商業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的作用(精).doc

商業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的作用目前國(guó)內(nèi)對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盲目立項(xiàng)規(guī)劃, 重復(fù)建設(shè)及規(guī)劃布局的混亂造成城市資源的 浪費(fèi)及社會(huì)資源的浪費(fèi)和投資風(fēng)險(xiǎn)增加,形勢(shì)是嚴(yán)峻的。因此,聘請(qǐng)國(guó)際著名的商業(yè)管理設(shè) 計(jì)公司就極為重要。為什么商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別?國(guó)內(nèi)發(fā)展商普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有效的經(jīng) 驗(yàn),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的問(wèn)題就是 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目的開發(fā)缺乏根本性的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模與形態(tài)上, 可分兩大類, 一類是服務(wù)于大型綜合商業(yè)的 shopping Mall , 即購(gòu)物中心;還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。作為專業(yè)的商業(yè)管理設(shè)計(jì)公司,主要針對(duì)購(gòu)物 中心來(lái)談幾個(gè)問(wèn)題。大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目有所不同,其租售對(duì)象并非直接的購(gòu)物消費(fèi)者而是商家, 特別是主力店。因此發(fā)展商首先要找到主力店,按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),這一過(guò)程最 為艱難。一個(gè)幾十萬(wàn)平米的店,招一家主力店最多 2萬(wàn)平方米,即使確定了能夠解決十萬(wàn)平 米的主力店,那么還有十幾萬(wàn)平米等待解決,這對(duì)于發(fā)展商無(wú)疑將形成巨大的壓力。同時(shí)發(fā) 展商要將店鋪?zhàn)馐鄢鋈?就必須先決定主力店的形式,是倉(cāng)儲(chǔ)式還是家電用品銷售。因?yàn)閷?duì) 于不同的主力店,其賣場(chǎng)的比例大小也不同,以國(guó)內(nèi)外主力店為例他們對(duì)賣場(chǎng)的面積、停車 位的面積、貨架的陳列、空間的高度等都有一系列的要求,如果發(fā)展商自己在做設(shè)計(jì)時(shí)不符 合這樣的要求,那么項(xiàng)目越深入,后其招商的困難就越大。主力店招商有一系列的具體要求,其中對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷尤為重要,而對(duì)于發(fā)展商,了解商 業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別則是最重要的。首先,同樣是商業(yè)地產(chǎn),其定位卻不盡相同。 體驗(yàn)式的商業(yè),咖啡、體閑、娛樂(lè)、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容,但不是所有業(yè)態(tài)都可以互 相兼容的;而有的 shopping Mall 是家具城,有的是建材城,有的是購(gòu)物超級(jí)市場(chǎng)它們的定 位也不一樣;即使同是大型業(yè)態(tài),如國(guó)內(nèi)的許多大型超市,也首先需要明確商業(yè)業(yè)態(tài)的具體 形式,才能根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行設(shè)計(jì),為事找人,為商業(yè)定位而找設(shè)計(jì)。目前,國(guó)內(nèi)能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和實(shí)施 的顧問(wèn)公司僅僅幾家。然而國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。國(guó)際企業(yè)、財(cái)團(tuán)和連鎖店等最 為看重的卻是市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等。這就使得中國(guó)的發(fā)展商缺少了信譽(yù)保證,招商過(guò)程中 自然阻力重重。國(guó)外大型商場(chǎng)其進(jìn)入中國(guó)的目的即為了贏利, 因此對(duì)項(xiàng)目必然會(huì)進(jìn)行認(rèn)真而專業(yè)的評(píng)估:市 場(chǎng)如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何,否則不會(huì)輕易投資。而國(guó)內(nèi)如果無(wú)法提供這 方面的評(píng)估, 就需要商業(yè)管理設(shè)計(jì)公司這樣的機(jī)構(gòu)。 這是因?yàn)閷?duì)方希望通過(guò)代表自身利益的 機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。而商業(yè)管理設(shè)計(jì)公司最重要的作用就是整合資源,找到非常好的招商渠道, 吸引主力店進(jìn)來(lái)。