公租房調(diào)查報(bào)告.docxVIP

南京公共租賃房的調(diào)查分析與建議Investigative Analysis & Suggestion on Public RentalHousing of Nanjing City調(diào)查背景及目的公共租賃房一次首次出現(xiàn)于2009年3月5日溫家寶總理所做的政府工作報(bào)告中，其中提出要積極發(fā)展公共租賃住房，在2009年3月11日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)齊驥指出，公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租。2010年底，南京市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口510.59萬(wàn)人，人口密度超過(guò)1215人每平方公里，列上海、廣州、北京之后的全國(guó)第四位。外來(lái)務(wù)工人員占22%左右，大學(xué)生占10%左右。這些特征使南京市解決中低收入群體的住房問(wèn)題成了一項(xiàng)亟待解決的重大民生問(wèn)題。公共租賃住房是指由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。新職工的階段性住房支付能力不足，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也急需改善，公共租賃住房是解決夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品，是滿足城市中等偏下收入家庭基本需求的重要舉措其對(duì)城市留住人才，提高競(jìng)爭(zhēng)力有較大作用。本文以南京市公租房的實(shí)地調(diào)查為依據(jù)，分析公租房設(shè)計(jì)和具體實(shí)施手段中存在問(wèn)題，并從制度規(guī)范、融資、租金水平、選址、配套設(shè)施建設(shè)等方面提出建議。一、 南京市公共租賃住房建設(shè)概況在2010年8月11日，江蘇出臺(tái)關(guān)于大力發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見明確江蘇省公共租賃住房的保障對(duì)象是家庭人均收入在當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖?0%左右，具體條件由城市人民政府確定；新就業(yè)人員是指大中專學(xué)歷、工作不滿5年并在城市有穩(wěn)定職業(yè)的人員；外來(lái)務(wù)工人員是指在城市有穩(wěn)定職業(yè)，并在就業(yè)地居住一定年限的非就業(yè)地戶籍的人員，于同年，8月19日開展公共租賃住房設(shè)計(jì)競(jìng)賽，9月10日南京首個(gè)大規(guī)模公共租賃住房小區(qū)設(shè)計(jì)方案出爐。歷經(jīng)3年多的建設(shè)，于2013年9月開始逐步將南京岱山、上坊、花崗、丁家莊四大保障房片區(qū)即將交付老百姓手中，四大片區(qū)保障房項(xiàng)目總用地面積約6平方公里，總建筑面積約966萬(wàn)平方米，其中保障房地塊總建筑面積835萬(wàn)m2。建成后可提供各類保障性住房8.28萬(wàn)套。南京市是我國(guó)住房保障工作做得較好的城市之一，其住房保障工作規(guī)劃合理、目標(biāo)明確、規(guī)章條理清晰，信息公開，工作開展順利。2013年新開工5040套，基本建成9510套。二、實(shí)地調(diào)研2.1調(diào)研方法采取了訪談法和發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷兩種形式，調(diào)研小組將進(jìn)行三次訪談，對(duì)象為公共租賃住房小區(qū)的物業(yè)管理人員，和小區(qū)的兩戶，來(lái)訪談家庭基本情況、住宅基本評(píng)價(jià)、戶型改造意見和規(guī)劃布局。2.2實(shí)地調(diào)研對(duì)象本次調(diào)研對(duì)象為：江寧民心公寓位于江寧區(qū)九龍湖板塊，占地61畝，建筑面積13萬(wàn)平方米，包括6幢高層住宅1800套以及配套服務(wù)用房。小區(qū)共有5種套型，面積從41平方米到61平方米不等。作房間內(nèi)部裝修一新，基本生活設(shè)施一應(yīng)俱全，真正實(shí)現(xiàn)了拎包入住。小區(qū)周圍的配套設(shè)施齊全；交通非常便利。