【房地產(chǎn)資料】量販式購物中心商業(yè)規(guī)劃方案.doc

量販式購物中心商業(yè)規(guī)劃方案Planning Scheme Of Super Shopping Center山西侯馬SHANXI HOUMA規(guī)劃公司基本介紹BACKGROUND上海主張置業(yè)營銷策劃有限公司規(guī)劃公司基本介紹 公司背景介紹：上海主張置業(yè)營銷策劃有限公司，是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃、設計、招商、管理、銷售、咨詢等方面的專業(yè)公司，注冊資金人民幣100萬元。公司主要管理人員均是具備多年外資零售店經(jīng)驗的資深主管，涉足百貨、超市、市場、專賣店等一系列的零售業(yè)態(tài)，同時也有多家外資房地產(chǎn)服務機構從事多年商鋪銷售、招商、管理、咨詢等工作的人員。 重點案例說明： 上海來福士廣場由新加坡凱德置地集團投資，商業(yè)建筑面積50000平方米，由我司主要人員與上海第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司（英資）合作進行規(guī)劃和招商工作，以量販型品牌店為核心樓層，一樓輔以品牌名店進行結合，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心，是2003年上海唯一開業(yè)的大型商業(yè)項目，全案以租賃店為主的經(jīng)營模式。 鄭州丹尼斯百貨 由臺灣東裕集團投資的，建筑面積60000平方米，是當年中原地區(qū)最大的也是唯一的外資綜合性百貨公司，其中包括丹尼斯百貨和丹尼斯量販店，年銷售業(yè)績12億元人民幣，位居全國單店零售店排行第12位，河南省銷售第一?，F(xiàn)轄安陽丹尼斯、洛陽丹尼斯、許昌丹尼斯、新鄉(xiāng)丹尼斯等連鎖店，由我司主要人員與臺灣管理人員合作規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理，全案為扣率店、租賃店相結合的經(jīng)營模式。 蘭州世紀春天百貨量販（現(xiàn)更名為百安購物廣場） 由甘肅大成置業(yè)公司投資，建筑面積65000平方米，是西北地區(qū)最大的購物中心項目，由我司主要人員規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理，歷時4個月的籌備，開創(chuàng)短期內(nèi)成功運做如此大面積的商業(yè)設施的先河。項目中包括45000平方米的百貨公司和20000平方米的量販店。 南京翠屏國際城 為147萬平方米的超大居住區(qū)，其中包含30000平方米的社區(qū)商業(yè)設施，由我司全程規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理，由我司注冊了中國唯一有的專門為超大社區(qū)商業(yè)設施提供商業(yè)配套服務的品牌生活管家，是商業(yè)地產(chǎn)的另一表現(xiàn)模式，本案正在操作中。 蕪湖新時代商業(yè)街 為1475米長的標準商業(yè)步行街，商業(yè)面積70000平方米，是皖南地區(qū)最大的商業(yè)街，是標準的城市輔商圈商業(yè)設施。本案由我司全程負責該步行街的商業(yè)規(guī)劃，將全步行街分成5大主題商業(yè)區(qū)，并成功的將原定3000元/平方米的商鋪均價炒做到平均5000元/平方米的價格。 天津金匯廣場 建筑面積80000平方米，是天津最大的SHOPPING MALL，是全業(yè)態(tài)全客層的商業(yè)設施，由大賣場、商鋪、電影院、餐飲、娛樂以及專業(yè)主題店組成。本案由我司主要人員負責規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理。 南京大洋百貨 由原上海太平洋百貨基本人員組成的團隊，由萬達集團投資的，面積60000平方米，是標準的百貨店模式，也是南京最大的時尚百貨店，開業(yè)第一日創(chuàng)造了中國單日業(yè)績最高值2200萬元。 中國商業(yè)不動產(chǎn)網(wǎng) 由我司注冊并實施的中國目前唯一一家商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，是由我司集合了商業(yè)和地產(chǎn)的優(yōu)秀人才，以資源和信息整合為基礎，專為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目提供信息資源、商業(yè)服務和地產(chǎn)服務的網(wǎng)站，目前網(wǎng)站正在醞釀升級，以打造成為中國最優(yōu)秀最專業(yè)的門戶網(wǎng)站。