2010年浙江嘉興嘉秀洲005號(hào)地塊土地獲得評(píng)估報(bào)告

浙江中原事業(yè)部 2010嘉秀洲 005號(hào)地塊土地獲得評(píng)估報(bào)告 浙江中原物業(yè)顧問有限公司鄭重聲明 本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)告僅提供給貴公司參閱，未經(jīng)貴公司書面同意，浙江中原物業(yè)顧問有限公司承諾不將本項(xiàng)目提報(bào)的內(nèi)容透露給任何第三方。 浙江中原物業(yè)顧問有限公司擁有本項(xiàng)目 相關(guān)報(bào)告 之一切權(quán)利，未經(jīng)浙江中原物業(yè)顧問有限公司書面許可，貴公司不得將其中內(nèi)容透露給任何第三方。 本報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解讀 嘉興房地產(chǎn)市場解析 項(xiàng)目區(qū)位 &四至 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品打造趨勢 09年發(fā)展小結(jié) 區(qū)域重要規(guī)劃 重點(diǎn)個(gè)案分析 土地市場分析 本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議 項(xiàng)目地塊解讀 項(xiàng)目地塊解讀 項(xiàng)目區(qū)位與四至 項(xiàng)目位于浙江嘉興秀洲區(qū)， 嘉興自古為富庶繁華之地 ，素有 “ 魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府 ” 之美譽(yù)，隨著整個(gè)長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，嘉興已經(jīng)成為了銜接浙江與上海的橋頭堡，是浙江的北大門。 項(xiàng)目本身處于嘉興老城區(qū)“秀洲新區(qū)”，周邊已成為嘉興比較集中的住宅及商品房板塊。 本案 本案 項(xiàng)目地塊解讀 項(xiàng)目區(qū)位與四至 項(xiàng)目目前周邊狀況相對(duì)凌亂； 項(xiàng)目周邊道路及通行情況，目前發(fā)展相對(duì)滯后； 項(xiàng)目周邊存在的一些老式公房影響項(xiàng)目視覺效果。 項(xiàng)目處于嘉興老城區(qū)商品房開發(fā)相對(duì)集中的區(qū)域，目前雖然周邊開發(fā)現(xiàn)狀不甚完善。但是我們有理由相信，與本項(xiàng)目沿路相望的目前正開發(fā)地塊的啟動(dòng)，將有利的帶動(dòng)項(xiàng)目本身及周邊區(qū)域的發(fā)展。 未來發(fā)展空間將有較大的提升空間。 項(xiàng)目地塊解讀 項(xiàng)目區(qū)位與四至 嘉興處于長三角地區(qū)銜接浙江、上海的門戶位置，本身的區(qū)域位置奠定了較好的發(fā)展空間。 項(xiàng)目處于這樣的宏觀區(qū)位，奠定了未來較好的發(fā)展基礎(chǔ)。 項(xiàng)目處于嘉興老城區(qū)內(nèi)，周邊已存在部分已開發(fā)的商品房小區(qū)。 對(duì)于本項(xiàng)目未來的開發(fā)帶來一定積累。 項(xiàng)目周邊目前開發(fā)情況相對(duì)堪憂，但是我們有理由相信，隨著區(qū)域的整體發(fā)展， 項(xiàng)目未來的發(fā)展空間較大。 項(xiàng)目地塊解讀 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：約 33909 規(guī)劃用地性質(zhì)：商住用地（商業(yè)不大于 10%；住宅不小于 90%） 建筑密度： 30% 容積率 本規(guī)劃要求 建筑體量引申 建筑面積構(gòu)成預(yù)估 總用地面積：約 33909 總建筑面積： 59562 商業(yè)面積（ 15%）： 8934 住宅 /酒店式公寓面積（ 85%）： 50628 車位約： 560個(gè)（商業(yè) +住宅） 項(xiàng)目地塊解讀 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，決定了項(xiàng)目本身的產(chǎn)品打造方向往小高層（無論是住宅還是酒店式公寓）與商業(yè)的綜合體方向發(fā)展。 由于項(xiàng)目本身小高層占據(jù)了相對(duì)較高（ 90%）的比重，因此，小高層未來售價(jià)的形成，直接關(guān)系到項(xiàng)目利潤的實(shí)現(xiàn)， 對(duì)于該部分的售價(jià)預(yù)期也直接關(guān)系到本項(xiàng)目獲得土地價(jià)格的上限控制。 