民心公寓公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)為11元/平方米/月。2.3統(tǒng)計(jì)分析方法本文運(yùn)用了靜態(tài)比較分析方法和分組分析方法，其中著重于運(yùn)用分組分析方法，無(wú)論是采用了兩種調(diào)研方法及對(duì)象；還是在設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷是用年齡、身份、收入、區(qū)域?qū)⒄{(diào)研對(duì)象的分組。三、調(diào)查分析 3.1市民對(duì)公共租賃住房的基本認(rèn)識(shí)絕大部分人知道公共租賃住房的存在，人們對(duì)公共租賃住房知曉率很高。 3.2公共租賃住房改善民眾的居住條件。數(shù)據(jù)顯示：在公共租賃住房能給民眾居住條件帶來(lái)的眾多變化中，最為突出的要數(shù)它低于住房市場(chǎng)租金的價(jià)格比例高達(dá)88%，這說(shuō)明人們選擇住房的首要考慮因素是價(jià)格條件；其他公共租賃住房能給民眾帶來(lái)變化的比例都超過(guò)50%。3.3申請(qǐng)公共租賃住房的條件限制很多，不容易達(dá)到申請(qǐng)要求。數(shù)據(jù)顯示：在眾多的限制條件中，排在首位的限制條件是輪候家庭太多，比例為72%，這是主要限制條件，物以稀為貴；其次是申請(qǐng)條件太苛刻，其限制條件多，具有南京市市區(qū)常住戶口滿5年；家庭人均年收入低于上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80%的家庭；人均住房建筑面積在15平方米以下。不容易申請(qǐng)，這是我國(guó)基本國(guó)情和經(jīng)濟(jì)條件決定的，需要做的只是宣傳好。讓真正需要的人積極申請(qǐng)。3.4大部分認(rèn)為公共租賃住房最大的受益者是并不需要的群體，其次才是那些真正需要公共租賃住房的人群。數(shù)據(jù)顯示：大眾認(rèn)為公共租賃住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%，這在所有的受益者中比例最大，其次才是那些真正需要公共租賃住房的人群，這在一定程度上諷刺了社會(huì)黑暗的現(xiàn)實(shí)，人們對(duì)社會(huì)不公的不滿。3.5人們對(duì)公共租賃住房的選擇主要取決于其配套設(shè)施的建設(shè)和它是否交通方便。數(shù)據(jù)顯示：配套設(shè)施，地理位置，套型結(jié)構(gòu)是人們選擇的主要考慮因素，比例都過(guò)了60%，其中因?yàn)楦鱾€(gè)公共租賃住房的性價(jià)比差不多，所以租金水平不是主要因素，其中配套設(shè)施高達(dá)78%。我國(guó)可以考慮將現(xiàn)有土地儲(chǔ)存變成這種公共租賃住房?jī)?chǔ)存，到一定時(shí)期也可賣出，而這些租房住戶有了一定能力也可買進(jìn)，那就需要它在選址和配套設(shè)施的滿足上基本上和商品房一致。3.6大部分表示會(huì)選擇公共租賃住房居住。數(shù)據(jù)顯示：有81%的人表示會(huì)選擇公共租賃住房租住，只有19%表示不會(huì)選擇公共租賃住房租住，按我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速率，30%的城鎮(zhèn)人口都需要一定的住房保障，申請(qǐng)公共租賃住房不易達(dá)到的因素之一，申請(qǐng)的人多，房源少，供求矛盾怎家了人們申請(qǐng)的困難。所以政府還是要積極籌集資金和房源，并建立公開透明的平臺(tái)和輪候制度。3.7公租房的面積和戶型 有13%的人期望30平米以下，30到40平米的有27%，40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。有44%的人選擇2室2廳，42%選擇2室一廳，8%選擇單套間，選擇1室1廳有5%，選擇3室1廳的僅為1%。數(shù)據(jù)分析：在建設(shè)公租房時(shí)30到50平米，戶型選擇上2室2廳和2室1廳是最優(yōu)選擇，但是在條件許可的情況下，可以少量建設(shè)在面積上少于30平米，多于50平米；戶型上的1室一廳和單套間，因?yàn)?多樣化，才能盡可能滿足需求和提高效用。3.8公租房的租金水平和交通 有78%的人認(rèn)為可以接受到市區(qū)公共交通車程在40分鐘以內(nèi)，只有22%的人可以接受40分鐘以上的車程。 