本案的規(guī)劃核心THE KERNEL OF LAYOUT打造晉南地區(qū)獨一無二的商業(yè)旗艦本案的規(guī)劃核心 五大基本規(guī)劃核心：核心一量販不是大賣場，而是在百貨公司的基礎上衍生出來的更適宜于三級城市經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)。核心二量販店可視為藍領店的概念，是相對于白領店（質(zhì)販店）孕育而生的。核心三以高銷售價格對應高租金商鋪為規(guī)劃的基礎。核心四本案是一個標準的商業(yè)地產(chǎn)項目。核心五在發(fā)展商獲取銷售溢價的同時預留部分溢價資金做為本案商業(yè)運營的基本費用，從而降低純商業(yè)模式的風險。 核心概念闡述： 核心一說明 以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣場的含義類似，其實不然，量販店不代表大賣場。以量販的經(jīng)營形態(tài)而言，是從百貨公司的經(jīng)營形態(tài)中逐漸衍生出來的，是以商品的價格為核心，而非以商品的銷售數(shù)量為絕對的界線，以量販獨有的經(jīng)營形態(tài)來更符合消費者的需求。 核心二說明 量販即可視為藍領店的概念。相對百貨店而言，一般百貨公司所面對的是所謂白領階層，在販賣優(yōu)質(zhì)品牌商品的同時在販賣優(yōu)質(zhì)的服務和環(huán)境，商品的價格帶是百貨店基本定位和鎖定目標消費者的基礎，而商品的價格帶又是通過品牌商品來表現(xiàn)的。量販店其實亦包含了上述的基礎，但作為商品價格帶是商場定位的根本，其所販賣的商品將更趨于低廉和平價，以“佐丹奴”“真維斯”等品牌為例，其就是標準的適合量販店經(jīng)營的品牌，因為其價格帶基本鎖定在200元以下的范圍，商品的陳列以品種多，數(shù)量大來表現(xiàn)，而如“ESPRIT”等品牌即為標準的質(zhì)販型品牌，是針對中高收入的消費群體銷售的，無論從陳列、銷售模式、商品價格等均與上述品牌有絕對的區(qū)分。 針對本案位于侯馬地區(qū)，就當?shù)囟愿緵]有所謂的白領和藍領的定位和概念，所以說量販是本案商業(yè)和銷售推廣的最佳定義。 核心三說明 侯馬房地產(chǎn)市場泡沫嚴重，在沿街商鋪可以銷售至15000元單價，二級市場可以將沿街商鋪炒做到20000元單價的情況下，平均租金僅支持2-5元/平方米/天，租賃市場和投資市場比例嚴重失調(diào)，且商鋪售價幾乎高于普通住宅樓盤單價的10倍，可見本市場在此方面是非常不理性和不成熟的。用以對應的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎上，在將商品和業(yè)種嚴格區(qū)分的前提下，以高銷售單價對應高租賃單價，以單一樓層來對應相應的銷售返租成本和經(jīng)營成本，而不進行全館平均分配的原則，從而使后期經(jīng)營的調(diào)整是局部的而不是全面的，以達到船小好調(diào)頭的原則。 核心四說明本案是標準的商業(yè)地產(chǎn)項目，絕非單一商業(yè)項目和地產(chǎn)項目，有機的結合商業(yè)地產(chǎn)是本案成功勝出的基礎。在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應在一根指揮棒下運做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。 核心五說明侯馬系晉南地區(qū)一個中等規(guī)模的縣級市，區(qū)域經(jīng)濟特征不是十分明顯。其商業(yè)目前的形態(tài)為中小型超市、批零市場和二線品牌專賣店、餐飲及娛樂休閑極不發(fā)達，作為銷售終端成本主要構成的租金水準很低且短期內(nèi)無上揚空間，市場消費力無法在這一單邊市場表現(xiàn)，消費理念及消費習性亦因此而受到制約。總之，起碼意義上侯馬是一個非常初級的市場。本案座落在侯馬火車站對面二條主要商業(yè)街的交口處，系該市的地標建筑，系典型的綜合百貨大樓的設計，業(yè)主的收購均價是該市目前住宅售價的約三倍，其售價和市場的租金均價比較后已顯見泡沫。同時，唯其地標區(qū)位和地標建筑，該項目已成為該市的形象工程，政府從時間和目標上尤為關注，簡單的換手交易已不可能，且從成本上亦無空間，除了選擇一個合適的業(yè)態(tài)進入一定周期的經(jīng)營外無其他 退出途徑。目前侯馬的商品結構、市場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費習性和消費指向均不支持這樣一個30000平方米體量的商場是顯而易見的。