項(xiàng)目地塊解讀 項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展趨勢 產(chǎn)品組合建議 根據(jù)開發(fā)商提供的產(chǎn)品設(shè)計(jì)初步方案，我們建議采用 “ 方案二 ” 的產(chǎn)品組合模式，一方面有利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的樹立，另一方面有利于平衡銷售回籠速度與銷售利潤的均衡實(shí)現(xiàn)。 產(chǎn)品類別 總建筑面積 單套建筑面積 占地面積 層數(shù) 層高 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑高度 住宅 （二類高層） 33120 230 460 18 144 店式公寓 17508 8 3 2 56 商業(yè) 8934 2978 3 筑密度 項(xiàng)目地塊解讀 小結(jié) 項(xiàng)目本身所處區(qū)位雖然目前存有一定瑕疵，但是從區(qū)域發(fā)展的眼光來看，其擁有一定的發(fā)展空間，但這對(duì)未來總體的開發(fā)、運(yùn)營水平有一定的要求。 項(xiàng)目主力產(chǎn)品 小高層 /高層部分未來的售價(jià)預(yù)期以及相應(yīng)的綜合定位，將直接關(guān)系到目前本項(xiàng)目獲取土地的價(jià)格控制。 我們建議以“高層住宅 +酒店式公寓 +商業(yè)”的產(chǎn)品組合模式來定位本項(xiàng)目的宏觀產(chǎn)品形態(tài)，一方面有利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)，一方面有利于平衡去化速度和銷售回籠效果。 嘉興房地產(chǎn)市場解析 市場解析 09年房市回顧 2009年階段性市場特點(diǎn) 第一階段： 2009年 23月 樓市回暖 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價(jià)漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。 2008下半年至 2009年一季度，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。 壓抑了一年多的剛性需求、諸多樓市優(yōu)惠政策，以及中國經(jīng)濟(jì)的逐步抬頭，使得 2009年春節(jié)前后，樓市出現(xiàn)明顯 “ 回暖 ” 跡象。 市場解析 09年房市回顧 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第二階段： 2009年 48月 全面井噴 嘉興房地產(chǎn)市場的反彈是由住宅市場率先起航的。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，從 4月份開始，住宅市場的活躍與第一季度相比已表現(xiàn)出明顯的不同，產(chǎn)生了質(zhì)的變化：在 08年市場低迷環(huán)境下壓抑已久的剛性需求得到迅速釋放，成交量和成交價(jià)格均呈加速上升之勢 。 在上半年成交量的大幅提高之后，作為傳統(tǒng)淡季的 7、 8兩月略有回調(diào)，但由于去年 8月成交量較低，年度同比仍有 191%的漲幅。 這表明著：觀望期正式結(jié)束，剛性需求已經(jīng)井噴 。 市場解析 09年房市回顧 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第三階段： 2009年 911月 歷史之巔 在南湖新區(qū)地王頻出之后，嘉興樓市 “ 金九銀十 ” 態(tài)勢重現(xiàn)，特別是到了十一月，成交量和成交價(jià)格達(dá)到歷史的最高點(diǎn)。根據(jù)宜居城市網(wǎng)最新備案數(shù)據(jù)顯示，今年 11月嘉興市商品房面積、金額、均價(jià)、套數(shù)全線增長， 2009年 11月嘉興市商品房銷售備案總套數(shù) 4627套，日平均成交 154套，備案面積 案金額 成交均價(jià)達(dá)到 平方米 。 同時(shí)，需求結(jié)構(gòu)也從上半年的“剛性需求”為主逐步向改善型和投資性需求轉(zhuǎn)變，需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變直接導(dǎo)致了高端項(xiàng)目的熱銷。 市場解析 09年房市回顧 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第四階段： 2009年 12月 至今 微妙過渡 從 11月份開始 ， 由于嘉興及全國房市均出現(xiàn)高漲態(tài)勢 ， 信貸開始緊縮 ， 國家明確開始打擊囤地現(xiàn)象 ， 社會(huì)開始流傳政府將有政策性收緊傳聞出現(xiàn)；由于前一階段的火爆熱銷 ， 可售房源大幅減少 ， 供應(yīng)量不足導(dǎo)致嘉興市場一手房成交量開始出現(xiàn)回落 ， 但價(jià)格仍然高居不下；二手房市場 ， 營業(yè)稅政策調(diào)整 ， 房東想持幣過年 ， 價(jià)格開始小幅跳水 。 