其次,大的主力店機(jī)構(gòu)相對(duì)強(qiáng)大,總部設(shè)在歐洲、亞太地區(qū),北京、上海 也設(shè)有總部,各部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們合作,通常不知該找 哪一級(jí)部門,因此更需要和商業(yè)管理設(shè)計(jì)公司建立特殊的合作顧問(wèn)關(guān)系。主力店招商之前不應(yīng)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。 首先對(duì)于大型商場(chǎng)或購(gòu)物中心, 商家比較重視內(nèi)部空間 的可視性,加大可視性對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生顯著的引導(dǎo)作用。其出租或出售就非常方便,否則很 難租售。令顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感,而不是像進(jìn)了迷宮。同時(shí)目前的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合。 融合了幾家主力店、 小的精品 店和品牌店、購(gòu)物街,以及室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。為此,設(shè)計(jì)了室外廣場(chǎng)及舞 臺(tái)等,因?yàn)檫@不僅是商場(chǎng)的需要,也是城市空間的需要。這些室外宣傳或促銷活動(dòng)由現(xiàn)代商 業(yè)演化而來(lái),并已逐漸形成了一種模式。商業(yè)管理設(shè)計(jì)公司的介入不僅有利于建筑設(shè)計(jì)和布局的合理性, 更重要的是對(duì)周邊業(yè)態(tài)的考 察,也就是對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景的準(zhǔn)確頭判斷,看準(zhǔn)需求的空白點(diǎn),這是需要靠有豐實(shí)的商業(yè)經(jīng) 營(yíng)管理設(shè)計(jì)公司來(lái)掌控。此外對(duì)于大型商場(chǎng),其交通組織非常復(fù)雜,因此首先要考慮的是如何從一開始就疏導(dǎo)人流, 將人流引入商場(chǎng)深處,因?yàn)轭櫩湍軌蚩吹?、走到的地方效益才?huì)更大,對(duì)于大型商業(yè)建筑而 言這才是最重要的?？梢哉f(shuō),商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)和管理使項(xiàng)目升值。在整個(gè)合作過(guò)程 中,發(fā)展商、投資商作為最大的投資方,同時(shí)也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。因此,整個(gè)操作應(yīng)當(dāng) 以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā),重視商業(yè)管理設(shè)計(jì)公司就極為重要,同時(shí)也應(yīng)慎 重選擇有商業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師或設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。 發(fā)展商對(duì)商業(yè)管理設(shè)計(jì)公司重視程度和投入如 何,對(duì)于項(xiàng)目的后期回報(bào)無(wú)疑將具有著重大的影響。商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮和機(jī)會(huì)。 它面臨著新時(shí)期設(shè)計(jì)需求的變化, 從而將直 接導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的變化。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)敏感性,重視專業(yè)技能和科學(xué)資訊性。成功的商業(yè)地產(chǎn)為什么需要了解生活方式1. 什么是商業(yè)地產(chǎn)?商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折 扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的 房地產(chǎn)產(chǎn)品。2. 商業(yè)地產(chǎn)與住宅類地產(chǎn)的區(qū)別有哪些?大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品如公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅、 Town House等,發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā) 銷售的模式,其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單,而大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部 分的面積,靠企業(yè)長(zhǎng)期持有,長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)生大量、穩(wěn)定的現(xiàn)金流給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的高投資 回報(bào)率。