不對屬地市場的現(xiàn)狀進行全面的突破，從主導市場和引領消費的角度去架構未來的經(jīng)營，那么存活的可能性幾乎沒有。這一歷程有一個必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營期作為退出機制來倒推通盤銷售額能否有溢價部分來支持經(jīng)營期的資金。換言之就是假設有2億元的銷售額，開發(fā)商拿走1.7億元，剩下的3000萬元來經(jīng)營三年，經(jīng)營成功則3000萬元繼續(xù)產(chǎn)生利潤，經(jīng)營失敗則以3000萬元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤。經(jīng)營期以商業(yè)管理公司來運作同銷售期的開發(fā)商斷開。 經(jīng)營期的資本金確定以后，第一要樹立此為犧牲打的概念，第二在這個資本盤面來選擇底限為確保三年經(jīng)營。力爭求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式。因此，未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領屬地市場原則和資本盤的原則來進行，其目標是完成開發(fā)退出機制。侯馬的地域特征THE CHARACTER OF HOUMA消費能力嚴重的二級分化市場 侯馬的基本概況：侯馬位于山西省西南部，人口23萬，屬于標準的內(nèi)陸型縣級城市。早期有“北侯馬南義烏”之稱號，是北方地區(qū)小商品銷售的中心。由于城市化發(fā)展，交通的便利，侯馬小商品的地位慢慢退出了歷史舞臺?，F(xiàn)在連接侯馬到省城太原的交通非常方便，除常規(guī)火車外，每日均有多班大巴往返于二市之間。另由于侯馬自身的地理位置決定，其受陜西西安的商品輻射能力較大。城市功能輻射圈示意圖 侯馬的消費習性：做為山西西南地區(qū)屈指可數(shù)的縣級城市，其周邊又有多個縣鄉(xiāng)構成，由于有煤礦等重工業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱，貧富差距懸殊，在零售、服務等行業(yè)中的消費方式各不相同。其中：1、以煤礦主為主的消費群體集中在餐飲、娛樂方面的消費，由于收入高，在此方面的消費將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。在消費品方面除民生必須品在本地商場采購外，大件的高價格的商品主要會在太原甚至山西以外地區(qū)采購；這類消費群體僅占總消費人群的5%左右。2、以政府機關單位消費的人群只要集中在餐飲、娛樂方面的消費，年均消費數(shù)額約9900萬元，由于屬于公關、應酬性的消費，且又屬于公款消費，故其在消費單價上不是追求費用的高低，更需要的是消費的環(huán)境、消費的隱蔽性，并在開具發(fā)票等方面能夠提供便利的。對于商品類消費主要由送禮、在大型城市消費形態(tài)為主。這類消費群體僅占總消費人群的2%左右。3、普通百姓的人群的消費基本集中在民生日用品為主，一般消費類商品也均以在本地消費為主。他們在消費期間過多的是考慮商品的價格而相對忽視商品的質(zhì)量和服務質(zhì)量。平價是針對這類消費群體最有效的手段。這類消費群體僅占總消費人群的絕大多數(shù)。 消費人群結構餅狀示意圖餐飲娛樂民生日用品中高消費品平價消費品煤礦主個體經(jīng)營者高端本地的消費本地采購異地采購為主少量消費政府機關人員高端本地的消費本地采購送禮獲得異地采購為主少量消費普通百姓一般情況下不消費本地采購少量消費大量在本地消費本地消費習性匯總示意表 侯馬的商業(yè)特征： 本案立地位置基本以火車站為核心向四周擴散，本案立地位置是二大商業(yè)街區(qū)的核心，起到紐帶作用，也是二大商業(yè)街區(qū)的中心。 市場經(jīng)營模式 屬地市場商業(yè)經(jīng)營模式陳舊，基本為租賃型經(jīng)營形態(tài)，部分低檔商品（如：皮鞋、洗滌化妝品等）的經(jīng)營戶由于資金匱乏及商店的經(jīng)營格局的限制采用了扣率形式的經(jīng)營形態(tài)。 市場商品結構 屬地市場商品品牌強弱不一，有相對中高檔的品牌，如：蘋果、鱷魚、皮爾卡丹等，也有許多不知名的中低檔品牌，基本商品單價在200元以內(nèi)，少量中高檔商品單價超過1000元，主力業(yè)種均為服飾類商品，音像、電器等專業(yè)市場匱乏，超市等商品價格偏高，休閑娛樂等市場表現(xiàn)不明顯。 市場經(jīng)營環(huán)境 均為老舊的商業(yè)環(huán)境，沒有中央空調(diào)、電扶梯等基本商業(yè)硬件，各商場經(jīng)營管理不明顯且促銷活動很弱，沒有成型的集中的購物中心。