目前房價(jià)已在歷史最高點(diǎn)，賺錢速度已經(jīng)趕不上房價(jià)上升的速度，價(jià)格泡沫集聚。 市場解析 09年房市回顧 2009年嘉興市房產(chǎn)市場主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預(yù)期 在市場回暖 、 銷售增加等因素的帶動(dòng)下 ， 今年以來嘉興房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。 前三季度 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資 同比增長 增幅分別比上半年 、 一季度提高了 中 ， 商品住宅投資 同比增長 比上半年 、 一季度分別提高了 測算表明 ， 10月份當(dāng)月 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá) 5%， 高出 9月份 連續(xù)第二個(gè)月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。 全年增速預(yù)計(jì)在 16%左右 ， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期 。 市場解析 09年房市回顧 銷售量增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增 進(jìn)入 2009年 ， 隨著市場的迅速升溫 ， 房地產(chǎn)銷售大幅增加 ， 出現(xiàn)了近年來所沒有過的“ 井噴式 ” 行情 。 前三季度 ， 嘉興商品房銷售面積 創(chuàng)自 1998年房改以來歷史同期最高水平 。 其中商品住宅銷售面積增長 93%；辦公樓銷售面積增長 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 同比增長 而去年同期是下降了 15% 市場解析 09年房市回顧 價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)上行 在成交量不斷放大的同時(shí) ， 房價(jià)也持續(xù)上漲 ， 同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正 ， 環(huán)比持續(xù)正增長 。12月份 ， 嘉興市區(qū)商品房銷售價(jià)格同比上漲 漲幅比 11月份下降 這是自年初以來 ， 房屋銷售價(jià)格連續(xù)第 6個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲 環(huán)比持續(xù)正增長 。 市場解析 09年房市回顧 2009年的嘉興樓市，為我們展示了一片價(jià)格飛速飆升、有房子不愁賣的火爆異常房地產(chǎn)盛世景象 上半年：多項(xiàng)利好政策出臺(tái) +剛性需求井噴 +經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn) 下半年：投資熱錢涌入 + 防通脹預(yù)期 + 地王 + 漲價(jià) 市場解析 區(qū)域重要規(guī)劃 滬杭高鐵 滬杭鐵路客運(yùn)專線由鐵道部、上海市、浙江省及寶鋼集團(tuán)共同出資建設(shè)，是全國鐵路快速客運(yùn)網(wǎng)和長三角城際軌道交通網(wǎng)的重要組成部分，投資估算總額 程連接上海、杭州，由上海虹橋站引出，經(jīng)松江南、金山北、嘉善南、嘉興南、桐鄉(xiāng)、海寧西、余杭南引入杭州東站，并通過聯(lián)絡(luò)線與上海站、杭州站相接，正線全長160公里，其中 87為橋梁工程，全線設(shè)車站 9座。專線設(shè)計(jì)速度目標(biāo)值為 350公里 /小時(shí)，規(guī)劃年輸送旅客為單向 8000萬人 。 市場解析 區(qū)域重要規(guī)劃 滬杭高鐵的規(guī)劃與建設(shè)，大大縮短了“嘉興 上?！?，“嘉興 杭州”的時(shí)間距離。而這種時(shí)間距離的縮短，從很大意義上加強(qiáng)了“嘉興”對(duì)于上海和杭州這兩大經(jīng)濟(jì)、旅游、文化城市的吸引力與向心力。 從本項(xiàng)目建設(shè)的周期與時(shí)間來看，項(xiàng)目建成后，高鐵已經(jīng)投入使用。一方面為項(xiàng)目吸引來自滬、杭兩地的投資客奠定了有效的基礎(chǔ)，形成了事實(shí)上的賣點(diǎn)，另一方面，也為項(xiàng)目未來吸引長期、相對(duì)穩(wěn)定的使用群體（指酒店式公寓及商業(yè)部分）奠定了有效的交通基礎(chǔ)。 