商業(yè)地產(chǎn)--資避風(fēng)港-未來主戰(zhàn)場.doc

商業(yè)地產(chǎn)：投資避風(fēng)港 未來主戰(zhàn)場2010年10月21日08:16國際金融報(bào)盧元強(qiáng)我要評(píng)論(0) 字號(hào)：T|T 現(xiàn)在正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，此時(shí)市場更需要商業(yè)市場來帶動(dòng)，把握好整體房地產(chǎn)市場發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅市場的平衡關(guān)系，還將在某種程度上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市形象的整體提升新一輪樓市調(diào)控再次襲來，受政策影響，住宅市場依然延續(xù)低迷現(xiàn)狀。然而，與其形成鮮明對(duì)比的是，寫字樓市場升溫迅速，成交量不斷增加：月前兩周，北京寫字樓市場“小試牛刀”，展示量價(jià)齊升的大好開局，而以金貿(mào)中心為代表的綜合體寫字樓因價(jià)值點(diǎn)突出受到眾多企業(yè)的關(guān)注。投資避風(fēng)港目前，多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的諸多跡象顯示，繼二季度持續(xù)回暖后，北京寫字樓市場繼續(xù)保持上行趨勢。從寫字樓檔次變化來看，中、高檔寫字樓快速增多，銷售價(jià)格也在不斷攀升。進(jìn)入月以來，北京住宅市場歷經(jīng)兩次大的調(diào)控政策影響，市場呈現(xiàn)觀望態(tài)勢，而縱觀寫字樓市場，持續(xù)前個(gè)月的強(qiáng)勁勢頭，整體表現(xiàn)依舊可圈可點(diǎn)，來自各行各業(yè)強(qiáng)有力的辦公需求，使得市場空置率進(jìn)一步下降。在對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)地產(chǎn)全面回暖的過程中，綜合體寫字樓項(xiàng)目正在扮演著越來越重要的角色。投資怎樣的寫字樓升值潛力更大？專家認(rèn)為，投資寫字樓不僅要首選地段，還要查看這些寫字樓周邊環(huán)境以及硬件設(shè)施。據(jù)金貿(mào)中心5A純寫負(fù)責(zé)人透露，目前已有數(shù)家世界500強(qiáng)企業(yè)和國字頭企業(yè)，正在操作整購項(xiàng)目中獨(dú)棟寫字樓事宜，而項(xiàng)目中的散售部分也成為金融街“置換計(jì)劃”中外遷高端產(chǎn)業(yè)的爭奪焦點(diǎn)，大部分房源正處于深度洽談階段。價(jià)值磐石城市綜合體作為一種新興的物業(yè)業(yè)態(tài)，為北京的城市發(fā)展、城市定位及商業(yè)發(fā)展等創(chuàng)造了無限的機(jī)遇，無論投資力度還是GDP增長等各方面的拉動(dòng)都效果顯著。某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)資深人士表示：“多種業(yè)態(tài)組合而成，集商業(yè)、辦公、公寓、住宅等功能于一體的城市綜合體，風(fēng)靡中國大中城市已成為大趨勢。城市綜合體的發(fā)展熱潮，帶來了全新的寫字樓發(fā)展模式，綜合體寫字樓已成為一股新的商務(wù)力量。寫字樓、住宅和商業(yè)，是一種相互補(bǔ)益的物業(yè)形態(tài)，都會(huì)為對(duì)方帶來旺盛的人氣和商氣?！币晕挥谖鞫h(huán)核心地段的金貿(mào)中心城市綜合體為例，占據(jù)西二環(huán)與北二環(huán)交匯處金角之位，優(yōu)越稀缺的地段，更因?yàn)槭兄行牟疬w成本和難度越來越高，未來難有同類產(chǎn)品問世。良好的長期穩(wěn)定投資回報(bào)，受經(jīng)濟(jì)周期影響小，中長期穩(wěn)定。如香港李嘉誠等大地產(chǎn)商為了抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)，均會(huì)保有一半左右經(jīng)營、租賃性物業(yè)。市場所趨就商業(yè)地產(chǎn)來講，北京已從傳統(tǒng)單一的零售型百貨業(yè)態(tài)，向城市綜合體，以及購物中心為主體的業(yè)態(tài)形式上轉(zhuǎn)變，更突出城市功能性、復(fù)合型模式，在某種程度上要比住宅來得更加持續(xù)、更有力度和擴(kuò)張性，住宅地產(chǎn)開發(fā)靠的是主體，現(xiàn)在市場緊縮，國家金融政策及房地產(chǎn)泡沫，都會(huì)影響其發(fā)展。