菜市場(chǎng)招商方案.doc

康平菜市場(chǎng)招商初步方案（本方案主要包括市場(chǎng)二層和一層外鋪部分）一、項(xiàng)目整體定位康平片區(qū)首家提供創(chuàng)新化服務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理的新型綜合市場(chǎng)及升級(jí)創(chuàng)新的社區(qū)生活服務(wù)中心。釋義：原三村市場(chǎng)是康平片區(qū)主要的市場(chǎng)之一，附近居民絕大多數(shù)都有在此消費(fèi)的經(jīng)歷，因此在康平區(qū)域中享有廣泛的知名度，當(dāng)項(xiàng)目重新建設(shè)后，一定要延續(xù)其原有知名度并提出升級(jí)創(chuàng)新的概念，升級(jí)創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在建筑硬件的更新，更從服務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理等軟件方面進(jìn)行升級(jí)，使消費(fèi)者得到實(shí)惠和新穎的消費(fèi)體驗(yàn)，最終成為周邊居民的一站式生活服務(wù)中心。因此新市場(chǎng)定位在針對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)方面、針對(duì)市場(chǎng)自身的經(jīng)營(yíng)方面、針對(duì)經(jīng)商者的管理這三個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新，最終形成一個(gè)能長(zhǎng)久發(fā)展并創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的升級(jí)創(chuàng)新版的“三村市場(chǎng)”。二、總體招商策略項(xiàng)目的定位即是我們要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，圍繞著如何形成生活服務(wù)中心及創(chuàng)新的理念，在招商工作中將采取如下策略：1、內(nèi)外同步啟動(dòng)、互相促進(jìn)項(xiàng)目所處地段比較優(yōu)越、人氣較旺，目前市場(chǎng)一層內(nèi)部（攤位和內(nèi)鋪）已完成招租，待租部分主要為一層外鋪和二層商業(yè)空間，無論哪部分商業(yè)面積實(shí)現(xiàn)招租并開始經(jīng)營(yíng)，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)整體商業(yè)氛圍帶來良性影響，并減輕后續(xù)招租工作壓力，因此招商工作應(yīng)全面展開，僅對(duì)少量鋪位進(jìn)行技術(shù)性銷控即可。2、“蓄水養(yǎng)魚”式的招商思路 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)對(duì)接的復(fù)合領(lǐng)域，因此一定要符合商業(yè)領(lǐng)域的基本運(yùn)作規(guī)律。一般情況下商圈成熟都需要一個(gè)培育期，至少需要23年才能進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)階段。因此要奉行“蓄水養(yǎng)魚”政策，在培育期考慮商圈培育的規(guī)律，讓利于業(yè)戶，在租金定價(jià)上考慮商家的承受能力，降低自己的過高的期望值，對(duì)業(yè)戶進(jìn)行扶持、給業(yè)戶喘息的機(jī)會(huì)。3、招商與經(jīng)營(yíng)兼顧 商業(yè)地產(chǎn)操作最重要的階段是招商和經(jīng)營(yíng)，二者之間是相輔相成、相互依存關(guān)系。招商過程中要考慮到對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的影響，同時(shí)注重經(jīng)營(yíng)管理，引進(jìn)先進(jìn)的管理機(jī)制，引導(dǎo)業(yè)戶良性發(fā)展，否則一旦經(jīng)營(yíng)者關(guān)門，開發(fā)商同樣要關(guān)門，經(jīng)營(yíng)者失敗，開發(fā)商同樣失敗，兩者一榮俱榮、一損俱損。4、制定創(chuàng)新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式與服務(wù)模式在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程中，要體現(xiàn)“升級(jí)創(chuàng)新”的思路，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理模式，提供創(chuàng)新、升級(jí)化的服務(wù)模式，引入超市化選購、配送、定菜、無公害檢測(cè)、公平秤、特價(jià)專區(qū)、凈菜服務(wù)、會(huì)員制服務(wù)等特色化服務(wù)。三、市場(chǎng)招商形式與范圍1、市場(chǎng)招商形式u 市場(chǎng)一層外鋪部分：建議市場(chǎng)一層外鋪部分采用自由、靈活的招商方式，以套為單位進(jìn)行招商，業(yè)戶可根據(jù)需求自由組合，開發(fā)商只對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行原則性管理，不做具體劃分，以業(yè)戶自發(fā)形式結(jié)合整體調(diào)控，形成外鋪業(yè)態(tài)的組合格局。u 市場(chǎng)二層部分：建議市場(chǎng)二層商業(yè)空間采用整體招商或大面積分割招商（四、五家聯(lián)合）的方式，如下圖所示： 鑒于項(xiàng)目周邊九隆街及華信家園等項(xiàng)目均有相當(dāng)體量的物業(yè)招商，本案二層整體招商或大面積分割招商易形成一定的獨(dú)特性和市場(chǎng)獨(dú)有性，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。