市場解析 個(gè)案分析 嘉富好第坊 嘉富 好第坊項(xiàng)目總占地面積 89畝，由 積率 建筑面積建立南湖新區(qū)一站式生活藍(lán)本。 嘉富 好第坊一期 “ 怡景嘉苑 ” 為約 5萬平米高層住宅，由一幢精品小戶型公寓和 4幢高層典雅景觀住宅組成。 . 市場解析 個(gè)案分析 中港城 紫瀾別墅 項(xiàng)目規(guī)劃充分利用公園湖岸資源，營造別墅園區(qū)水系，最大化實(shí)現(xiàn)自然景觀的價(jià)值。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上， 除了充分利用外部景觀資源外，在園區(qū)內(nèi)部的景觀營造中，更以西形東韻的手法打造公園級(jí)別墅景觀。通過自然水系的引入，使“小橋流水人家”的獨(dú)特韻味貫穿各組團(tuán)之間。讓別墅真正的生長于自然生態(tài)中，更讓別墅主人的移駕一步，自有天地。 市場解析 個(gè)案分析 新亞香榭水岸 新亞 香榭水岸位于秀洲新區(qū)中央核心區(qū)域，中山路北側(cè)，東臨北郊河，西靠聚賢路，周邊有江南摩爾，秀洲區(qū)政府、新安國際醫(yī)院、秀洲學(xué)校、運(yùn)河文化長廊等基礎(chǔ)配套。項(xiàng)目占地約 100畝，總建筑面積約 15萬平方米，是嘉興首個(gè)亞熱帶奢華園林景觀社區(qū)，由加拿大麗景暢意（中國機(jī)構(gòu)）擔(dān)任景觀規(guī)劃。 市場解析 個(gè)案分析 紫園 2008年 1月 29日嘉興紫元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立，開發(fā)建設(shè) “ 紫園 ” 住宅小區(qū)，小區(qū)位于嘉興市開發(fā)區(qū)常秀街與洪殷路東南側(cè)，性質(zhì)為商住用地 ,占地面積為 69604平方米，容積率 筑密度不大于 30%，綠地比例 30%。 市場解析 個(gè)案分析 耀城廣場 耀城廣場總建筑面積 16萬平方米，集合了辦公和住宅兩用，兩棟寫字樓。主力戶型為：平層 90層 180 市場解析 個(gè)案分析 富安臻園 富安臻園是以海派經(jīng)典風(fēng)格 占地面積約 建筑面積約 積率 筑密度僅約 綠化率高達(dá)約 35。項(xiàng)目精心布局電梯花園洋房、小高層、高層和部分商業(yè)等多重業(yè)態(tài)，大手筆鋪成五大主題庭院，而且毗臨近萬方城市水景公園，成為市中心罕見的低密度海派公園住區(qū)。 市場解析 個(gè)案分析 龍盛 右岸名邸 龍盛 右岸名邸位于嘉興秀洲新區(qū)秀園路東側(cè)，東面毗鄰龍盛 華城右岸與龍盛 右岸美墅。占地面積 10萬余平方米，總建筑面積約 17萬平方米。整個(gè)社區(qū)由景觀主軸自然劃分為多層都市洋房和高層景觀公寓南北兩大主題板塊。南區(qū) “ 玫瑰園 ” 與 “ 緹香閣 ” 多層都市洋房，精心設(shè)計(jì)豐富創(chuàng)享空間，令居住感受別具一格。北區(qū) “愛琴海 ” 水韻悠然，環(huán)繞分布高層景觀公寓。 市場解析 個(gè)案分析 綜合比較 &分析 目前嘉興區(qū)域內(nèi)的在售樓盤以住宅為主力產(chǎn)品，且其所擁有體量都相對(duì)較大。 對(duì)本項(xiàng)目后市的供應(yīng)，存在一定的競爭壓力。 從在售樓盤的戶型分布及去化情況來看，小戶型產(chǎn)品的去化相對(duì)擁有一定優(yōu)勢。 這為本項(xiàng)目日后的小戶型產(chǎn)品（無論是住宅還是酒店式公寓）的去化奠定了較為有利的市場基礎(chǔ)。 目前嘉興市場在售樓盤的價(jià)格同質(zhì)化現(xiàn)象相對(duì)集中，住宅類產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間主要集中在 65008000元 / 的水平中。而隨著后市以及相應(yīng)規(guī)劃的落實(shí)， 我們認(rèn)為對(duì)于本項(xiàng)目的售價(jià)仍存在保守樂觀的空間。 市場解析 土地市場分析 近期土地掛牌信息 編號(hào) 土地位置 土地面積 用途 規(guī)劃指標(biāo) 出讓年限 掛牌起始價(jià) 保證金 （） 容積率 建筑密度 綠地率 （年） （元 / ） （萬元） 2010嘉秀洲 秀洲區(qū)王店鎮(zhèn)，花園路東側(cè)，規(guī)劃道路北側(cè) 21035 商住 30% 30% 40/70 920 387 2010嘉秀洲 秀洲區(qū)油車港鎮(zhèn)，天星路南側(cè)，規(guī)劃道路東側(cè) 47106 商住 30% 30% 40/70 840 791 2010嘉秀洲 秀洲新區(qū)，東升西路北側(cè)、興港路東側(cè)、木橋港西側(cè) 51084 商辦 30% 25% 40 980 1000 2010嘉秀洲 秀洲工業(yè)區(qū)，乍嘉蘇高速公路西側(cè)，中山西路南側(cè) 