就現(xiàn)階段而言,國(guó)內(nèi)大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí),還是買來(lái) 自住的, 而大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品的購(gòu)買者大多數(shù)在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品時(shí), 是作為一種 穩(wěn)定型、 投資回報(bào)率較高的一種投資工具, 買來(lái)作為投資用的。 發(fā)展商在做住宅類房地產(chǎn)時(shí), 只要將房子賣出去,將社區(qū)的物業(yè)管理做好,就基本算是大功告成。而發(fā)展商在做商業(yè)地產(chǎn) 時(shí),考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去(如果項(xiàng)目需要靠銷售部分物業(yè)、回籠資金的話而 且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待。對(duì)于那些有戰(zhàn)略眼光的房地產(chǎn)企業(yè),在 運(yùn)做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)的身份, 已不僅僅是房地產(chǎn)發(fā)展商這一種職能, 還要兼具商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商 和生活方式的內(nèi)容供應(yīng)商的多種職能, 要幫助商鋪的投資者、 企業(yè)的股東帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào),還要為廣大的終端消費(fèi)者提供多姿多彩的生活方式(如果商場(chǎng)的商品沒(méi)有特色、購(gòu)物環(huán) 境不能吸引消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi),商戶經(jīng)營(yíng)者賺不到錢,商鋪業(yè)主收不到租金,試問(wèn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的 回報(bào)從何而來(lái)?從這些差異可以看出,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的客戶包括兩極:一個(gè)是商戶經(jīng)營(yíng) 者,一個(gè)是終端消費(fèi)者。3.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商在運(yùn)做成功的項(xiàng)目時(shí),應(yīng)具備哪些條件?在運(yùn)做成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)須具備:良好的地段,政府的大力支持、 (各種稅收的減免或 優(yōu)惠、交通路線的保障 ,準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,優(yōu)秀的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,良好的資金保障和 穩(wěn)定的現(xiàn)金流,優(yōu)秀的施工和監(jiān)理單位,專業(yè)優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì),各種專業(yè)的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì),優(yōu)秀 專業(yè)的商業(yè)管理推廣機(jī)構(gòu)等, 這里要特別強(qiáng)調(diào)的是, 從市場(chǎng)的角度來(lái)看以下幾點(diǎn)是非常關(guān)鍵 的:A. 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、再好的地段,沒(méi)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位的項(xiàng)目注定是失敗的,如北京站附近 一香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)部分, 開業(yè)幾年調(diào)整過(guò)多次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài), 但始 終經(jīng)營(yíng)不好,在 2002年一年時(shí)間里,換了六任總經(jīng)理,但效果還是不好(該項(xiàng)目除了定位 不準(zhǔn)確,而且派來(lái)的高層管理人員又都是從香港來(lái)的空降兵,本身對(duì)北京市場(chǎng),還需有一個(gè) 了解的過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)的難度就是每個(gè)地區(qū)每個(gè)城市的消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi) 特點(diǎn)都有很大的差異,并不是將一個(gè)地區(qū)、城市的成功經(jīng)驗(yàn)、成功模式簡(jiǎn)單的 COPY 到另一 個(gè)城市就可以確保成功 。還有廣東的一個(gè)城市,也有面積接近 40萬(wàn)的華南 MALL,發(fā)展商 在之前是否經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查,一個(gè) 40萬(wàn)的大型 SHOPPING MALL每天需要多少銷售額的 支撐,才能良好的運(yùn)轉(zhuǎn),而這個(gè)城市還是由分散的幾十個(gè)鎮(zhèn)組成,人口并不集中如何讓這些 分散的人群長(zhǎng)期的來(lái)消費(fèi)可真不是一件容易的事。 。當(dāng)時(shí)好稱中國(guó)最大的 SHOPPING MALL 的 上海正大廣場(chǎng), 面積 20萬(wàn)平米左右現(xiàn)在也只是發(fā)展商旗下的易初蓮花超市在苦苦的支撐著。 