有40%的人認(rèn)為租金為同類房屋的50%-60%，41%的認(rèn)為租金為同類房屋的60%-70%，10%的人認(rèn)為50%以下，只有9%的認(rèn)為應(yīng)是70%以上。 數(shù)據(jù)分析：對(duì)于租金水平，大多數(shù)政府估計(jì)只能承擔(dān)到50%-70%，至于租金建議，后文有詳細(xì)闡述；交通時(shí)間就提出了選址問(wèn)題，既然要建公租房這一社會(huì)公益性項(xiàng)目，就要以人為本，選較好地段。3.7民心公寓的整體滿意度總體滿意度是對(duì)住宅基本的評(píng)價(jià)，其為建筑類包括室內(nèi)裝修的改善意向、規(guī)劃布局和物業(yè)管理不同選項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示：總體看民心公寓的滿意度為45%，在不滿意的項(xiàng)目中，物業(yè)和規(guī)劃設(shè)計(jì)占的比例較高，民心公寓最不滿意的排序?yàn)橹車惋嫼蛫蕵?lè)設(shè)施太少，樓板和門窗縫隔音效果差，陽(yáng)臺(tái)面積不夠，最滿意的排序?yàn)榻煌ǚ奖?，朝向和采光均較好。無(wú)疑，物業(yè)管理模式是保障房后期應(yīng)考慮的首要問(wèn)題。四、關(guān)于公租房的建議4.1加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)規(guī)劃，總體的分布，用地規(guī)模，配建比例，配套設(shè)施，總之要建立起規(guī)范的體系。4.2加大公共租賃住房的投放力度，打破戶籍限度，使之沒(méi)有城鄉(xiāng)差別性住房的主體力量，4.3采取多方法的融資，因公共租賃住房其福利性的特點(diǎn)，決定其與一般商品房?jī)r(jià)值取向性的不同，尤其體現(xiàn)在公共租賃住房開發(fā)建設(shè)過(guò)程中融資渠道的單一化，特別是當(dāng)前依賴于財(cái)政撥款社會(huì)保障等純政策性資金的投入，使得融資過(guò)程呆滯化、僵硬化。國(guó)際上，現(xiàn)在有REITs、BOT、PFI、PPP、PIPP模式，房地產(chǎn)證券化、住房保障稅、委托，聯(lián)合租賃模式、項(xiàng)目融資等，我國(guó)應(yīng)財(cái)政撥款建立公共租賃住房專項(xiàng)資金，從住房公積金中提取適當(dāng)比例轉(zhuǎn)化成住房風(fēng)險(xiǎn)基金，建立公益基金，引入房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，市場(chǎng)化融資，建立資金循環(huán)系統(tǒng)。4.4從群眾需求出發(fā)來(lái)規(guī)劃選址和配套，建立可持續(xù)性的混合社區(qū)，高度重視公共租賃住房的基礎(chǔ)配套建設(shè)，真正方便居民。可以與中高檔商品房混建，配套商業(yè)、文化、醫(yī)療設(shè)備，避免產(chǎn)生城市“貧民窟”。形成持續(xù)性的貧民文化循環(huán)。4.5公共租賃住房租金設(shè)置，公共租賃住房租金水平，因由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力，但實(shí)踐中，以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，在香港，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就建立了市民收入聯(lián)動(dòng)機(jī)制，即市民家庭年收入與公共租賃住房年租金有一定倍數(shù)。4.6建立科學(xué)的準(zhǔn)入門檻和退出機(jī)制，并加強(qiáng)監(jiān)管。 五、結(jié)語(yǔ)公共租賃住房規(guī)劃建設(shè)是當(dāng)前我國(guó)城市化發(fā)展面臨的一大問(wèn)題，我國(guó)保障性住房建設(shè)長(zhǎng)期滯后，新加坡已滿足了80%的人口居住問(wèn)題，香港30%的貧困家庭也實(shí)現(xiàn)了有住房，2010年，正式發(fā)布了關(guān)于加快發(fā)展公共租賃房的指導(dǎo)意見，使城市“夾心層”有房子住，所以借鑒別國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，公共租賃住房的建設(shè)不是觀望房?jī)r(jià)，而是一個(gè)長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略。六、參考文獻(xiàn)【1】郭其林 公共租賃住房是解