31725 工業(yè) 45% 20% 50 350 222 2010嘉秀洲 秀洲新區(qū)，殷秀路南側(cè)、聚賢路東側(cè) 33909 商住 30% 30% 40/70 1590 1078 2010嘉秀洲 秀洲區(qū)新塍鎮(zhèn)，興鎮(zhèn)路南側(cè)（原浙江東泰源車輛配件有限公司地塊） 16293 工業(yè) 30% 10% 20% 50 345 112 框中標(biāo)注為本地塊 市場解析 土地市場分析 近期成交土地信息 受讓方 土地范圍 出讓面積 用途 成交價(jià)格 掛牌價(jià)格 土地溢價(jià)率 （） （元 / ） （元 / ） % 浙江大樹置業(yè)股份有限公司 東到昌盛路，南到文博路，西到秀水學(xué)院用地，北至新橋港 34855 商住 4830 2925 江翔鴻實(shí)業(yè)有限公司、陳正華、沈豐平、姚松良 東至云溪南路，南至廣益路，西至云東路，北至向陽街 辦 13350 3040 至空地，南至廣益路，西至云溪南路，北至向陽街 辦 9940 3030 北京、劉小陽 油車港鎮(zhèn)，天星路南側(cè)，規(guī)劃道路東側(cè) 47106 商住 2120 840 店鎮(zhèn)，花園路東側(cè)，規(guī)劃道路北側(cè) 21035 商住 1880 920 興市中正置業(yè)有限公司 南湖區(qū)鳳橋鎮(zhèn)新康路北側(cè)，育才路西側(cè) 4438 商住 1950 660 于 2009年整個(gè)中國“瘋狂”的房地產(chǎn)市場，嘉興近期成交土地的溢價(jià)率也明顯上升，“地王”頻現(xiàn)， 這一點(diǎn)是我們在 2010年新的市場環(huán)境下拿地需要注意的，應(yīng)撇除其中的“市場追漲”因素。 市場解析 土地市場分析 嘉興地區(qū)近期掛牌的土地（包含本項(xiàng)目）的初始價(jià)格已明顯提升，一方面是市場正常的成長因素，另一方面與 2009年整個(gè)房地產(chǎn)市場的“飆漲”有直接關(guān)系。 從近期已成交土地的情況來看，溢價(jià)率明顯高出正常水平，這需要我們引起重視，不盲目追漲，撇除其中的特殊市場因素。 對(duì)于本項(xiàng)目土地獲得的價(jià)格測算來看，我們還應(yīng)回到本原，通過“產(chǎn)品 穩(wěn)定的預(yù)期 綜合成本控制”這條綜合執(zhí)行線來可觀的評(píng)價(jià)。 本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議 開發(fā)成本預(yù)估 1 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量基數(shù) 單位價(jià)格 合計(jì) 測算依據(jù) (萬 (元 / （萬元） （一） 土地成本 1 樓板價(jià) （二） 前期開發(fā)費(fèi) 1 地質(zhì)勘查、地形修測費(fèi) 2 設(shè)計(jì)費(fèi)用 43 其 住宅和酒店式公寓 40 中 商業(yè) 60 3 臨時(shí)水、電費(fèi) 20 4 施工圖審圖費(fèi) 2 5 規(guī)劃、施工執(zhí)照費(fèi) 1 6 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi) 3 7 住宅管理費(fèi) 6 8 環(huán)境影響評(píng)估費(fèi) 2 9 衛(wèi)生防疫管理費(fèi) 1 10 粘土磚專項(xiàng)基金 1 （三） 配套費(fèi)用 686 1 城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 320 2 紅線內(nèi)供電配套費(fèi) 172 3 供水配套費(fèi) 4 供水道路排管工程費(fèi) 22 5 燃?xì)馀涮踪M(fèi) 本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議 開發(fā)成本預(yù)估 2 6 燃?xì)馐覂?nèi)排管費(fèi) 10 7 電話通訊工程費(fèi) 20 8 有線電視 20 9 小區(qū)安全保衛(wèi)等智能化費(fèi)用 30 10 綠化景觀、道路圍墻 50 （四） 工程建安費(fèi)用 1 工程建筑安裝費(fèi) 其 小高層 1800 中 商業(yè) 1200 2 新型墻體保溫費(fèi) 27 3 工程監(jiān)理費(fèi) 30 4 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 2 5 沉降觀測費(fèi) 2 （五） 后期測試管理費(fèi) 32 1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補(bǔ)貼費(fèi) 15 2 衛(wèi)生防疫測檢費(fèi) 2 3 