全國(guó)還有很多類似的由于定位不準(zhǔn)確而經(jīng)營(yíng)不成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 就算最后重新定位能夠 經(jīng)營(yíng)好,所費(fèi)的時(shí)間成本、機(jī)會(huì)成本也很高。B. 優(yōu)秀的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案可以起到幫助發(fā)展商省錢的作用, 而且也為日后的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi) 者流下舒適的經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案本身也是能夠吸引媒體、經(jīng)營(yíng)者、終端消 費(fèi)者注意力的買點(diǎn)和公關(guān)事件的好的由頭。C. 各種專業(yè)人士組成的顧問(wèn)團(tuán),在項(xiàng)目的前期、中期、后期、都需要相關(guān)各個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)人 士為項(xiàng)目提供各種專業(yè)的顧問(wèn)式服務(wù),無(wú)疑為項(xiàng)目的不同階段的成功又增加了一些勝算。 D. 專業(yè)優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì),可以幫助發(fā)展商避免走很多彎路、節(jié)省時(shí)間的同時(shí),還可以幫助發(fā) 展商嚴(yán)格把關(guān),為發(fā)展商提供優(yōu)化的商戶結(jié)構(gòu)。而不至于為多賺取傭金,而損害發(fā)展商的長(zhǎng) 期收益,為發(fā)展商招進(jìn)并不適合的商戶。還可以幫助發(fā)展商在少花錢的情況下,招到適合的 商戶。E 優(yōu)秀專業(yè)的商業(yè)管理推廣機(jī)構(gòu),是在項(xiàng)目開業(yè)之后起著向目標(biāo)消費(fèi)群體以及各商業(yè)企業(yè)、 專業(yè)機(jī)構(gòu)、媒體負(fù)責(zé)推廣的專業(yè)機(jī)構(gòu),商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)程度是和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)(租金、物 業(yè)增值、品牌知名度、品牌美譽(yù)度是有極大關(guān)聯(lián)的,所以發(fā)展商在聘請(qǐng)商業(yè)管理推廣機(jī)構(gòu) 時(shí),衡量該機(jī)構(gòu)的是否勝任是包括以下的考核標(biāo)準(zhǔn):1專業(yè)的房地產(chǎn)背景、2豐富的零售業(yè)知識(shí)、3擁有時(shí)尚事物的敏感性、4擁有專業(yè)公關(guān)公司工作背景、5對(duì)各種藝術(shù)有一定程度了解、6熟悉各種媒體、7從事生活方式研究工作、8了解項(xiàng)目所在地不同消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣,的各種專業(yè)人士組成的團(tuán)隊(duì)。以上 8個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)人士缺一不可、 每個(gè)環(huán)節(jié)都是極其重要。 在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中 都起著關(guān)鍵的作用。由此看來(lái),可以把商業(yè)地產(chǎn) 比喻為“三高產(chǎn)品”:高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、 高技術(shù)含量。 而要經(jīng)營(yíng)好這“三高產(chǎn)品”需要很多時(shí)間去了解不同的企業(yè)在為消費(fèi)者提供產(chǎn) 品的同時(shí),又提供了什么樣的生活方式,如:快餐、汽車、房子、電影、筆記本電腦、 CD 、 PDA 、 DVD 、手機(jī)、服裝、食品、旅游、電信服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、雜志、等,消費(fèi)者在決定購(gòu)買這 些產(chǎn)品的時(shí)候又希望得到什么樣的生活方式?不同階層、 不同年齡段的消費(fèi)者最理想的生活 方式又是什么?相信這是許多企業(yè)管理者共同想得到的答案。 讓我們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)這一偉大的目 標(biāo)而共同努力!現(xiàn)階段,在全國(guó)出現(xiàn)了許多在建的各種類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,這個(gè)現(xiàn)象讓人們既高興,又擔(dān) 心,高興的是越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的重要性,更多的人加入到這一淘金的隊(duì)伍中,擔(dān) 心的是這些即將投入市場(chǎng)的新項(xiàng)目有多少是能夠經(jīng)得住市場(chǎng)的檢驗(yàn), 而最終成為贏家?大家 要記住,每年都有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入到這個(gè)市場(chǎng),但是終端消費(fèi)者是有限的,如何在有限的 消費(fèi)者面前成為首選的體驗(yàn)、休閑、消費(fèi)、娛樂(lè)的場(chǎng)所,我們必須在項(xiàng)目的每個(gè)階段都要嚴(yán) 格的、認(rèn)真的對(duì)待。