上海市康橋工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告.doc

上海市康橋工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告本項(xiàng)目位于上海市康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，因此我們有必要對(duì)上海市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況、工業(yè)區(qū)工業(yè)用房情況作一個(gè)了解，以便我們分析所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和確定將來(lái)的顧客群。一、上海市現(xiàn)代工業(yè)園概況一）主要經(jīng)濟(jì)園區(qū)分布上海市規(guī)劃了“1+3+9”工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃 ，之前由于康橋工業(yè)區(qū)屬于市級(jí)工業(yè)園區(qū)，因此在規(guī)模、知名度以及受重視程度上可能弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。但由于新區(qū)的擴(kuò)展，浦東康橋工業(yè)園和張江工業(yè)園的合并，迪斯尼樂(lè)園的開工建設(shè)，康橋?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。圖：上海市主要工業(yè)園分布從工業(yè)區(qū)的地理分布來(lái)看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個(gè)區(qū)域，各有3-4個(gè)工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1個(gè)工業(yè)區(qū)。二）各大工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色表1：上海市各工業(yè)園區(qū)主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)張江高科技園區(qū)微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、銀行卡產(chǎn)業(yè)等金橋出口加工區(qū)電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軌道交通等機(jī)電設(shè)備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)上海化學(xué)工業(yè)區(qū)石油化工、精細(xì)化工、化工新材料臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車、重大和中型設(shè)備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū)汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設(shè)備青浦工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織及新材料、精密機(jī)械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū)電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細(xì)化工莘莊工業(yè)區(qū)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、新型材料及加工業(yè)上海市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設(shè)備制造、機(jī)械裝備、輸配電設(shè)備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū)金屬材料、有機(jī)材料及復(fù)合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū)汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)、機(jī)械加工金山工業(yè)區(qū)化學(xué)制品業(yè)及精細(xì)化工、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、建筑材料制造業(yè)崇明工業(yè)園區(qū)食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)星火開發(fā)區(qū)精細(xì)化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料紫竹科技園微電子、光電子、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、新材料和研發(fā)培訓(xùn)二、總部經(jīng)濟(jì)概述一）什么是總部經(jīng)濟(jì)首次在國(guó)內(nèi)理論界提出“總部經(jīng)濟(jì)”概念是北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)趙弘。他認(rèn)為，總部經(jīng)濟(jì)是指某些區(qū)域因?yàn)槟承┨赜械臈l件，吸引跨國(guó)公司或者大型企業(yè)的總部在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過(guò)各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱“亞總部經(jīng)濟(jì)”。由相對(duì)于全國(guó)性總部而言的地方性二級(jí)經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的重要樞紐和平臺(tái)。二）企業(yè)入駐總部基地所關(guān)注的因素任何一個(gè)地區(qū)在設(shè)立總部基地的時(shí)候都必須要考慮自身的條件，是不是有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可能性，那些因素是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進(jìn)入。1、政治環(huán)境總部作為一家公司的核心機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)著整個(gè)企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機(jī)構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感的部門。如果入駐城市政局不夠穩(wěn)定，出現(xiàn)政治動(dòng)亂或戰(zhàn)爭(zhēng)威脅，那么跨國(guó)公司將遭受不可估量的損失。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件地區(qū)總部問(wèn)題的調(diào)查結(jié)果顯示，基礎(chǔ)設(shè)施條件是跨國(guó)公司地區(qū)總部選址時(shí)考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素?？偛孔鳛楣驹O(shè)在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少?zèng)Q策和管理過(guò)程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)及其變化趨勢(shì)，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時(shí)性對(duì)企業(yè)的決策至關(guān)重要，因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進(jìn)程也是公司總部選址考慮的重點(diǎn)。同時(shí)，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要一系列與人員流動(dòng)與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而對(duì)國(guó)際航空港、高速公路網(wǎng)、國(guó)際飯店設(shè)施、國(guó)際會(huì)議展覽中心等設(shè)施有較高要求。3、區(qū)位條件地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營(yíng)支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時(shí)格外重視地區(qū)的中心性。即要求所選地區(qū)盡可能是：（1）地理位置的中心物理的距離中心（2）交通中心時(shí)間的距離中心（3）經(jīng)濟(jì)中心（4）職能中心一體化區(qū)域超國(guó)家機(jī)構(gòu)的集中地（5）子公司分布的中心等等。此外，地區(qū)市場(chǎng)的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。4、政策與制度環(huán)境東道地區(qū)對(duì)入住公司營(yíng)運(yùn)的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實(shí)施。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問(wèn)題。