避雷監(jiān)測費(fèi) 2 4 環(huán)境監(jiān)測費(fèi) 5 5 室內(nèi)空氣檢測費(fèi) 3 6 沉降觀測費(fèi) 2 7 竣工規(guī)劃測量費(fèi) 2 8 竣工檔案編制費(fèi) 1 （六） 其它費(fèi)用 本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議 開發(fā)成本預(yù)估 3 1 管理費(fèi)用 總銷金額的 暫按住宅 /酒店式公寓 7000元 / ；商業(yè)11000元 / 計(jì)算 2 不可預(yù)見費(fèi)用 同上 （七） 銷售期間費(fèi)用 1 房屋產(chǎn)權(quán)籍費(fèi) 其 房地產(chǎn)勘丈、測繪、登記 2 中 交易手續(xù)費(fèi) 3 地形圖修測費(fèi) 2 住宅維修基金 數(shù) 1295的 4% 2 銷售推廣費(fèi)用 其 銷售費(fèi)用 銷金額的 2% 中 廣告費(fèi) 銷金額的 1% 3 銷售稅費(fèi) 其 銷售稅金及附加 銷金額的 中 土地增值稅 銷金額的 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 00 按 100元 / 計(jì)算 （八） 項(xiàng)目總成本 處的 “ 總成本 ” 指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的靜態(tài)成本（暫不包含土地成本） 本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議 項(xiàng)目方案損益分析 1 住宅銷售價(jià)格（元 / ） 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 2 住宅銷售面積（） 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 3 商鋪銷售價(jià)格（元 / ） 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12000 12500 13000 4 商鋪面積（） 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 5 銷售總收入（萬元） 40406 41901 43397 44892 46388 47883 49378 50874 52369 6 工程造價(jià)（萬元） 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 7 銷售期間費(fèi)用（萬元） 1212 1257 1302 1347 1392 1436 1481 1526 1571 8 營業(yè)稅及附加（萬元） 2855 2960 3066 3172 3277 3383 3489 3594 3700 9 期望毛利（ 15%）（萬元） 6061 6285 6510 6734 6958 7182 7407 7631 7855 10 土地成本（拍賣價(jià)）（萬元） 13191 14312 15432 16553 17673 18794 19915 21035 22156 11 每畝單價(jià) (1)（萬元 /畝） 150 162 175 188 200 213 226 238 251 12 成本總計(jì)（總投資） 34345 35616 36887 38158 39429 40700 41972 43243 44514 13 稅前利潤（萬元） 6061 6285 6510 6734 6958 7182 7407 7631 7855 14 所得稅（萬元） 2000 2074 2148 2222 2296 2370 2444 2518 2592 15 稅后利潤（萬元） 4061 4211 4361 4512 4662 4812 4963 5113 5263 注：工程造價(jià)前期開發(fā)費(fèi)用配套費(fèi)用工程建安費(fèi)用 后期測試管理費(fèi)其他費(fèi)用 上述分析是土地拍賣價(jià)隨銷售價(jià)格的變化而變化。 為方便決定拍賣價(jià)時(shí)進(jìn)行對(duì)比分析，再進(jìn)行下列動(dòng)態(tài)分析，即控制毛利（稅前利潤）來決定土地拍賣價(jià)。政府明確需分?jǐn)偟目铐?xiàng)已列入工程成本，表中的土地拍賣價(jià)不再包含上述款項(xiàng)，但包括契稅。 本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議 售價(jià)、土地價(jià)格和投資回報(bào)率對(duì)比 1 住宅銷售價(jià)格 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 商鋪銷售價(jià)格 9000 9500 10000 10