本案周邊仍存在即將開業(yè)的或在建的商業(yè)項目，會在一定程度上瓜分廠商資源和分化消費力。 業(yè)種規(guī)模效益 相對諸多的現(xiàn)有市場而言，新港市場的經(jīng)營情況是最好的，其主要原因自一是業(yè)種的相對集中而產(chǎn)生的規(guī)模效益，以該市場二樓為例，由于集中了女性服飾商品，其經(jīng)營業(yè)績和租金價格均高與一樓。 消費市場潛力 根據(jù)侯馬市2002年統(tǒng)計年鑒顯示其批發(fā)、零售和餐飲的年消費額在13億元其中批發(fā)和零售消費為9300萬元，餐飲消費為5700萬元城鎮(zhèn)居民消費水準食品類年人均消費1416元服裝類年人均消費716元居住類年人均消費361元，年人均可支配收入5857元年人均可支配支出為4064元在崗職工平均年人均收入8251元 存貸款規(guī)模擴大 城鎮(zhèn)居民儲蓄存款25億元 金融機構存款額達32億元 金融機構各項貸款余額21億元上述數(shù)據(jù)基本可以滿足本案在未來的消費能力本案的商業(yè)定位COMMERCE MOTIF量販式復合形態(tài)的購物中心百貨公司商鋪化本案的基本定位以商品價格來區(qū)分市場，多業(yè)態(tài)組合的量販式復合形態(tài)的購物中心量販的概念是平價的、為中低價格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費群體的，其不僅表現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營模式上面，表現(xiàn)在商品能夠符合侯馬絕大多數(shù)的消費群體上面，在銷售上也表現(xiàn)在以小分割面積為銷售主力的銷售模式上面。量販是符合侯馬此類地縣級城市的、經(jīng)濟收入和儲蓄不高的、人口數(shù)量相對較少的最有效的商業(yè)模式。購物中心是指能夠滿足未來消費群購物、餐飲、娛樂、休閑的一個場所，是將多數(shù)零售業(yè)態(tài)有效集中的場所，是充分發(fā)揮商品與商品之間在銷售時達到1+12的效果的場所，是能夠滿足不同消費群體消費的場所。購物中心需要大體量面積支撐，對于本案的面積超過25000平方米，且地理位置優(yōu)越，是購物中心定位是本案最佳的商業(yè)定位。 各樓層定位：樓層定位示意圖量販式購物中心是本案的最佳選擇和定位！ 本案的命名建議： 標志的建議本案標志示意圖 命名的原由1、侯馬目前最大的綜合性商業(yè)設施，面積當屬第一；2、侯馬第一家綜合性購物中心，業(yè)態(tài)當屬第一；3、它將擁有侯馬最好且最標準的百貨公司，百貨當屬第一；4、它將擁有侯馬最大的標準的賣場，超市當屬第一；5、它將擁有侯馬第一個室內(nèi)商業(yè)街概念，商鋪當屬第一；6、它聘請了上海專業(yè)的公司進駐全程銷售招商和管理，專業(yè)當屬第一；7、第一亦將代表最好，字面本身意義上具有積極向上的含義；本案的銷售闡述SALE EXPLAIN以小面積分割全客層銷售對象的銷售模式本案的銷售闡述銷售是本案開發(fā)商獲得基本收益并能夠為商業(yè)招商和經(jīng)營帶來資金保障的唯一途徑，是最先啟動的、最關鍵的步驟。為了使本案銷售達到最佳效果，其具備了以下的條件： 良好的地理環(huán)境 本案地理位置占有絕對的優(yōu)勢，優(yōu)于其它現(xiàn)有商場和再建商場的位置，所謂商業(yè)能否成功經(jīng)營，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面無可非議。 政府扶持的項目 做為本案是市政府扶持的項目，是今年政府的形象工程之一。由于國家在銀行貸款等宏觀經(jīng)濟方面有所控制，大都市的商業(yè)地產(chǎn)貸款越來越難，而本案由于得到市政府的配合，在未來購鋪中能夠得到當?shù)劂y行的極大支持，為本案銷售帶來巨大的經(jīng)濟支持。 新穎的商業(yè)題材 量販概念是最能夠適合侯馬本地市場的商業(yè)題材，在山西本概念是沒有的，在本案中可以說是量販的概念是唯一性的、是最新穎的，所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來靈魂核心。 最廣的受眾銷售 本案有購鋪自營的形態(tài)、有返租形態(tài)等，既能夠面向純投資性購鋪顧客也能夠面向投資經(jīng)營性購鋪顧客，屬于絕對的全客層銷售的房地產(chǎn)項目。另本案基本購鋪對象應為本地及周邊有投資概念、想投資經(jīng)營的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使商鋪單價提升而總價又偏低，又可以為持少量貨幣想進行投資房地產(chǎn)的顧客放低門檻，使購鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤極大化。 