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：較低的市場(chǎng)準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進(jìn)出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進(jìn)出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務(wù)等。5、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD）。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、會(huì)計(jì)、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。6、人力資源條件總部的核心職能是促進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個(gè)企業(yè)的最高機(jī)構(gòu)，使企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營(yíng)管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求的高素質(zhì)人才供應(yīng)。三）上海發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性上海處在全國(guó)改革開發(fā)的大環(huán)境之下，并站在全國(guó)的最前列，享受著國(guó)家給與的各項(xiàng)優(yōu)惠政策?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展是大城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，而上海已經(jīng)具備了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的必備條件。1、優(yōu)越的地理位置上海地處長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的最前沿，擁有航空，鐵路，水運(yùn)和陸上交通全方位的交通體系，是華東地區(qū)交通和物流的樞紐；其航空港和海港是對(duì)外交流的主要渠道，使上海始終保持著和世界前沿的同步。2、優(yōu)越的政策、完善的制度、高效的政府上海政府辦事效率高，行為規(guī)范，執(zhí)行政策富有創(chuàng)造性和靈活性，政府戰(zhàn)略和管理形象好。企業(yè)形象和管理效益也較好，企業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)，排在第七位。管理技術(shù)和水平較高，產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量很好，經(jīng)濟(jì)效益也較好，企業(yè)激勵(lì)和約束機(jī)制需要進(jìn)一步完善。3、完善的基礎(chǔ)設(shè)施市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對(duì)外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，名列全國(guó)之首。上海東臨太平洋，居中國(guó)東海岸線中點(diǎn)，處長(zhǎng)江入海口，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)：自然區(qū)位交通便利度指數(shù)、經(jīng)濟(jì)腹地GDP與全國(guó)比重、城市在區(qū)域中的優(yōu)勢(shì)度指數(shù)均居全國(guó)第一。上海的環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力名列第四位，城市環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境舒適度和自然環(huán)境優(yōu)美度都比較好，尤其是城市建筑景觀優(yōu)美，擁有許多著名的風(fēng)格各異的標(biāo)志性建筑、商業(yè)街、廣場(chǎng)。4、豐富的人力資源一方面，上海擁有復(fù)旦、上海交大、同濟(jì)等眾多著名高校，每年為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展輸出大批優(yōu)秀人才；另一方面，上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)文化中心，吸引了全國(guó)各地眾多優(yōu)秀人才，所以上海是華東地區(qū)乃至全國(guó)的人力資源儲(chǔ)備中心。5、制造業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的升級(jí)2004年上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）7450.27億元，比上年增長(zhǎng)13.6%。二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為50.8%和47.9%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)伴隨著上海確立金融中心，航運(yùn)中心的努力而獲得了快速的發(fā)展，這些都為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做好了準(zhǔn)備。6、廣闊的市場(chǎng)2004年上海實(shí)現(xiàn)人均GDP達(dá)到55306元，人均可支配收入也達(dá)到了16683元，全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額2454.61億元，在上海所輻射的長(zhǎng)三角范圍內(nèi)2004年社會(huì)消費(fèi)品零售總額已經(jīng)突破8000億。這樣廣闊的市場(chǎng)，一定是眾多企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地。三、上?？偛拷?jīng)濟(jì)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱區(qū)位規(guī)模 容積率開發(fā)進(jìn)度單體建筑面積售價(jià)備注 名企公館松江泗涇130畝 （115套）1.45600-1400平7300元送電梯和車位，需地鐵短駁總部一號(hào)閔行都會(huì)路2338號(hào)250畝 （88棟）1.3一期900-2600平15000元送電梯創(chuàng)研智造康橋秀浦路3188弄 一期售罄800-1500平9000元二期蓄水上河商務(wù)園南匯南蘆公路193號(hào)一期150畝（114棟）0.47一期尾盤500-600平（含地下）480-600萬(wàn)/套地下計(jì)算面積上海總部灣康橋秀浦路2500弄 0.7一期售罄一期13000-14000元，15000元二期蓄水，一期以貿(mào)易公司為主浦江智谷閔行浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路1188號(hào)一期8800元租金1.8元/平*天聚誠(chéng)商務(wù)廣場(chǎng)康橋秀浦路399號(hào)租金3元/平*天亞太-興業(yè)城南翔 100畝 （80棟）440-1038平5000底層挑高6.3米，頂層住宅私人空間星月-大業(yè)領(lǐng)地松江大學(xué)城180畝 （88套）1400-2500平6000溫州投資+環(huán)境和建筑投入帶來(lái)效益三、項(xiàng)目進(jìn)展一）新浦東7+1布局“7+1”布局分為兩部分。一部分是產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃方面，主要有：上海綜合保稅區(qū)板塊，包括外高橋保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)和浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)，是上海國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的主要載體；上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊，包括重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)和主產(chǎn)業(yè)區(qū)等，重點(diǎn)布局海洋工程、大型船用曲軸、石油平臺(tái)、發(fā)電機(jī)組等高端制造、極端制造產(chǎn)業(yè)；陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)板塊，是上海國(guó)際金融中心建設(shè)的主要載體；張江高科技園區(qū)板塊，把張江與康橋、國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)等整合在一起，將成為浦東一個(gè)新的重要增長(zhǎng)極；金橋出口加工區(qū)板塊，把金橋與南匯工業(yè)園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)整合在一起，將形成一個(gè)先進(jìn)制造業(yè)組團(tuán)，北部主要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，制造業(yè)往南部轉(zhuǎn)移，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展梯度；臨港主城區(qū)板塊，