萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式.ppt

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式探索 城市綜合體解讀 一 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的幾個(gè)關(guān)鍵要素金融模式 盈利模式 產(chǎn)品類(lèi)型人力資源商業(yè)資源 二 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目前面臨的形勢(shì) 城市化是中國(guó)未來(lái)核心發(fā)展動(dòng)力 數(shù)據(jù)來(lái)源 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)正在步入消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時(shí)代 一 2009年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元 實(shí)際增長(zhǎng)9 8 增速首次超過(guò)GDP 二 2009年上半年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額58711億元人民幣 增長(zhǎng)16 6 增速是GDP的兩倍 房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響1 部分投資型資金從住宅領(lǐng)域逐步轉(zhuǎn)移到商用物業(yè)市場(chǎng)2 政策調(diào)控也讓商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)凸顯拿地貸款 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中存在的幾個(gè)突出問(wèn)題 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 1 起步 為什么要做商業(yè)地產(chǎn) 2 第一代產(chǎn)品 經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 濟(jì)南泉城路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 南京新街口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 3 第二代產(chǎn)品 提高與缺陷 武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 4 第三代產(chǎn)品 突破與成熟 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心 五角場(chǎng) 總建筑面積34萬(wàn)平方米 其中商業(yè)面積26萬(wàn)平方米 是上海體量最大 業(yè)態(tài)最全 商業(yè)設(shè)施最完備的項(xiàng)目 北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于北京石景山區(qū) 面臨長(zhǎng)安街 總建筑面積30萬(wàn)平方米 其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積20萬(wàn)平方米 4 第三代產(chǎn)品 突破與成熟 四 開(kāi)發(fā)城市綜合體的基本原則 1 選址城市區(qū)域政府規(guī)劃成本控制 2 商業(yè)規(guī)劃與定位 目標(biāo)客群 檔次定位 輻射范圍 項(xiàng)目規(guī)模 2 商業(yè)規(guī)劃與定位 主力店的作用 ppt的作用 業(yè)態(tài)比例 持有與銷(xiāo)售 ppt 3 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 交通優(yōu)先 突出商業(yè) 3 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 3 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 功能分區(qū) 超市樓 娛樂(lè)樓 百貨樓 綜合樓 步行街 強(qiáng)調(diào)空間 3 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 4 購(gòu)物中心與百貨店 百貨店是購(gòu)物中心最重要的主力店 之一 百貨店應(yīng)在購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)中占據(jù)最重要的位置購(gòu)物中心需要的是主題百貨購(gòu)物中心的百貨店面臨的課題 如何避免百貨店與購(gòu)物中心服裝品牌的同質(zhì)化核心商圈的購(gòu)物中心需要不需要百貨店非核心商圈購(gòu)物中心中的百貨店如何生存 典型案例 兩個(gè)典型的第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 五 購(gòu)物中心招商的基本原則 購(gòu)物中心招商的幾個(gè)基本理論 聯(lián)合購(gòu)物理論 大多數(shù)消費(fèi)者在出行購(gòu)物的時(shí)候?qū)?huì)有多種購(gòu)物目的 即要買(mǎi)各種的商品 而且這樣可以大大降低消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間和購(gòu)物成本 零售的相容性原則 要求相容的商品組合在一起用來(lái)增加其整體吸引力 相容性包括商品種類(lèi)和商品視覺(jué)效果的相容 按照是否能夠獨(dú)立創(chuàng)造客源把零售商業(yè)分為主動(dòng)型和依附型兩種 主動(dòng)型包括大型百貨店 大中型超市 高檔次大型餐飲 影劇院娛樂(lè)城以及大型專(zhuān)業(yè)店 這類(lèi)商家一般也屬于主力店 另一類(lèi)是依附型 即指不能主動(dòng)創(chuàng)造客源 需要依附于主動(dòng)店生存的業(yè)態(tài) 主動(dòng)型與依附型業(yè)態(tài)的互動(dòng) 主動(dòng)型業(yè)態(tài) 確定商圈和基調(diào) 1 綜合型零售商業(yè) 大型百貨 大型超市 核心商圈 2 大型專(zhuān)業(yè)店 家電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 建材家居 汽車(chē)展賣(mài) 大型服裝折扣店 大型圖書(shū)售賣(mài)市場(chǎng) 擴(kuò)展商圈 3 娛樂(lè)類(lèi) 影劇院 KTV 大型酒樓 創(chuàng)造夜間商圈 依附型業(yè)態(tài) 專(zhuān)業(yè)化 多元化 高形象 高租金 1 依附A B類(lèi) 快餐店 服裝專(zhuān)賣(mài)店 美容美發(fā) 珠寶首飾鐘表 藥店 洗印店 咖啡座 銀行2 依附C類(lèi)的有小型書(shū)店 精美禮品店 酒吧 小食品店 美容美發(fā)店 主力店與小商鋪 小商鋪 低收益高安全性 黃金分割線 高收益低安全性 主力店 1 如何解決三對(duì)矛盾 租金與品牌 1 如何解決三對(duì)矛盾 連鎖品牌與當(dāng)?shù)厣碳?1 如何解決三對(duì)矛盾 高端購(gòu)物中心受歡迎的品牌 服裝服飾 CALVINKLEIN ErmenegildoZegna MISSSIXTY PRADA Max Co DKNY DIOR 愛(ài)慕 SISLEY PORTS MARISFROLG瑪絲菲爾 Lacoste TOMMYHILFIGER MOISELLE慕詩(shī) MAXMARA JORYA卓雅 HugoBoss GIVENCHY紀(jì)梵希 ESPRIT Burberry DAKS Diesel Kookai Kenzo KENT CURWEN Gieves Hawkes Y 3 LiuJo瑠久 FENDI鞋包 LouisVuitton Hermes愛(ài)馬仕 GUCCI SKAP STACCATO JOY PEACE真美詩(shī) NINEWEST玖熙 DANIELHECHTER珠寶鐘表 SWATCH Omega BVLGARI CARTIER 周大福 施華洛世奇化妝品 VERSACE ANNASUI SHISEIDO資生堂休閑餐飲 一茶一坐 星巴克電子電器 BOSE 中高端購(gòu)物中心受歡迎的品牌 服裝服飾 ONLY JACK JONES ESPRIT Ochirly VEROMODA LEVI S 愛(ài)慕 ZARA LACOSTE CalvinKleinJeans 暇步士 ELEGANTPROSPER雅瑩 ELLE運(yùn)動(dòng)系列 NIKE ADIDAS COLUMBIA PHITEN法藤休閑餐飲 星巴克 哈根達(dá)斯 味千拉面 必勝客藥店美妝 屈臣氏 SEPHORA絲芙蘭鞋包 CROCS BELLE STACCATO珠寶鐘表 SWATCH快餐 KFC 2 招商實(shí)施中的幾大要素 時(shí)間 地域 人員 流程 doc 四 如何通過(guò)招商實(shí)現(xiàn)