專業(yè)的公司運營做為本提案的公司是結合了商業(yè)和房地產(chǎn)的專業(yè)公司，是目前國內(nèi)為數(shù)不多的此類公司。本案屬于標準的商業(yè)房地產(chǎn)項目，在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應在一根指揮棒下運做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。本案的市場狀況本案銷售市場調(diào)查示意圖本案的銷售方式 銷售對象細分類： 1、純投資性客戶：僅做為購鋪而不進行經(jīng)營的。此類多為溫州等地的客戶以及周邊地區(qū)煤礦主等范圍。此類客戶需要有相當?shù)姆底饣貓鬂M足其投資收益。 2、投資經(jīng)營性客戶：既投資購鋪也進行經(jīng)營的。 此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個體經(jīng)營者。 此類客戶由于資金量不很充足故購鋪一般為小面積或低總價的。 商鋪與客戶的對應關系： B1F1F2F3F4F5F6F7F投資型？投資經(jīng)營型原則：以最大限度滿足不同的購鋪顧客 商鋪的分割標準：B1F1F2F-5F6F-7F最小面積分割，以高單價方式產(chǎn)生低總價的商鋪，以適合多數(shù)購鋪客戶適中面積分割，一樓做為本案坐標價格，面向資金充足的購鋪客戶最小面積分割，以高單價方式產(chǎn)生低總價的商鋪，以適合多數(shù)購鋪客戶由于屬于特殊業(yè)種，視購鋪情況定 商鋪的銷售價格參考（價格的單位為：萬元）：樓層B1F1F2F3F4F5F6F7F總面積38803880388038803880388029602960平均單價0.501.501.000.750.500.400.300.20單鋪平均面積1015121288依整館銷售參考總價522.512943.29906604成首付294.83.61.61.28396264樓層總價194058203880291019401552888592本案銷售總價約：19522萬元銷售均價約6507元/平方米 商鋪銷售的6把利劍： 1、無疑匹敵的地理位置，市政府重點商業(yè)項目 2、最低首付1.28萬元即可獲得黃金商鋪1間 3、全新商業(yè)新概念量販型購物中心 4、銀行提供6成10年按揭 5、三年平均返租8%，在家坐收魚翁之利 6、專業(yè)公司全程策劃全程服務，管理是永續(xù)經(jīng)營的最佳保障 三年依照100%的返租費用預算（單位：萬元）：B1F1F2F3F4F5F6F7F總價194058203880291019401552888592返租比例（毛）按100%計算返租再議第一年7.5%145.5436.5291218.25145.5116.4第二年8%155.2465.6310.4232.8155.2124.16第三年8.5%164.9494.7329.8247.35164.9131.92小計465.61396.8931.2698.4465.6372.48三年返租合計：4330萬元平均每年返租費用：1443萬元 銷售的預計成本：項目預計費用售樓處建造及裝修10萬元售樓處辦公設備5萬元樓書設計制作印刷（5000本）5萬元銷售廣告（銷售額的1.5%）450萬元公關招待費用（包括辦證及地方關系處理）15萬元不可預見的費用630萬元（含銷售傭金3%）合計1115萬元 本案銷售價格支撐原由： 依照對屬地市場的基本調(diào)查，整體侯馬地區(qū)的商鋪銷售價格偏高，沿街商鋪銷售均價在10000-15000元/平方米，這也是支撐本案一樓均價15000元/平方米的原由。 由于二樓以上部分結合了商業(yè)題材和商業(yè)定位，并以一樓均價做為全館的坐標價格依次類推而得到的。 銷售廣告推廣方式： 鑒于侯馬本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能起到良好的效果，更多的需要能夠有效針對目標客戶進行宣傳，以下提供幾種適當?shù)姆绞剑?1、侯馬的地方性報紙 2、山西省的日報和晚報 3、DM直接投遞 4、具規(guī)模的下鄉(xiāng)巡回展示車輛 5、由政府配合出面的軟性報道 6、太原電視臺“車樓大觀”節(jié)目 7、區(qū)域性的公益活動或演出活動 等等 銷售的階段性：7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下銷售預熱期強勢銷售期銷售清盤期其中：強勢銷售期預期完成總面積的75% 本案的交房標準：1、 依照本案的商業(yè)特性完成外觀設計、施工。2、 依照本案的商業(yè)特性完成1-5樓的天花板、地面和柱面的裝修。