：百貨、綜合超市等；輔助主力店：時裝、電器、家居、書店等各類專業(yè)店；配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；文化娛樂設施：核心主力店：動感影院等；輔助主力店：兒童樂園等；配套輔助店：藝術攝影、旅行社等；餐飲設施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等；輔助主力店：快餐類、風味小吃類等； 配套服務設施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等； 購物中心項目招商招租條件：依據(jù)購物中心的投資計劃計算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營管理成本，參考當?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平，并綜合考慮項目經(jīng)營策略制定切實可行的招商招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類，用以區(qū)別不同情況下對分類項目的招商招租。招商招租條件對同一項目要穩(wěn)定，對薄利配套項目要有一定程度的靈活性。 Mall項目的招商推廣策劃：Mall項目面對的合作商是國內(nèi)外某些領域知名企業(yè)、知名品牌，推廣策劃面對的市場是國際性水準的眾多招商機會的篩選，因此，范圍上要廣，重點介紹Mall項目所在地消費環(huán)境、本項目的經(jīng)營定位、Mall項目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關心的實際問題，使合作商對Mall項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。招商推廣策劃的程序發(fā)達地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進一步吸引外地合作項目；如東部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領先的企業(yè)和品牌，再選擇當?shù)赜刑厣纳唐泛头枕椖?。招商推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式。Mall項目的招商管理控制： 招商人員質(zhì)素管理，針對招商人員進行上崗前崗位培訓；招商分類分級等管理手段都是有效的方式； 招商項目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合Mall項目的目標市場定位的合作商；招商項目的風險控制，對有意向的合作商經(jīng)營穩(wěn)定性要進行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽好的經(jīng)營商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱形風險；招商項目的進度控制，Mall項目籌備階段招商工作有別于營業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時間段內(nèi)完成全部招商項目的80%以上，Mall才能順利開張營業(yè)，因此，招商過程中須按照不同類型的合作項目及時在限定時間段內(nèi)明確合作關系。-作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:33:00-7、Mall項目營運管理1、開業(yè)前階段管理： 招商工作完成，合作商裝修完畢，Mall項目即將迎來送往開門營業(yè)，在Mall正式開業(yè)前，要充分做好開業(yè)宣傳推廣策劃工作；此階段的宣傳推廣重點是面對廣大消費者，要讓商圈輻射范圍內(nèi)的大多數(shù)人知道Mall項目開業(yè)時間，在哪里，怎樣到達，有什么好東西，為什么值得去等等問題，達到開門旺市的目的，使合作商信心倍增，來光顧的顧客乘興而來，開心而去，進一步展開深度口碑宣傳，帶動其他消費人群，迅速成為地區(qū)消費熱點。 落實合作商商品進場、商品上柜工作，確保開業(yè)率達到百分之百，保證產(chǎn)生良好的第一印象。 做好所有合作商員工、Mall項目員工崗前消防、管理等培訓工作，確保所有在Mall項目工作的員工對Mall項目的全面了解，做好服務與引導顧客工作。 做好開業(yè)的組織工作，進行必要的模擬開業(yè)預演，防止各種突發(fā)性事件發(fā)生。落實Mall及各經(jīng)營單位促銷活動的各個環(huán)節(jié)，保證各項大型促銷活動安全順利進行。檢查Mall項目設備設施、停車場、清潔衛(wèi)生等后勤保障工作。做好開業(yè)典禮活動的組織等工作。2、開業(yè)后營業(yè)管理：Mall項目開業(yè)后，成千上萬的顧客前來觀光、購物，對Mall項目的各項工作是否符合顧客所需會提出新的問題，Mall項目管理者應及時匯總各類存在的不足，分別安排各職能部門進行研究處理。具體地說，包括營業(yè)管理，營銷推廣管理，招商管理，物業(yè)管理等。 -作者：llx-發(fā)布時間：2005-6-28 19:33:00-五、商業(yè)地產(chǎn)之衛(wèi)國觀點摘編1、WTO后過渡期與商業(yè)地產(chǎn)中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)2004年又是如火如荼、熱鬧繁雜的一年。以北京金源Mall、上海百聯(lián)購物中心、廣州正佳廣場、深圳萬象城、金光華廣場等都會Mall為代表的一批優(yōu)質(zhì)地段上的超大規(guī)模商用物業(yè)（20萬M2以上）浮出水面，全國各大中城市的近百個大型商業(yè)地產(chǎn)項目（建面10萬M2左右）正在日以繼夜開發(fā)建設，還有無數(shù)的中小城市、大城市的中小商業(yè)地產(chǎn)項目，如專業(yè)市場、中心商業(yè)街、地方風情餐飲街、社區(qū)商業(yè)街等在建或擬建，一場類似于20世紀90年代初全民經(jīng)商熱的全國商鋪開發(fā)投資熱正在席卷大江南北。 然而，與地產(chǎn)商盲目樂觀、甚至有些埋頭拉車不看路形成鮮明反差的是，中國的零售商們在近年肆處擴張、跑馬圈地后，普遍困頓乏力，遇到發(fā)展瓶頸，甚至在下半年接連傳來本土連鎖零售商倒閉或被重組并購的壞消息。 商業(yè)地產(chǎn)的靈魂和動力是商業(yè)，作為商用物業(yè)主要需求方的零售商業(yè)，2005年開始在中國展開真正經(jīng)濟全球化的全面競爭。作為供給方的地產(chǎn)商們，面臨零售商業(yè)復雜乃至大洗牌的格局，同時還面臨商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自身的過熱、盲目開發(fā)、產(chǎn)品嚴重偏差問題，必須要冷靜下來，看清方向，才能正確行動，可持續(xù)生存和發(fā)展。 （一） 分析2005年的中國商業(yè)地產(chǎn)走勢，我們可首先從宏觀面把握： 從中長期趨勢看，中國經(jīng)濟在國內(nèi)持續(xù)旺盛需求和全球開放生產(chǎn)要素、消費資源大流動大融合的