首先你要清楚的為項(xiàng)目進(jìn)行定位:1. 這個(gè)即將開業(yè)的建筑, 是為哪些人群提供服務(wù)和的, 這些目標(biāo)客戶群的年齡是由多少歲到 多少歲?他們常去的場(chǎng)所有哪些?他們的購(gòu)買習(xí)慣是什么?購(gòu)買頻率是多少?是否有品牌 忠誠(chéng)度?購(gòu)買的動(dòng)機(jī)是什么?價(jià)格對(duì)他們是否決定購(gòu)買的重要因素?目前市場(chǎng)是否已有相 似的項(xiàng)目?如果有,我們將如何取得最終的勝利?2. 如何確保招商的成功?招商對(duì)一個(gè)成功的項(xiàng)目是關(guān)鍵中的關(guān)鍵, 所以在招商的時(shí)候, 不是 簡(jiǎn)單的投放一些廣告就可以, 在聯(lián)合各專業(yè)招商機(jī)構(gòu)的同時(shí), 發(fā)展商還要根據(jù)項(xiàng)目自身的特 點(diǎn),和一些行業(yè)的協(xié)會(huì)、主管部門、研究機(jī)構(gòu)、領(lǐng)頭羊企業(yè)、專業(yè)媒體、達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,圍 繞項(xiàng)目的主題進(jìn)行一系列的論壇、峰會(huì)、比賽、展覽、評(píng)選等公關(guān)活動(dòng),在媒體選擇方面, 也要選擇全方位的報(bào)紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、戶外廣告、直投廣告、手機(jī)短信、電子 郵件、 專業(yè)媒體等要打造一個(gè)立體的傳播網(wǎng)絡(luò), 讓目標(biāo)客戶群在任何環(huán)境下都有接受到相關(guān) 的信息的機(jī)會(huì)。尤其是定位為專業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)的項(xiàng)目,在選擇傳播的途徑則更為重要,因?yàn)?你面對(duì)的不僅僅是本地的客戶、 你要吸引行業(yè)有影響力的經(jīng)營(yíng)者的同時(shí), 還要想著在全國(guó)范 圍、甚至是世界范圍的買家客戶群。3. 現(xiàn)在的年輕的消費(fèi)者更追求個(gè)性化的消費(fèi), 他們不喜歡雷同, 在服飾、 音樂(lè)、 就餐、 娛樂(lè)、 休閑、 閱讀、 旅游、 等個(gè)方面都追求個(gè)性化, 而且他們勇于消費(fèi), 只要喜歡, 就愿意去消費(fèi)。 如何在項(xiàng)目進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)(開業(yè)以后階段的時(shí)候,不斷的培養(yǎng)目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)興趣、而且 要持續(xù)的給消費(fèi)者帶來(lái)新鮮感,保持新鮮感是發(fā)展商(運(yùn)營(yíng)商最為值得研究的事?？傊?句話,經(jīng)營(yíng)成功的商業(yè)地產(chǎn),必須要從了解人類的生活方式開始!統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)合理規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)謀求突圍力克頑疾去年, 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是多事之秋, 一眾的名鋪名盤紛紛陷入經(jīng)營(yíng)困境。 巨庫(kù)、 第五大道、 西單 77街就連名噪一時(shí)的建外 SOHO 后期經(jīng)營(yíng)也不是很好。有人預(yù)言, 2005年是商業(yè) 地產(chǎn)年, 可是面對(duì)高熱的商業(yè)地產(chǎn), 如何解決其后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題仍是開發(fā)商們需要解決的問(wèn)題。 由于投資渠道的單一和地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱, 社會(huì)上大量的閑置資金都涌向地產(chǎn)行業(yè)。 記者在采 訪中發(fā)現(xiàn),不少地段和價(jià)位都比較合適的商業(yè)項(xiàng)目銷售都很好。但考慮到眾多的前車之鑒, 開發(fā)商們開始提前考慮商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)效果, 紛紛尋找好的經(jīng)營(yíng)途徑突圍, 克服商業(yè)地 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善的頑疾,以期吸納更多的客戶,從而促進(jìn)下一步的商業(yè)開發(fā)。紅火背后有隱憂商業(yè)地產(chǎn)銷售的紅火是有目共睹的。北京市建委提供的數(shù)據(jù)表明,截止到 2004年 11月,商 鋪預(yù)售面積達(dá)到 96.5494平方米, 交易額突破 1, 299, 091萬(wàn)元大關(guān), 其紅火程度可見(jiàn)一斑, 而其均價(jià)也上漲到了 13742元 /平方米,即便是后來(lái)紛紛陷入困境的巨庫(kù)、第五大道的銷售 工作也在 6-8個(gè)月之間完成。商業(yè)地產(chǎn)在受到地產(chǎn)商和投資者追捧的同時(shí),也存在一定的隱憂?？梢钥闯?當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn) 的運(yùn)作手法并不豐富,常見(jiàn)的無(wú)外乎兩種:一種是開發(fā)商持有,以出租的方式經(jīng)營(yíng);另一種 則是將商業(yè)全部打散出售給小業(yè)主。持有的狀況當(dāng)然比較便于管理經(jīng)營(yíng),比如東方新天地,是非常成功的例子。