盡管整體或大面積分割招商短時(shí)間內(nèi)租金收入要低于零散經(jīng)營(yíng)，但就長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和商圈商業(yè)氛圍的培育來看一定優(yōu)于零散經(jīng)營(yíng)，同時(shí)可以有效降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另外開發(fā)商可不必為市場(chǎng)管理專門單獨(dú)組成一個(gè)職能部門，有利于降低運(yùn)營(yíng)成本。2、市場(chǎng)招商范圍u 市場(chǎng)一層外鋪部分：市場(chǎng)一層外鋪的招商范圍包括：餐飲、服裝服飾、品牌專賣店、食品店、美容美發(fā)、通訊器材等業(yè)態(tài)。u 市場(chǎng)二層商業(yè)空間部分：市場(chǎng)二層整體招商與大面積分割招商范圍包括：餐飲、超市、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、康體健身、娛樂中心、干貨代理批發(fā)、小商品代理批發(fā)等業(yè)態(tài)。四、市場(chǎng)硬件設(shè)施修改建議1、一層與二層連體經(jīng)營(yíng)，縮小二層經(jīng)營(yíng)面積外網(wǎng)點(diǎn)是招租價(jià)值最高的部分，如果能將二層局部與一層連體招租，不僅能實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)增加了外網(wǎng)點(diǎn)房可供招租的總面積，兩層合并可以在租金方面互補(bǔ)，但總體價(jià)值仍保持不變，利于招租。同理，二層商業(yè)面積會(huì)縮小，可以降低整體招租的難度。2、小面積、總租金低的商鋪分隔形式現(xiàn)有大部分外鋪均為面寬4米，進(jìn)深達(dá)1012米的“長(zhǎng)筒式”店鋪，該種店鋪對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來講可選性較低，對(duì)于需求小經(jīng)營(yíng)面積的業(yè)戶來講租金總價(jià)過高，因此建議采取如下圖所示的間隔方式，分隔出部分小進(jìn)深的鋪面，降低其租金總價(jià)，靈活多變，以應(yīng)對(duì)未來客戶及市場(chǎng)發(fā)展的不同需求： 另外對(duì)于處在入口兩側(cè)和拐角處的店鋪，可為其兩面開門，變小面寬為大面寬，變一面臨街為兩面臨街，盡量提升商鋪價(jià)值。3、二層商業(yè)直通西向街道目前二層的主要通道為一層市場(chǎng)內(nèi)設(shè)置的自動(dòng)扶梯（南入口），這種格局不利于二層整體招租或分割招租，建議采取在二層直接設(shè)通道至祥和路的方式將二層與人流較大的主要街道連通起來。如下圖所示，將二層商業(yè)空間變成為擁有獨(dú)立出入口且能直接連通交通要道的“臨街旺鋪”:五、總體推廣策略1、充分利用“三村市場(chǎng)”知名度，結(jié)合項(xiàng)目定位提出升級(jí)創(chuàng)新概念充分利用項(xiàng)目前身“三村市場(chǎng)”所具有的知名度，廣泛進(jìn)行宣傳。同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目定位提出升級(jí)與創(chuàng)新概念，一方面展示項(xiàng)目超前的硬件配套設(shè)施，以此提高客戶的信心，另一方面向客戶灌輸全新的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)理念，以此吸引更多的客戶關(guān)注。2、一站式生活服務(wù)中心的主題定位推廣以打造康平片區(qū)一站式生活服務(wù)中心的主題定位來進(jìn)行推廣，以中心位置、方便快捷、大體量和豐富業(yè)態(tài)組合等方面為主要支撐點(diǎn)，塑造項(xiàng)目片區(qū)核心的整體推廣形象。3、偏重營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍組織推廣 本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體為康平片區(qū)居民，因此招商也具有一定的區(qū)域局限性，大部分客戶為居住在康平或在本地有經(jīng)營(yíng)店鋪的群體，推廣中應(yīng)偏重于現(xiàn)場(chǎng)的包裝和招商氛圍的營(yíng)造，通過各種廣告牌、橫幅、指示牌等形象識(shí)別系統(tǒng)全面包裝項(xiàng)目，以此展示項(xiàng)目，吸引客戶注意。4、以活動(dòng)帶動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)促進(jìn)整體招商 強(qiáng)調(diào)將促銷活動(dòng)作為項(xiàng)目招商的主要推廣方式，定時(shí)組織各種促銷活動(dòng)，如各種文藝節(jié)目表演、特價(jià)產(chǎn)品限時(shí)銷售等，以此帶動(dòng)市場(chǎng)內(nèi)部攤位和內(nèi)鋪的經(jīng)營(yíng)，提升市場(chǎng)人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響，以內(nèi)部帶動(dòng)外部，從而促進(jìn)項(xiàng)目整體招商推廣的進(jìn)行。六、目前招商工作的具體執(zhí)行目前市場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況不是十分理想，外圍仍有部分工程正在施工，周邊道路并未完全開通，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的全面招商產(chǎn)生一定的影響。因此建議首先進(jìn)行促進(jìn)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)，以及市場(chǎng)全面包裝、招商方案討論等工作，為市場(chǎng)整體招商全面啟動(dòng)做好準(zhǔn)備。招商部門可利用我司操作其他