在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，現(xiàn)在正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，此時(shí)市場更需要商業(yè)市場來帶動(dòng)，把握好整體房地產(chǎn)市場發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅市場的平衡關(guān)系，還將在某種程度上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市形象的整體提升。從某種意義上來說，綜合體寫字樓已逐步明確了未來商業(yè)投資的前進(jìn)趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，投資寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目，綜合體寫字樓租金回報(bào)率更高。位于西二環(huán)的金貿(mào)中心項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢明顯，四線地鐵交集，網(wǎng)狀交通體系配套完善。盡管目前住宅市場仍是投資的主流，但一些有眼光的投資者，已經(jīng)逐漸把目光投向了綜合體的寫字樓市場?！狙由扉喿x】綠色世博促商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力第三屆偉俊礦業(yè)（舊）與地產(chǎn)論壇上海召開 本報(bào)記者 潘潔發(fā)自上海10月20日，第三屆卓越金融與地產(chǎn)論壇在上海交大安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院舉行。本次峰會(huì)以“綠色世博商業(yè)地產(chǎn)與城市生活”為主題。論壇上，國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)人士、世博相關(guān)負(fù)責(zé)人為大家奉上了一場思想“盛宴”?！熬G”色染遍世博園綠色、低碳，是本屆世博會(huì)的一個(gè)主題。在主題演講中，上海世博會(huì)主題館、城市未來館負(fù)責(zé)人俞力表示，許多場館以各種方式，展示了自己對(duì)后工業(yè)時(shí)代綠色、低碳生活的憧憬和暢想。“比如世博會(huì)的場館建筑大多選取生物、再生材料，場館供能普遍采用了太陽能、風(fēng)能等清潔能源，比一般的建筑平均節(jié)能60%至70%?！彼挠^點(diǎn)得到了世博會(huì)零碳館館長陳碩的贊同。他說，最有代表性的，是位于最佳城市實(shí)踐區(qū)的英國倫敦零碳館?！傲闾拣^不需使用任何傳統(tǒng)的能源，而是由太陽能供電，由風(fēng)能降溫和除濕。展館所需要的電能和熱能，還可以通過生物能熱電聯(lián)產(chǎn)系統(tǒng)對(duì)餐廳內(nèi)各種有機(jī)廢棄物、一次性餐具等降解獲得。”上海世博會(huì)勁吹“綠”色風(fēng)，這是大家共同的訴求。論壇上，有嘉賓表示，別具一格的零碳館原型，是倫敦貝丁頓“零能耗”生態(tài)村。這個(gè)生態(tài)村是飽受城市污染之苦的倫敦人，為改善城市生態(tài)環(huán)境、促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展所做的一次嘗試。后世博助推商業(yè)地產(chǎn)論壇上，與會(huì)專家一致認(rèn)為，目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平，但商業(yè)的回報(bào)率明顯高于住宅，而相對(duì)穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)是很多投資者的新投資渠道。CCIM協(xié)會(huì)中國總會(huì)第一副主席林寵升在論壇上表示，當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭很猛，上海有著世博會(huì)及其后續(xù)效應(yīng)，這些都將增添商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的剛性需求。