3、 完成本案的中央空調(diào)、電扶梯、電梯、雙回路電源、電量增容（基本電力需求3500KW）、消防設施、廁所設施及裝修、逃生通道的設施及裝修、樓層的商鋪分割等的工程。本案的商業(yè)闡述COMMERCE EXPLAIN以室內(nèi)商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化本案的市場狀況本案商業(yè)市場調(diào)查示意圖本案的商業(yè)闡述 商業(yè)是本案的基本特性，是為銷售建立良好堅實的后續(xù)做的鋪墊。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報的關鍵。總之商業(yè)的成功運做是本案銷售的關鍵，也是開發(fā)商能否獲得預期收益的唯一保障。 本案不適合的商業(yè)業(yè)態(tài)： 百貨公司 百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時結付款的商場僅為百盛，其它商場均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應商無力進貨，從而使商場經(jīng)營惡性循環(huán)。侯馬地區(qū)除低檔的慶豐購物中心和飛龍商場外，基本均是租金店的經(jīng)營方式。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營和定位。另百貨公司的前期投入成本比較高，且是必須的投入，就本案核心五所述的標準，經(jīng)營所贏利的費用無力支持本案的經(jīng)營。 批發(fā)市場 侯馬由于地理位置、經(jīng)濟發(fā)展、交通便利等諸多因素，無法做為商品流通的核心，且本地不屬于商品的生產(chǎn)基地，基本批發(fā)渠道均為太原市和西安市，故批發(fā)形態(tài)的市場不適合本案。 本案商業(yè)業(yè)種的劃分：樓層館名業(yè)種7F演歌臺KTV包間，夜總會6F海鮮館包間式餐飲5F平價百貨街低檔的平價百貨類商品4F紳士服飾街中檔及中低檔男性商品、體育運動商品、中性休閑商品3F品位生活街中檔及中低檔成熟女性商品，兒童商品、家庭用品2F青春少女街中檔及中低檔年輕女性商品1F國際名店街中高檔服飾、皮件、化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡B1F生活量販超市食品、非食品、部分生鮮產(chǎn)品 業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由： 1、以高銷售價格用高租金價格的商業(yè)形態(tài)對應 2、以低銷售價格用低租金價格的商業(yè)形態(tài)對應 3、針對頂尖消費群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂和一樓名店）對應 4、以量販超市為本案的集客核心來對應 各樓層目標顧客（為最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消費群體煤礦個體業(yè)主政府機關人員普通本地居民 廠商經(jīng)營模式（為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租統(tǒng)一自營商戶純租賃形式業(yè)主購鋪自營 目標顧客年齡層（為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少年兒童17-35白領一族35以上中老年族 商品檔次基本定位（為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F低檔中檔高檔 生活量販超市簡要說明：生活量販超市商品結構示意圖生活量販超市經(jīng)營方式示意圖 1-5樓商鋪簡要說明： 目標招商的對象 1、侯馬本地經(jīng)營戶55% 2、太原的經(jīng)營戶30% 3、山西其它地區(qū)及外省經(jīng)營戶10% 4、公司自營商品采購5% 經(jīng)營戶設柜標準 1、有品牌的經(jīng)營戶 2、非假冒偽劣和侵權性商品的經(jīng)營戶 3、能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營戶 4、有良好形象的經(jīng)營戶 5、有足夠資金的經(jīng)營戶 6、符合中檔為主低檔為輔的商品價格帶的經(jīng)營戶 主要經(jīng)營模式： 1、租賃戶為：租金+物業(yè)管理費 2、自營戶為：物業(yè)管理費 全館收益價格預算： 基本商業(yè)數(shù)據(jù) 1、一樓按照得房率55%計算，實際面積約為2134平方米 