偉業(yè)顧問(wèn)董事總 經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為,這種持有形勢(shì)的商業(yè),便于經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一管理。如果一種模式不成功,還可 以重新再來(lái),也比較容易協(xié)調(diào)。這種方式雖然理想,可是對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求比較高。由于目前政策上金融緊縮,利率 上漲, 很多開發(fā)商都面臨資金短缺的問(wèn)題。 大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)選擇將商業(yè)賣出以盡快變現(xiàn)回 款。所以能夠做到完全持有的開發(fā)商可謂鳳毛麟角。而另一種將商業(yè)打散出售的方式, 又使得投資者的風(fēng)險(xiǎn)增加。 開發(fā)商賣完之后“甩手就走”, 任由商鋪“自生自滅”,使得經(jīng)營(yíng)者無(wú)序經(jīng)營(yíng),造成同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)日益嚴(yán)重,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)驟增。 蔡宇翔說(shuō),像有的商鋪同時(shí)進(jìn)來(lái)八家發(fā)廊,這無(wú)疑會(huì)造成惡性競(jìng)爭(zhēng),經(jīng)營(yíng)問(wèn)題就會(huì)顯現(xiàn)。 上海沙龍銷售總監(jiān)郭文玲對(duì)記者說(shuō), 目前上海沙龍的商業(yè)部分已經(jīng)賣出去了, 可是業(yè)主的招 商情況不是太好,他們也正在想辦法如何將這些商業(yè)養(yǎng)起來(lái)。她認(rèn)為,開發(fā)商賣完就走對(duì)以 后項(xiàng)目的開發(fā)沒(méi)有任何好處。業(yè)內(nèi)人士指出,針對(duì)目前大量空置的商鋪面前,業(yè)界人士應(yīng)該反思并認(rèn)識(shí)到,不能提供良好 的后期經(jīng)營(yíng)及管理的商業(yè)地產(chǎn)只能是死路,畢竟能不能贏利還是要看物業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四大問(wèn)題眾多名鋪名盤在 2004年遭遇回報(bào)困境,其中的原因是多方面的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,運(yùn)營(yíng)模式 的弊端、定位不準(zhǔn)、操作無(wú)效和規(guī)劃不當(dāng)是其中不可或缺的原因。問(wèn)題一 分割小產(chǎn)權(quán)出售巨庫(kù)、 第五大道等項(xiàng)目采取的運(yùn)營(yíng)模式都是“打散產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行銷售, 就是將商鋪的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行 分割,然后將“帶產(chǎn)權(quán)的商鋪”直接銷售給投資者,投資者是商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人。中國(guó)商業(yè) 地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心胡昕指出, 這種經(jīng)營(yíng)模式固然可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的快速回款, 增加現(xiàn)金的流 動(dòng)速度,但是分散的所有權(quán)使得經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一策劃、難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方式,給市場(chǎng)定位和管理 帶來(lái)巨大難題。這種模式是住宅的模式,不適合商業(yè)的運(yùn)作,從而導(dǎo)致投資回報(bào)的下降。問(wèn)題二 定位不準(zhǔn)定位不準(zhǔn)是商鋪投資回報(bào)下降的很重要的原因。 沒(méi)有很好地做市場(chǎng)調(diào)研, 對(duì)該區(qū)域正的需求 估計(jì)錯(cuò)誤,經(jīng)營(yíng)必然會(huì)失敗。這其中巨庫(kù)就是很突出的例子。蔡宇翔認(rèn)為,巨庫(kù)的失敗主要原因是其定位不準(zhǔn)造成的。巨庫(kù)定位是時(shí)尚,但卻缺少極富特 色的產(chǎn)品,難以吸引年輕的消費(fèi)群體。問(wèn)題三 操作失敗 操作失敗也是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的癥結(jié)所在。眾所周知，商業(yè)的打造，需要一定的時(shí)間培養(yǎng)和統(tǒng) 一的規(guī)劃，同時(shí)開業(yè)才會(huì)形成一定的氣氛?？墒堑谖宕蟮绤s是零散開張，造成商戶心理疑惑 怎么規(guī)劃中說(shuō)的商業(yè)項(xiàng)目還都沒(méi)進(jìn)來(lái)呢？這對(duì)商業(yè)的整體形象就大打折扣， 無(wú)法聚斂 足夠的商業(yè)氛圍，也無(wú)法吸引更多的消費(fèi)者。 胡昕指出，商鋪的經(jīng)營(yíng)需要有統(tǒng)一的規(guī)劃，而目前開發(fā)商的操作是有一家算一家，不作統(tǒng)一 的規(guī)劃，致使經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)混亂