商業(yè)地產(chǎn)受到眾多專家的青睞，甚至有與會(huì)嘉賓提出，2010年下半年將是住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向的“黃金契機(jī)”。在主題演講之后的專家討論環(huán)節(jié)，有嘉賓預(yù)測，下半年商業(yè)地產(chǎn)可能面臨兩種走勢：一種是跟著住宅周期同步運(yùn)動(dòng)，投資和成交趨于減少；另一種可能是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生過多泡沫。(國際金融報(bào))房地產(chǎn)行業(yè)四季度投資策略報(bào)告:商業(yè)地產(chǎn)凸顯2010年10月14日09:25中航證券我要評(píng)論(0) 字號(hào)：T|T 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級(jí)下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)凸現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,收入分配改革將帶來消費(fèi)快速增長和消費(fèi)升級(jí),相應(yīng)寫字樓、零售物業(yè)和旅游度假等商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來年平均總收益率達(dá)到11%以上。購物中心+寫字樓模式增長性和收益性俱佳。各物業(yè)類型購物中心未來成長性和收益率均最佳,周期性較弱,適合于長期持有;人民幣長期升值趨勢降低外國資金年投資回報(bào)率至3%-5%,內(nèi)資保險(xiǎn)資金入市亦將提升穩(wěn)定收益物業(yè)需求,寫字樓目前較穩(wěn)定,租金回報(bào)基本能滿足兩類資金需求,適合出售以回籠現(xiàn)金流,購物中心+寫字樓模式將獲得較好收益。投資策略。商業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)類公司市盈率與公用事業(yè)相當(dāng),處于歷史估值水平較低位置,考慮該類企業(yè)成長性強(qiáng)于公用事業(yè)企業(yè),給予行業(yè)買入評(píng)級(jí)。我們主要投資策略是選取持有零售物業(yè)+開發(fā)寫字樓模式的公司,我們重點(diǎn)推薦中國國貿(mào)和金融街;另外,對(duì)于采取零售物業(yè)+住宅+寫字樓商業(yè)綜合體模式的公司,我們推薦陽光股份和深圳華強(qiáng);最后,旅游+度假地產(chǎn)模式的公司,我們推薦華僑城和金陵飯店。 前三季度樓市回顧：（1）4月新政出臺(tái)前，全國重點(diǎn)城市樓市經(jīng)歷了從短暫沉寂到極度沸騰的過渡。（ 2）新政出臺(tái)1個(gè)月后，銷量迅速跌至谷底，但6月下旬隨著品牌開發(fā)商價(jià)格試水，樓市逐步破冰回暖，7-8月銷量加速上揚(yáng)。（3）樓市新政后，重點(diǎn)城市呈現(xiàn)先跌后漲的走勢，目前已經(jīng)接近或創(chuàng)歷史新高。（4）新政后，庫存有所上升，但整體仍處于歷史較低水平。 四季度政策依舊從緊：下一階段調(diào)控的力度難以放松，政策的進(jìn)一步落實(shí)和深化一觸即發(fā)。房價(jià)未見實(shí)質(zhì)下跌，調(diào)控目的基本落空；宏觀經(jīng)濟(jì)雖有近憂但無遠(yuǎn)慮，防通脹仍是重點(diǎn)。調(diào)控的重點(diǎn)仍是增加供給和遏制投機(jī)、投資性需求兩手一起抓。四季度樓市價(jià)量齊升有難度：史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái) 3 個(gè)月后，面臨失效尷尬，主要原因在于：（1）樓市供應(yīng)高峰還未到來、開發(fā)商資金壓力尚在承受范圍內(nèi)；（2）通脹預(yù)期持續(xù)、購房者對(duì)調(diào)控信心不足。拋開對(duì)房價(jià)漲跌的預(yù)期，反映自住需求購房壓力的指標(biāo)房價(jià)收入比，目前已然處于歷史高位。我們認(rèn)為，四季度供給將大幅上升，政策面高壓狀態(tài)持續(xù)，樓市銷量有望持續(xù)放大，價(jià)格保持穩(wěn)定或者小幅上漲的概率會(huì)比較大。 政策高壓下開發(fā)商應(yīng)對(duì)自如：（1）加大促銷力度。新政后，龍頭企業(yè)通過加大推盤力度，同時(shí)采用靈活的銷售策略適