2、二至五樓按照得房率60%計算，每層實際面積約2328平方米 3、租賃面積依照實際面積計算 樓層租賃理論價格（未含物業(yè)管理費）：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價5.03.82.62.01.5單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金3.65萬2.08萬1.42萬1.10萬0.55萬樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬年1-5樓租金收益1231萬元租金定價標準以本商圈市場調(diào)查為參考基礎 1-5樓物業(yè)費理論價格 1-5樓物業(yè)費均價35元/平方米/月 1-5樓實際面積合計11446平方米 1-5樓年物業(yè)費收入480萬元 物業(yè)費標準以新田市場（39元/平方米/月）為參考 商業(yè)籌建成本： 內(nèi)裝費用： 鑒于甲方的交房標準的前提下： 1、1-5樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費用，僅預備150萬作為部分調(diào)整費用（主要在工程方面）； 2、裝修小計：150萬元； 設備及物品費用： 1、1-5樓僅綜合布線和背景音樂設備依照10萬元計算 2、辦公設備、家私、保安設備、保潔設備40萬元計算 3、不可遇見的雜費20萬元 4、設備及物品費用小計70萬元 人員及耗材 1、內(nèi)部管理人員：500元/月*15人*4.5個月（陸續(xù)到位）=3.4萬元 2、一般管理人員：350元/月*30人*2.5個月（陸續(xù)到位）=2.6萬元 3、辦公耗材及公關差旅依照每月3萬元*6個月=18萬元 4、人員及耗材小計24萬元 廣告費用包含在銷售廣告中不做另行支付 上述小計244萬元 商業(yè)營運成本： 營運期能耗費用 1-5樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費用約180萬元 管理人員 500元/月*15人*12個月=9萬元 350元/月*30人*12個月=12.6萬元 辦公及廣告 依照10萬元/月計算。即120萬元/年 上述小計321.6萬元 三年經(jīng)營期總成本： 本案籌建成本為244萬元，依照三年分攤，每年約81.3萬元 本案經(jīng)營期營運成本為每年321.6萬元 上述合計81.3萬+321.6萬=402.9萬元/年 按照1-5樓平均分攤約為80.58萬元 超市的營運情況概述： 由于受到發(fā)展商要求超市自營的要求，本案暫不對超市進行總體財務分析，根據(jù)3880平方米的超市，屬地市場人均在超市的消費單價約20元，本案超市年業(yè)績預計為3000萬元，年需要150萬有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計算，每日來店數(shù)量約20000人，與侯馬總?cè)丝?3萬相比較，約為1：11.5的概率。 按照超市毛利率5%計算，本案的超市年收益約為150萬元。 6-7樓的營運情況概述： 由于本案的6-7樓為特殊的餐飲、娛樂業(yè)種，需要以整館的方式進行經(jīng)營，由于其特殊性，本規(guī)劃對改二層樓不進行財務分析。本案的財務分析FINANCE ANALYSE本案的財務分析 本案B1F-5F銷售價格：樓層B1F1F2F3F4F5F總面積388038803880388038803880平均單價0.501.501.000.750.500.40樓層總價194058203880291019401552 本案B1F-5F租金價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價5.03.82.62.01.5樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬 本案B1F-5F物業(yè)價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均物業(yè)價格35元/平方米/月樓層年租總價89.6萬97.8萬97.8萬97.8萬97.8萬 1-5樓第一年按照100%返租進行的財務分析：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合計1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25 1-5樓第二年按照100%返租進行的財務分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合計1288.16402.91691.0